Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Una nueva escritura que cae en mis manos con cosas a destacar. Vamos con esas cosas que han llamado mi atención por razones diversas (adivinen ustedes si para bien o para mal, para mejorar mi fórmula o dejarla como la tengo o cambiarla).

 

1. “Y en calidad de intérprete, designada al efecto por la Sra. *, por no conocer el idioma español, y a quien no considero inidónea:”.
2. “A los efectos de lo dispuesto en el artículo 8 a) del Real Decreto 304/2014, de 5 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, manifiestan los otorgantes que no actúan por cuenta de otra persona que pueda ser titular real de la operación en los términos del citado Real Decreto. Asimismo manifiestan que no tienen ni han tenido la condición de persona con responsabilidad pública ni de familiar o allegado de la misma en los términos establecidos en el artículo 14 de la ley 10/2010 de 28 de abril de prevención de blanqueo de capitales y de la financiación de terrorismo”.
3. “Inscripción.- Se encuentra debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, sección *, folio *, finca *, inscripción *”.
4. “Declaración relativa a la concordancia gráfica de la finca con el catastro. La parte titular de la finca, a mi requerimiento, manifiesta su incapacidad, dados los medios de que dispone, para determinar la coincidencia entre la descripción contenida en la certificación catastral incorporada con la realidad física de la misma”.
5. “Los comparecientes me dispensan de solicitar información sobre deudas pendientes por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de la finca o fincas transmitidas, tras la declaración por la parte transmitente de estar al corriente de pago, y yo les advierto de no ser así de su afección al pago de la totalidad de la cuota tributaria correspondiente, conforme al artículo 64 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales”.
6. “Cargas y situación arrendaticia: La declaran libre de arrendamientos, al corriente en el pago de contribuciones e impuestos, y no sujeta a otras cargas que las que resultan de la información registral obtenida, que después se cita”.
7. “Información registral.- Respecto de la finca descrita, yo, el Notario, hago constar que por no encontrarse habilitada la plataforma de conexión con el Colegio Oficial de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, no resulta posible acceder telemáticamente al contenido de los libros del Registro de la Propiedad competente para comprobar la titularidad y cargas de la finca, por lo que he cursado solicitud de información registral por el procedimiento subsidiario previsto en el artículo 175.2 del Reglamento Notarial (telefax), habiendo recibido con fecha *, contestación mediante comunicación por telefax, que dejo unida a esta matriz; sin que con posterioridad a dicha información se haya recibido otra continuada que la desvirtúe”.
8. “Advertencia.- Yo el Notario hago constar a los comparecientes, dado que no me manifiestan lo contrario, que presentaré telemáticamente la copia autorizada electrónica de esta escritura en el Registro de la Propiedad competente en el plazo más breve posible y, en todo caso, en el mismo día de hoy o en el día hábil siguiente. No obstante lo expuesto, en el supuesto de que resulte imposible técnicamente dicha presentación, de lo que dejaré constancia en la copia que expida en soporte papel con expresión de la causa, me autorizan a presentarla mediante telefax en los términos previstos reglamentariamente”.
9. “Yo, el Notario, advierto a las partes que pueden obtener copia autorizada de esta escritura en soporte papel, dentro del plazo reglamentariamente establecido”.
10. “El precio global y alzado que los comparecientes fijan para esta compraventa, es el de *”.
11. “Manifiesta el representante de la parte vendedora que el dinero que ha recibido en la presente compraventa, la mercantil *, mediante transferencia a su nombre, se corresponde con la comisión de agente de ventas de la presente operación”.
12. “Las partes no me entregan justificante bancario para dejarlos unidos a esta matriz, de cuya falta advierto, comprometiéndose a exhibirlo donde fuere menester en caso de serles requeridos; otorgando la parte vendedora a la compradora la más eficaz carta de pago por dicha cantidad”. 
13. “La parte vendedora otorga a la compradora la más eficaz carta de pago por dicha cantidad, en cuanto quede acreditada la formalización de la transferencia reseñada, con el justificante bancario de la misma, y el mismo sea incorporado a la presente escritura. Manifiesta el representante de la parte vendedora que el dinero que ha recibido en la presente compraventa, la mercantil *, mediante transferencia a su nombre, se corresponde con sus honorarios profesionales de la presente operación y para el pago de otros gastos”.
14. “En cuanto a la suma de *, mediante transferencia de fecha de hoy, con posterioridad a la firma de la presente, con cargo a la cuenta *, titularidad de la parte compradora, y que será abonada en la cuenta *, titularidad de la parte vendedora, todo según me manifiestan ambas partes bajo su responsabilidad, de la que la parte compradora me entregara fotocopia del justificante bancario en cuanto se formalice dicha transferencia, la cual incorporaré a la presente por diligencia. La parte vendedora otorga a la compradora la más eficaz carta de pago por dicha cantidad, en cuanto quede acreditada la formalización de la transferencia reseñada, con el justificante bancario de la misma, y el mismo sea incorporado a la presente escritura”. 
15. “En cuanto a la suma de *, queda retenido por la parte compradora, para entregarla a la persona física o jurídica que al final de la presente escritura se identifica como gestora, a los efectos de servirle de provisión de fondos para llevar a cabo la tramitación o gestión del pago del Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana al Excmo. Ayuntamiento de *, así como para pagar otros gastos de gestión; todo ello según me manifiestan bajo su responsabilidad; otorgando la parte vendedora a la compradora la más eficaz carta de pago por dicha cantidad”. 
16. “Yo, el Notario, advierto a los otorgantes sobre la obligación prevista en el artículo 7º de la Ley 7/2012 de 29 de Octubre de conservar los justificantes de los medios de pago empleados durante el plazo de cinco años contados desde la fecha de los mismos”. 
17. “He obtenido de la sede electrónica del Catastro información sobre el valor de referencia asociado a la referencia catastral de la finca descrita en la presente, que dejo incorporada a ésta matriz, advirtiendo yo el Notario a los comparecientes expresamente de lo dispuesto en la Ley 11/2021, de 9 de Julio, respecto de la valoración de la finca descrita, y de cuyo documento resulta que no existe valor de referencia”.
18. “La finca se vende con cuanto le es inherente y accesorio, manifestando la parte compradora que ha identificado a su satisfacción y sobre el terreno, la finca objeto de venta, declarando como ciertos e indiscutibles los signos externos establecidos para su delimitación, y la compra como cosa cierta a precio alzado“.
19. “Se solicita del Sr. Registrador de la Propiedad y del Sr. Liquidador del Impuesto, la práctica de las operaciones pertinentes“.
20. “Declaración fiscal respecto el I.V.T.N.U.: El sujeto pasivo del impuesto sobre el incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal), solicita la determinación de la base imponible por el método que resulte más favorable al mismo y, en su caso, la declaración de la no sujeción al impuesto si se constata la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre el valor del terreno en la fecha de transmisión y adquisición, para lo cual aportará los títulos que documenten la transmisión y la adquisición”.
21. “Gestión.- A los efectos de lo establecido en el artículo 196 del Reglamento de la organización y régimen del Notariado, según redacción dada por el Real Decreto 45/2007, los trámites de inscripción en el Registro de la Propiedad serán realizados por *, con N.I.F. * y domicilio a efectos de notificaciones en *, correo electrónico *”.
22. “La parte vendedora manifiesta que se encargara de realizar el trámite del pago de la plusvalía de la presente transmisión”.
23. “Yo, el Notario, advierto que para mantener la garantía del asiento registral que produce la presentación telemática de esta escritura, deberá presentarse en Registro la copia autorizada de esta escritura, en soporte papel, dentro del plazo de los sesenta días naturales siguientes, transcurrido el cual sin verificarse la presentación, caducará dicho asiento”.
24. “Me manifiesta la parte vendedora que es no residente en España, lo que no me acredita, haciendo yo, el Notario, las oportunas advertencias de la legislación de Inversiones Extranjeras y especialmente formulo las siguientes advertencias: A todos los comparecientes no residentes, las relativas al N.I.E. y representante fiscal. A la parte adquirente, la de la obligación de retener el TRES (3,00) POR CIENTO del precio de la transmisión que corresponde a la parte vendedora no residente, y presentar declaración ante la Delegación o Administración de la Agencia Estatal de Administración Tributaria en cuyo ámbito territorial se encuentra ubicado el inmueble, e ingresar el importe de la retención en el Tesoro Público en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión, y que, de no efectuar el ingreso, el bien transmitido quedará afecto al pago del Impuesto. A la parte vendedora, sujeto pasivo no residente, le advierto de su deber de declarar e ingresar el Impuesto Definitivo, compensando en la cuota el importe retenido o ingresado a cuenta por la parte adquirente, en el plazo de tres meses contados a partir del término del plazo para el ingreso de la retención, de acuerdo con el artículo 25.2. del Real Decreto Legislativo 5/2004 de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, según su redacción modificada por la disposición final tercera de la Ley 35/2006 de 28 de noviembre. Así mismo les advierto de la obligación de declarar cobros o pagos, incluso compensaciones de crédito, con no residentes”.
25. “Con relación al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los terrenos de naturaleza urbana, hago a los comparecientes las advertencias derivadas del R.D. Ley 26/2021 de 8 de Noviembre por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional, relativa a que: A) No se producirá la sujeción a dicho Impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición. Para ello el interesado en acreditar la inexistencia de incremento de valor deberá declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición (art. 104.5 TRLHL). B) Los sujetos pasivos vendrán obligados a presentar ante el Ayuntamiento correspondiente, con relación a este Impuesto, la declaración que determine la ordenanza respectiva en los siguientes plazos a contar desde la fecha en que se produzca el devengo del Impuesto: a) Cuando se trate de actos inter vivos el plazo será de treinta días hábiles. b) Cuando se trate de actos por causa de muerte, el plazo será de seis meses prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo (art. 110.1 y 2 del TRLHL). C) En el caso de utilizar el sistema de autoliquidación por el sujeto pasivo, cuando se halle facultado para ello, el Ayuntamiento correspondiente solo podrá comprobar que se ha efectuado dicha autoliquidación mediante la aplicación correcta de las normas reguladoras del Impuesto, sin que puedan atribuirse valores, bases o cuotas diferentes de las resultantes de tales normas (art. 110.4 del TRLHL)”.
26. “Los otorgantes quedan advertidos de que, conforme a lo establecido en la Orden EHA/114/2008 de 29 de enero, reguladora del cumplimiento de determinadas obligaciones de los Notarios en el ámbito de la prevención del blanqueo de capitales, sus documentos de identificación han sido escaneados y quedan formando parte de los archivos informáticos del notario autorizante. Dichos documentos no serán reproducidos en ninguna copia autorizada que se expida de la matriz, salvo que cualquiera de los otorgantes lo solicite expresamente o que así lo exija la Administración en ejercicio de sus competencias relativas a la prevención del blanqueo de capitales o la Autoridad judicial dentro del ámbito de sus competencias”.
27. “Leo esta escritura a los otorgantes, traducida a la Sra. * al idioma inglés por el intérprete indicado, a ruego y bajo la responsabilidad de la parte compradora. La traductora manifiesta bajo su responsabilidad la conformidad del texto español con su traducción al idioma inglés, previamente advertidos los interesados de su derecho a utilizar intérprete oficial; y advertidos todos de su derecho, que no usan, a leerla por si mismos, y prestando su conformidad a la lectura realizada, la aprueban y firman”.

 

Siempre hay que intentar mejorar las escrituras y aquí hay unas cuantas cosas que me podrían ser interesantes.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario