Calcular (y recurrir) la plusvalía municipal

Las plusvalías municipales son fáciles de calcular (en los supuestos más comunes) con esta herramienta gratuita que se puede utilizar para toda España, bueno, para toda la España con plusvalía porque el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (que es como se llama realmente) es un Impuesto municipal voluntario, es decir, hay Ayuntamientos que lo tienen y otros, supongo que los menos, que no. Me gustaría saber cuántos Ayuntamientos no tienen implantando este Impuesto.

Este es el enlace a la herramienta de cálculo de la plusvalía municipal de Foro-Ciudad.com. En ella nos hacen dos advertencias:

1.= «Esta herramienta no constituye una información oficial, solo es una simulación en base a los datos obtenidos de la Agencia Tributaria«.

2.= «Art. 108.4 (de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales):  Las ordenanzas fiscales podrán regular una bonificación de hasta el 95 % de la cuota íntegra, consultar en Ayuntamiento»,

Es decir, el resultado no es oficial y las bonificaciones no están incluidas y por lo tanto no es posible calcularlas. Tampoco existe posibilidad de diferenciar entre nuda propiedad y usufructo.

A partir de ahí su uso es muy sencillo. Provincia, municipio, año en curso, fecha de adquisición y fecha de transmisión del inmueble urbano. Hacemos click en calcular plusvalía y tenemos el Impuesto a pagar.

Suelo hacer uso de la herramienta sobre todo en herencias (los que heredan pueden tener muchos gastos y es conveniente que estén bien informados) y donaciones (donar suele ser prescindible y también hay que saber bien en qué gastos e impuestos puede uno incurrir para evitar sorpresas ruinosas) y, con carácter preventivo porque algunos Ayuntamientos pueden dar algún disgusto, según los casos, en disoluciones de condominios. En los demás casos en que se devenga (fundamentalmente compraventas) la calculo a  veces con carácter previo a la firma, pero sobre todo durante el otorgamiento o al terminarlo, según las circunstancias del caso. Por ejemplo, si hay intermediarios suelo preguntarles si les han calculado la plusvalía a sus clientes o si alguien me pregunta (cuando hablamos de los gastos e impuestos) «¿y sabe usted o me puede decir usted cuanto voy a pagar?» pues se lo digo. También digo que se lo tomen como una aproximación, que si luego no sale lo que les he dicho que vuelvan con la carta de pago a la notaría y si conozco la Ordenanza municipal aplicable y las bonificaciones que contiene les advierto para que lo tengan en cuenta. Al final siempre insisto: «primero protestar, luego pagar».

De vez en cuando alguien vuelve con la carta de pago porque no sale lo que le había dicho y en algunas de esas ocasiones descubrimos errores a favor o en contra del sujeto pasivo. En algunos de esos casos recurrimos y hasta ganamos los recursos. A veces son cifras importantes que hacen imprescindible recurrir. Hay casos en que el error es esperable, porque hay plusvalías fáciles (la mayoría) y plusvalías más difíciles en las que es predecible que se produzca el error de cálculo.

Y es que si uno vende y otro compra y manejamos un solo título de adquisición, todo es sencillo, pero cuando el o los que venden manejan varios títulos o jugamos con las fechas de fallecimiento de los titulares anteriores, cuando tenemos bienes gananciales o entramos en el terreno de las discutibles plusvalías en las disoluciones de comunidad (una tenía recurrida en un Ayuntamiento de capital y hemos perdido el recurso), etc… las posibilidades de error se multiplican exponencialmente.

El caso de hoy

Hoy ha venido a vernos un cliente que vendió un inmueble que en cuanto a dos tercios le pertenecía por compra a sus hermanos en la misma escritura en la que aceptaron y adjudicaron la herencia de sus padres, los cuales fallecieron en 2004 y 2015. La tercera parte restante la heredó en cuanto a una mitad de su padre y en cuanto a la otra mitad de su madre. El cálculo del Impuesto se lo han hecho utilizando una sola fecha de adquisición, cuando debían tenerse en cuenta tres fechas distintas:

  • En cuanto a dos tercios (los que el sujeto pasivo compró a sus hermanos), la fecha de la escritura de compraventa (que incluía la herencia de los padres).
  • En cuanto a la mitad del tercio restante (el heredado de la madre), la fecha de fallecimiento de la madre que tuvo lugar en 2004.
  • Y respecto de la otra mitad de ese tercio (el heredado del padre), la fecha de fallecimiento del padre que tuvo lugar en 2015.

¿Y qué hace el órgano de gestión tributaria?

Pues tener en cuenta una sola fecha, la fecha de la escritura de herencia y compraventa que sería la correcta respecto de un 66,66% del inmueble (la parte que el sujeto pasivo compró a sus hermanos), pero que no es la correcta para el 33,33% restante del inmueble. Además, entre la fecha de la escritura de herencia y compraventa y la compraventa posterior que ahora genera una nueva plusvalía, solo han transcurrido 4 meses (artículo 107 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) por lo que no se ha devengado la plusvalía en cuanto a este 66,66% y solo corresponde pagarla en cuanto al tercio restante (el procedente de la herencia).

No había bonificaciones aplicables.

El resultado en este caso es que la carta de pago se gira por menor importe del que correspondía. En fin, un auténtico despropósito y eso que el supuesto no era especialmente complicado.

 

Ahora la patata caliente de ser buen ciudadano está en el tejado del sujeto pasivo. Por cierto que esta persona al mismo tiempo está informándose acerca de si tiene o no tiene cláusula suelo en su hipoteca. ¿Qué decisión tomará en cada caso?

No puedes confiarte y hay que revisar toda «plusvalía»

Para ejemplificarlo contaré otro caso real aunque no es un supuesto de plusvalía.

Un amigo firma conmigo la herencia de sus padres y el único inmueble existente se lo adjudica él, abonando a sus hermanas su parte correspondiente. Esa adjudicación a uno y pago en metálico a los demás efectuada al amparo del Artículo 1.062 del Código Civil, al ser el inmueble objeto de adjudicación hereditaria esencialmente indivisible, no constituye una disolución de condominio ni comporta exceso de adjudicación. Advertí bien a mi amigo, de las circunstancias del caso y se presentó ante el servicio de gestión tributaria competente con su escritura para liquidar el Impuesto de Sucesiones.

Todo transcurría normalmente, según lo esperado, cuando en ventanilla le informan de que tiene que irse con el impreso de liquidación de Actos Jurídicos Documentados por la disolución de condominio a la entidad bancaria de enfrente e ingresar los 700 euros (el valor del bien era de 70.000 € y el tipo de gravamen el 1%) de ese impuesto que pretendían imputarle.

Mi amigo dice que su Notario no le ha dicho nada de eso y que no va a ir a pagar nada por ese concepto. Entonces en ventanilla le dicen que el Notario se ha equivocado y que «para qué se va a hacer la escritura a la provincia de al lado», cuando podía haberla hecho en esta.

Cada uno siguió insistiendo en su respectiva postura y mi amigo se negó a ir a pagar esos 700 €. Luego me llamó para confirmar que había hecho lo correcto. Le confirmé. Nos preocupamos por esa pre-liquidación que le habían hecho y los problemas que nos pudiera dar. Llegamos a la conclusión de que era papel mojado y «se ahorró» pagar un dinero que luego hubiéramos tenido que recurrir.

Así que no se fíen … ni un pelo.

En cuanto a la incidencia de la Sentencia del Tribunal Constitucional en la liquidación de las plusvalías cuando se produce una venta con pérdidas, me remito a este post en el blog notaríAbierta. La forma de proceder de los ayuntamientos y de sus órganos de gestión tributaria es muy diferente. Pienso que si el ayuntamiento correspondiente dispusiera de datos suficientes (y probablemente sea así, aunque no los tengan debidamente sistematizados y organizados) no debería de girar las correspondientes cartas de pago obligando a los ciudadanos a la interposición de recursos o a la presentación de solicitudes para que se proceda a su anulación. He pedido a mis clientes que me informen de cualquier carta de pago o comunicación que reciban. Mi consejo es intentar recurrir o reclamar en el caso de haber sufrido pérdida y haberse girado la liquidación.

Escrito de reclamación de la plusvalía municipal

Utilizando el modelo que nos brinda el enlace de este último epígrafe y añadiendo estos dos párrafos obra de Sergio Mocholí Crespo, Notario de El Puig, pienso que es posible aventurarse a la reclamación de la devolución del ingreso de la plusvalía que se haya pagado indebidamente por haber sufrido pérdida:

«TERCERA.- A mayor abundamiento se alegan las sentencias del Tribunal Constitucional 37/2017, de 1 de marzo de 2017, 59/2017, de 11 de mayo de 2017, y 72/2017, de 5 de junio de 2017, puesto que la finca descrita se adquirió en el año xxxx con un valor de xxxx € y ahora se ha transmitido con un valor de xxx, por lo que someter a tributación un ficticio incremento de valor supondría hacer tributar una situación inexpresiva de capacidad económica, lo que contradice frontalmente el principio de capacidad económica que la Constitución garantiza en el artículo 31.1.

En el mismo sentido se han pronunciado las Sentencias del Tribunal Supremo 2499/2018, de 9 de julio de 2018, y 2549/2017, de 27 de junio de 2017, las Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 21 de marzo y 22 de mayo de 2012, así como la de 18 de julio de 2013, pasando por la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 11 de diciembre de 2013, las Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 5 de junio de 2015, 15 de abril de 2016 y 6 de julio de 2017, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-León 1041/2017, de 17 de marzo de 2017, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid 7443/2017, de 19 de julio de 2017, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Murcia 1325/2017, de 14 de julio de 2017 y la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura 916/2017, de 13 de julio de 2017″.

Si fuera una donación, puede añadirse que

«Además la Sentencia del Tribunal Supremo 4372/2018, de 20 de diciembre de 2018, ha señalado que también se puede acreditar el valor de transmisión mediante el valor señalado en la escritura cuando se trata de una donación

Gracias Sergio.

Y para hacer más bulto … STC 107/2019 Recurso de amparo 1588-2017. Promovido por Inves, S.A., respecto de la sentencia de un juzgado de lo contencioso-administrativo de Madrid que desestimó su demanda de devolución del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva: resolución judicial que rechaza la alegación de minusvalía en la transmisión de un bien inmueble sin entrar a valorar la prueba documental aportada, consistente en las escrituras de compra y venta. Y su comentario en Hay Derecho: «Lo que no ha dicho el Tribunal Constitucional sobre la valoración de las escrituras como prueba en la plusvalía municipal».

¿Entonces hay que pagar y luego solicitar la devolución?

Sí, es necesario proceder de este modo:

  1. Efectuar el pago del impuesto.
  2. Hacerse con copia simple del título de adquisición y del de transmisión.
  3. Cumplimentar la solicitud y presentarla con la acreditación de pago y las copias simples.
  4. Rezar para que el Ayuntamiento correspondiente no te exija ningún otro medio de prueba.

Particularmente me parece un método sencillo para intentar reclamar sin muchos gastos (las copias simples si no se dispone de ellas y hay que pedirlas a la notaría) las plusvalías abonadas siempre que «merezcan la pena». Si no merecen la pena, tal vez sea mejor resignarse pero si son «gordas» (cuantiosas) mejor recurrir a otros medios de prueba de la pérdida sufrida que sean suficientes para asegurarnos la devolución.

«Cuando el collar cuesta más que el galgo»

Me lo dijeron el otro día en Twitter en relación con este asunto del recurso de devolución de un pago indebido de plusvalía. Contesté que «siempre puede uno hacerse el collar y así no tener que comprarlo». «En cualquier caso -añadí- la culpa la tienen las administraciones municipales que, en cierta medida, no acatan la sentencia y la retuercen para seguir cobrándonos». «No acatar la sentencia es incumplir la ley ¿verdad?», me dijeron. «Bueno –dije- yo no lo veo exactamente así. La ley es interpretada por el juez y si necesita interpretación es porque no se entiende bien, pero si luego también retorcemos la sentencia para aplicarla pues estamos en un círculo vicioso que no acaba nunca».

Novedades que van surgiendo

  1. «El caso de la plusvalía municipal», Miguel Cruz Amorós, Ex Director General de Tributos
  2. STS 2.499/2018 (Sala 3ª) relativa al pago o no de plusvalía en caso de existencia de ganancias. No se la pierdan ….
  3. El Tribunal Supremo determina el alcance de la sentencia del Constitucional sobre la plusvalía
  4. Varapalo del Supremo: solo exime de la plusvalía municipal a quien demuestre que hubo pérdidas
  5. «Tres casas tengo en Vitoria, y si me quejo es de vicio; la cárcel, el hospital y la mitad del hospicio»: lo de la plusvalía no ha hecho más que empezar
  6. En el IIVTNU un aumento de valor catastral injustificado no desvirtúa el decremento probado mediante…
  7. La_presunción_iuris_tantum de existencia de incremento del valor del terreno de naturaleza urbana pervive en la regulación legal del IIVTNU: Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-administrativo, Sentencia 13 Febrero 2019
  8. Carta Tributaria Revista de Opinion nº 48 2019Nuevos pronunciamientos del Tribunal Supremo sobre el alcance de la inconstitucionalidad de la plusvalía municipal
  9. Medios y carga de la prueba del incremento de valor de un terreno
  10. «Lo pretendido por la Sra. Brígida ha de ser rechazado puesto que, a los efectos de desvirtuar la existencia del incremento de valor, procede la comparación, exclusivamente, de los valores de adquisición y transmisión, sin que proceda adicionar al valor de adquisición ninguna partida, vgr., las pretendidas por las partes«. STS 3076-2019
  11. STC 153-2019: Otra sentencia más. Sala Segunda. Sentencia 153/2019, de 25 de noviembre de 2019. Cuestión de inconstitucionalidad 3680-2019. Planteada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo núm. 2 de Zaragoza en relación con diversos preceptos del texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo. Principio de capacidad contributiva y prohibición de confiscatoriedad: extinción de la cuestión de inconstitucionalidad que tiene por objeto preceptos legales anulados por la STC 126/2019, de 31 de octubre.
  12. El Supremo decidirá si es posible recuperar la plusvalía municipal, aunque la liquidación sea firme. Pues ya lo ha hecho. Aquí está la SENTENCIA del TS.
  13. Plusvalía municipal: Las escrituras son prueba válida, aunque no separen el valor del terreno del de la construcción.
  14. ¿Cómo evitar el pago de la plusvalía en una herencia de manera legal?
  15. ¿Hay que pagar la plusvalía municipal, si el terreno se adquirió como rústico, y se transmite como urbano?
  16. No es nueva, pero sí interesante: TS (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 2ª) Sentencia de 29 noviembre 1995: Si queda acreditado que la traditio tuvo lugar, por ejemplo en 1995, y el documento se presentó en 2003, la prescripción comenzará a contar desde 2003, pero efectos de liquidación lo procedente sería practicarla con los valores de suelo, tipos impositivos y coeficientes de 1995. A esta liquidación se le adicionan los intereses de demora y los recargos correspondientes.
  17. Atención a esta Sentencia: El Tribunal Supremo declara nula la liquidación del impuesto municipal de plusvalía cuando la cuota coincida con el incremento de valor de los terrenos.
  18. Contenido claramente confiscatorio de una liquidación por plusvalía que absorbió la totalidad de la riqueza gravable por la transmisión: STS 4182-2020 (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Interpretación del alcance del fallo de la STC 59/2017, de 11 de mayo (RESUMEN EN LA INTRANET NOTARIAL).
  19. Plusvalía municipal: El Supremo aclara cómo calcular el valor del terreno al vender una casa: STS 430-2021
  20. Plusvalía municipal: La otra vía para anular liquidaciones del impuesto, incluso en supuestos en los que haya existido ganancia
  21. Cómo deducirte la plusvalía en el IRPF si pagaste en un año distinto al de la venta de la casa
  22. El Tribunal Constitucional anula el impuesto de plusvalía municipal
  23. El impuesto de plusvalía municipal es inconstitucional, y se abre la puerta a solicitar su devolución
Seguiremos informando … pero parece que la «nueva plusvalía» que lleva mascándose desde la Sentencia podría aparecer cualquier día de estos.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario




 

37 comentarios

  1. Y vean la respuesta que me da el último sujeto que pretendía que sacara la calculadora sin pagarse ni una triste cerveza:

    «Pues muchas gracias por la respuesta. Vamos que si pago me respondes… Vaya notario. Saludos y suerte para ti también»

    Le podría decir tantas cosas .. pero solo le diré una: «Ya veo que encima de aprovechado eres tonto y que no sabes leer. Te hará falta mucha suerte, sí. Hasta nunca, pobre ser».

    Lo que hay que aguantar. Saludos y suerte, Justito El Notario

  2. Buenos días.
    Me gustaría contarle mi caso por si me pudiera aclarar algo porque estoy un poco perdido.
    El 20/04/2001 (fecha escritura) compramos mi pareja de hecho y yo un piso con los siguientes datos: precio de compra 101.000€, IVA por 7.070€ y suma de gastos entre Actos Jurídicos Documentados, Notaría y Registro por 1.326€. El día 28/06/2001 también compramos un trastero en el mismo edificio por 4.076€ más IVA por 285€ y suma de gastos por 300€. En el año 2008 hicimos una extinción de condominio donde yo me quedé con el piso y el trastero y le entregué 143.000€ más gastos por 8.064€. También tuve que cancelar la hipoteca que nos quedaba y los gastos fueron por 1.100€.
    Ahora yo vendo el piso con el trastero por 245.000€. No sé si tendría que pagar plusvalía o no puesto que si sumo los precios de compra del piso y el trastero sin el iva más los 143.000 me paso de los 245.000 y yo creo que no tendría que pagar pero no lo tengo claro. Si me lo pudierais aclarar os lo agradecería. Muchas gracias por todo.

    • Buenas tardes Ricardo:
      Aunque en plural me dice «si me lo pudierais aclarar», tengo que decirle que aquí no hay nadie más que yo.
      Yo escribo, yo contesto y no hay nadie más. Bueno …. está el informático pero se ocupa de otras cosas.
      Su consulta no tiene interés general y a cinco años vista de la apertura de mi blog he iniciado una nueva etapa en el tratamiento de las consultas/comentarios ya que me ocupan demasiado tiempo recibiendo muy poca correspondencia a cambio de mi esfuerzo. Un gesto que me anime y me compense a mí o a mis amigos de la India sería muy estimulante para animarme a echarle una mano.
      https://www.justitonotario.es/pagos
      Saludos y suerte, Justito El Notario

  3. Hola Justito, le cuento el caso, mi madre ha recibido en herencia por fallecimiento de mi abuela una de las dos casas que poseía, la que hereda mi madre no la habitaba mi abuela pues residía en la otra casa que ha heredado mi tío, se ha pasado la prórroga 6 meses más otros 6 meses que solicitamos, por desavenencias, confinamientos, etc… ahora nos encontramos con una plusvalía de más de 20 años, con recargo… una pasta, coincide que mis abuelos se fueron de esa casa por no tener ascensor, se puede considerar la casa que ha heredado mi madre como habitual por esta circunstancia? por otro lado, el hecho de que se haya pasado el plazo voluntario del pago del impuesto, anula directamente el derecho a bonificación para ambas casas que heredan mi tío y mi madre?

    Como dato extra, mi madre habita desde que se adquirió la vivienda por permiso de mis abuelos, la casa que ha heredado… da lugar a algún tipo de exención, bonificación?? tenemos recibos de esa casa que siguen a nombre de mis abuelos y otros a nombre de mi madre.

    Muchas gracias por la atención y disculpas de antemano por la ‘retahíla’

    🙂

    • Buenas tardes Laura:
      No, a mi juicio la vivienda habitual es la del empadronamiento y no hay vuelta de hoja (quizá pudiera contar el vivir en una residencia y estar empadronado allí y tener derecho a reducción, pero su caso no es similar).
      Sí, probablemente se podrían quedar sin bonificaciones.
      Esto le podría interesar:
      https://justitonotario.es/perdida-de-reducciones-o-bonificaciones-plusvalia-liquidacion-autoliquidacion-plazo/
      En cuanto a lo último, no, no me cuadra con nada que yo sepa.
      Me temo que le toca pagar.
      Saludos y suerte, Justito El Notario.
      https://www.justitonotario.es/pagos

      • Muchas gracias por la info, una pregunta más si me permite, como notario, cuando se firma la declaración de herederos, y una vez pagado el acto, entiendo que corresponde copia autorizada a cada heredero, corresponde obligadamente también copia simple de la misma?? Solo me han proporcionado:1 copia autorizada de la declaración de herederos y copia simple de una compra-venta de fincas que en la misma fecha hicimos en esa notaría.
        Gracias de nuevo 😉

        • Buenos días:
          Corresponder, corresponde, pero para que quieren tantas? Hay que pagarlas … y puede que no sean baratas.
          Saludos y suerte, Justito El Notario.

          • Hola!! Mil gracias por la respuesta, porque lo he pagado en el monto que me facturaron sin saber bien qué y no encontraba en los papeles esa copia, parece ser que se lo han quedado los de la plusvalía, para gestionar el impuesto 🙂 gracias de nuevo

  4. Buenos días, lo primero agradecerle este blog, ya que aclara dudas a personas «incultas» como yo en
    estos temas. Le expongo mi caso.
    En 2005 mi mujer y yo compramos un terreno urbano en el municipio de Callus provincia de Barcelona, a una
    empresa por 85.300€ mas 16% 13.600, total 98.900€ para hacernos una casa. Circunstancias de la vida no ha
    podido ser y la semana pasada firmamos ante notario la venta del mismo por 55.000€. Claramente con perdidas.
    El notario me dijo que tenia 30 días para pagar la plusvalía, según he calculado en paginas de internet me
    sale a pagar unos 3.135€, si no me aplican algun tipo de descuento.
    La revision catastral del terreno se reviso en el año 2004 siendo el importe el mismo que el actual, no ha
    habido ningun tipo de subida 36.277€.
    Puedo reclamar dicha cantidad de 3.135€ a pagar?
    Que pasos tendria que seguir para hacer lo correcto?
    Primero tengo que pagar esta cantidad, si o si, y luego reclamarla, o por el contrario primero ir al
    ayuntamiento y exponer mediante escrito que no tengo obligación de pagar dicha plusvalía y no hacerlo.
    Y ya para rematar otra pregunta que igual no viene al caso, pero…
    Mi mujer y yo cobramos poco, no llegamos a la obligación de presentar la declaración, pero el año que viene
    como nos afectara, estaremos obligados a hacerla con esta ganancia de 55.000€. Muchas gracias.

  5. Buenos días. Lo primero es agradecerle su blog, ya que nos resuelve dudas (casi existenciales) a los ignorantes ciudadanos. Le quería comentar mi caso. He recibido el 16/06/2020 la notificación de liquidación de la plusvalía municipal consecuencia del fallecimiento de mi madre (30/09/2016). Por una parte una vivienda en pleno dominio y por otra, el usufructo de una vivienda de la que ya era nudo propietario desde el fallecimiento de mi padre (25/02/2010).
    Cuando he ido a recurrir esto último (entiendo que es una extinción de usufructo y no existe transmisión sujeta al impuesto), me he percatado que en ambas liquidaciones aparece como notario del título sucesorio otro distinto del real. Es decir, que por el motivo que sea, se han equivocado al poner el nombre del notario. Por tanto, entiendo que la liquidación es nula (al menos la notificación) al basarse en un documento «inexistente». Y en este punto estoy, con mi (perdón) batería de preguntas:
    ¿Tendría que presentar un recurso de reposición indicando que en ese notario no hay título sucesorio alguno? ¿Debería hacer otro trámite? ¿Tengo que solicitar la suspensión del pago hasta que se me envíe una notificación correcta? ¿Los plazos y fechas varían? ¿Me harán abonar intereses de demora si la resolución se produce tras el periodo voluntario incluido en la notificación que he recibido? No sé cómo plantearlo, sinceramente…

    Muchas gracias por todo y un saludo.

  6. Buenos días,
    Me enfrento a una liquidación de plusvalía municipal y me encuentro con la siguiente duda:
    Se trata de la venta de una vivienda cuya nuda propiedad fue aportada en 1994 a una sociedad anónima, reservándose la aportante el usufructo vitalicio de la misma. En 2008 falleció la usufructuaria, por lo que se canceló el usufructo y la sociedad consolidó el dominio sobre la vivienda, si bien esa cancelación registral del usufructo no se ha realizado hasta pocos días antes de la venta. La cuestión es: en cuanto al cómputo del plazo de generación de la plusvalía, ¿Se ha de tener en cuenta que la nuda propiedad se adquirió en 1994 y que el usufructo se adquirió en 2008?.

    Gracias anticipadas y gracias por su interesante Blog

  7. Buenas tardes, tengo una consulta.

    Mis padres estaban casados en gananciales y cada uno tenía al 50% la propiedad de un piso y una plaza de garaje. En el testamento de mi padre nos dejaba a mi hermano y a mí como herederos suyos a partes iguales y legaba a nuestra madre el usufructo vitalicio universal de todos sus bienes.

    1.- Al fallecer nuestro padre, para el cálculo de la plusvalía el Ayuntamiento tiene que utilizar el 50% del valor catastral del suelo, ¿verdad?

    2.- En caso afirmativo, una vez calculada la cuota a abonar, tendremos que pagar los tres, ¿verdad? Nuestra madre en función de su edad (72 años) el 17% y mi hermano y yo el 16,5%, ¿correcto?

    3.- Luego cuando nuestra madre falleciera se consolidaría la propiedad y solo tendríamos que pagar plusvalía por el otro 50% del valor catastrlal del suelo, ¿verdad?

    Muchas gracias.

    • Buenas tardes Jonas:
      No, lo que se tiene en cuenta es el 50% del pleno dominio, no el 50% del valor aunque el resultado final sea el mismo.
      Sí, cada uno paga por lo que recibe.
      Sí, cuando fallezca su madre pues se paga por lo que se recibe en ese momento.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

      • Muchas gracias por su respuesta.

        Viendo las ordenanzas fiscales del Ayuntamiento de LPGC me surge una duda, ya que hablan de que el valor del terreno será el que tenga fijado en dicho momento a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y en el recibo del IBI nuestro no viene por ningún lado el valor del suelo, el que viene es el valor más alto (suma del valor del suelo y construcción), así que me temo que en dicho ayuntamiento están aplicando el valor mayor.

        ¿Es correcto como lo están aplicando? En la ordenanza lo pone así, y no sé si se puede reclamar/recurrir una vez te llegue la liquidación y tendré alguna posibilidad de ganar.

        Gracias.

  8. JUAN RAMON MUNTADA

    Buenas noches, gracias por su blog.
    Una consulta. Mi hermana y yo hemos recibido en herencia la vivienda propia familiar al fallecer nuestra madre en Junio de 2017. En Diciembre 2017 presentamos solicitud de liquidación del impuesto de plusvalía, pero el Ayuntamiento nos indicó que «estaban congelando las liquidaciones a causa de una sentencia de un tribunal superior que había desmantelado la regulación del impuesto de plusvalía. Ahora en Enero 2020 el Ayuntamiento nos gira las cartas de pago correspondientes. Se trata de un inmueble que nuestra madre recibió en herencia en 2005, y cuyo valor declarado en escritura es superior al catastral al momento del fallecimiento. ¿Debemos presentar reclamación? ¿Cómo debemos hacerlo? Muchas gracias

    • Buenos días Juan Ramón:
      Desde mi punto de vista, es correcto lo que le han hecho.
      La plusvalía municipal se calcula en base al valor catastral del suelo. No depende de la valoración que ustedes hicieran de ese inmueble urbano en la escritura.
      El plazo es el transcurrido desde que su madre adquirió el bien (unos 12 años) y el valor, como ya le he dicho, el del suelo.
      Sin ver la documentación, le diría que es correcto.
      Saludos y una caña para el fin de semana si se tercia en https://www.justitonotario.es/pagos

      Justito El Notario.

      • JUAN RAMON MUNTADA

        Muchas gracias por su respuesta.
        Pero la misma me mantiene en la duda. Si como usted dice «la plusvalía municipal se calcula en base al valor catastral del suelo»……. ¿quiere usted decir que tampoco importan el valor de adquisición y el de venta del bien inmueble?.
        Y permítame rematar con otra duda: ¿No es precisamente esta forma de calcular la plusvalía la que ha sido rebatida recientemente por el Tribunal Constitucional?
        Gracias y saludos.

        • Buenas tardes Juan Ramón:
          Sí, es como digo se tiene en cuenta el valor catastral del suelo para su cálculo.

          El valor de adquisición y el de transmisión no influyen en el cálculo.

          Toda esa batería de sentencias del TC y del TS (no solo hay una) lo que vienen a decir es que si no hay incremento de valor, no puede girarse plusvalía.

          Es decir, si el valor de compra es superior al de venta, no se puede girar plusvalía y si es inferior, entonces sí.

          Sin embargo los Ayuntamientos no han dado por perdida la batalla tan fácilmente y no se han conformado con ese argumento como puede ver en el post que ha motivado su comentario.

          Yo ya casi he perdido el hilo de la cuestión.

          Así que le confirmo: SE CALCULA TENIENDO EN CUENTA EL VALOR CATASTRAL DEL SUELO, aunque podría no haber cálculo si uno está perdiendo para lo cual se atiende a valor de adquisición y de transmisión.

          Creo que un viernes por la tarde me he ganado una caña con una tapita: https://www.justitonotario.es/pagos

          Saludos, Justito El Notario.

      • Buenas tardes Justito,
        Explico mi caso. Mi padre falleció en 2014. Somos cuatro hermanos. Mis padres estaban separados. Hice yo los trámites de herencia sin tener mucha idea: Declaración de herederos. Pago de impuesto de sucesiones.
        En 2016 se hizo la escritura de herencia. Pero en su momento por desconocimiento ni pagué la plusvalía ni inscribí la propiedad en el registro de la vivienda habitual de mi padre.
        Ahora mis hermanos han vendido las 3/4 partes a mi marido pero en la nota simple la casa sigue estando a nombre de mi padre.Nosotros tenemos separación de bienes.
        Segun he leído la plusvalia por herencia prescribe a los cuatro años del fallecimiento. Pero para poder inscribir la propiedad a nuestro nombre y a continuación a nombre de mi marido sus 3/4 partes, como hay que hacer? Hay que pagar ahora la plusvalia de la herencia. O sólo la de la venta?
        Muchísimas gracias por adelantado.

        • Buenas tardes Carme:
          Pues supongo que su marido no ha llevado la escritura a inscribir y por eso en el registro sigue su padre.
          La plusvalía prescribe a los cuatro años y medio del fallecimiento. Si no la pagaron pues tendrán que hacerlo con recargo e intereses y, además, la de la venta.
          Lo único que tienen que hacer es llevar las escrituras al registro acreditando pago de los impuestos o presentación de los mismos al pago (en el caso de la plusvalía).
          Saludos, suerte y una caña en https://www.justitonotario.es/pagos

          Justito El Notario.

  9. Hola Justito
    Mis hermanos y yo recibimos por herencia la vivienda de mi padre, fallecido hace 10 años.
    Mi hermano ha vivido en la casa todo este tiempo y hasta ahora no habíamos tramitado el papeleo.
    Hoy he ido al ayuntamiento por el tema de la plusvalía y no tenemos que pagar nada por haber prescrito.
    En caso de que decidamos vender la casa, ¿desde cuando contará para pagar la plusvalía? ¿Desde el fallecimiento de mi padre o desde la fecha en que se tramita la herencia?
    Muchas gracias

  10. Hola, he adquirido mediante subasta administrativa el usufructo de una vivienda de la que ya tengo la nuda propiedad. El ejecutado es mi padre y me gustaría saber ¿ Le corresponde pagar plusvalía o existe posibilidad de exención por tratarse de una subasta o quizás por extinción del usufructo anterior por consolidar yo el dominio?

  11. Gracias por el texto clarificador Justito.
    ¿Para calcular la cuota de plusvalia municipal se tienen en cuenta la fecha de escritura de compraventa o la fecha de cancelacion de letras? Se supone que si tienes letras o hipoteca la propiedad no es tuya hasta la cancelacion de estas ¿no? Con lo cual no se deberia tomar esta fecha de cancelacion para calcular el inicio de la propiedad hasta su posterior venta?
    Gracias.

    • Buenos días Ignacio:
      Creo que este post puede aclarar alguna cosa más:
      https://www.justitonotario.es/la-casa-es-del-banco/
      No, la propiedad es tuya desde el día de la compraventa y la has pagado al vendedor, solo que te han prestado el dinero y eso es lo que tienes que devolver.
      No, la fecha es la de la compra y la de la posterior venta.
      Saludos y gracias por la participación y el comentario. Justito El Notario.

      Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

  12. Querido Justito, soy Mariano de Martín Soler el amigo de tus padres y me dirijo a ti porque en relación con este comentario casualmente he leído en el periódico que este impuesto ha sido declarado inconstitucional, por haberse vendido un piso procedente de una herencia de un hermano mio fallecido hace 3 años sin testamento ni descendencia directa.

    ¿Afecta esto a la llamada plusvalía del muerto? ¿Tengo posibilidades en caso afirmativo de que me sea reintegrado lo abonado por vender el piso a un valor mucho mas pequeño debido a la crisis que hemos atravesado?

    He abonado en concepto de sucesiones 58.524,90 € sobre una base liquidable de 224.605,27 € ,01 €correspondientes a 1/3 del total del caudal hereditario.

    Posteriormente por el piso hemos tenido que abonar en concepto de plusvalía 28.949 € por un supuesto incremento de valor desde la ultima transmisión en 1999 de las cuales me corresponde pagar a mi 1/3 es decir 9.649,66 €.

    Si lo deseas puedes publicar todos los datos que te facilito por si a alguno de tus seguidores le vale para algo.

    Un abrazo

    • Querido Mariano:
      Me alegro de tener noticias tuyas por esta vía de mi blog.
      Tengo que decirte que tengo entendido que el Impuesto se ha declarado inconstitucional cuando no ha habido aumento de valor y respecto de Guipúzcoa, por el momento.
      La plusvalía del muerto es un término que aplicable al IRPF y es en realidad una «no plusvalía», pero a efectos, insisto, de IRPF (no a efectos del IIVTNU (plusvalía municipal).
      En cuanto a posibilidades de reintegro entiendo que habrá que esperar a ver que pasa con la Ley Reguladora de las Haciendas Locales que es la que es aplicable en la mayor parte de España y con la retroactividad de la sentencia que pueda establecerse.
      Que vendieras por menos valor no es suficiente, hay que vender perdiendo (al menos en principio y por lo que yo sé, insisto).
      Gracias por la participación y el comentario y un fuerte abrazo para ti y toda la familia. Justito El Notario.

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      • Gracias querido Justito. Un abrazo

        • Buenas noches:
          Es correcto lo que dice en su segundo párrafo, pero la realidad es otra en cuanto a lo que dice en el primero.
          No si es exacto hablar de anulación de la norma, pero que se siguen girando liquidaciones con o sin ganancia, se lo puedo asegurar. Yo explico así esta circunstancia a todos mis clientes para que decidan que hacer cuando la liquidación les llegue. Así son las cosas con el fisco en muchas ocasiones. Saludos y gracias, Justito El Notario

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