Miércoles

Me encuentro hoy con un caso más (bueno, tampoco hay tantos) de Comunicar y Subsanar.

En este caso, la subsanación solo puede referirse a la superficie de la finca que, según catastro, es al menos un 25% superior a la de la escritura y el registro. No puede, entiendo, referirse a otra cosa puesto que no se informan más errores tras el reporte del STI previo a la comunicación.

Siguiendo mi costumbre para cuando el cliente no da por buena la superficie catastral, hemos informado la del título y el registro y esa discrepancia de superficies me salta como error subsanable, ofreciéndome el STI, la opción de Comunicar a Catastro o la de Comunicar y Subsanar. Por unos instantes dudo qué hacer, pero finalmente opto por Comunicar a Catastro y no por Comunicar y Subsanar. ¿Y porqué no has optado por Comunicar y Subsanar para que coincidieran las tres superficies? Si el cliente daba por buena la de su escritura y el registro, mejor hubiera sido hacerlas coincidir con la catastral, ¿no?

Efectivamente, pero en este caso “hay trampa” …. 

La finca lindaba con una vereda (sí, miramos esas cosas también) y la diferencia en Catastro podía deberse, en todo o parte, a la invasión de la vereda por la finca objeto de la escritura y por otras que lindaban con ella, puesto que se observaba un estrechamiento de la vía pública en la planimetría que hacía pensar que podía ser así. Además comprador y vendedor lo confirmaban: “todos los vecinos se han ido comiendo la vereda, que está en desuso, puesto que no pasa nadie por allí”.

Siendo así, no se ha dado por buena la superficie catastral pues se hubiera originado un alargamiento (y puede que un encarecimiento) en el trámite registral al hacerse necesaria la notificación por el Registro a la administración titular de la vereda, los cuales no parecían convenir a los intereses de las partes teniendo en cuenta el escaso valor de la finca y la finalidad de la compraventa.

Una vez enfrentado al STI y tomada la decisión de Comunicar y no la de Comunicar y Subsanar, pienso que ha sido positiva puesto que la modificación a la baja de la superficie de la finca no tendría vuelta atrás sin asegurarse a cambio que los metros perdidos fuesen a parar a la vereda dejando definitivamente resuelto el asunto.

Muchas veces es la Administración Pública la que se come trozos de nuestras fincas sin solución sencilla en esos casos. De vez en cuando puede ser la administración la que salga perdiendo, ¿no? …

Pues más bien no, no se hagan ilusiones, cualquier día puede verse usted obligado al retranqueo o a pleitear, pero para eso (en este caso concreto de hoy) ya habrá tiempo.

Jueves

¡Veinticuatro horas después y podría tirar todo lo dicho hasta aquí a la papelera¡

Hoy me encuentro con una compraventa de una registral que constituye dos catastrales. La misma finca fue vendida en mi notaría en Febrero de este año y hoy se ha vuelto a vender. Ya utilicé en la compraventa de Febrero el STI y conseguí una CD y una CI. La CI no ha dado lugar a una AT (no me pregunten porqué) y me encuentro con una de las dos catastrales a nombre del vendedor y con la otra a nombre del anterior propietario.

Se me ocurre que en el PG de mi notaría voy a poner ahora como RC principal la que está mal (la que no se cambió) y como “otra” la que está bien (lo contrario a lo que hice en Febrero). Intuyo que tal vez ahora consiga poner a nombre del comprador la que está a nombre del anterior propietario y que quede igual la que esta a nombre del actual propietario. Si acierto, habremos dado un paso más.

Exporto, valido, cotejo y me voy al STI. Me aparecen tres errores. Por una parte (y como en el supuesto del miércoles), la superficie no coincide: la registral es más pequeña que la de las dos catastrales juntas. Por otra parte, detecta error en el tracto en la que continúa a nombre del anterior titular y de nuevo… ¡ME OFRECE COMUNICAR o COMUNICAR Y SUBSANAR¡

Vuelvo a meditar, saboreando el éxito de mi intuición, y entonces se me ilumina la bombilla y pienso: “Aunque ayer me ofrecía subsanar y yo pensé que me ofrecía subsanar la superficie, no me estaba ofreciendo subsanar la superficie, SINO LA TITULARIDAD, que también estaba mal aunque no se me indicara, pues la finca estaba a nombre del vendedor y no del vendedor y de su esposa, ¡por eso me ofreció COMUNICAR Y SUBSANAR y por eso solo conseguí una CI¡ La titularidad era incorrecta y por tal causa no conseguí la CD“. Es obvio que el STI piensa que somos adivinos porque si no nos indica los errores como “coxx” vamos a enterarnos de qué quiere que subsanemos. Vale, sí, yo sabía que había error, pero no soy infalible…

El caso es que al caer en esto, me digo: “Creo que si le doy a Comunicar y Subsanar, me va a cambiar la titularidad de la que está errónea, pues la opción solo permite subsanar titularidad y no superficie, así que me voy a arriesgar a ver qué pasa”.

¡Bingo¡ Unos segundos después del clic, dos CD, una para cada finca. Ambas a nombre del nuevo propietario y manteniéndose (espero), la superficie.

Así que contestando a la pregunta del principio, diré:

Comunicar y subsanar, ¿qué?: Comunicar y subsanar LA TITULARIDAD ERRÓNEA.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario

Glosario de abreviaturas

STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria

AT – Alteraciones de titularidad

MF – Modificaciones físicas

IUI – Índice Único Informatizado

GML – Geography Markup Language (Lenguaje de Marcado Geográfico)

CSV – Código Seguro de Verificación

PG – Programa de Gestión

SI – Suministro de Información

CD – Comunicación Directa

CI – Comunicación Indirecta

CYS – Comunicar y Subsanar

ANAC – Agente Notificador Administrativo de Catastro

SIGNO – Sistema Integrado de Gestión Notarial Sede Electrónica

IVG – Informe de Validación Gráfica

CCDYG- Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica

RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales