Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. CURSO FEAPEN.- MODIFICACIONES FÍSICAS DE LAS FINCAS Y EXPEDIENTES HIPOTECARIOS: CLASE 11: Expedientes hipotecarios de cabida: Artículos 201-203 de la Ley Hipotecaria. Título previo, acta de iniciación y acta de finalización del expediente ÍNDICE La titularidad catastral de la finca objeto del expediente Relación del expediente de cabida del 201 con el expediente del artículo 18.2 de la Ley del Catastro Competencia notarial ¿Quiénes son los promotores de los expedientes? Trámites básicos Expedientes "sin garantía de éxito" Modelo de acta de iniciación y de acta de finalización (el caso "Lando") Acta de iniciación de expediente de dominio para la inmatriculación de exceso de cabida de finca (el caso "Lando") Acta de finalización de expediente de dominio para la inmatriculación de exceso de cabida (el caso "Lando") La suspensión de la fe pública registral del artículo 207 LH La opinión de "Silvestre, el librario" sobre el artículo 207 LH Fiscalidad de los expedientes de cabida, de dominio, de reanudación de tracto, del acta complementaria del título público adquisitivo y del acta "plus-one" Para terminar, algunas resoluciones La titularidad catastral de la finca objeto del expediente Esta cuestión tiene perfecto encaje en esta clase y en la anterior. Recientemente un compañero me comentó que le habían inscrito una modificación de cabida sin que la finca estuviera catastrada a nombre del propietario. El artículo 203 de la Ley Hipotecaria relativo al expediente de dominio dice claramente que entre los documentos para su tramitación han de estar: Regla Segunda: Letra a): Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente, junto con certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios. Lo cierto es que dice que las CCDYG deben expresar los titulares, no que los titulares sean los promotores o mas bien los dueños de la finca, pero sería absurdo interpretar la norma en otro sentido. El artículo 201 por su parte señala que al expediente de cabida se le aplican las reglas del 203 excepto lo que dice la letra c) del apartado 1: "No será de aplicación al expediente regulado en el presente artículo lo dispuesto en el apartado c) de la regla segunda, los apartados d) y e) de la regla quinta y el último párrafo de la regla sexta del artículo 203. En cuanto a la regla tercera, el contenido de las certificaciones se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita". ¿Conclusión?: Para 201 y 203 la regla es la misma pero no es del todo clara salvo que no sea clara por ser una exigencia OBVIA. Me resultó raro lo comentado por el compañero que tal vez pudo deberse a que el que figuraba como titular (al parecer por un simple error) había comparecido en el expediente. Particularmente yo hubiera intentado modificar esta titularidad previamente (a través del STI si el título previo generaba expediente, instancia general en la SEC o enviando al interesado a Catastro en caso contrario) y de no conseguir hacerlo, estoy completamente seguro de que no hubiera iniciado el expediente por mucho que el titular catastral compareciera. No obstante, la exigencia puede ponerse en duda (o consultarse) si se trata de cabida. En el de dominio tengo claro que sin Catastro correcto, no me lanzo. Recuerdo también un expediente de reanudación de tracto con un tema de titularidad catastral que tramitamos a pesar de ello. Creo que trataré el tema en la clase siguiente. Relación del expediente de cabida del 201 con el expediente del artículo 18.2 de la Ley del Catastro Ya sabemos que el 18.2 LCI puede allanarnos el camino para un expediente de cabida. Subsanamos la discrepancia catastral y con el Catastro ya arreglado podemos iniciar el expediente sin necesidad, como hacíamos habitualmente, de otorgar el título en el que aflora la discrepancia (concepto también utilizable para el expediente hipotecario que estudiaremos hoy) y de esperar (a veces una eternidad) a que el Catastro quedara arreglado por medio de una BGA incorporada a su correspondiente IVG+. El artículo 201 de la Ley Hipotecaria señala en su punto 1, letra d) que: "En el supuesto de que se haya aportado representación gráfica alternativa, el Notario procederá conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario". Ese párrafo segundo de la letra c) del artículo 18 LCI dice: "El notario informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documento público. Una vez validada técnicamente por la citada Dirección General la rectificación declarada, se incorporará la correspondiente alteración en el Catastro. En los supuestos en que se aporte el plano, representado sobre la cartografía catastral, la alteración se realizará en el plazo de cinco días desde su conocimiento por el Catastro, de modo que el notario pueda incorporar en el documento público la certificación catastral descriptiva y gráfica de los inmuebles afectados que refleje su nueva descripción". Es decir, que la tramitación de un 201 requiere "impepinablemente" utilizar previa o simultáneamente el expediente del 18.2 LCI (o de un 18.1, claro) no siendo posible pretender la modificación de la cabida con la BGA. Cuando vamos a tramitar un 201 LH y la BGC no es correcta, la solución al problema es tramitar un 18.2 LCI con carácter previo o inserto en el propio procedimiento que se inicia sobre la base del título en el que habremos aflorado la discrepancia. Es muy importante recalcar esta cuestión. Competencia notarial Funciona igual que en el expediente de dominio. ¿Quiénes son los promotores de los expedientes? Dice el 201 que: a) Podrá promoverlo el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real, mediante la aportación al Notario de la descripción registral de la finca y su descripción actualizada, asegurando bajo su responsabilidad que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita. Entonces,¿funciona como el expediente de dominio o las reglas son distintas en el caso del expediente de cabida? Pues parece que en este caso, hay mas posibles promotores. ¿Y los que no sean promotores se ven afectados sin mas por el resultado? ¿Hay una norma similar en cuanto a su comienzo? En cuanto a los promotores de los expedientes, nos explicaba Silvestre, el librario (y ya quedó recogido en la clase anterior) que: INMATRICULACIÓN. ART. 203.1 LH: Hay que partir de la distinción entre la inmatriculación de la FINCA y la inscripción del DERECHO cuya adquisición motiva la inmatriculación. Aunque el 203 solo se refiera al titular dominical (igual que el 205) la inmatriculación puede lograrse no solo mediante la inscripción del pleno dominio, sino también mediante la inscripción de la nuda propiedad o una cuota indivisa. Siendo entonces especialmente relevante la notificación al usufructuario o condueño (art. 203.1.5ª LH y art.278 RH). Si se inscribe la nuda, se produce una situación anómala, quedando mencionado (no inscrito) el usufructo, a efectos de la posterior consolidación. Si se inscribe una cuota, las restantes cuotas que puedan inscribirse después, se reflejan en el mismo folio registral, por lo que no hay nueva inmatriculación, sino inscripción de derechos no inscritos sobre una finca ya inmatriculada. Para inscribir el resto de cuotas, la descripción de la finca debe ser coincidente con la ya inmatriculada y coordinada con Catastro, sin necesidad de aportar de nuevo la certificación catastral, y hay que acreditar la adquisición mediante otro expediente notarial (o el doble título público del art. 205 LH). Aunque no hay verdadera inmatriculación, parece prudente aplicar la prevención del art. 203.1.7ª LH, publicando el registrador el edicto y la alerta gráfica. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. ART. 201.1 LH: El 201 atribuye legitimación al titular registral que sea propietario o titular de una cuota indivisa o un derecho real (en parecidos términos se pronuncian los arts. 199 y 200), lo que permite incluir al dueño, condueño, nudo propietario, usufructuario o titular de cualquier derecho real inscrito (hipoteca, servidumbre, opción ….¿arriendo, condición resolutoria en compraventa?). Quedan excluidas las anotaciones de embargo, demanda o derecho hereditario, a mi juicio. Como en la inmatriculación, es fundamental la notificación al dueño o condueño no promotor. La inscripción que se practique solo publica la actual descripción (georreferenciada) de la finca, manteniéndose las titularidades vigentes. En contra de lo dicho, la RDG de 27/09/2022 (BOE 27/10), resolviendo sobre el expediente registral 199, defiende que si hay cotitularidad, es exigible el acuerdo de la mayoría para promover la actuación, aplicando las reglas sobre actos de administración. La negativa a expedir la certificación registral, si se produce, podría responder a este criterio que yo no comparto. La RDG 27/09/2022 (BOE: 27/10) se ocupa de la legitimación para promover el expediente del art. 199 LH cuando existe cotitularidad en el dominio inscrito, y afirma que “el inicio del expediente del artículo 199 es un acto de administración, como ya reconoció la Resolución de este Centro Directivo de 30 de junio de 2016, por lo que, de estar la finca en régimen de cotitularidad o comunidad romana, por aplicación del artículo 398 del Código Civil, se exigiría el acuerdo de la mayoría de los partícipes …”. La RDG de 30/06/2016 (BOE: 27/07), basándose en la misma idea de acto de administración aplicado al régimen de gananciales, entendió que sí puede promover la rectificación el único cónyuge titular con carácter presuntivamente ganancial (o, cabe añadir, para su sociedad conyugal) sin necesidad del consentimiento del cónyuge no titular (arts. 1.384 CC y 94.2 RH). En contra, si la finca figura inscrita con carácter ganancial a favor de ambos cónyuges, se requeriría el consentimiento los dos. No parece que esta sea la opinión dominante entre los compañeros, ni la más ajustada al texto legal. El art. 199 concede legitimación al “titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita”, lo que permite incluir a cualquier titular o COTITULAR (proindivisión, régimen ganancial) de un derecho inscrito (dominio, nuda propiedad, usufructo, arrendamiento, servidumbre, hipoteca, opción,…). De tal modo que si el promotor no es dueño pleno, la RG solo podrá inscribirse “tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado estos el procedimiento”. Si el titular de un derecho real limitado está legitimado, con igual o mayor razón debe estarlo el comunero o cotitular ganancial, previas las notificaciones oportunas a los cotitulares. En este mismo sentido se pronuncia Joaquín Delgado en su libro sobre georreferenciación (página 109), quien extiende incluso la legitimación a “cualquier titular registral de cualquier derecho registrado … por vía de anotación (embargos, derechos hereditarios, etc)”. Esta opinión tiene el inconveniente de que la anotación no publica realmente la adquisición y titularidad de un derecho real, y el favorecido por ella no goza de la presunción legitimadora del art. 38 LH. Además, en caso de embargo (o demanda), se publica una situación procesal sobre una finca concreta y no es razonable que se rectifique su descripción a espaldas de la autoridad competente (no está previsto, ni resulta práctico, notificar al órgano judicial o administrativo actuante). Y en el caso de derecho hereditario, es probable que no resulte de la anotación el domicilio y demás circunstancias personales de los coherederos no anotantes que han de ser notificados y a cuyo favor haya de quedar inscrita, de uno u otro modo, la RG. Ahora bien, es caso de herencia no inscrita, si intervienen todos los coherederos, podría aplicarse por analogía la doctrina de la DG favorable a la obra nueva declarada por los sucesores del titular registral, sin previa partición de herencia, practicándose la inscripción a favor de la comunidad hereditaria (RRDG 11/12/1998 (BOE: 13/01/1999), 16/05/2003 (BOE: 19/06) y 30/12/2005 (BOE: 14/02/2006)). A mayor abundamiento, cabe tener presente el contexto de la ley de reforma 13/2015: El art. 200 LH (deslinde notarial) permite iniciar “el expediente a instancia del titular registral del dominio, o de ser varios de cualquiera de ellos”, y “El notario comunicará el inicio del expediente a todos los interesados” (incluyendo, se entiende, a los cotitulares, en su caso). El expediente del art. 201 LH (rectificación notarial) puede promoverlo “el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio”, y el notario notificará a quienes resulten interesados (art. 203). En la inmatriculación, aunque el art. 203 LH hable de “titular dominical” y el 205 se refiera a quien acredite “haber adquirido la propiedad”, no se discute que se pueda inmatricular una finca georreferenciada mediante la inscripción de la nuda propiedad o una cuota indivisa. Visto así, en el expediente 199 LH, el acuerdo mayoritario de cotitulares que exige la DG queda cumplido con las notificaciones oportunas a los interesados no promotores, a efectos de alegaciones. Otra cosa es que en estos casos convenga extremar las precauciones en garantía del cotitular no promotor (más protagonista que un colindante) que no ha prestado consentimiento expreso a la rectificación, en un doble sentido: ¿Cabe exigir que la notificación sea necesariamente personal y no por edictos, buscando al menos un consentimiento tácito o presunto, excluyendo la mera ignorancia práctica? ¿Cabe admitir que la mera oposición, no motivada, sea suficiente para denegar la RG? Trámites básicos Los trámites incluyen, esencialmente (y como en el expediente de dominio), el acta inicial y el acta final, la certificación del registro, la anotación preventiva, el edicto en el BOE y las notificaciones a colindantes. Podrá instruirse un solo expediente para varias fincas siempre que las mismas estén situadas en el territorio de un mismo Registro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dicho Registro (es decir, lo mismo que ocurre en el expediente de dominio). Repetición de notificaciones por haberlas efectuado antes de que llegara la certificación del registro Este problema sería planteable en sede de expediente de dominio o de cabida, aunque la consulta se refiera al de reanudación de tracto. "Firmamos a finales del año pasado un acta de requerimiento para la reanudación del tracto registral interrumpido y para rectificación de descripción de finca, y por falta de comunicación entre los compañeros de la oficina, se realizaron las notificaciones a los colindantes y la publicación en el BOE sin haber solicitado previamente la expedición de certificación al Registro de la Propiedad, de conformidad con lo reseñado en los arts. 203 y 208 de Ley Hipotecaria. El Registro todavía no nos ha expedido dicha certificación. Una vez que tengamos la certificación, si los colindantes son los mismos que los que previamente habíamos notificado ¿consideras que podemos llevar a inscribir la segunda acta de notoriedad ya que se demuestra que las notificaciones a los colindantes están bien realizadas porque coincidan con los que vengan en la certificación ó hay que volver a realizar las notificaciones tal y como marca la Ley?" Yo no las repetiría EXCEPTO en el caso de que el registro os haya indicado en la certificación un domicilio diferente al de Catastro. Si fuera así, yo repetiría y en caso contrario no. Por supuesto, a la mínima discrepancia en cuanto a piso, letra, escalera … no correría riesgos. Expedientes "sin garantía de éxito" El 201 es un expediente para excesos de cabida importantes. No necesariamente todos los de mas del 10% han de tramitarse mediante el expediente hipotecario. Hasta puede que algunos de menos del 10% lo necesiten por razón de la importancia del exceso en metros (mas allá de porcentajes) o en valor (finca de 890 m2 en la Castellana que pretende pasar a 979 m2). En esto entrará en juego el buen criterio, el bueno ojo de la notaría, del Notario o del profesional externo que lleve el asunto, pero la regla general es que el expediente NO sería necesario en todos estos casos que señala el 201: 2. Podrá, no obstante, realizarse la rectificación de la descripción de cualquier finca, sin necesidad de tramitación de expediente, cuando se trate de alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente. 3. Tampoco será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos: a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita. b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita. El resultado de un expediente no puede estar garantizado aunque hayamos de procurar no embarcar a nadie en uno que tenga aspecto de no prosperar. Hace un tiempo me llegaba esta CONSULTA: «Al intentar inscribir en el registro de la propiedad, no cuadran los datos catastrales y los de la escritura. Tras muchísimas largas por fin se articula un camino, fruto del ok de la registradora. Se ejecuta y al llevarlo a inscribir surge un error y no se puede registrar (deduzco que no se han entendido la notaría y el registro). Se paga una escritura de declaración obra nueva y una escritura de modificación y aclaración. Pongo el grito en el cielo y me dicen que hay que ir al expediente de cabida. La minuta será de unos 670 euros. Si hemos tenido que recurrir a esta última solución entiendo que por un «mal enfoque», así que ¿tengo yo posibilidad de enjugar el coste de este procedimiento? Entiendo que no ha sido por nuestra culpa y que la escritura de rectificación no sirvió para nada». Parece que se trataba de uno que quiso conseguir la modificación de cabida por el 199.1 o 2 y al que le mandan al 201. No lo entiende, se cabrea y busca culpables, pero los planteamientos que hacemos en las notarías no son infalibles, ni están garantizados. Aquel consultante creía que 670 euros por 20 m2 era demasiado. Yo le dije que los metros no influían en el coste. Lo que influía es el «papel» (la documentación técnica) que exija acreditar lo que se pretende y, por tanto, la extensión de la escritura y el número de notificaciones que hubiera que hacer, fundamentalmente. Los 20 m2 (o los que sean) suelen ser lo de menos. En el caso "Lex" que está incluido en la versión 2.0 del modelo 18.2 LCI que ya tratamos en otra clase, el interesado me decía que: "El motivo de acudir a un Notario es precisamente que hablando con el registrador no nos da garantías de que esta operación se puede llevar a cabo". El registrador no se las da (que perfectamente podría hacerlo pues tiene la última palabra y nosotros no) y pretende que el Notario sí que se las ofrezca. No habiendo oposición y estando la documentación técnica correctamente realizada, lo normal es que los expedientes terminen felizmente pero de ahí a dar garantías existe un cierto trecho. Recientemente un compañero me consultaba sobre un exceso que quería que se tramitase por el registro y no por el 201. El exceso era grande pero no brutal. Yo también hubiera usado el 199 (siendo además como era una BGC) y le comenté que si fracasaba tendría la posibilidad de hacer un 201. Sin embargo, él pensaba que si tras notificar el registrador no prosperaba el 199, el 201 no aportaría nada nuevo. Cierto, así es, por eso hay que optar en ciertos casos por el 201 y no por el 199 y hay que recurrir al 201 en ocasiones porque en los registros "no ven" el 199 y mandan a la gente a la notaría. ¿Cómo decidir? Pues en mi caso, vamos al 201 con excesos grandes o muy grandes y en situaciones complicadas que suelen exigir el 18.2 previo. No obstante, no es nada sencillo tomar la decisión. Lo cierto es que yo hice unos cuantos porque un abogado habitual me los encargaba. Tenía buen criterio y trabajaba muy bien pero en los casos en los que el cliente o su abogado no tienen claro porqué camino ir, yo les conduzco por el 18.2+199.1 por muy grande que sea el exceso. Modelo de acta de iniciación y de acta de finalización (el caso "Lando") Teníamos miedo a una oposición por razón del linde con una vereda de la Consellería de Agricultura pero pasó el plazo y no recibimos nada. Ya tratamos en la clase anterior el asunto del acta de inicio, el acta de final y el acta de cierre. En la clase número 5 hay tres puntos relativos a este caso a los que os remito: 23. Un 900D para agilizar una declaración de obra y actualización descriptiva previa a la iniciación de un expediente de cabida (Hermelando) 24. El título en el que aflora la discrepancia y su subsanación tras modificarse la BGC (Hermelando): Escritura de declaración de ampliación de edificación y de actualización de descripción de finca 25. La subsanación de la escritura de ampliación y de edificación y actualización de descripción de finca del caso Hermelando Acta de iniciación de expediente de dominio para la inmatriculación de exceso de cabida de finca (el caso "Lando") Dos escrituras y un expediente en abierto en la SEC mas tarde, que se llevaron varios meses por delante, por fin podíamos iniciar el expediente. C O M P A R E C E: DON Interviene en su propio nombre y derecho y tiene, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente acta, anteriormente calificada, y al efecto, PRIMERO: DON ***, ME REQUIERE a mi, el Notario, para que inicie la tramitación de EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULACIÓN DE EXCESO DE CABIDA DE FINCA, con el que pretende dejar acreditada la veracidad de los hechos que declarará, a fin de completar y rectificar la descripción registral de la finca objeto de este expediente, logrando la coordinación del Registro de la Propiedad con la realidad y con el Catastro Inmobiliario, todo ello en los términos regulados por el Artículo 201 de la Ley Hipotecaria y concordantes, manifestando que ni el otorgante mismo ni, por lo que sabe, otra persona ha promovido otro procedimiento con la misma finalidad de éste, por lo cual yo, el Notario, ACEPTO EL REQUERIMIENTO y, por tanto, la iniciación del expediente, por cumplirse los requisitos legales y habida cuenta de que la finca objeto del mismo radica en el término municipal de ***, y en el dejaré constancia de sus sucesivas actuaciones, primeramente y de una parte, en la presente acta inicial, que dejo protocolizada con fecha de hoy y a la que quedará unida la documentación que más adelante se cita y, posteriormente y de otra parte, en un acta final, en la que dejaré constancia de los distintos trámites que se sucedan después del requerimiento inicial y del resultado final del acta, y en la que quedará protocolizada la documentación que se aporte o se genere con posterioridad, realizando, yo, el Notario, en este acto al compareciente, las siguientes ADVERTENCIAS LEGALES: a.- Que en caso de que se tramiten simultáneamente dos o más expedientes con idéntico objeto, proseguirá la tramitación del que primero de ellos se hubiera iniciado y se acordará el archivo de los expedientes posteriormente incoados. b.- Que resuelto un expediente de jurisdicción voluntaria y una vez firme la resolución, no podrá iniciarse otro sobre idéntico objeto, salvo que cambien las circunstancias que dieron lugar a aquél. Lo allí decidido vinculará a cualquier otra actuación o expediente posterior que resulten conexos a aquél. c.- Que suspenderé y archivaré el expediente en caso de que se me acredite por cualquier interesado la existencia de un proceso jurisdiccional contencioso cuya resolución pudiese afectar a éste. d.- Que una vez hecha constar la tramitación de este expediente en el Registro de la Propiedad, durante la vigencia del asiento de presentación o en su caso de la anotación preventiva que el mismo provoque, no podrá iniciarse otro procedimiento que afecte de forma total o parcial a la finca objeto del mismo. e.- Informo al promotor de los distintos trámites y requisitos previstos en la ley para este expediente y de las causas que, según dicha normativa, pueden impedir un resultado favorable. Le hago saber que las decisiones contrarias a la solicitud del promotor, en cualquier parte del procedimiento, por parte de Notarios o Registradores, son susceptibles de recurso ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Así mismo le informo de que la resolución negativa del expediente por la oposición de terceros interesados, le da derecho al promotor a entablar demanda en juicio declarativo, ante el Juez de Primera Instancia correspondiente al lugar en que radique la finca. SEGUNDO: Aceptado por mi, el Notario, el requerimiento de iniciación del expediente y hechas las advertencias legales, el compareciente, según interviene, E X P O N E: I.- Que es dueño, en pleno dominio, con carácter privativo, y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca: = URBANA: REFERENCIA CATASTRAL: ***, de la que es titular el compareciente. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, la certificación acreditativa de la referencia catastral, y descriptiva y gráfica, y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral solicitadas por el compareciente a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación del interesado y tal y como ha quedado indicado, se corresponde con la realidad física de la finca. La descripción actualizada de la finca que acaba de ser realizada, resulta de la escritura de Ampliación de Obra otorgada bajo mi fe, el día ***, con el número ** de protocolo, que ha sido Subsanada por otra escritura autorizada el día de hoy, bajo mi fe, con el número inmediatamente anterior al del presente instrumento, siendo la descripción registral actual de la finca, la siguiente: = URBANA: UNA CASA DE CAMPO o labor, sita en ***, con bodega, corral y cuadra, con una superficie (según título y registro) de setenta metros cuadrados (70 m2) y que linda *** y Oeste, vereda. INSCRIPCIÓN: ***. Código Registral Único ****. TÍTULO: El de donación que le hizo su madre, Doña ***. CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiesta su propietario que la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes, de arriendos, ocupantes y aparceros, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos. II.= El compareciente: 1.- Manifiesta que su domicilio a efectos de notificaciones es el que consta en la comparecencia de este documento. 2.- Asegura, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita. 3.- Me exhibe los tres TÍTULOS de propiedad de la finca objeto de este expediente, de los que yo, el Notario, deduzco testimonios que dejo incorporados a esta matriz, y que son los anteriormente citados de Donación, Ampliación de Obra y Subsanación. 4.- Manifiesta que la persona de la que procede la finca es su madre Doña ***, fallecida en la actualidad. 5.- Que los datos de identificación y domicilio de los titulares catastrales de las fincas colindantes con la finca objeto de este instrumento, son los que constan en la certificación catastral incorporada y en la descripción de la finca que, en el momento procedimental oportuno en sede notarial de este expediente, se consignarán adecuadamente. 6.- Que el poseedor de la finca objeto del expediente es el propio promotor del mismo, aquí compareciente. 7.- Y que previamente informado por mí, el Notario, de la posibilidad de anotar preventivamente en el Registro de la Propiedad el inicio de este expediente y de las consecuencias que tendría la misma, como protección de sus derechos y expectativas, me solicita, de una parte, que remita copia íntegra de la presente acta al Registro de la Propiedad a fin de que se expida la correspondiente Certificación Acreditativa de la falta de inscripción del exceso de cabida puesto de manifiesto y, de otra, que inste la anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación en los términos legales, todo ello con arreglo a lo dispuesto en los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria. En su caso y una vez alcanzado el buen fin de este expediente, el promotor: .= Solicita la constancia registral de la descripción actualizada de la finca y del exceso de cabida puestos de manifiesto, previa inscripción de la declaración de ampliación de obra tal y como ha sido subsanada. .= Y de, conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, me solicita, a mi el Notario, de hoy para entonces, la presentación telemática del acta de finalización del expediente en el Registro de la Propiedad, debiendo considerarse como presentante de dichos documentos al solicitante, cuyas circunstancias personales constan anteriormente. Así lo dice y otorga. ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4 y nª 8ª. DOCUMENTO SIN CUANTÍA. TOTAL: (Impuestos excluidos) NOTA DE EXPEDICIÓN DE LA COPIA AUTORIZADA PARA EL REGISTRO SOLICITANDO LA CERTIFICACIÓN Y LA ANOTACIÓN PREVENTIVA: En **, el día ***, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, expido copia a instancia de DON ***, en *** folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie **, número *** y los *** anteriores en orden correlativo, incluido uno, que se agrega para la consignación de notas por los Registros y oficinas públicas. DOY FE.- Firmado: JEN. Comentarios a la matriz: En el caso de que se trate de finca de distrito colindante conviene dejar todo bien claro explicando que tal distrito colinda con el nuestro a través de tal término. Vimos un ejemplo en la clase anterior. A efectos de la titularidad, el STI puede ser un recurso fundamental que nos puede permitir modificarla mediante el título previo en el que aflora la diferencia de cabida o que transmite la titularidad en el caso del expediente de dominio. En este caso, la titularidad estaba bien. Si hubiera estado mal el tipo de escritura no generaba expediente STI y hubiera habido que recurrir a Catastro (o a un expediente abierto en la Sede aunque nos podría haber servido el que realmente tramitamos con otro objeto). El título del que aflora el exceso (o defecto) es otro elemento fundamental de todos estos procedimientos porque difícilmente podremos partir de un título viejo que contenga todo lo que necesitamos. En este caso, ya hemos visto que hubo uno en el que afloró una nueva nueva descripción y que luego fue subsanado. La persona de quien procede la finca es relevante a efectos de notificaciones, aunque es muy usual que haya fallecido. En caso de cargas inscritas, sus titulares también deberán ser notificados como luego veremos. Es muy importante (lo exige la norma) no omitir la manifestación sobre que la diferencia de cabida no obedece a negocios no documentados. A los que se señala que serán notificados hay que añadir los que resulten de la certificación registral. La notificación puede ser personal o por edictos. Sería posible dar menos explicaciones en cuanto a lo que se va a hacer y dejarlas para el acta final, aunque no está de mas que los interesados conozcan las actuaciones a llevar a cabo. Diligencias y oficios: DILIGENCIA RELATIVA AL ENVÍO DE COPIA AL REGISTRO SOLICITANDO EXPIDA CERTIFICACIÓN Y PRACTIQUE ANOTACIÓN PREVENTIVA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que en el día de hoy, siendo las ***, REMITO por correo certificado con AVISO DE RECIBO y entrega domiciliaria, a Doña ***, Registradora de la Propiedad de ***, con domicilio en ***, oficio acompañado de copia autorizada íntegra de la presente acta solicitándole que se expida la correspondiente Certificación Acreditativa de la falta de inscripción del exceso de cabida puesto de manifiesto en la matriz precedente y, de otra, que inste la anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación del exceso de cabida en los términos legales, todo ello con arreglo a lo dispuesto en los artículos 201 y concordantes de la Ley Hipotecaria. Incorporo a la presente, fotocopia del justificante de dicho envío. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la nota anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe. Oficio para el Registro de la Propiedad: DOÑA ***. Registradora de la Propiedad de ****. DIRECCIÓN. Estimada compañera: Por medio de la presente pongo en tu conocimiento que en la notaria de ***, a mi cargo, se está tramitando Expediente para la Inmatriculación de Exceso de Cabida de finca del que es promotor DON ***, titular del DNI/NIF ***, el cual fue iniciado por solicitud de este señor el pasado día ***, habiéndose levantado la correspondiente Acta de Iniciación del expediente en dicha fecha, la cual fue protocolizada bajo el número *** de mi protocolo corriente y de la que, en cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria le remito COPIA AUTORIZADA íntegra, solicitándole: .- La expedición de la Certificación a la que se refiere la regla Tercera del apartado 1 del artículo 203, con el contenido limitado que se expresa en la letra c) del apartado 1 del artículo 201, todo ello de la Ley Hipotecaria. .- Y que, en su caso, practique Anotación Preventiva de la pretensión de inmatriculación, conforme a lo dispuesto en la regla Tercera del apartado 1 del artículo 203 de la Ley Hipotecaria. En *** a ***. Atentamente. JUSTITO EL NOTARIO. NOTARIO. Respecto de la anotación preventiva como vimos en la clase anterior: "En el caso de inmatriculación de excesos, no se puede dar esta posibilidad, es decir, la finca sí está inmatriculada y lo que el Registrador tiene que indicar en la certificación y en la anotación (que ha de practicar) son las circunstancias de titularidad, cargas, y demás. Por tanto, es obligatorio, tanto en el expediente de inmatriculación de finca como en el de exceso de cabida de finca, al pedir la certificación pedir igualmente que «en su caso» se practique la anotación preventiva. Insisto, la expresión «en su caso», se debe a que en el expediente de inmatriculación de finca pudiera ocurrir que la finca estuviese ya inmatriculada al pedir la certificación de inmatriculación y entonces la anotación preventiva no se hará porque la finca ya existe, pero la certificación hay que pedirla siempre y la anotación también; en caso de expediente de cabida, la tiene que hacer sí o sí porque lo dice la Ley Hipotecaria. Se redacte como se redacte el acta inicial, se pida o no se pida la anotación, el Registrador la practicará si procede". DILIGENCIA RELATIVA A LA RECEPCIÓN DEL ACUSE DE RECIBO DEL ENVÍO DEL OFICIO AL REGISTRO. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que el día ***, RECIBO el aviso del envío por correo certificado enviado al Registro de la Propiedad de *** en el que consta como entregado a *** con DNI/NIF *** el día ***. Incorporo a la presente, fotocopia, por mí, el Notario, deducida del mencionado aviso de recibo. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, yo, el Notario, Doy fe. DILIGENCIA RELATIVA A LA RECEPCIÓN DE LA CERTIFICACIÓN DEL REGISTRO COMUNICANDO LA PRÁCTICA DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que en el día de hoy, RECIBO la Certificación Registral a que se refiere la 1ª diligencia en la que se hace mención a la anotación de la expedición de la misma en la hoja registral de la finca objeto del expediente. Incorporo a la presente dicha certificación. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, yo, el Notario, Doy fe. Cuando el expediente termina, se añade la nota de expedición de copia. En el ámbito de la Generalitat Valenciana, enviamos copia simple electrónica vía Signo, a efectos fiscales. Ya sabemos que el documento está sujeto y exento (PERO NO NOS CONFIEMOS DEL TODO EN HACIENDAS O LIQUIDADORAS DESCONOCIDAS, como luego comentaremos). El plazo de liquidación se cuenta desde la diligencia de cierre. Por eso conviene ser prudente y cerrar con cierta holgura. Recibida la certificación, comenzamos (tras examinarla a fondo) la segunda fase del expediente que ya firma solo el Notario. Buena parte del tiempo que transcurre desde el inicio al fin de un procedimiento de esta clase, te lo pasas esperando la certificación. También es verdad que luego analizarla a fondo a veces lleva a su tiempo. Puesto que al Registro hay que enviarle copia autorizada, con la finalidad de no encarecer el procedimiento haciendo dos copias autorizadas del acta inicial, últimamente lo que hago es añadir la diligencia o diligencias relativas al oficio y a la recepción de la certificación mediante un testimonio que grapo a la copia autorizada que me envía de vuelta el registro con la certificación solicitada. Acta de finalización de expediente de dominio para la inmatriculación de exceso de cabida (el caso "Lando") La segunda parte del expediente, el acta de tramitación y cierre, suele ser muy repetitiva. NÚMERO En ***, mi residencia, a ***. Por mí, y ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de **, DOY FE: I.- Que por Acta de Iniciación otorgada bajo mi fe, el día ***, con el número *** de protocolo, a instancias de DON ***, *** (PROMOTOR DEL EXPEDIENTE), se inició EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INMATRICULACIÓN DE EXCESO DE CABIDA DE FINCA en la forma y condiciones que en dicha Acta constan y a la que me remito en evitación de repeticiones innecesarias. En dicha Acta se hizo constar lo que a continuación se transcribe literalmente: “I.- TODO LITERALMENTE TOMADO DE LA OTRA”. II.- Que fue solicitada por mi, el Notario, del Registro de la Propiedad de ** la correspondiente Certificación Acreditativa de la falta de inscripción del exceso de cabida puesto de manifiesto así como que se instara por dicho Registro, la anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación en los términos legales, todo ello con arreglo a lo dispuesto en los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria. III.- Que ha sido recibida del Registro de la Propiedad de ** la correspondiente Certificación Registral de fecha ***, la cual quedó unida al Acta de Iniciación del presente expediente y a la que en evitación de repeticiones innecesarias me remito. De la citada Certificación resulta, lo siguiente: .= La descripción actual de la finca según Registro de la Propiedad, siendo titular de la misma el promotor del expediente, en pleno dominio y con carácter privativo y sin cargas. .= La anotación preventiva de la pretensión de inscripción del exceso de cabida. .= Que examinados los libros de Registro se encontraron como POSIBLES colindantes registrales, los siguientes: 1.= FINCA ** de *** de la que son titulares CUATRO EXTRANJEROS por cuartas partes iguales y proindiviso y en pleno dominio todos ellos. Con domicilio todos ellos en *** (Inglaterra-Reino Unido). Está afecta a un préstamo hipotecario a favor de BANCO ***, S.A. 2.= FINCA ** de *** de la que es titular *** en cuanto al pleno dominio de una mitad indivisa y *** en cuanto al pleno dominio de una mitad indivisa, con domicilio en ***. Está afecta a un préstamo hipotecario a favor de CAJA ***. 3.= AYUNTAMIENTO DE ***. Linda por el Sur con camino, Polígono ** Parcela ** del Ayuntamiento de **, Este y Oeste, vías públicas de **. 4.= ***, cuyo domicilio no consta en el Registro. 5.= VEREDA. Dada la colindancia de la finca sobre la que se pretende inscribir un exceso de superficie, según Registro, con vereda por su lindero Oeste, se requiere notificación a la CONSELLERÍA DE AGRICULTURA, MEDIO AMBIENTE, CAMBIO CLIMÁTICO Y DESARROLLO RURAL. IV.= Que, en cumplimiento de lo dispuesto en el Artículo 203.1 regla Quinta de la Ley Hipotecaria, recibida la Certificación Registral, procede ahora notificar la pretensión de inmatriculación (del exceso) a la persona de la que procede los bienes objeto de este expediente, la madre del promotor del expediente, Doña ***, fallecida en la actualidad, por lo que serán notificados sus causahabientes por medio del Edicto que luego se cita, a los propietarios de las fincas catastrales y registrales colindantes y acreedores hipotecarios de estos, al Ayuntamiento de *** donde radica la finca y titular de vías públicas colindantes y a la CONSELLERÍA DE AGRICULTURA, MEDIO AMBIENTE, CAMBIO CLIMÁTICO Y DESARROLLO RURAL por la existencia, según registro, de una vereda, así como insertar un Edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación del exceso de cabida en el “Boletín Oficial del Estado”. El posible colindante proporcionado por el Registro, DON ***, será notificado por el citado Edicto, dado que se ignora su domicilio. V.= Que dichas notificaciones van a ser practicadas mediante Correo Certificado con Acuse de Recibo o Sede Electrónica a: .- EXCMO. AYUNTAMIENTO DE *** con domicilio en *** titular catastral de vías públicas colindantes con las del expediente y Ayuntamiento en donde radica la finca objeto del expediente. .- LOS CUATRO EXTRANJEROS, con domicilio todos ellos en *** (Inglaterra-Reino Unido). Como POSIBLES titulares registrales de finca colindante. .- BANCO ***, S.A. como sucesor de BANCO ***, S.A. en ***, acreedor hipotecario de finca registral ***, posible finca registral colindante con la del expediente. .- DOÑA ** y DON ***, en ***. Como titulares de posible finca colindante. .- BANCO ***, S.A. como sucesor de CAJA *** en ***, acreedor hipotecario de finca registral ***, posible finca colindante con la del expediente. .- CONSELLERÍA DE AGRICULTURA, MEDIO AMBIENTE, CAMBIO CLIMÁTICO Y DESARROLLO RURAL que será notificada en su Sede Electrónica. Yo, el Notario, consignaré por diligencias sucesivas en el presente instrumento la realización de los envíos de la notificación por correo certificado con acuse de recibo y la recepción por mi parte de los correspondientes acuses de recibo, quedando, en su día, unidos a esta matriz, para ser reproducidos en sus copias, los correspondientes resguardos de envío y recepción y el escrito de notificación del presente expediente enviado a cada uno de ellos. Así mismo consignaré por diligencia el contenido de la comparecencia de cada uno de los notificados, en su caso. VI.- Que, así mismo, una vez gestionada la Publicación en el Boletín Oficial del Estado del Edicto comunicando la tramitación del Acta para la Inmatriculación, insertaré diligencia en la presente Acta haciéndolo constar y dejaré unida a esta matriz copia del mencionado Edicto y, en su día, cuando sea publicado, lo haré constar igualmente por diligencia y dejaré unida la hoja correspondiente del B.O.E. donde conste efectuada la publicación del Edicto. VII.- Queda abierta, por tanto, la presente Acta a fin de ir consignando en ella por sucesivas diligencias todas las incidencias propias del expediente, hasta su definitiva finalización como legalmente proceda, una vez que hayan sido realizados todos los trámites legales y hayan transcurridos los plazos que indican los artículos 201.1 y 203.1 de la Ley Hipotecaria. En su caso y una vez alcanzado el buen fin de este expediente se solicita: .= La constancia registral de la descripción actualizada de la finca con el exceso de cabida puesto de manifiesto. .= Y de, conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, la presentación telemática de la presente acta de finalización en el Registro de la Propiedad, una vez concluida con resultado favorable, debiendo considerarse como presentante de dichos documentos al solicitante, cuyas circunstancias personales constan anteriormente. De todo lo cual yo, y de quedar extendida la presente acta en *** folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, serie ***, número *** y los *** anteriores en orden correlativo de numeración, yo, el Notario, Doy fe.=- ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4 y nª 8ª. DOCUMENTO SIN CUANTÍA. TOTAL: (Impuestos excluidos) Comentarios a la matriz: A los no que haya que notificar en el extranjero se les notifica igualmente por correo certificado con acuse de recibo y doble intento pero el acuse no se devuelve cuándo se notifica en el extranjero, así que hay que recurrir a la web de Correos para acreditar la entrega, como luego veremos. El sucesor será el notificado, si se trata de uno desaparecido. Hay que notificar en las sedes electrónica (ya lo vimos en la clase del 18.2LCI), aunque aun nos acepten las que se hagan por correo certificado en algunos sitios (como en mi Ayuntamiento que luego, curiosamente, las asienta también en su Sede). Supongo que cada vez se aceptarán menos. Unas sedes son mas intuitivas y fáciles de usar y otras no tanto. Si no usamos la sede, corremos el riesgo de devolución de la notificación y el retraso del expediente. En caso de devolución, hay administraciones que tienen la gentileza de indicarte el camino pero otras no lo hacen. Si la notificación es a través de la redsara puede costar trabajo encontrar el negociado donde se deba notificar. Me ha sucedido con el Ministerio de Agricultura que tiene siete páginas de negociados incluidos en esa red. Aposté en este caso por la Secretaría General de Agricultura. Parece que acerté. Es posible que no aciertes y un órgano se lo envíe a otro. En tal caso puede que haya que plantearse si reiniciamos plazo (si es que nos avisan, claro). Todas las notificaciones podrán hacerse en la forma prevista en el art. 202 del RN (personalmente o por carta certificada con aviso de recibo), pues se trata sólo de informar acerca de la tramitación del expediente. No es necesario el exhorto notarial, es decir, la notificación a través de Notario competente en el lugar del domicilio. Potestativamente y dependiendo de las circunstancias del caso, el Notario podrá ordenar la publicación del edicto (también gratuito) en el tablón de anuncios del Ayuntamiento. Yo no lo hago nunca. Solo uso el BOE. Diligencias, notificaciones y edictos: DILIGENCIA DE SOLICITUD DE INSERCIÓN DEL EDICTO. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que en el día de hoy, REMITO a través del Sistema Integral de Gestión del Notariado (SIGNO), la solicitud de inserción de Edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación del exceso de cabida en el “Boletín Oficial del Estado” a que se refiere la matriz precedente. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, yo, el Notario, Doy fe.= TEXTO DEL EDICTO: Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, con residencia en ***, hago constar: Que en esta Notaria se tramita Expediente de Inmatriculación de Exceso de Cabida de Finca del que es promotora la persona de nacionalidad española con DNI/NIF ****, habiéndose levantado la correspondiente Acta de Iniciación del Expediente el día ***, con el número *** de protocolo y respecto de la que, en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, comunico su tramitación en general y en particular a titular anterior fallecida y sus causahabientes, DOÑA ***, colindantes DON *** con domicilio ignorado, LOS EXTRANJEROS, con domicilio todos ellos en *** (Inglaterra-Reino Unido), como posibles titulares registrales de finca colindante, BANCO, S.A. como sucesor de BANCO, S.A. con domicilio en ***, acreedor hipotecario de finca registral ***, posible finca registral colindante con la del expediente, DOÑA *** y DON ***, en ***, como titulares de finca colindante y BANCO, S.A. como sucesor de CAJA *** en ***, acreedor hipotecario de finca registral **, finca colindante con la del expediente, y, en su caso, desconocidos causahabientes de todos ellos, siendo la finca objeto del expediente, la siguiente: .= URBANA: *. REFERENCIA CATASTRAL: *. INSCRIPCIÓN: El presente Edicto se inserta en el Tablón Edictal Único del B.O.E. en el seno del Expediente de Dominio para la Inmatriculación de Excesos de Cabida de Fincas anteriormente referido, para comunicar la tramitación del acta para la inmatriculación, en cumplimiento de lo expresamente dispuesto en el párrafo primero de la Regla Quinta del apartado 1 del Artículo 203 de la Ley Hipotecaria (según redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y Ley de Catastro Inmobiliario), cuyo tenor literal es el siguiente, respecto de la inserción obligatoria del Edicto: ”…….el Notario…… Así mismo, insertará un edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación en el “Boletín Oficial del Estado”, que lo publicará gratuitamente.”. Durante un plazo que finalizará en un mes desde la publicación del presente Edicto en el Tablón Edictal Único del B.O.E., podrán los interesados comparecer en mi notaría sita en *** (Teléfono ***), para alegar lo que a su derecho convenga. DILIGENCIA DE PUBLICACIÓN DEL EDICTO. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que de que en el día de hoy, recibo a través del Sistema Integral de Gestión del Notariado (SIGNO), copia de la página del Boletín Oficial del Estado del día ***, número **, Supl N. Pág 1 y 2 en la que se publica el Edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación del exceso de cabida en el “Boletín Oficial del Estado” a que se refiere la matriz precedente y la diligencia 1ª de la misma. Incorporo a la presente, la copia de dicho Edicto. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.= DILIGENCIA DE REMISIÓN POR CORREO CERTIFICADO A LOS NOTIFICADOS. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que en el día de hoy, siendo las ****, REMITO por correo certificado con AVISO DE RECIBO, a ****, las notificaciones a que se refiere la matriz precedente. Incorporo a la presente, fotocopias de los justificantes de dichos envíos y de las cartas enviadas a cada uno de los indicados destinatarios. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia que redacto posteriormente en mi estudio, en base a las notas tomadas en el lugar de mi actuación. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.= NOTIFICACIÓN AL AYUNTAMIENTO: REMITENTE. JUSTITO EL NOTARIO. DIRECCIÓN. DESTINATARIO: EXCMO. AYUNTAMIENTO DE ****. DIRECCIÓN. Estimados Señores: Por medio de la presente pongo en su conocimiento que en la notaria de **** referida, a mi cargo, se está tramitando EXPEDIENTE DE INMATRICULACIÓN DE EXCESO DE CABIDA DE FINCA del que es promotor DON ***, ***, y titular del DNI/NIF ***, habiéndose levantado la correspondiente Acta de Iniciación del expediente el día ***, con el número **** de protocolo y respecto de la que, en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, en su calidad de titular de vías públicas colindantes con la finca objeto del expediente y Ayuntamiento donde radica la finca les notifico que la descripción de la finca objeto del expediente es la siguiente: = URBANA: *. REFERENCIA CATASTRAL: *. INSCRIPCIÓN: *. Lo que les notifico a los efectos de que puedan formular las alegaciones que a su derecho convenga en el plazo de un mes a contar desde la recepción de la presente. En *** a *** de ****. Atentamente. JUSTITO EL NOTARIO. NOTARIO. NOTIFICACIÓN A COLINDANTE RESIDENTE FUERA DE ESPAÑA: DON JOHN SMITH. *** (Inglaterra-Reino Unido). Estimado Señor: Por medio de la presente pongo en su conocimiento que en la notaría de ** referida, a mi cargo, se está tramitando EXPEDIENTE DE INMATRICULACIÓN DE EXCESO DE CABIDA DE FINCA del que es promotor DON ***, ***, y titular del DNI/NIF ***, habiéndose levantado la correspondiente Acta de Iniciación del expediente el día ***1, con el número *** de protocolo y respecto de la que, en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, en su calidad de posible titular registral de finca colindante le notifico que la descripción de la finca objeto del expediente es la siguiente: bla, bla, bla ... NOTIFICACIÓN A CONSELLERÍA DE AGRICULTURA: REMITENTE. DIRECCIÓN. CONSELLERÍA DE AGRICULTURA, MEDIO AMBIENTE, CAMBIO CLÍMATICO Y DESARROLLO RURAL DE LA GENERALITAT VALENCIANA. Sede Electrónica. Estimados Señores: Por medio de la presente pongo en su conocimiento que en la notaría de ** referida, a mi cargo, se está tramitando EXPEDIENTE DE INMATRICULACIÓN DE EXCESO DE CABIDA DE FINCA del que es promotor DON ***, ***, y titular del DNI/NIF ***, habiéndose levantado la correspondiente Acta de Iniciación del expediente el día ***1, con el número *** de protocolo y respecto de la que, en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, en su calidad de titular de VEREDA posible colindante con la finca objeto del expediente cuya descripción es la siguiente: BLA, BLA, BLA. NOTIFICACIÓN A COLINDANTE: DOÑA ***. DIRECCIÓN. Estimada Señora: Por medio de la presente pongo en su conocimiento que en la notaría de ** referida, a mi cargo, se está tramitando EXPEDIENTE DE INMATRICULACIÓN DE EXCESO DE CABIDA DE FINCA del que es promotor DON ***, ***, y titular del DNI/NIF ***, habiéndose levantado la correspondiente Acta de Iniciación del expediente el día ***1, con el número *** de protocolo y respecto de la que, en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, en su calidad de titular de finca colindante le notifico que la descripción de la finca objeto del expediente es la siguiente: bla, bla, bla. NOTIFICACIÓN A ACREEDOR HIPOTECARIO DE COLINDANTE: BANCO ***, S.A. Estimados Señores: Por medio de la presente pongo en su conocimiento que en la notaría de ** referida, a mi cargo, se está tramitando EXPEDIENTE DE INMATRICULACIÓN DE EXCESO DE CABIDA DE FINCA del que es promotor DON ***, ***, y titular del DNI/NIF ***, habiéndose levantado la correspondiente Acta de Iniciación del expediente el día ***1, con el número *** de protocolo y respecto de la que, en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, en su calidad de acreedor hipotecario (como sucesor de BANCO ***) de la Finca Registral ** del Registro de la Propiedad de ***, sita en **, propiedad de ***, colindante con la finca objeto del expediente, cuya descripción es la siguiente: bla, bla, bla.... DILIGENCIA DE RECEPCIÓN DE ACUSES. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que el día ***, RECIBO el aviso del envío por correo certificado dirigido a Doña ***, con DNI/NIF *** a que se refiere la diligencia 3ª en el que consta como entregado a la propia destinataria el día ***. Incorporo a la presente, fotocopia, por mí, el Notario, deducida del mencionado aviso de recibo. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, yo, el Notario, Doy fe.=- DILIGENCIA DE NOTIFICACIÓN EN SEDE ELECTRÓNICA A CONSELLERÍA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que en el día de hoy a través del Trámite Z de la Sede Electrónica de la Consellería de Agricultura, Desarrollo Rural, Emergencia Climática y Transición Ecológica y de la Generalitat Valenciana (https://www.gva.es/es/inicio/procedimientos?id_proc=18490&version=amp), remito a la misma, la notificación a que se refiere la matriz precedente. Incorporo a la presente, copia de la notificación practicada y el justificante de la notificación obtenido a través de dicha Sede Electrónica. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.= DILIGENCIA DE RECEPCIÓN DE MAS ACUSES. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que el día ***, RECIBO el aviso del envío por correo certificado a que se refiere la diligencia 3ª dirigido a Banco ***, S.A., en el que consta como entregado a ***, con D.N.I. ***, el día ***. Incorporo a la presente, fotocopia, por mí, el Notario, deducida del mencionado aviso de recibo. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.= DILIGENCIA DE COMPROBACIÓN DE RECEPCIÓN DE ENVÍOS AL EXTRANJERO. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que en el día de hoy a través de la página web de correos (www.correos.es) he consultado el estado de los envíos con número para seguimiento ****, a que se refiere la diligencia 3ª en cuanto a los destinatarios, ***, los cuales figuran como ENTREGADOS a sus destinatarios o autorizados, con fecha ***. Incorporo a la presente fotocopias, por mí, el Notario, deducida con valor de testimonio de justificante de dicha consulta. Del contenido de la presente diligencia, que extiendo en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, Doy fe. DILIGENCIA DE CIERRE. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que habiendo quedado recogidas en las anteriores diligencias todas las incidencias propias del expediente y los documentos aportados, habiendo transcurrido un mes desde la recepción por parte de la interesada en la última notificación dimanante del presente procedimiento y no habiéndose formulado oposición alguna al mismo por ningún afectado, procede que yo, el Notario, acceda a la pretensión de inmatriculación de exceso de cabida formulada por DON *** y expida COPIA AUTORIZADA de la presente que remitiré telemáticamente, junto con el acta inicial número *** de mi protocolo, con fecha ***, al Registro de la Propiedad de *** para que practique, si procede, la inmatriculación de exceso de cabida solicitada, considerando como presentante de dicho título al citado promotor. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia y con ella el total expediente. De todo lo cual, y de quedar extendida la presente diligencia extendida en el último folio de la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe. DILIGENCIA DE PRESENTACIÓN TELEMÁTICA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que el día ***, expido y remito COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA EXACTA de su matriz al Registro de la Propiedad correspondiente. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, Doy fe. DILIGENCIA DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que el día ***, recibo la comunicación registral de asiento de presentación en la que consta la fecha y hora del acuse de recibo digital y la notificación registral fehaciente de haberse practicado el asiento de presentación. Incorporo justificantes de las mismas a la presente. Asimismo incorporaré cuando se reciban los correspondientes justificantes de la calificación defectuosa, parcial y/o total de la matriz precedente. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y el presente, Doy fe. NOTA DE EXPEDICIÓN DE COPIA: En **, el día ***, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, expido copia a instancia de DON ***, en treinta y dos folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie **, número ***y los treinta y uno anteriores en orden correlativo, incluido uno, que se agrega para la consignación de notas por los Registros y oficinas públicas. DOY FE.- Firmado: JEN. Comentarios a las diligencias y demás actuaciones: Ya sabemos que el edicto es gratuito (y no creo que sea ya necesario recordarlo como veremos que aun hago en el texto que ahora reproduzco). Lo de la gratuidad lo dice la regla Quinta del 203. Notificaciones a acreedores, arrendatarios y titulares de otros derechos inscritos: Si tienes hipoteca, ¿también tienes que notificar a tu acreedor en un expediente de cabida y a los titulares de otras cargas sobre tu finca? ¿y hay que notificar a los acreedores y titulares de otras cargas de las fincas colindantes? Pues sí, hay que notificar a todos ellos y nos los indicará el registro en su certificación Y si hay arrendamientos, ¿también hace falta notificación al arrendatario? Sí, también es necesario, estén los arrendamientos inscritos o no. ¿El acreedor hipotecario del promotor ha de consentir el expediente hipotecario?: Hablamos de consentir no de ser notificado. La cuestión queda clara en la Resolución de 21 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado que dice que NO hay que hacerlo: Como señala la regla segunda del artículo 203.1 «se iniciará el procedimiento mediante solicitud por escrito del titular dominical de la finca, en la cual, junto a la descripción literaria de la finca, realizada en los términos prevenidos reglamentariamente, deberán hacerse constar los datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones acompañándose además los siguientes documentos: (…) c) Identificación de los derechos constituidos sobre la finca, expresando las cargas a que pueda hallarse afecta o las acciones con transcendencia real ejercitadas en relación con la misma, indicando los nombres de los titulares o actores, sus domicilios y cualesquiera otras circunstancias que ayuden a su correcta identificación (…)». En la regla quinta se dispone que «recibida la comunicación del Registro acreditativa de la extensión de la anotación, acompañada de la correspondiente certificación, el Notario notificará la pretensión de inmatriculación, en la forma prevenida reglamentariamente, a todos aquellos que, de la relación de titulares contenida en el escrito acompañado a la solicitud, resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende inmatricular (…) para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos». Por tanto, de las normas transcritas resulta que corresponde al titular del dominio promover el procedimiento y se prevé expresamente a lo largo de la tramitación del mismo la intervención de los titulares de cargas, quedando así salvaguardados sus derechos, circunstancia esta que deberá ser objeto de calificación una vez concluido el procedimiento y no al tiempo de expedirse la certificación, como ocurre en el supuesto que nos ocupa. Lo que se incorpora inicialmente en los casos de notificaciones, es el justificante del envío, no el acuse que nos tendrán que devolver mas adelante y que, por tanto, aun no tenemos. No conviene unir copia simple electrónica a la notificación en la sede correspondiente, aunque la sede correspondiente lo permita. Con la notificación que yo firmo en papel, escaneo y pedefizo, es bastante. Nos imprimiremos todos los justificantes que nos salgan y los uniremos. Mi consejo es que todos los expedientes deben estar muy bien controlados por quien corresponda, pero al día entre cosas para no liarse y para soltar el expediente lo antes posible y cobrarlo. Para los valencianos he encontrado este enlace para notificaciones a Carreteras. El justificante que la web de Correos permite obtener es demasiado largo pero no queda otra que imprimir lo que salga y unirlo (aunque no descarto que haya otro modo mejor de hacer todo esto). Las tarjetas rosas están en vías de extinción. El Registro antes de proceder a practicar la inscripción lleva a cabo una nueva publicación de Edictos en el BOE (como vimos que también ocurre en el caso del expediente de DOMINIO). La suspensión de la fe pública registral del artículo 207 LH Fue esta una cuestión que nos planteamos tras mi primer expediente a principios de 2016 que nos generó una desagradable sorpresa que descubrimos cuándo fue a venderse la finca objeto del expediente: Nos habían cascado un 207 LH. Puesto que aún existe un considerable número de fincas sin inscribir en el Registro de la Propiedad y son incontables los excesos de cabida de las fincas inscritas, representa un riesgo el que pueda aparecer una Administración Pública que pudiera ostentar algún derecho sobre la superficie objeto del exceso de cabida u de inmatriculación o un tercero protegido. Lo cierto, es que las Administraciones aparecen y reclaman (a diferencia de los terceros protegidos que escasean) aunque habitualmente "sus reclamaciones" suelen solucionarse positivamente si uno se allana en el asunto, es decir, si se conforma con lo que la Administración reclama y protege (el problema, como he dicho, es que a veces lo hacen fuera de plazo). Esas reclamaciones forman parte normalmente del expediente previo en el que habrán quedado resueltas, aunque sería posible que puedan aparecer con posterioridad (en ese plazo de dos años del 207 si es que procede o te lo cascan), si la Administración no reclama antes causando perjuicio a un acreedor hipotecario o un adquirente. En mi opinión, la probabilidad de reclamación al margen de las Administraciones es pequeña toda vez que la Ley Hipotecaria en su redacción tras la reforma de noviembre de 2015 exige la obligatoria notificación al propietario anterior de la finca, a todos los colindantes con ella (incluidas las Administraciones Públicas) y al ayuntamiento. Tengamos también en cuenta que en estos expedientes se expide al comenzarlos, una certificación registral que causa anotación preventiva de su tramitación, la cual producirá todas las consecuencias que de las anotaciones puedan derivarse para los titulares de derechos posteriores sobre la misma finca. Finalmente, el Registro de la Propiedad publica un Edicto en el Boletín Oficial del Estado (por si quedara alguien que no haya sido notificado y que aún pudiera reclamar). A pesar de todo, la norma está ahí y genera el problema que genera (aunque la cuestión puede discutirse en los casos de modificación de cabida como vamos a ver en un momento). Esto es lo que dice actualmente el Artículo 207 de la Ley Hipotecaria: "Si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en los números 1.° (transformación o equidistribución urbanística), 2.° (concentración parcelaria), 3.° (expropiación forzosa) y 4.° (deslindes administrativos) del artículo 204, el artículo 205 (doble título) y el artículo 206 (administraciones públicas), los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación". La opinión de "Silvestre, el librario" sobre el artículo 207 LH Le pregunté hace un tiempo a Silvestre por el asunto y me dijo esto: Entiendo que desde la Ley 13/15 queda claro que las limitaciones que comprende solo se aplican a las inmatriculaciones (excluidas las que accedan por sentencia o acta ex 203 LH) y no a los excesos. Lo que ocurre es que antes de la reforma, el art. 298.3 RH (que desarrollaba el art. 205 LH) hablaba de "inmatriculación de excesos de cabida", lo que ha llevado a algunos a entender aplicable analógicamente la limitación. Hoy, la DGRN entiende, a tenor de la nueva normativa, que el concepto de exceso de cabida ha sido superado por el de rectificación descriptiva, sea cual sea su contenido, quedando tácita e íntegramente derogado el Título VI del RH (que incluye el art. 298.3 que es el fundamento de algunos para endiñarte el 207 por aquella referencia a la inmatriculación de excesos). Además, tal rectificación (el exceso) accede al Registro ex arts. 199 y 201 LH, que no imponen la limitación. El 207 por su parte no se refiere a ellos. Así que sí hay un 207 derivado de un exceso o defecto (rectificación), conviene intentar cancelarlo y si se esgrimen buenos argumentos, podría lograrse. No conozco resoluciones en contra y podría encontrase alguna a favor. Es la expresión inmatriculación aplicada al exceso lo que genera en parte este problema, aunque el argumento sea difícil de sostener en mi opinión. Mi amigo Silvestre, lo deja claro. Pero hay un matiz: La DG viene entendiendo (no en términos absolutos, pero con clara tendencia) que por la vía de los arts. 199 y 201 LH pueden acceder excesos sin límite alguno si, previo expediente, no hay queja de colindante. Ha llegado a admitir excesos equivalentes al 150% de la medida inscrita. No comparto la doctrina, que me atrevo a calificar de "amnistía libraria", y son muchas las denegaciones en tal sentido que me he visto convencido a defender. Si me recurren, pierdo e inscribo, entonces sí vería oportuno aplicar las limitaciones (el 207) y los edictos del 205 LH si el exceso supera (siendo generosos) el 50%, equiparándolo a la inmatriculación. Me explico: Si el exceso debe responder a un error de medición de una finca inscrita, trasladado al título y al Registro, que merece rectificación, no parece razonable admitir un error superior, digamos, al 25%, que ya es mucho. Los agrimensores no era tan groseros. Es cierto que antes se escrituraba en ocasiones menor cabida de la real, para reducir gastos. Pero tampoco es lógico aceptar que la diferencia supere digamos, como muchísimo, el 50%. Y si así fuera, pues que el comprador avispado afronte ahora las consecuencias de inmatricular el terreno que no se inscribió en su día porque él no quiso. Como ha defendido la DG en algunas ocasiones (otras muchas veces guardan silencio en este punto), la falta de oposición de colindantes solo garantiza que estos no sufren perjuicio, pero no excluye que existan negocios encubiertos que hagan dudar de la identidad de la finca. Es mas, probablemente habrá sido algún colindante quien haya transmitido el terreno anexo y por eso no se queja. He expedido varias certificaciones ex art. 201 LH haciendo constar (siguiendo a la DG) que se aprecian seria dudas de identidad motivadas por la desproporción del exceso, de modo que si las mismas no se disipan a través del expediente notarial, se denegará el despacho. La DG no aclara, ni yo he llegado a conocer en la práctica, qué diligencias puede promover el notario actuante para convencer al registrador de que se trata de un exceso y no de la inmatriculación de una porción colindante. Interesantísima visión que no conviene dejar caer en el olvido. Sobre el asunto de los excesos de cabida enormes que hablaba con Silvestre, ha salido esta reciente RDGSJyFP que resuelve un recurso interpuesto tras un 199.2 en el que nadie se opuso y a pesar de ello, el registrador no inscribió. Al comentarla con Silvestre, me dijo: "Desde luego, es uno de los casos más extremos que conozco. Se pasa de 6.000 a 60.000 m2. Para mí, tal diferencia, por sí sola, es más que suficiente para dudar de la identidad, por negocios encubiertos, y denegar de plano la RG, sin tramitar expediente (la falta de oposición no despeja la duda, solo acredita que no hay perjuicio para el colindante). Así lo ha entendido la DG en algunas resoluciones aisladas, que yo cito en las calificaciones desfavorables. Ahora, la DG, aunque da la razón al registrador, insiste en su doctrina más rigurosa favorable a que el exceso desproporcionado vaya acompañado de otras circunstancias que avalen la denegación (en este caso: inmatriculación por expediente judicial, antecedentes catastrales y registrales). Quién sabe si habría admitido el recurso, como ha hecho en otras ocasiones menos extremas, si el registrador solo opone la exageración del exceso, sin más. Es curioso el cambio de criterio, si miramos a la doctrina clásica sobre el exceso de cabida. Yo, sin entrar en el fisco, lo califico de amnistía libraria (notarial y registral): Si compras un terreno anexo a tu finca, no te entretengas en escriturar e inscribir los negocios; mejor solicita por instancia privada la inscripción de la RG de la finca resultante de la agrupación encubierta, previa segregación en su caso de la porción vendida porque seguro que el colindante no se opone. También es llamativo que algunos notarios no pongan reparos a excesos gigantes que se declaran en escrituras o actas y que algunos registradores inscriban todo tipo de excesos, con tal de que no haya oposición en el expediente". A los efectos de la suspensión de la fe pública registral hay que tener en cuenta también lo que dice el Artículo 38 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas sobre comunicación de ciertas inscripciones: "Cuando se inscriban en el Registro de la Propiedad excesos de cabida de fincas colindantes con otras pertenecientes a una Administración pública, el Registrador, sin perjuicio de hacer constar en la inscripción la limitación de efectos a que se refiere el artículo 207 de la Ley Hipotecaria, deberá ponerlo en conocimiento de los órganos a los que corresponda la administración de éstas, con expresión del nombre, apellidos y domicilio, si constare, de la persona o personas a cuyo favor se practicó la inscripción, la descripción de la finca y la mayor cabida inscrita. Igual comunicación deberá cursarse en los supuestos de inmatriculación de fincas que sean colindantes con otras pertenecientes a una Administración pública. En el caso de que estos asientos se refieran a inmuebles colindantes con otros pertenecientes a la Administración General del Estado, la comunicación se hará al Delegado de Economía y Hacienda". Algunos sostienen que el Artículo 38 de la LPAP pudiera haber quedado derogado tras la reforma hipotecaria de 2015. Sobre esta norma, hubo un comentario reciente en el chat de Telegram "Vanguardia Notarial": PROPONENTE: Realizamos un procedimiento de coordinación de finca registral aportando IVG, con declaración de obra antigua solicitando un 199. Finaliza todo correctamente pero en la nota aparece la limitación del 207 por el exceso. Argumenta el Registrador el 38 de la Ley de Patrimonio que él no puede ignorar. Consecuencia: en dos años ninguna entidad quiere hipotecar esa finca que está a la venta. El objetivo era vender. Me explica el Registrador, que algunos compañeros consideran ese artículo derogado pero él no. La solución que se le ocurre es presentar otro IVG para volver a la superficie anterior alegando error y comenzar de nuevo el procedimiento de notificaciones. Conocéis alguna resolución que pueda ayudarme. COMENTARISTA: Yo tengo otro caso. La tasadora del banco dice que falta metros cuadrados construidos. Hacemos una ampliación de obra o adecuación a Catastro. Nos obligan a georreferenciar la superficie solar (aunque la ley no obliga). Lo hacemos y, por hacerlo, nos meten la anotación del 207. El banco ya no concede el préstamo hipotecario porque aparece esa limitación. Fiscalidad de los expedientes de cabida, de dominio, de reanudación de tracto, del acta complementaria del título público adquisitivo y del acta "plus-one" Esto lo cuento a modo de anécdota porque lo relevante empieza después. En cuanto a los de cabida, al principio de los tiempos (allá por 2016), pensaba que se trataba de expedientes sin cuantía salvo que en el título de adquisición no hubieran aflorado los metros en cuyo caso sí que podríamos tener algún problema fiscal siendo conveniente la tributación. En mi primer caso, me blindé mucho con este asunto aunque luego me he preocupado menos por este tema y ninguno de mis clientes ha tenido problemas aun cuando en su viejo título no aflorara discrepancia alguna y sí que la hayamos aflorado en el título inmediatamente previo al expediente. Podría ser que ese título previo es el que nos salve de la tributación del expediente. Lo que pensábamos, a fin de cuentas, era que si ya se había tributado por el exceso de superficie en el título de adquisición del promotor del expediente, no correspondería ahora tributar. Si el exceso afloraba por primera vez en el expediente, tributaría, pero si ya se tuvo en cuenta esa superficie en el título y, por tanto, ya se pagó por ella, no volverías a pagar ahora. Como digo el título previo es el que ahora nos podría estar salvando de la tributación del expediente en si mismo. ¿Y cuando se tuvo en cuenta esa superficie? Pues cuando fue mencionada: "Mide tanto, según título y registro, y tanto según Catastro o reciente medición". Como dice el abogado que llevó el primer caso que tuvimos , "entonces éramos unos pardillos". Esto fue lo que dijimos en este expediente de principios de 2016 que fue el primero que hicimos: "Así pues, la superficie propia de esta finca, que resulta de completar la descripción literaria de la misma que consta en el TÍTULO con el resultado de la medición del técnico competente antes citado, es de SETECIENTOS OCHENTA Y TRES METROS, NOVENTA Y UN DECÍMETROS Y VEINTE CENTÍMETROS CUADRADOS (783,912 m2), todos los cuales, por tanto, fueron objeto de tributación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas devengado con motivo del otorgamiento de la escritura citada en el apartado TÍTULO. 6.- Que la VALORACIÓN a efectos fiscales del exceso de cabida no resultante del TÍTULO (completado con el resto de las medidas longitudinales del huerto que forma parte de la finca registral 8.002) de CIENTO DOCE METROS Y DIECINUEVE DECÍMETROS CUADRADOS (112,19 m2)asciende a la suma de DIECINUEVE MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y CUATRO EUROS Y CINCO CÉNTIMOS (19.684,05 €)". Actualmente los consideramos todos exentos (tanto los de cabida como los de dominio). Nunca hemos tenido sorpresas y he trabajado en los Distritos de Monóvar, Alicante, Orihuela, Yecla y Cieza (que creo que son todos mis colindantes menos Villena donde estoy aun virgen). ¿Y qué dice respecto de los de CABIDA la DGT y la DGSJYFP? Pues vamos a verlo: DGT V2227-10 y V0750-16: Los expedientes para registración de excesos de CABIDA no están sujetos a TPO ni a AJD. DGT V2738-21: La inscripción de un exceso de CABIDA en virtud de una representación gráfica alternativa conforme al art. 199.2 LH no está sujeta a TPO, por no estar previsto en el art. 7.2.C de la Ley del Impuesto de Transmisiones, ni a AJD por no tener carácter valuable. RDGRN 12-9-2016 la no sujeción debe ser apreciada de oficio por el Registrador sin necesidad de liquidación. Es decir, ni 199, ni 201, ni por TPO, ni por AJD. No se hace mención alguna a que la superficie del exceso hubiera o no aflorado anteriormente. No tributan sin mas (no sujetos). La cosa parece estar clara: CABIDA, NO. Y con los de dominio, ¿qué pasa? Vicente Martorell en el artículo "Fiscalidad de los expedientes notariales de alteración registral", dice: "Inmatriculación: Paga ITPO, salvo que se acredite que el título suplido (el último, el del promotor del expediente) ya se liquidó (no vale prescripción) y parece que sobre la base del valor actual; por lo que en la generalidad de los casos no tributará". Yo distinguiría tres opciones: Títulos previos liquidados: El ED no paga. Ejemplo: Compraventa previa al ED. Con la duda de lo que se entienda por título suplido. Títulos previos no liquidados y no prescritos: Se liquidarían y el ED no pagaría. Este caso es el menos usual. Pienso, por ejemplo, en una compraventa previa que no se haya llevado a liquidación. Pero, ¿cuantas veces sucede eso hoy? También tendría la duda de qué se entienda por título suplido. Títulos previos prescritos: El ED paga. Ejemplo: Pues el típico documento privado o la típica herencia a la que ponemos una fecha que suponga su prescripción. "Por compra en documento privado a Fulano de Tal en 1990" o "por herencia de su padre fallecido hace mas de treinta años". En estos casos está el peligro y el expediente podría tributar. Yo no pongo valores así que si hubiera que tributar habría un problema adicional (o que cambiar el chip y ponerlos si entendemos que habrá tributación). En estos casos la discusión sobre título suplido yo no es relevante. En un momento analizaremos la discusión en torno a si el título de propiedad es el del promotor del expediente o el de la persona de quién adquirió el promotor del expediente. Arrastrando lo dicho hasta aquí: CABIDA, NO Y DOMINIO SÍ PERO SOLO EN CIERTOS CASOS Y CON LA DUDA DE CUÁL SEA EL TÍTULO SUPLIDO. Respecto de la reanudación de tracto dice Martorell: Reanudación del tracto: Paga ITPO, salvo que se acredite que el título suplido (el último, el del promotor del expediente) ya se liquidó (no vale prescripción), y ello cualquiera que sea el número de títulos intermedios y parece que sobre la base del valor actual; por lo que en la generalidad de los casos no tributará. Sobre la reanudación de tracto tenemos la Consulta V1948-22: Ahonda en lo que ya sabemos: No hay tributación si el documento suplido ya lo hizo: "El expediente de dominio en que se declare la titularidad del consultante constituye hecho imponible de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPAJD, concepto por el que deberá tributar salvo que se acredite el pago del impuesto o la exención o no sujeción por la transmisión cuyo título se supla con el referido expediente". En esta otra (VC 2336/22 de 10-11. Descargar) se dice: "La madre de la consultante adquirió, mediante contrato privado, un inmueble a una persona que también había comprado el inmueble mediante contrato privado, sin elevarlo a público y sin inscribir en el Registro de la Propiedad. En el año 1999 la madre fue requerida por la Administración tributaria correspondiente para liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales correspondiente a la compraventa, pero no se realizó dicho pago. En el año 2000 falleció. Actualmente, los hijos han realizado la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia y han instado un expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo de la titularidad del inmueble". Y concluye que en este caso: "El expediente de dominio deberá tributar en el ITPAJD como transmisión patrimonial onerosa para reanudar el tracto sucesivo y poder inmatricular el inmueble por el que se consulta". Arrastrando de nuevo: CABIDA, NO. DOMINIO SÍ PERO SOLO EN CIERTOS CASOS Y CON LA DUDA DE CUÁL SEA EL TÍTULO SUPLIDO y TRACTO SUCESIVO lo mismo que DOMINIO. El acta complementaria del título público adquisitivo tradicional (la que no exigía la adquisición con un año de antelación) pagaba ITPO salvo que se acreditase la liquidación del título de adquisición previo. Si la liquidación del título era por prescripción, el acta complementaria tributaba. Es decir, lo mismo que actualmente se dice para el ED aunque este tipo de acta ya no existe (existe la plus-one que es como la llama Martorell). Dice Martorell: "¿Y la nueva «acta plus-one» (la que exige el año de antelación)? El art. 7-2-C del Decreto-legislativo 1/1993 aprobatorio del texto refundido LITPyAJD habla de que “… Son transmisiones patrimoniales sujetas… las actas complementarias de documentos públicos a que se refiere el Título VI de la Ley Hipotecaria…”, pero es que la nueva acta ya no es ninguno de los procedimientos previstos ni en el actual Título VI ni en ningún otro Título de la Ley Hipotecaria, salvo que se entienda comprendida en el art. 205 de la Ley Hipotecaria, que en realidad no regula ningún acta de notoriedad sino la inmatriculación mediante doble título público". Es decir que, aunque sea por una argumentación errónea, la plus-one sí que paga y como ahora está más claro que el expediente de dominio para inmatricular no lo hace, porque suple al título del promotor del expediente, y normalmente éste ya habrá pagado, pierde interés fiscal acudir al acta plus one, pues las liquidadoras suelen considerar que el acta sí tributa (aunque no debería hacerlo). Me comentaba, sin embargo, hace pocas semanas Sergio Mocholí cuando salió esta cuestión en un grupo de Whatsapp que: "Las oficinas liquidadoras suelen considerar que el acta complementaria del año sí que paga TPO, porque si bien no es un "acta complementaria de documento público a que se refiere el Título VI de la LH", sí es un "acta de notoriedad" del artículo 7.2.C LTPO. Por eso, como dice Martorell, resulta más ventajoso acudir al expediente de dominio haciendo una escritura de transmisión de dominio que esté exenta o bonificada y luego el expediente que ya suple a ese título del promotor. No obstante, las últimas consultas de la DGT dicen que el expediente suple no al título del promotor sino al título de la persona que transmitió al promotor". Cómo he dicho en un momento trataremos de esta última cuestión. ¿Y qué dice el 7 2 c)? 2. Se considerarán transmisiones patrimoniales a efectos de liquidación y pago del impuesto: C) Los expedientes de dominio, las actas de notoriedad, las actas complementarias de documentos públicos a que se refiere el Título VI de la Ley Hipotecaria y las certificaciones expedidas a los efectos del artículo 206 de la misma Ley, a menos que se acredite haber satisfecho el impuesto o la exención o no sujeción por la transmisión, cuyo título se supla con ellos y por los mismos bienes que sean objeto de unos u otras, salvo en cuanto a la prescripción cuyo plazo se computará desde la fecha del expediente, acta o certificación. O sea que aunque el Título VI no contempla estas actas, se terminan encajando como actas de notoriedad en este artículo y tributando. En conversación con Carlos Higuera (a propósito de su artículo "EXPEDIENTE DE DOMINIO, CORRECCIÓN DE SU TRIBUTACIÓN - Notaría Higuera", me dice: "Hay un aspecto de los ED que se ha descuidado siempre y tiene gran importancia. Puede interesar el expediente de dominio aunque se tenga titulación pública e, incluso, aunque esté título sea inmatriculable por el 205 o cuando no haya un año entre dos títulos y ello por los distintos efectos jurídicos del 203 y del 205. Con el 203 inscribes al concluir el expediente y no tienes esa “vacatio” de efectos frente a terceros de dos años. Imagina que te quiere comprar alguien tu finca no inmatriculada con financiación hipotecaria. Muchos bancos no dan préstamo hasta los dos años. Por otra parte, lo del doble título, no es aplicable al ED. Algunos tratan de trasladar el régimen fiscal de las actas de notoriedad a nuestros ED cuando no tienen nada que ver. Nunca se aplicaron esas doctrinas de doble título a los autos judiciales de ED. Las actas de notoriedad iban por el 205 (que es el que habla del doble título) pero el expediente de dominio nunca tiene en cuenta el doble título, es otra historia". Es decir, que Higuera propugna el uso del ED por razones fiscales (criticando que se pretenda hacer que tribute por aproximación al sistema de inmatriculación por doble título) y para evitar el plazo de suspensión de los dos años, haciendo hincapié que al ED no le es aplicable el tratamiento fiscal del acta de notoriedad complementaria. Arrastrando de nuevo: CABIDA, NO. DOMINIO SÍ PERO SOLO EN CIERTOS CASOS Y CON LA DUDA DE CUÁL SEA EL TÍTULO SUPLIDO. TRACTO SUCESIVO lo mismo que DOMINIO. Antiguas actas complementarias del título público adquisitivo: SÍ. Actas plus-one (porque son actas de notoriedad y las incluyen en el Título VI de la LH), sí, resultando mas interesante el expediente de dominio. Llegamos al último giro: pero ¿qué título es el que se suple? Tenemos dos opciones: el del promotor del expediente o el de la persona de quien adquirió el promotor del expediente. Otro gran artículo es el de Alberto Valiño (alumno de la III Edición del Curso que lo explicaría mucho mejor que yo): Tributación del expediente de dominio en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Puede resumirse con esta frase: "El TS 463/2023 de 11 de abril, y 601/2023 de 16 de mayo, ha fijado que el expediente de dominio suple al título de la última adquisición por el promotor del expediente (el requirente)". Si el título al que se suple pagó (pero ojo con la prescripción) el ED no paga por lo que nos ponemos a discutir, ¿y cuál es el título suplido? Dice Valiño: "Hasta el día de hoy, PARA LA DGT el título al que reemplaza el expediente de dominio NO es el de la última escritura sino el título de adquisición de quien lo aportó a gananciales, lo vendió, o lo transmitió mortis causa (POR PONER ALGUNOS EJEMPLOS). aportación a gananciales (V0878-23), compraventa (V1040-22), herencia (V2336-22)". Lo mismo dicen otras consultas de la DGT como la V2853-18 o la V3116-17. En alguna ocasión, la DGT ha dicho lo contrario: En realidad el expediente de dominio acredita la propiedad del promotor del mismo, luego el título al que suple es el del promotor (DGT V3989-15). O sea que para que el expediente de dominio no tribute es necesario que el título al que suple: esté sujeto y haya pagado, esté sujeto y exento o esté sujeto y bonificado. No sirve cuando está prescrito. Lo que se discute es cuál es el título al que suple el expediente de dominio. Hay dos SSTS (OJO) referidas al expediente para reanudar el tracto sucesivo interrumpido que dicen que el título al que suple es el del promotor del expediente. En cambio, la DGT considera que el título al que suple es el de adquisición de la persona que transmitió al promotor del expediente (porque normalmente hay un último título y lo que falta es la cadena intermedia). En el expediente de dominio para inmatricular el criterio de la DGT era que suplía al título del promotor del expediente, pero en las últimas consultas ha cambiado de criterio y dice que el título al que suple es el de adquisición de la persona que transmitió al promotor. Sergio Mocholí me decía que no estaba de acuerdo con esto último porque el expediente de dominio para inmatricular suple una transmisión, no es un medio subsidiario de la inmatriculación por doble título; es más en la inmatriculación por doble título hay suspensión de la fe pública registral durante dos años y en la inmatriculación por expediente de dominio no). Cuando haces expediente, tienes título y expediente. Si hubiera ya dos títulos, no necesitarías el expediente, con lo que el ante título suele ser "inventado" (herencia, compraventa en documento privado, etc.) y estos títulos inventados no habrían pagado, estarían prescritos y harían que el ED sí que tributara (si entendemos que el criterio es que el título suplido es ese y no el del promotor). Al final esto es una lotería que dependerá de cada liquidadora y si esta considerase que el título suplido es el de la persona de quien adquirió el promotor del expediente podrían incrementarse las posibilidades de tributación. Así que el mejor consejo es MUCHO MUCHO CUIDADO si desconocemos el criterio que se pueda estar siguiendo en el reino de taifas de turno. No veáis cuantas veces he retocado este apartado de este clase. Aun lo hice el domingo 11 de Febrero de 2024 en base a una conversación con Sergio Mocholí unos días antes. Mocholí me dijo: "El expediente de dominio suple el título del promotor del expediente. Si tienes una compraventa que tributa, el expediente ya no tributa (lo mismo con una herencia o una donación bonificada). Así lo consideraba la DGT pero en 2018 cambió de criterio y dice que el ED suple el título de la persona que transmitió al promotor del expediente con lo cual aunque tengas una compraventa previa que tribute, el ED volvería a tributar. Es como si la DGT considerase ahora que la inmatriculación por ED es un medio supletorio de la inmatriculación o subsidiario del doble título y como el doble título tributa dos veces, considera que el ED mas la otra escritura han de tributar ambos, cuando el ED no es un medio supletorio y cuenta con mas garantías y por ello no genera la suspensión de la fe pública registral que sí genera la inmatriculación por doble título. Con esta situación llegamos a 2023, año en el que el TS dice que el ED suple el título del promotor del expediente pero lo dice en un caso de reanudación del tracto sucesivo de ahí que algunos autores entiendan que se aplique también al ED. Conclusión: no hay seguridad jurídica y conviene consultar a la OL o Hacienda de turno". Para terminar, algunas resoluciones EXCESO DE CABIDA Resolución de 4 de julio de 2023 (BOE 24 de julio de 2023). Descargar Inscrita una finca con su base gráfica procedente de segregación reciente el recurrente pretende que se inscriba con una cabida superior. No estamos ante un supuesto de concordancia de la finca registral con la realidad física, que puede resolverse mediante expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sino ante un supuesto de modificación de la delimitación que del objeto del derecho de propiedad hace la legislación urbanística, que debe cumplir los requisitos fijados en ella. No se pretende consignar un dato erróneo de superficie, sino que se pretende la constancia de una nueva realidad física, distinta de la amparada por la licencia de segregación, por lo que no se cumple con la reiterada doctrina de esta Dirección General. RECTIFICACIÓN DE CABIDA EN FINCA YA SEGREGADA Resolución de 4 de julio de 2023 (BOE 24 de julio de 2023). Descargar Se suspende la rectificación de la cabida de una finca (con su base gráfica), por la razón de que la finca procedía de segregación (y además reciente) y existían dudas fundadas en cuanto a la posible invasión de la superficie destinada a vial. La pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente. LA REGISTRADORA NO PUEDE DENEGAR LA CERTIFICACIÓN REGISTRAL EN EL INICIO DE UN PROCEDIMIENTO, AUNQUE TENGA DUDAS. Resolución de 24 de noviembre de 2022 (BOE 12 de diciembre de 2022). Descargar. Ante el inicio de un expediente de rectificación de cabida de una finca, de acuerdo con el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, la registradora deniega la expedición de la certificación registral inicial por dudas en la identidad de la finca. Ante el recurso contra tal denegación, la Dirección General reitera su doctrina, entre otras, Resolución de 30 de julio de 2021, por la cual se afirmaba que las dudas del Registrador expresadas al inicio del procedimiento no impiden la continuación del expediente, pues el acta de cierre del expediente puede llevar al Registrador a la conclusión de que se han solventado las dudas que inicialmente tenía. Hasta la próxima clase. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
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