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Antes de empezar: Recientemente se ha publicado un trabajo sobre el asunto en este número del BIN: BIN Andalucía nº 58 – Abril 2024: BIN 58

En los últimos días he tenido varios casos de hipotecas que se cancelaban habiéndose expedido la certificación de dominio y cargas (artículo 131 Ley Hipotecaria y 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) siendo necesario, por tanto, el correspondiente mandamiento judicial para que la cancelación pueda inscribirse en el registro de la propiedad tras el otorgamiento de la correspondiente escritura en la que el acreedor otorga carta de pago y cancela la hipoteca.

También he tenido un par de casos de anotaciones preventivas de embargo en las que igualmente constaba en la nota simple de información continuada haberse expedido la certificación de derechos y cargas del artículo 1.489 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 143 del Reglamento Hipotecario.

Así que sin ánimo de hacer un estudio en profundidad de la materia (bueno, mas bien con el ánimo de que al compartir mis fórmulas pueda pulirlas si no son del todo correctas) y puesto que ya tenía varias varias cosas publicadas en el blog he decidido reunirlas en esta entrada junto con las fórmulas que he utilizado en estos supuestos recientes.

Vamos a ello.

 

Funcionamiento básico

En el caso de una anotación preventiva de embargo, si hay certificación de cargas de derechos y cargas expedida es porque alguien la solicitó, no porque al juez le corresponda hacerla como ocurre en una hipoteca. Al parecer se fijó hace tres años una nueva doctrina que supone que la solicitud de certificación de cargas implicitamente implica la prórroga de la anotación preventiva de embargo. La RDGRN de 26 de junio de 2001 determina que ésta nota tiene carácter accesorio con respecto a la anotación, carece de autonomía propia y ha de entenderse cancelada al mismo tiempo que aquella (no requiere trámite adicional alguno). Es decir, que solicitada la cancelación de la anotación desaparecerá la nota marginal relativa a la certificación.

 

Un estimado y estimable compañero me indica vía comentario al día siguiente de la publicación:

• Como bien dices, ya puede considerarse consolidada la doctrina de la Dirección, a raíz de jurisprudencia del TS, en el sentido de que la expedición de la certificación de cargas y dominio implica una prórroga de la anotación de embargo, de modo que el plazo de caducidad de cuatro años (ex art.86 LH) comenzaría a contar desde la nota marginal y no desde la fecha de la anotación.
• En sede de caducidad de la anotación de embargo, es preciso tener en cuenta la suspensión del cómputo de plazos administrativos por la normativa emanada durante el confinamiento.A tales efectos es profundamente esclarecedor el reciente artículo del Registrador Antonio Oliva Izquierdo, publicado, en Notarios y Registradores, dentro del informe registral de marzo de 2024.
• Finalmente, hacer constar la diferencia de fundamento de la nota marginal de expedición de dominio y cargas caso de anotación de embargo o de hipoteca. Caso de embargo, la anotación por si sola ya publica que la ejecución está en marcha, de modo que la certificación (que puede ser solicitada de oficio por el Letrado de la Administración de Justicia o por la parte ejecutante, art.656 LEC) es un trámite del procedimiento que no publica nada frente a terceros. Por contra, en la hipoteca, la nota marginal proclama, frente a todos, que ha finalizado la fase de seguridad y se ha iniciado la de ejecución.

Fantástico. Ya sabía yo que redondearía el asunto con los habituales compañeros que tienen un rato para echarme una mano.

 

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiesta su propietaria, que, sin perjuicio de las afecciones fiscales vigentes que figuran en la nota registral adjunta, la finca descrita se encuentra gravada con una hipoteca en favor de xxxx (un fondo de inversión extranjero era el actual acreedor hipotecario) constituida en garantía de un préstamo de xxx y cancelada mediante escritura autorizada hoy por mi con el número anterior de protocolo, una anotación preventiva de embargo, a favor de la Comunidad de Propietarios, xxxx, según anotación letra A, de fecha xxx, en la que la totalidad de ésta finca, contra “xxx, S.L.”, por un importe total de xxxx de principal, intereses ordinarios y moratorios vencidos, con xxx para gastos, intereses y costas de la ejecución. Según resolución de fecha xxx, Juzgado de Primera Instancia número xxx de los de xxx, ejecución de títulos judiciales xxx y prorrogada por la anotación letra B de fecha xxx, en los términos que en dicha nota constan.

 

O T O R G A N:

PRIMERO.-COMPRAVENTA.

A).- La mercantil “xxx, S.L”, vende y transmite, como cuerpo cierto, el pleno dominio de la finca descrita en la parte expositiva de la presente escritura, a Doña xxx, quien la compra y adquiere,con carácter privativo, con cuanto a la misma le sea anexo e inherente, en el enunciado estado de cargas y arriendos.

La parte vendedora se compromete a realizar a su costa en el plazo más breve posible, los trámites oportunos para la cancelación de la anotación de embargo mencionada en el apartado de cargas y para el abono de las cantidades pendientes por  impuestos, gastos de comunidad o cualquier otro gasto que le fuera imputable.

 

Desde esas fórmulas de 2020, pasamos a las de este año.

 

Compraventa de finca gravada con anotación preventiva de embargo

.- Y con una anotación de embargo administrativo, a favor de la “*” según anotación letra A, de fecha *, en cuanto a la totalidad, por un importe de * de principal, * de intereses y costas y * de otros gastos, según resolución de fecha *, a resultas del expediente administrativo número *.   

Expedida CERTIFICACIÓN DE CARGAS que previene el art. 143 del Reglamento Hipotecario, en ejecución del procedimiento a que se refiere la ANOTACIÓN letra A, en los términos que en la nota de información registral continuada que se indica más adelante y queda unida a la presente.

Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias en cuanto a la cancelación de dicha anotación preventiva a pesar de lo que luego se dirá en el apartado dispositivo relativo a la venta. La parte vendedora se compromete a llevar a cabo las actuaciones que sean necesarias a tal fin, en el plazo más breve posible haciéndose cargo de cuantos gastos se deriven de ello.

Lo que se dice mas adelante es esto:

Incorporo a la presente, fotocopias, por mí, el Notario, deducidas, con valor de testimonio, del citado cheque bancario, así como del justificante de una transferencia efectuada a favor de *, por el importe de *, destinada al pago de la deuda que dio lugar a la anotación preventiva de embargo citada en el apartado de cargas y arriendos.

Por cierto, ha caído en mis manos gracias a los compañeros del Colegio Notarial de las Islas Canarias esta RDGSJyFP 5-2-2024: “El registrador, al solo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jurídica registral. Se trataba de un mandamiento de cancelación de una anotación preventiva de embargo”.

 

Cancelación de hipoteca habiéndose expedido la certificación de dominio y cargas (y existiendo una anotación preventiva de embargo con certificación de cargas también expedida)

La verdad es que esta cancelación fue peculiar por diversas razones. Una de ellas es que los deudores comparecían cuando no es usual que lo hagan.

INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que, por imposibilidad ténica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de la finca descrita.

La descripción de la finca, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de la nota simple del Registro de la Propiedad, obtenida por telefax el día *, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente debidamente testimoniada.

En dicha nota consta:

“La posible constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral, salvo en los casos en que la finca esté coordinada gráficamente con catastro, y que la finca objeto de la presente escritura, no se encuentra coordinada gráficamente con el Catastro a la fecha de expedición de la misma conforme a los Artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 3.1 de la Ley del Catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de Junio.

EXPEDIDA hoy la CERTIFICACION que contempla el art. 688 de la L.E.C. para el procedimiento judicial número *, seguido en el Juzgado de Primera Instancia Número * de *, en virtud de Mandamiento expedido por Doña *, Secretaria Judicial, de fecha * en ejecución de la inscripción *^a de hipoteca, el cual se presentó en esta oficina el día de ayer, Asiento *, Diario *. No/Practicadas comunicaciones a titulares posteriores. *, a *”.

Yo, el Notario, hago al respecto las advertencias relativas al Artículo 131 de la Ley Hipotecaria en cuanto a que no se podrá inscribir la escritura de carta de pago de la hipoteca mientras no se haya cancelado previamente la citada nota marginal, mediante mandamiento judicial al efecto.

EMBARGO ADMINISTRATIVO a favor de *, en cuanto a la totalidad, que pertenece a * por * de principal, * de intereses y costas; * de otros gastos, * de recargo de apremio, ordenado en Resolución dictada con fecha *, a resultas del expediente administrativo número *. CERTIFICACIÓN: Se ha expedido Certificación de cargas que previene el art. 143 del Reglamento Hipotecario, en ejecución del procedimiento a que se refiere la ANOTACIÓN letra E”.

Yo, el Notario, conforme al Artículo 249 del Reglamento Notarial procederé a la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, consintiendo los otorgantes la inscripción parcial de la misma, si de la calificación registral resultare algún defecto que impida la inscripción de parte de ella.

Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura.

TERCERO.- Que actualmente se sigue procedimiento de ejecución hipotecaria con número de Auto * ante el Juzgado de Primera Instancia Número * de *, en reclamación de las cantidades, que fue iniciado a instancias de “*”.

CUARTO.- Que a día de hoy no se halla pendiente de satisfacer cantidad alguna por razón de capital, intereses y otros gastos.

QUINTO.- Esto expuesto, según intervienen.

O T O R G A N:

PRIMERO.- Se hace constar que el préstamo hipotecario que se cancela en este acto ha sido pagado, junto con sus intereses, mediante las cuotas mensuales pactadas en las escrituras de hipoteca antes reseñadas, salvo la cantidad de * que recibe la parte acreedora el día de hoy, antes de este acto, mediante transferencia bancaria correspondiendo a la cuenta de cargo el código *, de la propia entidad “*, S.A.”, fotocopia del citado justificante a modo de testimonio dejo incorporada a esta matriz, por lo que “*, S.A.” otorga la más firme y eficaz CARTA DE PAGO.

La transferencia se ha realizado por importe de *, correspondiendo el resto de su importe a parte del pago del precio de la compraventa que se instrumentará en el número siguiente de protocolo.

SEGUNDO.- En consecuencia, la entidad “*, S.A.”  CANCELA LA HIPOTECA antes mencionada sobre la finca anteriormente descrita, la cual queda liberada de toda responsabilidad por razón del préstamo hipotecario, siendo los gastos y, en su caso, impuestos que produzca esta escritura, hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad, de cuenta y cargo de la parte deudora.

Se incorpora a la presente certificado de cancelación emitido por la entidad acreedora.

TERCERO.- RENUNCIA DE ACCIONES: Ambas partes renuncian expresamente al ejercicio de toda clase de acciones que pudieran corresponderle frente a la otra, y, en su caso, frente a sus cedentes, y desistirán, de los procedimientos judiciales que hayan iniciado, obligándose a no ejecutar sentencia alguna que pudiera recaer en los procedimientos en marcha.

Las partes expresamente convienen y acuerdan que las costas judiciales sean soportadas por cada una de ellas las correspondientes a sus respectivos profesionales designados, por ella o sus cedentes, aun cuando se produjera o haya producido con anterioridad a esta fecha.

Del mismo modo, la parte deudora no reclamará cantidad alguna en concepto de costas judiciales de los anteriores procedimientos.

CUARTO.- OBLIGACIÓN DE LA PARTE ACREEDORA. La parte ACREEDORA se obliga a solicitar dentro de un plazo máximo de treinta días hábiles a contar desde la fecha de firma de la presente escritura, al Juzgado competente el mandamiento de cancelación del certificado de dominio y cargas, lo que deberá acreditar de manera fehaciente a los interesados en el mismo plazo de treinta días hábiles desde la fecha de firma de la presente escritura.

SOLICITUD REGISTRAL: Conforme a la Resolución de 24 de Noviembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (suspensión de la inscripción de una cancelación de hipoteca, por faltar la previa inscripción de la indicada hipoteca a favor de la entidad que otorga la cancelación) se solicita de acuerdo con las exigencias del tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que la sucesión en la titularidad de la hipoteca se haga constar en el Registro y sea minutada, por el mecanismo del tracto abreviado, al encontrarse suficientemente justificada la previa adquisición del derecho de hipoteca por la entidad otorgante de la escritura de cancelación para su constancia en el Registro.

SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, los comparecientes me requieren para que la efectúe, considerando como presentante por designación de los comparecientes a la mercantil *, S.A.”, con N.I.F. *, y domicilio a efectos de notificaciones en *.

Así lo dicen y otorgan.

 

En la compraventa posterior se hizo constar lo siguiente

.- Una HIPOTECA a favor de la entidad “BANK, S.A.”, en garantía de un préstamo de * de principal, constituida en virtud de escritura autorizada por el citado fedatario, el día *, con el número * de protocolo, que causó la inscripción *ª.

EXPEDIDA la CERTIFICACION que contempla el art. 688 de la L.E.C. para el procedimiento judicial número *, seguido en el Juzgado de Primera Instancia Número * de *, en virtud de Mandamiento expedido por Doña *, Secretaria Judicial, de fecha * en ejecución de la inscripción *^a de hipoteca, en los términos que en dicha nota constan y que se transcriben más adelante.

Dicha hipoteca ha sido cancelada en virtud de escritura otorgada bajo mi fe, en el día de hoy, con el número inmediatamente anterior de protocolo, haciéndose contar en dicha escritura: “CUARTO.-OBLIGACIÓN DE LA PARTE ACREEDORA. La parte ACREEDORA se obliga a solicitar dentro de un plazo máximo de treinta días hábiles a contar desde la fecha de firma de la presente escritura, al Juzgado competente el mandamiento de cancelación del certificado de dominio y cargas, lo que deberá acreditar de manera fehaciente a los interesados en el mismo plazo de treinta días hábiles desde la fecha de firma de la presente escritura”.

.- Y con una anotación de embargo administrativo, a favor de *, en cuanto a la totalidad, que pertenece a * por * de principal, * de intereses y costas; * de otros gastos, * de recargo de apremio, ordenado en Resolución dictada con fecha *, a resultas del expediente administrativo número *.

Expedida CERTIFICACIÓN DE CARGAS que previene el art. 143 del Reglamento Hipotecario, en ejecución del procedimiento a que se refiere la ANOTACIÓN “letra E”, en los términos que en la nota de información registral continuada que se indica más adelante y queda unida a la presente.

La deuda que dio lugar a dicho embargo ha sido abonada lo que se acredita mediante “Mandamiento de cancelación de embargo de bienes inmuebles por extinción de la deuda por pago”, providenciado por Don *, el *, Jefe de Recaudación Órgano del Organismo de Gestión Tributaria de * con fecha *, Expediente de recaudación número *, de cuya providencia yo, el Notario, deduzco fotocopia a modo de testimonio que dejo unido a la presente, y que, según manifiestan, será presentado y tramitado ante el Juzgado competente y en el Registro de la Propiedad correspondiente por la gestoría “*, S.A.”, cuyos datos figuran al final de esta escritura.

Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias en cuanto a la cancelación de dicha anotación preventiva. La parte vendedora se compromete a llevar a cabo las actuaciones que sean necesarias a tal fin, en el plazo más breve posible haciéndose cargo de cuantos gastos se deriven de ello.

 

Espero las matizaciones de la doctrina hipotecaria.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario