Dos hermanos vienen a vender una finca que han heredado de sus padres y se hace necesario proceder a su actualización.

La escritura de la herencia de sus padres es su título previo

Curiosamente es de 2018 pero la escueta descripción de la finca es esta:

= RÚSTICA: Tierra secano blanca, sita en término municipal de xxx, partida de xxx, parte del trozo conocido como “xxx”.

Superficie: xxxx (xxx m2).

Linderos: Norte, xxx; Sur, xxx; Este, camino; y Oeste, camino.

INSCRIPCIÓN: No consta su inscripción.

REFERENCIA CATASTRAL: (Se puso erróneamente y eso que la finca no estaba inscrita y tenía su importancia como la propia descripción …)

Cuando, unos minutos antes de la hora prevista para la firma, me repaso la escritura, me encuentro con la siguiente descripción preparada por uno de mis oficiales:

= RÚSTICA: Tierra secano blanca, sita en término municipal de xxx, partida de xxx, parte del trozo conocido como “xxx”.

Esta conformada por dos componentes no colindantes entre si, que están separados por un camino de acceso a estas y otras fincas que discurre en dirección Este a Oeste.

Superficie: xxxx (xxx m2).

Linderos: Norte, parcela xxx de xxx; Sur, parcela xxx en investigación, artículo 47 de la Ley 33/2003; Este, camino que es la parcela xxx de la Comunidad Autónoma de xxx, que es carretera; y Oeste, parcela xxxx del Ayuntamiento de xxxx, que es camino.

INSCRIPCIÓN: No consta su inscripción, no tiene título inscrito, según manifiestan. Advierto a los comparecientes de lo dispuesto en el Artículo 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento.

DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela xxx del polígono xx y la parcela xx del polígono xx (y no xx como por error se indica en el título que luego se dirá), ambas del Catastro de Rústica de xxx, catastradas (a nombre de herederos de Doña xxxx) bajo las referencias xxxx y xxxx, respectivamente, como se acredita con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, que incorporo a esta matriz, obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

Cambia la cosa, ¿verdad?

Cuando, unos minutos después, los clientes entran a la firma (tras nuestro conjunto repaso), la descripción de la escritura es ya esta otra:

= RÚSTICA: Tierra secano blanca, sita en término municipal de xxx, partida de xxx, parte del trozo conocido como “xxx”.

Esta conformada por dos componentes no colindantes entre si, que están separados por un camino de acceso a estas y otras fincas que discurre en dirección Este a Oeste.

Superficie: xxxx (xxx m2).

El componente 1 (parcela xxx del polígono xxx del Catastro de Rústica de xxx), el situado al viento de Oeste del citado camino de acceso para esta y otras fincas, tiene una superficie de xxx (xxx m2).

El componente 2 (parcela xxx del polígono xxx del Catastro de Rústica de xxx), el situado al viento de Este del citado camino de acceso para esta y otras fincas, tiene una superficie de xxx (xxx m2).

Linderos:

El componente 1 linda: Norte, parcela xxx de xxx; Sur, parcela xxx en investigación, artículo 47 de la Ley 33/2003; Este, camino que lo separa del componente 2, que es la parcela xxx de la Comunidad Autónoma de xxx, que es carretera; y Oeste, parcela xxxx del Ayuntamiento de xxxx, que es camino.

El componente 2 linda: Norte, parcela xxx de la mercantil “xxx, S.L.”; Sur, parcela xx de xxx; Este, parcela xxx del Ayuntamiento de xxx; y Oeste, camino que lo separa del componente 1, que es la parcela xxx de la Comunidad Autónoma de xxx, que es carretera.

INSCRIPCIÓN: No consta su inscripción, no tiene título inscrito, según manifiestan. Advierto a los comparecientes de lo dispuesto en el Artículo 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento.

DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela xxx del polígono xx y la parcela xx del polígono xx (y no xx como por error se indica en el título que luego se dirá), ambas del Catastro de Rústica de xxx, catastradas (a nombre de herederos de Doña xxxx) bajo las referencias xxxx y xxxx, respectivamente, como se acredita con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, que incorporo a esta matriz, obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

A tener en cuenta:

1. El reciente título previo es el segundo relativo a la finca y, por tanto, podría haberse ya inscrito si bien no pudo inscribirse porque no se adaptó la descripción a Catastro de manera que se perdió la oportunidad de inmatricular la finca. Además, se cometió un error en uno de los polígonos (bueno, eso nos puede pasar a todos) y se indicó que el título de los hermanos era el de herencia de sus padres lo que no era correcto pues la finca no era herencia de los padres, sino herencia de la madre que lo había comprado con confesión de privatividad del padre y esposo por lo que debía incluirse en la herencia de ella y no en la herencia de los dos puesto que no era ganancial sino privativo por confesión. ¿Demasiados errores por metro cuadrado?
2. Si yo no hubiera estado pendiente, la adaptación a Catastro no hubiera sido correcta y se hubiera denegado la inmatriculación con el consiguiente problema para las partes.
3. Un profano podría no apreciar la diferencia entre haberle fusilado la descripción de su vieja escritura (bueno ya les acababa de suceder a mis clientes por haber ido a la notaría de Talsitio), haberla mejorado hasta la versión con la que entró en mi despacho para su repaso o haberla dejado como finalmente quedó (algunos tienen la suerte de tener oficiales que les dan las escrituras machacadas para firmar en diez minutos …). Por supuesto, mis amigos técnicos me dirán que dimos por bueno el Catastro cuando muy probablemente estuviera fatal, mal o regular. Vale lo admito, pero mis amigos técnicos comprenderán que aspire a seguir firmando algunas escrituras, ¿no? Esta labor es cosa de todos: propietarios, herederos, compradores, abogados, asesores, consejeros, técnicos, oficiales, Notarios y … Registradores.

Dicho todo, sigan eligiendo notario y mamporreros bien a gusto, pero luego no se quejen con los grandes clásicos:

1. ¿Pero esto no estaba arreglado?
2. A mi me dijeron que me lo iban a arreglar.
3. Pero, ¡si yo tenía un abogado-asesor-amigo-primo-notario de Talsitio-primo registrador-ex novia .. que me dijo que no me preocupara¡ 

Por cierto, que hace pocos días ha caído en nuestras manos una copia de escritura de una herencia firmada en Talsitio y resulta que fusilaron la descripción de la finca cogida de una escritura de hace décadas. Ahora resulta que hay que segregar y vender el trozo que se segrega dejando el resto de finca matriz al pelo y declarando unas obras que no lo estaban. Esa gente (de mi pueblo) se fue a Talsitio porque tardaban menos tiempo y el presupuesto era menor. Ahora me dan ganas de decirles lo que dijo mi padre cuando mi hermano se quejaba de que parecía Michael Jackson por tenerse que poner durante unos días guantes blancos para ir al colegio y proteger sus manos de las quemaduras que se ocasionó jugando con un juego de química del que nos habían prohibido usar el mechero de alcohol: “Ahora te jodes, por gilipoxxxxx”. Pues eso … ahora os jodéis por gilixxxxxx.

Venga, les voy a dejar con otro ejemplo y así me quedo TOTALMENTE a gusto

Es otro ejemplo de cómo trabajamos aquí las actualizaciones de las fincas. 

Esta descripción es la de partida, la de la parte expositiva de la escritura tras añadirle lo mínimo e imprescindible:

= RÚSTICA: Porción de obra que equivale a tres cuartas de la casa de campo, llamada de xxxxxx, en la actualidad finca independiente, sita en este término de xxxxx, partido de xxxx o del xxxx, sin número de policía.

Le son anexos una octava de aljibe y una octava de una era, todo ello con sus ensanches y la mitad de otro aljibe que existe dentro de los ensanches de la casa, este último en la actualidad inexistente por haber sido derruido.

Superficie: Mide nueve metros y diez centímetros de frontera por veinte metros y cuarenta y siete de centímetros de fondo, es decir, una superficie de ciento ochenta y seis metros, veintisiete decímetros y setenta centímetros cuadrados (186,2770 m2), según título y registro, y doscientos treinta y cinco metros cuadrados (235 m2), según certificación de técnico que luego se dirá.

Linderos: Según título y registro: Norte, herederos de xxxxx; Sur, camino y ensanches de la era; Este, xxxx; Oeste, xxxx.

Hoy linda, según catastro: Norte o fondo, con las fincas registrales xxxx y xxxx; Sur o frente, con la parcela xxx del Ayuntamiento de xxxxx que es camino, Este o derecha entrando, con la referencia catastral xxxx de xxxxx; y Oeste o izquierda, con la referencia catastral xxxx de xxxx y con la finca registral xxxxx.

INSCRIPCIÓN: xxx.

VALORACIÓN: xxxxx, incluida la ampliación de obra que se efectúa a continuación.

REFERENCIA CATASTRAL: Constituye el resto de la catastrada bajo la referencia xxxxx, antes citada.

Que, a los fines de la presente, las comparecientes hacen constar que sobre la finca descrita, existe construida desde hace más de cincuenta años, una ampliación de la EDIFICACIÓN existente, que a continuación se describe y que por la presente DECLARAN TERMINADA, con la siguiente descripción total y actualizada de la finca, con arreglo a la Certificación Técnica que luego se cita:

Esta es la finca tras hacerle la cirugía estética y pasar por la actualización de la descripción y la declaración de una vieja obra no declarada pero que consta en Catastro:

= URBANA: Casa habitación de planta baja con patio descubierto y planta alta, sita en este término de xxxx, partido de la xxxx, señalada catastralmente como xxxx, número xxxx.

Le son anexos una octava de aljibe y una octava de una era, todo ello con sus ensanches.

Superficie: Tiene una  total superficie construida de doscientos setenta metros cuadrados (270 m2), de los que ciento treinta y cinco metros cuadrados (135 m2) corresponden a la superficie construida en planta baja y ciento treinta y cinco metros cuadrados (135 m2) a la superficie construida en planta alta destinada a cambra.

Tiene una superficie de parcela doscientos treinta y cinco metros cuadrados (235 m2), de los que la edificación ocupa ciento treinta y cinco metros cuadrados (135 m2), estando el resto de parcela, es decir, cien metros cuadrados (100 m2), destinados a patio descubierto.

Linderos: Norte o fondo, con las fincas registrales xxxxx; Sur o frente, con la parcela xxxx del Ayuntamiento de xxxxxx que es camino, Este o derecha entrando, con la referencia catastral xxxxx de xxxx; y Oeste o izquierda, con la referencia catastral xxxx de xxxxx.

VALORACIÓN DE LA AMPLIACIÓN DE OBRA DECLARADA: xxxxx.

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de las interesadas y tal y como ha quedado indicado, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.

Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita del Registro de la Propiedad que inscriba la descripción literaria actualizada de la finca que consta en la presente escritura y, en particular, que inscriba sus linderos actualizados y la modificación de cabida del total suelo de la finca puesta de manifiesto (superior en más del 10 por 100 de la cabida inscrita), todo ello con arreglo al procedimiento regulado por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, realizando la coordinación Registro-Catastro que regula el apartado 2 del citado precepto, para lo cual, además de las certificaciones catastrales antes mencionadas que han quedado unidas, se aporta el INFORME TÉCNICO de MEDICIÓN con representación gráfica georreferenciada alternativa que luego se cita.

CUARTO.- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Las comparecientes me entregan para su incorporación a la presente, las Certificaciones y planos con representaciones gráficas georreferenciadas alternativas, antes citados, expedidos con fecha xxxx, por Don xxxx, Ingeniero Técnico de Obras Públicas Colegiado con el número xxxxx en el Colegio de xxxxx (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), cuyas certificaciones son acreditativas de la descripción, superficie y antigüedad de la obra declarada por medio de la presente, todo ello en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo. Dichas representaciones gráficas georreferenciadas alternativas, en formato GML, constan incorporada en los CSV de validación gráfica catastral negativo expedido por Don xxxx con fecha xxxx que a su requerimiento incorporo a esta matriz.

La otra opción hubiera sido dejarla así (como estaba desde los tiempos de Adán y Eva):

= RÚSTICA: Porción de obra que equivale a tres cuartas de la casa de campo, llamada de xxxx, sita en este término de xxxxx, partido de xxxxxx.

Le son anexos una octava de aljibe y una octava de una era, todo ello con sus ensanches y la mitad de otro aljibe que existe dentro de los ensanches de la casa.

Superficie: Mide nueve metros y diez centímetros de frontera por veinte metros y cuarenta y siete de centímetros de fondo.

Linderos: Norte, herederos de xxxxx; Sur, camino y ensanches de la era; Este, xxxx; Oeste, xxxx.

¿Alguien piensa que es lo mismo una cosa y otra? 

No, ¿verdad? Pues ustedes deciden y ustedes eligen y no se dejen engañar por los que pululan alrededor de los intereses de usted pensando más que nada en su tajada y no en que usted adquiera un inmueble que esté en perfecto estado de revista.

Pero, ¿esto sale más caro?

Sí, claro, por supuesto. Es como si usted va al chapista a que le arregle el golpe del coche y pide que le quite el bollo, que le quite el bollo y le haga el apaño que pueda con la pintura para que no se note, que le quite el bollo y pinte la pieza entera con el pantone correcto o le pinte el coche de arriba abajo, ¿a que no costará igual en cualquiera de los casos?

Lo verdaderamente importante es que por el trabajo que esto representa que no es poco, yo cobro un concepto del indice notarial llamado “rectificación descriptiva de finca sin cuantía” que cuesta 30,05 Euros más Iva y si se declara la obra (que no le voy a obligar a que la declare, aunque le insistiré si es conveniente), pues le cobraré el concepto correspondiente (“declaración de obra o declaración de ampliación de obra terminada”) que será más o menos caro (es de cuantía y el de la rectificación no lo es) cuanto mayor valor tenga la obra pero que como está dentro de otra escritura (la de herencia o la de venta, por ejemplo) le saldrá bastante más barato que si lo hace en otra escritura aparte (un tiempo después, cuando no tenga más remedio que hacerlo por la razón que sea) y, por último, pues algo más le cobraré porque la escritura se alarga un poco a razón de unos 6 Euros por cada folio más que le meta a la escritura (por matriz y copia). Vamos que será casi lo mismo que el de la inmobiliaria, que le cobra el 3% (con suerte) del precio de venta.

Los tiempos han cambiado no es lo mismo una escritura con una descripción del 75, del 95 o de 2019. Las exigencias legales y reglamentarias y las posibilidades que brinda la técnica, el Catastro y el Registro, no son los mismas y no podemos hacer escrituras como si aún estuviéramos en 1995 y arrastrando las mismas descripciones que en 1975, sin olvidar que proceder a esa actualización es una obligación inexcusable del Notario conforme al Reglamento Notarial y conforme a la legislación catastral e hipotecaria.

Cualquier día me encontraré una finca que linda con el Norte, con la Dama de Elche.

Llevo doce años en mi actual notaría. Habré firmado unas 11.500 escrituras. He efectuado unas 1.900 rectificaciones descriptivas de superficie (que son las más importantes). Son unas 140 al año. Un par de ellas cada día (laborable) de media.

Y para que se vea lo complicado que resulta todo esto y la cantidad de variables que puede haber aquí tienen más material para ilustrarse:

Coordinación de Catastro y Registro

Coordinación de Catastro y Registro: Más supuestos

Y si no me hacen caso a mi, háganselo a Victor Esquirol que sabe mucho mas que yo de esto: Avanzando hacia una descripción de la finca en la escritura más ajustada a la realidad

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario