Mira que me preguntan esto a menudo con diferentes variantes y formulaciones pero he elegido esta conversación en la que pienso que ambas partes estuvimos finas y acertadas, para intentar dar respuesta a todos los que me plantean esta clase de asuntos sobre el tracto. No dudo, sin embargo, de que me seguirán preguntando por este tema.

Mary: “He llevado al Registro una escritura de herencia para un único heredero; pero, resulta, que me han dicho que han tenido que registrar cinco herencias, pues al único heredero le ha llegado después de pasar por cuatro herencias más, las cuales no estaban registradas, aunque sí liquidadas en su tiempo. Yo me pregunto si es imprescindible el registro de esas anteriores herencias. Tenía entendido que no era obligatorio registrar. Y, ahora, la única escritura que se quiere registrar es la que ha hecho ese heredero único. ¿Por qué habrían de registrarse las anteriores, si ya están fallecidos todos?”

Justito: La cosa es sencilla. Piense en una cadena con sus eslabones. El que sea titular en el Registro es el último eslabón de esa cadena (lo que no significa, por supuesto, que sea el dueño) pero hasta llegar al verdaderamente último eslabón (al de esa escritura de la que usted habla) hay algunos eslabones más por enlazar (que podrían estar recogidos en esa escritura o en otra u otras). Mientras que no estén todos los eslabones debidamente enganchados, uno detrás de otro, no se podría añadir el que le interesaba a usted (la verdad es que aunque a usted no se lo parezca, le interesan todos …). Y ¿por qué si están muertos? Bueno, pues porque tiene que ser así y no puede ser de otra forma, ¿cómo demuestra usted que es de usted si no acredita y documenta que fue pasando de uno a otro de los anteriores? Tiene usted razón en lo que dice de que la inscripción no es obligatoria; de hecho, ni tan siquiera lo es la escritura, pero si opta por escriturar e inscribir las cosas funcionan así. Los inmuebles tienen todo su valor porque uno puede acreditar que son suyos mediante un título público respaldado por una posterior inscripción. ¿Compraría usted hoy en día una casa con un apretón de manos o en documento privado? Yo no. Documentar todo lo del medio (los eslabones intermedios) puede ser caro y complicado, pero me temo que no tiene usted otra, si la propiedad le interesa. Hace unos días publiqué un post sobre la instancia del heredero único que es un caso en el que uno puede evitarse la escritura.

Mary: Se trataba de una herencia que con testamentos pasaba de una persona a otras y, finalmente, a mí. Por eso que mi nombre rezaba en sus testamentos y sus liquidaciones fueron realizadas en su justo momento, así que no veo la necesidad de que se hayan de registrar las anteriores herencias. No sé si me he explicado bien.  

Justito: Si, se ha explicado bien y creo que yo también, aunque ya no sé si tiene usted una sola escritura que documenta todas las herencias o solo tiene la última porque por una parte me pregunta que porqué se ha ido inscribiendo a favor de los causantes intermedios y por otra me habla de registrar las anteriores generando gastos. Otra cosa bien distinta es que no le guste el sistema, pero las cosas son así. Imagine otro ejemplo: yo soy dueño de una casa, la vendo y el comprador no inscribe; el comprador la vende, tampoco inscribe; se vuelve a vender y tampoco se inscribe y se vuelve a vender y este nuevo propietario va a registrar y le dicen: “traiga usted las cuatro escrituras anteriores” y usted responde: “¿para qué si ya no son dueños?” Su caso es el mismo pero con muertos. Si se hubiera ido haciendo todo según fue sucediendo no tendría ahora este problema.

Mary: ¡Jo! Sí que está “fuerte” el asunto. Ya no me caben dudas de porqué la gente renuncia a la herencia. Es increíble todo el proceso y su coste. Justo o injusto, lo que usted ha dicho: “las cosas, el sistema está así”. Una verdadera lástima. 

Justito: Bueno … a mi, evidentemente, me parece justo y la gente no renuncia a las herencias por esta causa, se lo puedo asegurar. Las causas del incremento de las renuncias están más bien derivadas de la crisis económica que ha generado muchas herencias deficitarias y de los impuestos que gravan la sucesión y cuyo pago se complica si la herencia no comprende dinero y el heredero no lo tiene. La otra opción que podría haber es la de los anglosajones: usted compra a uno que le dice que es el dueño y usted se lo cree y hace un seguro por si acaso le han engañado y resulta que no lo era. En medio hay un abogado de cada parte que cobra diez veces más que un Notario español (si, diez veces más). El problema es no haberlo hecho todo paso a paso. La otra opción que existe es la del escupitajo y el posterior apretón de manos.

Unos e-mails más tarde…

Mary: ¿Y si le digo que he encontrado la escritura de herencia de esas personas fallecidas y que tiene el sello del Registro? La herencia era a partes iguales entre varias personas que estaban solteras y los bienes iban pasando de uno a otro cuando fallecían hasta llegar a mi. ¿Cambiaría en algo la inscripción de la nueva escritura? He leído algo sobre “expediente de dominio de reanudación de tracto sucesivo“ en Internet.

Justito: Bueno, yo le he entendido en un principio que los títulos intermedios estaban ya inscritos y que usted me preguntaba que porqué había sido necesario hacerlo así. Entiendo que por eso ve usted ese “sello del Registro” del que me habla. No obstante, si tiene esas escrituras y la he entendido mal y no están inscritas, lo que hay que hacer es llevarlas a Registro a ver que dicen (a que se califiquen e inscriban si procede). En cuanto a reanudar el tracto le daré solo un par de ideas: en este caso es posible, pues, como norma general, no es posible:

1. Si has adquirido del titular registral (lo que resulta evidente).
2. O si has adquirido de los herederos del titular registral.

A partir de ahí ya puede uno recurrir a la reanudación de tracto.

Puede que haya alguna laguna en la historia, pero la esencia de lo que Mary y yo queríamos reflejar, pienso que ha quedado clara.

“Si tengo copia de la escritura del que me vendió, ¿para qué tengo que hacer yo una a mi nombre?”

Pues porque si no lo hiciéramos, todo estaría escriturado e inscrito a nombre de Adán y Eva, por mitades indivisas (con carácter privativo porque los gananciales creo que no fueron invento divino). ¿Es suficiente razón?

“¿Cómo hago para inscribir en el Registro la escritura de una persona fallecida?”

Doy por hecho que no me están preguntando por una escritura pendiente de inscribir (para eso solo haría falta llevarla al Registro y dejarla allí para que se inscriba), me están preguntando por la cuestión de cómo llevar a cabo (fabricar) un nuevo eslabón de la cadena. Yo creo que está claro, ¿no? Pues construyéndolo, si hay una nueva transmisión por causa de herencia, pues habrá que hacer una nueva escritura con sus explicaciones, sus documentos unidos y su nueva inscripción en favor de un nuevo titular, es decir, a favor de el que o los que hayan heredado esa propiedad.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario