Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. Fijaos lo que es esta materia (casuística y complicada) que llevamos unos días de curso y ya han aparecido varias cosas MUY INTERESANTES. Os las cuento. ¿Estáis usando el servicio de identidad gráfica del catastro? Me dice una de las alumnas (yo no lo uso ni sabía que es ni que utilidad puede dársele) que: “Es un nuevo servicio que está dentro del apartado de validaciones gráficas y al que aludían las resoluciones y permite la obtención de un certificado de identidad gráfica de la parcela a través de los gmls del IVG. Es para comparar la parcela catastral y el IVG para ver si se encuentra dentro de los márgenes de tolerancia y dice si cumple los requisitos de criterio de identidad gráfica. Lo habilitaron hace dos meses aproximadamente”. Bueno, pues ya iremos viendo si aporta algo. Una escritura de esta semana (la bolsa blanca) Ayer tuvimos una escritura de compraventa en la que el SEÑOR SCROOGE aparecía mal en la nota del registro (figuraba como SCROGE y lo aclaramos al mencionar la nota), pero, además y esto es lo importante, vendía una finca que es URBANA y no RÚSTICA y que está en una gran bolsa blanca en la que no hay nada catastrado, así que dijimos: PRIMERO.- Que DON SCROOGE, es dueño con carácter privativo, por el título que luego se dirá, del pleno dominio de la siguiente finca: = RÚSTICA (URBANA, en realidad): Trozo de terreno o solar, sito en *. Superficie: Mide trece metros y ciento treinta y siete milímetros de longitud, por nueve metros y quinientos trece milímetros de ancho, es decir, ciento veinticuatro metros, noventa y siete decímetros, veintidós centímetros y ochenta milímetros cuadrados (124,972280 m²). Linderos: Frente o Norte, solar de *; Sur o espaldas, *; Este o derecha, *; y Oeste o izquierda, vereda. INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, finca registral número * (Código Registral Único *). DATOS CATASTRALES: No constan. Manifiestan que forma parte de una zona urbana no cartografiada (bolsa blanca) de la pedanía de *. Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro. Al ser urbana y no rústica, hubo que modificar una serie de cosas en la escritura (ibi, plusvalía, inversión del sujeto pasivo porque el vendedor era no residente). En fin, todo a fin de dejar un mejor andamiaje para la siguiente escritura. Además expliqué como funciona el 18.2 y creo que lo acabaremos haciendo. Una consulta a Catastro un tanto delicada que he formulado esta mañana en dos gerencias Buenos días: Si hace falta puedo enviarles mas información. De momento realizo genéricamente esta consulta. Un señor compra en una escritura que yo autorizo dos registrales que constituyen una catastral. Las llamaremos la de arriba y la de abajo. Posteriormente, en otra notaría, vende de la de arriba y se queda la de abajo. No sé en qué momento (antes o después de la venta) ni con qué documentación y consentimientos, "ha conseguido" con un IVG+ que se haga la segregación catastral (registralmente no hacía falta porque teníamos ya dos fincas). Lo que me intriga y preocupa es la forma en que la segregación catastral se ha llevado a cabo porque han atribuido a la finca de arriba (a la vendida) una "tira" que transcurre por el lateral izquierdo de la de abajo hasta llevarla a un camino (imagino que para que tenga salida y sin constituir una servidumbre). Si se analizan los linderos de escritura y registro está claro que la finca de abajo linda con la de la izquierda pero no con la tira que catastralmente se ha atribuido a la de arriba. En consecuencia, en mi opinión, Catastro ha llevado a cabo una segregación que no se corresponde con la realidad fácilmente reconocible de las fincas, según título y registro, la cual si el Notario (que soy yo) y el Registro que corresponda están suficientemente hábiles (alerta), no debería admitirse por no corresponderse la nueva BGC con la realidad. Me parece, aunque podría equivocarme, que es una treta recurrente de los últimos tiempos que evita las servidumbres pero que intenta eludir operaciones de segregación (la de la tira de la finca de abajo) y la de agrupación o agregación (a la finca de arriba). De nuevo en mi opinión, aunque el IVG+ pueda salir positivo, Catastro no debería practicar esas modificaciones que si se hubieran intentando cursar a través del Piloto no creo que hubieran podido llegar a buen puerto puesto que ustedes siempre dicen que no se puede segregar (catastralmente) sin que en la escritura se contenga una segregación (y no la hay porque ya hay dos fincas). Agradecería opinión por escrito o telefónicamente. Saludos y gracias. Justito El Notario. Primera contestación "Es lo que hacemos actualmente, seguimos mirando la geometría venga como venga el IVG. Hay una falsa concepción del significado del positivo o negativo del IVG. Éste no significa que sea bueno o malo, solo supone que o se están cumpliendo o no se están cumpliendo los requisitos técnicos que exigen las resoluciones conjuntas. Un IVGA positivo puede invadir cualquier finca indebidamente, superar cabidas registrales o realizar operaciones encubiertas. No se trata mas que de un formato de intercambio que facilita la comprensión de las coordenadas, pero en definitiva lo que importa es su contenido, el GML. Por otro lado, al final nosotros nos basamos en el título vigente. Si en la descripción no dice que linda con camino, no deberíamos de incorporarlo. Pero si ambos titulares están de acuerdo (de manera privada, que lo admitimos), algún compañero lo habrá visto claro. Sin embargo no es una rectificación de cabida / subsanación de discrepancias, sino otra operación o conjunto de operaciones". Me queda claro. Y opino que no es caso para tener claro (o mas bien para tener claro que no se puede hacer) y, por tanto, modestamente creo que no debería incorporarse. Efectivamente, aquí lo que hay es un conjunto de operaciones. La segunda respuesta llegó unos días después: "Estimado Sr. Notario: En relación a la cuestión planteada sobre la tramitación del expediente de referencia de subsanación de discrepancias, indicarle, que este buzón de email tiene únicamente una finalidad informativa, sin constituir Sede Electrónica, ni tampoco es la vía idónea para la revisión de acuerdos catastrales, estando para ello, los procedimientos de revisión administrativa a los que hace referencia el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Si dicho procedimiento, está interfiriendo en la consulta que se está tramitando en su Notaria, los interesados, si están legitimados, pueden solicitar la correspondiente revisión del expediente de referencia manifestando lo que proceda y aportando la documentación acreditativa correspondiente. Atentamente, El Jefe". Conclusiones: Ninguna. Suposiciones: Alguna. ¿Servirá de algo? Puede. Monográfico coordinación Catastro-Registro Otro de los compañeros del Curso nos proporciona este documento que podría sernos muy útil, aunque reconozco que leo pocas cosas salvo para buscar dudas concretas. Comprobación CSV en abierto Otra compañera me pregunta lo siguiente (y como os he dicho esta semana, nos estamos adelantando así que nadie se ponga nervioso): “No encuentro en la sede donde se puede verificar el IVG. ¿Es solo para el Programa Piloto? Porque lo único que puedo hacer es volcar el IVG para ver las el contenido del mismo sobre la cartografía catastral”. Efectivamente solo los que estamos en el Piloto podemos comprobar si el CSV es correcto. No sé si en abierto es posible consultar. Voy a probar y luego os informo. Y probé y es como la compañera dice y yo sospechaba, pero he consultado el asunto a la Gerencia que confirma lo mismo: YO: Al igual que con el Piloto los Notarios podemos comprobar si el IVG+ es “correcto”, ¿un particular puede hacerlo de algún modo y obtener la misma información? Es decir, yo puedo localizar un IVG con su CSV pero no puedo obtener esa información. Imagino que no se puede, ¿correcto? ELLOS: No, no es posible puesto que lo que se comprueba ahí es que concuerde el tipo de operación física del IVGA con el de la operación que has seleccionado al registrar el expediente (parcelaciones o subsanaciones), es exclusivo del servicio de registro de expedientes de este tipo. Para el resto de los mortales solo se puede consultar el IVGA con el CSV, que te ofrece descargar el PDF o los GML de las parcelas. El caso de la agrupación de la finca no inscrita a la inscrita Tenemos una finca registral y otra no inscrita y un solo Catastro para ambas. Se optó por agrupar (en vez de olvidar la no inscrita y pedir un exceso), describiendo con arreglo a Catastro y resultando un exceso de cabida. La registradora tiene dudas y no inscribe a pesar de que para mí hay no doble título, sino triple (el título viejo, la herencia (primer título con descripción con arreglo a catastro), que contiene la agrupación (que no contaría), y la compraventa (segundo con descripción según catastro) lo que, en el peor de los casos, serían dos en mi opinión). Pudimos habernos olvidado de la finca no inscrita y modificar la cabida de la inscrita y por hacerlo bien, ha salido mal, pero se ha planteado en la clase de ayer una alternativa interesante. Se señalaría, en la opción planteada en la clase, que la finca inscrita es una parte de la catastral y la otra finca el resto (lo que se ha hecho en realidad) y se aporta un IVG+ "reparcelando" la parcela catastral para convertirla en dos con su perímetro y superficie catastrales y repartiendo la superficie catastral entre la dos. Se usa el Piloto para esa reparcelación y conseguimos las dos parcelas y luego pues se agrupa o ya se dejan así separadas. Eso sí, si no tenemos Piloto la cosa iría notablemente mas despacio. Suena bien, pero no tengo claro que funcione. En un caso que comentamos esta semana (derivación de la Bienvenida) teníamos dos catastrales y una registral; se segrega y pasamos a tener dos registrales y dos catastrales pero el IVG+ que es para reparcelación modifica las actuales parcelas catastrales que pasan a tener un perímetro distinto y distinta superficie sin que se vean afectadas otras fincas. En este otro caso, se ha conseguido el resultado perseguido pero había segregación y en el caso que se ha comentado en la clase no la hay (ni tampoco subsanación) con lo que conseguir esa segregación catastral sin que se haga en escritura (y como reparcelación) no sé si sería posible. Si no convenzo a la registradora para que se le disipen las dudas o para que accione un 199.1, se podría intentar lo expuesto. pero habría un gasto añadido por el técnico. El nuestro podría hacerlo por 100 Euros y si comprobamos el CSV y es correcto podríamos lanzarnos. También puedo preguntarle a mi contacto en la Gerencia (aunque es la de otra provincia) a ver como lo ve. ¿También podría aportarse el IVG+, dejar sin efecto la agrupación y que la cosa se resuelva tras inscribir la finca por la vía del 18.3? No, se podría porque como es inmatriculación necesitamos coincidencia con Catastro. Que nadie se “asuste” que todo irá encajando poco a poco aunque nos estemos adelantando. Desde Galicia, un caso similar Hoy una alumna me comenta que en Galicia les dicen siempre en Catastro que se deben modificar primero por las bases gráficas antes de agrupar. Bueno, como yo tengo la visión del Piloto lo expresaría de otro modo: Si agrupamos fincas y el resultado no es el que ya hay en Catastro, te tienen que aportar el IVG+ que tramitado a través del Piloto arroja en pocos días una nueva parcela catastral. Si no tengo Piloto tendría que tramitar un expediente en abierto (no me convence para el caso) o mandar al cliente a Catastro previamente (tampoco me convence). Si no tengo Piloto, pediría IVG+ y mandaría así la escritura al Registro. Como os dije ayer entre la casuística y las operativas es difícil que nos entendamos los diferentes afectados. Pero, la compañera tiene “truco”: “Yo tuve un caso igual al tuyo e incluso la parcela que no estaba inscrita los metros estaban mal en el catastro y en la escritura por lo que le pedí al técnico que me creara un IVG con dos bases gráficas reflejando la realidad física, modifiqué catastro en la parte de la finca que no estaba inscrita, ya que invadía alguna parcela colindante y luego, cuando estaba cambiado todo, agrupe conforme a catastro las dos fincas catastrales. Previamente mire los antecedentes catastrales tanto de configuración como de investigación de linderos catastrales para ver la ubicación donde podía estar la finca no inscrita dentro de la parcela catastral para evitar que el registro la rechazase por no ver identidad de la finca y que el técnico no se inventase esa finca de cualquier forma. Nosotros no estamos en el programa piloto a pesar de que lo solicité porque uno de mis notarios es coordinador de fincas urbanas y lo hice a través del buzón de fedatarios”. Ese es el truco. La notaría lo solicita por la dirección de fedatarios (de la que hablaremos) y se cursa el cambio ágilmente. Sería como un expediente en abierto, pero sin expediente. La Gerencia de Alicante no lo acepta sin tramitar el expediente en la Sede. Por cierto, he hablado con la registradora de mi caso y al final hará el 199.1 y asunto solucionado (a pesar de la problemática, que tendré que estudiar, de la agrupación de inscrita y no inscrita y a pesar de lo contradictorio que sea un 199 en una finca parcialmente no inscrita). ESTÁ BIEN GUARDAR LOS CARTUCHOS PARA LOS APUROS, ASÍ CUANDO LLAMAS ES MAS FÁCIL CONSEGUIR SOLUCIONES. Curiosamente, la registradora me ha dicho que porqué no nos habíamos olvidado de la no inscrita y habíamos planteado el 199. Como os dije, lo pensamos, pero no lo hicimos. Otro asunto similar En cursiva, la compañera. En mayúsculas y negritas, yo. En nuestra notaría hemos tenido un asunto similar y estamos a la espera de que nos comuniquen la inscripción. Los clientes nos presentaron una escritura de hace bastante tiempo por la que: 1.- Un señor segregaba un trozo de una finca inscrita y se la vendía al Señor X. Llamémosla finca A. VALE. 2.- Otro señor segregaba un trozo de una finca inscrita y se la vendía también al Señor X. Llamémosla finca B. VALE. 3.- Y finalmente el Señor X, agrupaba la finca A y B con una tercera finca "C" que no estaba inscrita (y sin doble título). VALE, PERO AQUÍ HAY UNA CLAVE DIFERENCIAL. MI FINCA NO INSCRITA SI TENÍA DOBLE TÍTULO. El catastro era perfecto respecto a la finca agrupada A+B+C. VALE. En ese momento (mediados del año pasado) nosotros no éramos notaría piloto, y tener que modificar el Catastro para sacar tres fincas independientes, para luego volver agruparlas y dejarlo tal y como estaba, nos parecía un suplicio innecesario. VALE. PERO SIENDO PILOTOS SI EL RESULTADO DE LAS SEGREGACIONES Y LA AGRUPACIÓN ERA EL QUE YA CONSTA EN CATASTRO, ¿DE QUÉ MANERA SE IBAN A CONSEGUIR TRES FINCAS INDEPENDIENTES? EL CATASTRO A LO QUE ATIENDE ES AL RESULTADO FINAL Y EL RESULTADO FINAL ES UNA AGRUPACIÓN Y ESO ES LO QUE YA HABÍA EN CATASTRO. Nuestra solución, consensuada con el Sr. Registrador, fue hacer un expediente de dominio de la finca C. ESTO NO ME CUADRA. EL TÍTULO PREVIO AL EXPEDIENTE HA DE SER TRASLATIVO Y PARA LA FINCA NO INSCRITA, NO LO HAY (O NO ME HA QUEDADO CLARO QUE LO HUBIERA). Para ello se tuvo que incluir un IVG (en realidad tres, uno por finca pero con la misma información los tres, solo variando el CSV). ESTO TAMPOCO ME CUADRA. SI EL CATASTRO ERA CORRECTO Y TENÍAMOS UNA BASE GRÁFICA CATASTRAL CORRECTA, ¿PARA QUÉ HACE FALTA UN IVG Y ADEMÁS DE CADA FINCA? Esto se hizo así, porque, según nos insisten en el Registro, no puede "nacer" una nueva finca registral sin tener un IVG (aunque este no vaya a producir modificación en el catastro y solo se emplee a efectos registrales). LO QUE NECESITA UNA FINCA PARA NACER ES UN BASE GRÁFICA CATASTRAL Y LA HABÍA, A MI MODO DE VER. SEGURAMENTE SE ME ESCAPA ALGO O, UNA VEZ, LAS OPERATIVAS Y LAS CASUÍSTICAS PUEDEN DAR LUGAR A SOLUCIONES DIVERSAS (E IMAGINATIVAS) Dos fincas venían de segregación, y aquí cuando el registrador escucha la palabra segregación, ¡eso es inamovible! Efectivamente, resumí la historia. Los que vinieron a arreglar el entuerto eran los descendientes del Sr. X, así que hicimos herencia y expediente de dominio de la finca C. Estoy de acuerdo en que habiendo una catastral correcta no había porqué modificar nada. Pero, según lo veía el registrador, obligatoriamente tenia que inmatricularse la finca C con sus metros y georreferencias, por lo que no valía la catastral con el resultado de la agrupación. Tenemos que estar agradecidos de que nos permitiese hacer el expediente de dominio con una representación gráfica georreferenciada alternativa en vez de una catastral consolidada. TAMBIÉN ME PARECE UNA RAREZA. ESA EXCUSA DE QUE LA FINCA PROCEDE DE SEGREGACIÓN ME PARECE ANTICUADA DESDE LA REFORMA DE 2015. LA IDEA DEL CURSO ES OLVIDAR LO QUE CUELA Y PASA POR LA RAZÓN QUE SEA Y PROCURAR MOVERNOS CON CRITERIOS GENERALES. En todo caso, y lo añado a posteriori viendo que varios me habéis escrito porque utilizáis este método, en muchos registros ha caído en el olvido esa técnica de creación de fincas para hacer aflorar un exceso (creo una finca por lo que falta para completar una catastral y luego agrupo la nueva a la ya inscrita). No sabría decir cuales han sido las razones (¿simplemente no se lo creen?), pero no lo admiten, con lo que hay que pensar en otras fórmulas (o exceso o defecto de la inscrita o lo que yo hice si es que hay un título previo). Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
