Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

Mi única entrada sobre ejecutivo extrajudicial me da bastantes disgustos porque hay compañeros que me preguntan sobre ella y me llaman como si yo fuera un experto cuando en realidad “no tengo ni idea”. Solo he hecho uno (el que es objeto de la entrada enlazada) y salí airoso de él pero eso fue hace ya unos diez años. Desde hace casi un año tengo otro entre manos pero aun no se ha iniciado y el acreedor parece que se ha desanimado. En este estado de cosas tengo, lógicamente, muchísimas dudas.

No obstante, gracias a ese expediente fallido y a esas preguntas que los compañeros me hacen (y a Carlos Marín Calero que tiene un libro sobre la materia y, además, acepta que le de la tabarra con mis dudas), pues he ido recopilando una serie de cosas que comparto con la esperanza de que no me llame nadie mas (…es broma…).

Quede claro al lector que comparto cartas privadas, entre compañeros Notarios, y que, dichas de un modo u otro, no dejar de ser críticas entre profesionales, que en nada cuestionan el respeto a la institución y menos aún a la autoridad constituida. Por supuesto, cuento con el consentimiento de Carlos Marín.

 

Para empezar, aquí van cinco resoluciones de 2020, 2021, 2022 y 2023 que son muy interesantes y no conviene olvidar

 

1. Resolución de 10 de septiembre de 2020 (S/N): “Las subastas notariales que deriven del cumplimiento de una disposición legal se rigen por las normas que las establezcan, y sólo supletoriamente por las normas contenidas en la Ley del Notariado. Las subastas que tengan su origen en el cumplimiento de una resolución judicial o administrativa (así como de cláusula contractual o testamentaria, o en ejecución de un laudo arbitral o acuerdo de mediación o bien por pacto especial en instrumento público, o las voluntarias) se rigen, en primer lugar, por las normas de la Ley del Notariado”. Resumen de los cuadernos prácticos del Colegio de Canarias. No he conseguido localizarla.
2. RDGSJyFP de 11 de mayo de 2023: Notificaciones en el ejecutivo extrajudicial.
3. RDGSJyFP de 2 de diciembre de 2022: Herencia yacente y procedimiento de ejecución hipotecaria (inscripción de un decreto de adjudicación dimanante de un procedimiento de ejecución hipotecaria).
4. RDGSJyFP de 21 de septiembre de 2022: Siguen vigentes los artículos del Reglamento Hipotecario: “En una ejecución hipotecaria no se comunican por correo certificado al titular de la última inscripción de dominio el lugar, día y hora fijados para las subastas. Ante ello, los recurrentes alegan que los artículos del Reglamento Hipotecario no están vigentes en el procedimiento de venta extrajudicial tras la reforma del artículo 129 de la Ley Hipotecaria en virtud de la disposición final novena de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero del año 2000, algo que no coincide con el criterio de la Dirección General, que los entiende plenamente vigentes” (Resumen de ENSSXI).
5. Negativa a expedir, a solicitud del Notario, certificación de dominio y cargas para el inicio de un procedimiento de ejecución extrajudicial. La DG despacha “de un plumazo” el asunto porque el de ejecución directa es un “procedimiento eminentemente registral” y lo nuestro responde a un pacto entre partes: Res 2021-11-22-03

 

 

La revocación del NIF de la ejecutada

Fue el propio Carlos Marín el que comentando esta resolución me puso a tiro consultarle esta cuestión:

“En una reciente resolución de la Dirección General, de fecha 20 de julio pasado (de modo indirecto, porque no es la realidad del caso, pero con un contenido que -en mi opinión- no deja dudas sobre lo que voy a decir), se aborda la situación de cargas en que los terceros postores que acudan a una subasta notarial en jurisdicción voluntaria (al igual que en una judicial, que es lo que verdaderamente ocurre en el caso concreto de la resolución) recibirán el bien por el que pujan. El supuesto es tan particular como lo son todos y no niego que la respuesta podría tener algún sentido en esas concretas circunstancias. Se trata de una disolución de comunidad, en la que la finca, como resultado final de tal subasta, se adjudica a alguno de los comuneros, con la sorpresa de que la recibe con un embargo trabado durante el proceso judicial, sobre la cuota de otro comunero, que no es el adjudicatario final. La conclusión a la que llega la Dirección General no me parece la correcta (ni aun en tal situación), con el Código Civil en la mano, pero no es ésa la cuestión que quiero destacar ahora. Sino que, en cualquier proceso de venta pública realizado en vía de jurisdicción voluntaria, por lo que ahora interesa, por parte de un notario, los postores que acudan a esa subasta recibirán la finca registral (no hablo ahora de otros bienes, porque no sé en qué quedaría el asunto, en la medida en que prospere en vía judicial la tesis de la Dirección General) en el estado de cargas que publique el Registro al tiempo de su presentación en él de la pertinente escritura de adjudicación. Es, ciertamente, la misma situación en que se encuentra todo comprador, cuando la venta es privada, pero parece absurdo (y no sé si merecedor de responsabilidad civil imputable al notario; que, desde luego, no a un juez o un secretario judicial), que eso ocurra en una venta que se celebra sub hasta, bajo la lanza, en la que el vendedor no es un particular, sino una autoridad del estado, en la que el Registro tiene el deber de aportar información permanentemente actualizada al Portal de Subastas del BOE -aparentemente sin más utilidad práctica que provocar el consiguiente gasto-; en la que no hay ocasión de advertir a quien se esté planteando ser postor, antes de que decida arriesgar su dinero, ni se sepa quién debe formular tal advertencia; en la que no hay un vendedor que asuma ante él la obligación y la responsabilidad de cumplir las condiciones de entrega pactadas, en la que no deba descontarse del dinero a entregar a los dueños el importe de cargas que deban permanecer, etc., etc. En tales condiciones, ¿es sensato para un notario vender bienes en pública subasta bajo su fe y bajo su autoridad?; ¿tiene el notario la posibilidad siquiera de negarse, siendo parte de su función, que no le es electiva, sino de obligado cumplimiento? Sin perjuicio de lo que hablemos al respecto, en este foro y si es que el asunto os parece de interés; sin perjuicio de lo que decidamos (a nivel colegial, por ejemplo), mi intención, si se me da el caso, es la de hacer una grave, poco amistosa y muy destacada advertencia en el propio anuncio de la subasta”.

El resumen de la resolución efectuado por Marín es este:

Cabeceras: El notario que da publicidad a la subasta (en el caso concreto, con la que se disuelve la comunidad, pero también a cualquier otro fin) debe advertir a futuros postores que no recibirán el bien en el estado registral en que los anuncia, como autoridad del estado, sino en el realmente existente, en el momento en que presenten su adquisición, y, por tanto, recibiendo un bien que puede no tener valor alguno. En su análisis de la purga de las cargas sobre la cosa común inscritas durante el procedimiento de disolución de la comunidad, la Dirección General dice que “hay que diferenciar” dos situaciones: que el adquirente sea uno de los condueños, que satisface a los restantes el importe de sus respectivas cuotas, o que lo sea un tercero (en este caso, en subasta pública); pero, en el resto de la resolución, no anuncia regla particular alguna para ese último caso. La adjudicación en subasta pública con la que eventualmente puede terminar el condominio no conlleva un mecanismo registral de cancelación de cargas nacidas durante el proceso, aunque sólo afecten a la cuota de un comunero no adjudicatario; la solución que propone la Dirección General (anotar la demanda) es completamente inútil para el tercero que concurre a la subasta, pues él no demanda nada. La Dirección General asimila la posición de quien adquiere en subasta pública, de manos de una autoridad del estado, con la de quien adquiere de un vendedor privado (recibirá el bien en el estado de cargas que exista cuando presente su título en el Registro), pero con el agravante de no contar con la responsabilidad del propietario, que nada le está ocultando. La subasta pública con la que eventualmente puede terminar el condominio no conlleva un mecanismo registral de cancelación de cargas nacidas durante el proceso; la solución que propone la Dirección General (anotar la demanda) sólo está en manos de los comuneros y a ellos les resulta irrelevante, pues igualmente recibirán el dinero del remate, sin que -al parecer- el notario deba descontar el importe de la carga. Según la interpretación que de él hace la Dirección General, la ley establece para (algunas) subastas notariales y judiciales un requisito imprescindible (certificación registral de dominio y cargas, permanentemente actualizada), pero que carece de valor práctico alguno, pues en nada protege al postor.

Resumen: La disolución de condominio no conlleva ningún efecto de purga de las cargas existentes sobre la finca, cualquiera que sea el procedimiento por el que se lleve a efecto: división de la finca en partes que se adjudiquen a cada comunero, enajenación (tanto en venta directa, como en subasta pública) a uno de los condueños que compensa económicamente a los demás o venta a un tercero con reparto del precio entre los cotitulares sin perjuicio de que en este caso, por acuerdo de las partes, se minore el valor de la cuota gravada en el importe de la carga. Cuando la disolución se lleva a cabo mediante subasta judicial hay que diferenciar dos situaciones: que el adquirente sea uno de los condueños, que satisface a los restantes el importe de sus respectivas cuotas; o, que quien adquiera sea un tercero ajeno a la relación de copropiedad. En el caso de la acción de extinción de división de la cosa común son de aplicación las normas del procedimiento de apremio previstas en la Ley de Enjuiciamiento Civil, pero adaptadas a la peculiaridad del caso. Uno de los trámites esenciales de dicho procedimiento es el de la expedición por el registrador de la Propiedad correspondiente de la certificación de dominio y cargas de la finca. Se plantea entonces si es procedente en este caso la práctica de la nota marginal que prevé la Ley de Enjuiciamiento Civil con sus consiguientes efectos, lo que podría posibilitar la cancelación de las cargas posteriores a la expedición de dicha certificación. Para poder extender la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas en un procedimiento de ejecución es necesaria la previa constancia registral del derecho del ejecutante. Pero, en el supuesto de la extinción del condominio, no existe una carga o derecho real que grave la finca, sino al contrario, es el ejercicio de una facultad inherente a la propia situación de copropiedad. Esto hace evidente la conveniencia de que conste en el Registro la existencia del procedimiento a fin de evitar que surja un tercero protegido por la fe pública del Registro. Esta constancia se habría producido si se hubiera solicitado y tomado anotación preventiva de demanda de ejercicio de la acción de división, sin que este Centro Directivo pueda entrar a valorar las razones que llevaron a no solicitarla. Lo indicado anteriormente no varía como consecuencia de la regulación introducida por la Ley 15/20015. En los procedimientos de enajenación de la finca en el procedimiento de subasta voluntaria, bien judicial, bien notarial, se prevé la conexión con el Registro de la Propiedad de forma idéntica: Acordada su celebración, si se tratare de la subasta de un bien inmueble o derecho real inscrito en el Registro de la Propiedad o bienes muebles sujetos a un régimen de publicidad registral similar al de aquéllos, el secretario judicial (el notario, en el caso de la subasta notarial) solicitará por procedimientos electrónicos certificación registral de dominio y cargas. El registrador de la propiedad expedirá la certificación con información continuada por igual medio y hará constar por nota al margen del bien o derecho esta circunstancia. Esta nota producirá el efecto de indicar la situación de venta en subasta del bien o derecho y caducará a los seis meses de su fecha salvo que con anterioridad el secretario judicial (el notario, en el caso de la subasta notarial) notifique al registrador el cierre del expediente o su suspensión. El registrador notificará el hecho de haberse presentado otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial. El Portal de Subastas recogerá la información proporcionada por el Registro de modo inmediato para su traslado a los que consulten su contenido. Resulta claro que la nota marginal a que se refieren estos preceptos no es en absoluto equiparable a la que prevé el artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se trata de una nota que simplemente producirá el efecto de indicar la situación de venta en subasta del bien o derecho, pero que no tiene efectos de purga y consiguiente cancelación de los derechos que se inscriban con posterioridad a la misma. En el supuesto de este expediente, hay una hipoteca que recae sobre la totalidad del inmueble y no se puede cancelar. Y en cuanto a las anotaciones de embargo podrían cancelarse al recaer sobre una cuota perteneciente a persona distinta del adjudicatario, pero los principios constitucionales de tutela efectiva y el registral de tracto sucesivo obligan a que los anotantes de embargo fuera demandados o al menos notificados del procedimiento. Por último, no corresponde al registrador valorar la buena fe de los interesados.

 

Respondiendo al e-mail en el que compartía con todos los que participamos en el foro su resumen y sus reflexiones, le dije yo a Carlos: “Aprovecho esta cuestión para preguntarte por la influencia de una revocación de NIF de la SL deudora hipotecaria en un procedimiento de ejecución judicial. Ya sea por la práctica del requerimiento de pago (que el acreedor tenía previsto solventar con la comparecencia de la propia deudora para hacer constar que no efectuaría el pago) o por cualquier otra incidencia del procedimiento, ¿consideras que esa circunstancia (la revocación del NIF) podría suponer la imposibilidad de poner fin al procedimiento (la venta final, por ejemplo)?”

“Esta cuestión la he visto planteada en una reciente resolución (de 29 de julio; BOE del 9 de agosto), respecto de una venta extrajudicial, esto es, de una ejecución notarial de la hipoteca. El recurrente opone que para el deudor/propietario es un acto debido, pero la Dirección General, tomando el rábano por las hojas, dice que es voluntario, “porque” pudo haber dado mandato al acreedor, para que vendiera él y que, si pudiendo no lo hizo, hay “una concatenación de actos pactados voluntariamente”, que obliga a tener en cuenta la inhabilitación legal para otorgar actos dispositivos -y tantos otros-, en caso de NIF revocado. Aparte de que el mandatario para la venta que designa el deudor no es sino eso, un mandatario y, por tanto, la aptitud para negociar debe contemplarse respecto del primero; y aparte de que tal aptitud, en una ejecución hipotecaria, debe referirse al momento de constituir la hipoteca y no al de realizar la garantía (incluso por exigencias de la fe pública registral), lo cierto es que el argumento es especioso. Dejando a un lado que el artículo 234 del Reglamento Hipotecario no dice que sea voluntario ni que deba acordarse, sino que en el pacto de ejecución extrajudicial debe constar “la persona que en su día haya de otorgar la escritura de venta de la finca en representación del hipotecante”, pudiendo designarse al propio acreedor, y admitiendo que, a falta de tal pacto, podrá seguirse el procedimiento ejecutivo notarial, pero concluirá con la adjudicación y no con la escritura de venta, de modo que el adjudicatario debe conseguir, por las buenas o por las malas, que el deudor o un juez le otorguen su título, lo que me parece inadmisible es decir que, para el deudor y propietario del bien, no se trata de acto debido, “porque no señaló mandatario”. A algo así sería absurdo llamarle un procedimiento ejecutivo, a modo de represalia o justo castigo… al adjudicatario del bien, en pública subasta y por decreto de una autoridad del Estado. Desde luego, la conclusión de la Dirección General no es adecuada, pero es que, además, pierde la ocasión de pronunciarse sobre el argumento del recurrente, que es de interés general, para éste y otros casos. Y no será porque la Dirección General sea reacia a meterse donde no la llaman y a disertar sobre lo divino y lo humano; o porque le apremie el espacio o el tiempo, cuando se pone a redactar resoluciones. ¿Qué pasa si el deudor tiene revocado su NIF y desea intervenir en el procedimiento, en cualquiera de las formas que le permite la ley?, ¿deberá el notario permitir la continuación, cuando el deudor ha quedado sin posibilidad de defender su posición, en los términos de la ley?, ¿debe pararlo, sin que esté configurado como una causa de suspensión, perjudicando indebidamente los derechos del acreedor? ¿Qué, si hay un mandatario persona física y éste fallece o es incapaz, al tiempo de terminar el procedimiento ejecutivo? Y, sobre todo, ¿qué le importa todo eso al adjudicatario en una pública subasta, notarial o judicial (y por eso me alegro de que lo correlaciones con mi correo anterior)?”

En respuesta le dije que: “Adaptando la resolución a mi caso, pienso que podría desarrollar el procedimiento hasta la venta a pesar de la revocación del NIF y que podría esta no plantearme problemas si el acreedor fue designado para la venta (cosa que no he mirado pero que supongo que será así), aunque teniendo en cuenta que el acreedor tiene prevista la comparecencia “espontánea” del deudor para agilizar el procedimiento, entiendo que: .- podría comparecer a efectos de darse por notificado pero tal vez no a efectos de efectuar manifestaciones en cuanto al pago o al no pago. .- y que tal vez sea mejor, para buen fin del procedimiento, que yo le notifique (sería por vía de exhorto) y que transcurran los plazos que correspondan. No vaya a ser que sin llegar a la venta, ya se considere cuando se pretenda la inscripción que la revocación del NIF ya impedía el curso normal del procedimiento en cuanto a notificaciones y contestaciones a las mismas”.

Con otro grande, Sergio Mocholí, comentaba que “entiendo que se podría desarrollar todo el proceso, pero si el NIF está revocado y el acreedor no está facultado para vender, no hay inscripción sin rehabilitación. Si lo estuviera, el asunto quedaría resuelto. ¿Lo entiendes así?“. Sergio me dijo que: “El fundamento de derecho 4 de la resolución de 9 de Agosto de 2022 dice claramente que si no se ha designado mandatario al acreedor, hay que rehabilitar el NIF. Pero el fundamento de derecho 3 parece indicar que en todo caso hay que rehabilitar el NIF (aunque si hubiera designado mandatario)”. Pura contradicción.

 

3. El referido apartado 4 de la disposición adicional sexta de la Ley 58/2003, de 17 diciembre, General Tributaria, había sido añadido por el artículo 5.17 de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, y reformado por el artículo único.61 de la Ley 34/2015, de 21 de septiembre de modificación parcial de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, así como por el citado artículo 13.25 de la Ley 11/2021, y tiene importantes consecuencias en el ámbito hipotecario y mercantil pues, como puso de relieve la contestación de esta Dirección General de 15 de septiembre de 2015 a la consulta de la Subdirección General de Verificación y Control Tributario del Departamento de Gestión Tributaria de la Agencia Estatal de Administración Tributaria de 3 de julio de 2015, se resuelven en la práctica de una nota marginal distinta a la que provoca la baja provisional en el Índice de Sociedades (algo que ha sido confirmado por la modificación de la norma por el citado artículo 13.25 de la Ley 11/2021).

Como se puso entonces de relieve, la revocación del número de identificación fiscal obedece a una razón de ser y es objeto de un procedimiento distinto del que provoca la nota marginal de cierre previsto en el artículo 119.2 de la Ley del Impuesto de Sociedades.

En definitiva, no se cumple con un requisito imperativo de la Administración Tributaria que impone la abstención del notario para autorizar cualquier instrumento público relativo a declaraciones de voluntad, actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, contratos y negocios jurídicos de cualquier clase, así como la prohibición de acceso a cualquier registro público, incluidos los de carácter administrativo. En consecuencia, no puede más que desestimarse el recurso.

4. Alega el recurrente que las limitaciones contenidas en la disposición adicional sexta, apartado cuarto, de la Ley General Tributaria deben entenderse reducidas respecto de actos y negocios voluntarios de las entidades con número de identificación fiscal revocado, sin que quepa su extensión a actos obligados o debidos, como lo fue la escritura de venta tras la adjudicación en una ejecución extrajudicial de hipoteca.

En este caso, precisamente, se trata de una compraventa destinada a concluir el procedimiento de ejercicio de la acción hipotecaria, lo que había sido pactado anteriormente. De la misma forma, se pudo pactar que, conforme el artículo 234.3.º de Reglamento Hipotecario, fuera designado el acreedor para el otorgamiento de la escritura, lo que voluntariamente no se hizo. Por ello, conforme al artículo 236.1 del Reglamento Hipotecario, se hace precisa la intervención de las entidades dueñas de la finca, y, en su defecto, quedará expedita la vía judicial. Así, todo el proceso se basa en una concatenación de actos pactados voluntariamente de los que, para su culminación, resulta la necesidad de la rehabilitación de un número de identificación fiscal exigido por la Ley.

 

En Vanguardia Notarial donde se comentaba el tema entre Mocholí, otros compañeros y yo se dijo: “En la práctica profesional no he visto ni una vez cláusula de aceptar venta extrajudicial y exclusión de la designación de mandatario para la venta al mismo acreedor. De hecho el 234.1.3 RH exige que se designe el mandatario. Si está designado, sería un caso. Y lo normal es que esté designado el acreedor. Pero eso de que no lo esté no lo argumenta nadie (solo la DG dice que voluntariamente no lo es). Y tampoco el notario dice que lo está. El FD 3 viene a decir en todo caso. El FD 4 dice porque no se designó pudiendo designar. Con lo que no despeja el supuesto. Sería bueno preguntarle al notario a quién se había designado mandatario si no era al acreedor. ¿Esto lo van aplicar a ejecuciones judiciales?“

 

Subasta por lotes

Un tiempo después volví a recurrir a Carlos Marín para decirle: “Una consulta sobre ejecutivo extrajudicial que, en principio, no encuentro resuelta en tu libro. Si son varios los bienes objeto de ejecución entiendo que hay que hacer distintos lotes (uno por bien) pero si no hubo distribución de RH y el documento fehaciente de liquidación no reparte la deuda, ¿cómo se debe proceder? Tratas el tema de la distribución y de la no distribución, pero no tengo claro que si concluyes que si no la hay no es posible formar lotes”.

Esta fue su respuesta:

“Empiezo por reconocerte que tengo una importante laguna en todo este asunto, porque no conozco ni me han preocupado los entresijos de la subasta electrónica y toda su ristra de condicionantes, tipo ANCERT, que convierten nuestro trabajo en hacer todo -y solamente- lo que nos exige y lo que nos permite un formulario de Internet. Si el formulario rechaza la forma en que quieres introducir los datos, ponte a discutir con él. Dicho esto (que no es poca cosa, pero que me niego a hacerle los honores), yo no creo que haya una relación legal entre los lotes y la responsabilidad hipotecaria. La formalización de lotes es una técnica de venta, que decide el juez, según qué considere que es más práctico. El artículo 643 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dice “la subasta tendrá por objeto la venta de uno o varios bienes o lotes de bienes, según lo que resulte más conveniente para el buen fin de la ejecución”. El Reglamento Hipotecario no habla de lotes. A partir de ahí, puedes considerar -esa discusión es el motor principal de mi libro y la razón por la que lo escribí- que se aplica como supletoria la ley procesal y el notario puede considerar, previa audiencia de las partes o al menos del acreedor, que se formarán lotes, o entender como tantas veces termina uno por temer que cree la Dirección General, no hay más legislación relevante que la hipotecaria y que lo que en ella no quepa no pertenece a este mundo, por lo que ninguna otra legislación puede aplicarse, ni como supletoria ni casi de ningún otro modo. Lo cierto es que el Reglamento Hipotecario habla, con relativa frecuencia de finca o fincas, por lo que parece que no obliga a realizar una ejecución separada por cada finca (que, además, sería difícil de conjugar con la reclamación de la deuda, que no puede fraccionarse ni tendría sentido repetirla tantas veces como fincas), pero tampoco regula con detalle el supuesto. Siempre que me enfrento a este tipo de situaciones (y no han sido tantas, porque no he autorizado apenas estas ejecuciones, aunque pueda parecer lo contrario), mi postura es siempre la de consensuar un criterio con el registrador de turno (con la dificultad añadida de que pueden ser varios). Como regla general, digo, pero no como práctica porque el caso que me dices no me ha pasado nunca. Mi propia postura -supeditada como te digo al acuerdo con el registrador, si puedo conseguirlo- es la de aplicar la legislación procesal en la mayor medida posible. Incluso -y eso sí lo he hecho con frecuencia- preguntando a los secretarios de juzgado de mi localidad qué suelen hacer en el caso en cuestión, si se hubiera tramitado en el juzgado. De modo que, si el sacrosanto BOE lo permite y el registrador no se opone: – Consultaría al acreedor si quiere subastar por lotes. Si es así: o Le pediría que me dé razones para ello y diga qué lotes concretos quiere formar; o Trataría de reunirle con el deudor, para que consensuen los bienes a incluir en cada lote; o Si no puedo hablar con el deudor, le informaría de la pretensión del acreedor de subastar por lotes y la composición de éstos, para que tenga ocasión de pronunciarse en su contestación al requerimiento de pago. Ante su silencio, seguiría adelante con mi propio criterio. Una vez subastados los bienes por lotes, me olvidaría de ese aspecto y le daría al dinero obtenido el mismo tratamiento que si la subasta se hubiera realizado a la vez para todos los bienes y aplicaría a cada bien las reglas de la distribución de responsabilidad, en su condición de límite de lo que el acreedor puede obtener con preferencia a terceros. Pero no me preocuparía de distribuir el montante global obtenido en la subasta de manera proporcional entre las fincas, por ejemplo, sino que agotaría la responsabilidad hipotecaria de cada bien, antes de pasar al siguiente (salvo que el acreedor me solicite otra cosa y me convenzan sus razones). Reglas que aplicaría también cuando no hubiera lotes, pero sí varias fincas. No sé si te ayudo con esto. Como te digo, no es algo que haya estudiado previamente. Bueno, casi todo mi libro está escrito de modo parecido. Consulté muy poca o ninguna bibliografía o jurisprudencia”.

Vas en buena dirección (me atreví a decirle). El problema es el mecanismo de SIGNO-ANCERT que da la sensación de que no permite otra alternativa. Tu me das varias pero si ANCERT no me permite pasar el campo lo voy a tener complicado. Lo cierto es que en este caso, el banco acreedor no dijo nada al hacer el requerimiento (la verdad es que yo tampoco se lo advertí; el inicio de la subasta fue algo precipitado y esa cuestión ni me la planteé entonces), por lo que tiendo a pensar que ambas fincas se han de subastar en un solo lote. Quizá acudiré al último recurso: hablarlo con el Registro.

 

Comunicación concursal al principio y al final del expediente de ejecución

Esto se comentó en la gran chat telegramero-notarial llamado Vanguardia Notarial:

Conforme al art. 73 de la Ley del Notariado creo que hay que comunicar la ejecución, haya o no procedimiento de concurso en marcha: “El Notario, tras comprobar el cumplimiento de los anteriores extremos y previa consulta al Registro Público Concursal a los efectos previstos en la legislación especial, aceptará, en su caso, el requerimiento. Si acordare su procedencia, el Notario pondrá en conocimiento del Registro Público Concursal la existencia del expediente con expresa especificación del número de identificación fiscal del titular persona física o jurídica cuyo bien vaya a ser objeto de la subasta. El Registro Público Concursal notificará al Notario que esté conociendo del expediente la práctica de cualquier asiento que se lleve a cabo asociado al número de identificación fiscal notificado a los efectos previstos en la legislación concursal. El Notario pondrá en conocimiento del Registro Público Concursal la finalización del expediente cuando la misma se produzca“.

Luego se debatió un poco el asunto opinando varios compañeros:

• Partiendo del principio de que la DG no aplica la LN a las ventas extrajudiciales sino estrictamente el RH, podría no ser necesario. Y si no puedes hacerlo por imposibilidad técnica, pues tendrás que usar el correo certificado.
• La norma que comentamos sobre la consulta y comunicación al registro concursal (art 73 LN) también está en la LEC (art 551.1 y 3 LEC) y seguro que algún comentario de la norma procesal habrá. Parece claro que trata de impedir las ejecuciones que no deben iniciarse o concluir de acuerdo con la legislación concursal (el art 551.1.2 lo dice expresamente).
• No creo que sea un trámite esencial del procedimiento (como una notificación) ni un presupuesto procesal de la ejecución (como son los demás analizados por el artículo 551 LEC para despachar ejecución). 
• Una cosa está clara; antes de formalizar la escritura, debes notificar al Registro Concursal. El 73 LN y el 551 LEC tienen paralelismo: 1.- Supuesto que sea aplicable la LN a la venta extrajudicial (no me consta que lo haya dicho nunca la DG), pero sería lógico (menos para la DG). 2 .- El notario debería comprobar que el interesado no sale en el registro público concursal. La consulta dicho registro es de las menos fiables que existen. De hecho la conocida resolución partía de que incluso habiéndole dicho el registrador al notario que el deudor estaba en concurso, seguía sin aparecer en dicho registro en tal situación. 3.- Si la omisión de la consulta, solo determina que se sabe que no está en concurso actualmente, no veo problema alguno. Sería muy retorcido pensar que estaba en concurso y que ha dejado de estar. En todo caso con motivo de la notificación se podría preguntar si estuvo en concurso en algún momento anterior. Esa consulta se puede incorporar así como la pregunta formulada de si los tuvo en algún momento. 4.- En cuanto a la notificación, tampoco veo excesivo problema, si partimos de que ni siquiera había concurso, en efectuarla ahora puesto que se trata de un aspecto puramente de trámite procedimental que no plantea problema si no hay concurso”.

 

Espero sea útil a todos los que se enfrenten al farrogoso y exasperante por momentos procedimiento de ejecución extrajudicial.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario