Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. Liquidación de acta final de obra El acta de fin de obra hay que liquidarla de impuestos: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2023-6854 Un caso práctico de obra nueva en construcción «Tengo una finca registral de 14.896,51 m2 que viene segregación y posterior agrupación que ya están inscritas. Esta escritura es de 2021. Catastralmente la finca es una catastral y parte de otra. En el apartado EXPEDIENTES de la SEC figura uno en tramitación. En la nota del registro pone: INSCRITA BASE GRÁFICA NO COORDINADA CON CATASTRO A FECHA SEPTIEMBRE DE 2021″. Al margen de los documentos propios de la obra en construcción, puesto que título y registro están bien y en el registro está inscrita la BGA no coordinada con Catastro ¿qué pediremos a efectos del suelo para poder otorgar la obra en construcción? ¿nos hace falta algo o no? ¿Cómo resolveríais este tema? RESPUESTA UNO: Necesitaríamos pedir el Informe Catastral de ubicación de construcciones en parcelas catastrales (ICUCPC). En este caso, como no se ha terminado de coordinar en Catastro (expediente de tramitación abierto en al SEC), creo que podrá utilizarse en su lugar, el Informe Catastral de Ubicación de Construcciones en recintos gráficos (ICUCRG), que se podrá obtener por el técnico en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, con su CSV referido a un informe de validación gráfica positivo. CORRECCIÓN/OPINIÓN: La BG está INSCRITA en el RP y en trámite de coordinación. Es decir, se hizo un 199.2 (CASI CON SEGURIDAD) que por la vía del 18.3 dará lugar a la coordinación. El Catastro aún no ha coordinado, pero cuando lo haga ESTARÁ TODO PERFECTO. Esa base inscrita es una BGA porque si no lo fuera no nos dirían que está pendiente la coordinación. Si inscribes con BGC, la coordinación queda hecha automáticamente. Lo que está en tramite parece que será el propio expediente del 18.3. No hay que solicitar la coordinación. La coordinación era obligatoria y se hizo por medio de BGA que se convertirá en BGC cuando el 18.3 termine. Así que no necesitamos nada de nada. Solo hay que decirle al registro lo que ya sabe: Sr. Registrador las coordenadas del suelo son las que usted tiene y ya sabe que la coordinación está realizándose. Todo lo mas, volver a meter el IVG, aunque no aporte nada que no se sepa. El ICUC no es necesario porque las obras no existen. El ICUC es para obras terminadas. Si no hay PP en el colegio correspondiente se hubiera podido usar la sede en abierto para la segregación-agrupación. No constan discrepancias (en el sentido del 18.2). La pista de que la coordinación estaba en trámite era la clave para darse cuenta de que estábamos ante un 18.3 en curso y, por tanto, ya teníamos coordenadas de suelo y ningún problema adicional para declarar la obra. Sin embargo, ha habido mala suerte con esta obra porque en el registro se ha considerado que lo obrado excede de la licencia concedida. Veremos como termina el asunto. El caso de las dos catastrales que son dos registrales (agrupación con diferencia de superficie: Amador y Adrián) Amancio vende dos CATASTRALES que constituyen una sola registral. Se da por buena la BGC. Existe una pequeña diferencia respecto de la superficie según título y registro. ¿Hace falta aporta IVG+ y usar el "Piloto" si no se pretende mantener la superficie inscrita sino dar por buena la catastral? ¿Y si se quisiera que se mantuviera la superficie escriturada y registrada y reputar incorrecto el Catastro, ¿qué habría que hacer? ¿Podría usarse la SEC? RESPUESTA 1: Yo les pediría BGA de la finca total, resultante de la agrupación, aunque esta coincida con la suma de las dos catastrales, puesto que para inscribir la finca agrupada, necesitamos la base gráfica de la finca resultante. Podríamos incorporarla a través de la SEC. Con independencia del asunto del IIG que aun no entiendo, yo creo: Si se va a dar por bueno lo de Catastro, hace falta el IVG+ de la finca agrupada pero en mi opinión no exactamente porque sea necesaria para inscribir sino porque teóricamente es obligatoria y porque es necesaria para tramitarla la agrupación por el Piloto. Es decir, las coordenadas catastrales de cada finca son suficientes para inscribir sin aportar una BG conjunta. Me haces dudar pero me inclino por esta respuesta. Lo seguiré pensando … Si no vamos a darlas por buenas, entonces BGA con su IVG+ y según haya o no afectados, procederemos: Si los hay, posible 18.2 (o no y a registro directamente). Si no los hay, a registro directamente RESPUESTA 2: En relación a la necesidad del IVG en una agrupación cuyas descripción gráfica coincide con Catastro, nosotros no lo pedimos. Entendiendo lo que se comentó en relación a que hay que solicitarlo porque las coordenadas de la finca resultante de la agrupación varían. Nosotros en esos casos no lo solicitamos. Lo que dices es relativamente correcto. Si queremos agrupar y el resultado es el de Catastro, no necesitamos IVG para INSCRIBIR (salvo que el registro sea muy exigente y exija lo que exige la norma). Pero la norma nos lo exige y hay que pedirlo y, además, sin IVG NO PUEDES USAR EL "PILOTO" y hay que usarlo. Confirmado con mi registradora. No hace falta BG para agrupar. Se usan las coordenadas de las fincas no agrupadas. No admisión del acta complementaria del título público adquisitivo en algunos registros En cuanto a la no admisión por parte de algunos registros del acta complementaria de título para la immatriculacion, aquí hacemos muchísimas y el registro (con el que más trabajamos por proximidad) no nos pone pegas. De hecho comenté su respuesta con mi jefe y le entró la curiosidad por saber en base a qué no la aceptan. Los argumentos sobre el no uso del acta complementaria los daré en la clase 12. Se puede estar o no de acuerdo pero yo no puedo trabajar de una manera u otra según los caprichos de cada registro y, además, estoy casi convencido de que tienen razón. Una compraventa con actualización descriptiva, obra y 18.2 (Sr. Rooney) En este caso no se sabe si sería mejor ir directamente al expediente y si no hacerlo (gastando el cartucho del 199.1) puede ser contraproducente. Esta es la escritura en sus partes relevantes: PRIMERO. Que * manifiestan ser dueños, con carácter privativo por mitades indivisas, y por el título que luego se dirá, del pleno dominio de la siguiente finca: No traen su título así que solo lo manifiestan. = URBANA: En término de *, una CASA HABITACIÓN, con sus correspondientes ensanches. Lo de los ensanches es muy importante. La superficie que se indica ahora sería solo de casa y los muchos metros que faltan están en los ensanches. Debí hacer mayor hincapié en ello y creo que llamaré al abogado para que me modifique un par de cosas. Superficie: Noventa y cinco metros cuadrados (95 m²). Linderos: Norte, calle sin nombre; Sur o mediodía, las de *; Este o saliente, *; y Oeste o poniente, camino o colador. INSCRIPCIÓN: INSCRITA. REFERENCIA CATASTRAL DE SUELO y OBRA: *. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, la certificación acreditativa de la referencia catastral, descriptiva y gráfica, y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, solicitadas por los comparecientes a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz. TÍTULO: NO ES RELEVANTE. CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que, sin perjuicio de las afecciones fiscales que figuran en la nota registral adjunta, la finca descrita se encuentra gravada libre de cargas y gravámenes, de arriendos, ocupantes y aparceros, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos. INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que, por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de la finca descrita. La descripción de la finca, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de sus propietarios y de nota simple del Registro de la Propiedad, obtenida por telefax el día 16 de Marzo de 2023, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente. En dicha nota consta que: “La finca no está coordinada gráficamente con el Catastro (artículo 10.4 de la Ley Hipotecaria). La constancia, en su caso, de la referencia catastral no implica la correspondencia de su descripción con la que aparece en Catastro, ni exceso o defecto de cabida, ni modificación de linderos, sino solo un dato descriptivo más que ayuda para la localización de la finca en un entorno o zona determinados (Resolución de la D.G.R.N. de 2 de junio de 2012)”. Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura. SEGUNDO.- Esto expuesto, según intervienen, O T O R G A N: PRIMERO. DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA Y DE ACTUALIZACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA. A).= * hacen constar, con arreglo a la Documentación Técnica que más adelante se cita, sobre la finca que acaba de ser descrita en la exposición de la presente escritura, existe una ampliación de la vivienda existente con una antigüedad superior a 13 años, que por la presenteDECLARAN TERMINADA, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción completa y actualizada de la total finca: = URBANA: Parcela de terreno urbano, sito en *. Superficie: Quinientos cincuenta metros cuadrados (550 m²). En su interior existen las siguientes edificaciones: .- VIVIENDA UNIFAMILIAR ADOSADA, Distribución: Superficie: .- Un GARAJE Superficie: .- Y una PISCINA Superficie: Linderos de la total finca, según Catastro: VALORACIÓN: Se valora la ampliación de obra declarada, a efectos fiscales y arancelarios, en la cantidad de global de *, de los que * corresponden a la vivienda, * al garaje y * a la piscina. Inflan la valoración para intentar pagar menos en renta cuando vendan. B).- Manifiestan * que: .- la descripción de la edificación declarada mediante la presente escritura se corresponde con la realidad. -. que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. - y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada a sus respectivos patrimonios y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. Yo, el Notario, le advierto de que en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 54 del R.D. 1.093/97 de 4 de Julio y art. 28, punto 4, apartado b) del Real Decreto 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, el Registro de la Propiedad competente notificará la inscripción de la presente escritura al Ayuntamiento de * y que, de conformidad con lo dispuesto en el art. 65.3 de R.D. 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana que sustituye a la reforma operada por el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de Julio, que daba nueva redacción al artículo 51.2 del Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de Junio, se hará la oportuna comunicación a la dependencia que corresponda de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia. C).- SEGURO DECENAL: Manifiestan *, que, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. D).- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: Manifiestan disponer del certificado de eficiencia energética de la vivienda a que se refiere el Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, que me exhiben y del que incorporo fotocopia de la calificación energética con registro *, válido hasta el día *. No hacía falta pero lo tramitaron. E).-LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. F).- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: * me entregan para su incorporación a la presente, CERTIFICADO DE SUPERFICIES y ANTIGÜEDAD, con REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA, expedidos el día *, por Don *, Arquitecto Técnico colegiado nº * del Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de * (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificad y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado)), que son acreditativos de la descripción y antigüedad de la ampliación de obra terminada que se declara mediante la presente, todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario, compruebo. G).- REPRESENTACIÓN GRÁFICA (Ley 13/2015, de 24 de Junio):La representación gráfica de la superficie de suelo ocupada por las edificaciones que se declaran consta en la certificación expedida por Don *, antes citada, y en el INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES con CSV * que me entregan para unir a esta matriz. Aportaron IVG+ pero si se daba por bueno el Catastro, no hacía falta. La representación gráfica de dicho suelo consta en la certificación catastral que ha quedado incorporada a la presente. Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mí, es correcta la superficie de suelo que refleja el Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria. Aseguran *, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca objeto de la presente y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resulta de sus manifestaciones, obedece exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de las fincas inscritas, y mas concretamente a la superficie de los ensanches de que dispone la finca objeto de la presente (registral *) cuya superficie no consta ni en su escritura ni en la inscripción registral, aunque sí consta mención a los mismos. Los comparecientes me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. APODERAMIENTO.- * facultan y apoderan a DON *, presente en este acto y cuyos datos constan anteriormente, para que otorgue escrituras y documentos de rectificación, subsanación, aclaración o complemento de la presente en los términos y condiciones y con los pactos que estime convenientes, aun incidiendo en autocontratación, doble o múltiple representación o conflicto de intereses y especialmente a fin de procurar la inscripción total de la presente escritura en el Registro oportuno, de acuerdo con las calificaciones que sean practicadas, y para instar y seguir en todos sus trámites hasta su definitiva finalización Expedientes de Subsanación Catastral de Discrepancias del Artículo 18.2 de la Ley del Catastro y Expediente de Dominio para la inmatriculación de fincas o cabida, realizando a tales efectos, todos los actos notariales, registrales, y administrativos de toda clase que sean precisos para el buen fin de dichos expedientes, realizando las valoraciones y liquidaciones fiscales que estime pertinentes y formulando al Registro de la Propiedad competente la solicitud de inmatriculación o modificación de cabida de las fincas o cualquier otra anotación o inscripción que fuere precisa. Por si nos falla el 199.1 El caso de la permuta del 32 El mismo abogado tiene además otro caso muy interesante entre manos. Se vende una finca sobre la que se amplía la obra y se vende otra contigua que tiene un título de permuta de 1932. Le he propuesto que actualice la inscrita y que me traiga IVG+ de la contigua (que en Catastro forma parte de otra mas grande). Hacemos la venta y ya luego tranquilamente tramitamos el 18.2 y con la descripción de la finca no inscrita adaptada a Catastro llevamos los dos títulos a registro para inmatricular (la permuta y la venta complementada con el 18.2). La herramienta es la que te dice si te necesitas o no realizar un 18.2 (sobre el IIG) En este caso, la no identidad nos dice que las parcelas catastrales no son correctas y habría que subsanarlas ya que existen diferencias significativas con la realidad No lo decidimos nosotros en base a si nos interesa más o no, en todo caso lo debe de hacer el titular. Si hubiese habido identidad, podrías quedarte con la configuración de la parcela catastral (si el titular no decide subsanar). Esto supone que no hacemos nada con la parcela y la llevamos al registro así. Así, en el registro si se realiza el 199.1, inscripción de base gráfica catastral, no hay trámites de audiencia, solo notificaciones a posteriori de la inscripción a los titulares registrales. No habrá pegas. Poco a poco. Sigo sin entenderlo. Silvestre y el 18.2 Visto tu propósito de nueva edición electrónica, aprovecho para enviarte estos comentarios que se me ocurren tras la lectura del 2.0., por si pudieran servir; aunque como bien dices, el asunto es ajeno al registrador, y mi escasísima práctica se limita a casos marginales. NECESIDAD DE TÍTULO QUE REVELE LA DISCREPANCIA. A pesar de la letra del 18.2 LCI y tus comentarios a favor, no veo inconveniente jurídico en iniciar directamente el expediente mediante acta notarial, sin necesidad de que exista un título previo o simultáneo, ad hoc, donde se formalice un hecho, acto o negocio que manifieste la discrepancia. El título de dominio del promotor y la inscripción registral, aunque sean antiguas, deberían bastar para poner en evidencia la discrepancia y justificar la tramitación, comparando aquellos con el Catastro. Los expedientes 199 y 201 LH pueden tramitarse sin necesidad de título añadido, con la única finalidad de rectificación descriptiva registral, bastando en el primero la mera instancia privada, y buscan el mismo resultado de alteración catastral. No sé si se me escapan obstáculos notariales o informáticos catastrales. ART. 18.3 LCI. Inscrita una RGA ex art. 199.2 LH (con IVG positivo o negativo), se comunica al Catastro para que proceda a la alteración, sin más exigencia que el cumplimiento de los requisitos técnicos, que se satisfacen mediante el IVG. Ahora bien, solo la RGA con IVG positivo queda inscrita como “pre-coordinada” (y pendiente de procesamiento o de ajuste por desplazamiento/giro) y en espera de la actuación catastral. Las RGA con IVG negativo (en mi práctica, la mayoría) quedan como “no coordinadas”, y además sin posibilidad de coordinación por culpa de la deficiente técnica catastral (que piensa más en el deudor del impuesto que en la práctica jurídica). NOTIFICACIÓN AL COLINDANTE REGISTRAL DISTINTO DEL CATASTRAL. Atendiendo al art. 9.4 LCI, y para evitar posibles inconvenientes en el expediente registral 199.1 que se tramite después, cabe que el notario actuante solicite certificación registral de dominio (positiva o negativa) de la fincas que tengan inscrita la misma RC que la finca objeto de expediente, con reseña de la fecha del título de adquisición o cualquier otro posterior otorgado por el titular. Incluso podría limitarse la solicitud a las fincas coincidentes con títulos posteriores a la fecha del documento que ha motivado la última alteración de titularidad catastral. ART. 18.2 LCI PARA SUPERAR LA DENEGACIÓN DEL ART. 199.2 LH. Si se deniega de plano la tramitación del 199.2 (RGA) por dudas de identidad motivadas por posibles negocios encubiertos (desproporción de cabida o alteración de lindes fijos), la conversión de la RGA en RGC mediante el 18.2 no debiera sirve para despejar las dudas, pues el negocio encubierto puede apreciarse en ambos casos. La alteración catastral con la conformidad o falta de oposición de los colindantes acredita que estos no sufren perjuicio, pero no excluye el negocio encubierto (en el que el colindante, incluso, haya podido participar). EXPERIENCIA 18.2 LCI. He calificado unos pocos títulos en los que se rectifica la descripción de la finca conforme a la RGA aportada y se insta el 199.2. Pero a su vez el título (escritura) refleja la tramitación del 18.2, pendiente de resolución. En principio no veo inconveniente en el 199, pues se cumplen los requisitos, pero he preferido confirmar si el interesado es consciente de la tramitación paralela; con resultados varios, quizá por la falta de información notarial. Me interesan especialmente el punto 1 y el punto 5. Lo de presentar a registro una escritura hallándose pendiente el 18.2 “no lo veo” que se dice ahora, pero hay 18.2 que no terminan bien; hay 18. 2 que dejan obras fuera; hay 18.2 en los que se aporta una nueva Base Gráfica. Si vas a tramitar el 199.2 deja que trabaje el registro y no hagas nada en paralelo. Además, en los negocios onerosos (y en los gratuitos, según casos) creo que primero hay que asegurar la inscripción y luego ya veremos. En cuanto a lo del título previo, la realidad es que el 18.2 suele solucionar situaciones “graves” y suele ser necesario documentar algún acto o negocio jurídico adicional al propio acta. Pero aun no siendo necesario y tratándose de una mera rectificación (que sería ese hecho, acto o negocio que exige el 18.2 como punto de partida para iniciar el expediente) o actualización (como quieras llamarle) +18.2 (en dos escrituras o en una sola), pienso que si tramitas el 18.2 sin mas, la acreditación de la discrepancia al Notario será mucho mas débil (yo explico pormenorizadamente en qué consiste y redescribo la finca entera) y, carecerás de un título público inscrito. A mi me gusta que la gente tenga su escritura y que esta se inscriba. Sin título es mas fácil que se produzcan errores o inconvenientes puesto que estamos ante una materia poco rodada y podríamos partir en escrituras posteriores de situaciones anteriores. Con una escritura bien hecha, la labor del registro será mas sencilla y no dependeremos de otros profesionales. No obstante, muchos de mis compañeros mantienen tu criterio aunque a mi parece que están poco expertizados y que no lo han analizado a fondo. El otro día en un registro llegaron a decirle a un cliente mío con un 18.2 que lo que habíamos hecho no servía para nada. Presumiendo que la gente haga bien su trabajo, te daría la razón pero sabiendo como se trabaja, creo que el título previo es mucho mas conveniente. Una diferencia de cabida enorme (defecto) en el Catastro respecto de escritura y registro La vendedora era una señora muy graciosa que venía con su marido que ha estado políticamente incorrecto cuando ha dicho que el problema no hubiera surgido si su esposa y la hermana hubieran firmado la herencia acompañadas de alguno de sus hombres. Conocían su finca y su historial a la perfección y al final hemos llegado a la conclusión que veis en el párrafo siguiente: Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita y mas concretamente a error involuntario de la escritura que se cita como título en la que la superficie de la finca objeto de la presente se sumó a la descrita en el inventario bajo el número 1 (registral 15.401 m2), inscribiéndose con esa mayor superficie cuando la real y correcta es la que actualmente indica el Catastro. Por una razón que hoy no puede explicarse (y puede que no fuera lo que hemos concluido), se sumaron la superficie de una finca de la hermana (heredada en la misma escritura) o la que se vendía hoy conmigo y la suma fue la que se puso a la finca de esta señora en el registro desde entonces. Se cambió el registro hace 30 años y resulta que lo correcto (con una pequeña diferencia de cabida) era lo que había antes. ¿Seguro? Pues yo creo que sí. No íbamos a pedir el 199.1 pero visto lo visto y tras un rato largo de otorgamiento, me ha parecido que pedirlo era buen consejo. Luego dicen algunos que si la escritura la leen los interesados, ya no hace falta que la lea el notario … ¿Cuál es la norma que prohíbe pactara atribuciones de uso en condominios (aunque se diga que sin pretender su constancia registral)? Por una parte tenemos el 26 de la Ley del Suelo. Artículo 26. Formación de fincas y parcelas, relación entre ellas y complejos inmobiliarios. 1. Constituye: a) Finca: la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral. b) Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente. 2. La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva. En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción. Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles. Pero en Valencia es mucho mas rotundo el Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje. Dice el Artículo 249. Parcelaciones de fincas rústicas: 1. En el suelo no urbanizable y en el suelo urbanizable sin programa aprobado es igualmente exigible la licencia que autorice todo acto de división o segregación de fincas o terrenos, cualquiera que sea su finalidad, salvo los supuestos de innecesariedad de licencia de parcelación, previa declaración del ayuntamiento, conforme al artículo 247 de este texto refundido. 2. En ningún caso podrán autorizarse actos de división o segregación de fincas o terrenos rústicos en contra de lo dispuesto en la normativa agraria o forestal, o de similar naturaleza, que le sea de aplicación. No podrán autorizarse actos de división o segregación en contra de lo dispuesto en el plan especial de minimización regulado en el artículo 229 de este texto refundido. 3. Tampoco podrán autorizarse en el suelo no urbanizable y en el suelo urbanizable sin programación las parcelaciones urbanísticas. Está prohibida, por considerarse parcelación urbanística: a) Toda división o segregación de terrenos en dos o más lotes cuando tenga por finalidad la edificación o, en su caso, crear las infraestructuras requeridas para que la edificación tenga lugar, salvo en los supuestos de edificación excepcionalmente autorizables conforme a el presente texto refundido. b) Los actos ejecutados con las mismas finalidades que las descritas en el apartado precedente y que, sin división o segregación de la finca, subdividan, enajenen o arrienden cuotas o porcentajes indivisos de ella para uso individualizado de varias titularidades, mediante asociaciones o sociedades, divisiones horizontales, copropiedades, acciones o participaciones, que conlleven la modificación del uso rústico de la finca matriz de la que procedan, con el fin de eludir el cumplimiento de este texto refundido. No sé si tenéis norma similar en otras CCAA. Gracias por tantas interesantes aportaciones. Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
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