El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Tras publicar la primera versión de este post, añadí algún matiz para dejar claro que la vivienda objeto de venta se encontraba “físicamente” (en realidad), sin terminar. De ahí que las hipótesis que se me han planteado por algunos para el caso de que “si en realidad estuviera finalizada” no las haya contemplado en mayor medida de lo que lo hago. La operación finalmente se firmó. Con IVA y en consecuencia +AJD. Ahora toca recurrir, dicen.
A modo de resumen, y antes de entrar en la caso, lo explicaré muy brevemente: Si se vende vivienda en construcción para acabarla el vendedor, 10 %. Si es para terminarla el comprador, 21% porque en el segundo caso no se vende una vivienda. De interés:
- Resolución Vinculante de DGT, V0893-16, 10-03-2016 – Iberley La entidad consultante transmitió mediante escritura pública una vivienda unifamiliar en construcción a una persona física. En la escritura pública se estipula que la vendedora (consultante) queda obligada a finalizar la construcción de la vivienda.
- El IVA en la transmisión de vivienda en construcción con obligación de finalizar las obras pendientes – Asesoria & Asesores Fiscales
Un extranjero no residente le compra una finca rústica con una vivienda a un Banco que la ha adquirido en procedimiento de ejecución
48 horas antes de la fecha prevista para la firma de la escritura de compraventa y a través de un escueto correo electrónico, el Banco (o sus servicios inmobiliarios) informa al adquirente (en realidad al intermediario del adquirente) de que al tratarse de una vivienda que se encuentra en construcción y no terminada, el impuesto que corresponde pagar es el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) al 21% más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) al 1,5%. La escritura de declaración de la obra en construcción fue otorgada hace unos años y actualmente estaría pendiente la finalización física de la obra y la declaración notarial de dicho final.
Hasta ese correo nada se había dicho al potencial comprador (ni a otros que pudieran haber surgido a través de la web donde el inmueble se ofertaba) sobre la situación de la vivienda, ni sobre el devengo del IVA y el AJD, en vez del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) que es el que correspondería satisfacer (sin tener en cuenta una hipotética renuncia a la exención del IVA o una inversión del sujeto pasivo) si la vivienda estuviera terminada y además el impuesto que el adquirente (o más bien el intermediario de la operación) creía que se iba a satisfacer por esta transmisión. Estamos hablando de pagar el 10% o de pagar el 22,5%. La diferencia en dinero en el caso concreto es de 8.500 euros más.
El intermediario, habitual en mi notaría, me hace la consulta tras la firma de otra operación que le ha traído a mi notaría. Él cree que no es como lo dice el Banco y señala que así se lo han dicho en la Oficina Liquidadora de Distrito Hipotecario, que será competente para liquidar esta compraventa, a la que previamente ha consultado. Además farfulla otros argumentos sin peso alguno. Me digo que “a saber que es lo que habrá preguntado en la Liquidadora y/o lo que realmente le habrán contestado”.
¿Es correcto lo que la inmobiliaria informa al comprador?
Es decir, ¿son IVA y AJD los impuestos que se devengan en este caso? y ¿es TPO el que se devengaría en el caso de que se tratara de una obra finalizada?
El apartado 22 del Artículo 20 de la Ley del IVA (37/92) establece que estarán exentas de este impuesto las siguientes operaciones:
22.º A) Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada.
A sensu contrario, no están exentas las entregas efectuadas después de la construcción o rehabilitación. Igualmente a sensu contrario, si primera entrega es la realizada por el promotor, no sería primera entrega la realizada por el no promotor (la inmobiliaria del Banco). En consecuencia al realizarse la venta antes del final de la obra, los impuestos devengados son IVA y AJD y no TPO. Si la obra ya estuviera terminada al no entenderse como entrega efectuada por el promotor, el impuesto devengado sería el de TPO. Hablamos de un gravamen del 22,5% versus otro del 10% por el simple hecho de haberse adjudicado judicialmente el Banco una vivienda que aún estaba en construcción.
Si la ejecución no hubiera existido y el promotor la hubiera vendido, los impuestos a pagar serían el IVA y el AJD, al convertirse el promotor en sujeto pasivo ocasional de IVA, tanto para el caso de venta en construcción, como en el de venta con la obra terminada. Otra cosa es que el promotor ejecutado hubiera utilizado la vivienda para sí durante un plazo mínimo de dos años desde la terminación en cuyo caso habría que pagar TPO. Si la obra estuviera terminada y se hubiera pagado IVA al adjudicarse el Banco el inmueble en la ejecución, ahora sí que procedería pagar TPO.
¿Cómo podríamos solucionar esto?
Si la obra estuviera terminada (e insisto en que en este supuesto no lo estaba) y de que el Banco estuviera conforme con alguna de ellas (podría no tener intención alguna de declarar el final de la obra), habría varias soluciones:
1.= Declaración de la obra por antigüedad en base a Catastro.
De inmediato me viene a la mente una solución: que el Banco declare el final de obra y venda con la obra finalizada. Mi siguiente pensamiento es el Catastro. Vamos a ver cómo está la construcción en el Catastro. Llamo a mi oficial y le digo que efectúe la búsqueda. Vuelve al poco y me dice que existe referencia catastral de la rústica, pero que dentro de ella no se encuentra la urbana. Malas noticias. Sin el Catastro queda cerrada la vía rápida de la declaración de obra terminada en base a la antigüedad catastral.
2.= Declaración de la obra por antigüedad en base a certificación técnica.
En este caso la declaración de la obra se efectuaría en base a certificación técnica descriptiva y de antigüedad, visada y con firma legitimada y con georreferenciación de los vértices de la edificación.
3.= Declaración de la obra en base a Proyecto y Licencia.
La última opción es declarar la obra terminada en base a Proyecto y Licencia. Para examinar la viabilidad esta opción, en este caso concreto, no dispongo de más documentación que la nota simple registral que me trae mi consultante. Aún así, haciendo muchas suposiciones, le explico lo que necesitaríamos:
LIBRO DEL EDIFICIO: La exigibilidad del Libro depende de la fecha de la terminación de las obras y de que a esa fecha hubiera entrado o no en vigor la legislación que le es aplicable (que no es igual en toda España). Si hubiera entrado en vigor, el Libro sería necesario.
DEPÓSITO DEL LIBRO DEL EDIFICIO: La situación es la misma que para el Libro del Edificio. Si procede el Libro, procederá el Depósito en el Registro de la Propiedad por aplicación del Artículo 202 de la Ley Hipotecaria que establece:
“Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro”.
Distinto (y previo) es el Depósito Notarial del Libro del Edificio que será exigible si a la fecha de la terminación de las obras hubiera entrado en vigor la legislación que le es aplicable (que, de nuevo, no es igual para toda España). Si hubiera entrado en vigor, el depósito notarial del Libro sería necesario.
Sin lugar a dudas nos encontramos aquí con una duplicación de una obligación que a mi modo de entender no debería producirse. O depositamos en la notaría o depositamos en el Registro, pero a este doble depósito del Libro del Edificio no le veo ningún sentido.
Recomiendo en esta materia dos posts de mi compañero José Carmelo Llopis Benlloch que pueden leerse aquí y aquí.
LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN: Sería necesario contar con ella, por aplicación del citado Artículo 202 de la Ley Hipotecaria y del Artículo 28.1 Texto Refundido de Ley del Suelo de 30 de Octubre de 2015 que establecen:
“Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso“.
“Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, (los Notarios) exigirán, además de………… los documentos que acrediten los siguientes extremos:
a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios.
b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna”.
CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: Si bien para la venta del inmueble existiría la alternativa de la renuncia al Certificado por parte del comprador, el Banco necesitaría la eficiencia energética para el final de obra si la licencia de obras fuese posterior al 30 de Abril de 2007. También podría ser necesaria la inscripción del Certificado en el Registro autonómico correspondiente.
SEGURO DECENAL: Las únicas formas de que este seguro contra daños estructurales de la edificación no fuese necesario son que se tratase de un supuesto de autopromoción de una vivienda para uso propio o que el final de obra fuese fechado, al menos, 10 años antes. El Banco no podría acogerse al concepto de autopromotor para uso propio al que sí se hubiera podido acoger, probablemente, quien inició la construcción y fue ejecutado. Tal vez en el Registro se pondría la nota de afección al seguro decenal si este no se aportara, limitando durante 10 años la disposición al adquirente del Banco, a salvo la renuncia al seguro por parte del adquirente del adquirente (si la finca se vuelve a vender posteriormente) y puede que sin necesidad de acreditación del uso propio por parte del adquirente del Banco (el comprador en la transmisión que hoy nos ocupa).
REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA DECLARADA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): Sin duda sería necesaria con independencia de la fecha de terminación de las obras. De nuevo el Artículo 202 de la Ley Hipotecaria señala que:
“La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica”.
Y CERTIFICACIÓN DEL FINAL DE OBRA VISADA y CON FIRMA (del técnico Director de la Obra y Autor del Proyecto) debidamente LEGITIMADA, descriptiva de la edificación terminada y con mención a la fecha de terminación. Este último documento podría sustituirse por el modelo oficial del Colegio profesional correspondiente, siempre que contuviera descripción de la obra o alusión a que la descripción fuera la de la escritura de declaración de obra en construcción. Puede que si hay licencia de primera ocupación no importe que el certificado final de obra no esté visado.
Demasiadas dificultades y muy poco tiempo para arreglar la situación de la vivienda
Así que le comento al intermediario que no lo veo viable en un plazo de horas o de un par de días.
La otra alternativa es la vía de la negociación, la vía del tira y afloja. A fin de cuentas hay 8.500 euros en juego y tres partes implicadas en que la operación salga adelante: el Banco que se quita el inmueble de encima, el comprador que adquiere el inmueble que había elegido y puede ahorrarse hasta 8.500 euros y el intermediario, que tiene en juego cobrar por su trabajo o no hacerlo; eso sí, informando al comprador de los inconvenientes que se le presentarán por la compra de esta vivienda en construcción en forma de gestiones y gastos (y puede que no pocos) a realizar tras la compra.
Esas gestiones consisten en terminar físicamente la obra y proceder a su declaración en escritura a través de alguno de los mecanismos expuestos.
El pobre comprador, si se decide a comprar en construcción, tendrá que pasar por una temporada de incertidumbre derivada de la situación de su nueva propiedad y hasta que todo pueda quedar solucionado.
La decisión final
Al día siguiente el intermediario vuelve a visitarme y me insiste en que la Liquidadora y él creen que no hay IVA, ni AJD. Le digo que yo tengo mi criterio pero que no soy yo el que les pondrá las pegas, que esa no es mi función; así que como se han convencido y han convencido al comprador, se organiza la firma de un poder (puesto que el comprador se marcha de España en breve) para que la compraventa pueda firmarse cuando el Banco acepte no cobrar el IVA. Como si dependiera del Banco….y como si fuera tan fácil convencer al Banco.
Hay que recurrir a profesionales cualificados
Lo que otra vez queda bastante claro es que no debemos dejar nuestros asuntos jurídicos, económicos, fiscales e inmobiliarios en manos de profesionales no cualificados o no suficientemente cualificados. Y podrían decirme: ¿y cómo sé yo que alguien lo es? Pues como se ha hecho toda la vida: PREGUNTANDO, pidiendo referencias.
Más penoso resulta que el propio Banco, o sus servicios inmobiliarios, estén ofertando una vivienda sin detallar la situación física y jurídica en que se encuentra, generando los inconvenientes jurídicos y fiscales a los que se refiere este post de hoy.
Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
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Buenas tardes.
Mi nombre es Pedro y mi caso es el siguiente, estoy interesado en la adquisición de una vivienda propiedad de Caixabank. Se trata de un edificio del año 2008 con cuatro alturas y un par de portales (16 viviendas en total). El edificio carece del certificado de final de obra y está registrado como edificio en construcción pero, desde que se finalizó la obra en el año 2008, más o menos la mitad de las viviendas se encuentran habitadas por sus propietarios por lo que debo suponer que tiene cédula de habitabilidad y han podido contratar los suministros necesarios para poder vivir en el edificio. No acabo de entender como a pesar del tiempo transcurrido, los vecinos que están viviendo en el edificio no han solucionado el problema.
Me he leído este y el post “Obra nueva en construcción” y la conclusión a la que llego es que tendré que pagar IVA al 21% en lugar de ITP al 10% y en algún momento será necesario acometer los trámites para certificar el final de obra, ¿estoy en lo cierto?
Muchas gracias y un saludo.
Buenas tardes Pedro:
Poco más puedo decirle, la verdad.
Yo intentaría resolver el tema del final de obra ya pero si el banco no ayuda … pues solo puede usted correr por su cuenta con el gasto (técnico que certifique antigüedad suficiente y, a ser posible, terminación de elementos comunes es lo usual en muchos casos aunque puede haber variantes).
En cuanto al impuesto depende del caso. Si la entidad adquirió el inmueble del promotor me inclino por el 21% pero en caso de que no fuera así sería el 10%.
Aquí sin papeles y más detalles no es posible ayudar más.
Espero le sea útil y que al menos vea esto:
https://www.justitonotario.es/pagos
Saludos, Justito El Notario.
El edificio está terminado en su totalidad, incluidas las zonas comunes, pero acabo de comprobar en el catastro que todavía figuran las viejas construcciones de los años 30 que había en esa parcela.
Muchas gracias por su atención.
Buenas noches,el tema me es interesante,dentro de poco voy a firmar una escritura de una casa comprada al banco,de un embargo,en la nota simple pone que no tiene final de obra,es la construcción del año 2006,creo que vivió el promotor al que le embargaron varias casas,y tenía suministros de agua y luz, mi duda es al ser la casa del promotor tendré que pagar IVA,y lo de final de obra como me afecta?L casa aparece con los metros y características en el registró catastrar Gracias
Buenos días Consuelo:
Pues precisamente de eso trata el artículo y cómo verá la cosa no es sencilla.¿El Banco que quiere hacer? Los Bancos no hacen tonterías ni corren riesgos en estas cosas. Si ellos dicen IVA, me temo que será IVA y si dicen TPO pues les será difícil convencerles de lo contrario.
De todas formas a mi preocuparía también como va a declararse el fin de obra en su caso pues las circunstancias en cada caso son diferentes y requieren un tratamiento específico.
Salud y suerte, Justito El Notario.
Buenas a todos,
Muy buen trabajo al elaboración del artículo. Mis felicitaciones.
Me surgen las siguientes dudas:
En el artículo mencionas varias veces que se trata de un terreno rústico.
La Ley 37/1992 del IVA, en su articulo 20, punto 20º dice:
Artículo 20. Exenciones en operaciones interiores.
Uno. Estarán exentas de este impuesto las siguientes operaciones:
20.º Las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de
edificables, incluidas las construcciones de cualquier naturaleza en ellos enclavadas, que
sean indispensables para el desarrollo de una explotación agraria, y los destinados
exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.
A estos efectos, se consideran edificables los terrenos calificados como solares por la
Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y demás normas urbanística, así
como los demás terrenos aptos para la edificación por haber sido ésta autorizada por la
correspondiente licencia administrativa.
Por lo tanto entiendo que estaría sujeto a ITP.
Saludos.
Buenas tardes Manuel:
Bueno, es un terreno rústico con una edificación destinada a vivienda.
Creo que no es el caso.
Saludos y gracias¡ Justito El Notario.
Hola, queremos comprar una casa del banco que consta como construida en el registro catastral pero que no tiene licencia de primera ocupación ni nada de nada. El caso es k falta hacerle el techo del salon. Tengo un millón de dudas sobre los gastos que tendríamos si la comprasemos, impuestos, gastos de licencias etc, que no se todo lo que implica comprar una casa en esta situación. No se si me podéis ayudar. También en el caso de que la compráramos, quisiera saber si puedo mandar hacer lo que falta por mi padre o si tiene obligatoriamente que ser un constructor. El banco indica que no se encargará de nada porque además parece que hay una pequeña diferencia entre la construcción y los planos, pero no sabemos cuál es. Le pongo aquí lo que pone el anuncio porque me parece que hay partes contradictorias, y pido disculpas de antemano por lo largo del texto. Muchisimas gracias por su ayuda
Características
Chalet independiente
Segunda mano
Antigüedad 2008
Calificación energética: E
Condiciones específicas
El Inmueble se transmite totalmente terminado, constando en el registro como en construcción. El Inmueble se transmitirá; (i) como cuerpo cierto y a tanto alzado; (ii) como un todo, inseparable; (iii) en el estado registral y catastral en el que se encuentre; (iv) en el estado físico, calidades, jurídico, urbanístico, administrativo, de licencias, de protección, de conservación y limpieza en el que se encuentre; (v) al corriente de Gastos e Impuestos que por Ley corresponda al Vendedor; y (vi) sin dotación de servicios y suministros El Adquirente asumirá; (i) la situación física y estado de conservación; (ii) la situación urbanística; (iii) las discrepancias entre la realidad física y la realidad registral y catastral o en la cabida del Inmueble; y (iv) la adecuación registral y catastral del Inmueble. La Propiedad no responderá de/l; (i) estado de conservación; (ii) los vicios vistos y aparentes; (iii) la regularización registral o catastral; (iv) las discrepancias de cabida, que pudieran existir; (v) responsabilidad alguna en la obtención de la licencia de habitabilidad para la habitabilidad del Inmueble, salvo que en la Comunidad Autónoma donde se ubique el Inmueble sea obligatoria su entrega; y (vi) cualesquiera costes, gastos, honorarios, aranceles o tributos que se deriven de lo anterior Sera de cuenta del Adquirente todos los costes asociados de; (i) los trámites y gestiones, que conlleven la regularización registral y catastral del Inmueble; y (ii) los documentos que sean necesarios para proceder, en su caso, a la inscripción del Inmueble en el Registro de la Propiedad como Inmueble terminado, como pueden ser, CFO, Licencia Ocupación/Habitabilidad, Acta Notarial, etc. El Régimen Fiscal al que queda sujeta la transmisión del Inmueble, será de aplicación el que corresponda según la Legislación Fiscal, cumplidos los requisitos que la misma establece para ello en este caso. El precio de venta de este Inmueble se ha determinado en base a las anteriores circunstancias, que han supuesto un menor valor del mismo, y que deberán ser expresamente aceptadas por el adquirente en la formalización de la transmisión del Inmueble
Buenos días Estefanía:
Lo primero que tengo que decirle es que aquí detrás solo hay una persona que soy yo: Justito El Notario. Nadie más atiende ni sostiene todo este tinglado que cuesta mucho esfuerzo y algo de dinero.
Lo segundo que no puedo resolver el problema particular de cada uno. Yo vivo de mi notaría y aquí intento dar un poco de ayuda y orientación sobre todo si lo que me preguntan puede servir para sacarlo en alguna de mis publicaciones e inspira y ayuda a otro de mis lectores. Dicho esto, le indico que todo lo relativo al anuncio no me lo he leído y que me ciño a su primer párrafo.
Para empezar habla usted del registro catastral. O me habla de la escritura, o del registro o del catastro, así que el registro catastral no existe. Si consta como construida supongo que me habla del registro. Puedo apostar también a que si está construida deberá estar de alta también en el catastro. Al igual que una vivienda puede estar construida fisicamente y no constar como tal en una escritura, ni en el registro ni estar de alta en el catastro, es posible que una vivienda que esté terminada de construir conste en escritura, registro y catastro como terminada (no es normal, ni lógico, ni usual, pero sí posible).
Más cosas:
.- Licencia de primera ocupación: Vaya al ayuntamiento correspondiente.
.- Gastos e impuestos: Si hay que declarar obra (que entiendo que pagará el vendedor), pues el impuesto, la notaría y el registro (más puede que a un arquitecto que podría hacer falta para ello). También habrá que pagar las obras, claro. Por la compraventa pues la plusvalía municipal (que paga el vendedor), el impuesto (que paga el comprador), la notaría (lo que se pacte o 75% vendedor y 25% comprador según ley) y el registro (el que compra). Por la hipoteca, según con quien la haga, pues el seguro de la casa y, generalmente, la tasación (el resto lo paga el Banco).
.- Padre termina obras: Si la obra hay que declararla, necesitará un profesional pues habrá que certificar el final de las obras. Si la obra estuviera terminada (aunque no lo esté) pues es cosa suya que se la haga su padre. ES como llamar a mi suegro a que me arregle una persiana o al persianero.
.- El Banco no se encarga de nada: Claro, no es su problema (salvo que la casa que venda sea suya en cuyo caso se le puede apretar pero dudo que consigan convencerle).
.- La diferencia: Pues si es pequeña podría no requerir nada y si es grande pues tendría que saber más (y este conducto no es para estas cosas). Tampoco es lo mismo que la diferencia esté en el solar que en la obra.
Es todo lo que puedo decirle. Creo que me he ganado una cerveza para el aperitivo. Si fuera así pinche en este enlace: https://www.justitonotario.es/pagos
Saludos, Justito El Notario.
Buenos dias,
Que bien me ha ido este caso comentado, aunque creo que lo leo tarde pues nosotros ya hemos firmado. En este caso y como bien dices realmente la vivienda no estaba terminada pero nuestro caso es que la vivienda esta terminada desde el 98 con certificado de final de obra pero nunca llevada al registro ( si al catastro) por lo que en éste consta aun como vivienda en contrucción. Así que en la compraventa sale esa descripción y el notario puso una anotación de que las partes (el vendedor también es particular) confirmaban que la vivienda estaba terminada. En un principio pagaremos TPO, pero después de varias lectura por la red no me queda claro y me ha entrado el miedo. Puedo tener problemas por el hecho de constar como en construcción en el registro todo y no ser cierto, incluso anotando esto en el contrato, y que al final me hagan pagar IVA? ( Que pueda tener inspecciones etc.) Es decir mi miedo viene en posteriores revisiones si es que se hacen. Gracias. Apunto que el notario dijo que luego arreglariamos esto de en construcción.
Buenas tardes Fátima:
Disculpas por la tardanza, pero estaba de vacaciones.
El asunto de fondo no es si consta o no consta el final de obra en el registro o si ha sido o no declarado el final de obra en la notaría, el asunto es si la obra está o no terminada (y en este caso parece que lo está) y si la transmisión a su favor es o no la primera que se efectúa tras el final de la obra. Si no es la primera, corresponde pagar TPO, pero si ha sido la primera corresponde pagar el IVA.
El supuesto de mi post es el de la venta en construcción que paga IVA, según mis conclusiones, pero si la obra está finalizada lo que corresponde es IVA para la primera transmisión y TPO para las siguientes, excepto que quien le venda no haya sido el promotor.
Le reproduzco la parte donde lo explico:
“El apartado 22 del Artículo 20 de la Ley del IVA (37/92) establece que estarán exentas de este impuesto las siguientes operaciones:
22.º A) Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada.
A sensu contrario, no están exentas las entregas efectuadas después de la construcción o rehabilitación. Igualmente a sensu contrario, si primera entrega es la realizada por el promotor, no sería primera entrega la realizada por el no promotor (la inmobiliaria del Banco). En consecuencia al realizarse la venta antes del final de la obra, los impuestos devengados son IVA y AJD y no TPO. Si la obra ya estuviera terminada al no entenderse como entrega efectuada por el promotor, el impuesto devengado sería el de TPO. Hablamos de un gravamen del 22,5% versus otro del 10% por el simple hecho de haberse adjudicado judicialmente el Banco una vivienda que aún estaba en construcción.
Si la ejecución no hubiera existido y el promotor la hubiera vendido, los impuestos a pagar serían el IVA y el AJD, al convertirse el promotor en sujeto pasivo ocasional de IVA, tanto para el caso de venta en construcción, como en el de venta con la obra terminada. Otra cosa es que el promotor ejecutado hubiera utilizado la vivienda para sí durante un plazo mínimo de dos años desde la terminación en cuyo caso habría que pagar TPO. Si la obra estuviera terminada y se hubiera pagado IVA al adjudicarse el Banco el inmueble en la ejecución, ahora sí que procedería pagar TPO”.
Saludos y gracias, Justito El Notario.
Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí
Buenas tardes;
Voy a comprar a solvia un solar de 400 metros con una casa individual en construcción (estructura y tabiquería)
Solvia me dice que la operación esta sujeta al 21% de IVA. Es correcta esta información… pues yo soy un particular que compro la casa en construcción (no solo un solar) para destinarla a vivienda habitual. Y claro
no es lo mismo pagar el 10% de IVA que el 21%.
alguién puede aconsejarme.
gracias,
Estimado José Luis:
El debate, desde mi punto de vista, no es pagar IVA al 21% o IVA al 10%. Es pagar IVA al 21% (más Actos Jurídicos Documentados al 1,5%) o Transmisiones Patrimoniales al 10% (ojo que los tipos en AJD o TPO varían según CCAA) y la conclusión de mi post (mi opinión) es que lo que corresponde es ese 21+1,5%. Creo que su situación es exactamente la misma que la del post, aunque podría presentar algún detalle especial que yo apunto y que no sé si se da en su caso. Lamento no poder decirle más. Saludos, Justito El Notario.
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Enormemente agradecido por la información de su post sobre la compra de un inmueble que figura inscrito ” en construcción”. Estoy en un caso similar. Un producto bancario adquirido por la entidad en los juzgados. No se me informa hasta hace poco de la circunstancia registral de “en construcción”. Al margen de otras irregularidades como la discrepancia entre los metros cuadrados publicitados y los reales escriturados. Debía firmar el próximo miércoles 13 de septiembre. Me asegura el api intermediario que se tributará por trasmisiones patrimoniales y no por IVA. No firmo hasta que no se arregle ese supuesto. Estaba a punto de hacerlo.
Mil gracias.
Hola José Manuel:
No sabe cuanto me alegra. Le informaré de que no he vuelto a tener noticias de ese asunto, así que no sé si terminó “felizmente”. Sé que habrá opiniones discrepantes, pero mi opinión es la expuesta.
El intermediario casi no ha vuelto por mi notaría (tal vez podría quitar el casi). Supongo que ya no seré santo de su devoción.
Lo de metros, para su “resignación” también es habitual en este tipo de operaciones. Confusiones entre construidos y utiles, catastros, desinformación, etc… etc ….
Saludos y gracias por la participación y el comentario. Justito El Notario.
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El certificado de eficiencia energética es preciso para las solicitudes de licencia posteriores a la entrada en vigor del Decreto 46/2007, si hablamos de obras nuevas para c-v es otra cosa.
El tema fiscal es más sencillo y no depende tanto de hacer el final de obra cuanto de que realmente la obra esté terminada.
Si hay Licencia de ocupación se puede liquidar como terminado por IVA o itp según sea primera transmisión o no, tras la finalización.
Estimado Antonio: Gracias por la participación y el comentario. Efectivamente hay un error en la fecha que indicas, que corregiré, aunque no entiendo lo de que “si hablamos de obras nuevas para c-v es otra cosa”.
En cuanto al tema fiscal, creo que debo dejar más claro que la obra no estaba terminada y distinguir más claramente entre la terminación y el final de obra notarial.
Por último, no hay licencia de ocupación aunque comparto tu criterio que tal merezca un matiz.
Gracias otra vez. Saludos, Justito El Notario.
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