Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. El caso empantanado Me lo manda una compañera del curso: Te decía en el asunto que tengo un caso empantanado y estoy convencida de que es porque el arquitecto no sabe hacer un IVG+, te explico: se trata de un problema con la medición del suelo. Queremos hacer una declaración de obra nueva en construcción de una casa en el casco urbano y entre otras dos casas y tenemos medición distintas: Catastro 211,82 m2; RP 172 m2 y técnico 197 m2. En el interior hay un un almacén que mide 194m2. También hay un certificado que me redactó porque le salga negativa la VGA 201,42 m2. En la notaría me han dicho que necesito un IVG+ para la declaración de obra nueva en construcción, pero con el Arquitecto no hay manera... No entiendo la frase señalada en negrita. Para la declaración de obra hacen falta coordenadas de la porción de suelo ocupada por la obra y de la propia finca (se discuten estas pero mi criterio es proporcionarlas pudiendo ser las de Catastro u otras alternativas). Estudiaremos cuando hacen falta las coordenadas (al declarar en construcción o al finalizar). Por supuesto, luego están los casos especiales y la costumbre de cada maestrillo. Bueno, yo te haría una pregunta: ¿Cuanto mide la finca de verdad? (las componendas solo hay que intentarlas cuando no queda mas remedio ni alternativa). Si el arquitecto no sabe hacerlo, con cariño habrá que decirle que lo tendrá que hacer otra persona … es que no queda otra. Vamos a dar por bueno que son los 197 m2. Hay un aumento de 25 m2 y dos opciones 201.3-199.2 (no he hecho el cálculo) y luego al registro que accionará el 18.3 tras precoordinar (si nadie se opone) o 201.2-199.1 previo 18.2. Si es obra en construcción, podría haber hipoteca,¿ la hay o no la hay? Si la hay, no veo el 18.2. Si no la hay, entonces sí. Pero ojo … la obra se declara en construcción, ¿podría esto suponer algún inconveniente de cara al final de obra? Bueno yo he tenido algún problema porque se me aceptó inscribir la obra en construcción dejando la medición del suelo sin resolver y luego hemos tenido muchos problemas para el final de obra (era una finca partida por una vía pública y el trozo de ensanches tenía varios pretendientes no siendo mi cliente el titular catastral), pero casos raros aparte si queda resuelto de principio mejor. No obstante, parece que va a sobrar poco solar con lo que mucho cuidado con la medición de la obra a ver si reducimos el solar y luego no nos cabe. Es lo que se me ocurre a falta de que me puedas dar alguna pista mas. Certificado FNMT Acabo de hacer una prueba con el móvil en el que tengo instalado un certificado emitido por la FNMT (que en su dia nos expidió la AEAT en Rioja para tramitar tributos fuera de Signo por lo que me lo expidieron como Notario) y puedo acceder a esa pestaña de “expedientes” y tramitar agrupaciones etc. Ojiplatico me he quedado….¡ni tarjeta de Notario ni nada! Me lo dijo un compañero y ya lo comentamos en clase. No tengo claro qué ventajas puede suponer esto ni si puede dar lugar a algún problema pero tenedlo en cuenta. Alta catastral errónea e inmatriculación de finca Este caso también me lo manda un compañero del curso: Hace tres años aproximadamente vino una señora que compró una finca rústica en 1984 a la que nunca le habían girado el IBI. En Catastro no tenía ninguna finca rústica a su nombre ni a nombre de su esposo. Le comenté en su día que con su escritura se dirigiese a la oficina de Catastro que hay en el ayuntamiento para que comentara el caso. A los seis meses volvió para decirme que ya le habían dado de alta su finca en Catastro. Lo compruebo y efectivamente era así. En 2021 fallece la señora y a principios de 2022 hacemos la escritura de aceptación adjudicación de herencia. La finca en cuestión había sido legada a uno de sus hijos. La escritura se inscribe y se coordina gráficamente. El heredero la finca al venta y entonces descubre que la parcela catastral no es la suya, que la suya es otra que linda con esa. Cuando entro en catastro para comprobarlo, veo que, conforme a lo que dice, su finca no está reconocida por catastro. La solución que le dan es que haga una escritura de subsanación para decir que la finca registral suya no está dada de alta en Catastro, que se inscriba dicha subsanación en el registro de la propiedad, para que quiten la coordinación gráfica. ¿Le podríamos dar de alta en Catastro a dicha finca con el 18.2, siempre y cuando el cliente me traiga una IVG+? Entonces la que está catastrada e inscrita a nombre del hijo legatario, ¿de quién es? La de la señora que ahora debería ser del hijo, ¿está en una “bolsa blanca” (no cartografiada)? Quedo a la espera de noticias, pero parece un asunto que no es fácil de resolver y que hay que pensar bien. La finca que está catastrada e inscrita a nombre del hijo, el dueño es el de la finca de la izquierda, un inglés, que fue quien le vendió, y por lo que veo, Catastro le quitó los 3.000 y pico de metros para ponerlos a nombre de la madre. Efectivamente, la finca catastral que ahora pertenece al hijo, está en una bolsa blanca. O sea que le quita los metros al inglés pero le quita los que no son … Es un caso complicado pero pienso que se podría utilizar el 18.2 que ha ha de construirse en base a un título que sería una subsanación de la herencia en la que se explicaría que la finca está en Catastro con los datos que se indicaron en la herencia si bien esos datos fueron totalmente erróneos por lo que se requiere al Notario para que tramite la subsanación de la discrepancia a través del 18.2. En el proceso habrá que notificar a los afectados que indique el IVG+. Puede que uno sea el inglés, puede que otro el Ayuntamiento. Es probable que convenga la publicación de edictos. Cuando el procedimiento termine habrá dos fincas a nombre del hijo legatario: la suya y la del inglés, aunque tal vez la del inglés podría quedar a su nombre. Pienso que si comparece en el expediente y se indican sus datos, podría funcionar, pero sin tener un IVG+ no puedo vaticinarlo y puede que aun teniéndolo tampoco porque el IVG+ subsana discrepancias de suelo, pero no titularidades. Vale, ya lo hemos conseguido, pero ahora ¿cómo conseguimos que en el registro se inscriba esta finca y se coordine y que la otra, la del inglés, "desaparezca"? Bueno pues ya sabéis que no soy de mucho preguntar al registro pero me parece un caso en el que habría que ver qué solución propone el registro porque no tengo claro qué podría hacerse. ¿Es posible iniciar un 18.2 sin ningún título previo? Otro caso mas propuesto por una de las compañeras del curso: Tenemos una finca sin título inscrito ni escrito y que está mal catastrada. Queremos hacer un primer título translativo. ¿A tu parecer es preferible rectificar el Catastro con el 18.2 y una vez rectificado otorgar el título fehaciente? ¿O en el mismo título fehaciente se vería solicitar la rectificación de Catastro con el agravante de que si la rectificación de Catastro no se lleva a término, el título translativo habrá generado unos impuestos para el cliente? Bueno, instar un acta 18.2 sin una escritura previa “no lo veo”. Supongo que se podría plantear pero yo no lo veo. Se podría intentar una aportación a gananciales que está exenta o una herencia prescrita o una donación bien tratada en Valencia… cuidado con IIVTNU (raro si no hay catastro) y con renta (raro sin hay título). En esa escritura describes con arreglo al IVG+ que aporte el técnico y como el catastro está mal tienes opción de 18.2. Se puede hacer esa escritura y luego el acta 18.2 o hacerlo todo junto. Yo en este caso, lo haría por separado. Una vez que el 18.2 termina tienes catastro arreglado y ya solo te hace falta un segundo título … (podría hacerse expediente de dominio si la finca merece la pena del gasto y llevando cuidado con el impuesto del que hablaremos). El 18.2 dice …. Con ocasión de la autorización de un hecho, acto o negocio en un documento público podrán subsanarse las discrepancias relativas a la configuración o superficie de la parcela, de conformidad con el siguiente procedimiento: a) El notario ante el que se formalicen los correspondientes hechos, actos o negocios jurídicos solicitará …. Vamos, que parece que algo previo siempre tiene que haber. Una escritura de rectificación descriptiva y 18.2 .. como mínimo pero no me convence. Lo pregunté a la gerencia y me dijeron esto: "Claramente y te digo claramente porque es indiferente que el expediente venga del Notario o presentado por el ciudadano. Quiero decir que de manera general por la vía catastral lo denegamos, intentando guardar todas las garantías y cautelas. Además, ¿el acta de subsanación nace de un título previo no? Más antiguo o menos, se necesita algo para subsanar el Catastro". ¿Se puede solicitar que conste la RC sin que haya coordinación? Silvestre, te pido opinión sobre este caso que me plantea una alumna de mi curso (si te apetece contestar): Ésta semana me han suspendido la inscripción de una escritura de subsanación mediante la cual trataba de rectificar la referencia catastral de una finca rústica que se consignó mal en la escritura de compraventa (en la que no se modificaba la descripción manifestando los comparecientes que no la habían medido y que no sabían cual era la superficie real). Dice la registradora que al haber una diferencia de cabida superior al 10% de la inscrita tiene dudas fundadas sobre la identidad de la finca (fundamentándolo con el artículo 45.2 de la Ley del Catastro) y que si queremos inscribir la referencia catastral hay que tramitar el 199. He hablado con el oficial del registro sobre la cuestión y me dice que el criterio que va a seguir esta registradora es “Geobase para todas las rústicas”. Yo no pretendía la coordinación de la finca sino tan sólo hacer constar su referencia catastral. He leído a Víctor Esquirol y sostiene (con apoyo de alguna resolución de la DG) que la “identidad” de la que habla el artículo 45 de la Ley del Catastro no puede entenderse en el mismo sentido que la del articulo 199, pero lo cierto es que el artículo 45 dice lo que dice. ¿No crees que el criterio del Registro es un "pelín “exagerado”? Esto es lo que dice el 45: Artículo 45. Correspondencia de la referencia catastral con la identidad de la finca. A efectos de lo dispuesto en este título, se entenderá que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos: a) Siempre que los datos de situación, denominación y superficie, si constara esta última, coincidan con los del título y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad. b) Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 por ciento y siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. Si hubiera habido un cambio en el nomenclátor y numeración de calles, estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que le constaran al órgano competente, notario o registrador. Digo yo: TE RECONOZCO QUE NO CONTROLABA ESTE ARTÍCULO. CON LO QUE DICE, EL ASUNTO ESTÁ CLARO. NO PUEDEN HACERLA CONSTAR EN ESTOS CASOS. PERO LO QUE NO ENTIENDO ES: ¿QUÉ QUIERE DECIR ESO DE QUE VA EXIGIR GEOBASE? ¿QUE VA A OBLIGAR A COORDINAR? ¿SE PUEDE PEDIR QUE CONSTE LA RC SIN COORDINAR? Hay que distinguir claramente entre la inscripción de la REFERENCIA CATASTRAL y la inscripción de RG (sea catastral o alternativa). 1.= La inscripción de Ref Cat (art. 9.a LH) no implica rectificación descriptiva (aunque no la excluye). Sí exige identidad descriptiva, conforme a los arts. 45 y 48.2 LCat (diferencias inferiores al 10% y ausencia de dudas de identidad), y no admite expediente en ningún caso. No se inscriben las coordenadas catastrales, sino solo la correspondencia catastral. La inscripción de Ref Cat permite inscribir simultáneamente rectificaciones de superficie conforme al catastro (sin georreferenciación) aplicando los mismos criterios de identidad gráfica (art. 201.3.a LH). Entonces, la finca queda rectificada y con Ref Cat, pero sin coordenadas gráficas. La falta de aportación de Ref Cat o la falta de correspondencia no impide el despacho (sin perjuicio de la advertencia en la nota de despacho y la práctica de nota marginal, sin ningún efecto práctico). 2.= La inscripción de RG (arts. 9.b, 10 y concordantes de la LH) conlleva necesariamente la rectificación descriptiva conforme a la RG propuesta. Admite cualquier rectificación, salvo dudas fundadas y sin perjuicio del previo expediente. Se inscriben las coordenadas georreferenciadas. La inscripción de RG es preceptiva en algunos casos y potestativa en otros. CONCLUSIÓN: Salvo que la inscripción de la RG resulte obligatoria (inmatriculación, modificación hipotecaria, rectificación de cierta entidad, …) no cabe que el registrador imponga la aportación de coordenadas. Ni siquiera es exigible la Ref Cat. Debe despachar con la descripción inscrita, con las advertencias que procedan. En resumen, que si no hay dudas la RC se inscribe y no puede exigirse-imponerse la inscripción de la RG si no es un caso obligatorio. En mi gerencia provincial no me aceptan el escrito general para subsanar un error en el uso del STI Ya sabéis que lo comentó una compañera en el curso: En la Gerencia del Catastro de Jaén no me han admitido una instancia general para subsanar un error de la notaría al hacer el STI (en la escritura puse lo correcto pero en la ficha del Programa de Gestión de la notaría y en el IUI, no). Me dice el funcionario que según las directrices y circulares de sus órganos superiores y las normas propias de la Gerencia, al haberse dictado ya la resolución sólo puede rectificarse mediante recurso de los particulares. De la lectura del tema y de lo escuchado en clase yo había entendido que el Notario tiene siempre la opción de presentar la instancia general ¿es así o estoy en un error? NO SE TRATA DE TENER OPCIÓN. SI NOS PONEMOS PURISTAS, SEGURAMENTE TENDRÁN RAZÓN. SE TRATA DE COLABORAR CON NOSOTROS PARA DESHACER UN ERROR DE MANERA RÁPIDA Y EFICAZ PORQUE EL STI NO NOS PERMITE HACERLO. QUE HABLEN CON SUS COMPAÑEROS DE ALICANTE O MURCIA Y QUE LES DIGAN CÓMO y PORQUÉ LO HACEN. Lo pregunté a la gerencia y me dijeron esto: "Pues sí, más cuando nos dicen desde servicios centrales que nos mostremos colaborativo. Estrictamente sí, pero al final ese tipo de errores materiales requieren de una rápida respuesta. Luego ya veríamos, pasado un tiempo, quien se sigue equivocando por sistema (hay notarías que envían 6 o 7 errores a la semana)" Así, que sí pero claro si abusamos pues nos pueden mandar a freír puñetas (seguro que no es el caso). Gracias por tantas interesantes aportaciones. Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
