Tenemos (hoy es 11 de Marzo de 2025) 457 días (si el próximo dictamen volviera a ser un 11 de Junio) para preparar el dictamen con tiempo. Semana 35 de 100 (faltan 65 semanas para el dictamen de 2026, es decir, el 65% del tiempo inicialmente disponible) Caso 273 (Opositor) Don Pablo está casado con Doña Marta, hará más de 20 años ya. Fruto de este longevo matrimonio, nacen cuatro hijos, todos ellos ya mayores de edad: Fabio, Cayetana, Olvido y Jesús. Don Pablo, hará ya algunos años, en el verano de su vida y de viaje con algunos amigos, se da cuenta de que lo que antes le gustaba, ya no le gusta, y posiblemente no le vuelva a gustar nunca más. En aquel viaje, de muchos días, se da cuenta de que de quien está verdaderamente enamorado es de su amigo, Don Antonio, y decide separarse de hecho de su mujer, Doña Marta. Desde aquel verano de 2013, ya nunca volvió a querer saber nada más de su mujer, ni ella de él. Don Pablo abandona el domicilio conyugal para irse con el que, desde ese momento hasta hoy, ha sido su pareja de hecho, Don Antonio. Desde que ocurrió aquello, tanto Fabio como Olvido deciden no hablar más con su padre, por haber abandonado a su suerte a su madre. Como respuesta, Don Pablo, lejos de arrepentirse e intentar retomar la relación con ellos, decide desheredarlos, por lo que considera que podría ser un abandono emocional de sus hijos para con él. Este enero de 2025, ya habiendo pasado algunos problemas de salud en los últimos años, fallece Don Pablo. Lo hace dejando aquel testamento en el que se limita únicamente a desheredar a sus dos hijos, Fabio y Olvido, pero sin recoger ninguna disposición más. Hemos de tener en cuenta que Fabio tiene dos hijos, Fabito y José. Olvido y Cayetana no tienen hijos, y ambas están solteras. Un mes más tarde que su padre fallece Jesús, sin haberse enterado de la muerte de su padre, ya que vive en Colombia desde hace unos años. Lo hace intestado, sin dejar ningún descendiente. Estaba casado con Claudia. En este estado de cosas, aparecen en la notaría Fabio, Olvido y Cayetana para preguntar qué derechos tienen en la sucesión de uno y de otro. Caso 274 (Dandanovic) El Notario se adentra una semana más en el proceloso universo del derecho hipotecario. 1º.- Antes de autorizar la compra de unos terrenos agrícolas, el Notario advierte, al analizar la información registral, que la finca se encuentra gravada con una anotación preventiva de embargo decretada por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Lorca, que se practicó el 1 de febrero de 2021, habiéndose expedido la certificación de título y cargas prevista en los artículos 656 LEC y 143 RH el 6 de septiembre de 2023. ¿Hay motivos por los que deben preocuparse los compradores? 2º.- El vendedor de cierto solar que adquirió a título de permuta le comenta al Notario la necesidad de que en la propia escritura se solicite de forma expresa la cancelación por caducidad de la condición resolutoria que grava la finca. El Notario observa que dicha finca se halla, en efecto, gravada con una condición resolutoria inscrita en el 2017, y que garantizaba el cumplimiento de la obligación del ahora vendedor de construir una piscina en terrenos del entonces cedente antes del 31 de diciembre de 2018. ¿Qué opina el Notario? 3º.- El mismo vendedor le indica al Notario que, habiendo transcurrido más de 7 años desde la última cuota de amortización del préstamo, debería también solicitarse en el título la cancelación por caducidad de la hipoteca que lo garantiza. ¿Accederá a ello el Notario? 4º.- Se presenta en la notaría un vecino del pueblo con la idea de que se autorice la venta de un local que previamente adquirió por compra a una mercantil en 1990. Trae la escritura y el Notario comprueba que no se ha inscrito en el Registro de la Propiedad. Al examinar la información registral advierte con sorpresa que la finca figura gravada con una reciente anotación preventiva de prohibición de disponer que deriva del proceso concursal en que se encuentra inmersa la sociedad. ¿Puede suponer ello un problema? 5º.- Con indisimulada alegría otro vecino del municipio le explica al Notario que acaba de adquirir en una subasta judicial diez plazas de aparcamiento y que ya tiene un comprador para todas ellas. Según la información registral en los historiales jurídicos de las plazas de aparcamiento aparecen vigentes una anotación preventiva de prohibición de disponer decretada por la Agencia Tributaria, practicada, eso sí, con posterioridad a la inscripción de la hipoteca cuya ejecución ha motivado la subasta y adjudicación judicial. ¿Tiene verdaderos motivos de alegría este vecino? COMENTARIOS. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO. La regla general de duración de las anotaciones preventivas se contiene en el artículo 86 LH: “Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve”. Sin embargo, este precepto saltó por los aires y se reinterpretó por el Tribunal Supremo cuando se expedía a instancia del Juzgado la certificación de título y cargas prevista por los artículos 656 LEC y 143 RH. Así, en un primer momento declaró que ello convertía la anotación preventiva en indefinida, hasta el fin del procedimiento (STS de 7 de julio de 2017), que matizó en la STS de 4 de mayo de 2021, entendiendo que la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal, más que «causar estado» definitivo, constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, a la anotación preventiva de embargo, La anotación preventiva de embargo, pues, está vigente. CONDICIÓN RESOLUTORIA Son dos los artículos que debemos tener presente a la hora de entender caducada una condición resolutoria (o una hipoteca): - El artículo 82 párrafo 5 LH, que dispone que “A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca”; y - El artículo 210,1, regla octava, párrafo 2 LH, que señala que “Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía”. Ahora bien, y esto es lo importante, la Dirección General (desde la R. de 25 de marzo de 2014) ha declarado que en el caso de condiciones resolutorias pactadas para garantizar obligaciones distintas del pago del precio aplazado en las compraventas no cabe la aplicación del párrafo quinto del artículo 82 LH, referido de forma exclusiva a la condición resolutoria en garantía de precio aplazado, de estricta y restringida interpretación. Por consiguiente, la condición resolutoria no se puede aun cancelar por caducidad. Creo interesante recordar que el párrafo 2 de la regla octava del artículo 210 LH convive con el artículo 82 párrafo 5 LH, pero, pese a tener una redacción ligeramente parecida, tienen un enfoque distinto: -mientras que el artículo 82, párrafo 5 LH, limita la legitimación para pedir la cancelación al “titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada”, el nuevo artículo 210 la extiende a “cualquier interesado”. -por otra parte, el artículo 82, párrafo 5 LH, tiene su fundamento en la figura de la prescripción y hace referencia expresa al plazo legal de prescripción de las acciones según la legislación civil aplicable, con lo que puede ocurrir que tales plazos varíen de unas legislaciones civiles a otras, o incluso resulten modificados dentro de la misma legislación civil (como de hecho ha ocurrido con la reforma del artículo 1964.2 CC, relativo al plazo de prescripción de las acciones personales, modificado por la disposición final primera de la Ley 42/2015, de 5 de octubre); en cambio, el artículo 210 LH no se fundamenta directamente en la institución de la prescripción de las acciones, sino que fija unos plazos propios, cuyo cómputo es estrictamente registral, con lo que más bien está regulando un auténtico régimen de caducidad de los asientos. -además, el artículo 82, párrafo 5 LH, se aplica exclusivamente a hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado (R. de 25 de marzo de 2014), mientras que el artículo 210.1, regla octava, párrafo 2 LH tiene un ámbito mayor al referirse a hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, dentro de cuyo ámbito puede incluirse otras condiciones resolutorias. -también existen diferencias entre el referido artículo 82, párrafo 5 LH y el 210.1, regla octava, párrafo 2 LH, por cuanto el primero presupone que el plazo de cumplimiento conste en el Registro, mientras que el segundo presupone que no conste. En definitiva: a).- El artículo 82, párrafo 5 LH se aplicará a las hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado cuando el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiere estipulado al tiempo de su constitución, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca. b).- Por el contrario, el artículo 210.1, regla octava, párrafo 2 LH se aplicará a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía. HIPOTECA Resulta cuando menos curioso que la Dirección General (no una, sino varias veces) haya tenido que explicar que el plazo quinquenal de prescripción no se aplica a las hipotecas, que quedan sujetas a los 20 años que señalan los artículos 1964.1 CC y 128 LH. PROHIBICIÓN DISPONER El precepto del que debemos partir es el artículo 145 RH, a cuyo tenor “Las anotaciones preventivas de prohibición de enajenar, comprendidas en el número segundo del artículo 26 y número cuarto del artículo 42 de la Ley, impedirán la inscripción o anotación de los actos dispositivos que respecto de la finca o del derecho sobre los que haya recaído la anotación, hubiere realizado posteriormente a ésta su titular, pero no serán obstáculo para que se practiquen inscripciones o anotaciones basadas en asientos vigentes anteriores al de dominio o derecho real objeto de la anotación”. Conviene distinguir dos grandes categorías o modalidades de prohibiciones de disponer de acuerdo con la doctrina de la Dirección General (véanse, por todas, la R. de 21 de julio de 2017 y la R. de 17 de diciembre de 2024): 1ª.- Las prohibiciones voluntarias y las que tienen su origen en un procedimiento civil. Estas prohibiciones tratan de satisfacer intereses básicamente privados: pueden cumplir funciones de garantía (Ley 482 del Fuero Nuevo de Navarra), de tutela (hasta que los hijos lleguen a determinada edad), para lograr la plena satisfacción de la voluntad del beneficiario de la prohibición, garantizar el resultado de un procedimiento o la caución del mismo, etc. Por ello, prevalece la finalidad de evitar el acceso al Registro del acto dispositivo realizado por quien carece de poder de disposición para ellom al no habérsele transmitido la facultad dispositiva. En consecuencia, si cuando otorgó el acto afectado por la prohibición de disponer no tenía limitada su poder de disposición el acto fue válido y debe acceder al Registro a pesar de la prioridad registral de la prohibición de disponer, aunque se entiende que la inscripción del acto anterior no implica la cancelación de la propia prohibición de disponer, sino que ésta debe arrastrarse. Es esta una solución que se le denomina ecléctica. Por un lado, se entiende que, en la medida en que el artículo 145 RH impide el acceso registral de los actos dispositivos realizados posteriormente (salvo los que traen causa de asientos vigentes anteriores al de dominio o derecho real objeto de la anotación), ello presupone, “a sensu contrario”, que no impide los realizados con anterioridad -conclusión que resulta también de la aplicación de la regla general que para las anotaciones dicta el artículo 71 LH-. Sin embargo, por otro lado, se estima que tal inscripción no ha de comportar la cancelación de la propia anotación preventiva de prohibición, sino que ésta se arrastrará. En el supuesto que nos ocupa la circunstancia de que el negocio jurídico sea anterior a la prohibición de disponer no impedirá la inscripción de la compra formalizada en 1980. No obstante, la obligación de arrastrar la carga, de mantener vigente y sin cancelar la anotación preventiva, sí impedirá la inscripción de la compraventa que ahora se otorgue, como acto posterior que será. Que alguien me explique esta doctrina de la Dirección General, en especial qué sentido tiene conservar una prohibición de disponer sobre un inmueble de un particular (y, por tanto, excluido de la masa activa) y que no puede ser destinado a satisfacer los créditos concursales. 2ª.- Las prohibiciones adoptadas en los procedimientos penales y administrativos. Estas prohibiciones quieren garantizar el cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación del resultado de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar. Debe, en consecuencia, prevalecer el principio de prioridad establecido en el artículo 17 LH frente a la interpretación más laxa del artículo 145 RH que se impone en las prohibiciones voluntarias y derivadas de procedimientos civiles, provocando así el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición. ¿Qué sucede con las ejecuciones forzosas? También constituye doctrina consolidada de la Dirección General que la eficacia limitativa de las prohibiciones de disponer, cualquiera que sea su origen (R. de 31 de enero de 2013), ha de matizarse cuando se trata del acceso al Registro de actos de disposición forzosos, extraños a la voluntad del titular afectado por la anotación, es decir cuando vienen impuestos en procedimientos judiciales o administrativos de apremio u otros que impongan una condena o conducta sobre el bien o derecho sometido a la prohibición de disponer o enajenar. Hay que distinguir dos hipótesis: 1ª.- Cuando la adjudicación judicial deriva de un gravamen (anotación preventiva de embargo o hipoteca) practicado con posterioridad a la anotación preventiva de prohibición de disponer. Como dijo la citada R. de 21 de julio de 2017, procede la inscripción del decreto de adjudicación derivada de un gravamen posterior; sin embargo, ello no supone perjuicio alguno para los intereses garantizados por la anotación de prohibición de disponer que, por su propia naturaleza y por constituir una carga anterior a la anotación de embargo que ha sustentado la ejecución, no va a ser objeto de cancelación. 2ª.- Cuando la adjudicación judicial deriva de un gravamen (anotación preventiva de embargo o hipoteca) practicado con anterioridad a la anotación preventiva de prohibición de disponer. En principio, y como regla general, la prohibición de disponer judicial o administrativa, de orden público, aun practicada con posterioridad al gravamen que se ejecuta, genera un cierre registral total e impide la inscripción de la ejecución posterior a la medida cautelar de prohibición (R. de 3 de octubre de 2024). En estos casos debe ser el Juez de lo Penal o la autoridad administrativa que acordó la medida cautelar de prohibición de disponer quien autorice o no la inscripción del testimonio de adjudicación y los términos en que debe hacerse (con subsistencia o no de la medida cautelar). Como excepción a lo anterior, y por aplicación del artículo 145 RH, si la fecha propia de la adjudicación (como cualquier acto dispositivo) es anterior a la anotación de prohibición de disponer o deriva de asientos vigentes anteriores al del dominio objeto de anotación de prohibición de disponer (lo que sucede, por ejemplo, cuando la hipoteca o la anotación de embargo se registraron antes del dominio del afectado por la prohibición; y no cuando son anteriores a la prohibición de disponer pero no a la inscripción de dominio) se inscribirá, pero arrastrando la carga, que no se cancelará de oficio. Esta ha sido la 28ª entrega. Aquí os iré añadiendo los enlaces a todas las anteriores y a otros materiales de interés Doscientos ocho mini casos prácticos para dictamen (casos 211 y 212): Comienza el curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 213 y 214): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 215 y 216): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 217, 218, 219 y 220): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 221 y 222): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 223 y 224): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 225 y 226): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 227 y 228): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 229 y 230): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 231 y 232): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 233 y 234): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 235 y 236): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 237 y 238): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 239 y 240): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 241 y 242): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 243, 244, 245, 246 y 247): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 248 y 249): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 250 y 251): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 252, 253 y 254): Curso 2024-2026 (y ya ha transcurrido el 25% de las semanas entre dictamen y dictamen) Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 255 y 256): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 257 y 258): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 259 y 260): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 261 y 262): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 263, 264, 265 y 266): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 267 y 268): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 269 y 270): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 271 y 272): Curso 2024-2026 (finiquitado el primer 1/3 del Curso) Casos tontos (breves) y otros materiales: Seis casos breves Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario (nuevo libro para OCTUBRE y otros OCHO casos TONTOS, del 7 al 14, para minidictaminar) Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario (nuevo libro para OCTUBRE y otros SEIS casos TONTOS, del 15 al 20, para minidictaminar) Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario (nuevo libro ya en NOVIEMBRE y otros OCHO casos TONTOS, del 21 al 29, para minidictaminar) Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario (el libro ha salido de la imprenta y otros OCHO casos TONTOS, del 30 al 36, para minidictaminar) Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario: Casos TONTOS 37 al 41 ¡y el libro ya a la venta en Basconfer! 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