Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

Creo que si todo esto lo metes en una máquina de blockchain, y en cinco minutos tienes un eslabón en la mano que te cuesta cuatro perras y te ahorra pasar por el sacaperras del Notario y del registrador. A ver cuando se pasan por mi despacho y me lo explican que les compro la máquina y con el tiempo sobrante me busco un segundo empleo.

Bromas aparte, todos estos son los casos que intentamos resolver a través de las materias del curso que imparto para la FEAPEN sobre modificaciones físicas y expedientes hipotecarios y catastrales que ya está próximo a terminar. Entre tanto no comience la III edición ya para 2024, mi libro sobre el 18.2 puede aportar bastante luz sobre estos asuntos y mas ahora que la tramitación de este mágico expediente es posible efectuarla en la SEC y en toda España.

 

La vivienda de mis padres

Quiero regularizar la vivienda de mis padres. Tenía pensado describirla como está en Catastro tanto en cuanto al suelo como en cuanto a obra. Cuando la heredó mi madre, la escritura, el registro y el Catastro decían lo mismo (podríamos decir que “estaba coordinada a la perfección”), pero en el año 2012 hubo una comprobación en Catastro y añadieron obra y restaron metros de suelo, concretamente los de un patio abierto que se los han dado a un colindante que ahora dice que son suyos porque se los ha dado Catastro y porque los ha adquirido por usucapión. He encargado un informe técnico pero parece que el vecino no dará su brazo a torcer. Solo se me ocurre presentar algún tipo de instancia o solicitud en el Catastro.

Evidentemente, el vecino no tiene razón en que los metros en disputa le pertenezcan porque Catastro se los ha atribuido. No sé si llevará 40 años en la posesión para poder adquirir la propiedad por la usucapión. Precisamente ante la posibilidad de que algún día los cumpla, hay que ponerse a trabajar y, desgraciadamente, sabiendo que se va a oponer un 18.2, que es los que yo haría, no tiene mucho futuro pero será la base para iniciar el oportuno procedimiento judicial.

Es decir, que hay que preparar un IVG+ que incluya el patio en conflicto en la propiedad de tus padres y lo saque de la propiedad del vecino. No sé si habrá mas afectados o no pero si ese vecino es el único, se le notificará y habrá que esperar a ver qué dice. Mentir no es tan fácil (al menos para la mayoría). Si se opone se acabó lo que se daba y solo queda el juicio. Si no se opone, habrá vía libre aunque si existe modificación de cabida podría ser notificado por el registro y tener una nueva posibilidad de oposición.

Precisamente por eso, tal vez se podría preparar el IVG+ y otorgar una escritura que podría ser de rectificación descriptiva y ampliación de obra (si procede) y mandarlo a registro para que este practique las oportunas notificaciones. Ya sabes que luego se precoordina (si no hay oposición) y por la vía del 18.3 se termina de coordinar cuando Catastro ejecute los cambios. Tal vez podría ser mas sencillo por esta vía.

Con un vecino decidido a oponerse, la cosa está complicada.

 

Tengo una finca no inmatriculada con dos referencias catastrales, una para el terreno (rústico) y otra para la construcción (vivienda unifamiliar). Disponemos de un único título de adjudicación parcial de herencia del que resulta que la parcela tiene una superficie de 1.072 m2. Según Catastro la parcela tiene una superficie de 1.114 m2 y según reciente medición técnica con IVG + tiene 1.177 m2. Se quiere es inmatricular la parcela con la superficie correcta.

Lo que se me ocurre es:

1. Acta del artículo del 205 para complementar la escritura de adjudicación de herencia. No puedo hacer ni una aportación de gananciales ni un pacto sucesorio (le escribo desde Galicia) que son los títulos que se me ocurren y que están exentos, ya que la propietaria está soltera y carece de descendencia. He leído un artículo suyo sobre la tributación de este tipo de actas  y no me queda claro cuál sería la base imponible. En el cuadro del enlace adjunto tampoco se indica nada sobre la base imponible. Yo entiendo que están sujetas a TPO y el tipo de gravamen es el general (en Galicia desde el 1 de enero de 2022 el 9%). En el acta “ajustaríamos” a Catastro para poder inmatricular. Por otra parte y siguiendo con la tramitación del acta de inmatriculación, la finca afectada no está ni en el distrito de mi notaría ni en ninguno de los colindantes. He visto resoluciones de la DGSJyFP en las que estiman los recursos presentados por varios fedatarios ante la negativa de distintos registros a inscribir alegando que no son competentes para tramitar el acta si la finca no se encuentra en su distrito. En cuanto a los requirentes, entiendo que es suficiente con que el requerimiento lo haga la nuda propietaria (se consolidó el dominio por fallecimiento de la usufructuaria), aún cuando existe un derecho de habitación a favor de un tercero.
2. Una vez inmatriculada la finca, se podría otorgar una escritura de rectificación descriptiva en base a la medición técnica solicitando un 199 en la misma o bien hacerlo directamente ante el registro para conseguir la coordinación. He consultado tanto el Catastro como el Geoportal y ninguno de los colindantes tiene inscrita su base gráfica, por lo que en principio no tendría problemas para inscribir “la mía”.

Todas estas vueltas y el hecho de no tramitar un 18.2 se debe a que existe un conflicto con un colindante que podría oponerse al ser notificado, pero salvo error por mi parte en el 18.2 la oposición, a diferencia de lo que ocurre con el 199, no tiene por qué ser fundada.

Comienzo por el final. En el 18.2, en mi opinión, la oposición también deber ser fundada pero el Catastro no tramitará el procedimiento si se hace constar que hay una oposición que el Notario no ha admitido.

En cuanto al asunto de la competencia, las resoluciones que yo manejo reconocen que hay competencia territorial y, por tanto, cualquier Notario puede tramitarlas aunque sea finca de otro distrito y hasta de distrito no colindante. Manejo cuatro y tres se pronuncian de ese modo pero hay una cuarta que me plantea algunas dudas porque parece decir lo contrario.

Hemos hablado suficientemente de la tributación y de la admisibilidad del acta del 205 durante el Curso por lo que a lo hablado me remito. Yo no las hago desde hace ya unos tres años y he hecho muy pocas. La opinión de la DG y de los tribunales no es la misma. Hay registradores que no siguen la opinión de la DG.

No tengo claro lo del derecho de habitación. No sé si hay algún inconveniente en la comparecencia de ese habitacionista pero yo creo que se ha de contar con él en la tramitación del acta.

Por último, no creo que deba otorgarse el acta complementaria, conseguir la inmatriculación y posteriormente, con la finca coordinada, iniciar un 18.2+199.1 o un 199.2. Ten en cuenta que en el caso del acta del 205, basada en el 209 RN, el Notario declara una notoriedad y no creo que deba hacerlo si existe un conflicto conocido por él que afecta a la descripción de la finca que es diferente a la que realmente debe ser. Yo no lo haría.

 

Un mini exceso de cabida

Tengo un exceso de cabida muy pequeño de una finca. Hicimos la escritura de compraventa de un solar, que tiene una superficie registral y catastral de 93 m2. Según reciente medición tiene 94,23 m2. Entiendo que al ser inferior al 5% – se aplicaría el artículo 201.1.b LH. ¿Tengo que hacer un acta rectificativa de cabida o valdría con una instancia? ¿Tendrían que corregirlo antes en Catastro, y aportarme un IVG + para incorporarlo o la corrección en Catastro es posterior?

Estás al borde del margen de tolerancia que es de medio metro cuadrado en el caso de las urbanas y por tanto a 0,73 m2 de la reciente medición o a 0,50 m2 porque el Catastro no considera los decimales. Es decir, que en principio me plantearía si es necesario hacer algo por tan escasa diferencia.

Si la respuesta es sí, la fórmula es la del 201.3b):

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes Certificación y Planos de la finca con representación gráfica georreferenciada alternativa, expedida por Don XXXX, XXX Colegiado con el número XXX en el Colegio de XXX de XXX (cuya firma legitimo por haber sido puesta en mi presencia). Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral XXXXX.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida descrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria con expresa renuncia a la coordinación (o bien conforme al artículo 9 b) de la Ley Hipotecaria). En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro.

Si mi cliente insistiera (y yo supiera sus razones para no intentar convencerle de que no lo haga) hay que ver si hay algún afectado. Es decir, ¿ese metro que ganará la finca de dónde sale? Si se le quita a alguien, estás en terreno 18.2 (aunque yo creo que por un solo metro no lo tramitaría). Así que si se le quita seguiría los pasos de mi fórmula y lo documentaría con una escritura de rectificación descriptiva de finca. Si no se le quita, ya no habría posibilidad de 18.2 y la escritura a tramitar sería la misma.

Si no hay 18.2, primero se precoordina en el registro y por el 18.3 se notifica a Catastro para la coordinación y no habría que hacer nada.

¿Vale la instancia? Pues imagino que sí (si vale en el 199, habrá de valer en el 201.3 a o b).

 

Dos fincas en una bolsa

Bueno, el comprador podría conformarse con se inscriba su título, pero si no quiere pues no quiere. Cuidado con el plazo de un año entre los dos títulos.

Yo en este caso, creo que incluiría el 18.2 en la aportación a gananciales. No entiendo muy bien eso de que “firmasen el acta” y que “han manifestado que comparecerán en la notaría”, pero sea lo que sea o comparecen y consienten (todo irá mas rápido) o son notificados y consienten (o no se oponen).

Lo que necesitas es un IVG+. Nada mas. Y hay que tenerlo por adelantado y notificar al ayuntamiento correspondiente. Siempre es prudente publicar edicto.

En cuanto a la segunda finca, te diré que el 18.2 tendrá que tramitarse a instancia de todos los propietarios. Con un tercio no puedes hacer nada.

Tengo una calificación defectuosa de un 201 LH porque:

1. Tengo como colindantes a un matrimonio con el mismo domicilio en Catastro.
2. El registro me indicó en la certificación que, son dueños de la finca colindante “señor X y señora Y, con el mismo domicilio”
3. Se envío la notificación conjunta, es decir, en la carta se les mencionó como destinatarios a ambos, pero sólo se envío una carta y el destinatario era él.
4. Me califican con defectos la notoriedad porque “no notifiqué nominalmente a la esposa”.

En este caso no me va a ralentizar mucho ya que las colindantes parece ser que van a comparecer en la notaría, pero en caso contrario esto nos retrasaría otro mes (y suponiendo que recojan la carta… si no al BOE). He buscado alguna resolución sobre notificación en caso de comuneros o SLG, pero no veo nada. ¿Sabrás alguna resolución a la que atenernos? 

Para evitar problemas con la notificación lo mejor sería publicar ya el Edicto.

En cuanto a la cuestión de fondo, yo creo que el registro tiene razón y que hay que notificar individualmente a todos los titulares registrales. Desconozco si hay alguna resolución en sentido contrario.

 

Lo bueno de la expertización que yo mismo he sufrido desde diciembre de 2021 cuando empecé a trabajar las materias del curso, es que creo que puedo dar orientación o solución a todos los casos y tú que me lees también podrás si lo haces y tienes mi libro.

 

¡Qué fácil sería todo con el blockchain!

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario