Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

Hemos tratado recientemente esta cuestión en la III Edición del Curso FEAPEN sobre modificaciones físicas y expedientes hipotecarios y catastrales.

Lo que decíamos es que es posible la agrupación de fincas no colindantes. Dice el artículo 45 del Reglamento Hipotecario:

“Si las fincas agrupadas no fueren colindantes, se describirán individualmente las parcelas que las constituyan y, con la mayor precisión posible, las características de la agrupación o causas que den lugar a ella”.

 

La Resolución de la DGRN de 14 de mayo de 2013 (y hay unas cuantas en este sentido) nos indica las características de las fincas no colindantes que debemos tener en cuenta para no tener problemas de inscripción:

En este caso concurren las siguientes circunstancias: el otorgante manifiesta que las fincas forman parte de una explotación agrícola que constituye unidad orgánica e incorpora como elementos objetivos acreditativos de tal circunstancia las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de las fincas agrupadas, de donde se aprecia su ubicación, cercanía, comunicación entre las mismas a través de una vía rural en condiciones hábiles. Manifesta igualmente que ambas fincas se destinan a una explotación rústica semejante -olivos y almendros- por lo que concluye que existe una unidad funcional de explotación.

…

Así pues, sentado que no es el único, ni el elemento necesario para la acreditación objetiva de esa unidad orgánica de explotación, debemos determinar, si de los elementos aportados en la escritura resulta de forma clara la relación o conexión de dependencia de alguna de las porciones con la finca o fincas que se consideren principales, por acreditarse objetivamente que están en una situación de dependencia o servicio con la misma de carácter permanente por razón de la propiedad, esto es, que a través de ellos, se pueda realizar la apreciación de la existencia de una unidad orgánica y funcional de explotación.

…

Por lo tanto, es evidente que, además siendo de la misma propiedad ambos fundos, en consecuencia está acreditado objetivamente que es útil, factible y recomendable la unidad orgánica de explotación agrícola de ambas fincas por lo que pueden formar una unidad funcional de explotación.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación.

 

En el caso de las fincas discontinuas en cuyo caso, no hay expediente en la SEC porque no es posible su agrupación catastral. Si son varias y no están continuas y otras no, el IVG+ se referirá a las continuas. El uso de la SEC es mas bien obligatorio y el de los IVG+ también. No es optativo agrupar catastralmente. Es obligatorio y solo se exceptúan las fincas discontinuas (por pura imposibilidad). Es decir, no se trata de que el agrupante decida si quiere conservar las parcelas catastrales que tenía, ha de agruparlas catastralmente como lo está haciendo en la escritura y luego en el registro.

 

Un caso real de agrupación de fincas separadas por camino público

Un cliente habitual nos encarga una agrupación de dos fincas separadas por un camino público.

Se trata de dos fincas registrales colindantes. Una (a la que la llamaremos la de abajo) constituye una parcela catastral y la otra (a la que llamaremos la de en medio) es parte de otra parcela catastral. En el Catastro, estas dos parcelas catastrales están separadas por un camino, pero en realidad ese camino se encuentra mas al norte y separa la finca registral que es parte de una catastral (la de en medio que se quiere agrupar a la de abajo) de otra finca registral (a la que llamaremos la de arriba) que es del mismo propietario que las otras dos y que también es parte de la misma catastral (de la misma que la finca de en medio). Dicho de otro modo: las fincas registrales a agrupar (la de abajo y la de en medio) sí que son colindantes porque el camino en realidad parte en dos las fincas registrales que constituyen una sola catastral (la de en medio y la de arriba).

¿Qué solución le damos a este caso? Pues dado que el camino municipal no está situado donde debe, la mejor solución sería agrupar e iniciar el 18.2 para dejar el camino donde tiene que estar. ¿Y habría que llevar a cabo la actualización descriptiva de la finca de arriba? No necesariamente. En el 18.2 el propietario de las tres fincas (que serán dos tras la agrupación) haría constar que la de arriba (afectada por el procedimiento) es también de su propiedad y que, como tal propietario, consiente el expediente con lo que se beneficiaría de la subsanación de la discrepancia sin necesidad de actualizar esta finca cosa que podría hacer en base a la nueva situación catastral cuando considere oportuno. ¿Y no deberíamos situar primero el camino en su sitio y después realizar la agrupación? Yo diría que sí. Siempre primero subsanar y luego agrupar, segregar o lo que sea.

Finalmente resultó que la zona por donde dice el interesado que pasa el camino está sembrada (ya lo advertimos nosotros en la ortofoto que siempre hay que consultar) y que esto se podría solucionar con algún tipo de acuerdo de cesión para que el camino pasara por otro sitio.

 

El modelo y algunas acotaciones

NÚMERO

En *, mi residencia, a *.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *.

C O M P A R E C E N:

DON *, mayor de edad, de vecindad civil *, estado civil y régimen matrimonial, profesión, vecino de *, con domicilio en *; provisto del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal, según me acredita, *.

DON *, mayor de edad, de vecindad civil *, estado civil y régimen matrimonial, profesión, vecino de *, con domicilio en *; provisto del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal, según me acredita, *.

Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y, al efecto.

E X P O N E N:

PRIMERO. Que son dueños por mitades indivisas, con carácter privativo, y por los títulos que luego se dirán, del pleno dominio de las siguientes fincas:

1.= RÚSTICA: En término de *, en el *, un trozo de *.

Superficie: Una hectárea, sesenta áreas y veinticinco centiáreas (16.025 m²).

Linderos: Norte, resto de la que segregó, que es la parcela * de * y parcela * de *; Sur, parcela * de *, resto de la que segrega, que es la parcela * de * y parcela * de *, que es vía de comunicación de dominio público (CARRETERA *); Este, parcela * de * y resto de la que segrega, que es la parcela * de *; Oeste, parcela * de * y parcela * de *, que es vía de comunicación de dominio público (CARRETERA *).

INSCRIPCIÓN: Pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad de *, citándose para su búsqueda las fincas registrales números * (Código Registral Único *) y * de la sección *ª (Código Registral Único *) de las que procede por agrupación y segregación no inscritas.

DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *.

VALORACIÓN: *.

TÍTULO: El de compra a Doña *, en virtud de escritura otorgada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, la cual se encuentra presentada en el Registro de la Propiedad correspondiente, pendiente de inscripción, por lo que yo, el Notario, realizo al respecto las oportunas advertencias.

 

NOTA 1: Vean que el título aun no se ha inscrito, que procede de segregación y agrupación y que ya tenemos Catastro. Las cositas buenas que genera el uso de la SEC.

 

2.= RÚSTICA: En término municipal de *, en el *, un trozo *.

Superficie: Treinta y nueve áreas y noventa y nueve centiáreas (3.999 m²), según título y registro, cuarenta y cinco áreas y cuarenta y cuatro centiáreas, (4.544 m²), según Catastro.

Linderos: Según título y registro: Norte, *; Sur, finca de *; Este, *; y Oeste, *.

En la actualidad linda, según Catastro: Norte, parcela * de *; Sur, parcela * de * y parcela * de *; Este, parcela * de *; y Oeste, parcela * de *.

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, finca registral número * (Código Registral Único *).

VALORACIÓN: *.

DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *.

TÍTULO: El de compra a Doña * y Don * y Don *, en virtud de escritura autorizada por Don *, Notario de *, el día * de 2023, con el número * de protocolo.

 

NOTA 2: Vean que el título es muy reciente y que no se aprovechó para arreglar la cabida cuando esta escritura y la previa de segregación y agrupación ya estaban previstas. Las cositas malas que genera empecinarse en no actualizar desperdiciando oportunidades.

 

CIRCUNSTANCIAS COMUNES:

DATOS CATASTRALES: Los que se acreditan con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, que incorporo a esta matriz, solicitadas por los otorgantes a efectos de la presente, y obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que las fincas descritas se encuentran libres de cargas y gravámenes, de arriendos y aparceros, y al corriente en el pago de impuestos.

INFORMACIÓN REGISTRAL: No es de aplicación en este caso el deber de obtención de información registral previa. La descripción de los inmuebles, su titularidad y la situación de cargas antes expresadas resultan de las manifestaciones realizadas y de los títulos reseñados. Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación de esta escritura en el Registro de la Propiedad.

SEGUNDO. Esto expuesto.

O T O R G A:

PRIMERO.- AGRUPACIÓN: DON * y DON * manifiestan que, por formar las fincas antes descritas en el expositivo I de esta escritura, una unidad funcional orgánica de explotación agraria de tierra *, las AGRUPAN en una sola finca DISCONTINUA, cuya inscripción se solicita del Registro de la Propiedad competente con la siguiente descripción total y actualizada:

 

NOTA 3: Se podrían citar algunas de esas resoluciones que admiten este tipo de agrupación.

 

= RÚSTICA: En término de *, *, un trozo de *, que constituye una UNIDAD FUNCIONAL ORGÁNICA DE EXPLOTACIÓN, formada por dos parcelas de terreno, con una superficie total de dos hectáreas, cinco áreas y sesenta y nueve centiáreas (20.569 m²).

Está constituida por:

= PARCELA a): RÚSTICA: En término de *, en *, un trozo de *.

Superficie: Una hectárea, sesenta áreas y veinticinco centiáreas (16.025 m²).

Linderos: Los mismos.

DATOS CATASTRALES: Los mismos.

= Y PARCELA b): RÚSTICA: En término municipal de *, en *, un trozo de *.

Superficie: Treinta y nueve áreas y noventa y nueve centiáreas (3.999 m²), según título y registro, cuarenta y cinco áreas y cuarenta y cuatro centiáreas, (4.544 m²), según Catastro.

Linderos: Según título y registro: Los mismos.

En la actualidad linda, según Catastro: Los mismos.

DATOS CATASTRALES: Los mismos.

 

NOTA 4: Me refiero a los mismos que tenían las parcelas discontinuas que se agrupan.

 

VALORACIÓN A EFECTOS FISCALES Y ARANCELARIOS DE LA FINCA AGRUPADA: *.

Rectificación de Catastro y coordinación de Catastro y Registro: Según las manifestaciones realizadas ante mí, son correctas las superficies que refleja el Catastro, en consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria.

Aseguran, bajo su responsabilidad, que la diferencia entre la descripción registral y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.

 

NOTA 5: Tuvimos nuestras dudas sobre el lugar donde ubicar la petición y sobre qué petición concreta formular. Esperemos acertar.

 

La Representación Gráfica de la finca resultante de la agrupación es la que consta en las certificaciones catastrales, descriptivas y gráficas incorporadas a la presente, así como, en el certificado y planos de situación de las parcelas que se agrupan en la presente escritura, expedidos con fecha *, por Doña *, Arquitecta colegiada con el número * en el Colegio Oficial de * (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014  relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado).

 

NOTA 6: La documentación técnica es prescindible pero se aporta.

 

SEGUNDO.- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS:

DON * y DON *, me exhiben el justificante de inscripción en el REGISTRO DE EXPLOTACIONES, de la explotación agrícola declarada por medio de la presente escritura, con Código de Explotación *, debidamente inscrita con fecha * (número de registro *), la consulta de dicho expediente al Registro de Explotaciones, así como, la declaración responsable relativa a las parcelas objeto de agrupación, expedida por Don *, Ingeniero Agrónomo número * del Colegio Oficial de Ingenieros Agrónomos de *, y firmada por el citado Ingeniero y los comparecientes el día *.

Yo el Notario, deduzco fotocopias a modo de testimonio de los citados documentos, que dejo unidas a la presente matriz.

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

Presentación telemática. Renuncian a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.

Así lo dicen y otorgan.

Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las derivadas de la Ley 8/1989, de 13 de Abril de Tasas y Precios Públicos, y, a efectos fiscales, del plazo en el que el interesado deberá presentar a liquidación la presente escritura, así como de las afecciones al pago del impuesto y de las responsabilidades tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador.

Los comparecientes quedan informados de lo siguiente: Sus datos personales serán objeto de tratamiento en esta Notaría, los cuales son necesarios para el cumplimiento de las obligaciones legales del ejercicio de la función pública notarial, conforme a lo previsto en la normativa prevista en la legislación notarial, de prevención del blanqueo de capitales, tributaria y en la aplicable al acto o negocio jurídico documentado. Por tanto, la comunicación de los datos personales es un requisito legal, encontrándose los otorgantes obligados a facilitar los datos personales, y estando informados de que la consecuencia de no facilitar tales datos es que no sería posible autorizar o intervenir el presente documento público. Sus datos se conservarán con carácter confidencial. La finalidad del tratamiento de los datos es realizar la formalización del presente documento, su facturación y seguimiento posterior y las funciones propias de la actividad notarial de obligado cumplimiento, de las que pueden derivarse la existencia de decisiones automatizadas, autorizadas por la Ley, adoptadas por las Administraciones Públicas y entidades cesionarias autorizadas por Ley, incluida la elaboración de perfiles, cuya lógica aplicada es la prevención e investigación por las autoridades competentes del blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo. Se realizarán las cesiones de dichos datos que sean de obligado cumplimiento a las Administraciones Públicas, a las entidades y sujetos que estipule la Ley y, en su caso, al Notario que suceda al actual en la plaza. Los datos proporcionados se conservarán durante los años necesarios para cumplir con las obligaciones legales del Notario o de sus sucesores en la plaza. Puede ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento por correo postal dirigido a *. Asimismo tiene/n el derecho a presentar una reclamación ante una autoridad de control. Los datos serán tratados y protegidos según la Legislación Notarial, la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales, y el Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo y del Consejo de 27 de abril de 2016 relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos y por el que se deroga la Directiva 95/46/CE.

Yo, el Notario, advierto de que conforme al artículo 30 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre en su redacción dada por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal “en las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa” y de que “cuando la base imponible se determine en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido”, según el cual “salvo que resulte de aplicación alguna de las reglas contenidas en los apartados siguientes de este artículo o en los artículos siguientes, se considerará valor de los bienes y derechos su valor de mercado. No obstante, si el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o ambos son superiores al valor de mercado, la mayor de esas magnitudes se tomará como base imponible. Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas. En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado”.

El/los compareciente/s presta/n su consentimiento para que la Notaría pueda entregar copias o documentación relativa a el/los comparecientes a las gestorías, asesorías o despachos de abogados que soliciten o recojan dicha documentación en nombre de el/los interesados, con la finalidad de gestión y prestación de los servicios propios de dichos gestores, asesores o abogados.

Leída esta escritura por mí, el Notario, a los comparecientes, éstos renuncian a su derecho a leerla por si mismos, derecho del que les advierto, la aprueban y la firman conmigo, haciendo constar que han quedado debidamente informados del contenido del presente instrumento.

De haber identificado a los comparecientes por sus reseñados documentos de identidad, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en nueve folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie *, números * y los * folios anteriores en orden de numeración, cuya expresión informática queda incorporada dentro del plazo reglamentario y bajo el mismo número, en el correspondiente protocolo electrónico, yo, el Notario, Doy fe.=

 

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 2, 4 y nª 8ª. 

Concepto: AGRUPACIÓN DE FINCAS RUSTICAS.RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA.   

Base: 

TOTAL:                                    (Impuestos excluidos)

 

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario