actualizar metros fincas notaría Pinoso

El “top ten” de los “actualizators” de fincas

Me debato entre publicar esto en prime time (miércoles o jueves a las 07:30) o como una FAQ&SHOTS más de esas que solo leen unos pocos. Tomaré la decisión cuando vea el resultado final de lo que me brota de la tecla este sábado 24 de Abril (San Fidel para más señas), es decir cuando a llegue a mi habitual “hasta otra” con el que despido todo lo que escribo.

Hace unos días en la notaría, unas clientas habituales me tenían martirizado a preguntas sobre la superficie de una rústica con una edificación destinada a vivienda que estaban comprando. Que si los metros, que si el camino de entrada, que si podemos usar cada uno una parte y firmar una escritura al respecto, que si, que si  … Ya aburrido dije algo así como que “bueno, ya sabéis que aquí nos preocupamos mucho de todas estas cosas y en este caso ya no podemos hacer nada más”. Percibieron mi hartazgo pero me encanto su respuesta: “Es que … por eso venimos aquí”.

Entonces, me pegué un vacile sin contrastar lo que desde hace tiempo venía pensando: “Es que yo debo tener un récord en el asunto de actualizar/coordinar/arreglar la superficie de las fincas”.

Cuando llegué a casa, donde tengo mi colección de Anuarios, hice unas comprobaciones y confirmé lo que venía pensando desde hace tiempo. Soy un “actualizator” de mucha consideración.

A la semana siguiente quise concretar aún mas los datos y recurrí a las estadísticas del SIC en formato Excel en las que podemos visualizar lo que firmamos todos y cada uno de los Notarios de España. Jugando un poco con las casillas del concepto “Actos que implican modificación física de las fincas” situé a todos los Notarios de España por orden desde el que mayor cifra tenía en esa casilla hasta los que tenían cero (pelotero). ¿Y a qué no saben que salió? Pues una auténtica barbaridad ….

  • Soy el Octavo en 2015 (224)
  • Vuelvo a ser el Octavo en 2016 (261)
  • Subo al Sexto en 2017 (283)
  • Bajo el Noveno en 2018 (264)
  • Y me hundo al Vigésimo quinto puesto en 2019 (217)

Atención: Somos 2.900 Notarios de los cuales 300 hacen menos de 10 “actos que implican modificación física de la finca” al año (estadística de 2019). Los que me ganan hacen, obviamente, muchísimas mas escrituras que yo que al año con lo que si además tuviéramos en cuenta la ratio entre este concepto y el número total de escrituras firmadas, estoy (casi) seguro de que yo sería el número 1. El dato es bestial. Un tío con una notaría de 800 números desde hace una década pero que está en el top ten de alguna de las casillas del Índice al menos cuatro años seguidos (porque no he mirado más atrás pues he partido de la Ley 13/2015).

Hace un par de años mi Colegio me eligió como piloto para las Modificaciones Físicas por la vía STI. Ya me dijeron entonces que era uno de los que más hacía aunque no pensaba yo que la cosa fuera para tanto.

Vamos a concretar un poco más el asunto

Conceptos del IUI:

GRUPO 4: ACTOS QUE IMPLICAN MODIFICACIÓN FÍSICA SOBRE LAS FINCAS: Son todos estos:

0401 SEGREGACIÓN 0402 AGREGACIÓN 0403 AGRUPACIÓN 0404 DIVISIÓN MATERIAL 0405 DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA O AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA 0406 DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN O AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN 0407 MODIFICACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN O DE AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN 0408 ACTA DE FINALIZACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN 0409 DIVISIÓN HORIZONTAL Y SUPUESTOS ANÁLOGOS 0410 MODIFICACIÓN O EXTINCIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL 0411 CONSTITUCIÓN O MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS DE DIVISIÓN HORIZONTAL 0412 CONSTITUCIÓN, MODIFICACIÓN Y EXTINCIÓN DE SERVIDUMBRES 0413 CONSTITUCIÓN, MODIFICACIÓN Y EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS DE VUELO Y SUBEDIFICACIÓN 0414 CONSTITUCIÓN, MODIFICACIÓN Y EXTINCIÓN DE APROVECHAMIENTO POR TURNO 0415 CONSTITUCIÓN DE COMPLEJO URBANÍSTICO 0416 RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE UNA FINCA 0417 APROBACIÓN O MODIFICACIÓN DE REGLAMENTO DE RÉGIMEN INTERIOR DE DIVISIÓN HORIZONTAL Y COMPLEJOS URBANÍSTICOS 0418 VINCULACIÓN OB REM 0419 DESVINCULACIÓN OB REM.

Son 18 tipos de operaciones distintas algunas desdobladas entre con cuantía y sin cuantía. Yo hago segregaciones, alguna agregación, agrupaciones, casi ninguna división, muchas declaraciones de obra en todas sus variantes, una división horizontal cada dos años (y ya creo que exagero), alguna servidumbre, algún vuelo y tropecientas rectificaciones descriptivas de las que el 99% son sin cuantía, es decir, que cuestan 30,05 Euros más IVA y dan un trabajo horroroso y no a mi (que también) sino a mis sufridos oficiales que son los que lidian con las cinco realidades (escritura, registro, catastro, realidad y realidad paralela) y con los clientes, hasta tomar la opción más beneficiosa para ellos puesto que estas cosas no pueden decidirlas solos en la inmensa mayoría de las ocasiones como yo tampoco le podría decir al cirujano por donde tiene que abrir para extirparme la vesícula.

En mi Programa de Gestión (Notin con el que ya son 18 años juntos y cuatro notarías) se explica, en cuanto a las rectificaciones descriptivas, que “es posible minutar este con concepto “Con Cuantía o Sin Cuantía” y que este concepto es “a cumplimentar en las escrituras en las que, sin operar ninguna otra de las operaciones comprendidas en el grupo 4, la descripción de una finca sea objeto de modificación, por ejemplo mediante su cambio de destino –p.ej. de vivienda a local, o viceversa-, o la rectificación de su superficie o linderos. Habrá que estar caso por caso para determinar si media cuantía, sujeción a impuesto y alteración catastral, por resultar relevantes. Se entenderá que media alteración, entre otros supuestos, en el cambio de destino en un inmueble urbano”. Es decir, y es importante, no se puede minutar si estás ante cualquiera de los otros casos del grupo 4 porque estarías incurriendo en una doble minutación puesto que el resto de esos casos implican ya una rectificación descriptiva.

Hasta aquí me parece claro que la rectificación descriptiva es minutable como ya sostuve en esta otra entrada.

Al habla con mi compañero de fatigas catastrales me dice: Mi práctica habitual es la siguiente: 1. Inmuebles no inscritos: descripción según Catastro y manifestación de que se corresponde con la realidad. 2. Urbanas inscritas: descripción registral y manifestación de que los interesados ignoran si Catastro se corresponde exactamente a la realidad (me amparo en que no hay medición por topógrafo). 3. Rústicas inscritas: Descripción registral, descripción catastral (para facilitar la equivalencia entre polígonos y parcelas antiguos y modernos) y manifestación de que ignoran si Catastro se corresponde exactamente con la realidad. En consecuencia, mi descripción catastral sólo llega al registro en casos de inmatriculación (donde no estoy rectificando nada) y por tanto no suelo cobrar ni incluir en índices el concepto 0416. Para una rústica de menos de una hectárea que se compra por 4 o 5 mil euros, de notaría ya salen, como poco, con una factura de 250 euros; el impuesto, otros 400, y en el registro, poco más de 200 euros sin pedir coordinación. Cuando se pide coordinación, la factura del registro sube otros 200 euros más por lo menos. Son fincas rústicas, además, cuya superficie el Catastro cambia cada vez que pasa el satélite, el avión o el dron, así que coordinarlas en 2021 significa descoordinación en 2022, y cuyos propietarios llevan gozando de la posesión pública y pacífica desde hace generaciones. Los ciudadanos no quieren asumir el coste y el riesgo de una ‘congelación por coordinación (sin medición)’ cuando las diferencias son inferiores al 10%. En mi experiencia, la coordinación es necesaria en los siguientes casos: Compra con hipoteca cuando lo pide la tasadora; Compra de solares para no tener problemas con permisos municipales; y problemas con vecinos para que en el trámite de notificaciones, hablen ahora o callen (¿para siempre?)”.

El argumento de la congelación por coordinación sin medición me hizo dudar por un momento en mi propia estrategia pero … y ¿qué pasa si hubiera que volver a hacerlo? ¿por qué no asumir ese riesgo y sí asumir que luego no pase nada, que cambie la norma y que se rigoricen los requisitos necesarios, que se quiera vender con prisas o que haga falta firmar una hipoteca en cuatro días (entre otras posibles situaciones adversas)? Nosotros los Notarios no debíamos estar pensando en la minuta del registro. Solo dos clientes se me han quejado por la minuta registral. Uno llevaba cuarenta años sin firmar una escritura y tenía un lío morrocotudo en las fincas de las herencias de sus padres. El segundo sí que sufrió un desliz en la petición formulada al registro para las características de su finca pero al mismo tiempo le quedó perfecta para cuando él y sus hermanos quieran venderla. A cambio son docenas los que han venido a decirme que su vieja escritura no estaba bien o que no se la habían hecho bien (la última hace pocos días es una escritura con 66 fincas que seguían igual que cuando Franco era cabo a pesar de que la escritura tenía menos de diez años). Antes o después, la coordinación se exigirá por el comprador o por el Banco en todos los casos y dará mayor valor a la propiedad inmobiliaria. Hay un nicho de trabajo inmenso en este ámbito para notarías, registros, técnicos y abogados. De hecho estoy aconsejando a los ex opositores que se especialicen en esta materia que pocos dominan (me refiero mas que nada a los expedientes hipotecarios y a la normativa catastral conectada con notaría y registro). Pero es que, además, yo no quiero/puedo/debo trabajar pensando en lo que corresponda cobrar al registro. Yo monto el andamiaje necesario para conseguir que todo quede perfecto (es mi teoría del listón de la inscripción), cumplo con mi obligación y advierto a mis clientes de que deben consultar costes aproximados en el registro (que deberían proporcionarlos) y que pueden optar por dejar los expedientes para más adelante. Si luego en el registro les quitan las ganas por los costes o porque no serán viables los procedimientos (presuntamente) o porque no tienen ganas de trabajar (o están saturados), no es cosa mía. Yo debo pensar además en que mi coste es ridículo (repito 30,05 Euros) y en que probablemente estoy ahorrando costes notariales para más adelante (y puede que otros gastos e impuestos mucho mayores que los de ahora). Ya ahorramos costes a mucha gente cuando eran los tiempos en que mi zona una modificación de cabida que se pedía por segunda vez (tras una nueva transmisión) entraba ya al registro. Toda esa gente se benefició de una situación de la que ya no disfrutan los que modifican cabidas actualmente. ¿Qué les pasará en el futuro a todos aquellos a quienes estamos protegiendo para que no gasten en el registro? 

En estos últimos días, y por la expropiación para una rotonda, está viniendo gente a la notaría con sus escrituras. Respiran aliviados los “coordinados” y rebufan preocupados aquellos que no consiguieron o no quisieron conseguir modificar su cabida. ¿Qué va a pasar ahora? ¿les obligará la administración expropiante a tenerlo todo al milímetro si quieren cobrar y no tener ningún problema? Francamente, no lo sé. Otra materia más a estudiar pero el alivio de aquellos que consiguieron tener bien sus fincas es ahora muy considerable y le deja a uno enormemente contento y satisfecho.

“Es cierto lo que dices – replica el compañero -. Yo les digo con mucha frecuencia a mis clientes algo así como: ¿qué esperan que les diga el Notario sobre los papeles? ¡pues que cuanto mejor los tengan, mejor para ustedes!”. Sin embargo, ¿hago yo todo lo que me recomienda el dentista? Pues no; a lo mejor podría ponerme más fundas y tener mejor sonrisa. ¿Siempre llevo el coche a revisión a la casa? Tampoco. Y si el del taller me dice que las cubiertas de delante hay que cambiarlas, pero que las de detrás aguantarán otros 10.000 km y que tiene una oferta en Michelín … pues ya veremos lo que decido. ¿Y si voy a la óptica? Pues me dirán que los cristales de mis gafas han perdido sus propiedades y que mejor hacerme unas nuevas; y el fontanero me dirá que conviene cambiar las tuberías y el electricista que tengo que revisar la instalación y así, supongo, que con casi cualquier profesión”.

Una fantástica réplica, no me cabe la menor duda, pero …. sigues sin convencerme. Quizá, cómo me dijo un gran abogado que conozco especializado (como pocos) en esta materia, el quid de la cuestión sea este: “Hay que dejarse de rollos y coordinar todo lo que se pueda y, por supuesto, que cada uno que haga lo que quiera. Y si es caro, pues que bajen el arancel de los registros que meten unos palos del copón”.

Y, ¿cuál es mi práctica habitual?

  1. Recibir la documentación y contrastar escritura, registro y Catastro ya sean rústicas o urbanas (exceptuando división horizontal) y en todo tipo de escrituras (exceptuando hipotecas y cancelaciones de hipoteca).
  2. Sentarnos con el cliente y contrastar información (la gente generalmente sabe lo que tiene, vaya si lo sabe, pero hay que tener mucha paciencia y ganas para esto). A veces hay que volverse a sentar otra vez antes de firmar porque hay que encajar lo que nos cuentan y afinar los borradores (incluso hasta en los minutos previos a la firma).
  3. Finalmente hay que tomar la decisión definitiva dejando la cosa como estaba (bueno sin tocar superficie porque todo lo demás sí que se arregla y no se cobra) o dando por bueno el Catastro y modificando (o intentando hacerlo) superficie o adaptándonos a la nueva descripción del técnico. Recalco que si no hay cambio de superficie, toda la faena va de regalo cuando en puridad el 0416 podría cobrarse por actualizar un solo lindero (a fin de cuentas presupone que te has mirado todos los demás).

Vuelvo a lo del actualizator

Pero Justito, ¿y cómo sabes que los demás no lo hacen? ¿no hay otra posible explicación a esas cifras? A mi juicio, solo es posible:

  1. Que se haga y no se cobre.
  2. Que se haga y se cobre.
  3. Que no se haga.
  4. O que se haga y se cobre de otra manera (por otro concepto).

Francamente, nadie trabaja gratis y menos con una faena tan complicada y con tan escaso beneficio y no se me ocurre (y miren que lo he buscado) ninguna otra manera de cobrar esto, así que no queda otra que dar por correcta la opción número 2.

Tal vez muchos deberían pensar en que la actualización lleva implícita obras, segregaciones, agrupaciones y otras cosas que son más productivas y que debemos proponer a nuestros clientes con el ánimo de proporcionarles la escritura perfecta para una nueva generación. Sin embargo, no me hago ilusiones y sé que solo a golpe de BOE conseguiremos avanzar en esta materia.

Es una pena no haber sido elegido por la Diosa de la Fortuna como moratoteitor, canceleitor, ratifiqueitor o sefardieitor. Solo soy un triste actualizeitor y cómo prometí aquí hoy explico el porqué.

Al final verán que me he decidido a salir en el prime time de los jueves …. 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario




 

4 comentarios

  1. Luis Pablo Sánchez Martínez

    Querido Justito.
    Enhorabuena por tu desvelo y rigurosidad.
    Tu quehacer y estudio constante sin duda ayuda a tus clientes y te aseguro nos ayuda mucho a tus compañeros.
    Un fortísimo abrazo

    • Querido Luis:
      Muchas gracias. Se agradece todo apoyo y más si viene de los compañeros. Esta labor es sacrificada y solitaria pero casi todos los días llega algo que me anima a seguir haciéndolo. Hoy ha sido tu turno (aunque privadamente me dices cosas que me animan muy a menudo en nuestras largas conversaciones guasaperas). Un abrazo y gracias, Justito El Notario.

  2. Hola,

    Enhorabuena por el artículo.

    Un saludo.

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