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Sobre el tema se habló hace no mucho en Vanguardia Notarial

Con esta entrada ya publicada me viene a la cabeza algo que decía en mi Curso Feapen

“El asunto de la incorporación de la base gráfica en las divisiones horizontales lo tengo tratado en la clase número 8 a propósito de las declaraciones de obra. Por no dejaros esperando 5 semanas, os anticipo que la DG tiene dicho que es “facultativa” la georreferenciación de entidades en DH. Lo único necesario es la georreferenciación del total edificio. Esa georreferenciación nos hará falta al declarar la obra y dividir horizontalmente pero si nos encontramos con edificios en no georreferenciados cuyos elementos son objeto de algún negocio jurídico en nuestras escrituras, no habrá ningún problema. Eso sí, la superficie de suelo no se puede tocar sin que la comunidad de propietarios esté conforme. Puede surgir la problemática de que la obra se declare en construcción y luego algún propietario que declarar el fin de obra de lo suyo. Hablaremos de ello en la citada clase número 8″.

Entonces, ¿hace falta o no hace falta? ¿hay problema o no hay problema? Pues me he ido a la citada clase 8 a ver qué decía allí.

¿Son necesarias las coordenadas del edificio en su conjunto caso de división horizontal o solo de los pisos y locales? El artículo 202, en su nueva redacción tras la Ley 13/2015, exige que «cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro (del edificio)». Con esta regla, se consigue precisar la ubicación y delimitación de cada elemento mediante su respectiva representación gráfica, que no necesita estar georreferenciada (pues tal georreferenciación sólo se exige para la porción de suelo ocupada por la edificación en su conjunto), pero sí que permite, mediante la apreciación del plano en planta de cada elemento (o de cada una de sus plantas o anexos, si estuviera integrado por varios), concretar de manera precisa su ubicación y delimitación con respecto al resto de la edificación global de la que forma parte. Complejo, ¿verdad? La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 por su parte señala que: “El registrador extraerá del proyecto el plano en planta de cada elemento, y, con asignación del correspondiente código de finca registral, firmará electrónicamente el archivo a que se refiere el apartado tercero de dicha resolución-circular, y cuyo Código seguro de verificación (CSV) se hará constar en el folio real”.

¿La CCDYG de un piso incluye coordenadas que puedan usarse para un final de obra? En la CCDYG en la parte superior izquierda, hay un clip. Si se pincha en él, te proporciona las coordenadas georreferenciadas del solar. Si se va a cartografía, se pincha en la parcela y después en más información, te dan las coordenadas georreferenciadas de la superficie de parcela ocupada por el conjunto de la edificación (no las del piso). ¿Seguro? Sí y no solo las coordenadas, en ocasiones se proporciona un plano en planta del elemento. Me decía mi amigo Silvestre, el librario, que: “Si la escritura tiene por objeto un elemento privativo, la certificación catastral se aporta al solo efecto de acreditar la RC del departamento, y no la RG de la matriz. Ningún dueño de un elemento privativo suele pretender georreferenciar la matriz, pero si lo hiciera como la inscripción de la RG puede implicar rectificación descriptiva de un elemento común (si aumenta o disminuye la superficie), pudiendo afectar a la descripción de la ON y el régimen de PH, es aconsejable un acuerdo comunitario. Solo si queda bien claro claro que no se ve afectada la ON y la PH, cabría tramitar el expediente 199 LH notificando personalmente, además de a los colindantes, a todos los comuneros en PH”.

O sea que:

1. Las coordenadas están en la CCDYG.
2. A nadie se le ocurre pensar que, si no están inscritas en un edificio finalizado, el propietario de un elemento privativo pueda desear que se inscriban.
3. Si alguno lo deseara, sería preferible el acuerdo comunitario salvo que la ON y la PH no se vean afectados en cuyo caso cabría el 199.
4. Supongo que del razonamiento del punto 2 se exceptúa el final de obra pero (volviendo a lo ya dicho) supongo que es posible encontrar una solución imaginativa en una materia de tan libre interpretación, ¿no?

Las resoluciones de 17/1/2023 y 19/9/2023

Sobre la primera tenemos este artículo en ENSXXI: “Juicio crítico sobre la Resolución DGSJFP de 17 de enero de 2023: final de obra parcial y georreferenciación”. En esa resolución dice Javier Micó, el autor del artículo, que: “La DG (en realidad, quien sea que resuelve el expediente, pues como es sabido la DG rechaza cumplir en esta materia las normas de la Ley 39/2015 del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas y resultan desconocidos los criterios de reparto de recursos y el funcionario, habilitado o adscrito que los resuelve, imputando toda la responsabilidad a la Directora General, criterio que no compartimos) (3) despacha el problema en pocas líneas y exige la georreferenciación de la porción de suelo ocupada por la edificación incluso en este supuesto”. Se mantiene el oprobio.

La de Septiembre, resumida por los compañeros de Canarias, dice que puede declararse el fin de obra por antigüedad de elementos concretos de una división horizontal sin necesidad de tener que declarar el fin de obra de todo el edificio. Para ello se puede aportar certificado expedido por técnico competente que declare la finalización de dichos elementos privativos y de los correspondientes elementos comunes. ¿Y no vale el Catastro?

Ya ven, por cierto, que las materias de mi curso son la mar de interesantes. En Enero de 2025 comenzaremos la IV Edición.