"Desde luego que el “open your mind” lo estoy viviendo en primera persona. Ahora pienso en cosas que antes ni veía, sin perjuicio de que haya muchísimo margen de mejora" "Me sorprendo de lo bien que me acuerdo de los temas pero me aburren, así que cuando los aplico en los minidictámenes me aumentan las fuerzas para seguir con ellos. Es como que una cosa alimenta a la otra". Tenemos (hoy es 22 de Octubre de 2024) 596 días (si el próximo dictamen volviera a ser un 11 de Junio) para preparar el dictamen con tiempo. Voy a sacar pronto un libro con los 277 casos de 2022-2024. Son 277 porque publiqué los comprometidos (208) y otros 15 de propina mas los 52 casos tontos. Ahora me comprometo a sacar 186 casos mas (93 semanas a dos mini casos por semana). Estoy casi seguro de que acabarán siendo algunos mas como en el curso 2022-2024. En el libro tendréis todas las explicaciones sobre el Método Justito y, además de los supuestos de hecho con un valioso índice por materias, muchos otros contenidos de interés (valoraciones del Método por mis dos alumnos aprobados, entrevistas, estadísticas, etc ...). Seguro que me acompañarán las fuerzas y mi amigo Dandanovic para poder afrontar este nuevo reto. Por cierto, las pautas que los tribunales de la última convocatoria dieron en cuanto al dictamen en su reunión con las academias fueron: el dictamen sería clásico y desdoblado con argumentaciones. No habría que salirse del dictamen. No habría que desarrollar hipótesis que no se plantearan. Se valorarían conclusiones propias en unas pocas líneas. ¿Y al final el dictamen fue clásico? Digamos que sí aunque con muchos causantes de vecindad civil y con una redacción que confundió un poco al personal que no terminaba de ver que se tratara de un dictamen clásico (y yo creo que lo era). Por otra, según parece, en la sala de examen se dijo que no harían falta las conclusiones aunque algunos no lo oyeron. Lo cierto es que lo verdaderamente significativo de lo que dijeron fue que iba a ser clásico. El resto de pistas no lo eran tanto porque nadie espera un dictamen lineal o que el opositor se vaya por los cerros de Úbeda o que desarrolle cuestiones paralelas o consecutivas que no se están planteando (aunque se sea fácil saber qué te está pidiendo el tribunal). Semana 15 de 100 (faltan 85 semanas para el dictamen de 2026, es decir, el 85% del tiempo inicialmente disponible) Caso 229 (Caso Real) Don Indalecio fallece bajo testamento abierto en el que lega la legítima estricta, que deberá pagarse en metálico, a un hijo que había sido incapacitado judicialmente hace años y sujeto a la patria potestad prorrogada de don Indalecio y su esposa. La familia ha instado judicialmente la revisión de su situación pero los trámites para el nombramiento como curador representativo no han finalizado aún. En el legado hecho al hijo de dispone una sustitución fideicomisaria preventiva de residuo en favor de los hermanos de dicho hijo. Además se ordenan una serie de legados en favor de otros hijos algunos supeditados a que se practiquen ciertas segregaciones y se nombra herederos en el remanente a todos los hijos menos al discapaz. A la viuda le dejó todo el dinero, excepto el que se utilice para el pago de la legítima del discapaz y el usufructo del resto de la herencia (incluido el de los bienes legados). Ante el vencimiento de los plazos de liquidación de los impuestos devengados por el fallecimiento de don Indalecio, la escritura de aceptación y adjudicación de herencia se va a otorgar y el notario no sabe si hacerlo actuando la madre en el ejercicio de la patria potestad prorrogada o actuando el hermano como curador representativo pendiente de nombramiento y aceptación y, por supuesto, sin defensor judicial. El notario preveé una fuerte batería de advertencias principalmente por razón de la, para él, clara existencia de un conflicto de intereses que hace necesario el nombramiento del defensor judicial. Ante esta situación, el notario consulta a un compañero una serie de cuestiones: Dado el contenido del testamento, ¿existe o no existe conflicto de intereses? ¿Qué validez tiene una partición de herencia realizada sin defensor judicial si este es necesario para razón del conflicto? ¿Qué podría pasar en el Registro de la Propiedad en el que la escritura ya ha sido presentada? ¿Qué podría pasar en el juzgado en el que la escritura ya ha sido presentada para su aprobación judicial? CORRECCIÓN/COMENTARIO: Llevamos un montón de días dándole vueltas al asunto de la nulidad ratificable o anulabilidad. Mira lo que decíamos en mis tiempos: https://www.justitonotario.es/faq/derecho-civil-parte-iii-derecho-de-familia-by-sergio-garcia-rosado/ *LA AUTORIZACION DEL ART.166 CCDEBE SER previa, si falta será un negocio jurídico incompleto que podrá ser ratificado por el hijo cuando alcance la mayoría de edad, o incluso a través de una autorización judicial a posteriori, o por la vía del 166.3. Esta opinión es discutible, pues: 1.-cabe sostener, también una aplicación literal del precepto, que dará lugar a que la falta de autorización judicial previa genere la nulidad absoluta del acto o 2.- que tal nulidad, aunque la califiquemos de absoluta, no impide que tenga lugar una ratificación o algo por el estilo a través de cualquiera de los mecanismos antes citados o finalmente y 3.- que nos encontramos ante un acto anulable, con todas las consecuencias propias de la anulabilidad (esta postura se cae por su propio peso). En general podríamos calificar a todos los actos que exigen autorización judicial y que se realizan sin ella como: nulos (art. 6.3 del Cci), anulables (por aquello del interés del sujeto a PP o tutela, postura que como ya dije cae por su propio peso. De seguir esta tesis el acto será susceptible de confirmación y una vez confirmado tendrá efectos retroactivos (¿erga omnes?) ex art. 1313 del Cci) o incompletos (tesis de Llagaria, que permite la ratificación del acto realizado sin la pertinente autorización judicial). Es importante destacar el dato de que el art. 166 del Cci, a diferencia del 271 habla de autorización judicial previa". De momento, solo este apunte. Ya seguiremos hablando. Caso 230 (Dandanovic) Don Venancio, viejo conocido del notario y presidente de la comunidad de propietarios de un edificio, acude de nuevo a la notaría al efecto de elevar a público los acuerdos adoptados en la última junta ordinaria de propietarios, y que vienen recogidos en la fotocopia del acta que le muestra al notario. En concreto, la junta de propietarios aprobó los siguientes acuerdos: La desafectación y venta de la vivienda destinada a portería. En el acuerdo se hizo constar que la venta se haría libre de cargas y gravámenes, con independencia de las que hubiere sobre los distintos pisos y locales. La especificación del trastero que corresponde a cada uno de los pisos, con fijación de su respectiva superficie y linderos; y, tras ello, la vinculación ob rem de los trasteros así determinados a las viviendas, como anejos. La modificación de la participación en los gastos correspondiente al único local comercial existente en el edificio. La modificación de los estatutos en el sentido de restringir los usos que pueda desarrollar en su propiedad el titular del citado local comercial. La conversión del patio anterior de que dispone el repetido local comercia en un elemento común. La modificación del título constitutivo para que el uso exclusivo que corresponde a un elemento privativo (piso dúplex) sobre la azotea pase a ser uso común de todos los propietarios. El notario vuelve a intuir que no va a ser tan simple como prevé don Venancio, dado que alguno de los acuerdos requiere algo más que la aprobación unánime o cuasi unánime de la junta. ¿Cuáles? COMENTARIO DEL PROPONENTE: Hay un tema previo que debe apreciarse, y es el relativo a la forma de trasladar a la escritura los acuerdos de la junta de propietarios, resultando obvio que la “fotocopia del acta” con la que se presenta en la notaría don Venancio no es una de ellas. La Dirección General ha reiterado (R. de 26 de junio de 1987, R. de 23 de junio de 2001, R. de 3 de mayo de 2005, R. de 9 de abril de 2014, R. de 5 de junio de 2015, E. de 15 de febrero de 2018 y R. de 4 de junio de 2024), la existencia de una doble vía: testimonio notarial del contenido del libro de actas, o bien por certificación expedida por el órgano de la comunidad que tenga facultad certificante, con aseveración notarial, con referencia al libro de actas, de que el autor de la certificación se halla en el ejercicio de su cargo. Para determinar cuándo es suficiente el acuerdo de la junta de propietarios y cuándo es preciso la intervención individual de los propietarios, debe acudirse a una regla hermenéutica general (la que fija la línea entre los actos colectivos y los actos individuales) y a la casuística a la que se ha enfrentado la Dirección General. No es la primera vez que hablamos de la distinción entre actos colectivos y actos individualizados. Es un tema que, en el fondo, sólo afecta a la forma de expresión del consentimiento de los titulares, que en los actos colectivos basta que se produzca a través de un acuerdo en junta de propietarios por unanimidad o cuasi unanimidad conforme al artículo 17 LPH; mientras que cuando se trata de actos individualizados se exige el consentimiento individual de los propietarios respectivos en aquello en que les afecte singularmente. Y, siguiendo esta doctrina, la Dirección General ha tenido la oportunidad de decidir que, en determinados casos, la modificación del título constitutivo de que se trataba consistía en actos de la junta como órgano colectivo de la comunidad, que no requieren la prestación de consentimiento individualizado de los titulares registrales. Así: La desafectación de determinados elementos comunes y ulterior venta de los mismos (R. de 4 de marzo de 2004, R. de 23 de marzo de 2005 y R. de 30 de noviembre de 2006). La vinculación «ob rem» de los trasteros a las viviendas, como anejos (R. de 31 de marzo de 2005). La modificación de la participación en los gastos correspondiente a un local comercial (R. 29 de mayo de 2019). En cambio, aplica la necesidad del consentimiento individual de los propietarios en supuestos tales como: La especificación del trastero que corresponde a cada uno de los pisos, dado que se trata de un acto que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requiere el otorgamiento de escritura pública en la que los titulares registrales de los distintos pisos presten su consentimiento y declaren la superficie y demás elementos identificadores de sus respectivos anejos (R. de 12 de diciembre de 2002). La conversión de un elemento privativo en común es un acto dispositivo que requiere el otorgamiento singular de los titulares registrales del mismo y, en su caso, de sus cónyuges si ostenta carácter ganancial, en la correspondiente escritura de modificación del título constitutivo (R. de 23 de junio de 2001 y R. de 29 de marzo de 2017). La modificación del título constitutivo para que el uso exclusivo que corresponde a un elemento privativo sobre la azotea pasara a ser uso común de todos los propietarios, requiere del consentimiento individual del titular de aquel elemento (R. de 17 de enero de 2018. La modificación de los estatutos en el sentido de restringir los usos que pueda desarrollar en su propiedad el titular de los locales comerciales (R. de 27 de julio de 2018). De los casos antes enumerados hay dos que especialmente generan más incertidumbre: 1.- La modificación de la cuota de participación como acto colectivo. Es necesario puntualizar que ello es así sólo cuando dicha cuota incida en el módulo de los gastos comunitarios, no en cuanto parámetro especificativo del derecho de propiedad. Como señaló la conocida R. de 23 de julio de 1966, la cuota de participación de los titulares de cada departamento privativo puede tener diversas aplicaciones, tales como señalar la proporción en la propiedad total del edificio o en la distribución de gastos y cargas, sin que necesariamente sean idénticas dichas participaciones como claramente se desprende del (hoy vigente) artículo 9.1.e) LPH. Explica la reciente R. de 4 de junio de 2024 que a la hora de establecer o modificar la respectiva contribución de los propietarios en los gastos generales o en gastos determinados –sea, v. gr., por las mejoras o menoscabos de pisos o locales a que alude el artículo 3, párrafo segundo, «in fine», LPH, sea por nuevas unidades edificadas, o bien respecto de nuevos gastos por creación de determinados servicios no previstos en el título constitutivo, etc.–, es indudable la competencia de la junta. También la doctrina jurisprudencial (SSTS de 2 de febrero de 1991, y 14 de diciembre de 2005), tiene declarado que el sistema de distribución de los gastos generales (que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título de constitución en régimen de propiedad horizontal), puede ser modificado por medio de los estatutos, en los que cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones en favor de determinados elementos privativos (pisos o locales) del edificio. 2.- El traslado de las cargas y gravámenes de los departamentos al elemento común que se desafecta y vende. La Dirección General (R. de 13 de junio de 1998, R. de 28 de febrero de 2000, R. de 11 de octubre de 2001, R. de 4 de junio de 2003, R. de 27 de diciembre de 2010, R. de 4 de junio de 2024, entre otras) reitera que, en el caso de hipoteca que grava fincas integradas en un régimen de propiedad horizontal, la hipoteca recae también sobre la cuota de participación en la copropiedad de los elementos comunes, por imperativo legal, y, en consecuencia, todos los elementos comunes, descritos o no en el título constitutivo, quedan también hipotecados juntamente con el piso o local. Por ello, si por decisión de la junta de propietarios se desvincula o desafecta un elemento común no esencial (como es la vivienda de portería), y se crea un nuevo elemento privativo, como nuevo objeto de derecho, se da identidad de razón para la aplicación analógica de lo dispuesto en el artículo 123 LH, a falta del consentimiento de los acreedores cuyos derechos estaban garantizados con la hipoteca sobre los anteriores elementos privativos. Para que estos acreedores no sufran merma jurídica en su derecho es necesario que el nuevo elemento privativo quede gravado con la carga que, por afectar a aquellos elementos que agotaban la cotitularidad sobre los elementos comunes, deben recaer sobre el mismo en virtud de lo establecido en los artículos 122 y 125 LH, y ello aunque se haya acordado que ese nuevo objeto jurídico sea inmediatamente transmitido a tercero; y se verifique efectivamente dicha transmisión. Esta ha sido la 9ª entrega. Aquí os iré añadiendo los enlaces a todas las anteriores y a otros materiales de interés Doscientos ocho mini casos prácticos para dictamen (casos 211 y 212): Comienza el curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 213 y 214): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 215 y 216): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 217, 218, 219 y 220): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 221 y 222): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 223 y 224): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 225 y 226): Curso 2024-2026 Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 227 y 228): Curso 2024-2026 Otros materiales Seis casos breves Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario (nuevo libro para OCTUBRE y otros OCHO casos TONTOS, del 7 al 14, para minidictaminar) Los Mini-Casos de El Blog de Justito El Notario (nuevo libro para OCTUBRE y otros SEIS casos TONTOS, del 15 al 20, para minidictaminar) Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
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