Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.¡

 

Sí, 36 razones que se corresponden con los 36 casos prácticos que nos surgieron en la Edición del Curso del año pasado y que nos volveremos a plantear junto con los muchos que no surgirán durante las trece semanas de clases. Indudablemente manejaremos la teoría pero pronto nos lanzaremos a casos prácticos completamente reales que abren la mente y facilitan el chup-chup de los casos que afrontaremos con los conocimientos adquiridos en nuestras propias notarías y despachos profesionales.

La información sobre el curso está AQUÍ. Comenzamos el 9 de Enero de 2024 con una breve toma de contacto y nos lanzaremos a la primera clase al día siguiente. A partir de ahí nos conectaremos por Zoom los doce miércoles siguientes. Aun quedan plazas.

Entre los materiales del curso se encuentran la versión 2.0 de mi libro sobre el 18.2 de la LCI y la Adenda 2023 que he publicado hace solo unos días. Por supuesto, los alumnos saldrán como modelos de todas las escrituras y actas que estudiemos.

El perfil del alumno es diverso. Sin duda ganan los empleados de notarías, pero también hay alguno de registros, abogados, técnico y, por supuesto, Notarios (el año pasado una media docena de compañeros hicieron el Curso).

 

 

Pasen y vean todo lo que vamos a aprender a resolver en este curso de auténtico LUJO

Caso 1: Agrupación de varias fincas registrales con defecto de cabida

Tenemos entre manos una agrupación de varias fincas registrales que, según título y registro, miden menos de lo que dice Catastro. También disponemos de documentación técnica que indica que en realidad las fincas miden un poquito más de lo que dice el Catastro. ¿Cómo proceder en este caso?

Caso 2: Compraventa con agrupación

Se trataba de una compraventa con agrupación de dos regístrales que constituyen una única registral. Según título y registro, tenemos 10.195 m2 y según catastro tenemos 14.105 m2. El Catastro se da por bueno. ¿Qué diferencia de cabida tenemos? ¿Qué procedimiento tenemos que cursar para conseguir su inscripción y la futura coordinación?

Caso 3: Descordinación

“Es la primera vez que nos enfrentamos a una “descoordinación” (de hecho tenemos hecha la consulta a la registradora para confirmar que no tengamos ningún problema). El supuesto es: 1º.- Inmatriculamos conforme a catastro, ya que se confirmó por lo interesados que era correcto 2º.- Los compradores HAN HECHO una cesión a viales. Cuando veo la resolución del Ayuntamiento, no me cuadra el plano con la cartografía catastral, y por lo tanto los metros segregados y el “resto” conforme a la licencia no me encajan con las superficies que resultarían con la finca registral.  Por ello el Registro me califica negativamente la inscripción. 3º.- Se complica aún más cuando ahora el Ayuntamiento les pide también una agrupación y es entonces cuando el técnico que intervino en la cesión, me confiesa que “el plano de la cesión tampoco se ajustaba a la realidad”. Parece ser que hizo un “mix”, presentó unas mediciones acordes a la realidad en cuanto a la parte relativa a la cesión a viales, pero el “Resto” se ajustó a catastro (supongo que no tuvo en cuenta que hay que dar coordenadas de “resto” y “segregación” y que deben cuadrar con la matriz coordinada). Ante esta situación entiendo que la opción que tengo es arreglar las cosas desde el comienzo: rectificar la medición matriz descoordinando la finca. Veo que las opciones que nos ofreces (página 35) son: a) Ir al Registro. b) 18.1 o 18.2 LCI. ¿Cómo se aplican esas opciones en la práctica? Quiero decir: cuando dices “ir al Registro” te refieres a que haga una rectificación de la descripción con IVG+ con la superficie matriz real, pida el 199, haga la cesión y la agrupación y ya después, el catastro se cambie con la notificación del 18.3 LCI del RP? ¿O sería conveniente que nos requirieran para hacer primero el 18.2 conforme a la medición real, lo hacemos por el piloto (estoy en Asturias) , rectificar la cesión y la agrupación? En ambos casos tenía pensado hacerlo todo en la misma escritura, ya que les urge dejar firmada la agrupación y querría hacerlo de la manera más barata y segura para ellos, pero aunque (creo) que entiendo la teoría, agradecería que me ayudaras con la aplicación práctica.

Caso 4: Una venta de hace tres años

Un compañero me comenta que había hecho una venta hace tres años. Una catastral y cuatro registrales. Indica a todas la misma RC y solo consigue un suministro de información en el STI. No informa a su cliente (el único teórico error que comete) pero Catastro le tendría que haber notificado también (no estoy seguro en un SI). ¿Cómo se podría haber solucionado este caso y conseguido que la única RC quedara a nombre del nuevo propietario de las cuatro registrales?

Caso 5: Fulano tiene dos fincas inscritas una de 2.200 m2 y otra de 744 m2

Sobre parte de ellas (sobre parte de las dos) tiene construida una edificación que consta en Catastro pero que está mal catastrada. Alrededor de la edificación, en Catastro, hay solo una bolsa blanca. Al parecer la superficie de suelo correcta es de 2.900 m2. Fulano ha venido con su técnico a visitarme esta mañana y quiere que le dejemos todo perfecto sin reparar en gastos y cuánto antes. ¿Qué opción u opciones tenemos para solucionarle la papeleta (si es que hay alguna)? ¿o corresponde que se vaya al Catastro a arreglar su entuerto?

Caso 6: Los hermanastros

El padre de los hermanastros compró una finca que se inscribió hace años en el registro la cual catastralmente forma parte de una parcela que es, en cuanto al resto, de la persona que le vendió la finca. Es decir, que su finca no tiene Catastro ni del suelo, ni de la obra que tiene en su interior. No sé como andamos de cabida, pero probablemente habrá diferencia respecto de lo registrado. Hay que hacer la herencia de ese padre y los hermanastros quieren arreglar el entuerto. Tampoco reparan en gastos aunque cuanto mas barato mejor. ¿Qué les hacemos?

Caso 7: El caso de las dos sociedades

Para que veáis que esto es un continúo chup-chup de asuntos que van evolucionando. No es normal que tres hayan quedado enfocados el mismo día pero así ha sido … Este caso es el siguiente: Dos fincas registrales que en Catastro son dos catastrales. En catastro la de arriba que es de otro propietario (no de mi cliente) mide 4324 m2 y la de abajo (la de mi cliente) mide lo mismo. Lo que ocurre es que la de arriba mide en realidad 4.193 m2 y la de abajo 4.295 m2, quedando una porción de 159 m2 para vía pública municipal. Mi cliente quiere arreglarlo todo rápido y sin reparar en gastos (dentro de un orden, claro) y parece que el vecino de arriba está conforme con esa conformación de las fincas. ¿Qué hacemos en este caso (el interesado solo quiere arreglarlo no va a transmitir ni a efectuar ninguna otra modificación física?

Caso 8: El caso de la caseta

Dos fincas registrales de 1775 y 958 metros cuadrados (catastralmente 1958 y 954, respectivamente). Son de la misma persona. Hay un caseta de 16 m2 a caballo entre las dos fincas. En *, se necesita licencia municipal para la agrupación y quería evitarla por lo que se intenta que la obra sea sitúe en una sola. El técnico así lo hace en su informe pero no hace lo mismo en la RGA. Obviamente, el registro se da cuenta. Se puede modificar la línea del catastro a efectos de que el límite de la finca coincida con el límite de la caseta e inscribir la base gráfica alternativa.  ¿Es esta la opción correcta?

Caso 9: El caso de la parcela catastral parcialmente expropiada

Tenemos a dos hermanas que heredaron de su madre seis fincas. Tres una y tres otra. Cinco inscritas y una no (hay un título sin coincidencia catastral). Las seis constituían una sola parcela catastral que ha sido partida en dos por una nueva carretera y ha quedado convertida en tres catastrales.

Así que seis fincas, cinco inscritas y una no inscrita, y actualmente tres parcelas catastrales.

Tras la expropiación en conjunto han perdido 3.194 m2.

Si ya era imposible establecer una correspondencia entre las registrales y la única catastral, ahora es mucho mas difícil.

Pero, ¿qué quieren hacer?

Lo que quieren hacer es reunirlo todo otra vez y partirlas de otro modo distinto.

Es decir, agrupan todo (cuidado con la no inscrita pues ni tan siquiera hay doble título) y con licencia convierten, si se puede (y puede que no haya superficie suficiente), la finca agrupada en las que estimen oportuno. Al agrupar describiríamos por componentes (las tres catastrales que actualmente hay restando lo expropiado). Son fincas no colindantes pero estimo que podrían pasar por una unidad funcional pues eran una sola catastral antes de la expropiación.

Tras la agrupación quedarían dueñas porcentualmente (en base a la superficie “aportada”) y tras las segregaciones pues lo mismo pero respecto de cada finca porque, ojo, serán dueñas de las que resulten en ese porcentaje y habrá que disolver el condominio que han originado por la agrupación.

La problemática es importante:

• Diferencia de cabida: Defecto de mas del 10% por razón de la expropiación. De momento ignoramos si podría haber alguna diferencia añadida (al margen de la merma por la expropiación).
• Agrupación de no colindantes.
• Agrupación de inscritas a no inscritas.
• Obtención de licencia si hay superficie mínima.
• Y disolución de condominio.

Una operación carísima notarial, registral y fiscalmente cuyo propósito no terminamos de entender y que dudamos que pueda hacerse pero imaginemos que la licencia es viable y que, por la razón que sea, esto tiene que hacerse sí o sí.

En tal caso, tenemos el problema de la agrupación de no colindantes y el de la finca no inscrita como problemas capitales.

Puesto que ya hemos abordado la problemática de las agrupaciones de ese tipo, ¿alguien se atreve a apuntar algo?

Sé que no hay datos suficientes pero es viable pensar ya en algo. Además, me interesa (otra vez) reivindicar la importancia de esta problemática y su enorme casuística. Esto no es solo cuestión de promotores o de los pocos casos en que “me lo piden”. Estas cosas las hay a montones y todos los días.

Caso 10: El caso empantanado

Tengo un caso empantanado y estoy convencida de que es porque el arquitecto no sabe hacer un IVG+, te explico: se trata de un problema con la medición del suelo. Queremos hacer una declaración de obra nueva en construcción de una casa en el casco urbano y entre otras dos casas y tenemos medición distintas: Catastro 211,82 m2; RP 172 m2 y técnico 197 m2. En el interior hay un un almacén que mide 194 m2. También hay un certificado que me redactó porque le salga negativa la VGA 201,42 m2. En la notaría me han dicho que necesito un IVG+ para la declaración de obra nueva en construcción, pero con el Arquitecto no hay manera…

Caso 11: Alta catastral errónea e inmatriculación de finca

Hace tres años aproximadamente vino una señora que compró una finca rústica en 1984 a la que nunca le habían girado el IBI. En Catastro no tenía ninguna finca rústica a su nombre ni a nombre de su esposo. Le comenté en su día que con su escritura se dirigiese a la oficina de Catastro que hay en el ayuntamiento para  que comentara el caso. A los seis meses volvió para decirme que ya le habían dado de alta su finca en Catastro. Lo compruebo y efectivamente era así. En 2021 fallece la señora y a principios de 2022 hacemos la escritura de aceptación adjudicación de herencia. La finca en cuestión había sido legada a uno de sus hijos. La escritura se inscribe y se coordina gráficamente. El heredero la finca al venta y entonces descubre que la parcela catastral no es la suya, que la suya es otra que linda con esa. Cuando entro en catastro para comprobarlo, veo que, conforme a lo que dice, su finca no está reconocida por catastro. La solución que le dan es que haga una escritura de subsanación para decir que la finca registral suya no está dada de alta en Catastro, que se inscriba dicha subsanación en el registro de la propiedad, para que quiten la coordinación gráfica. ¿Le podríamos dar de alta en Catastro a dicha finca con el 18.2, siempre y cuando el cliente me traiga una IVG+? La finca que está catastrada e inscrita a nombre del hijo, el dueño es el de la finca de la izquierda, un inglés, que fue quien le vendió, y por lo que veo, Catastro le quitó los 3.000 y pico de metros para ponerlos a nombre de la madre. La finca catastral que ahora pertenece  al hijo, está en una bolsa blanca.

Caso 12: El solape

Hace unos meses hicimos una venta de una finca no inscrita, aunque con título previo, adaptando la finca que se vendía a sus datos catastrales, para poder proceder a la inscripción.

Al estar inscrita la base gráfica de una de las colindantes, se producía un solape, por el que ha habido que proceder a realizar una medición gráfica alternativa con IVG+.

Ahora debo hacer esto ¿verdad?:

1. Hacer la escritura rectificativa donde aflora la discrepancia.
2. E iniciar el 18.2, para que el Catastro rectifique su parcela, y una vez cerrado, poder conseguir la inmatriculación de la finca.

He recibido hoy el IVG+, he copiado el Csv en “el programa piloto” y me ha contestado CSV correcto.

Caso 13: La superposición

Queremos hacer una escritura de segregaciones y agrupaciones. Al parecer, hay un espacio físico que está castrado en dos parcelas al mismo tiempo. El técnico no consigue la validación positiva. Hay un colindante afectado que (al parecer) se conformaría con la situación. ¿Qué se os ocurre que podríamos hacer?

Caso 14: La cartagenera

Tenemos una registral rústica de 3.563 m2. Inscrita a nombre de un matrimonio. Ambos han fallecido. En el Catastro hay una urbana de 652 m2 que esta al 50% a nombre de herederos de uno y al 50% a nombre de los herederos del otro y una rústica de 1.651 m2 que está en investigación. Eso suma 2.303 m2 con lo que tenemos un defecto de cabida de mas del 10%. Al parecer, hay otro trozo que en Catastro figura en blanco que completaría una forma de triangulo de la total finca pero que no justificaría la diferencia de 1.200 m2 respecto de registro (porque viendo la cartografía ese trozo no puede tener ese superficie). Es posible que además de perder metros para viales, se hayan perdido por alguna otra razón (vecinos) o que la finca estuviera mal medida (aunque es raro que se midiera de mas y no de menos).

Caso 15: Vidal Sasoon

Se presenta en la notaría una señora para encargar una venta de un solar urbano que según escritura mide 640 m2 y según catastro 620 m2. La finca no está inmatriculada y se necesita identidad absoluta con catastro para poderla inmatricular. ¿Qué opciones tenemos dado que la señora sospecha que tanto una cosa como la otra están mal?

Caso 16:  Afección a dominio público

“Tengo entre manos un 18.2 TRLCI sobre una finca que linda con diputación, ayuntamiento, agencia andaluza del agua. La registradora me pidió previa identidad gráfica antes de la inmatriculacion. Espero que catastro no paralice el expediente por oposición de alguno de los entes públicos colindantes”.

¿Qué error contiene este comentario?

Caso 17: Agrupación de una finca que invade una franja de dominio público: Fernando G.

En una agrupación de una finca que invade una franja de dominio público (cuya línea aparece en el Catastro, pero no identificada por sus coordenadas). ¿Es necesaria la representación gráfica alternativa o se puede inscribir con base a la representación gráfica catastral?

Caso 18: Agrupación con diferencia de superficie: Amador y Adriana

Amancio vende dos CATASTRALES que constituyen una sola registral. Se da por buena la BGC. Existe una pequeña diferencia respecto de la superficie según título y registro. ¿Hace falta aporta IVG+ y usar el “Piloto” si no se pretende mantener la superficie inscrita sino dar por buena la catastral? ¿Y si se quisiera que se mantuviera la superficie escriturada y registrada y reputar incorrecto el Catastro, ¿qué habría que hacer? ¿Podría usarse la SEC?

Caso 19: Una agrupación con BGA o con BGC

Una señora va a comprar un par de rústicas y luego las quiere agrupar. En escritura y registro son un poco mas grandes que en Catastro por lo que quiere mantener la superficie escriturada y registrada.

Caso 20: “Mi primer 18.2”

Tengo una finca urbana sobre la que se pretende formalizar una segregación, para posteriormente formalizar la declaración de obra nueva de unas viviendas unifamiliares. La licencia municipal recoge bien la situación: Registro 1712 metros, Catastro 1613 metros y según medición topográfica aportada para solicitar la licencia 1623 metros brutos y 1523 netos. Ya he descubierto que la diferencia entre los metros brutos y netos responde a una alineación que no está hecha. Tengo dos IVG+ con afectación de dominio público (uno de subsanación y otro de segregación). En el IVG+ de subsanación hay una pequeña diferencia de tres metros con una de las calles a las que tiene salida la finca. El técnico ha “trucado” ese IVG+ y no se corresponde con la medición técnica que se aportó a la licencia. Su pretensión era que no hubiese que tocar el fondo de la parcela porque afecta a varios propietarios., Al tener que rectificar Catastro en cualquier caso (pasar de 1613 a 1620 o a 1623 metros), me facilita la tarea porque sólo tengo un afectado. Sin embargo, si utilizo el IVG+ trucado, necesito modificar la licencia, que recoge la realidad: no me suman los metros de las parcelas segregadas y la superficie del resto. Mi idea es utilizar el IVG+ de subsanación correcto para que tener como afectados no sólo al Ayuntamiento, sino también a los propietarios afectados del fondo, para no tocar la licencia y evitar problemas con los ICUC de la obra nueva. Entiendo que la forma de proceder sería:

1. Escritura de segregación y cesión de para viales con requerimiento para tramitar el 18.2., y solicitando la rectificación de cabida del 201.3, y subsidiariamente el 199.1
2. Tramitar el 18.2, y una vez concluido, dejar constancia por diligencia en la escritura de segregación previa
3. Acceder a la SEC para a través del no piloto tramitar en Catastro de la segregación.

Me preocupa que la cesión de viales no va a tener aceptación (no me ha pasado todavía que tras una alineación venga el Ayuntamiento a consentir). No sé si será un obstáculo para que la finca quede arreglada en Catastro. Previamente, tendría que comprobar el CSV del IVG+ (el del trucado lo he hecho). Hay que sacar la copia autorizada de la segregación para que lo liquiden. Nos tienen que traer de vuelta la escritura liquidada, y aprovechar para que firme la diligencia, dejando constancia del resultado del 18.2. con la nueva descripción.

Caso 21: Agrupación de fincas colindantes

El titular registral de dos fincas rústicas colindantes quiere agruparlas. Constituyen una sola parcela catastral que está a nombre de los titulares anteriores y su cabida no es correcta. Se va a efectuar una medición.

¿Qué hacéis?

A) Un acta para subsanar discrepancias catastrales. 18.2 TRLCI y posteriormente otro instrumento para la agrupación solicitando coordinación ex 199.1 LH.

B) Agrupación solicitando coordinación ex 199.2 LH.

C) Otras opciones.

Caso 22: Tramitación de agrupación en la SEC

Una alumna del curso del año pasado me comenta que, al ir a dar de alta una agrupación para su tramitación en la SEC, le aparece un mensaje que le dice que hay un expediente abierto para la finca que impide efectuar el alta de un nuevo expediente con el CSV del IVG+. Consultado el histórico de la finca, resulta que efectivamente hay un expediente iniciado por el ayuntamiento del lugar donde radica la finca probablemente por causa de unas obras que no están de alta en Catastro (me sorprende que eso lo pueda hacer un ayuntamiento, pero así consta). ¿Se puede hacer algo?

Caso 23: El caso “Cortés”

Tenemos una finca sin título (ni escrito, ni escrito) y con el Catastro mal (está en una bolsa blanca). Se plantea un primer título (tal vez aportación a gananciales, tal vez donación) y el arreglo del Catastro, pero están pensando en firmar la escritura y luego mandar a los interesados al propio Catastro “a que lo arreglen”. En la finca hay una cueva. ¿Qué les recomendamos? ¿Qué les pedimos? Venga, ¿alguien opina?

Caso 24: ¿La única alternativa es la reparcelación?

La que tengo son 3 fincas registrales (rusticas) contiguas,  en las que existen unas construcciones en una de ellas. La particularidad es que las líneas internas de catastro en absoluto coinciden con las que debería ser la realidad, y por tanto existen discrepancias de superficie entre las catastrales y las registrales. Pero el ACUMULADO DE TODAS es el correcto. Desde el Registro me planteaban como única alternativa una parcelación. Pero considero mas ajustado rectificar lo que esta erróneo, que es la descripción catastral grafica, y por tanto las superficies individuales.

Caso 25: ¿En qué me estoy equivocando?

Tengo un caso en el que voy a hacer una venta de una finca rústica, que tiene una superficie, según registro de 0,01Ha, según catastro 0,0399ha y según técnico 0,0258ha. La diferencia se debe a que en catastro han incluido dentro de la parcela, la del vecino. Había pensado hacer la venta con solicitud del 199 de la LH para que consten en registro los 258 m2 y hacer un acta de subsanación del 18.2 y utilizar el piloto para arreglar la situación en catastro porque el vecino no tiene problemas en comparecer. Al comprobar el CSV del IVG+ en Catastro, antes de firmar las operaciones, me dice: “El parcelario aportado en el IVG coincide con el parcelario de Catastro, por lo que no es necesario iniciar el procedimiento. No es posible realizar la comunicación, puede remitir la documentación a la gerencia usando la opción “Otras solicitudes, escritos, comunicaciones y documentos genéricos” de la Sede”. Había pensado (a lo mejor estoy equivocada) que como la parcela catastral se tendría que “dividir” podía hacerlo por el programa piloto, y sin embargo parece que la SEC me dice que no… ¿En qué me estoy equivocando?

Caso 26: Alternativas frente a expediente de expropiación

Se trata de una herencia con varias fincas rústicas. Sobre una de las fincas, que tiene dos referencias catastrales, una de rústica y otra urbana, ambas de 6.199 m2 hay declarar un serie de construcciones, vivienda, piscina, almacenes. Según Registro, la finca es rústica y con una cabida de algo más de una hectárea. El cliente pretende adecuar sus construcciones en Registro a la realidad. Catastro tampoco parece correcto. Consulto con el cliente a qué responde esa diferencia de cabida (a pesar de mi falta de conocimiento sobre las propiedades rústicas más de cuatro mil metros de diferencia me parecen muchos, porcentualmente lo son), me comenta que iban a construir una calle por mitad de la parcela y le iban a tirar la casa. Llegó a un acuerdo con el Ayuntamiento, desviaron la calle y le “quitaron” una parte de la finca. Presumo que esa expropiación no ha tenido acceso al Registro. ¿Tengo alguna alternativa a esperar a que el Ayuntamiento notifique la expropiación al Registro?

Caso 27: ¿Es agrupación o agregación?

• La parcela 117 (rc terminada en if): mide 8.969 m2.
• La parcela 196 (rc terminada en ie): mide 13.620 m2.
• Se le quitan 1.100 metros a la 196 y se le añaden a la 117.
• La 196 queda con 12.520 y la 117 queda con 10.069.

La segregación-agregación (o agrupación) es en una sola escritura y doy por hecho que la licencia estará condicionada a que lo segregado se agrupe (o agregue).

¿Es agregación?

Caso 28: Rectificación de cabida en división horizontal

“Tengo una rectificación de superficie de una finca que tiene naturaleza rustica el suelo y urbana la edificación que en ella existe. Esta en régimen de propiedad horizontal tumbada con otra finca rustica. Para la rectificación de la superficie dado que el art. 201 LH no permite expediente de rectificación por estar en régimen de propiedad horizontal tendría que hacer una modificación del título constitutivo para hacer constar la extensión superficial (tienen un informe de arquitecto). Mi duda es, ¿como cálculo el valor de esa modificación a los efectos de minutar la escritura y de liquidar el impuesto? ¿El valor del suelo según catastro de la finca cuya extensión superficial se modifica?“

Caso 29: Una declaración de obra sobre finca con una diferencia de cabida

Caso 32: Obra nueva en construcción

«Tengo una finca registral de 14.896,51 m2 que viene segregación y posterior agrupación que ya están inscritas. Esta escritura es de 2021. Catastralmente la finca es una catastral y parte de otra. En el apartado EXPEDIENTES de la SEC figura uno en tramitación. En la nota del registro pone: INSCRITA BASE GRÁFICA NO COORDINADA CON CATASTRO A FECHA SEPTIEMBRE DE 2021″.

Al margen de los documentos propios de la obra en construcción, puesto que título y registro están bien y en el registro está inscrita la BGA no coordinada con Catastro ¿qué pediremos a efectos del suelo para poder otorgar la obra en construcción? ¿nos hace falta algo o no? ¿Cómo resolveríais este tema?

Caso 33: Expediente caótico

Tengo dos fincas inscritas, la parcela a de 50 metros y la parcela b de 265. Catastralmente tienen la finca a de 150 y la parcela b de 191. En la escritura que hicieron de protocolización de operaciones particionales describieron por catastro directamente las edificaciones que tienen y, encima, en ese momento la parcela b tenía 185. Los metros más o menos coinciden en totales de las dos parcelas inscritas, 315 con los totales de las dos parcelas de catastro, 335. Los clientes quieren hacer división horizontal y adjudicarse la vivienda que está en la parcela a, pero primero queremos empezar la casa por el suelo. La Registradora les dijo varias opciones, olvidándose de lo que hay inscrito: Hacer la división horizontal con el título de las operaciones particionales o hacer la extinción de condominio de la herencia y con la división horizontal hecha, adjudicarle a cada uno el piso que corresponda para que después cada uno inmatricule lo suyo.

Caso 34: Inmatriculación de finca catastrada como parte de monte público

La finca se adjudicó en una herencia y se dijo que había dentro una casita de tantos metros y que era parte de una catastral (un monte muy grande). La obra no consta en el Catastro. Ahora se pretende inmatricular. ¿Segundo título? ¿Acta 205? ¿Expediente de dominio? ¿Escritura de actualización? ¿No huele esto a 18.2? ¿Qué me decís? Tormenta de ideas.

Caso 35: Una agrupación a la antigua usanza

Se trata de una agrupación de cuatro fincas que tienen las siguientes superficies:

Finca número 1. Tiene una superficie según:

El Registro: 4.000 m2

Levantamiento topográfico:  4.007,18 m2

Finca número 2. Tiene una superficie según:

El Registro: 4.998,51 m2

Levantamiento topográfico: 5.000,74 m2

Finca número 3. Tiene una superficie según:

El Registro: 10.535 m2

Levantamiento topográfico: 10.492,72 m2

Finca número 4. Tiene una superficie según:

El Registro: 14.120,48 m2

Levantamiento topográfico: 13.196,47 m2

El problema radica en que la finca señalada en el apartado d) tiene una superficie real inferior entre el 5% y el 10% a la que consta en el Registro y en consecuencia la superficie de la finca resultante de la agrupación según el título es de 32.697,11 m2 cuando la realidad registral es que la suma de cada una de las superficies que constan inscritas, daría un total de 33.653,99 m2. El Registrador habla de realizar una rectificación de superficie conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria. No obstante, nos preguntamos si podríamos hacerlo a través del 199 de la Ley Hipotecaria al no exceder del 10%?.

Caso 36: Cambiar el titular catastral de una finca en base a escritura firmada por otro Notario

Me pregunta un compañero si es posible a través del STI cambiar el titular catastral de una finca en virtud de una escritura anterior de otro Notario distinto. Me plantea hacer un acta donde los titulares le requieren para hacer por el STI el cambio de titular catastral basado en esa escritura anterior. Y luego en virtud de ese acta suya, intentar hacer el cambio a través del STI.

 

 

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario