Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. Desaguisado con un garaje en el STI Recibo esta interesante consulta de uno de vosotros: "En una escritura de herencia se inventarió una plaza de garaje con la referencia catastral que constaba en el título de adquisición (compraventa). Incorporamos la CCDYG y no nos dimos cuenta de que la plaza no estaba individualizada en el Catastro, es decir, la referencia catastral correspondía a todo el local de garaje y el titular catastral tampoco era, obviamente, la causante sino otro que es el dueño del local y vendedor y a la sazón de la plaza de garaje, en su día. Al comunicar el cambio de titularidad al STI, el Catastro ha modificado la titularidad de TODO el local a nombre de las herederas de la difunta". Venga, ¿quién opina? PRIMERO: Nosotros solemos comunicar indicando referencia de origen, así no se produce la alteración catastral. Bien, correcto, pero en nuestra hipótesis te has equivocado y se ha cambiado el Catastro, ¿cómo lo solucionáis? SEGUNDO: Lo que hemos hecho nosotros es enviar una instancia al Catastro indicando que por error se comunicó ese cambio de titular, para que deje sin efecto esta última alteración. No suelen poner problemas. ¿Y si los ponen? Los enchufes y los planes B o C están muy bien, pero ¿el STI sirve para arreglarlo? ¿qué procedimiento hemos explicado que hay que usar? TERCERO: Yo opino que lo mejor para evitar estos casos, al menos lo que hago yo es indicar que “no consta” la referencia catastral. Es más que común que se equivoquen en estos casos. Estoy de acuerdo, yo prefiero no arriesgar con el NO CONSTAN frente al DE ORIGEN (que no me parece correcto porque no es exactamente lo que sucede dado que un garaje puede estar así (sin "segregar") CUARTO: ¿Subsanación en escritura indicando que no es la referencia catastral, que esta finca carece de la misma e intentar revertir el cambio en sede de catastro? Si el error está en la escritura, habrá que subsanarla. Si solo es en el STI en la escritura no hay que hacer nada. ¿Cómo reviertes el cambio en la sede? ¿Y el STI no sirve para arreglarlo? Yo digo: Pues, en el STI no tienes solución a ese problema. Hay que resolverlo en la SEC en abierto. En la Clase 5 tienes diversos modelos de instancia general (la primera de todas es inexacta porque entonces no distinguía entre 900D e instancia general). Cuentas la historia en el escrito, lo pasas a papel, que lo firme el jefe, se pedefiza, te vas a la sede (tienes el tutorial en esa misma clase), haces el zip con el escrito y CSE, haces un breve resumen de lo que lleva el zip, firmas, descargas justificante y lo grabas, y luego envías mail con mensaje de cortesía a la gerencia adjuntado el escrito, la CSE y el justificante. En la Clase 4 del STI tienes tratado este problema y el similar en caso de segregación, pero ninguno tiene solución en el STI. Ánimo que se resuelve rápido. Otra cosa es que se tenga un enchufe en Catastro o que te acepten procedimientos mas sencillo sin usar la Sede. El caso de Alberto Alberto tiene estas dos fincas a medias con su hermano. Las heredaron de su padre. Son parte y resto de una sola catastral y miden 16.320 m2 según título y registro que eran 20.000 m2 exactos, según Catastro, cuando las heredaron. En la escritura se indicó la superficie catastal, pero no se solicitó la actualización registral con lo que siguen inscritas con la misma superficie que tenían. Años mas tarde se ha descubierto que a nombre del causante de aquella herencia había otra finca inscrita que, al parecer, forma también parte de la misma parcela catastral y que se dejó fuera de la herencia. Esa finca mide 5.868 m2 según registro (el título está extraviado y habría que pedir copia) y sumada esa superficie a la de las otras dos, nos daría un resultado de 22.188 m2 cuando el Catastro dice ahora que hay 19.836 m2. Los herederos querrían tener dos parcelas que superen los 10.000 m2 y no tienen claro cuantos metros tienen en realidad. El técnico les dice que la superficie que "manda" es la que diga el registro y que conforme a la superficie registral de las tres, les hace él una división de la finca en dos. Esto es lo que consta en el título de herencia de dos de las tres porciones: 43.= RÚSTICA: Tierra blanca secano, hoy regadío, sita en ***. Superficie: Una hectárea, diecisiete áreas y treinta y seis centiáreas (11.736 m2), según título y registro, y una hectárea, cuarenta y tres áreas y ochenta y dos centiáreas (14.382 m2), según catastro (sin pretender en este acto su constancia registral). Linderos: INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de ***. DATOS CATASTRALES: Es parte de la Parcela Catastral xx del Polígono xxx del Catastro de Rústica de xxx, a la que corresponde la siguiente referencia xxxx. 44.= RÚSTICA: Tierra blanca secano, hoy regadío, sita en ***. Superficie: Cuarenta y cinco áreas y ochenta y cuatro centiáreas (4.584 m2), según título y registro, y cincuenta y seis áreas y dieciocho centiáreas (5.618 m2), según catastro (sin pretender en este acto su constancia registral). Linderos: INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de ** DATOS CATASTRALES: Es el resto de la Parcela Catastral xx del Polígono xx del Catastro de Rústica de Pinoso, a la que corresponde la siguiente referencia xxx ¿Qué os parece? PRIMERA OPINIÓN y COMENTARIO Desde mi punto de vista, en este caso pediría una medición real del técnico y en función de los metros que arroje dicha medición solicitaría una rectificación para adaptarla a la realidad, y de esta forma modificar el Registro. Después, haría una adición de herencia para incluir esa finca que ha aparecido con posterioridad. Y por ultimo, habría que hacer unas permutas de las fincas entre los hermanos que ya son titulares por partes iguales por la herencia de su padre. Correcto. Hay que saber cuanto mide realmente la parcela catastral al completo para contrastarla con la superficie registral de las tres fincas que la componen. A la vista de lo que resulte, veremos qué sale (exceso, defecto o lo mismo) y según lo que salga veremos porqué vía "notarial-registral" tenemos que ir. Todo apunta a que habrá que AGRUPAR (que no me lo has dicho) las tres registrales previamente para lo que podríamos usar el PP (puesto que es casi seguro que del trabajo técnico resultar una BGA). El PP podría convertirnos la BGA en BGC. Antes de agrupar, hay que adicionar la finca a la herencia. Así que ADICIÓN, AGRUPACIÓN, PP, ACTUALIZACIÓN, INSCRIPCIÓN …. COORDINACIÓN …. Lo de las permutas no lo veo. Tras las operaciones previstas, quedarán al 100% del total y ya luego pueden plantearse segregar. ¿Quién mas se anima a opinar, dudar o precisar? SEGUNDA OPINIÓN Y COMENTARIO Lo primero que haría, es pedir a los clientes que le pidan al técnico que mida las tres fincas para saber su superficie real, y en base a esta ajustar posteriormente registro y catastro, yo creo que, casi siempre y que salvo que el cliente quiera otra cosa, manda la superficie real de la finca frente a la registral y catastral. Aunque el técnico también diga una división, sería preferible hacer una segregación (previa agrupación con ajuste de las tres mediciones realidad/registro/catastro) en vez de una división, ya que esta última tributaria por AJD por el valor total de la finca frente a la segregación que lo haría por el valor de la porción segregada, y por último hacer una extinción de comunidad, adjudicándose la porción segregada un hermano y el resto el otro, Así que podría hacerse escritura de adición de herencia de la finca “3”, posteriormente una escritura de agrupación, donde se ajustaría la superficie real a la registral en base a la documentación técnica mediante el procedimiento del 199.2 solicitando la inscripción de la base gráfica alternativa conforme a ella para obtener la coordinación, y ya preparar la segregación y extinción de comunidad. Bueno, no hay propiamente tres fincas. Solo lo son registralmente. Catastralmente solo hay una y en la realidad física son una única porción (una finca con tres escrituras que suele decirse). Pero, sí, hay que medir esa parcela catastral que constituye tres registrales. Efectivamente, el técnico dice división y además lo plantea como si con su actuación todo quedará resuelto sin ningún tipo de acto o negocio jurídico. No obstante, es correcto lo de segregar frente a dividir a efectos del AJD. El orden sería, a mi modo de ver, el expuesto. La extinción de comunidad no se ha planteado. La única finca quedaría a medias y si se segregase una y quedara un resto, efectivamente habría que disolver condominio. En estos casos, hay alguna triquiñuela fiscal. Si para disolver hay que segregar, la segregación está exenta, pero luego la disolución pagaría no por la parte adquirida sino por el 100% (aunque esto no está claro y tengo pendiente modificar una pequeña entrada del blog sobre ella que cuando esté lista os compartiré). TERCERA OPINIÓN Y COMENTARIO Yo me inclino más por la segunda opinión. Adicionaría la tercera finca a la herencia para que los hermanos la tuvieran a su nombre. Todo dependerá de la superficie real de las fincas pero si la superficie fuera coincidente con la registral, pienso que se podría pedir al ayuntamiento licencia para agrupar y dividir (ya que las 2 fincas serían iguales en tamaño, aproximadamente uno 11.000 metros) y describir las resultantes conforme a la certificación alternativa del técnico, solicitando el 199,2 al registro y además si cada hermano quiere su propia parcela extinguir el condominio y adjudicar. Efectivamente, hay que medir y difícilmente coincidirá la medición con el registro. La licencia para agrupar no es necesaria pero sí lo es para segregar o dividir. Es correcto lo que dices aunque hay que precisar primero el exceso o defecto para saber porqué camino iremos. La titularidad litigiosa "Estoy trabajando en un 201 y me encuentro que una de las fincas colindantes se encuentra en litigio en el Catastro. ¿A quién debemos notificar? ¿Bastaría con hacer mención a esta situación en el edicto?" Nunca había visto que la titularidad de una finca colindante figurase "en litigio". Si hay un litigio parecería que habría que notificar a los litigantes si fueran conocidos y en caso de que no se conozcan, habría que publicar el edicto con mención a esa situación litigiosa. No obstante, y por tirar del hilo un poco mas, si se tratara de hacer un 18.2, parece que salvar la situación con un edicto en el BOE en un procedimiento que pretende eliminar discrepancias en el Catastro estando esa titularidad en litigio, es bastante arriesgado. Si lo que tenemos es un 201 sin previo 18.2, parece que la cuestión es menos problemática pues hemos partido de un Catastro no subsanado previamente, aunque me daría miedo que luego en el registro pudieran considerar insuficiente la publicación del edicto. Si fuera un 199, la patata caliente es para el registro. Tal vez se podría hacer consulta a la Gerencia a fin de intentar ser prudente. ¿Qué opináis? PRIMERA OPINIÓN Personalmente si fuera mi caso, intentaría hablar con la sede por si fuese posible recibir el nombre de los litigantes, contándoles el asunto del que se trata y ya que el promotor de dicho expediente (al ser posiblemente los litigantes conocidos de la zona), se pudiera informar sobre el domicilio de los mismos para hacer comunicación postal directa. Independientemente de eso, haría constar, para ir avanzando, en la publicación del BOE la referencia de esa finca colindante en situación de litigio. Como supongo les sucederá a muchos de mis compañeros una vez avance el tema, me encantaría saber su evolución porque aunque personalmente nunca me ha pasado, veo que podría ser similar el procedimiento a seguir en los casos en que las fincas están en investigación que por la zona de *** suele ser bastante habitual. SEGUNDA OPINIÓN Como en todos los expedientes de jurisdicción voluntaria las notificaciones han de ser personales. Corres el riesgo de que el registrador la entienda mal efectuada o realizadas de forma incompleta. Si se insiste en un 201, y por analogía con los supuestos en que la titularidad de uno de los colindantes catastrales aparece en investigación, puedes notificar a la Sede de Catastro, o incluso se me ocurre requerir a Catastro para que faciliten los datos, si es posible, de los particulares o administraciones que se disputan la titularidad. Sigue siendo arriesgado. Me gustaría saber el desenlace. Gracias por compartirlo. Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
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