"Desde luego que el “open your mind” lo estoy viviendo en primera persona. Ahora pienso en cosas que antes ni veía, sin perjuicio de que haya muchísimo margen de mejora" "Me sorprendo de lo bien que me acuerdo de los temas pero me aburren, así que cuando los aplico en los minidictámenes me aumentan las fuerzas para seguir con ellos. Es como que una cosa alimenta a la otra". Tenemos (hoy es 3 de Diciembre de 2024) 552 días (si el próximo dictamen volviera a ser un 11 de Junio) para preparar el dictamen con tiempo. Voy a sacar pronto un libro con los 277 casos de 2022-2024. Son 277 porque publiqué los comprometidos (208) y otros 15 de propina mas los 52 casos tontos. Ahora me comprometo a sacar 186 casos mas (93 semanas a dos mini casos por semana). Estoy casi seguro de que acabarán siendo algunos mas como en el curso 2022-2024. En el libro tendréis todas las explicaciones sobre el Método Justito y, además de los supuestos de hecho con un valioso índice por materias, muchos otros contenidos de interés (valoraciones del Método por mis dos alumnos aprobados, entrevistas, estadísticas, etc ...). Seguro que me acompañarán las fuerzas y mi amigo Dandanovic para poder afrontar este nuevo reto. Por cierto, las pautas que los tribunales de la última convocatoria dieron en cuanto al dictamen en su reunión con las academias fueron: el dictamen sería clásico y desdoblado con argumentaciones. No habría que salirse del dictamen. No habría que desarrollar hipótesis que no se plantearan. Se valorarían conclusiones propias en unas pocas líneas. ¿Y al final el dictamen fue clásico? Digamos que sí aunque con muchos causantes de vecindad civil y con una redacción que confundió un poco al personal que no terminaba de ver que se tratara de un dictamen clásico (y yo creo que lo era). Por otra, según parece, en la sala de examen se dijo que no harían falta las conclusiones aunque algunos no lo oyeron. Lo cierto es que lo verdaderamente significativo de lo que dijeron fue que iba a ser clásico. El resto de pistas no lo eran tanto porque nadie espera un dictamen lineal o que el opositor se vaya por los cerros de Úbeda o que desarrolle cuestiones paralelas o consecutivas que no se están planteando (aunque se sea fácil saber qué te está pidiendo el tribunal). Semana 21 de 100 (faltan 79 semanas para el dictamen de 2026, es decir, el 79% del tiempo inicialmente disponible) Caso 241 (Dandanovic) El notario, experto enólogo, ha invitado a la titular del registro de la propiedad a probar unos caldos que seguro apreciará. Entre aflicciones y desventuras aprovechará para comentarle las cuatro consultas de este mañana. 1ª CONSULTA.- El liquidador único de una sociedad mercantil desea elevar a público los acuerdos de disolución y liquidación, entre los que se contiene el acuerdo de adjudicación en proindiviso de la finca a los distintos socios que se relacionan en dicho acuerdo. ¿Existirá algún impedimento para su inscripción en el registro de la propiedad? 2ª CONSULTA.- Tras dividir en dos entidades independientes la finca que, gravada con una hipoteca, heredaron de su padre, uno de los hermanos le comenta al Notario que ha llegado a un acuerdo con el Banco para cancelar la citada hipoteca en cuanto a la finca que se le adjudicó. 3ª CONSULTA.- El apoderado del Banco concedente de un préstamo hipotecario sobre una vivienda y sobre la plaza de aparcamiento a la que se halla vinculada “ob rem”, tiene dudas sobre si es preciso o no distribuir la responsabilidad hipotecaria entre la vivienda y el parking. 4ª CONSULTA.- El promotor inmobiliario y el representante del Banco acreedor le comentan al Notario que están interesados en que les “prepare” una nueva instancia de distribución de responsabilidad hipotecaria entre las entidades de una división horizontal, que modifique y complemente la anterior ya inscrita. También desean aprovechar esta nueva instancia para introducir el precio de tasación para subasta individual de las distintas entidades que componen la división horizontal. Póngase en la piel del notario. COMENTARIO: 1ª consulta. El impedimento que surgirá nace del hecho incontestable de que en las adjudicaciones de los bienes sociales en pago de la cuota de liquidación es preciso que los socios adjudicatarios presten en escritura pública su consentimiento. La liquidación por adjudicación directa de bienes o cuotas indivisas al socio, o sea, por pago en bienes sociales de la cuota de liquidación, es en realidad un contrato entre la sociedad y el socio, que requiere el consentimiento de los dos contratantes. Algo a priori tan simple no ha dejado, en cambio, de motivar pronunciamientos del Centro Directivo y de los Tribunales de Justicia: -Recuerda la R. de 18 de febrero de 1986 que el liquidador no puede por sí solo adjudicar los bienes inmuebles sociales a los socios, dado que al implicar esta adjudicación una transmisión de dominio “las normas de derecho inmobiliario exigen que se pueda apreciar la capacidad de los adjudicatarios no comparecientes en la escritura calificada, para la que es necesaria su comparecencia”. -Asimismo, las SSTS de 1 de maro de 1983 y 31 de mayo de 1985 rechazaron la actuación unilateral de la sociedad en la adjudicación. -Con más precisión, la R. de 13 de octubre de 2004, respecto de una “escritura, otorgada unilateralmente por el liquidador de una sociedad de responsabilidad limitada, por la que en ejecución de los acuerdos adoptados por unanimidad en junta general universal se adjudican los inmuebles a los socios que la integran”, dice el Centro Directivo que, así como “en el caso de liquidación de la sociedad el objeto propio de la inscripción en el Registro Mercantil no son los singulares actos de adjudicación de los bienes sociales y las consiguientes modificaciones en la titularidad jurídico-real de aquellos, sino la extinción de la sociedad”, y por tanto “es título suficiente para la constatación registral de la extinción la escritura pública otorgada unilateralmente por los liquidadores”, en cambio “cuando se trata de inscribir tales adjudicaciones en el Registro de la Propiedad y habida cuenta de que de la inscripción derivaría la presunción de existencia y pertinencia del derecho inscrito al titular registral (cfr. art. 38 LH), es necesario, conforme a las normas de derecho inmobiliario, que en la calificación a que su práctica está sujeta se aprecie si existe aceptación por el adjudicatario con capacidad suficiente, por lo que tal extremo debe resultar de la escritura calificada (cfr, art. 18 LH), mediante su comparecencia en nombre propio o debidamente representados, sin que sea suficiente a tal efecto el hecho de que el liquidador certifique sobre los referidos acuerdos sociales, toda vez que su certificación no es más que un documento privado, sin el valor e importantes efectos que en nuestro Derecho se atribuyen al documento autorizado por un funcionario público –cfr. arts. 1216 y 1218 C.c.; y 1 y 17 bis.2.b LN”. 2ª consulta. La respuesta dependerá de si, al formalizar la división de la finca, se procedió (con el consentimiento de la entidad acreedora) a distribuir o no la responsabilidad hipotecaria entre las dos fincas resultantes de tal división. -Si la responsabilidad hipotecaria efectivamente se distribuyó, la solución la hallaremos en el artículo 124 LH: “Dividida la hipoteca constituida para la seguridad de un crédito entre varias fincas, y pagada la parte del mismo crédito con que estuviere gravada alguna de ellas, se podrá exigir por aquel a quien interese la cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a la misma finca. Si la parte de crédito pagada se pudiere aplicar a la liberación de una o de otra de las fincas gravadas por no ser inferior al importe de la responsabilidad especial de cada una, el deudor elegirá la que haya de quedar libre”. -En el supuesto contrario, la hipoteca se solidariza entre las dos fincas resultantes de la división. En este caso el artículo 125 LH señala que “Cuando sea una la finca hipotecada, o cuando siendo varias no se haya señalado la responsabilidad de cada una, por ocurrir el caso previsto en el artículo ciento veintitrés, no se podrá exigir la liberación de ninguna parte de los bienes hipotecados, cualquiera que sea la del crédito que el deudor haya satisfecho”. En el caso planteado nos encontramos con un dato añadido: no se trata de que el deudor exija o pueda exigir la cancelación registral de la garantía real respecto de su finca, sino de que la propia entidad acreedora presta su conformidad a ello. Pues bien, las RR de 17 de marzo de 1969, 12 de febrero de 1988, 27 de marzo de 1989 y 15 de junio de 1993, reiteran la necesidad de que, además del consentimiento del acreedor, se acredite la conformidad de los que en el Registro aparezcan como adquirentes con posterioridad a la constitución de la hipoteca de las fincas procedentes de la división de la primitiva gravada con hipoteca (en nuestro caso, del otro hermano), ya que, en caso contrario, por el juego de los artículos 122 y 123 LH, puede concentrarse el gravamen de forma arbitraria e incluso desproporcionada sobre alguna finca, con evidente perjuicio al titular. 3ª consulta. Existen dos posturas antagónicas: -La tesis que defiende la necesidad de distribuir la responsabilidad hipotecaria entre las fincas hipotecadas. La existencia de dos fincas, vinculadas o no, conlleva la automática aplicación del artículo 119 LH: “Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder”. El precepto, pudiendo hacerlo, no distingue entre fincas vinculadas o no. En igual sentido se pronuncia el artículo 216.I RH. La R. de 13 de diciembre de 2004, ante un supuesto de hipoteca constituida sobre una vivienda y sobre la participación indivisa del local-garaje, ambos vinculados de forma que no cabe la enajenación separada, confirma que “ha de entenderse que estamos ante dos fincas independientes y que, por tanto, para la inscripción de la hipoteca constituida sobre ellas se precisa la determinación de la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder, conforme a los arts. 119 LH y 216 RH”. -La tesis opuesta se acoge por la doctrina más autorizada. Así ÁVILA NAVARRO afirma que la Dirección, tan dada a una interpretación espiritualista y teleológica de las normas, no lo hace en este caso: si el piso y el garaje no pueden enajenarse separadamente, dada su vinculación, no se comprende para qué es necesario distribuir entre ellos la hipoteca. Al contrario, la distribución crearía una apariencia de que es posible la ejecución separada; o crearía también la ilusión de que es aplicable el artículo 124 LH, cuando en realidad el deudor no puede exigir la cancelación respecto de una de las fincas y dejar la hipoteca subsistente respecto de la otra, precisamente porque no cabe una negociación separada sobre ellas. 4ª consulta. La respuesta es clara: no es posible la redistribución de hipoteca en documento privado. La R. de 27 de julio de 2018 estableció que “ahora bien, resulta patente que el supuesto que ahora se plantea no coincide con la previsión normativa (artículo 216 RH) pues no se trata de inscribir en el Registro de la Propiedad una hipoteca sobre distintas fincas con la consecuente y obligatoria distribución ex artículo 119 de la Ley Hipotecaria. El acto cuya inscripción se solicita es un negocio puramente voluntario de modificación del ámbito de la garantía inscrita por el que acreedor y deudor hipotecario redefinen, reformulan o redistribuyen el límite en que cada finca garantiza el pago de la obligación principal y accesorias. Como cualquier otro negocio de modificación de un derecho real, el de modificación de hipoteca se sujeta a las reglas generales de nuestro ordenamiento y, por lo que ahora interesa, a las exigencias de forma pública consagradas en el artículo 1280.1 de nuestro Código Civil y artículo 3 de la Ley Hipotecaria para su toma de razón en el Registro de la Propiedad” (…) No puede aceptarse el argumento de que, puesto que la responsabilidad hipotecaria total no se ve alterada, el supuesto se equipara al de distribución obligatoria; y no puede aceptarse porque tratándose de supuestos negociales distintos, se excluye la aplicación analógica o la interpretación extensiva (…)”. Sobre la última cuestión hay bastante literatura jurídica, siendo predominante la doctrina que apunta, en base al artículo 682.2.1º LEC, que la solicitud o instancia privada prevista en el artículo 216 RH es título formal hábil para acordar la distribución de la responsabilidad hipotecaria entre dos o más fincas; pero no, en cambio, para fijar el respectivo precio en que los interesados tasan las fincas para que sirva de tipo para la subasta ni para determinar el domicilio para la práctica de los requerimientos y notificaciones. En efecto, de conformidad con el artículo 682.2.1º LEC debe ser en la “escritura de constitución de hipoteca” donde se determine el precio en que los interesados tasan l finca o bien hipotecado para que sirva de tipo en la subasta. En el mismo sentido se pronuncia el artículo 234 RH. Caso 242 (RDGSJyFP) Don Rasputín, presidente del Consejo de Administración de "FGE, S.L.", eleva a público ante el notario de Bihar un acuerdo del consejo por el que se designa a don Douglas consejero delegado de la entidad concediéndose todas las facultades legal y estatutariamente delegables, siempre que su contenido económico no sea superior a un millón de euros por operación estableciéndose que para las actuaciones por un importe superior deba actuar de forma mancomunada con doña Isabel o doña Cristina. El nuevo registrador mercantil dice que el asunto le chirría y que le da igual lo que importara su predecesor en el cargo. ¿Qué opina el opositor? CORRECCIÓN: El caso está tratado den esta RDGRN. El registrador mercantil suspende la inscripción de tal acuerdo porque, a su juicio, no pueden restringirse las facultades representativas del consejero delegado con limitaciones oponibles a terceros, dado el contenido típico del poder de representación de la sociedad. El notario recurrente alega que el consejo de administración puede establecer el contenido, límites y modalidad de la delegación, como tenga por conveniente, y así resulta de los artículos 249 y 249 bis de la Ley de Sociedades de Capital y 149.1 y 185 del Reglamento del Registro Mercantil. El recurso se desestima: 2. La cuestión relativa al ámbito de representación de los administradores de sociedades de capital en el ejercicio de su cargo ha sido solventada ya en nuestro Derecho, en el sentido de que, para los actos comprendidos en el objeto social, son ineficaces frente a terceros las limitaciones impuestas a las facultades de representación de los administradores, aunque están inscritas en el Registro Mercantil. Y para los actos que no estén comprendidos en el objeto social, la sociedad queda obligada también frente a terceros de buena fe -vid. artículo 234 de la Ley de Sociedades de Capital y artículo 9 de la Directiva (UE) 2017/1132 del Parlamento Europeo y del Consejo de 14 de junio de 2017, que se corresponde con el artículo 10 de la derogada Directiva 2009/101/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, y con el artículo 9 de la Primera Directiva 68/151/CEE del Consejo, también derogada-. Durante la vigencia de la legislación anterior a la transposición de la citada Directiva (ceñida a los artículos 286 del Código de Comercio, 76 de la Ley de Sociedades Anónimas de 1951, y 11 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada de 1953), la cuestión presentaba contornos más dudosos sobre todo si las limitaciones impuestas en los estatutos - o en el acuerdo de la junta general o del órgano de administración colegiado- aparecían inscritas en el Registro Mercantil cuyo contenido se presumía exacto, válido y conocido de todos, no pudiendo alegarse su ignorancia (artículos 2 y 3 del Reglamento del Registro Mercantil de 14 de diciembre de 1956). Sin embargo, dicha cuestión había sido zanjada por la jurisprudencia así como por la doctrina de este Centro Directivo al mantener reiteradamente: a) Que el objeto social ha de estar determinado, pero esta determinación no limita la capacidad de la sociedad, sino sólo las facultades representativas de los administradores; b) Que es ineficaz frente a terceros cualquier limitación de dichas facultades siempre que se trate de asuntos o actos comprendidos en dicho objeto social; y c) Que están incluidos en el ámbito del poder de representación de los administradores no sólo los actos de desarrollo y ejecución del objeto, ya sea de forma directa o indirecta y los complementarios o auxiliares para ello, sino también los neutros o polivalentes y los aparentemente no conectados con el objeto social, quedando excluidos únicamente los claramente contrarios a él, es decir, los contradictorios o denegatorios del mismo. 3. Respecto de la concreta cuestión planteada en este expediente, es cierto que el artículo 249.1 de la Ley de Sociedades de Capital, después de la modificación realizada por el artículo único.24 de la Ley 31/2014, de 3 de diciembre, dispone que el consejo de administración delegante podrá establecer «el contenido, los límites y las modalidades de delegación». Pero de la interpretación sistemática de dicha norma resulta que esa determinación del contenido y los límites de la delegación no autoriza para limitar el contenido típico del poder de representación. Como establece el artículo 233.d) de la Ley de Sociedades de Capital, el poder de representación puede atribuirse a uno o varios consejeros delegados, indicando el régimen de su actuación. Mas, el contenido o ámbito del poder de representación está inequívocamente delimitado, de modo imperativo, por el citado artículo 234 de la misma Ley. Esta interpretación queda confirmada a la vista del artículo 149 del Reglamento del Registro Mercantil (en relación con los artículos 185.3 y 192.2 del mismo), cuyo apartado 1 dispone que la inscripción del acuerdo del consejo de administración relativo a la delegación de facultades en uno o varios Consejeros Delegados y al nombramiento de estos últimos, deberá contener bien la enumeración particularizada de las facultades que se delegan, bien la expresión de que se delegan todas las facultades legal y estatutariamente delegables. Y en el apartado 3 establece que el ámbito del poder de representación de los órganos delegados será siempre el que determina la Ley en relación con los administradores, es decir el especificado en el artículo 234 de la Ley de Sociedades de Capital (que ha sustituido al artículo 129 de la derogada Ley de Sociedades Anónimas al que se remite expresamente el precepto reglamentario). El fundamento de esta tipificación del ámbito y el contenido del poder de representación de los consejeros delegados es, indudablemente, la protección de terceros, que no estarán obligados a realizar indagaciones sobre las limitaciones de aquel poder representativo derivadas de los estatutos o -como ocurre en el presente caso- del acuerdo de delegación, de modo que tales limitaciones serán ineficaces frente a terceros aun cuando se hallen inscritas en el Registro Mercantil. 4. De cuanto antecede se desprende que una limitación como la cuestionada en el presente caso puede tener una eficacia meramente interna (en el ámbito de la exigencia de responsabilidad que la sociedad pudiera hacer valer frente al consejero delegado que se hubiese extralimitado). Por ello, ningún obstáculo existiría para inscribir dicha limitación si en el acuerdo de delegación quedara siempre a salvo expresamente lo dispuesto en el referido artículo 234 de la Ley de Sociedades de Capital, eliminando así toda ambigüedad e incertidumbre, incompatibles con la exigencia de precisión y claridad de los pronunciamientos registrales (cfr. la Resolución de este Centro de 4 de abril de 2016). Como ha puesto de relieve el Tribunal Supremo en la Sentencia de 19 de junio de 2009, con cita de la doctrina de esta Dirección General y otras sentencias de la misma Sala, «se ha de tratar de cohonestar la seguridad del tráfico y la consiguiente protección del tercero de buena fe con el principio de defensa del interés social, y cuando la salvaguarda de ambos principios no es posible se observa en el Derecho comparado una tendencia a adoptar o aproximarse al sistema germánico que da primacía a la protección del tercero y a la seguridad del tráfico. Esa tendencia se ha acabado imponiendo también entre nosotros» (Cfr., las Resoluciones de 2 de octubre de 1981, 12 de mayo de 1989, 11 de noviembre de 1991, 11 de marzo de 1992, 8 de julio de 1993, 3 de octubre de 1994 y 10 de mayo de 1999). Otra resolución mercantil con argumentos de fondo de armario que no hay que perder de vista. Esta ha sido la 15ª entrega. Aquí os iré añadiendo los enlaces a todas las anteriores y a otros materiales de interés Doscientos ocho mini casos prácticos para dictamen (casos 211 y 212): Comienza el curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 213 y 214): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 215 y 216): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 217, 218, 219 y 220): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 221 y 222): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 223 y 224): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 225 y 226): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 227 y 228): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 229 y 230): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 231 y 232): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 233 y 234): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 235 y 236): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 237 y 238): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 239 y 240): Curso 2024-2026 Otros materiales Seis casos breves Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario (nuevo libro para OCTUBRE y otros OCHO casos TONTOS, del 7 al 14, para minidictaminar) Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario (nuevo libro para OCTUBRE y otros SEIS casos TONTOS, del 15 al 20, para minidictaminar) Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario (nuevo libro ya en NOVIEMBRE y otros OCHO casos TONTOS, del 21 al 29, para minidictaminar) Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario (el libro ha salido de la imprenta y otros OCHO casos TONTOS, del 30 al 36, para minidictaminar) Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
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