Tenemos (hoy es 25 de Febrero de 2025) 468 días (si el próximo dictamen volviera a ser un 11 de Junio) para preparar el dictamen con tiempo. Semana 33 de 100 (faltan 67 semanas para el dictamen de 2026, es decir, el 67% del tiempo inicialmente disponible) Caso 269 (alumna del Curso Feapen) Un señor fallece intestado en 2015. Estaba casado y tenía un hijo llamado Pedro que es su heredero sin perjuicio de la legítima de su madre (la esposa del causante). La madre del causante está viva. Al fallecer su padre, Pedro no tiene hijos nacidos ni por nacer, pero en 2017 tiene una hija. A Pedro le gustaría renunciar para que herede su hija pero ha ido a un par de notarías de su ciudad y le dicen cosas contradictorias. A ver si a la tercera consulta el pobre Pedro sabe qué pasa si él renuncia, ¿su hija hereda o no hereda? COMENTARIO: Si Pedro renuncia a la herencia de su padre no hay derecho de transmisión y habrá que buscar al siguiente heredero del padre y abuelo. Si el único hijo era el tal Pedro, hay que tener en cuenta el artículo 929 que impide la representación en casos de renuncia pero también el 923 que dice que en este caso se hereda por derecho propio y no por derecho de representación. Sería el argumento en favor de que herede la nieta. Pero ¿puede suceder alguien que ni tan siquiera había sido concebido al tiempo de fallecer el causante (la renuncia no olvidemos que retrotrae efectos al tiempo de la muerte)? Pues desde mi punto de vista no es posible y, por tanto, el siguiente llamado será la madre que está viva y sucede con preferencia a la esposa. Aquí es donde hay que encontrar los argumentos para decir que sí (más complejos) o que no. Supongo que habrá quien sostenga que la nieta suceda, pero a mí me cuesta admitirlo. Además, si no sucede la hija, hay que decir que sucede la madre del causante (que es la abuela de Pedro) pasando a ser la legítima de la madre de Pedro (que es la esposa del causante) de la mitad de la herencia al concurrir con ascendientes. No olvidéis citar el 989. En este post “Al que se equivoque le nomino para abandonar la Academia de Justito”, podéis encontrar algunos argumentos. Es una cuestión clásica y conviene tenerla bien fichada. Caso 270 (Dandanovic) El Notario se pone a prueba con tres consultas acerca de la eventual condición de tercero hipotecario en tres supuestos bien distintos. No tiene dudas y lo razona con pulcritud jurídica. CASO 1. A vende y transmite un inmueble a B, quien adquiere la condición de propietario, pero guarda la escritura en un cajón. A, con posterioridad, vende de nuevo el mismo inmueble a C, quien sí adopta la decisión de inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad. CASO 2. A vende y transmite un inmueble a B, quien adquiere la condición de propietario, y que también guarda la escritura en un cajón. A, con posterioridad, vende de nuevo el mismo inmueble a C, quien sí adopta la decisión de inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad. No obstante, esta segunda compraventa se declara nula por simulación. CASO 3. A vende y transmite un inmueble hipotecado a B, quien adquiere la condición de propietario, y que nuevamente esconde la escritura. A y B, ante el impago de la deuda, ven subastado el inmueble, que es adquirido por C. Posteriormente, se declara la nulidad del procedimiento de ejecución por la existencia de cláusulas abusivas en la escritura de hipoteca. Venga, hagan juego y atención que aquí hay buena pasta hipotecaria una materia que no abunda en los 386 casos que llevamos recopilados desde el lejano junio de 2022. COMENTARIOS DEL PROPONENTE: Se atribuye al ilustre jurista alemán IHERING el célebre brocardo que consideraba a la posesión como el “juguete que el hada del Derecho ha puesto en la cuna de la doctrina”. En el derecho hipotecario español esa función recae en la figura del “tercero hipotecario”, responsable de ríos de tinta a causa de innumerables exégesis realizadas desde la publicación de la Ley Hipotecaria de 1861 y aun hoy día sometida a constante hermenéutica. La aparición de un “tercero hipotecario” produce de inmediato una situación de desasosiego para el operador jurídico, para el intérprete del derecho. La razón es que nos hallamos ante una figura profundamente enigmática y que genera siempre los mismos interrogantes cuando se incardina en una controversia a resolver: ¿se trata de un tercero real? ¿nos encontramos o no ante un tercero hipotecario? ¿este tercero merece protección jurídica o no? ¿en base a qué precepto? Resulta significativo que este juguete hipotecario se construye con apenas 4 piezas, con 4 preceptos de combinación compleja y que han sufrido perspectivas cambiantes por parte de la doctrina y de la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo. 1º.- El Código civil de 1889 contiene un precepto, el artículo 1473, que establece las reglas que deben adoptarse cuando una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores. El párrafo segundo señala que, si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. En este precepto se recoge la denominada doble venta, distinta de la venta de cosa ajena, aunque, como veremos, la solución que refleja ha sido unificada para ambos casos. 2º.- El artículo 32 LH dispone que los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero. Este artículo 32 LH asienta el llamado principio de inoponibilidad de lo no inscrito frente a tercero que inscribe, principio éste que también se refleja en los artículos 606, 1473.2, 1526.2 y 1549 CC. Este principio tiene su correlato positivo en el principio de inoponibilidad del artículo 13.1 LH (Los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan). 3º.- El artículo 33 LH preceptúa que la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes. 4º.- Finalmente, el primer párrafo del artículo 34 LH dispone que el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. El artículo 34 LH encierra el principio de fe pública registral y –adelantemos- consagra en la actualidad una adquisición “a non domino” frente a las causas de nulidad y de resolución que no constan inscritas en el Registro y frente a los supuestos de venta de cosa ajena. ¿Existen dos terceros, el del artículo 32 LH y el del artículo 34 LH? Las tesis monista y dualista. Los autores llevan décadas haciéndose esta pregunta. En efecto: -Defienden la tesis dualista VILLARES PICÓ, NÚÑEZ LAGOS, TIRSO CARRETERO, LACRUZ BERDEJO, DÍAZ PICAZO, GARCÍA GARCÍA, MEZQUITA DEL CACHO, RODRÍGUEZ OTERO, CELESTINO PARDO. -Defienden la tesis monista ROCA SASTRE, SANZ FERNÁNDEZ, PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, HERMIDA LINARES PAU PEDRÓN, ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, GARCÍA VILA. La Sala Primera del TS (aun exigiendo siempre buena fe en el tercero del artículo 32 LH) distingue nítidamente entre el tercero del artículo 32 LH y el tercero del artículo 34 LH. No vamos a insistir en este tema y, en especial, si tras las SSTS del 2007 se ha producido un acercamiento a una u otra postura o más bien una combinación de los principios de inoponibilidad del artículo 32 LH y de fe pública registral del artículo 34 LH, al carecer de trascendencia práctica. Caso 1. Interpretación hasta la STS del Pleno de 5 de marzo de 2007 (C no es tercero hipotecario). C es un tercero del artículo 32 LH que puede esgrimir que el título dominical anterior no le es oponible, no le perjudica, al no constar debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, C acaba sucumbiendo ante el artículo 33 LH, dado que la inscripción no convalida su adquisición, viciada de nulidad por falta de objeto o causa. En el supuesto de que C vendiera de nueva el inmueble, a D, éste sí adquiriría la condición de “tercero hipotecario” del artículo 34 LH. Es, por tanto, el subadquirente el protegido por el principio de fe pública registral. Era el denominado “tercero pluscuamperfecto”. La tesis clásica explicaba de una manera gráfica que la inoponibilidad del artículo 32 LH (la de C) se excepciona por la aplicación del artículo 33 LH (consecuencia de la venta y transmisión anterior a B), y el artículo 33 LH, a su vez, se excepciona por el principio de fe pública registral del artículo 34 LH (que protege a D). Caso 1. Interpretación tras la STS del Pleno de 5 de marzo de 2007 (C es tercero hipotecario). Este esquema salta por los aires con la STS del Pleno de 5 de marzo de 2007. La fundamental doctrina que emana de esta resolución judicial lo constituye la ruptura con la línea jurisprudencial anterior que consideraba a la venta de cosa ajena (y a la doble venta) como supuestos de nulidad de la segunda venta inscrita, al mediar un contrato nulo por falta de objeto o de causa (SSTS de 25 de julio y 6 de noviembre de 1996). La “ratio dedidendi” de la STS del Pleno de 5 de marzo de 2007 puede resumirse así: 1º.- La doble venta o la venta de cosa ajena no implica la nulidad de la segunda venta por falta de objeto o de causa, lo que conllevaría la aplicación del artículo 33 LH, sino que se trata de un supuesto de “falta de legitimación dispositiva” del transmitente, que se suple por la existencia de la previa inscripción a favor de dicho transmitente, que aparece en el Registro de la Propiedad con facultades suficientes para transmitir. 2º.- Consecuencia de lo anterior, el artículo 34 LH comprende no sólo el típico tercero “subadquirente”, que es el que sigue operando en los casos de nulidad o resolución del derecho del transmitente por causas que no resultan del Registro, sino también al supuesto de tercero “primer-adquirente” cuando el defecto consista en la “falta de legitimación dispositiva” o poder de disposición que, en la realidad, no recoge el Registro de la Propiedad, que, por el contrario, muestra una previa inscripción a favor del transmitente sin ninguna limitación. Esta es la argumentación que se contiene en la STS del Pleno de 5 de marzo de 2007: -“Esto último se comprende mejor si la conjunción aunque se interpreta como equivalente a incluso cuando o imaginando antes de aquélla un punto y coma en vez de una coma, y mejor aún si se recuerda que la Ley de 30 de diciembre de 1944, de reforma hipotecaria, antecedente inmediato del vigente Texto Refundido aprobado por Decreto de 8 de febrero de 1946, suprimió el artículo 23 de la ley anterior, equivalente al 32 del vigente texto, por considerarlo innecesario tras el fortalecimiento de la posición del tercero del artículo 34 y la consagración del principio de la fe pública registral como elemento básico del sistema” Unos meses más tarde la Sala Primera da un nuevo impulso en la dirección apuntada. En realidad son varias las conclusiones que cabe extraer de esta interesante resolución judicial: 1ª.- Siguiendo a la STS del Pleno de 5 de marzo de 2007, insiste en que la doble venta del artículo 1473 CC se refiere a dos ventas de mismo inmueble sea cual fuere la coetaneidad o no de dichas ventas; es decir, que se aplica tanto a ventas cronológicamente próximas como a las que estén separadas entre sí por varios años. Otra línea jurisprudencial quedaba con ello superada. 2ª.- El hecho de que el primer comprador haya tomado posesión de la cosa (tradición material) antes que el segundo (tradición instrumental) no excluye la aplicación del artículo 1473 CC, ni puede prevalecer sobre el que inscribió. 3ª.- El respectivo ámbito de aplicación de los artículos 32 y 34 LH se delimita con plena nitidez: al establecerse la validez de la segunda venta –y no su nulidad-, logrando así la concordancia del artículo 1473 CC: -tanto con los artículos 606 y 608 CC, como: con el artículo 34 LH, si la finca estaba inscrita a nombre del doble vendedor, el primer comprador no inscribe su adquisición y sí lo hace el segundo; y -con el artículo 32 LH, si la finca no estaba inscrita a nombre del vendedor (al no hallarse inmatriculada), el primer comprador no inscribe su adquisición, sí lo hace el segundo y, finalmente, acaba transcurriendo el plazo establecido en el artículo 207 LH. 4ª.- El requisito de la buena fe, que de forma expresa contempla el artículo 34 LH, es igualmente exigible al adquirente del artículo 1473 CC como al tercero del artículo 32 LH. Hemos dejado ya clarificado que por parte de la jurisprudencia actual la venta de cosa ajena se rige por el artículo 34 LH y no por el artículo 33 LH, porque tal venta no es nula sino que adolece de un defecto de legitimación para disponer por parte del transmitente, que no afecta al adquirente cuando éste, desconociendo dicha situación, se ampara en la confianza de la inscripción previa de aquél. Por tanto, C quedará totalmente protegido si, mediando buena fe, A aparecía en el Registro de la Propiedad como propietario del inmueble sin limitación alguna. Reflexiones que no conducen a ninguna parte. Están de acuerdo los autores al señalar que la realidad impuesta por las STS del Pleno 5 de marzo de 2007 “es la que es”. Ahora bien, ¿eso significa que la jurisprudencia debe proponer la interpretación de las leyes, la construcción del sistema por medio de la indagación de los intereses protegidos o a proteger? Bajo la óptica de una jurisprudencia de conceptos, no. Bajo el prisma de una jurisprudencia de intereses, en cambio, la respuesta debe ser positiva. Existen grandes defensores de la jurisprudencia de intereses (JERÓNIMO GONZÁLEZ, GARRIGUES, CLEMENTE DE DIEGO, PÉREZ GONZÁLEZ) y grandes detractores (CASTRO, HERNÁNDEZ GIL). Imaginemos (como lo ha hecho nuestro Alto Tribunal) que nuestro viejo propietario A, amenazado por una próxima ejecución judicial, hipotecaria o no, tiene la tentación de vender y transmitir el inmueble a B con la expresa e inequívoca voluntad de que esta operación jurídica quede en la clandestinidad, y así de este modo viciar de nulidad la satisfacción del crédito y, por tanto, la futura adjudicación del inmueble de A. El Derecho debe reaccionar antes estas situaciones. Lo importante es que con la jurisprudencia de intereses se abandona el conceptualismo por el valor de los efectos vitales: se coordinan los intereses en conflicto. Se trata de una jurisprudencia realista, sociológica: “no es el concepto quien crea el Derecho, sino el interés, el fin” (IHERING, en su última etapa). La jurisprudencia de 2007 es inequívocamente una jurisprudencia de intereses. Caso 2 (C no es tercero hipotecario). Únicamente entrará en acción el artículo 33 LH cuando el adquirente sea “parte” y no “tercero”. Así, por ejemplo: -se aplica el artículo 33 LH cuando el propio procedimiento de ejecución padeciese un vicio formal: el adjudicatario de la subasta no adquiriría la condición de tercero del artículo 34 LH (STS de 23 de septiembre de 2004). -se aplica el artículo 33 LH cuando se declara la nulidad de una cesión gratuita por simulación. La inscripción no convalida la nulidad y ni el adquirente ni sus herederos adquieren la condición de tercero del artículo 34 LH (STS 14 de mayo de 2007). -se aplica el artículo 33 LH cuando, tras el levantamiento del velo, se declara que la transmisión a una mercantil era ficticia. La sociedad no adquiera la condición de tercero del artículo 34 LH (STS de 22 de octubre de 2012). Caso 3 (C es el “tercero europeo”) La STJUE de 17 de mayo de 2022 (número de expediente C-600/19), nos abre las puertas a un nuevo tercero, que aun siendo “parte” en un procedimiento de ejecución hipotecario viciado de nulidad por la existencia de cláusulas abusivas, debe sin embargo quedar indemne ante reclamaciones posteriores, Efectivamente, de acuerdo con la doctrina del TJUE recogida en la citada sentencia (y asumida por el Tribunal Constitucional), todos los terceros propietarios adquirentes en una ejecución hipotecaria, o que traigan causa de los mismos, han de quedar protegidos frente a posibles reclamaciones sobre el carácter abusivo de alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario y del sobreseimiento de la ejecución. Esta doctrina no exige que tenga la condición de tercero hipotecario del artículo 34 LH (que, como hemos visto, es obvio que no la tiene). Esta jurisprudencia europea deja, pues, a salvo de los efectos de dicha declaración de una cláusula como abusiva a los terceros adquirentes, ajenos a la relación contractual: “los artículos 6, apartado 1, y 7, apartado 1, de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que no se oponen a una legislación nacional que no permite que un órgano jurisdiccional nacional, actuando de oficio o a instancias del consumidor, examine el eventual carácter abusivo de cláusulas contractuales cuando se ha ejecutado la garantía hipotecaria, se ha vendido el bien hipotecado y se han transmitido a un tercero los derechos de propiedad sobre dicho bien, a condición de que el consumidor cuyo bien ha sido objeto de un procedimiento de ejecución hipotecaria pueda hacer valer sus derechos en un procedimiento posterior con el fin de obtener la reparación, en virtud de la citada Directiva, de las consecuencias económicas resultantes de la aplicación de cláusulas abusivas”. En síntesis, a la vista de lo señalado en la mencionada sentencia del TJUE parece claro que en un incidente en el que se enjuicia el carácter abusivo de alguna cláusula del préstamo garantizado con hipoteca, si este se resuelve después de que la propiedad de la finca ejecutada se haya transmitido a un tercero como consecuencia de dicha ejecución, solo se podrá acordar la reparación al deudor, en el juicio que corresponda (artículo 698 LEC), de las consecuencias económicas que la aplicación de una cláusula abusiva le hayan ocasionado, pero no podrá verse afectada la titularidad transmitida a favor del tercero, especialmente si este está además protegido por la fuerza del Registro de la Propiedad. Resulta del todo lógico entender que el TJUE desconoce el enrevesado y siempre difícil funcionamiento del derecho hipotecario español, y, en particular, de las distintas órbitas en las que se desenvuelve el “tercero hipotecario” en nuestro sistema. No obstante, no es menos cierto que esta doctrina europea está siendo objeto de recepción por parte de nuestro Alto Tribunal en una serie de sentencias (cada una con distintos ponentes), en las que, aun cuando no constituye la ratio decidendi última, es reiterada a modo de obiter dicta. Lo mismo cabe decir de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (RR. de 10 de junio, de 27 de septiembre y de 21 de diciembre de 2022. RR de 9 de enero y 29 de marzo de 2023). Esta ha sido la 26ª entrega. Aquí os iré añadiendo los enlaces a todas las anteriores y a otros materiales de interés Doscientos ocho mini casos prácticos para dictamen (casos 211 y 212): Comienza el curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 213 y 214): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 215 y 216): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 217, 218, 219 y 220): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 221 y 222): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 223 y 224): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 225 y 226): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 227 y 228): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 229 y 230): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 231 y 232): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 233 y 234): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 235 y 236): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 237 y 238): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 239 y 240): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 241 y 242): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 243, 244, 245, 246 y 247): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 248 y 249): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 250 y 251): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 252, 253 y 254): Curso 2024-2026 (y ya ha transcurrido el 25% de las semanas entre dictamen y dictamen) Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 255 y 256): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 257 y 258): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 259 y 260): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 261 y 262): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 263, 264, 265 y 266): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 267 y 268): Curso 2024-2026 Otros materiales Seis casos breves Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario (nuevo libro para OCTUBRE y otros OCHO casos TONTOS, del 7 al 14, para minidictaminar) Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario (nuevo libro para OCTUBRE y otros SEIS casos TONTOS, del 15 al 20, para minidictaminar) Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario (nuevo libro ya en NOVIEMBRE y otros OCHO casos TONTOS, del 21 al 29, para minidictaminar) Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario (el libro ha salido de la imprenta y otros OCHO casos TONTOS, del 30 al 36, para minidictaminar) Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario: Casos TONTOS 37 al 41 ¡y el libro ya a la venta en Basconfer! Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario: Casos TONTOS 42 al 47 ¡y el libro ya a la venta en Basconfer! Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario: Casos TONTOS 48 al 52 ¡y el libro ya a la venta en Basconfer! Ya llevamos 110 casos en total y todo gratis por el momento.... En la anterior convocatoria sacamos adelante un total de 277. A este ritmo podríamos rondar los 330 casos en menos de dos años. Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
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