Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

Nota: El presente artículo está adaptado al RD 390/2021 que deroga los de 2013 y 2017. Atención a las excepciones al CEE que han variado (están recogidas casi al final). También hay que tener en cuenta que el art 17.2 habla ahora de anexar la etiqueta al contrato y no de puesta a disposición. No parece haber mención alguna a la renuncia por parte del adquirente. La adaptación de este recopilatorio no es un estudio exhaustivo de la nueva norma (solo me ocupo de lo que ya me ocupaba en esta entrada antes de la nueva norma). Advierto, además, que el estudio de la cuestión está hecho teniendo en cuenta, principalmente, las particularidades que en la Comunidad Valenciana se derivan del Decreto 39/2015.

 

Interesante por lo expuesto es este artículo: Novedades notariales en materia de certificación energética

 

Primer caso: Exoneración al vendedor por el comprador de la obligación de proporcionarle el Certificado de Eficiencia Energética del inmueble

“Advierto a ambas partes de cuanto dispone el Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana; en particular, del objeto y finalidad del Procedimiento Básico para la certificación de eficiencia energética, del contenido exigible al certificado, de la etiqueta de eficiencia energética y del régimen de inspección y sancionador previsto en dicho Real Decreto. Advierto asimismo de la irrenunciabilidad de los derechos reconocidos al consumidor y usuario en los términos del art. 10 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre).  Atendidas las circunstancias, habiéndome asegurado las partes que su presente relación contractual no entra dentro del ámbito de la legislación de consumidores y usuarios, el adquirente me manifiesta su voluntad de exonerar en este acto al transmitente de la obligación de poner a su disposición dicha certificación energética, insistiendo en este otorgamiento”.        

Segundo caso: “Lo estamos tramitando”

“La parte compradora exonera a la parte vendedora de la obligación de entregarle certificado de eficiencia energética, como establece el Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, habiendo sido debidamente informada de la existencia y necesaria puesta a disposición y exhibición de dicho certificado, consintiendo expresamente que se efectúe la presente transmisión sin la existencia del mismo y declarando expresamente la parte vendedora que se está tramitando y que será entregado a la parte compradora en un momento posterior, lo que ésta última acepta en este acto. Yo, el Notario, advierto expresamente del régimen de infracciones y sanciones establecido en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana“.

En este caso, cabe también la posibilidad de indicar que se aportará posteriormente lo que se documentará por medio de la oportuna diligencia en la escritura matriz cuando tenga lugar la entrega, uniéndose el certificado a la misma. Mi costumbre actual es la de incorporar únicamente la hoja que contiene el número de inscripción en el Registro Administrativo al que luego haré mención.

“DILIGENCIA: La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de xxxxx y del Ilustre Colegio Notarial de xxxx, el día xxxxx para hacer constar que en el día de hoy, me hacen entrega del CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA DE LA VIVIENDA a que se refiere el DISPOSITIVO CUARTO párrafo primero de la matriz precedente. Acepto dicha entrega, e incorporo a la presente dicho certificado. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, Doy fe.-

El citado Decreto 39/2015, de 2 de abril, del Consell, por el que se regula la Certificación de la Eficiencia Energética de los edificios, señala:

“Artículo 14. El certificado de eficiencia energética y su reflejo en la escritura pública y Registro de la Propiedad …. Los notarios, al autorizar escrituras públicas de arrendamiento o de transmisión a título oneroso de edificios existentes, indicarán la aportación o no del certificado de eficiencia energética del edificio debidamente inscrito, que, en su caso, se incorporará por testimonio a dicha escritura. Los registradores de la propiedad, al practicar la inscripción de los contratos a los que se refiere el párrafo anterior, harán constar por nota al margen si ha quedado acreditada la existencia del certificado de eficiencia energética debidamente inscrito, debiendo comunicar por medios electrónicos, en su caso, al órgano competente la falta de cumplimiento de dicho requisito. La nota marginal practicada en relación con la certificación de eficiencia energética deberá reflejar la aportación o falta de aportación de la certificación de eficiencia energética y, en caso de aportarse, el nivel de calificación, la fecha del certificado y su número de registro. Trimestralmente se remitirá, al órgano competente en materia de certificación de eficiencia energética, certificación acerca del cumplimiento o no de la aportación de la documentación exigible en materia de certificación de eficiencia energética”.

Es decir, que la norma señala que el Notario indicará si se ha aportado o no el certificado por lo que este segundo caso que he reseñado sería más bien un caso de no aportación, aunque se intente justificar en la exoneración del comprador al vendedor. Téngase en cuenta que mientras que el Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios establece (artículo 3.1 b) que se aplicará a edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no dispongan de un certificado en vigor, la norma valenciana se refiere a transmisiones a título oneroso y arrendamientos.

Inciso: pero, ¿se puede realmente renunciar/exonerar?

En una de las primeras notas que se nos circularon a los Notarios (al menos a los de mi Colegio) tras la entrada en vigor de la norma (año 2013) se decía que:

“….Cuando ese contrato se formaliza en escritura pública, debe el vendedor, transmitente o arrendador, realizar, en la escritura, la declaración correspondiente, de cumplimiento o incumplimiento de tal obligación y, correlativamente, la declaración del comprador, adquirente o arrendatario, de recibir el certificado o no, y en este caso, la conformidad con la no entrega y exoneración de la citada obligación. En caso de entregarlo, lo aconsejable es protocolizar fotocopia testimoniada. Si no se entrega, habrá que hacerlo constar así, al igual que la conformidad con tal hecho por parte del comprador, adquirente o arrendatario y la exoneración del transmitente. No parece que deba haber problema para admitir la exoneración por parte del comprador, por aplicación de la regla general de renuncia de derechos (art. 6 Cc). Tampoco parece que sea argumento en contra el hecho de que el art. 18.2 del nuevo R. Dto. se remita, en materia de infracciones y sanciones, a determinados preceptos del TR de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, porque: a) la remisión es directa y concreta al artículo y letras que cita, y no al resto de la Ley; b) el art. 10 del TR sanciona con nulidad la renuncia previa a los derechos concedidos por dicha Ley, y en el presente caso, la renuncia no sería previa, sino en el momento de ejercitar el derecho; c) la finalidad de esta legislación no es la de protección de los derechos de consumidores y usuarios, sino aumentar la eficiencia energética de los edificios; así lo reconoce expresamente la reciente RDGRN de 2 abril 2013“.

En contra la opinión de Rodrigo Tena, publicada en El Notario del Siglo XXI. A favor, brevemente, Francisco Rosales aquí. Joaquín Zejalbo para nnyrr apunta argumentos a favor y en contra. La DGRN en su reciente Resolución de 20 de Marzo de 2019, ha señalado que es obligatorio en la obra nueva declarada en base a licencia y que es renunciable en transmisiones (y entiendo que también en arrendamientos) aunque el comprador sea consumidor, porque ningún cuerpo legal prohíbe la renuncia que, además, no perjudica a terceros. Este mismo criterio ha sido reiterado por otra Resolución de pocos días después que la citada.

Otro inciso: ¿Está algún aspecto de la aportación preceptiva de la CEE sujeto a la calificación del registrador de la propiedad o basta con indicar si existe CEE o no y, si no lo hay, la causa limitándose a practicar nota y a informar a quien corresponda?

La respuesta podría ser que no está sujeta en las transmisiones onerosas y en los arrendamientos y que sí lo está en las declaraciones de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia. Que no sea calificable el Certificado de Eficiencia Energética en las transmisiones onerosas y arrendamientos, se desprende del propio art. 14 del Decreto 93/2015 del Consell, que dice que los registradores harán constar por nota si se ha cumplido ese requisito y en caso contrario lo comunicarán al órgano competente (el Registro Administrativo) y que sí es calificable en las obras nuevas, se desprende del art. 28 de la Ley del Suelo y de la doctrina de la DGRN (por ejemplo, RDGRN 29-11-2017). La comunicación registral hace más fácil la eventual sanción administrativa por falta de aportación del Certificado.

Artículo 28. Declaración de obra nueva. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo. Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos: a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los Registradores de la Propiedad exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior.

Tercer caso: Garajes, trasteros y almacenes

“No es exigible conforme al Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, por tratarse de una plaza de aparcamiento con trastero (o de un aparcamiento o de un trastero). Yo, el Notario, advierto expresamente del régimen de infracciones y sanciones establecido en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana”.

O también:

“Los comparecientes hacen constar que no existe obligación de entrega del certificado de eficiencia energética, que establece el Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, por tratarse de un edificación destinada a aparcamiento y almacén con suelo de tierra y techo de uralita que carece de luz eléctrica (o con bajo consumo eléctrico). Yo, el Notario, advierto expresamente del régimen de infracciones y sanciones establecido en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana”.

Cuarto caso: Vivienda que se adquiere para reformas importantes o para demolición

“Los comparecientes hacen constar que no existe obligación de entrega del certificado de eficiencia energética, que establece el Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, por tratarse de una vivienda que se adquiere para reformas importantes (O PARA SU DEMOLICIÓN). Yo, el Notario, advierto expresamente del régimen de infracciones y sanciones establecido en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana”.    

Quinto caso: Hay Eficiencia Energética en vigor y consta en el Registro

“Consta en dicha nota simple continuada que la finca descrita tiene acreditado el Certificado de Eficiencia Energética extendido con fecha 31 de Marzo de 2017 y con validez hasta el día 31 de Marzo de 2027, número de Registro xxxxx”.

Sexto caso: Hay Eficiencia Energética pero aún no se ha inscrito en el Registro de Certificados de Eficiencia Energética de Edificios

“La parte transmitente manifiesta disponer del certificado de eficiencia energética de la finca objeto de venta a que se refiere el Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, que me exhibe y del que incorporo fotocopia de la calificación energética pendiente de Registro, el cual se hará constar y acreditará mediante diligencia en cuanto sea posible hacerlo. Yo, el Notario, advierto expresamente del régimen de infracciones y sanciones establecido en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana”.

Séptimo caso: La Eficiencia Energética en daciones, donaciones y otras transmisiones onerosas o gratuitas

La Ley solo habla de construcción, compraventa o arrendamiento, por lo que, en principio, no estaría incluida la dación, la donación, ni otras transmisiones onerosas o gratuitas, aunque en el Decreto valenciano si se habla de arrendamiento o de transmisión a título oneroso.

“Los señores comparecientes consideran que no es obligatoria la presentación de certificado de eficiencia energética por constituir la presente operación una dación en pago. Para el hipotético caso de que la certificación fuese exigible, la parte adquirente exonera a la transmitente de tal obligación. Yo, el Notario, advierto expresamente del régimen de infracciones y sanciones establecido en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana”.

Octavo caso: Tenemos Certificado (que parece que no lo tuviéramos nunca …)

“La parte transmitente manifiesta disponer del certificado de eficiencia energética del local objeto de venta a que se refiere el Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, que me exhibe y del que incorporo fotocopia de la calificación energética con registro E2019Vxxxxxx“.

Más casos

Como en otros posts “abiertos” de mi blog como este o este, iré incorporando las nuevas fórmulas que en adelante vayan apareciendo pues la norma permite otras excepciones no tan usuales (al menos por mis dominios) que las recogidas en esta entrada, teniendo en cuenta que el Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios excluye de su ámbito de aplicación los siguientes casos (artículo 3.2): “a) Edificios protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, siempre que cualquier actuación de mejora de la eficiencia energética alterase de manera inaceptable su carácter o aspecto, siendo la autoridad que dicta la protección oficial quien determine los elementos inalterables. b) Construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años. c) Edificios industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales, o partes de los mismos, de baja demanda energética. Aquellas zonas que no requieran garantizar unas condiciones térmicas de confort, como las destinadas a talleres y procesos industriales, se considerarán de baja demanda energética. d) Edificios independientes, es decir, que no estén en contacto con otros edificios y con una superficie útil total inferior a 50 m2. e) Edificios que se compren para su demolición o para la realización de las reformas definidas en el apartado d) del artículo 3.1. Estos edificios estarán exentos de la obtención del certificado de eficiencia energética de edificio existente de acuerdo con el artículo 10, sin perjuicio, en su caso, del cumplimiento del artículo 9 una vez se vaya a acometer la reforma, según lo referido en el apartado d) del artículo 3.1″. ATENCIÓN a todo el artículo 3 porque hay casos que a sensu contrario estarán también excluidos.

Algunos ejemplos que van surgiendo con este post ya publicado:

1. Por tratarse de una vivienda que se adquiere para reformas importantes y que carece de luz eléctrica.
2. Por tratarse de un edificio agrícola no residencial, sin demanda energética.
3. “No es exigible conforme al Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana por tratarse de parte de un edificio aislado con una superficie inferior a 50 m2“.      

 

Y una duda: ¿qué sucede con la venta de la nuda propiedad cuando el usufructuario no colabora?

Es inviable realizar un certificado energético cuando el usufructuario niega la entrada a la casa, entonces ¿cómo puede realizar la venta el propietario de la nuda propiedad? ¿Es obligatorio el certificado energético en esa compraventa de nuda propiedad? ¿Está quizás obligado por ley el usufructuario a dejar entrar en la casa a un técnico si el propietario de la nuda propiedad decide venderla? No he encontrado la solución a esta cuestión propuesta por un consultante. Solo lo dan por hecho aquí y, casi por hecho, aquí. En todo caso, parece que si hubiera una exoneración por parte del comprador sería difícil sancionar al pobre nudo propietario.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario