El acta de subsanación de discrepancias del artículo 18.2 de la Ley del Catastro: utilidades y modelo

¿Es posible que estemos infrautilizando el acta de subsanación de discrepancias del 18.2 de la Ley del Catastro? En mi caso la respuesta es que sin lugar a dudas, sí.

Veamos, antes que nada, lo que dice la norma:

2. Con ocasión de la autorización de un hecho, acto o negocio en un documento público podrán subsanarse las discrepancias relativas a la configuración o superficie de la parcela, de conformidad con el siguiente procedimiento:

a) El notario ante el que se formalicen los correspondientes hechos, actos o negocios jurídicos solicitará de los otorgantes que le manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral a que se refiere el artículo 3.2 se corresponde con la realidad física del inmueble en el momento del otorgamiento del documento público.

b) Si los otorgantes le manifestaran la identidad entre la realidad física y la certificación catastral, el notario describirá el inmueble en el documento público de acuerdo con dicha certificación y hará constar en el mismo la manifestación de conformidad de los otorgantes. Cuando exista un título previo que deba ser rectificado, los nuevos datos se consignarán con los que ya aparecieran en aquél. En los documentos posteriores sólo será preciso consignar la descripción actualizada.

c) Si los otorgantes le manifestaran la existencia de una discrepancia entre la realidad física y la certificación catastral, el notario solicitará su acreditación por cualquier medio de prueba admitido en derecho. Cuando el notario entienda suficientemente acreditada la existencia de la discrepancia lo notificará a los titulares que resulten de lo dispuesto en el apartado 4 del artículo 9 que, en su condición de colindantes, pudieran resultar afectados por la rectificación, para que en el plazo de veinte días puedan alegar lo que a su derecho convenga. De no manifestarse oposición a la misma, el notario incorporará la nueva descripción del bien inmueble en el mismo documento público o en otro posterior autorizado al efecto, en la forma establecida en la letra b) anterior. El notario informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documento público. Una vez validada técnicamente por la citada Dirección General la rectificación declarada, se incorporará la correspondiente alteración en el Catastro. En los supuestos en que se aporte el plano, representado sobre la cartografía catastral, la alteración se realizará en el plazo de cinco días desde su conocimiento por el Catastro, de modo que el notario pueda incorporar en el documento público la certificación catastral descriptiva y gráfica de los inmuebles afectados que refleje su nueva descripción.

d) En los supuestos en que alguno de los interesados manifieste su oposición para la subsanación de la discrepancia o cuando ésta no resultara debidamente acreditada, el notario dejará constancia de ella en el documento público y, por medios telemáticos, informará de su existencia a la Dirección General del Catastro para que, en su caso, ésta incoe el procedimiento oportuno.

En mi evolución por la curva de la máxima sabiduría (conste que aun me queda bastante para llegar a la cima) hace pocos días caí en la cuenta de que el 18.2 podría servir para convertir un 199.2 en un 199.1. Antes o inmediatamente después de la escritura otorgada para tramitar ese 199.2 se podría hacer este trámite para que una vez subsanada la discrepancia podamos ir por el 199.1 siendo así todo mucho más sencillo en adelante. El problema es que no parece creíble que esto pueda resolverse tan fácilmente, ¿o sí que es posible en realidad?

También podría servir para las inmatriculaciones. Se podría utilizar después del primer título para dejar el Catastro perfecto y ya luego ir a por la inscripción por el método que se decida.

Una tercer uso sería recurrir a ella para esos casos que ya tenemos en Catastro pero que están atascados y no salen aunque que con un considerable riesgo de duplicidades o duplicaciones pueden terminar de consumarse gracias a este tipo de documento para el que algunos auguramos un extraordinario boom.

Mi socio en temas catastrales me dijo esto cuando le pregunté por el uso del 18.2: «Entiendo que el 18.2 se tramita en instrumento distinto de la escritura en la que se detecta la discrepancia. Hay una compraventa, una herencia o cualquier otro instrumento en el que los interesados manifiestan que existe esa discrepancia que afecta a colindantes y que quieren tramitar la subsanación con el Notario, y por tanto en acta separada se recoge el requerimiento para tramitarlo. Así no se paraliza la compraventa o la herencia mientras hacemos las notificaciones a los colindantes y damos el plazo para alegaciones del 18.2. En mi primer destino tramité un 18.2, con su IVG alternativa, y ante lo novedoso del asunto (al menos para mí( llamé por teléfono a la Gerencia, les adelanté una copia simple por correo electrónico y concerté cita para llevarles físicamente, presencialmente, la copia autorizada en papel. Me encontré con un funcionario muy competente y amable que, pese a lo que dice la Ley sobre las comunicaciones telemáticas, no encontraba motivo para negarse a tramitar ágilmente un expediente en el que ya constaban todas las notificaciones a los afectados. Es decir, que en los cinco días quedó subsanado el Catastro. Una primera experiencia magnífica. En mi segundo destino, con ocasión de una herencia, tramité otro 18.2. Acta separada, notificación al único colindante afectado, pasó el plazo, cierre del acta, y de nuevo presentación física en la Gerencia. Se resolvió el asunto en dos semanas. También para subsanar el Catastro se puede remitir a los particulares a la Gerencia y que allí se inicie el procedimiento. El expediente tramitado por Catastro (o empresa colaboradora) lleva sus plazos y es gratis. El expediente del 18.2 tramitado por el Notario lleva sus plazos (¿más ágiles? puede que sí, aunque dependerá de la Gerencia y del Notario) y tiene un coste. Me consta que en alguna Gerencia catastral, hace algunos años, no reconocían cómo válidas las notificaciones que hace el Notario ni les servía recibir la copia autorizada del acta en papel, porque el cauce telemático previsto legalmente no está operativo. Mi recomendación a todo el Notariado es contactar con su Gerencia, identificar a las personas clave (para el cambio de personas y para el cambio de objetos) y mantener una comunicación fluida en beneficio último de los ciudadanos (que verán sus cosas ajustadas a la realidad) y de Hacienda (que cobrará el IBI correspondiente). Sobre las notificaciones en casos del 18.2, mi experiencia es buena porque los colindantes han venido a firmar diligencias de consentimiento expreso o porque ya me constaba su conformidad antes de enviarles la carta. Hay que tener en cuenta que muchas veces, en los pueblos pequeños, el colindante es un familiar o conocido. Además, siempre advierto al promotor de que la DG dice que el Notario debe valorar el fundamento de la oposición, y que, a mi juicio, cualquier oposición es suficiente para parar el procedimiento. Mi política es que la gente viene al Notario cuando está de acuerdo, y si no lo están, el lugar para resolver el asunto es el juzgado».

Magnífica la explicación como siempre. Muchas gracias. Creo que en breve nos vamos a lanzar a utilizarlo.

Yo tenía por ahí algún modelo pero vamos a recoger aquí los de mi socio (del que se pueden ustedes fiar)

ACTA DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES (INICIO)

COMPARECEN:

Como requirente:

REQUIRENTE: DON

NOTA: Tiene que ser el propietario y titular catastral. Para otros legitimados, consultar la Comunicación del Pleno del CGN disponible aquí. Hay modelos que conviene leer aquí. Dice que ?tiene que haberse hecho una escritura en la notaría antes de poder hacer el acta? Mas bien podría entenderse que «con ocasión» lo que no significa que la haya hecho, sino que razonablemente la vaya a hacer.

Como interesadosDON DOÑA

Constan las circunstancias personales de los/las comparecientes de sus manifestaciones. Les/Las identifico por sus documentos nacionales de identidad exhibidos.

INTERVIENEN en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, capacidad legal suficiente e interés legítimo para otorgar la presenta acta, anteriormente calificada, y al efecto:

EXPONEN

I.= SOBRE LA DESCRIPCIÓN CATASTRAL ACTUAL. El/La requirente es titular, con carácter privativo/ganancial, por el título que se dirá, del siguiente inmueble / de los siguientes inmuebles:

DESCRIPCIÓN SEGÚN CATASTRO.

REFERENCIA CATASTRAL.

DATOS CATASTRALES. Yo, el Notario, incorporo a esta matriz las correspondientes certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, obtenidas por mí de la Sede Electrónica del Catastro.

O

la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica, obtenida por mí de la Sede Electrónica del Catastro.

A los efectos del artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario, el compareciente manifiesta que la descripción recogida en la certificación catastral / las descripciones recogidas en las certificaciones catastrales NO se corresponde/n exactamente con la realidad, en los términos que se dirán.

TÍTULO.

INSCRIPCIÓN. No constan inscritas en el Registro de la Propiedad, según manifiesta y resulta de sus títulos de adquisición.

O

Inscritas en el Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, finca *** de ***.

El requirente declara conocer suficientemente la discordancia existente entre la realidad, la descripción registral y la descripción catastral de los inmuebles.

VIVIENDA HABITUAL O FAMILIAR. El/La requirente manifiesta que el inmueble no tiene el carácter de vivienda habitual ni familiar.

SITUACIÓN POSESORIA. El/La requirente manifiesta que el inmueble se halla libre de arrendatarios, inquilinos y otros ocupantes.

SITUACIÓN URBANÍSTICA. El/La requirente manifiesta conocer suficientemente la situación urbanística de los inmuebles, y renuncia a la obtención de información adicional a la que consta en este instrumento.

IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES. El/La requirente manifiesta que no existen recibos impagados por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

CARGAS Y GRAVÁMENES. El/La requirente manifiesta que el inmueble se encuentra libre de cargas y gravámenes.

INFORMACIÓN REGISTRAL. El/La compareciente renuncia a la obtención por mí, el notario, de información registral, declarando conocerla suficientemente. Yo, el notario, accedo al presente otorgamiento, dejando a salvo mi responsabilidad.

II.= SOBRE LA DISCREPANCIA CATASTRAL.

NOTA: ESTE PROCEDIMIENTO SÓLO SIRVE PARA MODIFICAR PARCELAS CATASTRALES. NO USOS, NI EDIFICACIONES, NI CLASES DE CULTIVO, NI TITULARES CATASTRALES, NI TITULARES COLINDANTES, NI NINGUNA OTRA COSA.

El/La requirente manifiesta que la cartografía catastral correspondiente al inmueble / a los inmuebles reseñados es errónea, y que la realidad se corresponde con la que se detalle en el Informe de Validación Gráfica que incorporo a esta matriz, accesible en la Sede Electrónica del Catastro mediante el Código Seguro de Verificación (CSV) ***.

NOTA: SI VIENE DE UN TERCERO. El/La requirente manifiesta que el Informe de Validación Gráfica reseñado ha sido elaborado por XXXX.

El/La requirente asevera bajo su responsabilidad que las diferencias entre la descripción catastral y la realidad obedece exclusivamente a errores descriptivos de los títulos previos y de la cartografía catastral, y no a la celebración de negocios traslativos o, en general, a cualquier modificación de la situación jurídica de los inmuebles. De conformidad con lo que resulta de las representaciones gráficas incorporadas al Informe de Validación Gráfica a que se ha hecho referencia, existen las siguientes discrepancias:

Parcela/s del requirente:

Parcela ***. Cuya geometría y superficie se corresponden con la parcela identificada como **** del Informe de Validación Gráfica incorporado. Se hace constar que de la representación alternativa resulta que la superficie no es la de ***  m²) que consta en la información catastral sino la real de *** m²).

Parcelas de terceros afectados:

Parcela ***. Cuya geometría y superficie se corresponden con la parcela identificada como **** del Informe de Validación Gráfica incorporado. Se hace constar que de la representación alternativa resulta que la superficie no es la de ***  m²) que consta en la información catastral sino la real de *** m²). Con el fin de identificar al propietario de las parcelas catastrales colindantes afectadas yo, el Notario, incorporo a esta matriz las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas correspondientes, de las que resulta la siguiente titularidad:

Parcela **. DON *, con DNI ***, y domicilio en ***.

Parcela **. DON *, con DNI ***, y domicilio en ***.

NOTA: No hace falta notificar a colindantes que no resulten afectados

SÓLO SI HAY MÁS DOCUMENTOS: El requirente me entrega, para su incorporación a esta matriz y su traslado a las copias que de la misma se hagan: XXX.

Y, en virtud de lo expuesto,

ME REQUIERE:

PRIMERO. REQUERIMIENTO. DON *** me requiere, a mí, el notario, para que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario, notifique a los titulares de parcelas catastrales colindantes afectadas, mediante la entrega de copia con valor de cédula de este acta, la discrepancia existente entre la cartografía catastral y la representación gráfica georreferenciada alternativa, con el fin de que, en el plazo de veinte (20) días hábiles, puedan alegar lo que a su derecho convenga.

Acepto el requerimiento.

Notificaciones fuera del distrito: Yo, el notario, atendido el domicilio del requerido, solicitaré a mi compañero con residencia en ***, don ****, o quien legal o reglamentariamente le sustituya, para que realice la notificación prevenida.

Una vez concluida la tramitación del procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales, de lo que dejaré constancia en acta separada, y de no manifestarse oposición por persona legitimada, yo, el notario, remitiré a la gerencia catastral competente copia lo actuado.

EN SU CASO: SEGUNDO. CONFORMIDAD DE COLINDANTE. DON *** comparece en su condición de titular catastral del inmueble sito en ******, y manifiesta su conformidad con las manifestaciones y solicitudes recogidas en este instrumento público por el/la requirente.

OTORGAMIENTO Y AUTORIZACIÓN: Así lo dice/n y otorga/n tras haber realizado yo, el notario, las reservas y advertencias legales y reglamentarias. Advierto especialmente de los plazos previstos en la legislación catastral, así como de las consecuencias de la oposición que, en su caso, manifiesten los interesados…..

ACTA DE TRAMITACIÓN Y CONCLUSIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES (CIERRE)

Yo … HAGO CONSTAR:

I.= Que * otorgó ACTA DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario, bajo mi fe, el * de * de *, número * de protocolo.

II.= Que mediante sucesivas diligencias he procedido a la tramitación del citado expediente, que ahora dejo incorporado a esta matriz.

III. Que el expediente ha finalizado con la declaración de acceder a la pretensión de los solicitantes. Y así lo hago constar, sin perjuicio de tercero, por esta acta que da por concluido el expediente. De lo cual y de todo lo demás contenido en el presente folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial yo, el Notario, doy fe.

DILIGENCIA DE REMISIÓN DE NOTIFICACIONES. Referida al acta de subsanación de discrepancias catastrales iniciada el *, número * de protocolo.

En *, a *, yo, XXX, notario del Ilustre Colegio de XXX, hago constar lo siguiente que en el día de hoy he remitido por correo certificado con acuse de recibo copia simple del acta a que se refiere la presente diligencia, con valor de cédula, a *, en su condición de titular catastral de parcela colindante. Dejo incorporada a esta matriz justificante de dicho envío. Y sin nada más que hacer constar doy por terminada la presente diligencia de cuyo contenido, yo, el notario, doy fe.

DILIGENCIA DE RECEPCIÓN DE ACUSE DE RECIBO. Referida al acta de subsanación de discrepancias catastrales iniciada el *, número * de protocolo.

En *, a *, yo, xxxx, notario del Ilustre Colegio de xxx, hago constar lo siguiente que he recibido los acuses de recibo del envío realizado a * y a *, testimonio de los cuales dejo incorporado a esta matriz, resultando que el último de los envíos fue entregado el * de * de xxx. Y sin nada más que hacer constar doy por terminada la presente diligencia de cuyo contenido, yo, el notario, doy fe.

DILIGENCIA DE CIERRE DEL ACTA DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES. Referida al acta de subsanación de discrepancias catastrales iniciada el *, número * de protocolo.

En *, a *, yo, xxx, notario del Ilustre Colegio de xxxx, hago constar que, una vez tramitado el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales iniciado en virtud de acta autorizada en *, bajo mi fe, el *, número * de protocolo, transcurrido el plazo de veinte (20) días desde la recepción por los interesados de la última notificación enviada y sin que se haya formulado oposición por cualquiera de los interesados, doy por terminado el presente procedimiento y procedo a CERRAR el acta, de la que remitiré copia a la Gerencia Territorial de Catastro competente, para que proceda a las rectificaciones oportunas. Y sin nada más que hacer constar doy por terminada la presente diligencia de cuyo contenido, yo, el notario, doy fe.

SI HAY OPOSICIÓN:  DILIGENCIA DE CIERRE DEL ACTA DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES. Referida al acta de subsanación de discrepancias catastrales iniciada el *, número * de protocolo.

En XXX, a *, yo, XXX, notario del Ilustre XXX, hago constar que, una vez tramitado el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales iniciado en virtud de acta autorizada en *, bajo mi fe, el *, número * de protocolo, transcurrido el plazo de veinte (20) días desde la recepción por los interesados de la última notificación enviada y al existir oposición del colindante DON *, doy por terminado el presente procedimiento y procedo a CERRAR el acta, que no constituye título hábil para la subsanación de los errores catastrales manifestados. Y sin nada más que hacer constar doy por terminada la presente diligencia de cuyo contenido, yo, el notario, doy fe.

Termino yo diciendo que supongo que sería planteable hacerlo todo en un solo número. A mi, de hecho, creo que me gusta más esa opción aunque tengamos números abiertos, no podamos facturar y se nos pueda retrasar el IUI.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario




 

4 comentarios

  1. Buenas noches Justito,
    Enhorabuena por el artículo, muy clarificador y adecuado.
    Quería consultarle varias dudas que me surge tras la lectura.

    En primer lugar, quería conocer qué efectos puede tener la eventual modificación del catastro vía art
    18 de la Ley del Catastro en relación con el derecho de propiedad de quienes no han inscrito la finca en el Registro de la Propiedad. Es decir, una vez modificado el catastro, ¿la propiedad del colindante que inmatricule la finca con posterioridad quedará vinculada por la descripción (superficie, etc) del catastro?.
    En segundo lugar, en el trámite de audiencia a los colindantes en el procedimiento del art. 18 de la Ley del Catastro, ¿qué efectos produce la oposición? ¿debe estar fundada la misma en prueba documental o basta con la negativa a la modificación? Entiendo que lo lógico sería que la misma deba estar fundada, pero asimismo considero que de cara a un eventual proceso judicial cuando no exista acuerdo no resulta acertado.
    Muchísimas gracias

    • Buenos días Nuria:
      Comienzo por lo segundo: La oposición puede hacer inviable el procedimiento, aunque el Notario como instructor habrá de decidir sobre si la acepta o no la acepta.
      En cuanto a lo primero, habría que ver la casuística concreta porque este procedimiento ha de examinarse caso por caso y admite pocas generalidades pero si un colindante nuestro lo insta, nos notifican (solo se notifica a los afectados) y lo damos por bueno consintiendo o no oponiéndonos, nuestra finca habrá variado y nos afectará para una futura inmatriculación o rectificación de nuestra descripción en título y registro. Por eso en zonas casi en blanco, el primer propietario que tira del hilo va marcando el camino a los demás.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

  2. Buenos días Justito.

    Lo primero es felicitarlo por su gran labor de divulgación de temas notariales de interés para todos y agradecer con su esfuerzo, nos facilite la vida a todos aquellos que trabajamos en contacto con Notarias. Y le ruego que, en la medida de lo posible, continúe con esta encomiable labor.

    En mi caso, al fallecer mis abuelos, mi padre y sus hermanos se encontraron con que una finca se hallaba mal catastrada (faltaba la mitad de la superficie de la parcela), y después de seis años peleando con la Gerencia Provincial del Catastro, y con un colindante que se oponía a la modificación pretendida, dimos con un abogado especializado en estos temas, que nos propuso tramitar el expediente a que se refiere el articulo 18.2 de la Ley del Catastro en una notaria del Distrito Notarial al que pertenecía la finca, dentro de la misma Escritura de Herencia, manifestando la disconformidad con la descripción de Catastro, ya que parte de la superficie de la parcela formaba parte de otra que se hallaba catastrada a nombre de persona. Y en cuanto al notario, en un primer momento, no le parecía posible llevarlo a cabo, pero después de varias conversaciones con nuestro abogado y con otros compañeros, cambio de parecer, y lo tramitó dentro de la Escritura de Herencia, realizando la mayor parte de las notificaciones se hicieron por comparecencia en dicha Notaria, mediante diligencia a la Escritura de Herencia de mis abuelos, y al resto se realizo por correo postal. En nuestro caso, se opusieron dos colindantes, el Notario cerro el Acta sin modificar las descripciones, y para que rectificaran en Catastro se tuvo que dictar sentencia a nuestro favor en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción reconociendo que los colindantes que se opusieron a la tramitación del expediente no tenían razón en sus pretensiones y ordenando al catastro que realizara la modificación de superficie, y una vez dictada la sentencia, tramitar nosotros ante la Gerencia Territorial del Catastro la modificación de la descripción, hecho que se produjo con rapidez (suelen tardar cuatro meses) al trabajar yo en un RP y conocer gente en la Gerencia Territorial del Catastro, y en cosa de una semana la modificación Catastral estaba hecha. Pero entre unas cosas y otras paso casi un año desde la firma de la Escritura hasta que Catastro tuvo a bien modificar la descripción.

    Muchas gracias por su atención y un saludo

    • Buenas tardes Aderatensis:
      Lo primero, gracias. El esfuerzo es muy grande (enorme) y las compensaciones mas bien escasas aunque las que llegan me dan bastantes fuerzas para seguir tirando.
      Por lo demás, creo que he/hemos desaprovechado este procedimiento y creo que es el momento de ponerlo en valor y sacarle rendimiento.
      No obstante no estoy por la labor de utilizar la propia escritura para este procedimiento. En un caso como el suyo, ¿qué le interesa a esos colindantes la herencia de sus abuelos?
      Además está la factura y los índices, como digo en mi artículo de hoy.
      No obstante, no lo tengo claro. Cuando he empezado a trabajar un instrumento de una manera ha podido acabar siendo muy distinto a como fue en sus primeros usos.
      De nuevo, muchísimas gracias. Hay días en que me siento muy solo y hasta incomprendido (perdón por el desahogo).
      Saludos afectuosos, Justito El Notario.

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