Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. Oposición extemporánea a un expediente de dominio Estas son las diligencias relativas a la oposición extemporánea de una confederación hidrográfica. 28ª DILIGENCIA.- La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, en *, mi residencia, a *, para hacer constar que en el día de hoy recibo por correo certificado y fuera del plazo legalmente establecido y con el expediente por mi tramitado cerrado en sentido favorable y enviado al Registro de la Propiedad competente por lo que las notificaciones que ahora citaré no han podido ser tenidas en cuenta a ningún efecto en el indicado procedimiento, cuyos plazos son de obligado cumplimiento para todos los afectados por los mismos sin posibilidad de prórroga, suspensión o excepción a los mismos, sendas notificaciones de la Confederación Hidrográfica *, O.A. (Comisaría de Aguas), relativas a las parcelas catastrales * (parcela catastral * del polígono *) finca registral * Y ASÍ HASTA CINCO MAS .... , objeto del expediente contenido en la presente, las cuales dejo unidas al mismo dando por reproducido su íntegro contenido y a los efectos que pudieran corresponder y que fueran decretados por la autoridad competente. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, Doy fe.= 29ª DILIGENCIA.- La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, en *, mi residencia, a *, para hacer constar que en el día de hoy recibo por correo certificado y fuera del plazo legalmente establecido y con el expediente por mi tramitado cerrado en sentido favorable y enviado al Registro de la Propiedad competente por lo que la notificación que ahora citaré no ha podido ser tenida en cuenta a ningún efecto en el indicado procedimiento, cuyos plazos son de obligado cumplimiento para todos los afectados por los mismos sin posibilidad de prórroga, suspensión o excepción a los mismos, una notificación de la Confederación Hidrográfica *, O.A. (Comisaría de Aguas), relativa a la parcela catastral * (parcela catastral * del polígono *) finca registral *, objeto del expediente contenido en la presente, la cual dejo unida al mismo dando por reproducido su íntegro contenido y a los efectos que pudieran corresponder y que fueran decretados por la autoridad competente. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, Doy fe.= La comunicación de la diligencia 28ª era irrelevante. Se curaban en salud. La de la 29ª sí que lo era. Ganas me dan de enviar un oficio de advertencia o queja pero estoy muy ocupado. Impresos para el inicio y término de los expedientes Los hacemos exentos para ambos y la fecha que debe considerarse para hacienda es la de la diligencia de cierre del cierre. Esto a veces genera despistes, cabezonerías y errores. En los impresos la fecha no puede ser otra que la del inicio del inicio o la del inicio del cierre. El caso del abogado y las fincas agrupadas afectadas por la expropiación Esta es la nota relativa a la expropiación que se transcribía en la escritura respecto de unas fincas que la habían sufrido como consecuencia de la construcción de una carretera. .- “CERTIF. ART. 32 RH: Expedida certificación de dominio y cargas para Expediente de Expropiación *. Obra “*”, a que se refiere el art. 32 RH. Así resulta del Registro y de instancia de fecha *, suscrita en * y firmada electrónicamente por Don *, Jefe de *, copia de la cual fue presentada en este Registro de forma telemática a las * horas del pasado*, Asiento *, Diario *. Exento del Impuesto, *, a *”. Tras el apartado de información registral y presentación telemática, la escritura continuaba de este modo. SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- DONACIONES: SEGUNDO.- AGRUPACIÓN Y DECLARACIÓN DE EDIFICACIÓN: A).= DON *, manifiesta que tras las donaciones efectuadas anteriormente ha pasado a ser titular del pleno dominio de las dos fincas descritas en el expositivo PRIMERO de esta escritura, y por ser colindantes entre sí las AGRUPA, formando la finca nueva e independiente que a continuación se describe, declarando, simultáneamente, que sobre la finca formada por agrupación, existe CONSTRUIDA desde el año 2000 (conforme a la citada certificación catastral correspondiente a la parte rústica de la parcela * antes citada) UNA EDIFICACIÓN que por la presente DECLARA TERMINADA, cuya inscripción se solicita del Registro de la Propiedad competente con la siguiente descripción total y actualizada: = RÚSTICA: En término de *, un trozo *. Está constituido por las parcelas * del Polígono *, del Catastro de Rústica de *. La finca está atravesada en dirección de Sur a Norte por la Parcela Catastral * del Polígono *, que constituye carretera de *, estando la parcela * situada al Norte de la referida carretera y la parcela * al Sur de la referida carretera. La edificación existente en su interior, que por la presente se declara, se encuentra en el interior de la Parcela *. Superficie: Una hectárea, sesenta y dos áreas, cuarenta y seis centiáreas (16.246 m²), según título y registro, una hectárea, sesenta y seis áreas, cuatro centiáreas (16.604 m²), según Catastro. Dicho trozo de tierra está integrado por los DOS siguientes COMPONENTES: = COMPONENTE UNO: Superficie: Dentro de cuyo perímetro existe construido un ALMACÉN de uso agrícola. Superficie: Linderos de la edificación: Linderos del componente UNO: = COMPONENTE DOS: Superficie: Linderos del componente DOS: Linderos de la total finca: Como consecuencia de la expropiación, la finca quedaba "discontinua" y por eso la describimos con sus componentes. DATOS CATASTRALES: De la parte urbana: *. De la parte Rústica: Constituye las parcelas * y *, del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastradas bajo las siguientes referencias: *, incluyendo la misma la edificación que se ha declarado anteriormente. *. VALORACIÓN A EFECTOS FISCALES Y ARANCELARIOS DE LA FINCA formada por agrupación, incluyendo la edificación declarada: VALORACIÓN DE LA EDIFICACIÓN DECLARADA: B).- Manifiesta DON * que: .- la descripción de la edificación declarada mediante la presente escritura se corresponde con la realidad. -. que no le consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. - y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada a sus respectivos patrimonios y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. Yo, el Notario, le advierto de que en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 54 del R.D. 1.093/97 de 4 de Julio y art. 28, punto 4, apartado b) del Real Decreto 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, el Registro de la Propiedad competente notificará la inscripción de la presente escritura al Ayuntamiento de * y que, de conformidad con lo dispuesto en el art. 65.3 de R.D. 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana que sustituye a la reforma operada por el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de Julio, que daba nueva redacción al artículo 51.2 del Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de Junio, se hará la oportuna comunicación a la dependencia que corresponda de la Generalitat Valenciana. C).= SEGURO DECENAL: Manifiesta DON * que, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. D).- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y al Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana. E).- LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. F).- REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA EDIFICACIÓN DECLARADA: La representación gráfica de dicho suelo consta en la certificación catastral de la parte rústica de la parcela 41 que ha quedado incorporada a la presente. Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mí es correcta la superficie que refleja el Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria. Aseguran los comparecientes, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral y la descripción actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de las fincas inscritas. G.- PROCEDIMIENTO DE EXPROPIACIÓN: Como las notas simples de información continuada indican, se ha llevado a cabo un procedimiento de expropiación cuyo resultado ya consta en Catastro y en virtud del cual la configuración de las fincas y su descripción queda en los términos que resultan de esta escritura. Dicho procedimiento es la causa de la discontinuidad de la finca agrupada. A los efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad, y sin perjuicio de la documentación ya obrante en el mismo con relación a dicho expediente de expropiación, los comparecientes me exhiben el acta de ocupación correspondiente al expediente, firmada por ellos, de la que incorporo testimonio por mi, el Notario, deducido. Finalmente, con la intención de que en el registro no me pongan pegas a la agrupación, añadí esta justificación del procedimiento de expropiación. El caso del polígono Un complicado caso que está en sus primeros pasos. Un ayuntamiento tiene una finca de 167.681 m2, según registro. El ayuntamiento cree que le quedan demasiados metros (algo no le cuadra). Tal vez haya algo sin documentar o sin llevar al registro. La finca es resto de segregaciones anteriores y junto con lo que ya ha sido segregado conforma un polígono industrial con sus viales y zonas verdes. El polígono tiene una parte completamente consolidada en la que ya solo le queda un trozo de terreno (en el que hay una nave que tiene catastro propio) y los viales y zonas verdes. Esta parte podría tener unos 23.453 m2 (si restamos la superficie catastral de la segunda parte que ahora comentamos a la superficie registral del total). La segunda parte no está consolidada y podría tener (según catastro) unos 144.228 m2 (repartidos en dos parcelas catastrales). En la parte no consolidada hay cuatro parcelas (que son fincas registrales) que no han sido segregadas aunque sí vendidas a diferentes propietarios que tienen sus escrituras inscritas. Estos propietarios no tienen catastro propio del suelo aunque sí de sus edificaciones que son islas dentro de las citadas parcelas y que están a nombre de sus dueños. Es decir, que registralmente de los metros que quedan ya han salido estas cuatro parcelas vendidas que siguen computadas en el catastro con lo que es indispensable una medición para saber lo que debe de quedar en una y otra zona al ayuntamiento (en parcelas disponibles y para viales y zonas verdes) otorgando las escrituras precisas y coordinando el catastro y el registro. Para empezar, el ayuntamiento quiere permutar el trozo que le queda en la zona consolidada con la nave con una empresa (que es la que ha construido la nave) que transmitirá al ayuntamiento una finca en otro lugar (ya veremos cómo está esta). Para llevar la permuta a cabo segregamos la parcela que contiene la nave y una vez permutada, la otra permutante declara la obra. Habrá que aportar IVG+ y espero que las coordenadas del resto no den problemas como en otras ocasiones en que hemos hecho actuaciones en polígonos que se encontraban en situación similar. En la escritura de permuta y declaración de obra, se precisaría que el resto del polígono (el resto de finca) estaría constituida por parte de las otras parcelas catastrales (no olvidemos que hay cuatro fincas vendidas y no catastrales) y por la superficie de los viales y zonas verdes de la zona consolidada (habrá que buscar una buena fórmula para explicarlo). Una vez hecho esto (aunque es planteable y casi mejor hacerlo todo junto pero la permuta corre prisa y el resto no tanto), pues habría que aportar un IVG+ para reparcelar las dos catastrales que tiene el ayuntamiento señalando lo vendido, lo que le queda para parcelas y lo que le queda para viales y zonas verdes, indicando que el resto sería lo destinado a viales y zonas verdes en la zona consolidada. Está complicado y hay que seguir con el chup-chup. ME HAN CERRADO EL 18.2 DEL DISGUSTO Me refiero al que incluía la “rebaba” que ha habido que suprimir y que, con la venía de Catastro, no he tenido que renotificar al ayuntamiento. Ahora toca comprobar que está todo bien y cerrar el documento. Como estaba ansioso he visto el cierre en la SEC antes de que me hayan enviado la comunicación de cierre. Al poco rato me ha llegado y estas son las demás diligencias del caso. 5ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para dejar constancia de que en el día de hoy, recibo justificante de presentación de la liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados correspondiente a la matriz precedente. Incorporo a la presente, testimonio de dicho justificante obtenido de la Conselleria D'Hisenda I Administració Pública de la Generalitat Valenciana (Oficina Liquidadora de *). No teniendo nada más que hacer constar, doy por finalizada la presente diligencia que queda extendida en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, Doy fe.= 6ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, en *, mi residencia, para hacer constar que el día *, RECIBO el aviso del envío por correo certificado a que se refiere la diligencia 2ª, junto con la carta en su día enviada, efectuado a “*, S.L.”, en el que consta que no se pudo hacer la entrega por Ausente, en un primer intento el día * y en un segundo intento el día *. Incorporo a la presente, fotocopia, por mí, el Notario, deducida del mencionado aviso de recibo y la parte delantera y trasera del sobre que contenía el envío. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, yo, el Notario, Doy fe.= 7ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio de Valencia, en *, mi residencia, para hacer constar que el día *, una vez transcurridos los plazos legales de reclamación derivados de las notificaciones y del edicto a que se refiere las anteriores diligencias sin que se haya presentado OPOSICIÓN alguna, yo, el Notario, continuaré los procedimientos de subsanación de discrepancias del artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario, en la Sede Electrónica del Catastro. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.= 8ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para hacer constar que el día *, recibí un correo electrónico del Servicio de Coordinación de Procesales Catastrales de la Gerencia Territorial del Catastro en * en el que se informaba de la existencia de ciertas incidencias en el IVG+ utilizado como base para la tramitación del expediente de subsanación de discrepancias objeto de la presente. Incorporo a la presente, impresión a papel del correo electrónico recibido. A causa de dicha incidencia me ha sido entregado para unir a esta matriz un nuevo informe catastral de validación gráfica de suelo positivo con CSV * en base al cual yo, el Notario, continuaré la tramitación del Procedimiento de Subsanación de Discrepancias y Rectificación Catastral y consignaré por sucesivas diligencias todas las incidencias propias del expediente, hasta su definitiva finalización como legalmente proceda, no considerando necesario proceder a practicar notificación adicional alguna como consecuencia de la rectificación de la documentación técnica al no resultar ningún otro afectado no notificado anteriormente en el curso del procedimiento. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.= 10ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día * para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente certificación acreditativa de la referencia catastral con el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la finca resultante de la otra comunicación a que se refiere la matriz precedente y las anteriores diligencias, obtenida por mí, el Notario, de la Sede Electrónica del Catastro por medio de mi tarjeta de firma electrónica (FEREN) tras el cierre del procedimiento que me ha sido comunicado por medio de un correo electrónico en el día de hoy, el cual impreso a papel incorporo a la presente y que literalmente dice que: “Con fecha *, la notaría de DON JUSTITO EL NOTARIO (código *) inició, a través de la Sede Electrónica del Catastro, un expediente de alteración físico-económica mediante la aportación de Informe de Validación Gráfica positivo con CSV *, así como la documentación acreditativa de la aceptación de los titulares catastrales afectados. Todo ello ha quedado registrado en el siguiente expediente catastral: Tipo de expediente catastral: DICN - SUBSANACIÓN NOTARIAL DISCREP. (FÍSICO-ECONÓMICO). Código del expediente catastral: *. Parcelas afectadas: - *: CALLE *, *, DELEGACION DE *.- *: CALLE *, *, DELEGACION DE *. Con este correo le informamos que la D.G. del Catastro ha finalizado la tramitación de dicho expediente. Ya están disponibles las certificaciones descriptivas y gráficas con la nueva configuración de las parcelas en la SEC”. Y no teniendo nada mas que hacer constar, doy por concluida la presente diligencia y con ello el expediente tramitado, quedando extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente y el anterior en orden correlativo, yo, el Notario, Doy fe.= SAP MU 2695 2022 No cabe el acta complementaria del título público adquisitivo a los efectos del 205 de la Ley Hipotecaria. Hace unas semanas me llegó desde el CGN (que ha llevado este asunto sin que yo hiciera nada pero con mi consentimiento tras el monumental cabreo que me generó el caso que os contaré esta semana), la sentencia relativa al recurso por las costas (de las que me libré tras ser inicialmente condenado) pero la sentencia previa (la que comentamos) no me la mandaron (podrían haber avisado, ¿no?) y acabo de enterarme de su contenido gracias a mi registradora (que no se había fijado en que el protagonista era el Notario de Pinoso con nombre ficticio). Me habló de la sentencia a propósito de que yo le había preguntado si admitía o no el acta. Desde aquel caso que ha motivado el pleito no he vuelto a usar el acta del 205 y me reafirmo en que no usaré el procedimiento salvo previa confirmación con el registro y para casos especialísimos. El mismo viernes una compradora de finca inscrita me dijo que en un año volvía para el acta y ya le he dicho que se vaya olvidando. Curiosamente el mismo día me escribe Silvestre por este asunto (él fue el que realizó la calificación sustitutoria que solicité): Recordarás que hace un par de años me tocó la calificación sustitutoria de un título tuyo con nota negativa de REGISTRO TAL (205 LH: donación + acta complementaria de notoriedad de adquisición hereditaria). Acabo de conocer la Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia 352/2022, de 31 de octubre (ROJ: 2695/2022), que se ocupa de un caso idéntico y falla en contra de la virtualidad del acta, como yo defendí, a pesar de los pronunciamientos de la DG. El notario de Pinoso D. Luis Pablo (¿sustituto?) recurre judicialmente la nota del registrador de Cieza 2 D. Jesús Miguel (?) y el juez de Murcia nº 10 da la razón a este. El notario recurre en apelación y la AP confirma la sentencia de instancia, aunque a mi juicio podría haber tratado el tema con más profundidad. Resumiendo: “No es suficiente el acta de notoriedad (…), ya que tras la expresada reforma del art. 205 LH, es preciso acreditar la previa adquisición (…) también mediante título público (…) el título público de adquisición de la finca por parte del transmitente (…) no viene constituido por el acta de notoriedad (…), ya que aun cuando se trata de un documento público (…), propiamente no acredita la realidad del hecho mismo de la previa adquisición (…) y cuando además de la comprobación de notoriedad se pretendiese el reconocimiento de derechos fundados en la misma, se pedirá así en el requerimiento inicial, y el notario lo hará constar, si resulta su evidencia de la aplicación directa y en su conjunto de los preceptos legales atinentes al caso, lo que no equivale a la justificación de la realidad de la adquisición (…). Estoy contigo en dejar la puerta abierta a casos muy especiales. De hecho, no hace mucho he admitido un acta de este tipo en la que se testimonia el contrato privado de venta previa, con fecha fehaciente por el fallecimiento de la vendedora, y comparece el heredero acreditado de la vendedora, además de otros testigos, afirmando su validez (es decir, ratificando el negocio). Lo oportuno hubiera sido elevar a público la venta privada, pero entendí que el acta viene a cumplir similares garantías. Tu caso era distinto, pues la adquisición previa era por herencia y no quedaba acreditado el fallecimiento del causante, el título sucesorio ni la notificación a los eventuales coherederos. Por cierto ¿por qué se acudió a la vía judicial directa, y no a la DG, que previsiblemente hubiera resuelto a favor del notario, conforme a su doctrina? Pues porque el CGN se encarga de recurrir judicialmente saltándose a la DG en casos en que considera que es procedente. Les conté el caso, les pareció que sí y así lo hicieron. De fondo están las guerras notariales y registrales, claro está. Resoluciones DG sobre competencia territorial del notario en las actas del artículo 205 de la Ley Hipotecaria Res 06-07-2005: "Ni el artículo 298 del Reglamento Hipotecario ni el 209 del Reglamento Notarial requieren la competencia territorial del Notario, no pudiendo aplicarse en esta materia por analogía lo que se establece para otros supuestos de inmatriculación". Res. 2013-04-16-2: "Por todo ello, debe reiterarse el criterio de la Resolución de esta Dirección General de 6 de julio de 2005, según la cual no puede suspenderse la inmatriculación por el hecho de que el acta de notoriedad haya sido autorizada por notario que no tenga competencia territorial en el término municipal donde estén situadas las fincas, toda vez que no cabe aplicar por analogía lo que se establece para otros casos de inmatriculación". 2013-08-18 RESOLUCION 912-12: "Tercero.- Por lo tanto la regulación vigente, de las actas complementarias de título público de adquisición, se encuentra en los artículos 298 del Reglamento Hipotecario y en el 209 del Reglamento Notarial de los que no resulta la competencia territorial del Notario autorizante." BOE-A-2018-14861: Colindancia "marítima" entre el Distrito de Granadilla en Tenerife y el de La Gomera. Se considera que el Notario es competente porque estima que hay colindancia por mar con lo que está cambiando el criterio clásico que estima que simplemente no la hay. Dice: "Por lo tanto, no puede considerarse el acta complementaria del título público, regulado éste último en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, una excepción a la exigencia de competencia territorial notarial, en el conjunto de las actas notariales contempladas en el contexto de la coordinación de la realidad extrarregistral con el contenido del Registro -facilitando a su vez su coordinación con el Catastro". Así que mucho cuidado que, de repente, podría haber habido un cambio de criterio. “Puede dar lugar a una oposición posterior en sede registral en el transcurso del expediente hipotecario que pueda corresponder tramitar” Un comentario de Silvestre a propósito de mi libro en el que defiende el 199.2 frente al 18.2. - En el apartado 39 de tu libro sobre el art. 18.2 LCI, “¿Notificación al titular registral, al titular catastral o a ambos?”, señalas que la falta de comprobación de las posibles discrepancias entre las titularidades registral y catastral “puede dar lugar a una oposición posterior en sede registral en el transcurso del expediente hipotecario que pueda corresponder tramitar”. - La RDG de 28 de febrero de 2023 (BOE 20/03; Registro de Pina de Ebro) confirma esta eventual circunstancia, refiriéndose no solo al colindante registral no notificado en el procedimiento del art. 18.1/18.2 LCI, sino también (como ocurre en el caso resuelto) al colindante registral y catastral ya notificado (sin oposición) que recibe nueva notificación registral y entonces se opone. FD 4: “… no hay precepto alguno que prevea que la georreferenciación catastral haya de ser vinculante o de obligada inscripción (…), ni que la posición de conformidad, la oposición o la no oposición que cualquier interesado haya adoptado en un procedimiento estrictamente catastral haya de vincular a dicho interesado en el procedimiento registral que eventualmente se tramite, o permita prescindir de efectuarle, en el seno del procedimiento registral del art. 199 LH, las notificaciones registrales preceptivas con concesión de plazo de alegaciones, que habrán de ser valoradas en la decisión final del registrador”. - Visto así, buscando la economía procedimental, cabe pensar en la oportunidad de prescindir del 18.2 LCI y acudir directamente al 199.2 LH, aportando una RGA con IVG positivo. Es cierto que la finca no queda aun plenamente coordinada, pero sí pre-coordinada y con similares efectos prácticos. Se ajusta el Registro a la realidad, y los pronunciamientos registrales prevalecen sobre el Catastro (arts. 2.2 y 3.3 LCI). Y- la RGA inscrita, al contar con IVG +, está validada por autoridad pública, por lo que goza de los efectos legitimadores del art. 38 LH, una vez transcurridos 6 meses desde la comunicación registral al Catastro sin que este haya expresado impedimentos técnicos -que no caben cuando el IVG es positivo- (art. 10.5 LH). - Conviene considerar que, conforme a la doctrina vigente de la DG, si la inscripción de la RG no es preceptiva (modificación hipotecaria; ¿georreferenciación de finca previa la ON?), sino potestativa, debe tramitarse en todo caso el expediente 199, ya se trate de RGC o de RGA. En el 199.1 se notifica a los titulares registrales (normalmente coincidentes con los catastrales), y en el 199.2 se notifica a los titulares registrales y a los catastrales (que suelen coincidir). Y en ambos casos son apreciables dudas de identidad. Yo le dije a Silvestre: "Es correcto todo lo que dices pero el 18.3 no ha funcionado hasta ahora demasiado bien aunque se está mejorando. Por otra parte, aunque he usado el 18.2 para cosas de detalle, en la mayoría de los casos resolvemos situaciones catastrales desastrosas depurando ya posibles oposiciones y adaptándote a ellas mediante nuevas representaciones gráficas en caso de que sea necesario. Así que entre las que no generan oposición y las que sí (pero se arreglan) conseguimos enviar a registro las situaciones ya muy depuradas". INMATRICULACIÓN DE FINCA QUE ESTÁ CATASTRADA COMO PARTE DE UN MONTE DE LA GENERALITAT La finca se adjudicó en una herencia y se dijo que había dentro una casita de tantos metros y que era parte de una catastral (un monte muy grande). La obra no consta en el Catastro. Ahora se pretende inmatricular. ¿Segundo título? ¿Acta 205? ¿Expediente de dominio? ¿Escritura de actualización? ¿No huele esto a 18.2? ¿Qué me decís? Tormenta de ideas. Se podría hacer un segundo título o el acta 205 (cuidado) o un expediente de dominio pero, entre tanto, hay que arreglar el catastro y meter la obra dentro del catastro (que podría quedarnos fuera tras el 18.2). Necesitamos documentación técnica de suelo y de obra (porque la obra aunque mida lo que dice la escritura habrá que meterla en catastro con algún título aunque no estoy seguro de ello) e IVG+ y ICUC (que será negativo porque el suelo está mal). Con eso hacemos la rectificación descriptiva y el 18.2 y luego nos planteamos el resto. Podría aportarse a gananciales, podría hacer hacerse una donación … que no, pues al expediente. Tiene que ser consciente de que a lo mejor dicen que eso es monte y se oponen y se acabó lo que se deba. Dice una compañera: 18.2 para que el Catastro esté claro, ¿declaración de obra nueva antigua? + expediente de dominio. Así es. Pero, de momento hay que hablar con el cliente para que sepa que corre riesgo de que “Montes” diga que todo eso es suyo (ya me ha pasado). Después, una escritura de declaración de obra (salvo tal vez que esté todo igual que en la escritura y aunque no sé si con eso Catastro catastraría, es decir, sin hacer declaración de obra), rectificación descriptiva y 18.2. Con el Catastro bien y con un expediente en abierto (900D) para la obra ya pasaríamos a la segunda parte. Botón MF en el STI Comprobado. Antes se podía abrir el apartado MODIFICACIÓN FÍSICA pinchando en comunicar alteración pero esta "capado" y ya no se puede clickar. En cambio el de asignar técnico si, pero te dicen que hay que designar el teléfono y no puede hacerse nada mas. En conclusión: Queda una parte del andamiaje que se montó pero que no sirve para nada y que deberían suprimir para no liar a la gente ni generar trabajo a Ancert. Una agrupación a la antigua usanza Se trata de una agrupación de cuatro fincas que tienen las siguientes superficies: Finca número 1. Tiene una superficie según: El Registro: 4.000 m2 Levantamiento topográfico: 4.007,18 m2 Finca número 2. Tiene una superficie según: El Registro: 4.998,51 m2 Levantamiento topográfico: 5.000,74 m2 Finca número 3. Tiene una superficie según: El Registro: 10.535 m2 Levantamiento topográfico: 10.492,72 m2 Finca número 4. Tiene una superficie según: El Registro: 14.120,48 m2 Levantamiento topográfico: 13.196,47 m2 El problema radica en que la finca señalada en el apartado d) tiene una superficie real inferior entre el 5% y el 10% a la que consta en el Registro y en consecuencia la superficie de la finca resultante de la agrupación según el título es de 32.697,11 m2 cuando la realidad registral es que la suma de cada una de las superficies que constan inscritas, daría un total de 33.653,99 m2. El Registrador habla de realizar una rectificación de superficie conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria. No obstante, nos preguntamos si podríamos hacerlo a través del 199 de la Ley Hipotecaria al no exceder del 10%?. Me dices superficie registral (que entiendo que coincide con la escriturada), me dices nueva medición, pero no me dices como está el catastro, aunque entiendo que mal porque si no habría nueva medición. Son cuatro registrales y ¿cuántas catastrales? (me confirman que son 4 registrales y 4 catastrales). Supongo que ese levantamiento topográfico se habrá recogido en un IVG+, ¿no? (me confirman que saben que hay un levantamiento topográfico porque resulta de la declaración responsable presentada al Ayuntamiento de Madrid porque en Madrid no hace falta licencia para agrupar pero sí hace falta esa declaración). Que raro me resulta hablar de levantamiento topográfico. Yo solo digo medición técnica. ¿Puedo tener el CSV para consultar en el Catastro? (no tienen IVG). Si yo hubiera hecho esta escritura y no se daba por bueno el Catastro, habría descrito la finca resultante de la agrupación con arreglo a lo que dice el técnico que hubiera aportado un IVG+ con la medición correcta que, una vez firmada la escritura, habría tramitado a través de la Sede de Catastro obteniendo una nueva CCDYG y solicitando del registro un 199.1 (o un 201.3 b) según la diferencia de cabida que hubiera. De mi listado de formas, habría que escoger esta: Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi no es correcta la superficie que refleja el Catastro. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes CERTIFICACIÓN, INFORME Y PLANOS con REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA expedida el día *** por Don ***, Arquitecto, Colegiado número *** del Colegio Oficial de Arquitectos de *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE)), cuya certificación es acreditativa de la superficie de suelo y de la construcción de la finca objeto de la presente escritura. Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral positivo *** expedido por Don *** con fecha *** que a su requerimiento incorporo a esta matriz. (SI FUERA EL CASO …) Asimismo, me entregan para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV ***. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la inscripción de la base gráfica alternativa conforme a la descripción técnica que resulta de dichos documentos tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita. Las fórmulas mas importantes las tengo aquí (pero las del Curso están mas avanzadas): https://www.justitonotario.es/faq/coordinacion-catastro-registro/ Otra opción mucho mas sencilla es subsanar la escritura para solicitar el aumento de cabida y aportando las coordenadas de algún modo en formato GML. Lo mas sencillo es el IVG+ pero podría servir otro soporte si en el registro lo aceptan (CD, pendrive, adjunto a un mail ...). La escritura está hecha “a la antigua” y eso ya no funciona ni en Catastro, ni en registro. Por supuesto con nueva medición y afectados nos metemos de lleno en el 18.2. Un caso fácil Me pregunta un compañero si es posible a través del STI cambiar el titular catastral de una finca en virtud de una escritura anterior de otro Notario distinto. Me plantea hacer un acta donde los titulares le requieren para hacer por el STI el cambio de titular catastral basado en esa escritura anterior. Y luego en virtud de ese acta suya, intentar hacer el cambio a través del STI. No, no se puede. Ese acta no genera expediente STI y por tanto no tendrá esa oportunidad. Lo que yo sí que he hecho es firmar una escritura y luego cursarles una instancia general en catastro (en abierto pero como notario autorizante) que me ha dado buen resultado y generalmente en corto plazo. ESTE SERÍA EL CASO (aunque en otros casos posteriores he evolucionado y añado mediante diligencia el escrito presentado a Catastro, el justificante de la instancia (no 900D) y el resultado final si llega pronto). Instancia general previo otorgamiento de escritura (Conchita) A veces se hace indispensable proceder al otorgamiento de una escritura que nos permita proceder posteriormente a la elaboración de una instancia general. Se trata de supuestos en los que parece mas adecuado que el error se corrija puesto que lo ha ocasionado la propia escritura (sea de quien sea la culpa) y no sus derivaciones. Comentamos un caso de este tipo en la clase anterior. En este caso, el error surge de la escritura aunque por culpa de los interesados. Esta fue la escritura que hicimos: PRIMERO.- Que mediante escritura otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, Doña xxx, junto con su madre y hermanos, aceptó y se adjudicó la herencia de su padre Don xxx, siendo adjudicada la finca descrita bajo el número 4.= del inventario (finca registral número XXX de las del Registro de la Propiedad de XX número XXX, sita en término municipal de XX), a la compareciente. SEGUNDO.- Que en dicha escritura, se hizo constar que a dicha finca le correspondía la parcela XX del polígono XX del Catastro de Rústica de XXX, cuando en realidad constituye la parcela XX del polígono XX del Catastro de Rústica de ***, siendo su correcta descripción actualizada la siguiente: = RÚSTICA: Superficie: Linderos: DATOS CATASTRALES:Constituye la parcela ** del polígono XX del Catastro de Rústica de ***, catastrada (a nombre de los herederos de XXX), bajo la siguiente referencia: XXX. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, la certificación acreditativa de la referencia catastral, y descriptiva y gráfica, y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, solicitada por la otorgante a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. TERCERO.- Esto expuesto, O T O R G A: PRIMERO.- Que rectifica la descripción de dicha finca en cuanto a sus datos catastrales en los términos señalados en la presente escritura, solicitando sea tenida en cuenta por la Gerencia Territorial del Catastro a fin de modificar la titularidad catastral de la parcela XXX que se encuentra actualmente a nombre de los herederos de Don xxx y que sea atribuida a la compareciente, solicitando del Sr. Registrador de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. DATOS DE INSCRIPCIÓN DE LA FINCA OBJETO DE LA PRESENTE: ***. La compareciente me autoriza a mi, el Notario, a la tramitación del expediente catastral que sea oportuno para la modificación de la titularidad catastral de la finca objeto de la presente. Presentación telemática.- Renuncia a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dice y otorga. ¿Por qué hicimos una escritura? Pues porque la de herencia que generó el error estaba mal. Esta familia estaba absolutamente convencida de que los datos catastrales de la herencia del esposo y padre eran correctos, pero al poco tiempo de que se otorgara, un compañero me llamó para decirme que como consecuencia de mi comunicación vía STI, se había puesto la finca a nombre de mi clienta perdiendo uno suyo la titularidad, cuando la finca en cuestión (la que verdaderamente era de mis clientes) era otra que estaba a nombre de los herederos del difunto causante y que estos no tenían controlada. Su cliente estaba tan convencido como el mío de su versión por lo que no hice nada hasta que mi cliente, por la llamada del otro, se aclaró y reconoció que tenía razón por lo que hubo que subsanar la escritura para aclarar el embrollo antes de hacer uso de la SEC. Si me hubiera allanado ante la protesta del compañero, se hubiera arreglado lo de su cliente, pero no lo del mío. Este fue el texto de la instancia general relativo a dicha escritura, que era necesaria dado que la subsanación otorgaba no generaba expediente STI: Gerencia del Catastro de * JUSTITO EL NOTARIO, Notario de ***, del Ilustre Colegio Notarial de ***, con despacho profesional en *** comparezco ante la Gerencia del Catastro de Murcia y como mejor proceda en Derecho EXPONGO: Que el día *** bajo el número *** de mi protocolo autoricé escritura de rectificación descriptiva de finca por la que DOÑA ***, *** y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal *** rectificó la descripción de finca registral número *** (término de *** (*), Registro la Propiedad de ***) la cual tiene asignada la referencia catastral***, haciendo constar que mediante la escritura otorgada bajo mi fe, el día ***, con el número *** de protocolo, junto con su madre y hermanos, aceptó y se adjudicó la herencia de su padre Don ***, correspondiéndole la finca descrita bajo el número 4.= del inventario (finca registral número *** de las del Registro de la Propiedad de ***, sita en término municipal de ***), a DOÑA ****. Se acompaña copia de dicha escritura de herencia a los efectos de la presente solicitud. En dicha escritura se hizo constar erróneamente que a dicha finca le correspondía la parcela **, del polígono *** del Catastro de Rústica de ***, cuando en realidad constituye la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de ****, siendo su correcta descripción actualizada la siguiente: = RÚSTICA: ***. Linderos: ****. DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastrada (a nombre de los herederos de **, padre de DOÑA ***), bajo la referencia: ****, antes citada. Tras lo expuesto, dicha Señora, rectificó la descripción de dicha finca en cuanto a sus datos catastrales en los términos señalados, solicitando sea tenida la rectificación en cuenta por la Gerencia del Catastro a fin de modificar la titularidad catastral de la parcela *** que se encuentra actualmente a nombre de los herederos de Don *** y para que le sea atribuida a ella misma. La compareciente me autorizó a mi, el Notario, para la tramitación del expediente catastral que sea oportuno para la modificación de la titularidad catastral de la finca objeto de la presente. Expuesto cuanto antecede SOLICITO de la Gerencia del Catastro la subsanación del error referido a fin de que sea practicada la rectificación de la titularidad a favor de Doña ***. En *** a ***. Justito El Notario. Notario de ***. El asunto se solucionó en pocos días. Algunas respuestas y mis réplicas al caso anterior Pero lo que no veo claro, si en la escritura anterior, no había dudas fundadas, ¿por qué no realizo el notario la comunicación para el cambio? NO SE SABE, PERO YA SABES QUE EN MUCHAS NOTARÍAS NO SE USA EL STI Y CON EL ÍNDICE PUEDE QUE NO SE HAYA SOLUCIONADO (o que no pueda solucionarse). O, TAL VEZ, LO COMUNICARON MAL y ahora quieren arreglarlo.. Podría hacer un acta pero siempre que no se tenga dudas y si los titulares que aparecen en catastro son los comparecientes de la anterior escritura, dependiendo lo que se firmo “por cambio de dominio inter vivos o cambio de dominio mortis causa”. YO PREFIERO ESCRITURA PERO SEA ESCRITURA O ACTA, NO TIENES STI (no se genera expediente STI). EN TODO CASO podría solucionarse vía INDICES (LO DUDO) O CON UNA INSTANCIA GENERAL EN CATASTRO PRESENTADA POR EL NOTARIO O LLEVANDO LOS INTERESADOS la escritura a Catastro. ¿Y no sería mejor una autorización y presentar un 900D? EN TODO CASO sería INSTANCIA GENERAL. EL 900D es para otras cosas. Podría hacerlo el Notario (como yo hago) o podrían ir los interesados con una nueva escritura o sin ella. Pero en este caso ya habrán valorado opciones y quieren una solución notarial. ¿O acudir al notario autorizante y solicitarlo? Supongo que esto estará descartado pero las opciones del notario anterior son exactamente las mismas aunque tal vez la instancia general sería posible sin nueva escritura. Gracias por tantas interesantes aportaciones. Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
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