Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. Esta clase extra comprende tres partes: 1ª Asuntos que hemos ido comentado en las clases o en la dirección común de correo electrónico. 2ª Asuntos relacionados con la clase 2 que me surgieron una vez que la tenía "definitivamente" cerrada. 3ª Un par de casos prácticos (a los que a lo largo de esta semana, añadiré la corrección/opinión mas las aportaciones que sean de interés). Vamos con la primera parte: Un nuevo visor cartográfico de la Consejería de Política Territorial, Obras Públicas y Movilidad El jueves 26 de enero, a las 19.00 horas, se celebrará en el Colegio Notarial de Valencia, la presentación del visor cartográfico Guía T elaborado por la Consellería de Política Territorial, Obras Públicas y Movilidad, que se considera puede resultar de utilidad en el día a día de las notarías, donde nos encontramos con fincas, tanto rústicas como urbanas, afectadas por limitaciones (vías pecuarias, dominios públicos forestales, marítimo terrestre, carreteras, etc.), imposibles de conocer con la información registral. Si alguien consigue información (yo no tengo previsto asistir), podría facilitarnos un resumen. La agrupación de finca inscrita a finca no inscrita by Silvestre el librario En la primera semana de curso comentamos un caso de este tipo y como tenía dudas y escribí a mi amigo Silvestre, el librario. Le comenté que me resulta difícil alcanzar una visión general de la problemática pero que, en principio, habría que quedarse con la idea de que agrupar una finca inscrita y una finca no inscrita daba lugar habitualmente a problemas cuando la superficie de la inscrita sumada a la de la inscrita no coincidan con el Catastro (mi caso), aunque si coinciden también puede ser un problema porque la no inscrita no debe haber sido creada con tal fin. Le dije también que si una cosa no es fácil que ocurra y la otra no se acepta en los registros, solo queda una solución que sería la segregación catastral de la parte no inscrita para inmatricularla en solitario o después de agruparla a aquella de la que se acaba de segregar (opción que teleológicamente la DG ya descartaba en 2013). La última posibilidad es que unos (notarios) y otros (registradores) tengamos capacidad de encaje y entendimiento en este tipo de situaciones. En mi caso ya sabéis que el encaje ha sido aceptarse el 199.1 por la registradora forzando un poco el 205. Concretamente le cite a Silvestre la RDGRN de 17 de Diciembre de 2013 que dice que: “Una interpretación teleológica del artículo 53.7 de la Ley 13/1996, que exige en toda inmatriculación la certificación catastral coincidente con la que se pretende inmatricular lleva a la conclusión de que, si coincide, en el presente supuesto, la certificación catastral, con la descripción de la finca resultante de la agrupación, haya de entenderse cumplido el requisito referido, pues entender lo contrario significaría, obligar al inmatriculante a instar una segregación catastral destinada a quedar sin efecto inmediatamente como consecuencia de la agrupación. Otra cosa sería que la certificación, tal y como se aporta, no permitiera la identificación de la finca originaria, pero tal alegación no resulta de la nota de calificación”. Y también otra de 26 de Junio de 2003 que dice lo mismo. Ambas me las proporcionó uno de los alumnos del curso. Le mandé a Silvestre junto a estas notas la calificación con el objeto de que me explicara la problemática de la agrupación de una inscrita a otra no inscrita contándole mi caso que os refresco: En mi caso ambas fincas constituían una catastral cuya cabida era superior a la de la suma de la inscrita y la no inscrita. La no inscrita tenía título, mi herencia era el segundo título (aunque no hubiera coincidencia con catastro que se consigue con la agrupación) y luego hubo una compraventa. Finalmente le dije que, la registradora decidió que tramitaría el 199.1 (curioso en una finca parcialmente no inscrita) y que se lo agradecía porque era una finca de escaso valor y gente humilde pero que me había dicho (y Silvestre concluye también en ese sentido) que, por qué no había prescindido de la otra (la no inscrita). Pues lo pensamos, le dije, pero al final creímos que era mejor hacerlo como lo hicimos. Esto fue lo que me dijo Silvestre: CUESTION PREVIA: Aunque desde una perspectiva notarial se hable de agrupación de finca inscrita con otra no inscrita (pues así se formaliza la operación en el título), registralmente la agrupación exige siempre la previa inscripción de todas las fincas de origen (art. 45 RH), por lo que se trata en realidad de una inmatriculación de finca a través de una agrupación simultánea que sirve para la coordinación catastral. Primero, se inmatricula y acto seguido, se inscribe la agrupación. TU CASO (nunca lo había visto en la práctica y es interesante): Según entiendo, se trata de una escritura de herencia en la que: i) se adjudican dos fincas, una inscrita (2.934 m2) y otra pendiente de inmatriculación ex art. 205 LH (1.300 m2), ; ii) y acto seguido, se agrupan ambas fincas (total: 4.234 m2), a la vez que se rectifica directamente la descripción de la resultante para ajustarla a la certificación catastral que se acompaña (3.409 m2). La nota de calificación, cuya redacción no es todo lo clara que sería deseable, señala (además de la falta de aportación del título previo) el defecto de dudas de identidad: Según las descripciones literarias, la resultante de la agrupación de las dos fincas adjudicadas por herencia, una inscrita y otra no (total: 4.234 m2), no coincide con la parcela catastral certificada (3.409 m2), sin que resulte suficiente la rectificación descriptiva formalizada en el mismo título directamente respecto de la finca resultante, para ajustarla al Catastro. CONSIDERACIONES: La DG ha admitido que, aplicando el art. 205 LH, pueda lograrse la inmatriculación de una finca que no guarde de momento correspondencia catastral, por corresponderse solo con una parte de una parcela, siempre que en el mismo título o en otro presentado al efecto se formalice la agrupación de la finca no inscrita con otra que sí lo esté y que represente la otra parte de la parcela catastral, de tal modo que la finca resultante coincida con el Catastro; por lo que la falta de coordinación catastral de la finca inmatriculada es solo funcional y transitoria, pues tal deficiencia se subsana de forma inmediata mediante la agrupación, cuya finca resultante sí queda coordinada. En caso de agrupación de dos fincas inscritas, la DG viene admitiendo que se aporte únicamente la RG de la resultante, que puede no coincidir con las descripciones literarias de las fincas de origen (lo que supone una rectificación tácita e indeterminada de una u otra finca de origen), siempre que no se aprecien dudas de identidad y sin perjuicio de tramitar el expediente 199 LH. Si bien, como resulta de la RDR de 11/07/2022 (BOE 2/08), pueden darse situaciones excepcionales en las que sea preciso aportar la RG de cada finca de origen, para solventar dudas de identidad Si la agrupación, como ahora ocurre, constituye un requisito para la inmatriculación, la cuestión presenta matices. Me explico, refiriéndome a tu escritura: - La parcela catastral tiene menor superficie que la finca resultante de la agrupación. Entonces, como señala la calificación, debe existir una reducción de cabida en una u otra finca o en ambas, que no se expresa en el título. Y añado, tal disminución no cabe atribuirla a la finca no inscrita, pues sendos títulos previo e inmatriculador la describen de forma coincidente, conforme al art. 205 LH, que exige correspondencia entre ambos, aunque no total identidad. Entonces, la reducción de cabida corresponde a la finca inscrita, que pasa, aunque no conste expresamente, de 2.934 a 2.109 m2 (disminución del 28,11% de la cabida inscrita). - Visto así, en principio cabría exigir que, previamente a la agrupación, se rectifique la descripción de la finca inscrita aportando la RGA, con expediente 199.2 LH. Ahora bien considerando que la RGA de la finca inscrita representa parte de una parcela catastral, correspondiendo la otra parte a la finca no inscrita con la que se agrupa, es razonable, como entiende la registradora, que el expediente se tramite como 199.1 LH, referido a la RGC de la resultante, y notificando solo a los colindantes registrales (no a los catastrales, que no se ven afectados). De modo que la inmatriculación queda pendiente del resultado favorable del expediente, lo que permitirá la práctica de las operaciones registrales sucesivas. Efectivamente, la RDG de 20/10/2022 (BOE 15/11), reiterada por alguna otra, entiende que si en la inmatriculación ex art. 205 LH, el registrador tiene dudas (no certezas) sobre posible invasión de finca inmatriculada, puede y debe tramitar el expediente 199.1 para despejar las dudas. Así se evita la denegación de plano por dudas de identidad que cabe disipar en expediente. - Siendo prácticos, como dice la registradora, hubiera sido más fácil prescindir de la finca no inscrita y rectificar directamente la inscrita para coordinarla con Catastro, pero todo depende de las circunstancias. En cuanto a las resoluciones citadas, Silvestre me dijo: La RDGRN de 2013 que adjuntas, aunque por su redacción no lo parezca, se refiere a un caso distinto al tuyo, con otros defectos, y la solución que adopta nunca me ha parecido convincente. Me explico, partiendo de que el art. 205 LH exige básicamente tres requisitos: el doble título; la certificación catastral coincidente; y la ausencia de dudas de identidad por parte del registrador. TU CASO: PROBLEMA DE DUDAS DE IDENTIDAD. i) La finca no inscrita cuenta con doble título, la herencia previa y tu escritura de herencia. Y aunque inicialmente no guarda correspondencia catastral, este defecto se subsana de inmediato mediante su agrupación en el mismo título con otra finca inscrita que en unión a aquella conforman la parcela catastral. Esta operación ha sido admitida reiteradamente por la DG. De este modo: Primero, se inmatricula la finca no inscrita sin RG, en base al doble título y la sucesiva agrupación, diciendo algo así como “Esta finca, en unión de la registral ….., con la que se agrupa en el mismo título que ahora se inscribe, según nota al margen, conforman la parcela catastral …………., lográndose la coordinación catastral con la finca resultante de la agrupación”. Y acto seguido, se inscribe la agrupación de las dos fincas inscritas (una de ellas, recién inmatriculada) con RGC. Es decir, se abre folio registral (con doble título) de forma transitoria y funcional, que se cierra de inmediato merced a la agrupación, quedando la resultante coordinada con Catastro, como impone el legislador. ii) La calificación negativa no discute lo expuesto, sino que manifiesta dudas de identidad entre la finca resultante de la agrupación y la parcela catastral de correspondencia, por la rectificación de superficie operada directamente sobre la resultante, para lo que me remito al comentario inicial. RESOLUCIÓN DE 2013: PROBLEMA DE DOBLE TÍTULO. i) La finca no inscrita solo cuenta con un título de herencia (no hay título previo). En ese mismo título, se agrupa con otra finca inscrita, lográndose así la correspondencia catastral. Y en el siguiente título, la finca resultante de la agrupación se aporta a la sociedad de gananciales. Entonces, no falta la certificación catastral ni hay dudas de identidad, pero respecto de la finca no inscrita, no hay doble título, pues la agrupación no es título traslativo y la escritura de aportación no tiene por objeto la finca no inscrita, sino la resultante de la agrupación. Es decir, no hay título previo + título inmatriculador + agrupación (como en tu caso) , sino título 1º + agrupación + título 2º. Cabe pensar que en ambos casos, de uno u otro modo, se cumple con el doble título, y así es. Pero la mecánica registral no permite inmatricular la finca no inscrita con un solo título, y tampoco cabe inmatricular la resultante de la agrupación, pues una de las fincas de origen ya consta inmatriculada. ii) La calificación negativa (menos rigurosa de lo deseable, a mi juicio) opone la falta de doble título, lo que impide inmatricular la finca no inscrita, citando una antigua RDG de 1958 que exige la previa inmatriculación de las fincas objeto de agrupación. En igual sentido, ante casos similares, yo digo en la calificación desfavorable que la agrupación, como modalidad de modificación de entidad hipotecaria, constituye una operación de carácter estrictamente registral que debe tener por objeto “dos o más fincas inscritas”, practicándose una nota de referencia a la agrupación “al margen de cada una de las inscripciones de propiedad de las fincas reunidas” (artículo 45 del Reglamento Hipotecario). Por tanto, la agrupación de una finca inscrita con otra que no lo esté solo puede lograrse si, al propio tiempo, se acreditan los requisitos previstos para la inmatriculación de la finca no inscrita (incluyendo el doble título traslativo), que debe acceder al Registro previamente a la agrupación. iii) La RDG de 2013 revoca la calificación negativa, que alega la falta de doble título, diciendo que el registrador “argumenta para esto la doctrina de la RDG de 6 de febrero de 1958 por la que se suspende la inscripción de una finca agrupada por no referirse la certificación catastral a la finca no inmatriculada, sino a la agrupada”. Sorprende este pronunciamiento, pues la calificación no se refiere a la correspondencia catastral, sino al doble título, y la RDG de 1958 que cita, evidentemente no trata del tema de la certificación catastral, que en aquella época no se exigía en ningún caso, ni para inmatricular ni para agrupar. CONCLUSIONES: i) Si se pretende inmatricular ex art. 205 LH una finca que no guarda correspondencia catastral, en principio hay que rectificar el Catastro para lograr la concordancia (RGC), pues de momento no se admite la inmatriculación con RGA (como sería deseable). ii) Ahora bien, si la finca no inscrita, en unión de otra inscrita del mismo dueño con la que se agrupa, se identifica con una parcela catastral, cabe inmatricular aportando la RGC de la resultante de la agrupación. iii) En todo caso, es preciso que la finca no inscrita cuente con dos títulos traslativos previos a la agrupación. Y que, en caso de rectificación descriptiva, no se aprecien dudas de identidad entre las fincas de origen y la parcela catastral de resultado, sin perjuicio de que puedan solventarse las dudas mediante el expediente del art. 199.1 LH. Unos días después continuó la charla con Silvestre Respecto del asunto de la inmatriculación ex art. 205 LH con sucesiva agrupación (para lograr la identidad catastral), dije que en todo caso la finca no inscrita debe contar con doble título público anterior a la agrupación. Ahora, reviso lo dicho y propongo otra perspectiva que facilite la inmatriculación. SUPUESTO: 1º. Transmisión de finca no inscrita (título 1). 2º. Agrupación (notarial) con otra ya inscrita (identidad catastral). 3º Transmisión de la finca resultante de la agrupación (título 2). COMENTARIO: Aunque he defendido lo contrario, cabría plantearse admitir la inmatriculación aunque la finca acceda al Registro sin doble título y sin identidad catastral, ya que de forma simultánea se logra la coincidencia con Catastro (agrupación) y el segundo título (la transmisión de la finca resultante incluye la no inscrita, aunque agrupada con terreno colindante inscrito), cumpliéndose así los requisitos legales. Se inmatricula la finca en base al primer título y se relacionan en el asiento las operaciones sucesivas complementarias, quedando la finca resultante coordinada con Catastro, con unidad de acto. De otro modo, se obligaría al interesado a alterar el orden de las operaciones, para lograr el doble título anterior a la agrupación, lo que puede resultar excesivamente formalista. Es una opinión personal, y aún no contrastada con la de otros compañeros. Entiendo que notarialmente, no habría problema. Entonces, eso fue lo que hice con una complicación “añadida”: la diferencia de cabida. En mi caso, la inscrita y la no inscrita arrojaban una diferencia superficial que no era pequeña lo que obligaba a ser flexible con el 205 y a usar el 199.1. En tu hipótesis, parece que habría que recurrir mas bien a la creación de una finca por la diferencia y eso parece que no cuadra a muchos registradores aunque se ha hecho “toda la vida”. ¿Cómo lo ves? Sí, concurriendo doble título y certificación catastral coincidente, ocurre que la descripción literaria de las fincas de origen no coincide con la RGC resultante de la agrupación (que es lo que en último término accede al Registro), entiendo que, en principio y salvo casos excepcionales, sí cabe la rectificación descriptiva genérica y simultánea a la agrupación (como en tu caso). Ahora bien, a la vista del contenido de la modificación, el registrador calificará como si se tratara de inscribir la RGC de una finca ya inscrita, pudiendo: Admitir sin más la inmatriculación, si las diferencias son de escaso calibre y no hay dudas de identidad ni se aprecia posible invasión de finca colindante. Tramitar expediente, si la diferencia es apreciable, aunque dentro de lo razonable, y hay dudas sobre posible invasión de colindante. Exigiendo incluso la aportación de la RGA de cada finca agrupada. Denegar de plano por dudas de identidad, si las diferencias son manifiestas y permiten presumir la existencia de negocios encubiertos no inscritos. En cambio, el actual art. 205 LH (que exige el transcurso de un año entre ambos títulos), y la doctrina de la DG al respecto, no dejan mucho margen para denegar por creación artificiosa de títulos ad hoc tendentes a lograr la inmatriculación. Para apreciar la correspondencia descriptiva entre ambos títulos previo e inmatriculador, el art. 205 LH apela al “juicio del Registrador”, sin ofrecer criterios objetivos. Pueden aceptarse como referencia, conforme a cierta doctrina de la DG, las reglas previstas para determinar la correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral (básicamente: 10% y no alteración de linderos fijos). Actualización de finca que pasa a tener mas cabida y dos componentes Ya hemos hecho algún apunte a la necesidad de describir por componentes las fincas que los tengan, especialmente si pretendemos conseguir una modificación de su cabida. Desde que empezamos el curso ya he tenido un caso. La escritura era de compraventa y consideré conveniente hacerlo de este modo con la finalidad de que todo cuadrara (no quería que la actualización condicionase la venta, aunque los registros no siempre captan lo que queremos que hagan y es lógico ....). Así quedó la descripción, el apartado relativo a Catastro y los relativos a la coordinación: = RÚSTICA: Tierra con olivos, sita en *, trozo conocido como “*”. Superficie: Una hectárea, diecisiete áreas y treinta y siete centiáreas (11.737 m2), según título y registro, y dos hectáreas, veintinueve áreas y cuarenta y una centiáreas (22.941 m2), según catastro. Manifiestan que actualmente se halla atravesada de Este a Oeste por un camino por lo que, con carácter previo a la compraventa, se practicará la oportuna actualización. Linderos: Norte, camino y *; Sur, parcelas * y * de *, parcela * de * y camino; Este, parcela * de *, parcela * de * camino y parcela * de *; y Oeste, parcela * de * y parcela * de *. INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, finca registral número * (Código Registral Único *). DATOS CATASTRALES: Constituye las parcelas * y *, ambas del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastradas bajo las siguientes referencias: * y *. Se acreditan con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, que incorporo a esta matriz, obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado la Referencia Catastral y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral. Si el resultado de la comunicación por mí efectuada es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nueva certificación descriptiva y gráfica obtenida, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándosela a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales, pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio. Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. La descripción actual de la finca como consecuencia de hallarse atravesada por camino en la actualidad, es la siguiente: = RÚSTICA: Tierra con olivos, sita en *, trozo conocido como “*”. Superficie: Una hectárea, diecisiete áreas y treinta y siete centiáreas (11.737 m2), según título y registro, y dos hectáreas, veintinueve áreas y cuarenta y una centiáreas (22.941 m2), según catastro. Dicho trozo de tierra está integrado por los DOS siguientes COMPONENTES: = COMPONENTE UNO: Trozo de tierra labor secano, sita en *. Superficie: Cuarenta y dos áreas y treinta y seis centiáreas (4.236 m2). Linderos del componente número UNO: Norte, parcela * de *; Sur, parcela * del Ayuntamiento de *, que es camino; Este, parcela * de *; y Oeste, parcela * de *. DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *. = COMPONENTE DOS: Trozo de tierra frutales secano, sita en *. Superficie: Una hectárea, ochenta y siete áreas y cinco centiáreas (18.705 m2). Linderos del componente número DOS: Norte, parcela * de *; Sur, parcela * del Ayuntamiento de *, que es camino; Este, parcela * de *; y Oeste, parcela * de *. DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *. Linderos de la total finca: Norte, parcela * de *; Sur, parcela * del Ayuntamiento de *, que es camino; Este, parcela * de *; y Oeste, parcela * de *. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedece exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita. Un afectado por un 18.2 que por error se queda sin notificar Os comenté este caso a través del grupo de Telegram y ya os hablé de este asunto en la clase Extra número 1. En la foto de la izquierda el Catastro tal cual está ahora mismo. En la de la derecha como tiene que quedar. Estoy ya convencido de que nos equivocamos y no nos dimos cuenta de que había una parcela catastral (la 153) con dos porciones separadas por una vía pública. La de arriba, no afectada, y la de abajo que confundimos con un camino (ved que pone camino junto al número 153 en la porción de abajo) cuando la de abajo era el resto de la de arriba y tenía que perder un trozo que la dejará partida en dos porque ese trozo que pierde es del promotor del expediente. Un despiste que ha obligado a una notificación que retrasará un mes el expediente que estaba basado en dos IVG+ uno de los cuales ya ha provocado su efecto y la alteración del Catastro. Estas son las diligencias que os servirán para poneros en modo 18.2: 7ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio de *, en *, mi residencia, para hacer constar que el día *, una vez transcurridos los plazos legales de reclamación derivados de las notificaciones y del edicto a que se refiere las anteriores diligencias sin que se haya presentado OPOSICIÓN alguna, yo, el Notario, continuaré los procedimientos de subsanación de discrepancias del artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario, en la Sede Electrónica del Catastro. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.= 8ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente, la documentación acreditativa de la iniciación en la Sede Electrónica de Catastro de los expedientes contenidos en la matriz precedente consistente en las comunicaciones de inicio de los procedimientos y en los certificados de modificación gráfica con los parcelarios actuales y propuestos. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, Doy fe.= 9ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para hacer constar que habiendo recibido un correo electrónico en mi dirección corporativa de la Gerencia Territorial del Catastro de * relativa a la afección de otra parcela colindante mas en el expediente con CSV * cuyo titular no ha sido notificado (Parcela * del Polígono * de “* S.A.U.” DIRECCIÓN), procederé a notificar a dicho afectado el presente expediente para que en el plazo de veinte días hábiles se le pueda informar de su contenido y para que, en su caso, pueda alegar lo que a su derecho convenga, destacándose que, de no manifestarse oposición, se proseguirá la tramitación del procedimiento lo que podrá dar lugar a la incorporación de la alteración al Catastro con la consiguiente modificación de las parcelas. Yo, el Notario, consignaré por diligencias sucesivas en el presente instrumento la realización del envío de la notificación por correo certificado con acuse de recibo y la recepción por mi parte del correspondiente acuse de recibo, quedando, en su día, unidos a esta matriz, para ser reproducidos en sus copias, los correspondientes resguardos de envío y recepción y el escrito de notificación enviado en relación con el presente expediente. Asimismo, consignaré por diligencia el contenido de la comparecencia de la persona jurídica notificada, en su caso. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en xxxxxxx, Doy fe.= 10ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día * para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente certificaciones acreditativas de las referencias catastrales con los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las fincas resultantes de una de las comunicaciones a que se refiere la matriz precedente y las anteriores diligencias (la relativa al CSV *), obtenidas por mí, el Notario, de la Sede Electrónica del Catastro por medio de mi tarjeta de firma electrónica (FEREN) tras el cierre del procedimiento que me ha sido comunicado en el día de hoy por medio de un correo electrónico que impreso a papel incorporo a la presente y que literalmente dice que: “Con fecha *, la notaría de D. JUSTITO EL NOTARIO (código *) inició, a través de la Sede Electrónica del Catastro, un expediente de alteración físico-económica mediante la aportación de Informe de Validación Gráfica positivo con CSV *, así como la documentación acreditativa de la aceptación de los titulares catastrales afectados. Todo ello ha quedado registrado en el siguiente expediente catastral: Tipo de expediente catastral: DICN - SUBSANACIÓN NOTARIAL DISCREP. (FÍSICO-ECONÓMICO). Código del expediente catastral: *. Parcelas afectadas: ***. ***. Con este correo le informamos que la D.G. del Catastro ha finalizado la tramitación de dicho expediente. Ya están disponibles las certificaciones descriptivas y gráficas con la nueva configuración de las parcelas en la SEC”. La descripción actualizada de la finca objeto de dicho expediente de rectificación catastral queda, por el momento, como fue declarada en la matriz previa en tanto no termine el otro expediente y puedan determinarse los posibles cambios derivados del alta catastral. Y no teniendo nada mas que hacer constar, doy por concluida la presente diligencia que queda extendida en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.= Bonanzas del 18.2 A propósito de mi mail titulado "bonanzas del artículo 18.2”, me comentaba una alumna en relación a este asunto que lo sucedido le recordaba a las “calificaciones registrales” y que le daba cierta seguridad, porque "siempre he contemplado con miedo el hecho de meterme a modificar catastro y que no haya ningún filtro que compruebe si lo he hecho bien o mal, podrías por favor, indicarnos ¿qué aspectos del expediente del notario entra a evaluar el catastro antes de culminar un 18.2?". Bueno, le dije, tendría que hacer memoria para recordar en qué casos Catastro he demostrado el control que hace del expediente, pero a bote pronto: Tenemos un IVG+ con su CSV que nos permite comprobar si la modificación PROPUESTA (nosotros no cambiamos nada) es o no es correcta, si provocará o no provocará automáticamente el cambio. Te recordará si no lo has hecho que tienes que dejar mención o constancia de que no había habido oposición. Te computará los plazos. Y me ha indicado (en este último caso que estamos comentando) que hay un afectado en el IVG+ que no estaba notificado y tenían razón. Así que no es lo mismo que en el caso del registro y nos aporta una tranquilidad relativa pero no el sentido que parece que te "gustaría" a ti. Lo de los afectados que discutimos bastante el año pasado, yo lo tengo actualmente claro: afectado es el que indica el IVG+ y punto. Luego pueden controlar cuestiones de tipo técnico o de ámbito catastral como si ese IVG+ no sirve (porque es para segregación o corresponde reparcelación) o debería haberlo hecho usted en otro orden (primero subsanar luego agrupar y no agrupar y luego subsanar). La misma alumna me preguntó sobre ... ¿Cómo se comprueba el CSV? En cuanto a la comprobación del CSV en el Piloto, hay vídeos en el canal de Telegram que puedes ver pero funciona de este modo y es primordial hacerlo (comprobar siempre en cuanto tengamos el CSV): Te llega un IVG+ de una MF o de un 18.2 que se tramitará por el PP y lo primero que haces es ir a "Registrar expedientes", elegir el tipo de expediente que es, meter el CSV y darle a Validar. En poco segundos saldrá un mensaje (correcto, incorrecto, incorrecto pero no se asignarán RRCC automáticamente). Con ese mensaje uno devuelve el IVG a los toriles y pide otro o lo da por bueno y empieza a trabajar. Obras de tapadillo Si no recuerdo mal, corrígeme INMA si no es así, la obra se actualizó pero no se efectuó una declaración “en legal forma” y es lo que el registro está pidiendo, ¿no? (que se declare “como Dios manda”). En mi opinión, es lo correcto (facturas notariales y AJD, al margen). No sería lo mismo que se si se tratara de un expediente de dominio en el que se hace un primer título que incluya la finca descrita con su obra con arreglo a Catastro. En este supuesto, no estimo necesaria la declaración. Tengo algún caso curioso de este tipo que ya os contaré (se hace una venta, se describe con arreglo a documentación técnica tanto el suelo como la obra; un tiempo después hacemos un 18.2+expediente de dominio y el suelo se arregla pero nos dejan fuera la obra (el 18.2 no arregla las obras, aunque puede que en algunos casos sí que lo haga) a pesar de lo cual el registro nos inscribe el suelo y también nos inscribe las obras). Otra vez mas la casuística, los errores, las interpretaciones y los resquicios … Eso sí, después el dueño ha querido vender (aun no lo ha hecho) y le he tenido que tramitar un expediente abierto en la SEC para meter la obra en Catastro. Ya os lo contaré cuando toque. Efectivamente, es como dices, pero hasta ahora "había colado", siempre intento, en la medida de lo posible, ahorrarle dinero a los clientes, igual que cuando se lo tienen que gastar para arreglar algún desaguisado, les conmino a que lo hagan...y suelen quedar muy agradecidos, he de decir. Para mi una cosa es ahorrarles impuestos y gastos por un buen asesoramiento o por economía documental (agrupar y declarar obra en el mismo número que mucha gente no lo hace por poner un solo ejemplo) y otra cosa no declararles esa obra lo que genera un perjuicio a mi facturación, a la del registro y a las arcas públicas. Esa clase de “favores” no tengo porqué hacerlos. Puede que los límites sean estrechos a la hora de distinguir, pero yo en este caso no se lo hago. Te copio la diligencia que preparé transcribiendo las advertencias que hacía la Registradora a propósito de los cotitulares y de la descripción de la vivienda (obra descrita). La verdad que leyéndola, tiene toda la razón del mundo... "...Acta de Expediente número */2022; de EXCESO DE CABIDA INSCRITA, ante mí, *, Notario de *, iniciado el día *. DILIGENCIA DE INCORPORACIÓN AL EXPEDIENTE DE LA CERTIFICACIÓN RECIBIDA DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. El día *, por medios telemáticos, he recibido del Registro de la Propiedad de *, la Certificación registral relativa a este expediente que le había solicitado. Consta en dos folios de papel común. La dejo unida a esta matriz. De la documentación recibida del Registro no resulta la imposibilidad de continuar con la tramitación de este expediente, si bien, hace constar las siguientes advertencias: “…1º.- Dado que el promotor del expediente no ostenta la representación de los cotitulares del pleno dominio de la finca, será necesario que éstos consten debidamente notificados y tengan intervención en el procedimiento o bien ratifiquen expresamente lo actuado por el promotor, de conformidad con el artículo 1259 del Código Civil. 2º.- El expediente previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria no ampara la declaración de modificaciones o ampliaciones afectantes a construcciones u obras nuevas en general, debiendo procederse, para actualizar la descripción de la casa radicante en dicha finca registral, a la correspondiente declaración de obra nueva, conforme a los artículos 202 de la Ley Hipotecaria y concordantes del Texto Refundido de la Ley del Suelo y legislación urbanística de Castilla y León. También he recibido del mismo Registro y por el mismo cauce la justificación de haberse practicado la anotación preventiva que le solicité. Consta en tres folios de papel común. La dejo unida a esta matriz. De todo lo cual contenido en ella, extendida en el presente folio de papel exclusivo notarial, número *, yo, el Notario, Doy Fe." ESTOY DE ACUERDO EN AMBAS COSAS. Por complementar los datos del exceso de cabida, te mando, por si te interesa, la descripción que puse en el acta de requerimiento: DESCRIPCIÓN SEGÚN REGISTRO y TÍTULO.- URBANA.- Una CASA de Planta Baja, en la calle *, número *, en el término de *. Tiene una superficie de CINCUENTA metros cuadrados aproximadamente. Linda, por la derecha entrando, de herederos de *; izquierda, de *; fondo, de herederos de *. DESCRIPCIÓN SEGÚN CATASTRO.- URBANA.- VIVIENDA de Planta Baja y Primera, sita en la Calle *, número 3, en el término de *. Tiene una extensión superficial de solar de DOSCIENTOS DIECISIETE metros cuadrados, una superficie ocupada de parcela de CIENTO VEINTIÚN metros cuadrados y una superficie construida de CIENTO NOVENTA metros cuadrados de los que CIENTO CINCUENTA metros cuadrados están destinados a la vivienda propiamente dicha en planta baja y primera unidas por escalera interior, DIECISIETE metros cuadrados a almacén y los restantes VEINTITRÉS metros cuadrados a porche. Linda, por la derecha entrando, con parcela catastral 14 de *; izquierda, con parcelas catastrales 21 de * y 16 de *; fondo, con parcela catastral 13 de *; y frente, calle de su situación. Efectivamente es, en toda regla, una obra de las que yo llamo de tapadillo. CONFIRMO MI CRITERIO: SI A ESO LE METES UN SIN PRETENDER SU CONSTANCIA, AUN, PERO EN ESOS TÉRMINOS A MI MODO DE VER SE PRETENDE DECLARAR LA OBRA SIN PASAR POR CAJA. También he tenido a propósito de una segregación, cv y agregación que hacer una declaración complementaria hace 15 días porque el técnico se confundió en las georreferenciadas y era más rápido decir que la descripción correcta era la del Catastro, una vez hechas esas operaciones (le salían a la agregada 13 m2 más y a la matriz de la segregada 17 m2 más) que solicitar al catastro la corrección del error. PERO, ESE ERROR ¿EN QUÉ MOMENTO SE PRODUCE? ¿COMO ES LA SECUENCIA? SE FIRMA LA ESCRITURA CON IVG+ Y BGA Y DESPUÉS ¿QUÉ PASA? CON EL PILOTO ESO YA ES MUY DIFÍCIL QUE SUCEDA. Un caso de descordinación Otra alumna me dice: "Tengo una caso muy parecido (creo) al de la página 35 de la clase " y es la primera vez que nos enfrentamos a una "descoordinación" (de hecho tenemos hecha la consulta a la registradora para confirmar que no tengamos ningún problema). El supuesto es: 1º.- Inmatriculamos conforme a catastro, ya que se confirmó por lo interesados que era correcto 2º.- Los compradores HAN HECHO una cesión a viales. Cuando veo la resolución del Ayuntamiento, no me cuadra el plano con la cartografía catastral, y por lo tanto los metros segregados y el "resto" conforme a la licencia no me encajan con las superficies que resultarían con la finca registral. Por ello el Registro me califica negativamente la inscripción. ES DECIR, QUE YA SE VEÍA QUE LA COSA PODÍA NO FUNCIONAR Y NO FUNCIONÓ. 3º.- Se complica aún más cuando ahora el Ayuntamiento les pide también una agrupación y es entonces cuando el técnico que intervino en la cesión, me confiesa que "el plano de la cesión tampoco se ajustaba a la realidad". Parece ser que hizo un "mix", presentó unas mediciones acordes a la realidad en cuanto a la parte relativa a la cesión a viales, pero el "Resto" se ajustó a catastro (supongo que no tuvo en cuenta que hay que dar coordenadas de "resto" y "segregación" y que deben cuadrar con la matriz coordinada). Ante esta situación entiendo que la opción que tengo es arreglar las cosas desde el comienzo: rectificar la medición matriz descoordinando la finca. Veo que las opciones que nos ofreces (página 35) son: a) Ir al Registro. b) 18.1 o 18.2 LCI. ¿Cómo se aplican esas opciones en la práctica? Quiero decir: cuando dices "ir al Registro" te refieres a que haga una rectificación de la descripción con IVG+ con la superficie matriz real, pida el 199, haga la cesión y la agrupación y ya después, el catastro se cambie con la notificación del 18.3 LCI del RP? ¿O sería conveniente que nos requirieran para hacer primero el 18.2 conforme a la medición real, lo hacemos por el piloto (estoy en Asturias) , rectificar la cesión y la agrupación? ME REFERÍA A ARREGLARLO CON UN 199.2 PRESENTADO EN REGISTRO Y SIN DOCUMENTO NOTARIAL. TAMBIÉN PODRÍA SER UNA ESCRITURA DE ACTUALIZACIÓN DESCRIPTIVA SOLICITANDO 199.2 Y LUEGO 18.3 LCI. En este caso lo que cabe es un 18.2 (Y LOS REGISTROS LO DESCONOCEN POR COMPLETO POR LO QUE NO LO PLANTEAN COMO ALTERNATIVA, AUNQUE MI REGISTRADORA SÍ QUE LO HACE Y ME MANDA GENTE PARA QUE LO TRAMITE). DEL 18.1, POR LO QUE TARDA, ME OLVIDABA. SI ES UN 18.2.: YO HARÍA EL TÍTULO PREVIO EN EL QUE AFLORE LA DISCREPANCIA (QUE ES EL QUE SE LLEVARÍA AL REGISTRO Y ASÍ NO VEN EL 18.2.), Y LUEGO INICIARÍA EL ACTA 18.2. ARREGLADO EL CATASTRO, PONDRÍA UNA DILIGENCIA EN EL TÍTULO RECTIFICADOR y llevaría este título al registro (CUIDADO CON LA LIQUIDACIÓN EXENTA DEL PREVIO PORQUE SI NO LA HACEMOS, COMO EL PROCEDIMIENTO SE ALARGA puede haber SANCIÓN). Y YA ESTÁ … NO CREO QUE EL REGISTRO PONGA PEGAS ANTE UN CATASTRO ARREGLADO. ESO SÍ, PRIMERO IVG+ Y COMPROBAR CSV. En ambos casos tenía pensado hacerlo todo en la misma escritura, ya que les urge dejar firmada la agrupación y querría hacerlo de la manera más barata y segura para ellos, pero aunque (creo) que entiendo la teoría, agradecería que me ayudaras con la aplicación práctica. ESTO ÚLTIMO, ES IMPORTANTE. YO CREO QUE PRIMERO HAY QUE SUBSANAR Y LUEGO AGRUPAR. Y POR ABARATAR LO ÚNICO QUE LES HARÍA ES RECTIFICAR Y EL ACTA JUNTOS, PERO NO LES AGRUPARÍA PORQUE EL CATASTRO ATIENDE AL RESULTADO FINAL Y SI ANTES HAY QUE SUBSANAR NO TE HACE LA AGRUPACIÓN Y TE DEVUELVE EL EXPEDIENTE (Y ESO AUNQUE EL CSV TE SALGA COMO CORRECTO). PUEDES VER EL CASO “LA VEREDA” EN EL LIBRO DEL 18.2 (CASO PRÁCTICO NÚMERO 11). AL FINAL, HAY QUE TOMAR UNA DECISIÓN … Y NO ES FÁCIL, PERO YO LO VEO DE ESTE MODO. ¿QUÉ TE PARECE? Terminé diciendo a la compañera que hay casos de Piloto que están claros: una segregación, una agrupación … (aunque TAMBIÉN hay que saber reconducirlos al Piloto porque si no pedimos IVG, seguimos en la misma de siempre y abocando a la gente al lentísimo trámite catastral). Sin embargo, los 18.2 y otros casos “raros” en los que el Piloto puede conseguir algún efecto hay que aprender a verlos. Cuando se domina, veréis como hay casos viejos en los que pensaréis … pues aquel caso lo podríamos haber metido en el Piloto por el 18.2 Vamos con la segunda parte de esta clase EXTRA: Solicitud subsidiaria de 199 cuando no es "viable" el 201.3 Habíamos hablado de la posibilidad de descartar el 201.3 para evitar las dudas fundadas del registrador de turno. Una alternativa podría ser pedirlo pero indicando que subsidiariamente se pide el 199. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. Subsidiariamente se pide la tramitación del expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro, y de la actualización de los linderos. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resulta de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita. Compraventa de finca que está siendo objeto de un 199.1 LH solicitado mediante instancia presentada en el Registro de la Propiedad La redacción de la escritura en este caso, queda como sigue: Concordancia de Catastro y Registro: Solicitada previa tramitación del oportuno procedimiento como consta en la nota simple unida a la presente. TÍTULO: El de aprobación y protocolización del cuaderno de operaciones particionales de las herencias de *, en virtud de escritura autorizada por Don *, Notario que fue de *, el día *, con el número * de protocolo. CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiesta su propietaria que la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes, de arriendos y aparceros, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos. INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que, por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de la finca descrita. La descripción de la finca, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de su propietaria, del título reseñado, y de nota simple del Registro de la Propiedad, obtenida por telefax el día *, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente. En dicha nota, consta: Que la finca no está coordinada con Catastro. - Y, como documento relativo a la finca, presentado y pendiente de despacho, vigente el asiento de presentación, al cierre del libro diario del día anterior a la fecha de expedición de la nota con el Número * del diario * de fecha *, una solicitud de rectificación de superficie mediante instancia ex artículo 199 L.H que Doña * presentó a las *, el *, por la cual dicha señora, solicita inscribir el exceso de cabida sobre la finca, así como que se realice la Coordinación Registro-Catastro, en virtud de lo establecido en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la cual fue presentada en unión de certificación catastral descriptiva y gráfica. Resoluciones de interés sacadas del número 106 de El Notario del siglo XXI DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA DE UNA FINCA Y LA CONSIGUIENTE RECTIFICACIÓN DE SU DESCRIPCIÓN, POR OPOSICIÓN DE UNO DE LOS TITULARES NOTIFICADOS: Resolución de 6 de septiembre de 2022 (BOE 14 de octubre de 2022). Descargar: Atendiendo a las circunstancias concurrentes, y toda vez que las certificaciones municipales se han presentado con el escrito de recurso, sin que hubieran sido aportadas al tiempo de la calificación, y sin que conste del expediente que el Ayuntamiento haya sido notificado, lo procedente es que la registradora reabra el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, notifique expresamente a la Administración afectada la pretensión del recurrente, incorpore, en su caso, las certificaciones aportadas con el recurso por el recurrente, y a la vista de toda la documentación y prueba practicada emita una nueva calificación. LO INTERESANTE PARA MI ES QUE LOS PROCEDIMIENTOS PUEDEN REABRIRSE (TAMBIÉN LOS NOTARIOS LO HACEMOS). BASE GRÁFICA INSCRITA: PROTEGIDA POR LOS PRINCIPIOS DE PRIORIDAD, LEGITIMACIÓN, TRACTO SUCESIVO, OPONIBILIDAD Y LEGITIMACIÓN REGISTRAL GRÁFICA. Resolución de 7 de septiembre de 2022 (BOE 14 de octubre de 2022). Descargar: Se deniega la inscripción de una representación gráfica de una finca, tras la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al haberse presentado oposición por los titulares registrales colindantes, cuyas fincas tienen inscrita su respectiva base gráfica. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora ya que las bases gráficas inscritas gozan de la protección de los principios registrales de prioridad, legitimación, tracto sucesivo y de oponibilidad registral, en el sentido de que al titular registral de una finca colindante, no se le puede oponer una georreferenciación distinta y contradictoria no inscrita con la de su finca; así como el principio de legitimación registral gráfica del artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria, por lo que, además de presumirse la titularidad registral de la finca y la facultad dispositiva del titular registral que publica el registro, se presume también que la finca tiene la ubicación y delimitación geográfica de la finca que publica el Registro, con la consiguiente inversión de la carga de la prueba en juicio a quien alegue una situación física distinta de la que proclama el Registro. LA FAENA QUE PUEDE REPRESENTAR QUE TUS VECINOS INSCRIBAN SU BASE GRÁFICA ANTES QUE LA TUYA. VEREMOS EL CASO DE DON CASISEGUROQUEMEOPONGO Y EL CASO DE PENCHO EN OTRAS CLASES. En cuanto a esta Resolución me comentaba un compañero: "Este desaguisado lo arreglarán los Tribunales. La idea de que los principios registrales que están pensados para los derechos que protege el RP se extiendan a la base gráfica es surrealista. Sé que lo dice la Ley pero es irrealizable. Es decir, uno tiene la base gráfica inscrita sin oposición de colindantes (es un caso real que me ha pasado). El colindante va a inmatricular su finca y resulta que se solapa 4 metros con la BG inscrita. Pero hay un muro de más de 100 años de antigüedad que separa ambas propiedades y los 4 metros están al otro lado del muro. ¿Me quieres decir que si el titular que inscribió la BG la vende a un tercero que cumple los requisitos del art 34 LH, el adquirente ha adquirido esos 4 metros del otro lado del muro? Eso es insostenible y ningún Tribunal lo mantendría. Empezando por la Buena Fe porque él adquirente conocía de la existencia del muro". INSEGURIDAD JURÍDICA DEL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA POR ALEGACIONES FUERA DE PLAZO: Resolución de 21 de septiembre de 2022 (BOE 21 de octubre de 2022). Descargar: En un procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria tramitado por la registradora, se opone el Ayuntamiento días después del plazo fijado y alegando una documentación insuficiente a juicio del recurrente. La Dirección General confirma la calificación, en virtud de la cual se suspende la inscripción de la georreferenciación pretendida. En relación al incumplimiento del plazo, el centro Directivo dice que se incumplió el plazo de alegaciones “por muy poco” (sic), pero que como el informe de alegaciones llegó dentro del plazo de calificación, debe admitirse, lo que pone una vez más en evidencia el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. No sabemos si en el momento de recoger la alegación la registradora es la instructora del expediente, o es la funcionaria encargada que va a calificar el procedimiento que ha instruido ella misma. La expresión “juez y parte” se queda corta para “calificar” la situación. Por otro lado, tenemos un problema de inseguridad jurídica: los plazos legales pueden incumplirse, sin que el infractor sea penalizado por su conducta negligente. Pero todos aquellos a los que se haya negado el derecho a oponerse por transcurso del plazo, podrán alegar esta resolución, que confirma la actuación de la funcionaria e instructora. Tampoco se menciona si el Ayuntamiento compareció ante la registradora través de un representante con facultades suficientes, como exige el propio artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Y en cuanto al fundamento de la oposición, la Dirección General mantiene la validez de todo informe municipal y su eficacia al paralizar el procedimiento; de lo contrario, el promotor puede acudir a la instancia judicial, con lo que la responsabilidad de la registradora queda intacta. Y terminamos con la tercera parte (dos pequeños casos prácticos de libre y voluntaria contestación a través del correo electrónico respondiendo a todos o mandándome la respuesta solo a mi) Caso práctico número 1: Agrupación de varias fincas registrales con defecto de cabida Tenemos entre manos una agrupación de varias fincas registrales que, según título y registro, miden menos de lo que dice Catastro. También disponemos de documentación técnica que indica que en realidad las fincas miden un poquito más de lo que dice el Catastro. ¿Cómo proceder en este caso? Lo primero es determinar el porcentaje de diferencia de superficie que existe, para enmarcarlo dentro de uno de los supuestos que hemos planteado (menos del 5, entre el 5 y el 10 o mas del 10). Según donde nos situemos, procederemos en base a uno o a otro procedimiento teniendo en cuenta que vamos a usar BGA, no la BGC. A veces, con una diferencia muy pequeña puede que la cosa no merezca la pena. Es muy fácil manejarse por mi cuadro de fórmulas. Haced la prueba. Como en este caso no hay otros afectados, no es planteable el 18.2. No podemos utilizar el 18.2 para convertir la base gráfica alternativa en base gráfica catastral. Caso práctico número 2: Compraventa con agrupación Se trataba de una compraventa con agrupación de dos regístrales que constituyen una única registral. Según título y registro, tenemos 10.195 m2 y según catastro tenemos 14.105 m2. El Catastro se da por bueno. ¿Qué diferencia de cabida tenemos? ¿Qué procedimiento tenemos que cursar para conseguir su inscripción y la futura coordinación? El procedimiento es un 199.1. Siendo una modificación de cabida en la que se utiliza base gráfica catastral no cabe utilizar el procedimiento del 18.2 LCI. Si, además, como parece que va a ser, comparecen los colindantes en la escritura y prestan su consentimiento, no habrá problemas para la inscripción si no existen duda por parte del registrador. No es posible usar el programa piloto puesto que se trata de una agrupación con arreglo a catastro (el resultado es el de catastro y en tal caso, no hay nada qué hacer en él). Un caso bien fácil. ¿A que dan juego las modificaciones físicas y los expedientes hipotecarios? Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
