Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. CLASE 8: Declaración, modificación y ampliación de obra nueva terminada Distinguiremos el caso de la obra declarada por antigüedad con arreglo a Catastro, el de la obra declarada por antigüedad certificada por técnico competente, el de la obra nueva declarada con arreglo a proyecto y licencia y los casos mixtos (y entre ellos el de las obras legalizadas por licencias concedidas a posteriori). Especialmente examinaremos los documentos necesarios para cada caso y, por tanto, las certificaciones catastrales, las licencias de obra, las licencias de primera ocupación, las certificaciones técnicas (con posible legitimación de firma electrónica), el visado de las certificaciones, la certificación de eficiencia energética, el seguro decenal, el libro del edificio, los Informes de Validación Gráfica, el Informe Catastral de Ubicación de las Construcciones y las coordenadas de representación gráfica. Es indispensable actualmente hacer un estudio de la declaración de obra en íntima y directa conexión con la problemática que supone la obtención de las coordenadas de suelo ocupado y de la propia finca lo que suele llevarnos a la necesidad de ajustar, actualizar o rectificar la superficie de las fincas sobre las que declaramos las obras, sus modificaciones o sus ampliaciones. Es mas, conviene tener previsión a la hora de organizar la adquisición previa de solares para construir porque una diferencia de cabida puede suponer un cierto (o un gran) disgusto a la hora de declarar la obra. ÍNDICE Leyes urbanísticas autonómicas+Ceuta y Melilla Las obras de tapadillo Ampliación de obras de tapadillo. ¿Una obra con suficiente antigüedad catastral puede siempre declararse? (especial referencia al caso de la Comunidad Valenciana) La comunicación del Registro en las obras declaradas por antigüedad ¿Convendría en esos casos pedir un certificado municipal de inexistencia de expediente de disciplina urbanística (IEDI)? La prescripción de la acción de restauración de la legalidad urbanística Pero, ¿si hay prescripción por qué el registro comunica y se practica la nota marginal? Obras fuera de ordenación con propietarios fuera de la ley: el Supremo fija límites El ICUC (o ICUCPC) ¿Podríamos conseguir el ICUC en las notarías? ¿Cuándo es necesario el ICUC en las declaraciones de obra? ¿Y en las actualizaciones descriptivas de fincas? ¿Y en otros casos? ¿Es necesario un IVG+ para la declaración de obra? La representación gráfica de la parte de suelo ocupada por la obra declarada (Ley 13/2015, de 24 de junio)/Coordenadas ¿Y en la división horizontal? Coordenadas de la finca matriz en las divisiones horizontales (Silvestre, el librario) Georreferenciación de las plantas altas Certificado de eficiencia energética (CEE) ¿Cuáles son las excepciones al CEE? ¿Está algún aspecto de la aportación preceptiva de la CEE sujeto a la calificación del registrador de la propiedad? Técnico competente Compraventa de viviendas destinadas a reformas importantes, CEE y declaración responsable "La legitimación de firmas electrónicas a través del Portal Notarial del Ciudadano (PNC)” (artículo para la revista INTER-NOS de la FEAPEN) Usar VALIDe para firmas de técnicos (o de otras personas) La certificación de final de obra Discrepancias descriptivas entre la licencia y la ON (certificación técnica y título) El seguro decenal El seguro decenal y los elementos estructurales del edificio ¿Son necesarios los recibos de pago del seguro decenal? Declaraciones de indivisibilidad y vinculación El aprovechamiento urbanístico La licencia de primera ocupación Sustitución de la licencia de primera ocupación por una declaración responsable Primera ocupación para naves El libro del Edificio y el depósito del Libro del Edificio ¿Cómo se acredita que el CD que se lleva al registro es el mismo que se ha depositado en la notaría? ¿Lo certifica el técnico en la notaría o en el registro? ¿Se puede retirar el Libro del Edificio? ¿Qué valor de adquisición habría que asignarle a un inmueble que se escritura como obra nueva "antigua"? Declaraciones de obra nueva terminada por antigüedad catastral: Los casos Sonriha y Nida Escritura de declaración de obra nueva terminada por antigüedad catastral de una piscina y de compraventa (el caso "Sonriha") Acta final de obra por antigüedad del año 2004: ¿Exigencia de Libro del Edificio, Seguro Decenal y CEE? Escritura de aceptación y adjudicación parcial de herencia previa declaración de edificación (el caso "Nida") Declaraciones de obra nueva terminada por antigüedad certificada por técnico competente: Los casos del Torero, Musca, Nitri, Romasi, Lady y Filomena (caso mixto) La declaración del Torero Escritura de declaración de ampliación de edificación (el caso "Musca") Escritura de compraventa y de declaración de ampliación de edificación (el caso "Nitri") Escritura de declaración de edificación y compraventa de finca con expediente 201 3 a) de la LH (el caso "Simarro") Escritura de declaración de ampliación de edificación ya existente y de declaración de edificaciones (el caso "Lady") en ambos casos por antigüedad Escritura "mixta" de declaración de edificaciones en base a certificación técnica por antigüedad y en base a proyecto y licencia (el caso "Filomena") Declaraciones de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia: Los casos Senjen, Gerjaer y Larpi Escritura de declaración de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia (el caso "Senjen") Escritura de subsanación de otra de declaración de obra nueva terminada (caso Jensen) Escritura de declaración de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia (el caso "Gerjaer") La pequeña subsanación del caso "Gerjaer" Escritura de declaración de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia (el caso "Larpi") Las subsanaciones del caso "Larpi" Declaración de obra terminada (Goñi, Modelo 2022-2023) Escritura de compraventa previa declaración de ampliación de edificación declarada con arreglo a licencia de legalización Una declaración de obra en base a certificación técnica por falta de antigüedad en la CCDYG (el caso de "Bienvenido") El registrador está obligado a la comprobación de que la obra declarada no está afectada por la zona de servidumbre de una carretera Para terminar, algunas resoluciones Leyes urbanísticas autonómicas+Ceuta y Melilla La verdad es que este listado podría estar en la clase anterior o en este pero como lo he conseguido con la clase anterior ya en poder de los alumnos de la III Edición, he decidido añadirlo en esta clase. Tal vez para la IV lo pase a la anterior. Andalucía: Bien. Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía y se puede citar el Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía. Aragón: Decreto-Legislativo 1/2014, de 8 de julio, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón (última modificación por la LEY 2/2023, de 9 de febrero, modifica el texto refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón, aprobado por Decreto Legislativo 1/2014, de 8 de julio, del Gobierno de Aragón. Asturias: Disposiciones legales vigentes en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Asturias (Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril) y Decreto 63/2022, de 21 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de Asturias Islas Baleares: Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears . Canarias: Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias Cantabria: Ley de Cantabria 5/2022, de 15 de julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria. Castilla-León: Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León. Castilla La Mancha: Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística. Cataluña: Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto que aprueba el texto refundido de la ley de Urbanismo Extremadura: Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura. Galicia: Ley 2/2016, de 10 de febrero, del Suelo de Galicia, pero hay que citar la ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia. La Rioja: Ley 5/2006, de 2 de mayo, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja. Madrid: Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid con las recientes modificaciones por la Ley 16/2023, de 27 de diciembre, de medidas para la simplificación y mejora de la eficacia de instituciones y organismos de la Comunidad de Madrid. Región de Murcia: Ley 13/2015, de 30 de marzo, de Ordenación Territorial y Urbanística de la Región de Murcia. Navarra: DECRETO FORAL LEGISLATIVO 1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo. País Vasco: Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo del País Vasco, con la última modificación por LEY 18/2023, de 21 de diciembre, de modificación de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo. Comunidad Valenciana: DECRETO LEGISLATIVO 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje. Se les aplica la normativa estatal (Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, RD 7/2015 de 30 octubre y el RD 1093/1997, conocido como Reglamento Hipotecario Urbanístico) cada Ciudad tiene sus PGOU. La Ley del Suelo dice: "Disposición adicional tercera. Potestades de ordenación urbanística en Ceuta y Melilla. Las ciudades de Ceuta y Melilla ejercerán sus potestades normativas reglamentarias en el marco de lo establecido por las respectivas leyes orgánicas por las que se aprueban sus estatutos de autonomía, esta ley y las demás normas que el Estado promulgue al efecto. En todo caso, corresponderá a la Administración General del Estado la aprobación definitiva del Plan General de Ordenación Urbana de estas ciudades y de sus revisiones, así como de sus modificaciones que afecten a las determinaciones de carácter general, a los elementos fundamentales de la estructura general y orgánica del territorio o a las determinaciones a que se refiere el apartado séptimo de la disposición final segunda. La aprobación definitiva de los Planes Especiales no previstos en el Plan General, y de sus modificaciones, así como de las modificaciones del Plan General no comprendidas en el párrafo anterior, corresponderá a los órganos competentes de las ciudades de Ceuta y Melilla, previo informe preceptivo de la Administración General del Estado, el cual será vinculante en lo relativo a cuestiones de legalidad o a la afectación a intereses generales de competencia estatal, deberá emitirse en el plazo de tres meses y se entenderá favorable si no se emitiera en dicho plazo". Las obras de tapadillo Aunque no estoy generalmente por la labor de hacer mención a obras que no se declaran como corresponde (las llamo obras de tapadillo), hago algunas excepciones (pocas, muy pocas). Un caso reciente se me ha planteado con una vivienda que sufre una situación catastral plagada de incongruencias imposibles de casar con el título. En este caso, en la escritura hice constar lo siguiente: «Se hace constar, sin pretender su constancia registral, que el suelo total de la finca, según catastro, es de ** y la superficie total construida de la edificación destino residencial que radica sobre ella de ** en varias plantas, según catastro. INSCRIPCIÓN: *. VALORACIÓN: *, incluida la mayor obra existente en su interior cuya declaración en legal forma difieren a un momento posterior. REFERENCIA CATASTRAL: *, de la que figuran como titulares catastral, erróneamente en su totalidad, los herederos de *». Otra situación que acepto sin protestar se da cuando arrastro una obra que ya fue metida de tapadillo en un título anterior al mío indicando o sin indicar que no se pretende su constancia registral. Me ha pasado también recientemente en la venta de una rústica que incluía una caseta de aperos metida de tapadillo en el reciente título previo que no se firmó conmigo. En este caso, la escritura decía esto otro: = RÚSTICA: ***. Superficie: ***. Según título, en su interior existe un albergue agrícola, de planta baja, ***, con la finca en la que se halla enclavado y que catastralmente forma parte como “improductivo” de la parcela catastral *** del polígono ** del Catastro de Rústica de Pinoso. Linderos: *** Si se quieren declarar obras, lo tengo claro: que se pague la notaría, el registro y el impuesto. Suele alegarse que siempre estuvo así, que si la escritura vieja se hizo mal, pero yo no tengo porqué atender o creerme ese tipo de explicaciones. Dicen que cabe la posibilidad de que por la vía del 199 tramitado directamente en el registro se consiga la inscripción de una obra, evitándose su declaración notarial, lo que no es muy ortodoxo dado que el procedimiento del 199 es solo para suelo y no para las obras. En mi opinión es una extralimitación patente del objeto del procedimiento. En otra ocasión reciente, ante el evidente bloqueo de la firma de una compraventa, no me quedó otra que acceder a otra obra de tapadillo. La compradora, al explicarle yo que faltaban 6 m2 de solar y unos cuantos mas de obra, se colapsó, entró en pánico y ni firmaba ni se marchaba con lo que opté por ofrecerle esta solución: "Superficie: Mide cinco metros de frontera por dieciséis metros de fondo, es decir, ochenta metros cuadrados (80 m2), de los cuales el descubierto ocupa cuarenta metros cuadrados (40 m2), todo ello según título y registro. La vivienda ocupa los otros cuarenta metros cuadrados (40 m2) que están desarrollados en las citadas planta baja y alta a razón de cuarenta metros cuadrados (40 m2) en cada una de las dos, según manifiestan". En algún registro me consta se ha exigido liquidación de la obra en casos de este tipo. No existiendo oficina liquidadora y estando la escritura liquidada por la comunidad autónoma parece una exigencia fuera de lugar, a mi modo de ver. A los interesados en este último caso, ya se les había advertido de la situación pero se ve que no valoraron suficientemente la misma hasta cuando estaban a punto de firmar en mi despacho. En la II Edición del Curso comentaba una de las alumnas que "siempre intento, en la medida de lo posible, ahorrarle dinero a los clientes". Para mi una cosa es ahorrarles impuestos y gastos por un buen asesoramiento o por economía documental (agrupar y declarar obra en el mismo número que mucha gente no lo hace por poner un solo ejemplo) y otra cosa no declararles esa obra lo que genera un perjuicio a mi facturación, a la del registro y a las arcas públicas. Esa clase de “favores” no tengo porqué hacerlos. Puede que los límites sean estrechos a la hora de distinguir, pero yo en este caso no se lo hago. Además, y como ya he dicho, puede uno encontrarse con calificaciones adversas como la recibida en la notaría de la cita alumna: 2º.- El expediente previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria no ampara la declaración de modificaciones o ampliaciones afectantes a construcciones u obras nuevas en general, debiendo procederse, para actualizar la descripción de la casa radicante en dicha finca registral, a la correspondiente declaración de obra nueva, conforme a los artículos 202 de la Ley Hipotecaria y concordantes del Texto Refundido de la Ley del Suelo y legislación urbanística de Castilla y León. Y es que pasó de esta descripción: DESCRIPCIÓN SEGÚN REGISTRO y TÍTULO.- URBANA.- Una CASA de Planta Baja, en la calle *, número *, en el término de *. Tiene una superficie de CINCUENTA metros cuadrados aproximadamente. Linda, por la derecha entrando, de herederos de *; izquierda, de *; fondo, de herederos de *. A esta otra: DESCRIPCIÓN SEGÚN CATASTRO.- URBANA.- VIVIENDA de Planta Baja y Primera, sita en la Calle *, número 3, en el término de *. Tiene una extensión superficial de solar de DOSCIENTOS DIECISIETE metros cuadrados, una superficie ocupada de parcela de CIENTO VEINTIÚN metros cuadrados y una superficie construida de CIENTO NOVENTA metros cuadrados de los que CIENTO CINCUENTA metros cuadrados están destinados a la vivienda propiamente dicha en planta baja y primera unidas por escalera interior, DIECISIETE metros cuadrados a almacén y los restantes VEINTITRÉS metros cuadrados a porche. Linda, por la derecha entrando, con parcela catastral 14 de *; izquierda, con parcelas catastrales 21 de * y 16 de *; fondo, con parcela catastral 13 de *; y frente, calle de su situación. Se podría recurrir a un sin pretender su constancia registral pero eso resolvería el tema registral pero no el notarial ni el fiscal. Ampliación de obra de tapadillo Refunfuña el letrado y está mas en mi línea el API con el que convengo que si las hacemos caben dos posibilidades: Registro sin Liquidadora. No creo que puedan exigir nada fiscalmente pero podría decir que no inscriben. Registro con Liquidadora. Podrían exigir liquidación y encima no inscribir. El API opina que a él le han advertido que exigirían la liquidación y que por eso prefiere que se declare con todas las de la ley. LA OFICINA LIQUIDADORA DEL IMPUESTO DE SUCESIONES ES COMPETENTE PARA ACTOS SUJETOS A TRANSMISIONES PATRIMONIALES Resolución de 4 de diciembre de 2023 (BOE 27 de diciembre de 2023). Descargar Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de partición de herencia y entrega de legados, en la que se solicita la inscripción en favor de la legataria de los dos inmuebles legados en el testamento de la causante, verificando la entrega la albacea contadora-partidora designado en el testamento. Respecto de uno de los inmuebles se solicita la inscripción de un exceso de cabida sobre la finca, actualizándose la descripción de la construcción existente en la misma, solicitando el inicio de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en su caso. Se manifiesta en la escritura que la herencia fue presentada a la oficina liquidadora competente del distrito hipotecario de la Agencia Tributaría Valenciana y liquidada mediante instancia privada el día 22 de marzo de 2023, como se manifiesta ante el notario autorizante. Presentada dicha escritura en el Registro, la registradora suspende la calificación porque no se le ha acreditado el pago del Impuesto de la declaración de ampliación de obra nueva que, a su juicio, se contiene en la escritura, conforme a los artículos 254 y 255 de la Ley Hipotecaria La Dirección General considera que es suficiente para levantar el cierre registral la presentación y liquidación por el impuesto sobre sucesiones y donaciones de la herencia donde se integran los bienes legados, puesto que el artículo 72.1 del Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre, Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, declara competente a la oficina liquidadora de este impuesto para los actos sujetos al de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, ya que la oficina liquidadora dispone de toda la información relevante para tomar la decisión, sin perjuicio de la posibilidad que tiene la registradora de comunicar a la liquidadora la posible existencia de otro hecho imponible. ¿Una obra con suficiente antigüedad catastral puede siempre declararse? (especial referencia al caso de la Comunidad Valenciana) Alguien me preguntó hace no mucho en el blog: «Tenemos una obra que en Catastro tiene una antigüedad suficiente para ser declarada de acuerdo con la normativa autonómica aplicable, ¿podemos estar tranquilos de que al declararla no habrá problemas?» Bueno, podemos estar relativamente tranquilos porque una vez que se firme la escritura (salvo que hubiera una certificación municipal de inexistencia de expediente de disciplina urbanística a la que yo llamo "IEDI") y se presente en el registro de la propiedad, este hará la preceptiva notificación al ayuntamiento quien podría comunicar mas adelante al registro la existencia de una ilegalidad urbanística no prescrita e iniciar la acción para restablecer la legalidad infringida. Si no hay antigüedad catastral suficiente, evidentemente, no podemos utilizar el Catastro para declarar la obra, aunque podría certificarse que existe por un técnico competente en cuyo caso el registro procedería de la misma manera (a salvo el caso de que dispongamos del citado IEDI que debería ser suficiente). Para la declaración de obra por antigüedad, es mas seguro un técnico que el Catastro sobre todo cuando el Catastro vaya justito de antigüedad según la norma autonómica que sea aplicable, dado que a estos efectos todos sabemos que el Catastro es poco fiable. En consecuencia, y como veremos, la aparente prescripción de la infracción con arreglo a la antigüedad catastral o certificada no impide que puedan surgir problemas. La comunicación del Registro en las obras declaradas por antigüedad Es usual encontrarse referencias a esas comunicaciones efectuadas por los registros a los ayuntamientos en las notas simples y de información continuada. Suelen decir cosas de este tipo: «PUBLICIDAD INFORMATIVA: AL MARGEN DE LA INSCRIPCIÓN PRIMERA SE HA HECHO CONSTAR LO SIGUIENTE: ** NOTIFICACIÓN ** Con fecha de hoy, y en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 54 del R.D. 1.093/97 de 4 de Julio y art. 28, punto 4, apartado b) del Real Decreto 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, se ha notificado la adjunta inscripción al Ayuntamiento correspondiente. Fecha xxx. ** LEY DEL SUELO ** De conformidad con lo dispuesto en el art. 65.3 de R.D. 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana que sustituye a la reforma operada por el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de Julio, que daba nueva redacción al artículo 51.2 del Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de Junio, se comunica a la Consellería d’Infraestructuras, Territori i Medi Ambient de Valencia, el contenido de la inscripción adjunta. Fecha xxx.«. Esas notas, que pueden parecer bastante irrelevantes y de tipo informativo, deben transcribirse en el apartado de cargas a fin de que constituyan una advertencia a un eventual comprador que así sabrá que la obra existente en la finca que compra fue declarada por antigüedad con lo que es posible que el ayuntamiento de turno pueda ejercitar la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística. Esas notas las he convertido yo en advertencia en las obras que se declaran por antigüedad: "Yo, el Notario, le advierto de que en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 54 del R.D. 1.093/97 de 4 de Julio y art. 28, punto 4, apartado b) del Real Decreto 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, el Registro de la Propiedad de * notificará la inscripción de la presente escritura al Ayuntamiento de * y que, de conformidad con lo dispuesto en el art. 65.3 de R.D. 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana que sustituye a la reforma operada por el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de Julio, que daba nueva redacción al artículo 51.2 del Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de Junio, se hará la oportuna comunicación a la Consellería d’Infraestructuras, Territori i Medi Ambient de Valencia". Esto es lo que dice la norma: Artículo 65.3. Actos inscribibles. Inscrita la parcelación o reparcelación de fincas, la declaración de nuevas construcciones o la constitución de regímenes de propiedad horizontal, o inscritos, en su caso, los conjuntos inmobiliarios, el Registrador de la Propiedad notificará a la comunidad autónoma competente la realización de las inscripciones correspondientes, con los datos resultantes del Registro. A la comunicación, de la que se dejará constancia por nota al margen de las inscripciones correspondientes, se acompañará certificación de las operaciones realizadas y de la autorización administrativa que se incorpore o acompañe al título inscrito. ¿Convendría en esos casos pedir un certificado municipal de inexistencia de expediente de disciplina urbanística (IEDI)? Tal vez sea lo prudente. En mi notaría hemos preparado muchas solicitudes de IEDI puesto que alguno de los registradores que han pasado por la zona, han exigido su presentación para proceder a la inscripción. Luego han caído en desuso con registradores posteriores aunque no sé muy bien porqué. Este podría ser un ejemplo de esas solicitudes de IEDI: «DON *** Primero.- Que es dueño de una casa xxxx, ubicada dentro de la parcela *** del polígono ***, del catastro de rústica de XXX del partido de la XXX, paraje de XXX, señalada catastralmente como xxx (según fotocopia del recibo de contribución que acompaña a la presente) que constituye la finca registral número xxxx del Registro de la Propiedad de xxxx. Segundo.- Que a efectos de hacer constar en escritura pública la declaración de ampliación obra de la edificación existente en la finca reseñada, solicita del Excmo. Ayuntamiento de xxxx, se expida certificación donde se haga constar los siguientes extremos: Ubicación de la misma dentro del polígono y parcela y número de finca registral. Descripción de la edificación, su superficie construida y números de plantas y superficie construida por planta. Antigüedad de la construcción y que en relación a la misma no ni existe ningún expediente de infracción urbanística ni demolición. Tercero.- Por todo lo expuesto, solicita del Excmo. Ayuntamiento de ***, se expida certificación acreditando los extremos que se solicitan. En ***, a ***. ALCALDE PRESIDENTE DEL EXCMO. AYUNTAMIENTO DE ***». Siempre he pensado que era una suerte que el ayuntamiento te certificara todo eso, porque creo que no tiene porqué hacerlo. La prescripción de la acción de restauración de la legalidad urbanística Lo que determina la posibilidad de declarar la obra por antigüedad es la prescripción de esta acción. Según la ley valenciana (la LOTUP) el plazo de prescripción de la acción de restauración de la legalidad urbanística es el que está en vigor al acabar las obras. Dice el Artículo 236.6 que fue introducido por el artículo 95 de la Ley 9/2019, de 23 de diciembre, de la Generalitat, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat en vigor desde el 1 de Enero de 2020 en cuanto a las obras terminadas sin licencia o sin ajustarse a sus determinaciones y el plazo de caducidad de la acción para ordenar la restauración de la legalidad urbanística) que: «El plazo de caducidad de la acción de restauración de la legalidad urbanística de la Administración que se aplicará será el que establece la ley urbanística en vigor, a fecha de finalización de la actuación urbanística» . Esta norma supone que para la prescripción de la acción tenemos en Valencia dos plazos distintos y que el aplicable es el correspondiente a la fecha de terminación de las obras: Obras terminadas antes del 20/8/2014: 4 años (plazo vigente hasta esa fecha). Obras terminadas después del 20/8/2014: 15 años (plazo vigente desde esa fecha). Así que, actualmente, no es necesario que las obras sean anteriores al 20/8/2010 para que puedan declararse. Fue así desde el 20/8/2014 hasta el 1/1/2019 pero desde esta última fecha se ha producido esa modificación que es poco conocida y genera bastante confusión. Precisamente por ello, en los casos en que pueda haber duda, no está de mas poner algo de este tipo: “Asimismo se solicita la inscripción de conformidad con lo dispuesto en el párrafo 6º del artículo 236 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunidad Valenciana, añadido por la Ley 9/2019, de 23 de diciembre, que establece que el plazo de caducidad de la acción de restauración de la legalidad urbanística aplicable es el que esté vigente en el momento de la terminación de la obra (el plazo de cuatro años vigente en el año 2010) sin que se le pueda aplicar la norma posterior que establece un plazo superior (plazo de 15 años introducido por la citada LOTUP), al haberse iniciado ya el plazo de caducidad anterior, aunque no se haya consumado en su totalidad en el momento de la entrada en vigor de la norma que establece un plazo superior“. Un ejemplo: Tengo una obra en la que el técnico certifica en Abril de 2021 que tiene una antigüedad superior a 10 años (es decir, al menos 10 años y un día). Eso nos lleva a Marzo-Abril de 2011 lo que supone que la acción ha prescrito porque a las obras declaradas terminadas en esa fecha el plazo de prescripción que les es aplicable es el de cuatro años y no el de quince. Lo mismo ocurre con todas aquellas obras cuya antigüedad sea anterior al 20/8/2014. Olvidemos por tanto (en VALENCIA) la fecha del 20/8/2010 que ha pasado a la historia. En el caso del resto de CCAA desconozco la norma pero las declaraciones de obra por antigüedad catastral o certificada por técnico deben respetarla so pena de no poderse inscribir. Sin embargo, tras la reciente RDGSJyFP de 7/9/2023 la cosa ha quedado meridianamente clara en el caso de Valencia y la registradora se lleva un zasca: "Finalmente, no se puede compartir la interpretación que de esta norma hace la registradora en su informe (planteando extemporáneamente lo que debiera haber alegado en la nota de calificación, con clara merma de las posibilidades argumentativas de la recurrente". La interpretación es la citada y a la advertencia habría que añadirle la indicada resolución: “Asimismo se solicita la inscripción de conformidad con lo dispuesto en el párrafo 6º del artículo 236 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunidad Valenciana, añadido por la Ley 9/2019, de 23 de diciembre, que establece que el plazo de caducidad de la acción de restauración de la legalidad urbanística aplicable es el que esté vigente en el momento de la terminación de la obra (el plazo de cuatro años vigente en el año 2010) sin que se le pueda aplicar la norma posterior que establece un plazo superior (plazo de 15 años introducido por la citada LOTUP), al haberse iniciado ya el plazo de caducidad anterior, aunque no se haya consumado en su totalidad en el momento de la entrada en vigor de la norma que establece un plazo superior, como ha reconocido la DGSJyFP en resolución de 7/9/2023“. Pero, ¿si hay prescripción por qué el registro comunica y se practica la nota marginal? Pues es sencillo. Nosotros podemos reputar cumplido el plazo pero desconocemos si ha podido existir una actuación municipal que interrumpa el plazo y que suponga que la acción esté realmente viva. Además, el ayuntamiento podría discutir la antigüedad catastral o certificada. Obras fuera de ordenación con propietarios fuera de la ley: el Supremo fija límites Cojo tres párrafos fundamentales del interesante trabajo publicado por el magistrado Chaves en su blog (y os he enlazado): En ocasiones, el propietario que se ha “salvado por los pelos” de demoler la edificación, por el mero transcurso del tiempo con inactividad de la Administración, sigue “jugando peligrosamente” y continua ampliando la edificación sabiendo que pisa terreno ilegal. En este caso puede que no tenga tanta suerte y que la Administración desenfunde las acciones de restablecimiento de la legalidad. Entonces se plantea:¿Ha perdido los beneficios de la caducidad de la edificación ilegal original o solo puede reprochársele el exceso? Esa es la cuestión abordada por la reciente sentencia de la sala tercera del Tribunal Supremo de 17 de enero de 2024 (rec.3642/2022), que razona la situación y posibilidades. La realización de obras que exceden de la mera conservación, ornato, seguridad o salubridad sobre edificaciones en situación asimilada a fuera de ordenación, por haber caducado la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística, no supone, de modo inexorable, la pérdida de la caducidad ganada. El ICUC (o ICUCPC) Por fin vamos a explicarlo después de haber hecho unas cuantas alusiones a él en clase anteriores. En mi lenta evolución por el texto de la Resolución de 8 de abril de 2021, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución de 29 de marzo de 2021, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban las normas técnicas para la incorporación de la representación gráfica de inmuebles en documentos notariales, que ha ido dependiendo de mi día a día en la notaría (y de las pegas puestas en los registros a mis escrituras), reparé en su artículo décimo que afecta a las obras nuevas y hace referencia a un nuevo informe (el informe catastral de ubicación de construcciones en parcelas catastrales) que habrá que unir a las escrituras en ciertos casos. En el artículo décimo, se dice: "Décimo. Ocupación en planta de las construcciones. 1. Mediante el informe catastral de ubicación de construcciones en parcelas catastrales (ICUCPC), obtenido a través de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, el notario autorizante de una escritura de declaración o de ampliación de obra nueva terminada podrá verificar que las coordenadas de los vértices de la huella de la edificación (la ocupación en planta) se hallan dentro del perímetro de la parcela catastral. Para ello el otorgante deberá aportar el mencionado informe, en el que constará la superficie ocupada por la edificación. En este caso, para aportar las coordenadas de los vértices de la huella de la edificación en los términos que establece el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, bastará con consignar en el instrumento público el CSV que conste en el informe catastral de ubicación de construcciones, cuya copia impresa quedará unida a la escritura, sin necesidad de incorporar al instrumento público la lista de las citadas coordenadas. 2. A los efectos de lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en el caso de giro y/o desplazamiento de la cartografía, el informe catastral de ubicación de construcciones positivo deberá expresar tanto las coordenadas obtenidas por el técnico como las coordenadas resultantes de la cartografía catastral, adjuntando asimismo los parámetros de transformación que relacionan ambos conjuntos de coordenadas. 3. Cuando la declaración o la ampliación de obra nueva hubiera de realizarse de forma simultánea a la modificación de la representación gráfica de la parcela donde se halla la edificación, para poder ubicar la construcción, la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro implementará una herramienta que permitirá comparar la construcción con la nueva geometría de un informe de validación gráfica positivo. El resultado de esta operación se ofrecerá mediante un informe catastral de ubicación de construcciones en recintos gráficos (ICUCRG), que se identificará con un CSV y que hará referencia a dicho informe de validación gráfica positivo. 4. En el caso de subsanaciones de discrepancias que afecten a la ubicación de construcciones deberá aportarse además un informe catastral de ubicación de construcciones en recintos gráficos obtenido en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, reflejando la ubicación de estas". ¿El ICUC también lleva coordenadas del suelo? Si el suelo esta bien sí, si la obra no cabe en el suelo sale negativo y no las comprende. En la parte de abajo de los ICUC se dice: "La relación completa de coordenadas de los vértices de las construcciones se encuentra en los archivos GML adjuntos, así como un fichero XML con todos los datos de este informe". Esta es explicación básica pero teórica que ahora intentaremos explicar llevar a la práctica. ¿Podríamos conseguir el ICUC en las notarías? Sí, parece que podríamos conseguirlo (otra cosa es que sea aconsejable). ¿Cómo? Siguiendo estos pasos: En la página de inicio de la SEC (abajo hacia el centro) pone: «VALIDACIONES GRÁFICAS. Informe de validación gráfica de parcelario e informe de ubicación de construcciones». Si entramos, en la última línea vemos: «Informe Catastral de Ubicación de las Construcciones (ICUC)». Si continuamos, ya nos pide CERTIFICADO DIGITAL o CL@VE. Los Notarios podríamos entrar con la FEREN. A continuación se accede a una nueva pantalla donde se nos dice: «Este servicio comprueba si la huella de unas construcciones aportadas por el usuario en formato GML Inspire están ubicadas dentro de la parcela catastral indicada. En caso de ser un trabajo realizado por técnico competente, cumplimente los datos administrativos del formulario». Hay cinco pasos y lo primero que te preguntan es si intervienes como técnico competente o no. Evidentemente dije que NO. Después llegas a una segunda fase: Inserta RC. En la tercera fase se pide que se inserte GML (con lo cual hay que tenerlo y puede que sí o no lo tengamos). Luego toca la COMPROBACIÓN. Y lo último sería obtener el INFORME. Parece fácil, ¿no? Si tuviera el GML tal vez pueda llegar hasta el final. Para los técnicos esto debe ser pan comido y para los Notarios con el GML de las construcciones puede que también. Pero, si hay GML de las construcciones es porque un técnico lo ha hecho con lo que lo mejor es que el técnico termine la faena o aprenda a hacerlo, si es que no sabe. ¿Será una locura hacerlo nosotros mismos? Pues probablemente sí porque, aunque la verificación del Notario se limitaría a ver si el ICUC es positivo (SI EL SUELO ESTÁ BIEN) o negativo (SI EL SUELO ESTÁ MAL), creo que conviene dejar la responsabilidad a quien le corresponde que no es otro que al técnico competente (o, en todo caso, al otorgante). Ya sabemos que también podríamos obtener Informes de Validación Gráfica pero yo tampoco no me metería en ese lío. De la misma manera, en los registros también pueden hacerlo. ¿Cuándo es necesario el ICUC en las declaraciones de obra? Atención a esta regla de oro. Tenedla a mano porque os resolverá siempre las dudas: En las obras declaradas por antigüedad con arreglo a Catastro, no hace falta ICUC porque todo lo que vamos a declarar ya está en Catastro. En las obras declaradas por antigüedad mediante informe técnico: hace falta el informe porque lo que vamos a declarar no está en el Catastro. En las obras declaradas con proyecto y licencia, también será necesario por la misma razón que en el caso anterior. Es usual que las obras declaradas con arreglo a proyecto y licencia ya figuren en el Catastro porque el declarante se ha anticipado a su declaración en escritura. En tal caso, pienso que podemos prescindir del ICUC si bien no estaría de mas hacer alguna mención al respecto. ¿Y en las actualizaciones descriptivas de fincas? ¿Y en otros casos? En la actualización descriptiva sin que exista una modificación de obra no sería necesario, pero sí que lo utilizaremos en expedientes del 18.2 (aunque nos puedan dejar fuera las obras y sean negativos porque el suelo está mal) y en expedientes hipotecarios de dominio (porque la finca tiene que entrar al registro con coincidencia con Catastro por lo que puede ser necesario subsanarlo previamente). Podría ser necesario en un expediente de cabida que incluya la declaración de una obra pero por la obra y no por el propio expediente de cabida. En todos los casos el ICUC lo que persigue y consigue es determinar la exacta ubicación de las obras que existen sobre el suelo. Un ejemplo que ya hemos visto en otra clase anterior de ICUC negativo: Los Informes Catastrales de Ubicación de Construcciones son NEGATIVOS habida cuenta de que para ser obtenidos como POSITIVOS sería preciso tener en este momento ya resuelta la discrepancia relativa al suelo, pero se aportan a los efectos de que, una vez resuelta la discrepancia relativa al suelo, en unidad de acto, la Dirección General del Catastro realice el alta de las citadas construcciones en la forma reseñada en los citados IVG de ubicación de construcciones, pues, de otro modo, tras la finalización del presente expediente NO SE RESOLVERÍA LA DISCREPANCIA DE UNA MANERA TOTAL, siendo el propósito legal de este expediente (tal y como reseña el Artículo 18.2.) que la realidad física y el catastro se encuentren en términos totalmente coincidente, Creo que hace tiempo que no uso la fórmula y ni yo mismo me la creo porque está clarísimo que la discrepancia solo es de suelo en el caso del 18.2. Un ejemplo en un expediente de dominio sería este: INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Los comparecientes me entregan para su incorporación a la presente CERTIFICACION, INFORME de medición y PLANOS con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos el día *** por Don **, Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos, Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), cuya certificación y planos son acreditativos de la descripción de la superficie de suelo de la total finca, suelo ocupado y superficie construida todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario compruebo. Se aportará con la copia autorizada de la presente escritura soporte físico electrónico con los ficheros GML de la finca (suelo total y suelo ocupado). Me entregan los comparecientes para unir a esta matriz informe catastral de validación gráfica de suelo positivo con CSV *** e informe catastral de ubicación de construcciones con CSV ***. Las fórmulas en el caso de las declaraciones de obra, las veremos después y no tienen complicación alguna. ¿Es necesario un IVG+ para la declaración de obra? El IVG+ es necesario en el caso de que se modifique la superficie de suelo de la finca con arreglo a BGA (es decir, con Catastro mal en cuanto al suelo). El registro, en principio, lo que necesita son las coordenadas de ocupación de suelo de la obra en formato GML que le van a indicar si la obra está o no dentro del suelo. Para ello va a necesitar las propias coordenadas del suelo salvo que no tenga dudas lo que a priori, salvo consulta, no vamos a poder saber. Si el suelo se coordina con arreglo a Catastro: Con las coordenadas de suelo de Catastro, se vierten las de la obra y, si están dentro del suelo catastrado, se inscribe. Si el suelo se coordina con arreglo a BGA: Con las coordenadas GML que el técnico proporciona del suelo y de la obra, se efectúa la comprobación y si todo encaja, se inscribe. Vamos a decirlo de otro modo: Si el SUELO está MAL EN EL CATASTRO y ESTAMOS ARREGLÁNDOLO CON BGA: Hace falta IVG de suelo positivo. Si el SUELO está BIEN EN EL CATASTRO: No hace falta nada. Yo creo que en esta línea va la resolución de la DGRN que vamos a ver ahora y que supuso, como otras, una inflexión en la exigencia de coordenadas para la total finca objeto de la declaración de obra. La representación gráfica de la parte de suelo ocupada por la obra declarada (Ley 13/2015, de 24 de junio)/Coordenadas Sería necesaria con independencia de la fecha de terminación de las obras. El Artículo 202 de la Ley Hipotecaria señala que: "La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica". La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, señaló, en su apartado octavo, punto 1, que: «Cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá́ constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique». La cosa está clara, ¿no? Entonces, ¿por qué se ha discutido tanto sobre este asunto? Pues francamente, la cuestión tiene un trasfondo técnico que se me resiste. La RDGRN de 4 de Enero de 2019 tiene como único objeto determinar si para la constancia registral de una declaración de obra nueva finalizada, de la que se aportan las correspondientes coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, tomadas del Catastro y coincidentes con la totalidad de la parcela catastral, es requisito también que con carácter previo se determinen las coordenadas de la finca en la que se ubica la edificación. La conclusión es que es así es, aunque parece dejar algún resquicio a qué no sea necesario a pesar de lo claro que es el tenor literal de la resolución de 3 de noviembre de 2015. Dice la resolución de 4 de Enero de 2019: "La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella. Para calificar tal extremo, no bastaría con efectuar una simple comparación aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca. Como es doctrina reiterada de este Centro Directivo, para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será́ requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá́ de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. El cumplimiento de tal exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones, cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas, si la porción ocupada por la edificación, debidamente georreferenciada, está o no totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca. Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara. Por ello, como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016), para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempló este centro directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Por tanto, con carácter general, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación no requiere, desde el punto de vista procedimental, que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que el registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara". La misma resolución con una profundidad técnica (y registral) en la que yo me pierdo dice también: "Como ha reiterado esta Dirección General, no basta comparar en términos aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de aquella con la de esta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal comparación geométrica. Por este motivo, no puede compartirse la tesis del recurrente cuando afirma que los únicos supuestos en los que podrían existir dudas fundadas para creer que la edificación se extralimita del solar inscrito son aquéllos en los que tiene mayor superficie la edificación que la parcela o en los que se refleja un exceso de cabida de la parcela respecto de la inscrita, ya que de seguirse dicha tesis, se limitarían los supuestos de dudas de ubicación a una comparación aritmética de superficies, lo que no encaja en el propio concepto de georreferenciación. También ha afirmado esta Dirección General que, aun sin la comparación geométrica de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que esa porción de suelo ocupado por las edificaciones se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir. En el presente caso el registrador basa su nota de calificación en la circunstancia de ocupar la edificación la total superficie de la finca registral, a su vez coincidente con la parcela catastral. Precisamente la circunstancia de ubicarse la edificación en los límites de la parcela o aún mas, como ocurre en este caso, ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si la misma puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico, tal y como se puso de manifiesto por esta Dirección General en la Resolución de 28 de septiembre de 2016, invocada por el recurrente y reiterada en otras posteriores. La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera parcialmente la ubicación de la finca (según afirma el propio recurrente), y consecuentemente la de la finca colindante, con riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin intervención alguna de los titulares de fincas colindantes, tal y como prevén los artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria. Incluso el recurrente reconoce la conveniencia de intervención de los colindantes mediante su notificación posterior a la inscripción. Por tanto, resultan justificadas las dudas sobre si dicha ubicación excede efectivamente de la finca registral. Además, en caso de no figurar la inscrita la representación gráfica de la finca y coordinada con el catastro, el principio de legitimación consagrado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya representación gráfica no se ha inscrito. Concurre en el presente caso la circunstancia de ser coincidentes las coordenadas de la edificación con las que resultan la parcela catastral, lo que supone, tal y como afirma el recurrente, que indirectamente se estaría georreferenciando la finca registral. La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca se prevé́ en el artículo 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria, constando en el apartado 5 del artículo 10 que «alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá́, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real». Por tanto, la representación gráfica es objeto de inscripción, según resulta de los preceptos citados, con el efecto fundamental de la extensión de los efectos del principio de legitimación registral a la ubicación y delimitación geográfica resultante de la representación gráfica catastral inscrita. Es por ello que no resulta admisible la posibilidad de que por la vía indirecta de reflejar las coordenadas de una edificación al amparo del artículo 202 de la Ley Hipotecaria ingrese en el registro una representación gráfica georreferenciada de la finca registral, lo que sería equivalente a una mención de derechos susceptible de inscripción separada y especial, proscrita en nuestro ordenamiento según los artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria y 51.7 del Reglamento Hipotecario. Además de generar efectos distorsionadores en la publicidad registral, en la que figuraría un listado de coordenadas catastrales de la finca sin los efectos derivados de la inscripción propiamente dicha de la representación gráfica y su coordinación con el Catastro. Sin que por otra parte pueda tampoco compartirse la tesis del recurrente sobre la posibilidad de una «coordinación inversa», por haberse alterado la superficie catastral para adaptarla a la registral, ya que el procedimiento de coordinación gráfica con el Catastro es el previsto en los artículos 9.b), 10 y 199 de la Ley Hipotecaria con los trámites y, sobre todo, con los efectos jurídicos que se derivan de tales preceptos, según se ha expuesto. Por todo lo expuesto, en el presente caso, estando debidamente fundada la necesidad de previa inscripción de la representación gráfica de la finca, este defecto señalado en la nota de calificación debe confirmarse". Quedémonos como conclusión con lo siguiente: Para las declaraciones que no se extiendan a la integridad del solar, ha de definirse la porción de suelo que ocupe la obra mediante sus coordenadas de referencia geográfica. En esos casos, también necesitaremos la delimitación geográfica y la lista de coordenadas de la finca en que se ubique la obra. Si la obra se extiende a todo el solar, unas y otras coordenadas coinciden. Las coordenadas podrían resultar de la documentación técnica o del propio Catastro por lo que su acceso al registro, como ya sabemos, podría producirse por diferentes procedimientos (199 o 9b) que permiten la inscripción de la representación gráfica con independencia de los problemas de cabida y de las declaraciones de obra. Respecto de este último punto dice la misma resolución: "Cabe plantear, finalmente, los trámites necesarios para lograr la inscripción de la representación gráfica de la finca. Señala el registrador que es precisa la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, cabe recordar que según doctrina reiterada de esta Dirección General, como afirmó la Resolución de 12 de febrero de 2016, dado que la principal finalidad de este procedimiento es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que éstas se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse, carece de sentido generalizar tales trámites cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno. De ahí́ que del propio tenor del artículo 9 se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o éstas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes, ni exista ninguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b), párrafo cuarto), que hiciera necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados. Interpretación que también se contiene en la Resolución de 17 de noviembre de 2015. En tales casos como señala el artículo 9.b) citado, «el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación», titulares de derechos inscritos entre los que se encuentran los titulares de fincas registrales colindantes. Por tanto, considerando las circunstancias de hecho de este expediente, antes expuestas, podrá acudirse a este supuesto para lograr la previa inscripción de la representación gráfica de la finca, notificando las operaciones practicadas a los titulares de fincas colindantes inscritos". ¿Y en la división horizontal? ¿Son necesarias las coordenadas del edificio en su conjunto caso de división horizontal o solo de los pisos y locales? El artículo 202, en su nueva redacción tras la Ley 13/2015, exige que: «cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro (del edificio)». Con esta regla, se consigue precisar la ubicación y delimitación de cada elemento mediante su respectiva representación gráfica, que no necesita estar georreferenciada (pues tal georreferenciación sólo se exige para la porción de suelo ocupada por la edificación en su conjunto), pero sí que permite, mediante la apreciación del plano en planta de cada elemento (o de cada una de sus plantas o anexos, si estuviera integrado por varios), concretar de manera precisa su ubicación y delimitación con respecto al resto de la edificación global de la que forma parte. Complejo, ¿verdad? La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 por su parte señala que: “El registrador extraerá del proyecto el plano en planta de cada elemento, y, con asignación del correspondiente código de finca registral, firmará electrónicamente el archivo a que se refiere el apartado tercero de dicha resolución-circular, y cuyo Código seguro de verificación (CSV) se hará constar en el folio real". ¿La CCDYG de un piso incluye coordenadas que puedan usarse para un final de obra? En la CCDYG en la parte superior izquierda, hay un clip. Si se pincha en él, te proporciona las coordenadas georreferenciadas del solar. Si se va a cartografía, se pincha en la parcela y después en más información, te dan las coordenadas georreferenciadas de la superficie de parcela ocupada por el conjunto de la edificación (no las del piso). Es interesante la RDGRN de 8 de julio de 2019 que ha declarado que en las modificaciones de obra nueva que no afecten a la superficie ocupada (por ejemplo, un nuevo piso en altura), las coordenadas no son necesarias. La DG tiene dicho que es “facultativa” la georreferenciación de entidades en DH. Lo único necesario es la georreferenciación del total edificio. Esa georreferenciación nos hará falta al declarar la obra y dividir horizontalmente pero si nos encontramos con edificios en no georreferenciados cuyos elementos son objeto de algún negocio jurídico en nuestras escrituras, no habrá ningún problema. Eso sí, la superficie de suelo no se puede tocar sin que la comunidad de propietarios esté conforme. Puede surgir la problemática de que la obra se declare en construcción y que luego algún propietario tenga declarar el fin de obra de lo suyo. En tal caso, podría sostenerse: A) Que el propietario que quiere declarar el fin de obra de SÓLO su piso, debe aportar coordenadas del total edificio. o B) Que la georreferenciación del edificio es un acto colectivo de la comunidad de propietarios y los propietarios individuales de los pisos no están legitimados para ello: debe hacerlo el presidente. ¿Y se inscriben en el folio de su elemento o en el de la finca matriz? No lo sé. Coordenadas de la finca matriz en las divisiones horizontales (Silvestre, el librario) "Los comparecientes solicitan del Sr. Registrador de la Propiedad competente la no incorporación de la representación gráfica de la finca matriz que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica, antes citada". En mis fórmulas, que ya estudiamos, cuando se trata de división horizontal digo que al tratarse de DH no se hacen actualizaciones además de lo que acabo de decir. Al comentarlo con Víctor Esquirol, me dijo: ¿pero las coordenadas de la matriz no están en la CCDYG de uno de los elementos? Esa fue la pregunta que le trasladé a Silvestre: ¿están o no están? "Hasta ahora, en caso de PH, el catastro no asigna referencia catastral (RC) a la finca matriz (suelo y edificio en su conjunto), sino que atribuye una RC distinta a cada elemento privativo. La certificación catastral de cada departamento SÍ incluye las coordenadas del solar sonde se alza el edificio (y, en ocasiones, además, un plano en planta del elemento). En la 2ª resolución conjunta de la DGRN y la DGC (23/09/2020), se prevé la asignación de RC y georreferenciación al suelo ocupado por el edificio en PH (está por ver). Si la escritura tiene por objeto un elemento privativo, entiendo que la certificación catastral se aporta al solo efecto de acreditar la RC del departamento, y no la RG de la matriz, aunque no está de más tu advertencia. No recuerdo ningún caso en que el dueño de un elemento haya pretendido georreferenciar la matriz, pero parece complicado. La inscripción de la RG puede implicar rectificación descriptiva de un elemento común (si aumenta o disminuye la superficie), pudiendo afectar a la descripción de la ON y el régimen de PH, lo que aconseja un acuerdo comunitario. A mi juicio, solo si queda bien claro claro que no se ve afectada la ON y la PH, cabría tramitar el expediente 199 LH notificando personalmente, además de a los colindantes, a todos los comuneros en PH". ¿Conclusión? Es correcto lo que digo y aconsejable no solicitar algo que podría representarnos un buen lío. Creo que viene bien decirlo en evitación de alguna práctica registral concreta que nos produzca un efecto indeseable. Georreferenciación de las plantas altas Resolución de 22 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 3, por la que se suspende la inscripción de la georreferenciación de determinada finca de la promotora. Sobre la base de una delimitación pacífica del solar, el colindante alega que son las plantas superiores las que invaden su finca (debe querer decir su espacio aéreo); la Dirección General considera que sería un caso de construcción en suelo ajeno -a afrontar en los tribunales- pero no un problema de georreferenciación. En el curso de una georreferenciación, la Dirección General considera como más probable que el colindante esté alegando, no tanto que haya una invasión de una porción de su propiedad, como el incumplimiento de una servidumbre, que además no está inscrita. La georreferenciación (Y ESTO SE DIJO EN UN DEBATE SOBRE LA RESOLUCIÓN) es siempre de la huella de la edificación en el suelo. Por tanto, de la planta baja no de voladizos. Certificado de eficiencia energética (CEE) El CEE se exige en una obra nueva con arreglo a proyecto y licencia y no se exige en la obra por antigüedad. ¿Desde qué fecha es exigible en las obras nuevas con arreglo a proyecto y licencia? Si la licencia de obras fuese posterior al 30 de abril de 2007, es necesario el CEE conforme al Real Decreto 47/2007, de 19 de enero (que entró en vigor el 30 de abril), por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción que fue la primera norma en la materia y que fue derogado (¡lo que me ha costado encontrarlo!) por el RD 235/2013 de 5 Abril (que aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios) que también fue derogado por el RD 390/2021 de 1 Junio (procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios) que sí se encuentra en vigor. También podría ser necesaria la inscripción del Certificado en el registro autonómico correspondiente. En el caso de Valencia, se trata del Registro de Certificación Energética de Edificios de nueva construcción o ya existentes. Puede existir, por tanto, una legislación autonómica específica como es el caso del Decreto 39/2015 en la Comunidad Valenciana. El técnico puede declarar o no cumplidos los requisitos en la materia cuando certifique el final de obra pero eso no exonera de la presentación de la CEE. No puede sustituirse el CEE por una declaración responsable que sí sería posible para algunos casos de venta o que podría realizar el técnico que la curse como trámite previo a su obtención. ¿Cuáles son las excepciones al CEE? No las hay. Toda obra declarada con arreglo a proyecto y licencia cuando la licencia es posterior al 30 de abril de 2007, la requiere. Dice el Artículo 9 del Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios: 1. La certificación de eficiencia energética de los edificios incluidos en los artículos 3.1.a) y 3.1.d), constará de dos fases: la certificación de eficiencia energética de proyecto y la certificación de eficiencia energética de obra terminada. Ambos certificados serán suscritos por un técnico competente, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2.u). Por su parte el artículo 3 1 a) y 1 d) dice que el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios será de aplicación a: a) Edificios de nueva construcción. d) Edificios o partes de edificios en los que se realicen reformas o ampliaciones que cumplan alguno de los siguientes supuestos: 1.º Sustitución, instalación o renovación de las instalaciones térmicas tal que necesite la realización o modificación de un proyecto de instalaciones térmicas, de acuerdo con lo establecido en el artículo 15 del Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios, aprobado por el Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio. 2.º Intervención en más del 25 % de la superficie total de la envolvente térmica final del edificio. 3.º Ampliación en la que se incremente más de un 10 % la superficie o el volumen construido de la unidad o unidades de uso sobre las que se intervenga, cuando la superficie útil total ampliada supere los 50 m2. Norma derogada: La norma vigente en materia de CEE es el Real Decreto es 390/2021, de 1 de junio. Puede que en algún sitio cite la norma anterior que quedó derogada. ¿Está algún aspecto de la aportación preceptiva de la CEE sujeto a la calificación del registrador de la propiedad? En las transmisiones onerosas y arrendamientos, en el caso de Valencia (art. 14 del Decreto 39/2015 del Consell), el registro controla si se ha obtenido o no. Si no se ha obtenido o si se alegan excepciones, lo comunicará al órgano competente (el Registro Administrativo en el que se inscriben todos los CEE). En las obras nuevas con arreglo a proyecto y licencia, se aplica el art. 28 de la Ley del Suelo y la doctrina de la DGRN (por ejemplo, la RDGRN 29-11-2017) que suponen que ha de aportarse en todo caso (bueno, lo dice de una manera muy genérica), sin que puedan alegarse excepciones. Artículo 28. Declaración de obra nueva. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo. Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos: a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los Registradores de la Propiedad exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior. Técnico competente Hace ya una temporada recibimos un correo del Colegio Notarial en el que se nos rebotaba una comunicación recibida del Colegio de Arquitectos que señalaba que los competentes para las declaraciones de obra destinadas a vivienda eran exclusivamente ellos. Extravié la comunicación y hace poco tiempo escribí al Colegio para que me la enviaran. Me llamaron y me dijeron que los topógrafos se habían comunicado con el Colegio para decir que eso no era correcto y que ellos también podían certificar. Existe por tanto una polémica entre ambos que aconseja cierta prudencia. Mi registro desde hace mas bien poco, nos exige acreditar la colegiación del técnico o que el certificado esté visado. Entiendo lo segundo si lo relaciono con lo que estamos hablando pero lo de la colegiación no lo entiendo. Compraventa de viviendas destinadas a reformas importantes, CEE y declaración responsable Ya sabemos que la CEE en las obras se exige o no se exige dependiendo de la fecha de la licencia de obras con lo que esta cuestión la planteo exclusivamente respecto de las compraventas y no respecto de las declaraciones de obra que no tienen esta escapatoria propia de las escrituras de transmisión onerosa. En las obras no hay escapatoria a la CEE salvo por la fecha de declaración del final de obra. Nunca he visto una declaración responsable y no sé gran cosa sobre ellas. Como consecuencia del Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios (NORMA NACIONAL) surgió la duda de si la exoneración del CEE en las transmisiones onerosas de viviendas destinadas a reforma importante o demolición seguía siendo suficiente cuando se alegaba esa circunstancia puesto que la norma habla ahora de efectuar una declaración responsable ante la administración y, por tanto, tal vez habría que incorporar a la escritura tal declaración responsable. Una posible fórmula para esos casos sería esta: «CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA – Manifiestan los otorgantes que no es precisa la entrega del certificado de eficiencia energética previsto en el Real Decreto 390/2021, por ser el objeto de esta transmisión un edificio comprado para reforma importante o su demolición. Advierto expresamente que para hacer efectiva la exclusión, el propietario del edificio debe realizar una declaración responsable ante el órgano competente de la comunidad autónoma en materia de certificación energética de edificios». ¿Y habría que añadir la exoneración por parte del adquirente? Puede que no esté de mas. En todo caso, yo no uso la fórmula porque no he tenido problemas con la que he utilizado hasta ahora, es decir, mencionado exclusivamente que se van a realizar reformas importantes (o a efectuar la demolición). Es un principio notarial "elemental" no dar aquello que no se pide para evitar que te lo pidan de ahora en adelante y aun a riesgo de que haya que subsanar alguna escritura. "La legitimación de firmas electrónicas a través del Portal Notarial del Ciudadano (PNC)” (artículo para la revista INTER-NOS de la FEAPEN) Voy a sustituir todo lo que conté aquí en las dos primeras ediciones del Curso por este artículo de la revista de la FEAPEN que creo que deja mas claro el asunto. Me sorprendió hace pocas semanas que en una de las formaciones impartidas por Ancert sobre la Ley 11/2023, de 8 de mayo, de trasposición de directivas de la unión europea en materia de accesibilidad de determinados productos y servicios, migración de personas altamente cualificadas, tributaria y digitalización de actuaciones notariales y registrales; y por la que se modifica la ley 12/2011, de 27 de mayo, sobre responsabilidad civil por daños nucleares o producidos por materiales radiactivos (sí, de todas esas cosas se ocupa), un 55% de los que respondieron a una mini encuesta que se planteó sobre la marcha dijeran que no sabían lo que era el Portal Notarial del Ciudadano (PNC). La encuesta no tenía ningún valor porque tan solo unas pocas semanas mas tarde todos habremos dado un salto de gigante a la hora de entender y manejar el protocolo electrónico y un salto mucho mas corto en materia de videoconferencia. Sin embargo, he oído y leído poco sobre la hermana pobre de todo este asunto que no es otra que la legitimación de firmas electrónicas que funciona a través del PNC y que, en realidad, solo en parte tiene que ver con la Ley 11/2023 porque aunque alguno pueda pensar que es exclusivamente otra consecuencia de la misma lo cierto es que la nueva Ley lo que ha posibilitado es el uso de la videoconferencia para la legitimación de las firmas electrónicas que exigen presencialidad puesto que ya podíamos legitimar, desde hace tiempo, las firmas electrónicas que no la exigían usando el PNC. Es importante recordar que el PNC permite que cualquiera pueda acceder con un usuario y contraseña para funciones básicas. Las funciones avanzadas requieren, bien certificado electrónico cualificado, o sea el DNI (aunque ahora también se admite el uso de Cl@ve PIN), o bien que el ciudadano se haya acreditado presencialmente ante notario. El PNC permite legitimar la firma de todo ciudadano que se registre y utilice un certificado electrónico cualificado. En el caso de profesionales, si existe convenio con su colegio profesional, la ventaja es que además el PNC garantiza que se trata de un técnico colegiado, es decir, que es un colegiado y que su colegiación está vigente. Basta con que el técnico se acredite en el PNC para que puedan cargar cualquier documento firmado electrónicamente. El técnico tiene que estar acreditado, no solo registrado y usar un certificado de firma cualificada (está incluido el DNI). En consecuencia, el PNC contiene dos secciones para la legitimación de firmas: la sección para todo ciudadano en la que el sistema verifica si la firma electrónica es cualificada y que marca sello de tiempo y la sección para técnicos en la que, además de lo anterior, se verifica que el firmante está de alta en uno o varios colegios profesionales. Próximamente se irá ampliando a mas colectivos profesionales. Tras alguna comunicación sin demasiada importancia sobre la Ley, el día 13 de octubre de 2023 recibimos la primera dosis importante de información a través del Consejo General del Notariado y de Ancert. Reconozco que estaba oyendo las intervenciones mientras hacía otras cosas en mi despacho y que la primera cuestión que me llamó la atención y me hizo pasar de oír a escuchar fue algo que se dijo en relación con la legitimación de firmas electrónicas. Mas o menos fue esto: “Un avance importante es el de las legitimaciones de firmas electrónicas. Tenemos un sistema de comprobación de firma electrónica en el PNC y es un sistema muy sencillo que da muchas garantías y en el que también añadimos valor porque hay más capas de seguridad que las que ofrecen otros sistemas de comprobación. La firma electrónica no se puede confundir con el documento auténtico. El notario añade valor y seguridad. Todos recibimos documentos firmados electrónicamente (el típico pdf firmado en el que en se encuentra el recuadro de la firma electrónica), pero eso no nos sirve de base para la legitimación. Lo que hay que hacer es comprobar la autenticidad y el sistema que tiene el PNC es muy simple: 1. Se nos manda en el documento firmado electrónicamente. 2. Se hacen todas las comprobaciones. 3. Se emite un informe. Una vez legitimada la firma, podemos usar el documento indicando que se han realizado las comprobaciones oportunas e incluso imprimir un testimonio en papel del documento que se nos ha remitido con la firma electrónica del otorgante”. Poco tiempo después encajé al completo la información y me vi capaz de añadir algún detalle a la explicación. Efectivamente un pdf firmado que recibimos en un correo electrónico no sirve para efectuar la legitimación notarial de la firma. La legitimación de la firma requiere la recepción del documento a través del PNC, previo registro de quien firma. A través del PNC recibiremos la solicitud y el documento firmado electrónicamente y “se harán todas las comprobaciones” o mas exactamente, y, así se entenderá mucho mejor, el sistema hará (o, mejor aun, habrá hecho ya) todas las comprobaciones. El notario no tiene que hacer nada salvo comprobar las comprobaciones efectuadas, es decir, ver que está todo en verde y con el signo V (de VºBº). Si todo esta correcto, el sistema proporciona el informe (y nosotros seguiremos sin hacer prácticamente nada). Se nos explicaba, además, que “una vez legitimada la firma, podríamos usar el documento”, si bien yo mas bien diría que con los pasos previos (la recepción y las comprobaciones del sistema) la firma ya está legitimada (o es legitimable), llegando probablemente en este momento de la explicación el usuario o lector al quid de la cuestión (al eureka) que le resolverá todas las dudas si es que pensaba que el PNC no funcionaba o que no sabía hacerlo funcionar cuando tan solo le faltaba por comprender que únicamente era el momento de optar por una de las siguientes posibilidades: Si el documento cuya firma se ha legitimado va a circular al margen de un instrumento público, habrá que imprimirlo (a mi juicio en papel timbrado) y añadirle el texto oportuno (que luego veremos) dándole número en elLibro Indicador. Si va a unirse a un instrumento, a mi juicio, no haría falta mas que imprimirlo en timbrado y añadir el texto en el propio instrumento sin necesidad de dar número en elLibro Indicador. No hay mas, la confusión que pienso que la mayoría sufríamos se debía a que creíamos que en el proceso legitimador nos correspondía hacer alguna cosa de tipo técnico, cuando lo nuestro es simplemente imprimir en timbrado con o sin texto según lo que vayamos a hacer con el documento (y tras comprobar la comprobación). Ni que decir tiene que legitimar una firma electrónica para que circule al margen de un instrumento implica que alguien tiene que retirarla físicamente de nuestra oficina con lo que siempre cabe pensar que sigue siendo mas ágil, en estos casos, la presencia del interesado en nuestros despachos. ¿Una decepción? No, todo lo contrario. Estábamos complicándonos la vida cuando pensábamos en que esto comportaba hacer algo mas cuando no lo comporta. El trabajo nos lo hace el propio sistema. Los que hemos estado haciendo probaturas enviando documentos a compañeros o a nosotros mismos no nos estábamos dando cuenta de que es el PNC quien trabaja en este caso. Muchos estábamos esperando a que tras finalizar una solicitud de legitimación de firma sucediera algo mas. MARCO, asistente virtual del PNC, me decía, cuando le sometí a interrogatorio sobre la cuestión, que: “Tras finalizar el proceso de legitimación de firma, el trámite cambiará de estado en la plataforma SIGNO. Pasará de estar en rojo (pendiente de gestión) a verde (gestionado). Tras ello, no recibirá justificante alguno. Le confirmamos que, si el trámite se encuentra gestionado, no debe realizar ninguna gestión adicional a través de la plataforma”. Pero yo seguía empeñado en no entenderlo: “Como notario no recibo nada, ni veo nada que implique legitimación; además, el solicitante tampoco recibe nada que implique que yo le haya legitimado la firma”. En mi cerrazón, me anoté todo el proceso e hice copia y pega de otras informaciones que me parecieron relevantes: “Al pulsar la opción “Gestionar” se podrá acceder al contenido de la solicitud de legitimación donde tendrá acceso a todos los documentos firmados digitalmente en la plataforma notarial por parte del ciudadano. A continuación, se podrá acceder a la documentación de la solicitud y verificar la firma electrónica del profesional para la legitimación de firma. Una vez legitimada la firma por el notario se procederá a finalizar el trámite. Tras confirmar la finalización del proceso de gestión de la solicitud, se informa de la correcta finalización del trámite”. Aunque, seamos sinceros, no me digan que la explicación no induce a pensar que tenemos que hacer algo mas, ¿verdad? Después el sistema nos explicaba sus beneficios: “Y ¿qué ventajas me ofrece la aplicación de “Legitimación de firma”? Las principales ventajas que ofrece el trámite de “Legitimación de firma2, son la celeridad y seguridad que aporta la legitimación telemática de la firma del profesional o ciudadano, la mayor agilidad en la tramitación y una importante reducción del tiempo de gestión sin tiempos de espera y únicamente con la identificación del profesional o ciudadano. ¿Qué nos permite el trámite de “Legitimación de firma” del PNC? El trámite de “Legitimación de firma”, permite visualizar las solicitudes que ha realizado el profesional o ciudadano a través de la sede electrónica notarial. Se recuerdan las limitaciones a la legitimación de firmas previstas en el Art. 258 Reglamento Notarial, así como en la Ley del Notariado, en el Código Civil y otras disposiciones concordantes”. Por supuesto todos sabemos que los testimonios o legitimaciones de firmas de documentos que contengan declaraciones de voluntad deben ser presenciales (artículo 259, párrafo 2, inciso último del Reglamento Notarial) con lo que uno queda obligado (como hasta ahora) a examinar el contenido del escrito o documento cuya firma se legitima. Y, en el caso de que se contenga esa declaración de voluntad, ¿el cauce electrónico equivale a presencialidad? De manera escueta me respondía a la pregunta Luis Fernández-Bravo Francés: “En mi opinión, la firma cualificada excluye la necesidad de presencia” y aunque no fuera así la videoconferencia permite la legitimación de la firma electrónica. En la RDGSJyFP de 6 de abril de 2021 (SN), se hace referencia de forma clara a la la distinción entre las manifestaciones de conocimiento y las de manifestaciones de voluntad. La resolución está resumida por Pablo Vázquez Moral en un magnífico trabajo recopilatorio de resoluciones de Sistema Notarial que se titula: “Doctrina de la Dirección General de SJyFP en materia arancelaria”. Esa distinción me llevó a revisar mi Libro Indicador de 2023 a fin de examinar los tipos de legitimaciones de firma (al margen de las que contienen los instrumentos que autorizo y que se unen a ellos) que suelo hacer y he visto que he efectuado legitimaciones de firmas en solicitudes de copias a compañeros, en instancias para liquidar herencias o para cancelar usufructos, condiciones resolutorias o viejas hipotecas (u otras cargas), en solicitudes para iniciar expedientes hipotecarios de cabida, en certificaciones de acuerdos de cooperativas, en certificaciones relativas a otros acuerdos societarios, en solicitudes para la obtención de firmas electrónicas y en documentos que van a ser usados fuera de España y que exigen acta del 207 del Reglamento Notarial. No esperen para este artículo de hoy que me decante por el carácter de cada una de las citadas. ¿Y el texto? La Circular 2-2022 Consejo General del Notariado sobre legitimación de firmas electrónicas recogió un modelo de legitimación que yo adapté a mi gusto y criterio. Es este: “...cuya firma electrónica yo, el notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato PDF, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 del Parlamento Europeo y del Consejo de 23 de julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado”. A ello que cabe añadir, cuando el documento cuya firma se legitima vaya a circular al margen de una escritura o de un acta, lo siguiente: “El traslado a papel timbrado de dicho documento electrónico, ha causado el asiento número * de fecha en la Sección Segunda del Libro Indicador de la notaría”. Y si uno es de los que prefiere llevar al Libro Indicador todas las legitimaciones aunque se unan a una matriz, puede decir: “El traslado a papel timbrado de dicho documento electrónico, que ha causado el asiento número * de fecha en la Sección Segunda del Libro Indicador de la notaría, lo dejo unido a esta matriz y doy fe de que su contenido es reproducción literal y exacta de su original”. NOTA: Hace poco me consultaba una compañera que había leído sobre el asunto en el blog. La remití a este artículo que entendió a la perfección. Después me llamó y durante nuestra charla pensé que la fórmula era mejorable. Esta es la fórmula mejorada: "(cuya firma legitimo (o considero legítima) al haber recibido dicha certificación mediante el Portal Notarial del Ciudadano del que resulta, una vez realizadas las comprobaciones oportunas, el carácter de firma cualificada efectuada mediante el certificado correspondiente que se encuentra vigente, y (HAY TRES OPCIONES) que ha sido realizada telemáticamente mediante videoconferencia en mi presencia (1) o cuya realización ha sido reconocida ante mí por el firmante (2) o que verifico que ha sido extendida por el firmante (3) todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 del Parlamento Europeo y del Consejo de 23 de julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado)". Según costumbre se puede llevar el certificado al Libro Indicador e incluso añadir una impresión a papel de las comprobaciones que efectúa el Portal puesto que refuerzan el entendimiento del trámite realizado. Entonces, ¿es legitimable un pdf firmado? ¿sirve valid-e y otros sistemas? ¿estaríamos hablando de verdadera legitimación en esos casos o incluso en el caso del PNC? Según mi criterio, no podemos legitimar la firma de un pdf firmado, ni cabe valid-e ni otros sistemas para efectuar una auténtica legitimación. Puede que en tales casos podamos hablar de validación o comprobación. A fin de cuenta, hay quien no termina de considerar auténtica legitimación a la que se realiza a través del PNC. En el famoso chat notarial de Telegram “Vanguardia Notarial” se ha discutido el asunto de si esta aparente legitimación electrónica es tal o, en realidad, solo constituye una validación o comprobación para la que es preferible no utilizar el termino legitimación. Quizá la opinión mejor concentrada fue esta: “Según el artículo 261 del Reglamento Notarial, la legitimación de la firma de un documento electrónico requiere que se firme en presencia del notario y que la legitimación se realice también con la firma electrónica del notario, en consecuencia, la legitimación por firma manuscrita del notario de una firma electrónica sólo puede referirse a comprobar que ha sido validada por un prestador de servicios electrónicos de confianza, generando así la presunción de identidad e integridad del art. 32 del Reglamento (UE) nº 910/2014 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de julio de 2014, y del art. 326.4 LEC, es decir, que pertenece al titular del certificado”. Igualmente clarificadora fue la opinión que expresaba que: “Comprobado por el notario que se trata de una firma cualificada, legalmente equivalente a la manuscrita, debe poder hacerlo constar así, reputándola como propia de una persona determinada. Quizá pudiera ser mejor no usar el término legitimar, aunque con unos términos u otros, no parece que existan diferencias en sus efectos respecto de la firma manuscrita no puesta en presencia del notario”. Espero sepan disculpar los errores que pueda haber cometido este jurista práctico. Se aceptan las enmiendas (incluso a la totalidad). Así terminaba mi artículo y tan solo unos días después de haberlo escrito surgió algo que publiqué en el blog. Dije: Tengo pendiente un artículo para la revista INTER-NOS de la FEAPEN sobre el asunto de la legitimación de firmas a través del PNC con o sin videoconferencia. Cuando has escrito de algún tema casi prefieres no leer nada sobre el asunto no vaya a ser que descubras que has metido la pata. Y no es que haya metido la pata pero sí que ha surgido algo que no sabía y que me hubiera venido muy bien saber. El asunto surge en Vanguardia Notarial donde dice un compañero: “Para finalizar cualquier operación de autorización por videoconferencia (en las que está incluido el trámite de testimonios de legitimación de firmas) siempre se tiene que vincular la matriz que se ha firmado con un número de protocolo. No existe ninguna excepción con el trámite para los testimonios de Legitimación de firmas”. Luego responde otro compañero: “Pienso que es un error de planteamiento, pero es como está ahora mismo. Los testimonios de legitimación de firmas no necesariamente deben incluirse en el protocolo. Normalmente circulan sueltos. No van a protocolo. Van a Libro indicador. De hecho el libro indicador está excluido del protocolo electrónico, pero la legitimación no está excluida, sino incluida en la autorización por videoconferencia”. Mi conclusión pues que el sistema para las legitimaciones que exigen videoconferencia tiene un fallo: Si van a circular libres no hay protocolo. Máxime un número de Libro Indicador que aun no está asignado. Si van a insertarse en un protocolo, ese protocolo aun no existe. De nuevo, como máximo, tendrás un número de Libro Indicador. Usar VALIDe para firmas de técnicos (o de otras personas) Para mí, VALIDe ha sido la alternativa para los técnicos no registrados. Solo en un par de ocasiones lo he usado para firmas de representantes (de una sociedad anónima y de una cooperativa) en cosas menores. Se usa de este modo: Accedes y hay que elegir la opción validar firma. Una vez en ella adjuntaremos el documento que tendremos grabado en nuestro ordenador e introduciremos el código de seguridad (a veces cuesta un poco que te lo den por bueno). Tras una breve espera obtendremos la validación (o no) y podremos descargarnos un justificante y hasta meterlo en la escritura citando el sistema de validación. Por eso decía que podíamos cambiar la fórmula para adaptarla a VALIDe. El justificante es el mismo documento subido a VALIDe con una banda lateral de arriba a abajo de cada folio, anverso y reverso en la que consta la validación de la firma. A esa banda, le vamos a llamar el «rodapié». No puedo asegurar que VALIDe tenga cabida en el artículo 261 del Reglamento Notarial. No pasaríamos de una mera comprobación, de una validación, de una reputación de la firma como legítima. Por eso, mas allá de estas firmas "técnicas" yo no me atrevo (con las dos excepciones citadas) a otro tipo de legitimaciones de firmas electrónicas. La certificación de final de obra Esta certificación ha de ser descriptiva de la edificación terminada y con mención a la fecha de terminación de las obras. Este último documento podría sustituirse por el modelo oficial del Colegio profesional correspondiente (arquitectos y arquitectos técnicos si hubo arquitecto técnico en la obra, pues no siempre lo hay) siempre que contuviera descripción de la obra o alusión a que la descripción fuera la de la escritura de declaración de obra en construcción (requisitos que no suelen cumplir, ¡con lo fácil que sería hacer un modelo oficial que sí lo contemple!). ¿Sería necesario el visado de la certificación técnica? No, aunque puede evitar que haya que acreditar la colegiación del técnico (salvo que la firma nos llegue a través del PNC). El artículo 50 del RD 97 sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística dice: Artículo 50. Técnico competente. A los efectos de lo dispuesto en este capítulo (el de las declaraciones de obra nueva), se tendrá por técnico competente: El que por sí solo o en unión de otros técnicos hubiere firmado el proyecto para el que se concedió la licencia de edificación. El que por sí solo o en unión de otros tuviere encomendada la dirección de la obra. Cualquier otro técnico, que, mediante certificación de su colegio profesional respectivo, acredite que tiene facultades suficientes. El técnico municipal del Ayuntamiento competente que tenga encomendada dicha función. Por su parte, la DG en Resolución de 16 de junio de 2020 señala que ninguno de esos cuatro tipos de técnicos precisa de visado colegial siendo necesaria la legitimación de su firma. Aun así, muchas veces se nos exigen. ¿Con razón? Pues seguramente no. La conclusión es que si podemos disponer de ella visada podríamos evitar una futura subsanación por este motivo. Esta es la norma sobre el visado colegial: Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto, sobre visado colegial obligatorio: BOE-A-2010-12618-consolidado. Y dice: Artículo 2. Visados obligatorios. Es obligatorio obtener el visado colegial únicamente sobre los trabajos profesionales siguientes: a) Proyecto de ejecución de edificación. A estos efectos se entenderá por edificación lo previsto en el artículo 2.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación. La obligación de visado alcanza a aquellas obras que requieran proyecto de acuerdo con el artículo 2.2 de dicha ley. b) Certificado de final de obra de edificación, que incluirá la documentación prevista en el anexo II.3.3 del Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación. A estos efectos, se entenderá por edificación lo previsto en el artículo 2.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación. La obligación de visado alcanza a aquellas obras que requieran proyecto de acuerdo con el artículo 2.2 de dicha ley. c) Proyecto de ejecución de edificación y certificado final de obra que, en su caso, deban ser aportados en los procedimientos administrativos de legalización de obras de edificación, de acuerdo con la normativa urbanística aplicable. Hay mas casos, pero son raros. Conforme a esta norma, en una obra por antigüedad certificada por técnico no lo veo necesario (aunque pueda ser conveniente). Es interesante la Resolución de 4 de septiembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Zafra, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada. Resumen: En el caso de edificaciones derruidas, para inscribir la modificación descriptiva de dicha finca no es necesario aportar la licencia de demolición; las modificaciones descriptivas en el título de una finca (diferencias de cabida, por ejemplo) conllevan la solicitud implícita de inscripción, salvo que se excluyan expresamente. No es necesario aportar el certificado de colegiación del técnico en las obras con licencia. Hechos: Se declara una obra nueva terminada con licencia sobre una finca, previa demolición de una edificación preexistente. En el certificado técnico se georreferencia la finca con una medida de 120 metros cuadrados (127 en Catastro) aunque la finca registral tiene 270 metros cuadrados. La registradora encuentra tres defectos: se necesita aportar licencia municipal para inscribir la demolición de la edificación existente; existen dudas de si la edificación se halla dentro de la finca registral por la diferencia de cabida entre la superficie certificada por el técnico de la finca y la superficie registral; y hay que aportar certificado colegial del técnico certificante. El notario autorizante recurre y alega que la licencia de edificación lleva implícita la licencia de demolición, que el certificado colegial no es necesario para las obras con licencia, y que no se han justificado las dudas de ubicación de la edificación. Respecto de la diferencia de cabida de la finca resultante del título, precisa que no se solicita ni la rectificación descriptiva ni la inscripción de la representación gráfica. La DGRN estima el recurso en cuanto a los dos primeros defectos y lo desestima en cuanto al tercero. Doctrina: No es necesario aportar licencia de demolición para rectificar la descripción de una finca, pues no lo exige la legislación registral para su acceso al Registro y ello aunque lo exija la legislación urbanística autonómica para efectuar la demolición. No es necesario aportar el certificado de colegiación del técnico en los casos de obras de edificación con licencia, conforme a lo dispuesto en el artículo 50.1.2 del Reglamento Hipotecario Urbanístico, certificado que sólo es exigible para las obras acreditadas por antigüedad, conforme al punto 3 de dicho artículo. Discrepancias descriptivas entre la licencia y la ON (certificación técnica y título) Me he encontrado calificaciones defectuosas por no ajustarse lo certificado a lo señalado por la licencia. Se trata de otro asunto en el que he conseguido aclararme gracias a mi amigo Silvestre, el librario: "La DG ha reiterado que la correspondencia descriptiva "es una cuestión de hecho cuya acreditación corresponde establecer al técnico" certificante, quien asume la responsabilidad de que la ON se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia. Si bien, "en aquellos supuestos de especial gravedad y relevancia en los que se ponga de manifiesto una discrepancia significativa, podría justificarse una negativa a la inscripción ... en tanto que no haya un acto administrativo expreso que autorice esta configuración". Así, habrá que ver en cada caso si la discrepancia es significativa. Según la DG: - No lo es: i) si la diferencia estriba en la superficie construida (222/274,12 m2), pues hay superficies construidas no computables urbanísticamente (ej. bajo rasante). R. 15/01/2010 (BOE 19/02); ii) si existen ligeras diferencias en cuanto al nº de trasteros, almacenes, patios, o la superficie de los elementos comunes. R. 7/11/12 (BOE 11/12). - Sí lo es: i) si se modifica, de forma transcendente, el uso o destino de los elementos de una PH. R. 21/04/2014 (BOE 30/05); ii) si la licencia autoriza un edificio que ocupa una manzana (dos parcelas catastrales) y la ON se refiere a dos edificaciones contiguas sobre dos fincas colindantes. R. 11/04/2019 (BOE 30/04). En caso de duda, convendría pedir al técnico que haga constar expresamente en el certificado que, a pesar de la divergencia, la ON se ajusta al proyecto, por la razón que sea". El seguro decenal Puede evitarse en casos de autopromoción de una única vivienda para uso propio o si han pasado ya diez años desde la fecha terminación de las obras. Fuera de estos casos, es necesario aportarlo, aunque la casuística es grande y recomiendo a estos efectos un estupendo trabajo de Vicente Martorell en notariosyregistradores.com titulado EXIGIBILIDAD DEL SEGURO DECENAL. Aunque es del año 2017 sigue siendo muy útil para encuadrar los casos "especiales" que en esencia son estos: Solicitudes de licencia anteriores al 6 de mayo de 2000: Se exceptúa de la exigibilidad del seguro decenal las solicitudes de licencia anteriores a la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación el día 6 de mayo de 2000 (disposición transitoria primera y disposición final cuarta de la Ley 38/1999). Rehabilitación de edificios anteriores a la Ley: Se exceptúa de la exigibilidad del seguro decenal la rehabilitación de edificios para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación el día 6 de mayo de 2000 (disposición adicional segunda de la Ley 38/1999). Ampliación de edificios anteriores a la Ley: La Resolución DGRN de 19 de julio de 2005 exige el seguro decenal en la ampliación de edificios para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación el día 6 de mayo de 2000. Promoción por fases iniciada antes de la Ley: La Resolución DGRN de 18 de mayo de 2006 consideró exigible el seguro decenal en un supuesto de promoción por fases cuando la última se inicia en 2002, después de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación el día 6 de mayo de 2000, por entender que la licencia de 1988 no autorizaba la ejecución de las obras, que requería de la aprobación de un nuevo proyecto. Edificaciones declaradas por prescripción Se exige el seguro decenal a las edificaciones declaradas por prescripción de la eventual infracción urbanística que podría provocar su demolición, cuando del medio utilizado para su acreditación no resulte una antigüedad superior a 10 años; “… siendo el plazo por el que se habrá de constituir la garantía el que en el momento de la declaración de obra nueva reste para cumplir los diez años contados desde la recepción de la obra...” (Resoluciones DGRN de 3 de julio de 2012 y 13 de julio de 2015). Evidentemente, para las posteriores sería necesario. Además de estos hay muchos mas casos y verdaderamente complicados. El seguro decenal y los elementos estructurales del edificio Tuve entre manos un caso que utilizaremos como ejemplo del cambio de uso cuando no hay división horizontal en el que el último (o el penúltimo, no sé) caballo de batalla ha sido el del seguro decenal. Después de muchas vueltas, la pregunta era ¿puede el técnico (en este caso concreto) certificar que las obras no afectan a elementos estructurales? Si puede no necesitaremos seguro decenal porque no precisan seguro decenal las obras que no afecten a los elementos estructurales (art. 19-1-c de la Ley 38/1999), correspondiendo la certificación sobre este extremo exclusivamente al técnico competente (Resolución DGRN de 11 de febrero de 2009). Es decir, que si la obra no afecta a la estructura no hace falta seguro decenal, pero ha de certificarlo el técnico. Dice, entre otras muchas cosas interesantes, Vicente Martorell en el citado trabajo sobre el Seguro Decenal para Notarios y Registradores que: "La Resolución DGRN de 30 de noviembre de 2016 aclara que tampoco es necesario seguro decenal en el cambio de uso de local a vivienda, pues no supone una alteración sustancial de la edificación declarada con la obra nueva, a menos que se pretenda constatar otras modificaciones que puedan suponer una variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría o del conjunto estructural, o cambiar el uso característico del edificio, de modo que los supuestos dudosos se resolverán por la oportuna certificación técnica. La certificación técnica podrá ser objeto de control notarial o calificación registral negativos si la ampliación de la volumetría fuese evidente, como en el caso de la construcción de nuevas plantas (Resolución DGRN de 16 de abril de 2007)". Aquí va una RDGSJyFP mas reciente (2022) sobre el tema del seguro decenal en los casos de rehabilitación cuando no se ven afectados los elementos estructurales. ¿Son necesarios los recibos de pago del seguro decenal? Hubo un momento en que empezamos a incluir recibos acreditativos del pago, pero con incorporar el suplemento de entrada en vigor, es suficiente pues el suplemento presupone el pago. Declaraciones de indivisibilidad y vinculación En las licencias de edificación en rústico se establece como condición que se efectúe esta declaración. Suele efectuarse al comprar el terreno (cosa que no me convence demasiado por si se da el caso de que finalmente no se edifica) o en la declaración de obra terminada. A veces se olvida y nos obliga a subsanar en escritura independiente (que no suelo cobrar por ser claramente un supuesto de culpa de la notaría). Es el párrafo 4 del Artículo 200 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana la que señala: 4. Las licencias que autoricen actos de edificación en el suelo no urbanizable se otorgarán condicionadas a la inscripción en el Registro de la Propiedad de la vinculación de la superficie mínima de parcela, parcelas o parte de ellas, exigible urbanísticamente para la construcción que se autoriza, así como la consecuente indivisibilidad de la misma, las demás condiciones impuestas en la licencia y, en su caso, en la declaración de interés comunitario. En el caso de explotaciones agropecuarias o forestales, no se requerirá vincular todas las parcelas que constituyen la explotación que justifica la necesidad de la construcción, sino únicamente la superficie urbanísticamente requerida para su autorización. Sin embargo, estas edificaciones no podrán alterar el uso y actividad que se desarrolle en las mismas y que justificaban su autorización. Esta sería la fórmula mas usual en una escritura de compraventa del terreno o en una de declaración de obra terminada: G).= DECLARACIÓN DE INDIVISIBILIDAD Y VINCULACIÓN. ***, expresamente declaran su voluntad de que la finca objeto de esta escritura quede afectada, con inscripción registral de la vinculación de la total superficie real a la construcción que sobre ella se declara, solicitando la constancia registral de su indivisibilidad. El aprovechamiento urbanístico La indivisibilidad y vinculación de lo edificado al suelo es un concepto diferente al del aprovechamiento urbanístico. Estando declarada la indivisibilidad y vinculación es posible continuar edificando por no estar agotado el aprovechamiento urbanístico que puede conocerse a través de la cédula de garantía urbanística que expiden los ayuntamientos y que suele tener un plazo máximo de vigencia (art. 246 del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell, de aprobación del texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje en el caso de Valencia). Se trata de una cuestión de la que en la notaría debemos escapar remitiendo al personal a los ayuntamientos. La licencia de primera ocupación Sería necesario contar con ella, por aplicación del citado Artículo 202 de la Ley Hipotecaria y del Artículo 28.1 Texto Refundido de Ley del Suelo de 30 de octubre de 2015 que establecen: Artículo 202 LH: "Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso". "Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, (los Notarios) exigirán, además de............ los documentos que acrediten los siguientes extremos: a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios. b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna". Artículo 28.1. Declaración de obra nueva. "1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo. Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos: a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna". Son ambos un poco genéricos, pero es lo que siempre se alega para justificar su necesidad. En ocasiones (especialmente en compraventas) se aportan licencias de segunda ocupación (o cédulas de habitabilidad) que pueden sustituirse por declaraciones responsables. Me ha parecido que en este enlace se explica el asunto bastante bien: ¿Qué es la licencia de segunda ocupación? Mi impresión es que no debe ser un trámite exigible registralmente porque no suelo verlas y no me devuelven las escrituras por no incorporarlas. En las obras declaradas por antigüedad tampoco parece que sean preceptivas. Un ejemplo: CUARTO.- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTO. A solicitud de los comparecientes, se incorpora a la presente a modo de testimonio, fotocopia obtenida por mí, el Notario, de la licencia de segunda ocupación de la vivienda que se transmite por la presente, notificada por el Ayuntamiento de *** de fecha ***". ¿Y si son obras de rehabilitación? ¿Primera o segunda ocupación? Complicado, pero habrá que echar un vistazo a la licencia que es muy probable que exija la primera ocupación. Sustitución de la licencia de primera ocupación por una declaración responsable Ya sabemos que no ayudan mucho (por ser muy generalistas) a efectos de saber cuándo hay contar con licencia de primera ocupación los artículos Artículo 202 de la Ley Hipotecaria y 28.1 Texto Refundido de Ley del Suelo de 30 de octubre de 2015. La ley urbanística valenciana permite presentar una declaración responsable en sustitución de la licencia de primera ocupación. La declaración responsable en el caso de Valencia deberá́ cumplir las formalidades exigidas en el articulo 222 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana. El artículo 214, dispone que están sujetas a declaración responsable, en los términos del artículo 222 de esta ley: «d) La primera ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su construcción, de acuerdo con lo previsto en la legislación vigente en materia de ordenación y calidad de la edificación, así como el segundo y siguientes actos de ocupación de viviendas». Las edificaciones e instalaciones concluida su construcción y el segundo y siguientes actos de ocupación de viviendas son entonces los que exigen (o mas bien permiten) la declaración responsable. Según la RDGRN de 28 de junio de 2016, la declaración responsable, efectuada en los términos previstos, surtirá los efectos que la normativa aplicable atribuye a la concesión de la licencia municipal y se podrá hacer valer tanto ante la administración como ante cualquier otra persona, natural o jurídica, pública o privada. Los ayuntamientos han de tener permanentemente publicados y actualizados modelos de declaración responsable los cuales se podrán presentar a distancia y por vía electrónica. En el caso de la RDGRN de 28 de junio de 2016, el Notario recurrente consideró que para dar cumplimiento a la declaración responsable, era suficiente que el otorgante del título ya hubiera declarado en el mismo «que se ha finalizado con todos los requisitos legales la obra a la que se hace referencia en la presente escritura», cuando el citado artículo 222, dispone que la declaración responsable para los supuestos del artículo 214 de la ley valenciana se acompañará de los documentos adicionales que cita el precepto. Parecía bastante claro que lo dicho por el Notario era insuficiente. Esta Resolución dice: De esta normativa se deduce que el título administrativo necesario para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable, en este caso, en el marco de la legislación Valenciana, es el documento suscrito por el interesado en el que manifiesta bajo su responsabilidad, que cumple con los requisitos exigidos por la normativa vigente y que se compromete a mantener su cumplimiento durante el periodo de tiempo inherente al ejercicio. Además, ha de acreditarse su presentación en la Administración competente, sin que parezca necesario usar el modelo elaborado por la Administración cuando se acredite de forma indubitada la presentación del documento con tal carácter. En nuestro expediente, solo se hizo constar por diligencia que se hizo el requerimiento al notario, presentando al Ayuntamiento copia simple del acta notarial y como prueba de la actuación se incorporó copia de la primera página con sello de entrada en la corporación municipal y por ello no considera cumplido los requisitos para que el documento surta los efectos de declaración responsable ya que: – no consta su presentación con el carácter de declaración responsable al no utilizar el modelo elaborado por la Administración y – contiene otros actos de diferente naturaleza, sin que medie una acreditación en tal sentido por la Administración municipal. Por todo, no resulta cumplida la normativa administrativa ya que dichos requisitos deben de recogerse de manera expresa, clara y precisa, constando de modo indubitado su carácter de declaración responsable. Conclusión en el caso de Valencia: Primera ocupación sí, sustituible por la declaración responsable y en cuanto a la segunda ocupación, pues exactamente lo mismo. Mi práctica. Siempre licencia, no declaración responsable y segunda ocupación sí, si es obra y no si es compraventa. A partir de ahora, revisaré mejor los documentos que se me aportan a la búsqueda de declaraciones responsables. Declaración responsable vs licencia de primera ocupación (Murcia) Recientemente una abogada me insistía en la innecesariedad de la primera ocupación y en la suficiencia de la declaración responsable. Su principal argumento para convencerme era el formulario que un ayuntamiento de la CA de la Región de Murcia utilizaba para la declaración responsable en la que se citaban varios artículos de la Ley murciana y se aludía a la necesidad de aportación de la escritura de declaración de obra para poder registrar (y usar) la declaración responsable. Esto fue lo que por correo electrónico le dije a la abogada: El formulario que me envía se refiere específicamente al caso del 264 2c (que no es el de sus clientes). Podría estar mal formulado el impreso. Artículo 264. Declaración responsable en materia de urbanismo. La declaración responsable en materia de urbanismo es el documento suscrito por un interesado en el que manifiesta bajo su responsabilidad a la Administración municipal (1) que cumple los requisitos establecidos en la normativa vigente para realizar actos de transformación, construcción, edificación o uso del suelo o el subsuelo enumerados en el párrafo siguiente, (2) que dispone de la documentación acreditativa del cumplimiento de los anteriores requisitos y (3) que se compromete al mantener dicho cumplimiento DURANTE EL PERIODO DE TIEMPO INHERENTE A LA REALIZACIÓN (¿EJECUCIÓN?) OBJETO DE LA DECLARACIÓN. LOS NÚMEROS ENTRE PARÉNTESIS LOS HE PUESTO YO Y EL (¿EJECUCIÓN?) TAMBIÉN. Están sujetos a declaración responsable en materia de urbanismo los siguientes actos: c) Las actuaciones de intervención sobre edificios, inmuebles y ámbitos patrimonialmente protegidos o catalogados, de alcance menor, cuando no afecten a la estructura o a las partes o elementos de los inmuebles objeto de protección, ni al aspecto exterior, incluidas las cubiertas, las fachadas y los elementos catalogados ni a ningún elemento artístico. Al margen, considero que el 264 nos está dando la pista en su párrafo 1 que le acabo de transcribir. Es decir, que (aunque la letra f) se refiere a la “Primera ocupación de edificaciones de nueva planta y sucesivas ocupaciones en edificios existentes”), la declaración responsable no es un documento sustitutivo de la licencia de primera ocupación, me parece que es mas bien un documento previo para poder construir. En el Artículo 253, que no se cita en el formulario, se dice: Artículo 253. Culminación del proceso de ejecución de la actuación edificatoria. Terminada la edificación de acuerdo con el proyecto de ejecución aprobado y las condiciones establecidas en el programa, el agente edificador lo pondrá en conocimiento del ayuntamiento, aportando el certificado final de obra suscrito por la dirección facultativa de las obras. El ayuntamiento, en el plazo de quince días a contar desde dicha comunicación, procederá a realizar la inspección técnica de la misma. En caso de observar alguna deficiencia, la pondrá en conocimiento del agente edificador para que proceda a su subsanación. Una vez informada favorablemente su conclusión, procederá la recepción de las obras de urbanización si estas forman parte del Programa de Actuación Edificatoria, y con respecto a la edificación, procederá otorgar la licencia de ocupación y la inscripción en el Registro de la Propiedad de la finalización de la construcción mediante certificación administrativa que surtirá los mismos efectos de escritura de obra nueva terminada. En este momento se procederá a devolver las garantías prestadas. Si el proyecto de reparcelación edificatoria aprobado no la contuviere, el agente edificador estará legitimado para el otorgamiento por sí solo, en representación de todas las personas propietarias de los inmuebles resultantes y de los terceros hipotecarios, de la escritura de división horizontal y aprobación de los estatutos que hayan de regir la comunidad de propietarios. Entonces, ¿por qué se cita como uno de los requisitos de la declaración responsable que se aporte la copia legitimada de la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal? Pues, francamente no lo sé y, por tanto, tendré que resolver esta duda o bien hablando con el registro correspondiente que tendrá su criterio al respecto y/o con el ayuntamiento para que me lo dejen claro. Con posterioridad hablé con el registro que exigiría la primera ocupación, con un compañero murciano que usaba la declaración responsable y con la abogada que me dijo que el ayuntamiento reconocía tener desactualizado el formulario y que no era necesario presentar escritura para solicitar la primera ocupación. Es decir, que con independencia del registro y del compañero murciano (al ayuntamiento en este caso, ni caso) yo concluyo que en Murcia la declaración responsable se realiza durante la ejecución de la obra y la primera ocupación cuando la obra termina (y antes de la escritura de obra nueva). Primera ocupación para naves Resolución de 3 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado. Se refiere a Extremadura y dice no al Libro del Edificio y sí a la primera ocupación. Se plantea en este recurso si, de acuerdo con la normativa autonómica extremeña vigente en el momento de autorización de la escritura y de su presentación para inscripción, son requisitos necesarios, para la inscripción de una obra nueva terminada, consistente en una nave industrial, aportar el libro del edificio y acreditar la obtención de licencia de primera ocupación o utilización de la edificación construida. ... Con todo, debe insistirse en la doctrina asumida por esta Dirección General basada en la diferenciación entre normas de naturaleza registral, reguladoras netamente de requisitos de inscripción, y cuya competencia estatal no se discute, y normas de carácter material o sustantivo, donde pueden tener aplicación preferente las normas autonómicas, dictadas en ejercicio de sus competencias exclusivas y cuyo régimen propio deberá ser respetado también a efectos de inscripción. Es lo que ocurre en el caso particular del libro del edifico, elevado a requisito exigible a efectos de inscripción de la declaración de obra nueva, pero que deberá matizarse con la normativa propia de cada Autonomía, en su caso, en ejercicio de sus competencias en materia de vivienda. En este sentido, el depósito del libro del edificio será exigible, salvo que la normativa autonómica exima de depósito. ... Por tanto, debe concluirse que la legislación autonómica aplicable limita la exigencia de tal depósito a las edificaciones cuyo uso principal sea residencial vivienda, sin poder extender tal requisito a las obras consistentes en naves industriales por aplicación del artículo 202 de la Ley Hipotecaria anteriormente visto. Procede, en consecuencia, estimar el recurso en lo que se refiere a este primer defecto. En cuanto al segundo de los defectos señalados, es necesario analizar si para la inscripción de una obra nueva terminada consistente en una nave industrial en Extremadura es o no necesario acreditar la obtención de licencia de primera ocupación o utilización. ... Por tanto, en principio, es exigible la licencia de primera ocupación para inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras públicas de declaración de obras nuevas terminadas, siempre que la respectiva normativa autonómica establezca que está sujeto a licencia, aprobación, autorización o conformidad administrativa el acto jurídico de uso de la edificación y que no es bastante la comunicación previa o declaración responsable. ... La finalidad de la licencia de primera ocupación o utilización, como hemos visto, es comprobar que las obras autorizadas se ejecutaron conforme al proyecto para el que se concedió la licencia y que el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se destina, con independencia de que esté o no autorizada la actividad que se va a desarrollar en la edificación construida. De hecho, el artículo 184.1 de la Ley 15/2001, al establecer los actos sujetos a licencias de usos o actividades, distingue entre «la primera utilización, total o parcial, de los edificios, construcciones e instalaciones de nueva planta» (apartado b) y «la apertura de establecimientos permanentes en los que se desarrollen actividades comerciales cuya superficie útil (…)» (apartado c). En último término, aun cuando se atendiese a este argumento del recurrente, tampoco sería de aplicación a este caso concreto, ya que la licencia de obras se concedió para «construcción de nave», según resulta de la misma, sin especificar por tanto la actividad que se iba a desarrollar en dicha nave. Procede por ello desestimar el recurso en lo referente a este segundo defecto. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador por lo que se refiere al primero de los defectos señalados y desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador en cuanto al segundo de dichos defectos. Ahora vamos con VALENCIA. Según esta otra resolución, la primera ocupación siempre hace falta y además parece que para modificaciones de obra que afecten a viviendas es necesaria la "segunda ocupación" (que yo solo tengo de vez en cuando quizá porque no son tantos los casos). El resumen está tomado de nnyrr: Acta de fin de obra. Licencia de primera ocupación (según Ley de Ordenación Urbanística de Valencia). Declaración Responsable. Resolución de 28 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripción de una copia autorizada de acta de final de obra. (MGV) El hecho que origina esta resolución lo constituye un acta notarial por la que se formaliza el fin de una obra en construcción El registrador, en su nota de calificación considera que falta acreditar la concesión de la licencia de primera ocupación o en su defecto deberá́ incorporarse el documento de declaración responsable previamente presentado en el Ayuntamiento, acreditando esta presentación en el Registro de Entrada con su fecha correspondiente. La declaración responsable deberá́ cumplir las formalidades exigidas en el articulo 222 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana. ... En nuestro expediente, solo se hizo constar por diligencia que se hizo el requerimiento al notario, presentando al Ayuntamiento copia simple del acta notarial y como prueba de la actuación se incorporó copia de la primera página con sello de entrada en la corporación municipal y por ello no considera cumplido los requisitos para que el documento surta los efectos de declaración responsable ya que: – No consta su presentación con el carácter de declaración responsable al no utilizar el modelo elaborado por la Administración y – Contiene otros actos de diferente naturaleza, sin que medie una acreditación en tal sentido por la Administración municipal. Por todo, no resulta cumplida la normativa administrativa ya que dichos requisitos deben de recogerse de manera expresa, clara y precisa, constando de modo indubitado su carácter de declaración responsable. – También declara la Dirección General, ante las observaciones del recurrente sobre la forma de proceder el registrador en casos similares, que la nueva presentación de un título significa el inicio <<ex Novo>> del procedimiento registral, sin que el registrador, por el principio de independencia, esté vinculado por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación. El libro del Edificio y el depósito del Libro del Edificio Esta ha sido la evolución normativa en la materia: El art. 7 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación obliga a que el director de la obra facilite al promotor el conocido como Libro del Edificio (que incluye el proyecto y sus modificaciones, acta de recepción, relación de agentes intervinientes en el proceso de edificación, e instrucciones de uso y mantenimiento del edificio) y a que el promotor lo entregue a los usuarios finales del edificio. El Decreto 47/2007 añadió que el certificado de eficiencia energética debía incorporarse al Libro del Edificio. El art. 19 de la Ley 8/2007 de Suelo exigió para la declaración de obras nuevas terminadas la acreditación documental de "... el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios...". Dicho precepto pasó al art. 20 del Decreto-Legislativo 2/2008 aprobatorio del texto refundido de la Ley de Suelo en idénticos términos, y ha sido mantenido por el Decreto-Ley 8/2011. La Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de julio de 2007 (confirmada por la Resolución de la Secretaría de Estado de Justicia de 13 de febrero de 2008) declaró que tal acreditación documental venía referida, aparte de a los específicos requisitos autonómicos o al llamado "seguro decenal", al Libro del Edificio, el cual habría de ser objeto de previa o simultánea protocolización notarial acompañado de la certificación del director de la obra acreditativa de que ese es el Libro correspondiente a la misma y que le ha sido entregado al promotor, quien deberá manifestar su disponibilidad para cumplir con su obligación de entregar un ejemplar del mismo a cada uno de los usuarios del edificio. Las normas autonómicas han añadido en ocasiones (Valencia o Andalucía) el depósito del Libro en el Registro de la Propiedad. La exigibilidad del Libro depende de la fecha de la concesión de la licencia de obras. Si había entrado en vigor la norma que lo regula (la Ley de Ordenación de la Edificación de 1999 que se produjo el 6 de mayo de 2000), el Libro es necesario. Si procede el Libro, procederá el Depósito en el Registro de la Propiedad por aplicación del Artículo 202 de la Ley Hipotecaria que establece: "Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro". El Artículo 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación indica su contenido: Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos. A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación. Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio. Distinto (y previo) es el depósito notarial del Libro del Edificio que también será exigible si la fecha de la licencia de obras fuera posterior al 6 de mayo de 2000. Siempre he pensado que o depositamos en la notaría o depositamos en el Registro, pero a este doble depósito del Libro del Edificio no le veo ningún sentido. La citada Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de julio de 2007 declaró que el Libro del Edificio, habría de ser objeto de previa o simultánea protocolización (que no depósito) notarial. Es la Resolución-Circular de 29 de octubre de 2015 la que exige que el Libro del Edificio deberá presentarse al Registro de la Propiedad en soporte informático, en formato PDF y autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente. Es evidente que el depósito notarial habrá de ser en el mismo formato y por duplicado. En el caso de Valencia, el DECRETO 25/2011, de 18 de marzo, del Consell, por el que se aprueba el Libro del Edificio para los edificios de vivienda señala que: "El promotor deberá depositar en el Registro de la Propiedad en cuya circunscripción radique el inmueble una copia del Libro del Edificio, acompañada de copia auténtica del acta notarial de depósito". Entonces, tenemos clara la fecha desde la que se exige, que ha de depositarse en la notaría, que debe depositarse en la notaría en soporte informático y que también puede ser necesario su depósito en el registro. Lo que no está tan claro es que sea necesaria el acta y que, por tanto, no pueda hacerse dentro de la propia escritura de declaración de obra terminada o acta de final de obra. En la RDGRN de 20 de septiembre de 2018, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación y final de obra, se sigue haciendo referencia al acta aunque lo cierto es que parece que en la práctica se ha extendido la costumbre de no documentar el depósito en acta independiente. El Libro del Edificio es exigible para todo tipo de obras (incluida, aunque se ha discutido como en la RDGRN de 20 de Septiembre de 2018, la vivienda unifamiliar para uso propio) y no es exigible para la declaración de las obras antiguas. ¿Y si son obras de rehabilitación? Complicado, pero al margen de preguntar al técnico (y si lo hay, que se aporte) lo cierto y verdad es que todo dependerá de la importancia de las obras y si uno se mete en escritura, impuesto, registro, es porque probablemente debería haberlo. Sobre este tema tenemos una reciente resolución: RDGSJyFP de 30/5/2022: Es exigible el seguro decenal en obras sobre edificios existentes, cuando la intervención sea total o, siendo parcial, produzca una variación esencial de la composición general exterior, de la volumetría o del conjunto del sistema estructural, o cambie los usos característicos del edificio. Por cierto, la obra nueva de una casa rural no requiere seguro decenal por ser de uso hostelero y estar destinado a vivienda habitual. ¿Correcto? Efectivamente, no requiere seguro decenal pero sí libro del edificio. El Hotel y el Aparta-Hotel estarían en la misma circunstancia. ¿Cómo se acredita que el CD que se lleva al registro es el mismo que se ha depositado en la notaría? ¿Lo certifica el técnico en la notaría o en el registro? Un día me dijeron que en la notaría de Talsitio hacían el acta del Libro del Edificio sin mencionar los documentos que comprende. Simplemente les traen el CD y se hace un certificado escueto en el que el técnico declara que el libro depositado contiene todos los documentos necesarios que no se enumeran. La notaría se quedaba su ejemplar, expedía copia del acta y al Registro se llevaba la copia del acta, el certificado del técnico y grapada a este (y sin más) otro ejemplar del CD. ¿El Notario está obligado a acreditar lo que lleva el Libro? Yo entiendo que sí que debe el Notario comprobar que el CD contiene el Libro del Edificio, aunque el contenido exacto (particular de cada cosa, de cada documento) es competencia de los arquitectos o técnicos correspondientes, a semejanza de lo que ocurre con el proyecto de obra. ¿Y cómo se hace para poner en relación el CD que se llevan al registro con el depósito? Llevarlo grapado a un certificado del técnico es un mecanismo bastante endeble notarialmente hablando, ¿no? Lo que yo hago es que el promotor me trae el acta de entrega del Libro del Edificio, junto al certificado firmado por el arquitecto y dos CD, uno para depositar en la Notaría y otro para acompañar junto a la escritura de obra nueva al Registro. En esos CD pongo una pegatina circular como esta diciendo: «DILIGENCIA.- La pongo yo, xxxx, Notario de xxx y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, para hacer constar que el presente soporte informático es copia exacta del que ha sido depositado en mi notaría mediante ACTA DE DEPÓSITO DE LIBRO DEL EDIFICIO, autorizada por mí, el día xxx, con el número xxx de protocolo. En xxx, a xxx. DOY FE«. Sobre la etiqueta estampo el sello de la notaría«. Actualmente, ya no lo hago en un número de protocolo separado puesto que supone encarecer excesivamente el final de obra para cumplimentar este requisito y, SOBRE TODO, porque no es obligatorio (como pensé durante mucho tiempo) con lo que simplemente es suficiente con decir esto en dicha escritura: «SEGUNDO.- DEPOSITO DEL LIBRO DEL EDIFICIO. El compareciente me entrega el Libro del Edificio antes referido, que va recogido, debido a su volumen, en un soporte informático, es decir, en un CD, del cual me entregan dos ejemplares, uno de los cuales queda depositado en mi Notaría y el otro se acompañará, rubricado por mí, a la primera copia que de la presente se expida». ¿Se puede retirar el Libro del Edificio? Pues yo tuve un caso de devolución pero no consigo acordarme de los detalles ni recuperar como se instrumentó. Lo que sí que creo es que a raíz de aquello empecé a poner esto que ahora veréis (que también tiene como propósito poder destruir los libros depositados pasado un tiempo) y que dejé de añadir desde que ya no hago acta independiente pero que tal vez podría recuperar para evitar casos como el de los Senjen (que luego comentamos). Los Senjen han perdido el libro y o me traen otros dos (y repito el depósito aprovechando otra subsanación) o les devuelvo el mío (y como me parece mas sencillo lo primero, creo que lo haré así). B) Y para que recoja su manifestación relativa a que está en disposición de cumplir la obligación de entregar un ejemplar de dicho libro a todos y cada uno de los usuarios finales del edificio, como establece el párrafo tercero del mencionado Artículo 7 de la L.O.E., en su caso. Yo, el Notario, ACEPTO el requerimiento y recibo el objeto del depósito, si bien bajo las siguientes condiciones que cumplimentaré con las oportunas actuaciones, bien mediante diligencia/s en la presente Acta, o si por razones cronológicas y/o técnicas no fuere posible, mediante acta separada de ésta pero que relacionaré con ella: 1ª) El presente depósito tendrá una duración máxima de SEIS MESES, a contar desde el día de hoy. 2ª) La restitución del ejemplar del Libro se efectuará por mi, cuando la misma me sea solicitada, por una cualquiera de las siguientes personas: - A cualquiera de los usuarios del edificio, siempre y cuanto tal usuario sea propietario de la misma (toda vez que sobre el propietario recae la obligación, según el artículo 16.1 de la Ley 38/1999, de recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada), y me acredite documentalmente su título de adquisición. - O a la promotora de la edificación. 3ª) Transcurrido el plazo antes indicado (SEIS MESES a contar desde el día de hoy) sin que yo, el Notario, haya podido proceder a la devolución del ejemplar del Libro del Edificio que recibo en depósito, por no haber sido reclamada la restitución, procederé a la destrucción del citado ejemplar. La promotora, acepta las condiciones que se acaban de relatar. Me autoriza expresamente a que yo, el Notario, entregue copia de la presente acta a los adquirentes del edificio descrito, en su caso. Consulté este asunto con un compañero a fin de saber su criterio y me dijo: "Ya solo hago acta de depósito del Libro del Edificio para las promociones y me entregan dos ejemplares en CD, uno para guardar en la notaría y otro para acompañar a la copia del acta. En los demás casos, lo meto como una cláusula más del acta de final de obra. En mi modelo no pongo cláusulas de retirada del libro". Y ¿por qué lo haces en las promociones? "Por inercia o porque me lo han pedido por separado, pero la tendencia es hacerlo todo dentro del acta de final de obra". ¿Qué valor de adquisición habría que asignarle a un inmueble que se escritura como obra nueva "antigua"? Creo que en la declaración de obra, la cuestión del Valor de Referencia no tiene encaje puesto que lo que hay que tener en cuenta son los costes de ejecución de la obra, es decir, el coste que presumiblemente tuvo la obra cuando se ejecutó, sin actualizarlo al momento de su declaración conforme a, entre otras, las siguientes consultas de la DGT: DGT V0506-20, V3306-19 y V1582-17. Si se desconoce (que será lo habitual) y la obra aparece en Catastro, podría tomarse el valor catastral que tuvo la construcción cuando se incorporó a Catastro recurriendo para ello al histórico de la finca. Ese valor sería un valor correcto como base imponible para liquidar AJD en la escritura de declaración de obra nueva por antigüedad, aunque no esté de mas consultar el Valor de Referencia por si acaso (por si nos da alguna pista o nos ilumina en algo). De momento, para el AJD devengado por la obra, me limito a poner esto a modo de advertencia: «Yo, el Notario, advierto de que conforme al artículo 30 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre en su redacción dada por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal “en las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa” y de que “cuando la base imponible se determine en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido”, según el cual “salvo que resulte de aplicación alguna de las reglas contenidas en los apartados siguientes de este artículo o en los artículos siguientes, se considerará valor de los bienes y derechos su valor de mercado. No obstante, si el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o ambos son superiores al valor de mercado, la mayor de esas magnitudes se tomará como base imponible. Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas. En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado”. Los viejos criterios de valoración que viniéramos utilizando según zonas, nos podrían seguir sirviendo. Seguiremos hablando de valoración en la siguiente clase pero dejo aquí esto: Valor de la obra nueva y valor de los gastos acreditados para la mejora realizada: A efectos fiscales de determinar el “valor de adquisición” se parte del valor de los gastos acreditados realmente y no del valor de la escritura de obra nueva (VC 2746/23 de 9-10). Descargar Declaraciones de obra nueva terminada por antigüedad catastral: Los casos Sonriha, Nida y el Torero Muchas de las escrituras que estamos viendo no dejan ver la dificultad que entraña su preparación ni tampoco las que está planteando la inscripción de un alto porcentaje de obras, a pesar de lo importante que es la figura de la declaración de obra en el tráfico económico. Para mi es la escritura con mas complicaciones en la actualidad. Ya lo veremos cuando llegue el momento de analizar las subsanaciones. Debo destacar que muchas de estas escrituras ponen de manifiesto mi evolución en la materia. Hoy las hubiéramos afinado mas y no hubieran dado algunos de los problemas que dieron. A pesar de todo, me interesa recogerlas en la clase para que seáis conscientes de la evolución, hagáis un paralelismo y acaben saliendo escrituras mucho mejores. Escritura de declaración de obra nueva terminada por antigüedad catastral de una piscina y de compraventa (el caso "Sonriha") En este caso fue todo bien y la escritura se inscribió sin problemas que me consten. No obstante, ahora que repaso borradores, modelos y escrituras para la preparación del curso, detecto pequeñas (y no tan pequeñas) cosas y pienso en que a veces nos ponen en los registros menos pegas de las que nos merecemos. Por ejemplo, en el caso Sonriha no describimos los componentes que conformaban la finca y no actualizamos superficie conforme a Catastro (eran tres catastrales) y aún así, insisto que yo sepa, todo ha ido bien. E X P O N E N: PRIMERO.- Que ***, manifiestan ser dueños por mitades indivisas, con sujeción a su régimen matrimonial extranjero, y por el título que luego se dirá, del pleno dominio de la siguiente finca: = RÚSTICA: En ***, un trozo de tierra regadío hoy secano parte con frutales, parte con almendros y parte improductivo. Indivisible y vinculada a efectos urbanísticos. Está atravesada de este a oeste por un camino. Superficie: Una hectárea, un área y cuatro centiáreas (10.104 m²). En su interior existe una vivienda unifamiliar aislada de planta baja y planta cubierta, señalada catastralmente como ***. Distribución: En diferentes dependencias y servicios. Superficie: Tiene una total superficie construida de ciento dieciséis metros con treinta y nueve decímetros cuadrados (116,39 m²), de los cuales noventa y cuatro metros con cuatro decímetros cuadrados (94,04 m²) corresponden a la planta baja, más tres metros con cuarenta y siete decímetros cuadrados (3,47 m²) de porche, y dieciocho metros con ochenta y ocho decímetros cuadrados (18,88 m²) a la planta cubierta; y una total superficie útil de noventa y dos metros con cuarenta y un decímetros cuadrados (92,41 m²), de los cuales setenta y ocho metros con setenta y nueve decímetros cuadrados (78,79 m²) corresponden a la planta baja, y trece metros con sesenta y dos decímetros cuadrados (13,62 m²) corresponden a la planta cubierta. Ocupa una superficie de parcela de noventa y siete metros con cincuenta y un decímetros cuadrados (97,51 m²), quedando el resto de la parcela destinada a recreo. Linderos: Por los cuatro puntos cardinales, con la finca donde se halla enclavada. Linderos de la total finca: INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). VALORACIÓN: DATOS CATASTRALES: De la rústica: Constituye la parcela ** del polígono ** y la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastradas bajo las siguientes referencias: *** y ***. De la urbana: ***. Se acreditan con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, que incorporo a esta matriz, obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. Los comparecientes, en el sentido en que intervienen, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro. La superficie de Catastro no coincidía con la del título y el registro, pero se optó por dejarla como estaba corriendo el correspondiente riesgo. Recientemente he tenido que rectificar una escritura de herencia que incluía una declaración de obra sobre una finca que tenía una diferencia de superficie muy pequeña, casi despreciable, respecto de Catastro. Pedimos al registro que se mantuviera la superficie y se indicó que no se solicitaba la coordinación (que se renunciaba creo que dije). Sin calificación (por teléfono), el registro nos advirtió de que había que solicitarla (la coordinación) y así lo hicimos (subsanando por el artículo 153 del RN). Otros registros pueden inscribirnos con diferencias de cabida o sin coordenadas de la total finca, tirando por la calle de en medio y decidiendo lo que estime oportuno y parece que así ocurrió en este caso. También es posible que en el propio registro se haya podido presentar alguna instancia que contradiga lo solicitado en la notaría. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- DECLARACIÓN DE EDIFICACIÓN. A).- *** manifiestan que, sobre la finca descrita anteriormente, existe construida con una antigüedad superior a diez años, una piscina, que por la presente DECLARAN TERMINADA, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción completa y actualizada, conforme a la citada certificación catastral, de la total finca: Siempre redescribimos la finca entera y si es una rústica con una urbana en su interior recurrimos a la fórmula de que "dentro de su perímetro se halla enclavada". = RÚSTICA: En ***, un trozo de tierra regadío parte con frutales, parte con almendros y parte improductivo. Indivisible y vinculada a efectos urbanísticos. Está atravesada de este a oeste por un camino. Y a pesar de ello, no describimos los dos componentes. Superficie: Una hectárea, un área y cuatro centiáreas (10.104 m²). Dentro de su perímetro existen construidas: 1.=Una vivienda unifamiliar aislada de planta baja y planta cubierta, señalada catastralmente como ***. Distribución: En diferentes dependencias y servicios. Superficie: Tiene una total superficie construida de ciento dieciséis metros con treinta y nueve decímetros cuadrados (116,39 m²), de los cuales noventa y cuatro metros con cuatro decímetros cuadrados (94,04 m²) corresponden a la planta baja, más tres metros con cuarenta y siete decímetros cuadrados (3,47 m²) de porche, y dieciocho metros con ochenta y ocho decímetros cuadrados (18,88 m²) a la planta cubierta; y una total superficie útil de noventa y dos metros con cuarenta y un decímetros cuadrados (92,41 m²), de los cuales setenta y ocho metros con setenta y nueve decímetros cuadrados (78,79 m²) corresponden a la planta baja, y trece metros con sesenta y dos decímetros cuadrados (13,62 m²) corresponden a la planta cubierta. Ocupa una superficie de parcela de noventa y siete metros con cincuenta y un decímetros cuadrados (97,51 m²), quedando el resto de la parcela destinada a recreo. Linderos: por los cuatro puntos cardinales, con la finca donde se halla enclavada. 2.= Piscina descubierta de uso particular con una superficie construida de cuarenta y dos metros cuadrados (42 m²). Linderos: Por los cuatro puntos cardinales, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: VALORACIÓN: B).- Manifiestan *** que: .- la descripción de la declaración de la edificación declarada mediante la presente escritura se corresponde con la realidad. -. que no le consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. .- y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada a sus patrimonios y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. C).- SEGURO DECENAL: Manifiestan que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. D).- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al R.D. 235/2013, de 5 de abril. E).- LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. F).- REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA DECLARADA (Ley 13/2015, de 24 de junio): La representación gráfica de dicho suelo consta en la certificación catastral que ha quedado incorporada a la presente. Si la superficie catastral y la registral no coincidían no tengo claro cómo es que se aceptaron las coordenadas catastrales existiendo una diferencia de superficie y sin pedir la modificación de la cabida. Supongo que la escasa (despreciable) diferencia causó su efecto. En estos tiempos hubiera hecho referencia (si fuera el caso) al margen de tolerancia y hasta podría utilizar el IIG ahora que lo tengo claro. Acta final de obra por antigüedad del año 2004: ¿Exigencia de Libro del Edificio, Seguro Decenal y CEE? A mí esto me parece de locos, pero os lo voy a contar ahora que ya hemos visto una escritura de declaración de obra por antigüedad. El caso se plantea en Vanguardia Notarial hace pocos días. He hecho un acta de fin de obra con certificado de 2004. Me pide la registradora libro del edificio, seguro decenal y certificado de eficiencia energética. No veo por ningún sitio que esas exigencias puedan aplicarse retroactivamente. El primero que contesta dice lo que todos pensamos y sabemos: Si la declaración de obra la has hecho por la vía del 28.4 de la ley del suelo, es decir, por antigüedad, no te lo puede pedir. Es pacífico y hay decenas de resoluciones. ¡Incluso me dice que la superficie registral y escriturada de la parcela no coincide con la del catastro, cuando se trata de un mero fin de obra! Bueno, ya sabéis lo que opino yo de esto y como procedo. Si la cosa no se resuelve en la declaración de obra en construcción, puede quedar pendiente para el final de obra. No obstante, en este caso el compañero usa un acta para un final de obra antiguo. Yo en esos casos uso escritura y no acta. Entre otras cosas, hay que señalar un valor. Quizá fue una imprecisión por su parte o tal vez hubo declaración en construcción y estaba pendiente el final. Tal vez fue por eso por lo que se lo exigían. Luego otro compañero nos explica como razona y evoluciona la DG y el ámbito registral: "La doctrina evolutiva de la DG suele tener una primera fase en la que se difunden desde la corporación o aledaños determinados criterios que siempre hay quien está dispuesto a seguir por razones diversas pero una sobre todas y luego (si hay posibilidad de invocar consumo o medio ambiente se hace uso de ella) pues nada, que habiendo sido una la doctrina se considera conveniente su revisión. En este caso la doctrina sería no evolutiva sino involutiva, pero cosas peores hemos visto. Por ejemplo, así se interpreta desde determinados sectores lo del Libro del Edificio en obra declarada por antigüedad: AMBITO DE APLICACIÓN TEMPORAL DE LA EXIGENCIA SUSTANTIVA Y LA REGISTRAL: “Por lo tanto, desde la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación es indudable que existe el requisito sustantivo de rango legal de que el promotor ha de formar el libro del edificio y entregarlo a los usuarios finales de la edificación, y desde la entrada en vigor de la Ley 13/2015 es indudable que existe el requisito registral, también de rango legal, de que deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. Y consecuentemente con todo ello, este Centro Directivo ya declaró en su Resolución de 7 de junio de 2017, que el libro del edificio no es exigible a las edificaciones que no estén sujetas a la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (es decir, aquéllas para cuyos proyectos se solicitó la licencia de edificación antes del 6 de mayo de 2000, fecha de entrada en vigor de la citada ley), pues así resulta de la disposición transitoria primera de dicha ley. Desde el punto de vista registral, también declaró en sus Resoluciones de 7 y 29 de junio de 2017, que el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en la redacción dada por la Ley 13/2015, es aplicable a todo documento presentado bajo su vigencia, y por tanto, no es causa de exención a la obligación de aportar el libro del edificio para su depósito registral el hecho de que la citada norma no estuviera vigente en el momento de ser terminada la obra". Pero el art. 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que regula las declaraciones de obra por antigüedad, comienza diciendo "no obstante lo dispuesto en el apartado anterior...", aunque en realidad no debería referirse al apartado anterior (el 28.3), sino al 28.1, lo cierto es que aquel se remite a este. En definitiva, el 28.4 es una excepción a los requisitos del 28.1, entre los que están "el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios", expresión que, entre otros aspectos, debe entenderse referida al Libro del Edificio. Por tanto, en las declaraciones de obra nueva por antigüedad, no puede exigirse, porque la propia ley lo excluye. Esto me sorprendió cuando lo leí y actualmente lo cumplo: Lo que sí es necesario es que se solicite expresamente que es por la vía del 28.4 Esta es mi fórmula: Yo, el Notario, le advierto de que en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 54 del R.D. 1.093/97 de 4 de Julio y art. 28, punto 4, apartado b) del Real Decreto 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, el Registro de la Propiedad competente notificará la inscripción de la presente escritura al Ayuntamiento de * y que, de conformidad con lo dispuesto en el art. 65.3 de R.D. 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana que sustituye a la reforma operada por el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de Julio, que daba nueva redacción al artículo 51.2 del Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de Junio, se hará la oportuna comunicación a la dependencia que corresponda de la Generalitat Valenciana. Escritura de aceptación y adjudicación parcial de herencia previa declaración de edificación (el caso "Nida") Esta escritura sí que nos dio problemas registrales. De hecho hubo una calificación negativa que luego se quedó en agua de borrajas. Fue esta: "HECHOS: Por medio de la escritura presentada, se manifiesta la herencia de ***, entre cuyos bienes figura la finca registral ***, sobre la que se pretende rectificar su superficie por el procedimiento previsto en el artículo 201.3 b) L.H., así como la inscripción de declaración de obra por antigüedad. Para ello se incorpora al documento CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA expedida el *** de la que resulta la superficie de la finca, así como la descripción de la obra nueva y su antigüedad. Dado que la obra declarada, se sitúa en los lindes de la finca, existen dudas sobre sí la edificación se encuentra efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara, por lo que se hace necesario inscribir previa o simultáneamente a dicha declaración de obra, la Base Gráfica Georreferenciada de la parcela o solar donde la misma se ubica. Para poder inscribir Base Gráfica, es necesario que se solicite expresamente la misma en base a la CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA que ya ha sido aportada, y en caso de que la anterior no se corresponda con la realidad, sería necesario aportar la BASE GRÁFICA GEORREFERENCIADA de la finca emitida por un técnico competente y en formato GML, acompañada de INFORME DE VALIDACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. FUNDAMENTOS DE DERECHO: BLA, BLA". En este caso, puede que la obra estuviera desplazada en Catastro y que el registro tuviera dudas sobre donde estaba realmente ubicada, con lo que necesitaba, y es lo que pide, una BGA de suelo para comprobar si la obra está dentro de la finca o no. Sin embargo, al final se hizo ir al cliente a firmar que daba por buena la base gráfica catastral; lo hizo, se disiparon las dudas y se inscribió todo. Es una asignatura pendiente para mi el estudio (y no será fácil) de esos apaños registrales. E X P O N E N: FALLECIMIENTO. .... INVENTARIO Y AVALÚO. Que entre los bienes quedados al fallecimiento de ***, se encuentra el siguiente de carácter ganancial: 1.= URBANA: Parcela de terreno vallada, sita en ***, y señalada catastralmente como ***. Superficie: Mide doscientos metros y cinco decímetros cuadrados (200,05 m2), según título y registro, y ciento noventa y ocho metros cuadrados (198 m2), según catastro. Una pequeña diferencia que en este caso sí que pedimos (estábamos por encima del margen de tolerancia). Linderos: INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). VALORACIÓN: ***, incluida la obra existente en su interior y que por la presente se declara. REFERENCIA CATASTRAL: ***. Se acredita con la certificación catastral, descriptiva y gráfica, que incorporo a esta matriz (en la que consta erróneamente catastrada en su totalidad a nombre de Doña VIUDA), obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. Las comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de las interesadas, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. No sé si debería pasar a pedir expresamente la coordinación, aunque si es un caso obligatorio o se deriva de lo que pedimos, se va a proceder a ella con lo que no merece la pena complicarse. Lo que sí es fundamental, he insisto en ello, es que no se indique que no se quiere cuando estamos rectificando la descripción. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: DECLARACIÓN DE EDIFICACIÓN: En las herencias, declaramos las obras antes de la adjudicación porque queda mejor la escritura y, sobre todo, para dejar claro que la obra antigua ya formaba parte del patrimonio del difunto. Manifiestan las comparecientes que sobre la finca descrita anteriormente (con una antigüedad de 1950 según resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica que se incorpora a la presente), existe construida una edificación, de uso industrial, que por la presente DECLARAN TERMINADA, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción completa y actualizada de la total finca: = URBANA: Parcela de terreno vallada, sita en ***, y señalada catastralmente como ***. Superficie: Mide doscientos metros y cinco decímetros cuadrados (200,05 m2), según título y registro, y ciento noventa y ocho metros cuadrados (198 m2), según catastro. Dentro de cuyo perímetro existe un almacén, destinado a industrial, y señalado catastralmente como ***. Superficie: Tiene una total superficie construida de setenta y un metros cuadrados (71 m2), igual a la superficie ocupada de suelo, estando el resto de solar destinado a patio descubierto. Linderos: Norte o espaldas, con patio; Sur o Frente, calle de su situación; Este o derecha entrando, referencia catastral *** de ***; y Oeste o izquierda entrando, referencia catastral *** de ***. Linderos de la total finca: VALORACIÓN DE LA DECLARACIÓN DE OBRA DECLARADA: Manifiestan las comparecientes que: .- la descripción de la edificación declarada mediante la presente escritura se corresponde con la realidad. -. que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. .- y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada al patrimonio hereditario y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. SEGURO DECENAL: Manifiestan las comparecientes, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana. LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, y en el Decreto 25/2011, de 18 de Marzo, del Consell, por el que se aprueba el libro del edificio para los edificios de vivienda NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA DECLARADA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de dicho suelo y de la total finca consta en la certificación catastral que ha quedado incorporada a la presente. Declaraciones de obra nueva terminada por antigüedad certificada por técnico competente: Los casos del Torero, Musca, Nitri, Romasi, Lady y Filomena (caso mixto) Comenzamos ahora con las declaraciones de obra por antigüedad certificada por técnico competente. Los cuatro primeros casos fueron bien (mas o menos dificultosos, pero bien). En los restantes, pasamos apuros registrales. En las que se declare la obra por antigüedad conviene incluir la advertencia que hemos comentado anteriormente. La declaración del Torero Me ha parecido interesante compartir con vosotros una escritura de la que supe desde el mismo momento en que le entró el asunto a uno de mis oficiales. Le di VBº a su planteamiento, llegó la documentación que estimamos pertinente, se preparó la escritura, la revisamos juntos, citamos al cliente, la volvimos a repasar antes de firmarla y, aun así, la reimprimí dos veces porque no me quedaba completamente satisfecho. La diferencia entre la obra ya existente y la que resultaba de la escritura era mínima pero se exigía por un banco, a través del tasador, para que el nuevo propietario que la comprará pudiera hipotecarla estando ya perfectamente descrita. Meses después se hizo la venta y la hipoteca. El Torero me dijo que el registro le había cobrado 600 Euros pero si el Banco exigía esta adaptación, no había otro remedio o alternativa. NÚMERO En ***, mi residencia, a ***. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, C O M P A R E C E N: DOÑA DON Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto, E X P O N E N: PRIMERO.- Que son dueños por mitades indivisas, con carácter privativo, y por el título que se dirá, de la siguiente finca: = URBANA: Casa habitación de planta baja con corral descubierto, sita en ***. Superficie: Mide diez metros y cincuenta centímetros de frontera por diez metros y treinta centímetros de fondo, es decir, ciento ocho metros y quince decímetros cuadrados (108,15 m2), de los cuales el descubierto ocupa unos treinta y ocho metros cuadrados (38 m2). Linderos: Frente, calle de su situación; derecha entrando, **; izquierda, carretera de ***; y fondo, **. INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de ***. REFERENCIA CATASTRAL: ***. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, la certificación acreditativa de la referencia catastral, y descriptiva y no gráfica, solicitada por los comparecientes a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. Atención, porque no teníamos CCDYG lo que, ya de entrada, nos impedía la declaración por antigüedad en base a Catastro, aunque también existían algunas diferencias entre lo catastrado y la realidad que no permitían utilizarlo si queríamos dejar todo perfecto. ¿Podríamos haber intentando obtenerla? Puede que sí como ya he comentado en varias ocasiones. Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a los efectos del artículo 47.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario. Al tratarse de una obra no hay STI, pero podemos dar cumplimiento (aunque no sirva de nada) al artículo 47.2 de la Ley del Catastro, enviando CSE por SIGNO. No suelo mencionar el artículo 47.2 LCI. TÍTULO: El de donación con reserva de usufructo efectuada por su madre Doña ***, en virtud de escritura autorizada por Doña ***, Notario de ***, el día ***, con el número *** de protocolo y habiendo fallecido esta en ***, el día ***, según resulta de certificado de defunción que me exhiben y del que deduzco fotocopia con valor de testimonio que incorporo a la presente, los comparecientes solicitan del Sra. Registradora de la Propiedad competente la práctica de los asientos correspondientes, a efectos de la consolidación del usufructo con la nuda propiedad y de la Señora Liquidadora que declare la prescripción de los impuestos correspondientes dada la fecha de fallecimiento de la causante. El título previo tenía unos 10 o 12 años y era de una notaría cercana. En ella se fusiló la vieja descripción y no se hizo lo que ahora estábamos haciendo. Una oportunidad perdida porque ahora son muchos mas los requisitos y tendrán mayor coste notarial. Lo que hacemos en esta escritura dentro de la de herencia que conformaba el título previo hubiera costado menos. Con la escritura ya impresa, me di cuenta de que la usufructuaria había fallecido hace mas de cuatro años y medio por lo que la extinción de usufructo que habíamos incluido con la redacción de los casos en que no ha prescrito, no era correcta. No iba a ser mucho lo que hubieran pagado (puede que incluso nada) pero la escritura sí que les hubiera salido (injustamente) mas cara porque la extinción del usufructo prescrito no la cobro y la otra (puesto que liquida) sí que la cobro. ¿Qué por qué iban a pagar si estaba prescrito? Pues porque les habríamos hecho mal los impresos y si alguien lo hubiera detectado, encima hubiéramos tenido que cursarles un solicitud de devolución de ingreso indebido. CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes, de arriendos y ocupantes, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos, no constituyendo la vivienda habitual de ninguno de sus propietarios. Tengo costumbre de indicar lo de la vivienda habitual puesto que es una información que suele solicitarse para el IUI. INFORMACIÓN REGISTRAL: No es de aplicación en este caso el deber de obtención de información registral previa. La descripción de la finca, su titularidad y la situación de cargas antes expresadas resultan de las manifestaciones realizadas y del título reseñado. Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación de esta escritura en el Registro de la Propiedad. SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- DECLARACIÓN DE MODIFICACIÓN DE EDIFICACIÓN TERMINADA Y DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. A).= Los comparecientes declaran, que sobre la finca registral *** antes descrita, existe UNA MODIFICACIÓN DE LA EDIFICACIÓN EXISTENTE (con una antigüedad de más de cien años) que por la presente DECLARAN TERMINADA, solicitando su inscripción en el de Registro de la Propiedad competente, con la siguiente descripción total y actualizada de la finca con arreglo a la Documentación Técnica que luego se cita: = URBANA: Vivienda compuesta de planta baja con patio descubierto, sita en ***. Acceso: Lo tiene por la plaza de su situación. Distribución: Consta de acceso, salón comedor, cocina, dos dormitorios, un baño y patio. Superficie: Ocupa la total superficie de parcela sobre la que encuentra que es de noventa y siete metros y noventa y cinco decímetros cuadrados (97,95 m2). Hay una diferencia de cabida del 9,43% (defecto). Tiene una total superficie construida de ochenta y cinco metros y cinco decímetros cuadrados (85,05 m2). El patio de que dispone mide doce metros y noventa decímetros cuadrados (12,90 m2). Linderos: Frente, calle de su situación; derecha entrando, ***, hoy ***; izquierda, carretera de ***; y fondo, **, hoy ***. VALORACIÓN DE LA MODIFICACIÓN DE OBRA DECLARADA: DIEZ MIL EUROS (10.000,00 €). A petición de los comparecientes he obtenido de la Sede Electrónica del Catastro, el Valor de Referencia de la finca objeto de la presente que incluye la total obra catastrada pero no declarada hasta este momento sobre la misma, cuyo certificado se incorpora a la presente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. B).- Manifiestan los comparecientes que: .- la descripción de la ampliación de la edificación declarada mediante la presente escritura se corresponde con la realidad. -. que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. .- y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada a sus respectivos patrimonios y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. C).- SEGURO DECENAL: Manifiestan los comparecientes, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. D).- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana. E).- LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. F).- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Me entregan para su incorporación a la presente, INFORME Y PLANOS con REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA expedidos el día *** por Don ***, Arquitecto Técnico Colegiado con número *** en el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de Alicante (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado) cuya certificación es acreditativa de la descripción, antigüedad y superficie ocupada y construida de la obra que se declara mediante la presente, todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario, compruebo. Atención a la mención a lo que la certificación acredita, pues no es siempre lo mismo y se adapta a cada caso concreto. G).- REPRESENTACIÓN GRÁFICA: La coordenadas de referenciación geográfica de la parte de suelo ocupada por la edificación y de la total finca constan en la certificación expedida por el Sr. ***, antes citada y el Informe de Validación Gráfica (con ***) de resultado positivo expedido el día ***, por el citado Don ***, que me entregan y a su requerimiento incorporo a esta matriz. Necesitamos coordenadas del suelo ocupado por la obra y de la propia finca, de ahí que tengamos el IVG+ que también nos hace falta por la diferencia de superficie de suelo. H).- INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES: Me entregan los comparecientes para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV ***. Si las construcciones no están correctamente en Catastro, nos hace falta el ICUC. La segunda vez que reimprimimos lo hice porque me di cuenta de que no le habíamos pedido nada al registro, así que incluimos esto: I).= Rectificación de Catastro y Concordancia Catastro y Registro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta (despreciando decimales) la superficie que refleja el Catastro. Se solicita expresamente la inscripción de la base gráfica alternativa conforme a la descripción técnica que resulta de LOS CITADOS DOCUMENTOS TÉCNICOS, tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria (DEFECTO DE CABIDA DEL 9,43%). Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita. Como puede verse añadí a la fórmula usual (a veces hay que adaptarlas al caso) "despreciando decimales" pues la superficie de suelo catastral sin los decimales era casi la misma (98 m2 vs 97,95 m2), si bien utilizábamos la BGA por no tener CCDYG. Según título y registro, aunque es uno de esos casos en que no está claro, parece que el suelo mide 108,15 m2 por lo que se da ese defecto del 9,43%. De mejor o peor forma, lo que quise expresar es que el Catastro (sin BG) y la BGA decían prácticamente lo mismo y que se solicitaba un 199.2. Meses después de firmar esta escritura entendí cómo funciona lo del margen de tolerancia y podría haberlo explicado mucho mejor. El margen de tolerancia gráfica es de 0,50 m2 en urbanas y 2 m2 en rústica y lo establece el Anexo II de la Resolución de 7 de octubre de 2020, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad: "Los parámetros que definen el «Margen de Tolerancia», y que en caso de cumplirse todos, indican que ambas representaciones son equivalentes o similares, son los que se indican a continuación: 1. La línea exterior que delimita el perímetro de la geometría de la RGGA debe estar comprendida, en el caso de cartografía urbana, dentro de la zona delimitada entre un borde exterior, situado a una distancia de +0,50 metros y un borde interior, situado a una distancia de –0,50 metros, trazados ambos a partir de la línea que delimita el perímetro de la representación geométrica de la parcela catastral. En el caso de cartografía rústica, la distancia para delimitar el borde exterior será de +2,00 metros, mientras que para el borde interior será de –2,00 metros, medidos a partir de la citada línea. 2. Adicionalmente, cuando la diferencia de superficie entre la RGGA y la cartografía catastral no excede del 5% de la superficie catastral". Lo del margen de tolerancia tiene íntima relación con el Informe de Identidad Gráfica. SEGUNDO.- GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se deriven del presente otorgamiento, serán satisfechos con arreglo a ley. Presentación telemática. Renuncian a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan. El concepto rectificación descriptiva sin cuantía puede minutarse puesto que es compatible con la obra. Sí que sería incompatible, pero cada vez me convence menos que lo sea, con una agrupación. Escritura de declaración de ampliación de edificación (el caso "Musca") No ha dado problemas posteriores esta escritura pero llegar a firmarla fue verdaderamente complicado y, entre otras razones, por falta de agilidad del técnico encargado, aunque reconozco que nosotros tampoco nos cubrimos de gloria en la toma de las decisiones que nos incumbían. E X P O N E N: PRIMERO.- Que los comparecientes son dueños, en pleno dominio con carácter ganancial, y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca: = RÚSTICA: Veintinueve áreas y treinta y cuatro centiáreas (2.934 m2), según título y registro, y veintinueve áreas y ochenta y nueve centiáreas (2.989 m2), según catastro, de tierra de pastos, sita en ***. Indivisible y vinculada la total superficie de la parcela a efectos urbanísticos. Había una pequeña diferencia de cabida. Dentro de su perímetro existe enclavada una NAVE AGRÍCOLA con una superficie de cincuenta y nueve metros y setenta y ocho decímetros cuadrados (59,78 m2). Linderos: INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). Los datos catastrales los dejamos para la parte dispositiva. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EDIFICACIÓN. A).- Los comparecientes declaran que sobre la finca descrita en la parte expositiva de la presente escritura existe construida, una AMPLIACIÓN de EDIFICACIÓN CONSISTENTE EN UNA VIVIENDA UNIFAMILIAR RURAL de planta baja y alta CON ALMACÉN AGRÍCOLA ANEXO de planta baja (con una antigüedad superior a cinco años a la fecha de entrada en vigor de Ley 5/2014 de 25 de Julio de la Generalitat Valenciana) que por la presente DECLARAN TERMINADA, solicitando su inscripción en el de Registro de la Propiedad competente, con la siguiente descripción total y actualizada de la finca, con arreglo a la Documentación Técnica que luego se cita: Atención a la mención a la antigüedad. = RÚSTICA: TROZO DE TIERRA destino pastos, sito ***, sobre el que existe construida una VIVIENDA UNIFAMILIAR RURAL de planta baja y alta CON ALMACÉN AGRÍCOLA ANEXO de planta baja marcada con el *** de ***. Indivisible y vinculada la total superficie de la parcela a efectos urbanísticos. Otro caso de no agotamiento del aprovechamiento urbanístico a pesar de la indivisibilidad y vinculación. Superficie: Veintinueve áreas y treinta y cuatro centiáreas (2.934 m2), según título y registro, y veintinueve áreas y ochenta y nueve centiáreas (2.989 m2), según catastro. Dentro de cuyo perímetro existe construida una vivienda compuesta de planta baja y planta primera y una almacén anexo de planta baja. La vivienda en planta baja tiene una superficie construida de ochenta y seis metros y veinte decímetros cuadrados (86,20 m2) y en planta alta de sesenta metros cuadrados (60 m2), siendo la total superficie construida de ciento cuarenta y seis metros con veinte decímetros cuadrados (146,20 m2) y el almacén agrícola anexo a la vivienda tiene una superficie construida de treinta y dos metros y ochenta decímetros cuadrados (32,80 m2). La total edificación ocupa una superficie de suelo de ciento diecinueve metros cuadrados (119 m2), quedando el resto de la superficie de suelo de la finca no ocupado por la edificación destinado a uso agrícola (pastos). La vivienda está distribuida en varias habitaciones y dependencias y el almacén es diáfano. La edificación (vivienda y almacén) linda por todos sus vientos con la finca sobre la que se asienta. La total finca linda: VALORACIÓN: DATOS CATASTRALES: De la parte rústica: Constituye la Parcela Catastral ** del Polígono ** del Catastro de Rústica de *** catastrada bajo la siguiente referencia: ****. De la edificación (vivienda en planta baja y alta a con 60 m2 por planta): ***. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales solicitadas por los comparecientes a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. Pedimos el exceso (ya sabemos que, en principio, no queda otra). No hice petición subsidiaria de 199.1. A los efectos de la obra declarada, los comparecientes manifiestan que: -. la descripción de la edificación declarada mediante la presente escritura se corresponde con la realidad. -. que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la declaración de obra. -. y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada a su patrimonio ganancial y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. -. SEGURO DECENAL: Manifiestan los comparecientes que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. -. CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana. -. LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, y en el Decreto 25/2011, de 18 de Marzo, del Consell, por el que se aprueba el libro del edificio para los edificios de vivienda NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. .- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Los comparecientes me entregan para su incorporación a la presente, CERTIFICACIÓN expedida el día *** por Doña ***, Arquitecto Técnico e Ingeniero de la Edificación, Colegiado número *** del Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de ** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado), cuya certificación es acreditativa de la descripción y antigüedad de la obra que se declara mediante la presente, todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario, compruebo. .- REPRESENTACIÓN GRÁFICA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La coordenadas de referenciación geográfica de la parte de suelo ocupada por la edificación constan en el informe catastral de ubicación de construcciones con CSV *** y las del suelo de la total finca en la certificación catastral descriptiva y gráfica. Al ser una obra declarada por antigüedad certificada por técnico, nos hace falta el ICUC. Faltaría hacer mención al envío de copia al Catastro. Escritura de compraventa y de declaración de ampliación de edificación (el caso "Nitri") Otra que costó lo suyo cuadrar y que no ha dado problema alguno en el registro. La descripción de las obras por el técnico era bastante complicada de seguir. Menos mal que teníamos contacto estrecho con uno de los interesados que nos fue aclarando las dudas. A muchos técnicos les hace falta mejor literatura y sintaxis. E X P O N E N: PRIMERO. Que ****, y entre todos, dueños del pleno dominio de la siguiente finca: = RÚSTICA: Tierra destinada a diversos cultivos propios de la zona, sita en ***. Superficie: Veinte áreas (2.000 m2). Dentro de cuyo perímetro existe construida una vivienda unifamiliar, compuesta de planta baja únicamente, señalada actualmente con el número ***. Superficie: Ocupa una superficie construida de setenta y siete metros cuadrados (77 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único **). DATOS CATASTRALES: De la finca rústica: Constituye la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastrada bajo la siguiente referencia: ***. De la urbana: ***. Los que se acreditan con las certificaciones catastrales, descriptivas y gráficas, que incorporo a esta matriz (erróneamente catastrada en su totalidad la relativa al suelo de la finca descrita bajo el número 1.=, a nombre de los herederos de Don ***, actualmente fallecido y padre de los vendedores), obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. Se comunicó con éxito la AT por el STI. Recurrimos al truco de distanciar la comunicación de la herencia previa de la comunicación relativa a la compraventa que iba después. Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se correspondecon la realidad física de la finca. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro, sin perjuicio de la actualización de los linderos. Otro caso en el que había una cabida diferente y que no se solicita. Esto no supone que puede declararse la obra sin actualizar cabida sino que es casi una lotería averiguar qué criterio van a tener al respecto en el registro. Lo mejor es actualizar todo y evitar sorpresas. Actualizar y coordinar es indispensable aunque puede que no nos lo exijan. Mi evolución en la materia me ha llevado a solicitar siempre la modificación de la cabida previo estudio con los interesados. TÍTULOS: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.-COMPRAVENTA. *** E).- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA. La parte transmitente manifiesta disponer del certificado de eficiencia energética del local objeto de venta a que se refiere el Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, que me exhibe y del que incorporo fotocopia de la calificación energética con registro **. Uno de esos casos en que el CEE no se necesita para la obra pero sí para la compraventa previa o posterior. SEGUNDO.- DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EDIFICACIÓN. A pesar de ser una obra antigua, la declaran los que compran y no se hace en la herencia previa. A).- *** manifiestan que sobre la finca que acaban de adquirir, existen construidas (con una antigüedad superior a 1991 excepto la vivienda auxiliar que ahora se dice que tiene una antigüedad superior a 2013) una vivienda principal y una ampliación auxiliar de la misma, una segunda construcción destinada a vivienda anexa, otra vivienda auxiliar de la vivienda principal, un almacén destinado a garaje y trastero y una piscina descubierta, colindantes entre sí la vivienda y su ampliación y también entre sí los dos almacenes destinados a garaje y trastero, y que por la presente DECLARAN TERMINADAS, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción completa y actualizada, conforme a la certificación técnica que luego se cita, de la total finca: Diversas antigüedades para las diferentes obras. = RÚSTICA: Tierra destinada a diversos cultivos propios de la zona, sita en ***. Superficie: Veinte áreas (2.000 m2). Dentro de cuyo perímetro existen construidas: 1.=Una vivienda unifamiliar, compuesta de planta baja únicamente, con porche, señalada actualmente con el número ***. Distribución: Consta de salón-comedor, baño, cocina, galería, despensa, y tres habitaciones. Superficie: Ocupa una superficie construida de sesenta y cinco metros cuadrados (65 m2), dispone además de un porche cubierto con una superficie ocupada de veinticuatro metros cuadrados (24 m2), computable al 50% para una superficie construida de doce metros cuadrados (12 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. 2.= Una ampliación auxiliar de la vivienda principal, compuesta de planta baja. Superficie: Tiene una superficie construida de metros cuadrados (75 m2), igual a la superficie ocupada de parcela. Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. 3.= Una vivienda anexa, compuesta de planta baja y planta alta. Distribución: Se distribuye en planta baja en hall, salón-comedor, cocina y un baño, y en la planta alta, en dos dormitorios, uno de ellos con baño interior, y el otro con terraza a modo de balcón.- Superficie: Tiene una total superficie construida de setenta y tres metros cuadrados (73 m2), de los que cuarenta y un metros cuadrados (41 m2) lo son en planta baja, y los restantes treinta y dos metros cuadrados (32 m2) lo son en planta alta. Ocupa una superficie de parcela de cuarenta y un metros cuadrados (41 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. 4.= Una segunda vivienda anexa, de planta baja. Superficie: Tiene una superficie construida de sesenta y siete metros cuadrados (67 m2), igual a la superficie ocupada de parcela. Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavado. 5.= Un almacén, de planta baja destinado a garaje y trastero. Superficie: Tiene una superficie construida de cuarenta y nueve metros cuadrados (49 m2), igual a la superficie ocupada de parcela. Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavado. 6.= Una piscina. Superficie: Quince metros cuadrados (15 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: VALORACIÓN DE LA AMPLIACIÓN DE OBRA DECLARADA: B).- Manifiestan *** que: .- la descripción de las edificaciones declaradas mediante la presente escritura se corresponden con la realidad. -. que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre las fincas objeto de la presente. .- y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dichas edificaciones se consideran incorporadas a su patrimonio y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. C).- SEGURO DECENAL: Manifiestan los comparecientes, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. D).- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. Aunque lo teníamos para la compra y podíamos haberlo dicho aquí también. E).- LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. F).- CERTIFICACIÓN expedida con fecha ***, por Don ***, Arquitecto Técnico colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de *** (cuya firma se encuentra debidamente legitimada), acreditativa de la descripción y antigüedad de las obras declaradas en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo. G).- REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA DECLARADA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de dicho suelo consta en la certificación técnica que ha quedado incorporada a la presente. No se hizo mención a las de la finca que resultaban del Catastro con el que había, respecto de registro, una diferencia de superficie. A pesar de ello (y de lo que ahora veremos), no hubo problemas. Un registro mas tolerante. Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral positivo (***) expedido por Don *** con fecha *** que a su requerimiento incorporo a esta matriz. Atención a esto: Pido que no se toque la cabida, no describo la finca con la cabida que resulta del Catastro que es distinta y, sin embargo, aporto un IVG+ con BGA. Tal vez en el registro no fue mal porque no hicieron ni caso a esto y dejaron la superficie igual que estaba. ¿Se ve o no se ve la evolución que he tenido (que todos tenemos) en esta materia? Asimismo, me entregan para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV ***. Obra antigua declarada en base a certificación técnica= ICUC. Se solicita la inscripción de conformidad con lo dispuesto en el párrafo 6º del artículo 236 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunidad Valenciana, añadido por la Ley 9/2019, de 23 de diciembre, que establece que el plazo de caducidad de la acción de restauración de la legalidad urbanística aplicable es el que esté vigente en el momento de la terminación de la obra (el plazo de cuatro años vigente en el año 2013) sin que se le pueda aplicar la norma posterior que establece un plazo superior (plazo de 15 años introducido por la citada LOTUP), al haberse iniciado ya el plazo de caducidad anterior, aunque no se haya consumado en su totalidad en el momento de la entrada en vigor dela norma que establece un plazo superior. Fue la primera y puede que tal vez la única vez en que he hecho uso de este párrafo con el fin de evitar los problemas de antigüedad que antes he explicado (aunque probablemente también lo podría haber usado en el caso "Musca"). Escritura de declaración de edificación y compraventa de finca con expediente 201 3 a) de la LH (el caso "Simarro") Otra que no ha dado problemas (que yo sepa). Un abogado muy competente andaba de por medio. E X P O N E N: PRIMERO.- Que *** son dueños en pleno dominio por terceras partes indivisas con carácter privativo y por el título que luego se dirá de la siguiente finca: = RÚSTICA: Trozo de tierra secano con alguna viña sita en ***. Superficie: Nueve celemines equivalentes a setenta y cinco áreas y cuarenta y una centiáreas (7.541 m2), según título y registro, y sesenta y ocho áreas y cuarenta y cuatro centiáreas (6.844 m2), según reciente medición. En su interior existe construida una edificación señalada como ***, consistente en un corral con una superficie útil de 51,70 m² y construida de 58,14 m² y una vivienda unifamiliar compuesta de planta baja con una superficie útil de 261,40 m² y construida de 331,87 m². En planta alta tiene una superficie útil de 142,46 m² y construida de 179,20 m². La total superficie ocupada en planta baja es de 390,01 m². Suelo poner todas las superficies reglamentariamente pero, a veces, podemos ir un poco apurados de tiempo y no lo corregimos. Distribución de la vivienda: Se distribuye en varias dependencias y servicios disponiendo en planta baja de recibidor, vestíbulo, salón, cocina, tres zonas de comedor, un baño y tres aseos, tres dormitorios y un almacén y en planta alta de dos distribuidores y cinco habitaciones, todas ellas con aseo. La construcción se complementa con tres patios descubiertos anexos a la edificación cuya superficie total total es de 103,56 m². Linda la obra por los cuatro puntos cardinales con la finca en donde se halla en clavada. Linderos de la total finca: INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). DATOS CATASTRALES: De la rústica: Constituye la totalidad de la parcela ** y parte de la parcela ***, ambas del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastradas bajo las siguientes referencias: ** y **. De la urbana: ***. Se acreditan con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas (erróneamente catastrada en su totalidad la relativa a la edificación existente solo a nombre del Sr. ** y la relativa a la parcela ** que figura en investigación), que incorporo a esta matriz, obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. Hubo AT exitosa en el STI (exceptuando la finca en investigación cuya situación ya sabemos de qué manera podemos resolverla cuando es "en investigación" sin mas). Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Concordancia de Catastro y Registro: Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 10% conforme al artículo 201.3 a) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. Sin petición subsidiaria. INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: ** me entregan para su incorporación a la presente, CERTIFICACIÓN, INFORME Y PLANOS con REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA expedida el día ** por Don ***, Arquitecto, Colegiado número ** del Colegio Oficial de Arquitectos de ** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado), cuya certificación es acreditativa de la superficie de suelo de la finca objeto de la presente escritura. Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral positivo (***) expedido por Don *** con fecha ** que a su requerimiento incorporo a esta matriz. Teníamos una doble documentación (para suelo y para obra) en este caso. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- DECLARACIÓN DE EDIFICACIÓN. A).- *** manifiestan que sobre la finca descrita anteriormente, existe construida con una antigüedad aproximada de catorce años, una piscina, que por la presente DECLARAN TERMINADA, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción completa y actualizada, conforme a la citada certificación de técnico, de la total finca: = RÚSTICA: Trozo de tierra secano con alguna viña sita en ***. Superficie: Nueve celemines equivalentes a setenta y cinco áreas y cuarenta y una centiáreas (7.541 m2), según título y registro, y sesenta y ocho áreas y cuarenta y cuatro centiáreas (6.844 m2), según reciente medición. En su interior existen construidas: A).= Una edificación señalada como *** consistente en un corral con una superficie útil de 51,70 m² y construida de 58,14 m² y una vivienda unifamiliar compuesta de planta baja con una superficie útil de 261,40 m² y construida de 331,87 m². En planta alta tiene una superficie útil de 142,46 m² y construida de 179,20 m². La total superficie ocupada en planta baja es de 390,01 m². Distribución de la vivienda: Se distribuye en varias dependencias y servicios disponiendo en planta baja de recibidor, vestíbulo, salón, cocina, tres zonas de comedor, un baño y tres aseos, tres dormitorios y un almacén y en planta alta de dos distribuidores y cinco habitaciones, todas ellas con aseo. La construcción se complementa con tres patios descubiertos anexos a la edificación cuya superficie total total es de 103,56 m². Linda la obra por los cuatro puntos cardinales con la finca en donde se halla en clavada. B).- Una piscina, con vaso de forma irregular, con una superficie de noventa y ocho metros cuadrados (98 m2). Linda la piscina por los cuatro puntos cardinales con la finca en donde se halla en clavada. Linderos de la total finca: VALORACIÓN: Se valora la obra declarada, a efectos fiscales y arancelarios, en la cantidad de ***. C).- Manifiestan ***que: .- la descripción de la declaración de la edificación declarada mediante la presente escritura se corresponde con la realidad. -. que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. .- y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada a sus patrimonios y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. D).- SEGURO DECENAL: Manifiestan ***, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. E).- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. F).-LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. G).- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: ***me entregan para su incorporación a la presente, CERTIFICACIÓN, INFORME Y PLANOS con REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA expedida el día *** por Don ***, Arquitecto, Colegiado número ** del Colegio Oficial de Arquitectos de *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado), cuya certificación es acreditativa de la descripción y antigüedad de la obra que se declara mediante la presente, todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario, compruebo. H).- REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA DECLARADA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de dicho suelo consta en la certificación expedida por Don ***, antes citada. I).- INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES: Me entregan *** para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV***. Suelo mal y obra con antigüedad certificada por un técnico= ICUC. SEGUNDO.-COMPRAVENTA. *** E).- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA. La parte transmitente manifiesta disponer del certificado de eficiencia energética de la vivienda objeto de venta a que se refiere el Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios que me exhibe y del que incorporo fotocopia de la calificación energética con registro ***. Escritura de declaración de ampliación de edificación ya existente y de declaración de edificaciones (el caso "Lady") en ambos casos por antigüedad Otra escritura que dio problemas que también se resuelven en el registro, aunque en este caso sí que hubo calificación. Fue esta: "HECHOS: Se pretende (bueno, no se pretende, se declara ... lo que se pretende es inscribirla) declarar obra nueva con base a certificado técnico firmado electrónicamente por ***, Arquitecto Técnico, colegiado número ***, en el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de ***, sobre la finca *** de ***. Para lo que además, aporta Informes de Validación Gráfica frente a parcelario catastral con CSV *** y ***. De las coordenadas de la edificación aportadas, resulta que algunas de las edificaciones se localizan en el linde de la finca. Habiéndose aportado informe de validación gráfica del que resulta una superficie coincidente con la que arroja la base gráfica catastral, y resultando de ambas, por tanto, una superficie distinta de la que consta inscrita, se albergan dudas por parte de la Registradora que suscribe respecto de la correcta identificación de las coordenadas de la parcela ocupada por la edificación así coma su situación dentro de la finca registral objeto de la declaración. Por todo lo anterior, procede previamente tramitar una coordinación gráfica registral con la realidad física de la finca controvertida para asegurar su correcta ubicación, y, por ende, de las edificaciones que se declaran; no pudiendo realizarse el inicio del correspondiente expediente por haberse renunciado expresamente a la coordinación pertinente y necesaria en el supuesto que nos ocupa. FUNDAMENTOS DE DERECHO: Bla, bla". Lo que se dijo en la escritura es que se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantuviera la cabida que constaba inscrita en el Registro, probablemente porque había una diferencia que no interesaba constatar. Error. Por lo que sabemos a estas alturas, no queda otra que actualizar superficie si queremos evitar los problemas. Con posterioridad me consta que se presenta esto en el registro: "INSTANCIA DE SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN DE BASE GRÁFICA EN VIRTUD DE ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA ****, mediante el presente: EXPONGO : I. ***. II. *** III. Que en la fecha de hoy ***, se me ha notificado desde el Registro vía correo electrónico la suspensión de la inscripción de la escritura por decirse en ella que “se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta en el Registro”. Esto expuesto, SOLICITO que se proceda a completar la descripción literaria de la FINCA REGISTRAL *** mediante la coordinación catastral, inscribiendo la base gráfica catastral de la finca en cuestión, al ser la misma coincidente con la realidad física de la finca y como consecuencia de ello proceda a la actualización de superficie y linderos". Parece ser que en este caso las obras que se declaraban están pegadas o demasiado cerca de un linde o lindes de la parcela por lo que sin una BGA el registro IMPONE la actualización de la superficie en base a Catastro y pide que se le solicite la coordinación, según catastro, en cuanto a la parcela. En registro teníamos 10.805 m2 y en catastro 9.229 m2 (la suma de dos rústicas). En realidad, la edificabilidad de la finca estaba agotada y no se podría construir más en la parcela (ni aun en el caso de que la parcela hubiera tenido los 10.805 m2). Siendo así, se aceptó la solución registral. Una medición posterior determinó que la finca tenía 9.782 m2, es decir, que el Catastro tampoco era correcto. Una vez mas los problemas superficiales del suelo nos condicionan la declaración de las obras. Esta fue la escritura: E X P O N E N: PRIMERO.- Que *** son dueños en pleno dominio, por mitades indivisas con carácter privativo, de la siguiente finca: = RÚSTICA: En ***, tierra regadío plantada de olivos, trozo llamado ***. Indivisible y vinculada a efectos urbanísticos. Superficie: Una hectárea, ocho áreas, treinta y cinco centiáreas (10.835 m²). En su interior existe una vivienda unifamiliar aislada, de planta baja, señalada catastralmente como ***. Distribución: Consta de porche, salón-comedor, pasos, cocina, despensa, dos baños, y tres dormitorios dobles (el principal y dos más). Superficie: Tiene una total superficie construida de ciento ochenta y cuatro metros con catorce decímetros cuadrados (184,14 m²), y una total superficie útil de ciento ochenta y dos metros con treinta y cuatro decímetros cuadrados (182,34 m²). Ocupa una superficie de parcela de doscientos nueve metros con cincuenta y seis decímetros cuadrados (209,56 m²). Linderos: por los cuatro puntos cardinales, con la finca donde se halla enclavada. Linderos de la total finca: INSCRIPCIÓN: ** (Código Registral Único ***). DATOS CATASTRALES: De la finca rústica: Constituye las parcelas ** y ** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, erróneamente catastradas en su totalidad a nombre de ***, anterior propietario, bajo las siguientes referencias: ***. ***. De la finca urbana: ***. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y sus respectivos anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, solicitadas por los otorgantes a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro. Esta era una de las claves de la escritura y no se resolvió correctamente. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO. DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EDIFICACIÓN. *** hacen constar, con arreglo a la Documentación Técnica que más adelante se citará, que sobre la finca que acaba de ser descrita en la exposición de la presente, existe construida desde hace más de diez años, una ampliación de la VIVIENDA EXISTENTE, que a continuación se describe y que por la presente DECLARAN TERMINADA, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción: = Una vivienda unifamiliar aislada, de planta baja y alta, señalada catastralmente como ***. Distribución: Consta en planta baja de porche, salón-comedor, pasos, cocina, despensa, dos baños, y tres dormitorios dobles (el principal y dos más) y en planta alta de una buhardilla con cuarto de baño y terraza. Superficie: Tiene una total superficie construida de trescientos treinta y siete metros cuadrados (337 m²), igual a la superficie ocupada de parcela, y una superficie total útil de trescientos nueve metros con setenta y tres decímetros cuadrados (309,73 m²). La planta baja tiene una superficie construida de doscientos setenta y cuatro metros cuadrados (274 m²) y útil de DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS metros con setenta decímetros cuadrados (252,70 m2), y la planta alta una superficie construida de sesenta y tres metros cuadrados (63 m²) y útil de cincuenta y siete metros con tres decímetros cuadrados (57,03 m²). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. VALORACIÓN: SEGUNDO. DECLARACIÓN DE EDIFICACIONES. *** declaran, con arreglo a la Documentación Técnica que luego se cita, que sobre la finca descrita en la exposición de la presente, existen construidas VARIAS EDIFICACIONES con diferentes usos, que a continuación se describen y detallan (con una antigüedad superior a diez años) y que por la presente DECLARAN TERMINADAS, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción: 1.= Vivienda unifamiliar aislada, de planta baja destinada a invitados. Distribución: Consta de salón-cocina-comedor, un cuarto de baño y zona de descanso abierta hacia el salón. Superficie: Tiene una total superficie construida de sesenta y nueve metros con setenta y cuatro decímetros cuadrados (69,74 m²), igual a la superficie ocupada de parcela, y una total superficie útil de sesenta y un metros con cincuenta y dos decímetros cuadrados (61,52 m²). Linderos: por los cuatro puntos cardinales, con la finca donde se halla enclavada. 2.= Una Edificación destinada a garaje y trastero, de planta baja. Distribución: La parte del garaje, totalmente diáfano, está abierta por uno de sus laterales por donde tiene su acceso, y el trastero, completamente cerrado y diáfano, con una ventana y puerta de acceso junto al garaje. Superficie: Tiene una total superficie construida de cincuenta y seis metros con ochenta y dos decímetros cuadrados (56,82 m²), igual a la superficie ocupada de parcela, y una total superficie útil de cuarenta y nueve metros con diecinueve decímetros cuadrados (49,19 m²). Linderos: por los cuatro puntos cardinales, con la finca donde se halla enclavada. 3.= Una edificación de planta baja diáfana, destinada a cuarto de caldera. Superficie: Tiene una total superficie construida de catorce metros con cinco decímetros cuadrados (14,05 m²), igual a la superficie ocupada de parcela, y una total superficie útil de once metros con veintidós decímetros cuadrados (11,22 m²). Linderos: Por todos sus vientos con la finca en la que se encuentra enclavada. 4.= Una edificación de planta baja, destinada a un aseo en la zona de la piscina. Superficie: Tiene una total superficie construida de nueve metros con once decímetros cuadrados (9,11 m²), igual a la superficie ocupada de parcela, y una total superficie útil de seis metros con setenta y siete decímetros cuadrados (6,77 m²). Linderos: Por todos sus vientos con la finca en la que se encuentra enclavada. 5.= Y piscina descubierta de uso particular con una superficie construida de vaso de sesenta y cuatro metros con cincuenta y cuatro decímetros cuadrados (64,54 m²). Linderos: Por los cuatro puntos cardinales, con la finca en la que se halla enclavada. VALORACIÓN: Se valoran las obras declaradas, a efectos fiscales y arancelarios, en la cantidad global de ***. TERCERO.- DESCRIPCIÓN COMPLETA Y ACTUALIZADA DE LA TOTAL FINCA: Manifiestan ***, que tras la ampliación y las declaraciones de edificaciones efectuadas, la descripción completa y actualizada de la total finca es la siguiente, solicitándose del Registro de la Propiedad las operaciones registrales oportunas: ***. Este sistema lo utilizo de vez en cuanto cuando se declaran obras por diferentes antigüedades, en base a Catastro o en base a antigüedad técnica, con licencia y sin ella, etc... CUARTO.- Manifiestan ***, que: -. la descripción de las edificaciones que se declaran mediante la presente escritura, se corresponden con la realidad. -. que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. -. y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dichas edificaciones se consideran incorporadas a sus patrimonios y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. SEGURO DECENAL: *** manifiestan que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al el R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana. LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, y en el Decreto 25/2011, de 18 de Marzo, del Consell, por el que se aprueba el libro del edificio para los edificios de vivienda NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA DECLARADA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de dicho suelo consta en la certificación técnica que ahora se dirá. QUINTO.- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS:*** me entregan para su incorporación a la presente, CERTIFICACIÓN, ANEXO FOTOGRÁFICO Y PLANOS, con representaciones gráficas georreferenciadas alternativas de las dos parcelas catastrales que conforman la finca, expedidos el día *** por Don ***, Arquitecto Técnico Colegiado en el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de *** con el Número *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado), cuya certificación, planos e informe son acreditativos de la descripción y antigüedad (año 2009, aproximadamente) de la ampliación de obra y de las obras terminadas que se declaran mediante la presente y de la superficie de suelo ocupada por las mismas, todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario, compruebo. Se aportará con la copia autorizada de la presente escritura, soporte digital con los ficheros GML. Las coordenadas del suelo terminaron siendo las del Catastro dando por buena su superficie. Como puede verse, no hubo IVG+ usábamos aun el sistema de aportar luego los GML al registro mediante CD. También estábamos en la época PRE-ICUC. El expediente en abierto que tramité en la SEC para el caso "Lady" ya lo estudiamos en la clase número 5. Solo sirvió para cambiar la titularidad (cosa que por el STI no hubiéramos conseguido) y para que se catastrara el aseo de la piscina (como vivienda). Escritura "mixta" de declaración de edificaciones en base a certificación técnica por antigüedad y en base a proyecto y licencia (el caso "Filomena") Esta escritura nos dio problemas pero un intermediario (API, el mismo que llevó el caso "Lady" y el caso "Cutrillas") lidió el toro en el registro y la escritura se inscribió. Se trata de una declaración de obra mixta porque en parte se declara por antigüedad en base a certificación técnica y en parte en base a proyecto y licencia. De ahí que hablemos en plural, que esté desdoblada y que luego recojamos una descripción final. Se cobraron dos bases arancelarias (como en el caso "Lady"). ¿Qué fue lo que pasó? Que el almacén/trastero que se declaraba podría invadir una vereda. Se le acompañó al registro un plano del proyecto donde el técnico marcaba/dibujaba el ancho de la vereda con el que se podía ver perfectamente que el almacén/trastero quedaba fuera de la vereda. No llegó a haber calificación por escrito. E X P O N E: PRIMERO.- Que es dueño con carácter privativo, y por el título que luego se dirá, del pleno dominio de la siguiente finca: = RÚSTICA: PARCELA C: Tierra labor regadío, sita en ***. Indivisible y vinculada a efectos urbanísticos. Superficie: Una hectárea, nueve áreas y sesenta y seis centiáreas (10.966 m2). Dentro de cuyo perímetro existen construidas: 1.= Una vivienda unifamiliar aislada, que consta de un solo cuerpo de morfología regular y desarrollada en planta baja con cubierta inclinada a diferentes aguas, con entrada principal por fachada orientada al Sur, pudiéndose acceder también por fachada orientada al Norte. Distribución: Superficie: Ocupa una superficie de solar de ciento cuarenta y seis metros y un decímetro cuadrado (146,01 m2), siendo la total superficie construida de ciento treinta y cuatro metros y noventa y tres decímetros cuadrados (134,93 m2) y una total superficie útil de ciento diecisiete metros y siete decímetros cuadrados (117,07 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. 2.= Un trastero de planta baja. Superficie: Cuarenta metros cuadrados (40 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavado. 3.= Una piscina. Superficie: Tiene una lámina de agua de treinta y dos metros y setenta y cinco decímetros cuadrados (32,75 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). DATOS CATASTRALES: De la finca rústica: Constituye la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastrada bajo la siguiente referencia: ***. De la finca urbana: *** Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y sus respectivos anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, solicitadas por el otorgante a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, no solicitándose la coordinación. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A: PRIMERO. DECLARACIÓN DE EDIFICACIÓN. A).= *** hace constar, con arreglo a la Documentación Técnica que más adelante se citará, sobre la finca que acaba de ser descrita en la exposición de la presente, existe construida con una antigüedad aproximada de doce años, una BARBACOA, que a continuación se describe y que por la presente DECLARA TERMINADA, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción: = Una barbacoa, de planta baja diáfana, con cubierta inclinada a un agua. Superficie: Tiene una total superficie construida de treinta y ocho metros y diez decímetros cuadrados (38,10 m2) igual a la superficie ocupada de parcela y una superficie útil de veintinueve metros y veintiocho decímetros cuadrados (29,28 m2). Linderos: Norte, y Sur, con la finca en la que se halla enclavada; Este, con el garaje; y Oeste, con la vivienda. VALORACIÓN: B).= SEGURO DECENAL: Manifiesta que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. C).= CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y al Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana. D).= LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO.- E).= INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Me entrega para su incorporación a la presente, CERTIFICACIÓN, PLANOS e INFORME con REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVAexpedida el día *** por Don ***, Arquitecto Técnico Colegiado en el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de *** con el Número *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado), cuya certificación, planos e informe son acreditativos de la descripción y antigüedad de la obra terminada que se declara mediante la presente y de la superficie de suelo ocupada por la misma, todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario, compruebo. F).= REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA DECLARADA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de dicho suelo consta en la certificación expedida por Don ***, antes citada. Otro caso como el de Daly. No tuvimos IVG y, ademas, tampoco hicimos mención a la aportación del GML en CD al Registro. G).= INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES: Me entrega *** para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV ***. SEGUNDO. DECLARACIÓN DE EDIFICACIÓN. A).= *** declara que, al amparo de la Licencia de obra que luego se refiere, con fondos propios, y sin adeudar cantidad alguna por razón de mano de obra, materiales, dirección ni ningún otro concepto, ha construido UN TRASTERO, que a continuación se describe y detalla y que por la presente DECLARA TERMINADO, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción: = Un trastero aislado, de planta baja. Superficie: Tiene una total superficie construida de veintiún metros y ochenta y cuatro decímetros cuadrados (21,84 m2), igual a la superficie ocupada de parcela. Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavado. VALORACIÓN: B).= A los oportunos efectos se incorporan a la presente, junto con la mencionada certificación catastral: .- Licencia Urbanística de Obras concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número *** del Ayuntamiento de ***, de fecha ***, Expediente ***, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Certificado final de la dirección de la obra descrita visado por el Colegio Territorial de Arquitectos de ***, del que yo, el Notario, deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Y certificación expedida con fecha *** por Don ***, Arquitecto, Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Arquitectos de *** (cuya firma legitimo por ser análoga, a la que figura, en otros documentos de mi protocolo), acreditativa de la descripción del trastero y de la finalización de las obras del mismo, conforme al proyecto redactado por él mismo y para el que se obtuvo la licencia antes referida, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo. C).= SEGURO DECENAL. Manifiesta que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. D).= LIBRO DEL EDIFICIO. *** me entrega dos ejemplares del Libro del Edificio en soporte informático TIPO CD, uno de los cuales quedará depositado en mi Notaría y el otro se acompañará, rubricado, sellado y firmado por mí, a la primera copia que de la presente se expida. E).= CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y al Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana. F).= REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA DECLARADA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de la superficie de suelo ocupada por las obras que se declaran consta en el certificado expedido por Don *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado), el día 23 de Junio de 2021, el cual se incorpora a la presente. G).= INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES: Me entrega *** para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV***. Teniendo el ICUC no hacía falta el certificado del técnico. Tampoco hubo mención al IVG+ relativo al suelo por esta parte de la escritura. TERCERO.- DESCRIPCIÓN COMPLETA Y ACTUALIZADA DE LA TOTAL FINCA: Manifiesta ***, que tras las declaraciones de edificaciones efectuadas, la descripción completa y actualizada de la total finca objeto de la presente es la siguiente, solicitándose del Registro de la Propiedad las operaciones registrales oportunas: = RÚSTICA: CUARTO.- Manifiesta DON ***, que: -. la descripción de las edificaciones que se declaran mediante la presente escritura, se corresponde con la realidad. -. que no le consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. -. y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dichas edificaciones se consideran incorporadas a su patrimonio y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. Declaraciones de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia: Los casos Senjen, Gerjaer y Larpi Vamos ahora con las obras legales, es decir, las que se hacen como se tienen que hacer las cosas: con arreglo a proyecto y licencia. Escritura de declaración de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia (el caso "Senjen") No me constan problemas registrales. Un caso de los mas sencillos que vamos a comentar en esta clase. E X P O N E N: PRIMERO.- Que Don XXX y Doña xxx son dueños, en pleno dominio, con sujeción a su régimen matrimonial extranjero, y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca: = RÚSTICA: Superficie: Una hectárea, dos áreas y cuatro centiáreas (10.204 m2). Linderos: INSCRIPCIÓN: DATOS CATASTRALES: De la rústica: De lo urbano (incluyendo la vivienda, que se declara terminada, almacén, aparcamiento y deportivo que continúan en construcción): Aunque la licencia permite construir un almacén, un aparcamiento y una piscina que se han dado de alta en el Catastro, no se declaran en la escritura. De hecho, solo hay intención de construir y declarar la piscina. El almacén y el aparcamiento, de momento, no se van a construir. Al parecer, ha habido algún problema con el técnico. Se ha decidido no esperar a que la piscina se termine y se informa suficientemente en el otorgamiento del coste adicional a nivel notaría, registro e impuesto que conllevará el otorgamiento de una nueva escritura de declaración de obra. La conclusión es que ha habido precipitación en el alta catastral del resto de las edificaciones originándose esta situación que antes o después debería resolverse. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas (erróneamente catastradas en su totalidad a nombre del Sr. **), y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, solicitadas por los otorgantes a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz. La titularidad catastral está mal. No es una situación grave (es mucho peor la primera de las incidencias reseñadas) pero el título previo no es de mi notaría por lo que no me parece oportuno presentar en estos casos ningún escrito de alegaciones a través de la SEC. Ya he explicado que estoy dispuesto a hacerlo si la escritura es mía y si no es de hace mucho tiempo (esta es de 2017) pero no en todo caso. El STI no nos sirve en estos pues no permite hacer este tipo de cosas. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral. La superficie de finca está perfecta. En el ante título (el título del que transmitió a los actuales propietarios) debió modificarse la cabida como se descubre al ver en la nota de información continuada del Registro de la Propiedad que existe un "207" ya caducado. Sobre el 207 y las modificaciones de cabida hablaremos en otro momento. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que, sin perjuicio de las afecciones fiscales vigentes que figuran en la nota registral adjunta, la finca descrita se encuentra gravada con la limitación del artículo 207 de la Ley Hipotecaria por plazo de dos años a contar desde el día *** 2016, ya caducada, cuya cancelación se solicita por medio de la presente. Y libre de otras cargas y gravámenes, de arriendos, ocupantes y aparceros, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos. INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: Primero. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA. A).= *** declaran que, en el interior de la finca descrita en la presente escritura, al amparo de la Licencia de obras que luego se refiere, con fondos propios, y sin adeudar cantidad alguna por razón de mano de obra, materiales, dirección ni ningún otro concepto, han construido una VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA que por la presente DECLARAN TOTALMENTE TERMINADA, y cuya inscripción solicitan con la siguiente descripción actualizada de la total finca: = RÚSTICA: Dentro de cuyo perímetro existe construida una vivienda unifamiliar aislada, compuesta de planta baja y planta alta. Distribución: Superficie: Tiene una total superficie construida de doscientos siete metros y cincuenta y dos decímetros cuadrados (207,52 m2), de los que ciento veintiséis metros y treinta y nueve decímetros cuadrados (126,39 m2) corresponden a la planta baja y los restantes ochenta y un metros y trece decímetros cuadrados (81,13 m2) a la planta alta. Tiene una total superficie útil de ciento setenta y dos metros y setenta y cuatro decímetros cuadrados (172,74 m2), de los que ciento diez metros y noventa y nueve decímetros cuadrados (110,99 m2) corresponden a la planta baja y los restantes sesenta y un metros y setenta y cinco decímetros cuadrados (61,75 m2) a la planta alta. Ocupa una superficie de parcela de ciento cincuenta y un metros y treinta y cinco decímetros cuadrados (151,35 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: Hay que ser suficientemente minucioso en la descripción de las edificaciones. Estamos haciendo títulos que pueden estar vivos durante décadas y nos pagan para eso. También es cierto que en la inmensa mayoría de las ocasiones las certificaciones de los técnicos se preparan en la notaría y se supervisan por los técnicos. Cuando las hacen los técnicos, las debemos supervisar a conciencia en la notaría. VALORACIÓN DE LA OBRA DECLARADA: B).= A los oportunos efectos se incorporan a la presente, junto con las mencionadas certificaciones catastrales: .- Licencia Urbanística de Obras concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número *** del Ayuntamiento de **, de fecha ***, Expediente ***, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Certificados finales de la dirección de la obra descrita visados por el Colegio Territorial de Arquitectos de *** y por el Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos de Ingenieros de edificación de ***, de los que yo, el Notario, deduzco fotocopias, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Licencia Municipal de Primera Ocupación de la vivienda, concedida por Decreto de Alcaldía número *** del Ayuntamiento de ***, de fecha ***, de la que deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Y certificación expedida con fecha *** por Don ***, Arquitecto Técnico Ingeniero de Edificación, Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado), acreditativa de la descripción de la vivienda y de la finalización de las obras de la misma, conforme al proyecto redactado por Doña ***, Arquitecto, y para el que se obtuvo la licencia antes referida, así como de las coordenadas georreferenciadas de la superficie de suelo ocupado por la edificación que se declara, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo. C).= SEGURO DECENAL. *** manifiestan, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías ya que son autopromotores individuales de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Yo, el Notario, advierto de que en el caso de producirse la transmisión "intervivos" dentro del plazo previsto en el párrafo a) del Artículo 17.1 de la citada ley (diez años a contar desde la recepción de la obra), los autopromotores quedarán obligados a la contratación de la garantía antes mencionada por el tiempo que reste para completar los diez años, salvo que los autopromotores, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma. D).= LIBRO DEL EDIFICIO. *** me entregan dos ejemplares del Libro del Edificio en soporte informático TIPO CD, uno de los cuales quedará depositado en mi Notaría y el otro se acompañará, rubricado, sellado y firmado por mí, a la primera copia que de la presente se expida. E).= EFICIENCIA ENERGÉTICA. ***, manifiestan disponer del certificado de eficiencia energética de la edificación objeto de la presente a que se refiere el R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, que me exhibe y del incorporo fotocopia de la calificación energética con registro***. F).= REPRESENTACIÓN GRÁFICA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de la superficie de suelo ocupada por las obras que se declaran, consta en el certificado expedido por Don ***, antes citado. Las obras constaban en Catastro pero incluían la piscina que no se había construido por eso fueron certificadas por el técnico. En estos tiempo le hubiéramos pedido el ICUC. Dudo si podemos en las notarías hacer algo para asegurarnos de que las coordenadas son correctas. Algunos optan por pedir una comprobación previa a los registros que son receptivos a hacerlo. En mi opinión, esta es una responsabilidad de los técnicos que deben asumir las consecuencias de su error en el caso de que sean rechazadas por el registro. Puede que exista alguna herramienta. Puesto que Catastro estaba correcto las coordenadas de suelo fueron las de Catastro. Conviene dejarlo siempre claro evitando dudas y problemas. G).= DECLARACIÓN DE INDIVISIBILIDAD Y VINCULACIÓN. ***, expresamente declaran su voluntad de que la finca objeto de esta escritura quede afectada, con inscripción registral de la vinculación de la total superficie real a la construcción que sobre ella se declara, solicitando la constancia registral de su indivisibilidad. H).= ***, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. Meses después, firmando un poder con estos señores me enteré de que la escritura estaba sin registrar. Al llevarla el registro este puso dos pegas: faltaba la legitimación de firma en el final de obra de los colegios (así le llamamos nosotros) y no se aportaba libro del edificio. Lo habían perdido, así que aprovechando que subsanábamos el primer problema, me aportaron dos nuevos ejemplares. Me pareció mejor solución que entregarles el que yo tenía depositado. La otra cuestión nos pasa de uvas a peras. Cuando el técnico del certificado descriptivo no es el mismo que el del final visado (a veces son socios de un mismo despacho o ha habido cambio de técnico), se nos olvida legitimar la firma del certificado visado. Escritura de subsanación de otra de declaración de obra nueva terminada (caso Jensen) E X P O N E: PRIMERO.- Que en virtud de escritura autorizada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, *, procedieron a la declaración de una vivienda unifamiliar aislada totalmente terminada, en el interior de la finca registral número * de las del Registro de la Propiedad de *, sita en *. SEGUNDO.- Que la mencionada escritura, se encuentra pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad de *. TERCERO.- Que en dicha escritura, se padeció el error de no ser legitimada la firma de la Arquitecto Doña * en el Certificado Final de Obra visado por el Colegio Territorial de Arquitectos de Alicante. CUARTO.- Que *, han extraviado el ejemplar del Libro del Edificio diligenciado, del cual me fueron entregados dos ejemplares en el acto del otorgamiento de la citada escritura, quedando uno de ellos depositado en mi notaría, ambos en soporte informático Tipo CD. QUINTO.- Esto expuesto, O T O R G A: PRIMERO.- Que yo, el Notario, autorizante de la citada escritura de obra nueva terminada, de *, legitimo la firma de Doña *, Colegiada con el número * en el Colegio Territorial de * en el citado certificado de final de obra, tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado. Se incorpora testimonio del citado certificado. SEGUNDO.- *, me hacen entrega de dos nuevos ejemplares del Libro del Edificio en soporte informáticoTIPO CD, uno de los cuales quedará depositado en mi Notaría, y el otro se acompañará, rubricado, sellado y firmado por mí, a la primera copia que de la presente se expida. TERCERO.- *, RATIFICANDO en cuanto a lo demás el contenido de la escritura que por la presente se subsana, solicitan de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. Presentación telemática.- Renuncia a que la presente sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dice y otorga. Está en singular porque usamos un poder. Escritura de declaración de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia (el caso "Gerjaer") Otro caso sencillo. E X P O N E N: PRIMERO.- Que **** son dueños, en pleno dominio con sujeción a su régimen matrimonial extranjero, y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca: = RÚSTICA: ***. Indivisible. Superficie: Linderos: INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). DATOS CATASTRALES: De la rústica: De lo urbano: Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, solicitadas por los otorgantes a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de las fincas conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral. La superficie estaba bien, así que, en principio, no tendríamos problemas. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: Primero. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA. A).= *** declaran que, en el interior de la finca descrita en la presente escritura, al amparo de la Licencia de obra que luego se refiere, con fondos propios, y sin adeudar cantidad alguna por razón de mano de obra, materiales, dirección ni ningún otro concepto, han construido una VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA, ANEXO y PISCINA no colindantes entre sí, que por la presente DECLARAN TOTALMENTE TERMINADAS, y cuya inscripción solicitan con la siguiente descripción actualizada de la total finca: = RÚSTICA: ***. Indivisible. Superficie: Dentro de cuyo perímetro existen construidas: 1.=Una vivienda unifamiliar aislada *** Distribución: Superficie: Tiene una total superficie construida de ciento noventa y seis metros y cincuenta decímetros cuadrados (196,50 m2), de los que ciento veintiséis metros y noventa y dos decímetros cuadrados (126,92 m2) corresponden a la planta baja y los restantes sesenta y nueve metros y cincuenta y ocho decímetros cuadrados (69,58 m2) a la planta alta. Tiene una total superficie útil de ciento cincuenta y nueve metros y veinticuatro decímetros cuadrados (159,24 m2), de los que ciento ocho metros y cincuenta y ocho decímetros cuadrados (108,58 m2) corresponden a la planta baja y los restantes cincuenta metros y sesenta y seis decímetros cuadrados (50,66 m2) a la planta alta. Ocupa una superficie de parcela de ciento noventa y seis metros y noventa y tres decímetros cuadrados (196,93 m2). Linderos: Por los cuatro puntos cardinales, con la finca en la que se halla enclavada. 2.= Un anexo destinado a garaje y barbacoa, de planta baja. Superficie: Tiene una superficie construida de cincuenta y siete metros y ochenta decímetros cuadrados (57,80 m2), de los que treinta y dos metros y setenta decímetros cuadrados (32,70 m2) están destinados a garaje, y los restantes veinticinco metros y diez decímetros cuadrados (25,10 m2) a barbacoa. Tiene una total superficie útil de cuarenta y siete metros y cincuenta decímetros cuadrados (47,50 m2), de los que veintisiete metros y setenta y tres decímetros cuadrados (27,73 m2) son para el garaje, y los restantes diecinueve metros y setenta y siete metros cuadrados (19,77 m2) a la barbacoa. Linderos: Por los cuatro puntos cardinales, con la finca en la que se halla enclavado. 3.= Una piscina. Superficie: Tiene una superficie de lámina de agua de cincuenta metros cuadrados (50 m2). Linderos: Por los cuatro puntos cardinales, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: VALORACIÓN DE LA OBRA DECLARADA: B).= A los oportunos efectos se incorporan a la presente, junto con la mencionada certificación catastral: .- Licencia Urbanística de Obras concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número *** del Ayuntamiento de **, de fecha ***, Expediente ***, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Certificados finales de la dirección de la obra descrita visados por el Colegio Territorial de Arquitectos de *** y por el Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos de Ingenieros de Edificación de ***, de los que yo, el Notario, deduzco fotocopias, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Licencia Municipal de Primera Ocupación de la vivienda, concedida por Decreto de Alcaldía número *** del Ayuntamiento de ***, de fecha ***, de la que deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Certificado municipal expedido por Doña ***, delegado del Departamento de Estadística del Excmo. Ayto. de ***, acreditativo del número de policía de la finca objeto de la presente. .- Y certificación expedida con fecha *** por Don ***, Arquitecto Técnico Ingeniero de Edificación, Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado), acreditativa de la descripción de la vivienda y de la finalización de las obras de la misma, conforme al proyecto redactado por Doña ***, Arquitecto, y para el que se obtuvo la licencia antes referida, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo.- C).= SEGURO DECENAL. Advertidos de lo dispuesto en los Artículos 19 y 20 de la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, me exhiben, en original, documento acreditativo de constitución de seguro con la compañía aseguradora “***, S.A. de Seguros y Reaseguros” suscrito por Don ***, cuya firma se encuentra debidamente legitimada, por Don ***, Notario de ***, con fecha ***, del que deduzco testimonio para incorporar a esta matriz. Hicieron seguro decenal aunque supongo que era para uso propio. Si lo hacen, aun así, lo metemos. D).= LIBRO DEL EDIFICIO. *** me entregan dos ejemplares del Libro del Edificio en soporte informático TIPO CD, uno de los cuales quedará depositado en mi Notaría y el otro se acompañará, rubricado, sellado y firmado por mí, a la primera copia que de la presente se expida. E).= EFICIENCIA ENERGÉTICA: ***, manifiestan disponer del certificado de eficiencia energética de la edificación objeto de la presente a que se refiere el R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, que me exhibe y del incorporo fotocopia de la calificación energética con registro ***. F).= REPRESENTACIÓN GRÁFICA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de la superficie de suelo ocupada por las obras que se declaran, consta en el certificado expedido por Don ***, el día ***, el cual se incorpora a la presente. En cuanto a coordenadas hoy le hubiéramos pedido ICUC y para las del suelo nos hubiéramos remitido a las catastrales. G).= DECLARACIÓN DE INDIVISIBILIDAD Y VINCULACIÓN:***, expresamente declaran su voluntad de que la finca objeto de esta escritura quede afectada, con inscripción registral de la vinculación de la total superficie real a la construcción que sobre ella se declara, solicitando la constancia registral de su indivisibilidad. H).= ***, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. DECLARACIÓN FINAL: A los efectos establecidos en el Artículo 47 de la Ley 230/1963, de 28 de Diciembre, General Tributaria, **** hacen constar que su representante a efectos fiscales en territorio español es "***, S.L.", cuyos datos constan anteriormente, según resulta de la escritura de poder de fecha ***, antes citada en la que consta literalmente en su cláusula IX.- que: "Representar a la parte poderdante como sujetos pasivos fiscales no residentes, ante la Hacienda Pública Española, Autonómica o Municipal, o Delegaciones de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, y a estos efectos realizar los siguientes actos: a) Presentar y suscribir declaraciones a nombre de los poderdantes ante la Hacienda Pública Española. b) Aportar documentos o datos, recibir y atender los requerimientos y comunicaciones que se practiquen, tanto si versan sobre cuestiones de trámite como sobre el fondo del asunto. c) Formular reclamaciones, desistir de instancias y renunciar a derechos en nombre de la parte poderdante. d) Actuar ante la Inspección de los Tributos y obligarse en cuantas actas, diligencias y documentos se extiendan. e) Recibir, de la Hacienda Pública española, las transferencias por devoluciones que resulten a favor del sujeto pasivo, sin que los representantes tengan, en ningún caso, facultades de disposición sobre las sumas devueltas. f) Esta representación estará vigente mientras no se haga saber su revocación a la Delegación de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria en forma fehaciente, debiendo producirse igual notificación en caso de renuncia del representante, siendo en uno u otro supuesto válidas las actuaciones realizadas y las en curso hasta que los eventos contemplados se produzcan y sin que, por razón de los mimos, pueda ocasionarse perjuicio alguno a la Hacienda Pública Española. g) Realizar todas las gestiones necesarias para la solicitud y obtención de las Tarjetas de Residencia y Número de Identificación de Extranjeros. h) Contratar la instalación y suministro de agua, luz, teléfono y gas, suscribir todo tipo de pólizas de seguro, incluso de multirriesgo de vivienda y vida, domiciliando sus correspondientes pagos y recibos en cualquier cuenta corriente o de ahorro apertura da a nombre de los poderdantes", circunstancia de la que se desea dejar expresa constancia en la presente a sus efectos. Una cosa que suelo hacer bastante porque redondea la cuestión de la representación fiscal. La pequeña subsanación del caso "Gerjaer" En esta escritura tuve que hacer la misma subsanación que en el caso anterior y recurrí al artículo 153 RN. Faltaba una legitimación de la firma de uno de los dos técnicos cuya documentación se utilizaba para la declaración de obra. Una menudencia para todo lo que nos costó firmar esta escritura (que no dio problemas aunque fue de cocción lenta hasta que reunimos todos los ingredientes). «Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, a tenor de la facultad que me concede el Artículo 153 del vigente Reglamento Notarial, H A G O C O N S T A R: I.= Que el día XXX, con el número XXX de protocolo, autoricé escritura de DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA, otorgada por XXXXX, en los términos que constan en la misma y a la que me remito en evitación de repeticiones innecesarias. II.= Que en dicha escritura, por error involuntario, no fueron legitimadas por mí, el Notario, las firmas electrónicas del arquitecto técnico Don XXX, ni de la arquitecto Doña xxxx, en los Certificados de Final de Obra visados por sus respectivos colegios profesionales que quedaron unidos a dicha matriz. III.= Que observado dicho error, lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado Artículo 153 del Reglamento Notarial, legitimando dichas firmas electrónicas tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado. DATOS DE INSCRIPCIÓN DE LA FINCA OBJETO DE LA PRESENTE Y DE LA MATRIZ SUBSANADA: ***. SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, se considera como presentante de dicho título al Notario autorizante. Tales son los términos de la presente acta de SUBSANACIÓN DE ERRORES, extendida en dos folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie FX, números y el anterior correlativo en orden, yo el Notario, Doy fe.=»· Escritura de declaración de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia (el caso "Larpi") Tres veces ha habido que subsanar esta escritura (creo que ya está definitivamente inscrita). A la buena de Larpi le voy a regalar uno de mis libros para compensarle tanta molestia. E X P O N E N: I.- Que son dueños, en pleno dominio con carácter ganancial y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca: = RÚSTICA: ***. INDIVISIBLE Y VINCULADA A EFECTOS URBANÍSTICOS. Superficie: Linderos: Según título y registro: Hoy linda, según catastro: INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). DATOS CATASTRALES:-- De la finca rústica: De la finca urbana que por la presente se declara: Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, solicitadas por los otorgantes a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación. Coordinación/Concordancia de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, por lo que no procede la coordinación ni la rectificación de la descripción registral, solicitándose la actualización de los linderos. Otro caso de superficie correcta y de uso de coordenadas catastrales del suelo. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: Primero y único. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA. A).= Los comparecientes declaran que, en el interior de la finca descrita en la presente escritura, al amparo de la Licencia de obras que luego se refiere, con fondos propios, y sin adeudar cantidad alguna por razón de mano de obra, materiales, dirección ni ningún otro concepto, han construido una VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA CON GARAJE AUXILIAR que por la presente DECLARAN TOTALMENTE TERMINADA, y cuya inscripción solicitan con la siguiente descripción actualizada de la total finca: La mención a los requisitos básicos tradicionales para declarar una obra parece hoy algo sin importancia. = RÚSTICA: ***. INDIVISIBLE Y VINCULADA A EFECTOS URBANÍSTICOS. Superficie: Dentro de cuyo perímetro existe una vivienda unifamiliar aislada de planta baja, señalada como ***. Distribución: Superficies: Linderos: Linderos de la total finca: VALORACIÓN DE LA OBRA DECLARADA: B).= A los oportunos efectos se incorporan a la presente, junto con la mencionada certificación catastral: .- Licencia Urbanística de Obras concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número *** del Excmo. Ayuntamiento de ***, de fecha ***, Expediente ***, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Concesión de cambio de titularidad de licencia de edificación concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número *** del Excmo. Ayuntamiento de ***, de fecha ***, Expediente ***, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Concesión de prórroga de plazo de ejecución de obra de edificación concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número *** del Excmo. Ayuntamiento de ***, de fecha ***, Expediente ***, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Certificado final de la dirección de la obra descrita visado por el Colegio Territorial de Arquitectos de *** del que yo, el Notario, deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Licencia Municipal de Primera Ocupación de la vivienda, concedida por Decreto de Alcaldía número *** del Ayuntamiento de ***, de fecha ***, de la que deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Y CERTIFICACIÓN expedida con fecha ***, por Don ***, Arquitecto Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Arquitectos de *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado), acreditativa de las coordenadas georreferenciadas de la vivienda, así como de la descripción y finalización de las obras, conforme al proyecto por él redactado y para la que se obtuvo la licencia antes referida, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo. C).= SEGURO DECENAL. Manifiestan los comparecientes, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías ya que son autopromotores individuales de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Yo, el Notario, advierto de que en el caso de producirse la transmisión "intervivos" dentro del plazo previsto en el párrafo a) del Artículo 17.1 de la citada ley (diez años a contar desde la recepción de la obra), los autopromotores quedarán obligados a la contratación de la garantía antes mencionada por el tiempo que reste para completar los diez años, salvo que los autopromotores, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma. D).= LIBRO DEL EDIFICIO. No es exigible conforme al R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, dada la fecha de la licencia de obras (año 2007). Atención a esto. E).= EFICIENCIA ENERGÉTICA: Los comparecientes manifiestan disponer del certificado de eficiencia energética de la edificación objeto de la presente a que se refiere el R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, que me exhiben y del incorporo fotocopia de la calificación energética con registro ***. F).= REPRESENTACIÓN GRÁFICA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de la superficie ocupada por las obras que se declaran, constan en el certificado expedido por Don ***, antes citado. Y para la finca, las de Catastro. G).= DECLARACIÓN DE INDIVISIBILIDAD Y VINCULACIÓN: Los comparecientes expresamente declaran su voluntad de que la finca objeto de esta escritura quede afectada, con inscripción registral de la vinculación de la total superficie real a la construcción que sobre ella se declara, solicitando la constancia registral de su indivisibilidad. H).= Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. I).= Manifestaciones fiscales: Manifiestan los comparecientes que la vivienda que por esta escritura se declara va a ser destinada a domicilio habitual en la forma que se establece en la Legislación del Impuesto sobre la Renta de las personas físicas, por lo que solicitan se aplique el tipo de gravamen del 0,1% establecido para el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en la Legislación Fiscal, en base a la Resolución 00/798/2010 de fecha 28 de de Abril de 2011 del Tribunal Económico Administrativo Central, dictada de conformidad con las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de Noviembre de 1998, 14 de Marzo de 2008 y 17 de Enero de 2011 y en las Sentencias del TSJ de la Comunidad Valenciana 8090/2017, de 8 de noviembre de 2017, 500/2017, de 1 de febrero de 2017, 7022/2014, de 18 de septiembre de 2014, y 3074/2014, de 16 abril de 2014. Como ya he dicho una especialidad valenciana que no hay que olvidar y que no sé si existe en otras CCAA que es extensible a la compra de suelo con IVA para construir vivienda habitual. Las subsanaciones del caso "Larpi" ESTA FUE LA PRIMERA: Una confusión entre los certificados de dos técnicos que habían trabajado el asunto. Probablemente fue mea culpa aunque las pegas que surgieron posteriormente ya se podían haber indicado (calificado) tras esta primera subsanación. Se ve que paran de leer cuando encuentran el primer fallo. “E X P O N E N: PRIMERO.- Que mediante escritura otorgada bajo mi fe, el día xxx, con el número xxx, los comparecientes declararon una edificación terminada sobre la finca registral número xxx de las del Registro de la Propiedad de xxx, sita en término de xxx, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que se remiten en evitación de repeticiones innecesarias. SEGUNDO.- Que la mencionada escritura se encuentra pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad *** al haberse cometido un error involuntario en las certificaciones técnicas que fueron incorporadas a dicha escritura pues fue erróneamente unida la expedida por Don *** siendo unida la expedida por Don *** sin el correspondiente visado de su Colegio Oficial. La cuestión del visado es (a pesar de lo que hemos explicado) algo que va por barrios (registros) y sobre lo que es difícil llegar a conclusiones. Las tenemos visadas y sin visar y dan problemas unas veces sí y otras no. En cualquier caso, en las obras con arreglo a proyecto y licencia lo usual es que esté visado el certificado ajustado a modelo oficial y el descriptivo que necesitamos en las notarías, aunque este segundo no siempre lo está (entre otras cosas porque lo hacemos en las notarías). Hace tiempo que no tenía problemas con el visado. TERCERO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- Los comparecientes SUBSANAN la mencionada escritura, en cuanto al contenido de la letra B.= del dispositivo Primero y único. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA que mediante la presente y para lo sucesivo quedará con la siguiente redacción: “B).= A los oportunos efectos se incorporan a la presente, junto con la mencionada certificación catastral: .- Licencia Urbanística de Obras concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número xxx del Excmo. Ayuntamiento de xxx, de fecha xxx, Expediente xxx, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente .- Concesión de cambio de titularidad de licencia de edificación concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número xxx del Excmo. Ayuntamiento de xxx, de fecha xxx, Expediente xxx, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente .- Concesión de prórroga de plazo de ejecución de obra de edificación concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número xx del Excmo. Ayuntamiento de Pinoso, de fecha xxx, Expediente xxx, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente .- Licencia Municipal de Primera Ocupación de la vivienda, concedida por Decreto de Alcaldía número xxx del Ayuntamiento de xxx, de fecha xxx, de la que deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente.- Y CERTIFICACIÓN visada y expedida con fecha xxx, por Don XXXX Arquitecto Colegiado con el número xxx en el Colegio Oficial de Arquitectos de xxx (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado), acreditativa de las coordenadas georreferenciadas de la vivienda, así como de la descripción y finalización de las obras, conforme al proyecto por él redactado y para la que se obtuvo la licencia antes referida, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo”. SEGUNDO.- Los comparecientes RATIFICANDO, en cuanto a lo demás, el contenido de la escritura que por la presente se subsana y solicitan de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. DATOS DE INSCRIPCIÓN DE LA FINCA OBJETO DE LA PRESENTE: xxxx. Presentación telemática.- Renuncian a que la presente sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan”. ESTA FUE LA SEGUNDA: Que rabia da que te pongan una pega tras una primera subsanación que no te habían puesto al calificar la escritura inicial que ya habías subsanado. Esto fue lo que se objetó posteriormente: "Asimismo, la porción de suelo ocupada por la edificación se identifica por las coordenadas de referenciación geográfica. Sin embargo, plasmadas las mismas en la aplicación informática de este registro, las mismas no arrojan un polígono cerrado que se corresponda con la porción de suelo ocupada por la edificación, por lo que deberá aclarar este punto, aportando unas coordenadas congruentes". Y este fue el arreglo: «E X P O N E N: PRIMERO.- Que mediante escritura otorgada bajo mi fe, el día ***, con el número **, los comparecientes declararon una edificación terminada sobre la finca registral número *** de las del Registro de la Propiedad de ***, sita en término de ***, cuya escritura fue subsanada mediante otra autorizada también por mi el día ***, con el número*** de protocolo, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que se remiten en evitación de repeticiones innecesarias. SEGUNDO.- Que las mencionadas escrituras se encuentran pendientes de inscripción en el Registro de la Propiedad de ***, al haberse producido un error involuntario en las coordenadas de referenciación geográfica que no arrojan un polígono cerrado, las cuales fueron certificadas por Don ***. TERCERO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- Los comparecientes SUBSANAN las mencionadas escrituras, mediante la incorporación a la presente de nueva CERTIFICACIÓNvisada y expedida con fecha ***, por Don ***, Arquitecto Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Arquitectos de **** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado), acreditativa de dichas coordenadas georreferenciadas, así como de la descripción y finalización de las obras, conforme al proyecto por él redactado y para la que se obtuvo la licencia antes referida, en términos coincidentes con la descripción que consta en las escrituras subsanadas, lo que yo, el Notario, compruebo. SEGUNDO.- Los comparecientes RATIFICANDO, en cuanto a lo demás, el contenido de las escrituras que por la presente se subsanan, solicitan de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. DATOS DE INSCRIPCIÓN DE LA FINCA OBJETO DE LA PRESENTE: ***. Presentación telemática.- Renuncian a que la presente sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan» Observad que estábamos en la época PRE-ICUC. Ahora llega la tercera (y vuelven a poner un defecto que no habían puesto en la anterior): La certificación técnica no indica la fecha de terminación de las obras. Es cierto, se nos pasó las tres veces. Que bochorno. Menos mal que la clienta es una bendita. No hay excusas, excepto que el registro tampoco ha estado fino calificando todos los errores desde un primer momento. El técnico ha colaborado mucho en todo momento y espero que lo siga haciendo. A ver si a la tercera es la vencida porque este caso es de récord de mala suerte. Declaración de obra terminada (Goña, Modelo 2022-2023) Los modelos están en continua evolución y mejora. No queda otra que seguir adaptándolos a lo que vamos aprendiendo y experimentando. No tengo modelos diferentes según registro y soy de preguntar mas bien poco a los registros. En este caso teníamos un grave problema. Si firmamos fue porque el registro dio su VºB. ¿Qué pasaba? Pues que esta finca procedía de una segregación. La finca segregada se inscribe con 10.600 m2 y con arreglo a esa superficie se pide licencia de obras que se concede. Cuando llega el momento de declarar las obras y viendo que en Catastro la finca solo mide 8.253 m2, llega el gran dilema. Si adaptamos a Catastro nos quedamos por debajo de la superficie mínima para obrar y tal vez en el registro consideren que la licencia no fue concedida correctamente. Insistí en que se midiera y no querían. El técnico me tuvo al teléfono media hora. Decía que no entendía porqué tenía que mandar el registro; que él era técnico municipal y se daban las licencias con arreglo a la superficie registral; que cómo había que proceder ahora ... Pues, le dije, "ahora hay que medir antes de comprar y antes de construir para evitar esos problemas". Hay que cambiar los paradigmas si no quieres tener un disgusto. Todo se resolvió llamando al registro que dio conformidad pero la cosa se había puesto fea. Los nuevos dueños (que compraron en el siguiente número) se conformaron, pero no sé si eran del todo conscientes de que se la pegaban cuando pensaban que comprarían 2.400 m2 mas. Se inscribió sin problemas. Por otra parte, también nos habíamos currado la descripción en la compraventa previa y el registro no tuvo en cuenta ninguna de nuestras precisiones. Esta escritura, como ya he apuntado, también me hizo pensar una vez mas: ¿es mejor aclarar los problemas superficiales al comprar o al declarar las obras? Pues entre uno y otro momento, elijo el primero pero realmente cuando esto ha de aclararse es antes de proceder a la compra. Se mide y sabiendo lo que hay, pues se decide. NÚMERO En *, mi residencia, a *. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, C O M P A R E C E: DOÑA Interviene en su propio nombre y derecho y tiene, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto, E X P O N E: PRIMERO.- Que es dueña, en pleno dominio, con carácter privativo y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca: = RÚSTICA: Trozo de tierra secano blanca, hoy viña secano y almendro secano, sita en *. Se halla atravesada en su totalidad por la carretera de *, de Norte a Sur, según título y registro, si bien, en realidad, nunca estuvo atravesada esta finca matriz resultante de varias segregaciones por dicha carretera con la que únicamente lindaba la total finca (la matriz) antes de efectuarse dichas segregaciones y con la que lindan actualmente esas fincas segregadas pero no el presente resto de finca como puede en la certificación catastral que se incorpora. Primera precisión que no se tuvo en cuenta. Manifiesta la compareciente, sin pretender su constancia registral, que por el lindero Norte de la finca, discurre un camino particular, que cruza en parte la finca objeto de la presente, y que da servicio, al resto de las parcelas resultantes de la segregación. Esto ya se dice sin pretender constancia registral. Superficie: Una hectárea, nueve áreas y veinte centiáreas (10.920 m2), según título y registro, y ochenta y dos áreas y cincuenta y tres centiáreas (8.253 m2), según catastro. Linderos: Norte, *; Sur, *; Este, *; y Oeste, *. Ya se había actualizado en la previa. El registro no hizo nada. INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, finca registral número * (Código Registral Único *). DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de Pinoso, catastrada bajo la siguiente referencia: *. Se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica que incorporo a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. La compareciente, me requiere a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta la superficie que refleja el Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro. Asegura, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita. TÍTULO: El de compra a Don * en virtud de escritura otorgada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo. BENEFICIOS, CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiesta su propietaria que, sin perjuicio de las afecciones fiscales que figuran en la nota registral adjunta, la finca descrita se encuentra gravada con una servidumbre personal de paso, tenencia y mantenimiento de uso, de conformidad con lo previsto en los artículos 531, 594 y 598 del Código Civil, a favor de “*, S.A. Unipersonal” o empresa sucesora en el suministro eléctrico, en los términos que constan en dicha nota, señalándose entre ellos que se extinguirá automáticamente la servidumbre en el caso de que el transformador de energía eléctrica deje de ser utilizado por dicha compañía o su sucesora. Manifiesta la compareciente que dicho transformador se encuentra instalado sobre la parcela catastral * del mismo polígono que linda por el Oeste con la finca objeto de la presente escritura por lo que hace constar que la finca objeto de la presente solo estaría gravada por razón de procedencia con la indicada servidumbre. Otra precisión que cae en saco roto. Y libre de otras cargas y gravámenes, de arriendos y aparceros, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos. INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de la finca descrita. La descripción de la finca, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de su propietaria, del título reseñado y de nota simple del Registro de la Propiedad, obtenida por telefax el día *, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente. En dicha nota consta que la posible constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral, salvo en los casos en que la finca esté coordinada gráficamente con catastro, y que la finca objeto de la presente escritura, no se encuentra coordinada gráficamente con el Catastro a la fecha de expedición de la misma conforme a los Artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 3.1 de la Ley del Catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de Junio. Yo, el Notario, conforme al Artículo 249 del Reglamento Notarial procederé a la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, consintiendo los otorgantes la inscripción parcial de la misma, si de la calificación registral resultare algún defecto que impida la inscripción de parte de ella. Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura. SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A: Primero y único. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA. A).= La compareciente declara que, en el interior de la finca descrita en la presente escritura, al amparo de las Licencias de obras que luego se refieren, con fondos propios, y sin adeudar cantidad alguna por razón de mano de obra, materiales, dirección ni ningún otro concepto, ha construido una VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA y UNA PISCINA que por la presente DECLARA TOTALMENTE TERMINADAS, y cuya inscripción solicita con la siguiente descripción actualizada de la total finca: Recientemente hemos empezado a tener problemas con las licencias. Se conceden para unas cosas y luego se construyen otras (almacenes, soláriums o barbacoas) y aunque el técnico diga que lo construido se ajusta a licencia y proyecto, el registro pone pegas. A veces tiene razón y otras no tanto. Una cosa mas para estar alerta y de la que ya hemos hablado en esta clase. = RÚSTICA: Trozo de tierra secano blanca, hoy viña secano y almendro secano, sita en *. Se halla atravesada en su totalidad por la carretera de *, de Norte a Sur, según título y registro, si bien, en realidad, nunca estuvo atravesada esta finca matriz resultante de varias segregaciones por dicha carretera con la que únicamente lindaba la total finca (la matriz) antes de efectuarse dichas segregaciones y con la que lindan actualmente esas fincas segregadas pero no el presente resto de finca como puede en la certificación catastral que se incorpora. Manifiesta la compareciente, sin pretender su constancia registral, que por el lindero Norte de la finca, discurre un camino particular, que cruza en parte la finca objeto de la presente, y que da servicio, al resto de las parcelas resultantes de la segregación. Superficie: Una hectárea, nueve áreas y veinte centiáreas (10.920 m2), según título y registro, y ochenta y dos áreas y cincuenta y tres centiáreas (8.253 m2), según catastro. Dentro de cuyo perímetro existen construidas: 1.= Una vivienda, unifamiliar aislada, que consta un solo cuerpo de morfología regular, desarrollada en planta baja. Distribución: Consta de salón-comedor, cocina, distribuidor, tres dormitorios, dos baños, un lavadero y un porche. Superficie: Tiene una total superficie construida de ciento veintiocho metros y ochenta y cuatro decímetros cuadrados (128,84 m2), incluido el porche que computa al 50%, y una total superficie útil de ciento ocho metros y ochenta y tres decímetros cuadrados (108,83 m2). Ocupa una superficie de parcela de ciento cincuenta y un metros y cincuenta y tres decímetros cuadrados (151,53 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. 2.= Una piscina. Superficie: Tiene una superficie útil de lámina de agua de treinta y dos metros cuadrados (32 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: Norte, *; Sur, *; Este, *; y Oeste, *. VALORACIÓN DE LA OBRA DECLARADA: *, de los que * corresponden a la piscina y * a la vivienda. B).= A los oportunos efectos se incorporan a la presente, junto con la mencionada certificación catastral: .- Licencia Urbanística de Obras concedida por Decreto de la Concejalía Delegada de Obras número * del Ayuntamiento de *, de fecha *, Expediente *, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Licencia Urbanística de Obras concedida por Decreto de la Concejalía Delegada de Obras número * del Ayuntamiento de *, de fecha *, Expediente *, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Certificados finales de la dirección de la obra descrita visados por el Colegio Territorial de Arquitectos de * y por el Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos de Ingenieros de edificación de *, de los que yo, el Notario, deduzco fotocopias, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Licencia Municipal de Primera Ocupación de la vivienda, concedida por Decreto de la Concejalía Delegada de Urbanismo número * del Ayuntamiento de *, de fecha *, de la que deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Y certificación expedida con fecha * por Don *, Arquitecto colegiado con el número * en el Colegio Territorial de * (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado), acreditativa de las coordenadas georreferenciadas de la vivienda y piscina, y de la total finca, así como de la descripción de la vivienda y piscina, y la finalización de las obras, conforme a loa proyectos por él redactados y para los que se obtuvieron las licencias antes referidas, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo. C).= SEGURO DECENAL. Advertida de lo dispuesto en los Artículos 19 y 20 de la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, me exhibe, en original, documento acreditativo de constitución de seguro con la compañía aseguradora “*” suscrito por Don *, cuya firma se encuentra debidamente legitimada, por Don *, Notario de *, con fecha *, del que deduzco testimonio para incorporar a esta matriz. D).= LIBRO DEL EDIFICIO. La compareciente me entrega dos ejemplares del Libro del Edificio en soporte informático TIPO CD, uno de los cuales quedará depositado en mi Notaría y el otro se acompañará, rubricado, sellado y firmado por mi, a la primera copia que de la presente se expida. E).= EFICIENCIA ENERGÉTICA: La compareciente manifiesta disponer del certificado de eficiencia energética de la edificación objeto de la presente a que se refiere el Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, que me exhibe y del incorporo fotocopia de la calificación energética con registro *, válido hasta el día *. F).= REPRESENTACIÓN GRÁFICA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de superficie de la superficie de suelo y la superficie ocupada por las obras que se declaran resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica que ha quedado unida a la presente. G).= INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES: Me entrega la compareciente para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV *. Al estar de alta en Catastro, tal vez fuera prescindible. H).= DECLARACIÓN DE INDIVISIBILIDAD Y VINCULACIÓN: La compareciente expresamente declara su voluntad de que la finca objeto de esta escritura quede afectada, con inscripción registral de la vinculación de la total superficie real a la construcción que sobre ella se declara, solicitando la constancia registral de su indivisibilidad. I).= En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, la compareciente manifiesta que, a su leal saber y entender, no se ha realizado en la finca objeto de la presente escritura ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo. Que no se olvide. SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, se considera como presentante de dicho título a la compareciente, cuyos datos figuran anteriormente. Así lo dice y otorga. Concepto OBRA NUEVA. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DEPÓSITO. Cobré el depósito y cobré la modificación de la cabida. Escritura de compraventa previa declaración de ampliación de edificación declarada con arreglo a licencia de legalización La primera parte de la escritura hasta que llegamos a la referencia catastral carece de importancia así que me la salto. REFERENCIA CATASTRAL: *, en la que no consta la piscina que por la presente se declara. Se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica, y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, que incorporo a esta matriz, solicitada por los otorgantes a efectos de la presente, y obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado la Referencia Catastral y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral. Si el resultado de la comunicación por mí efectuada es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nueva certificación descriptiva y gráfica obtenida, a mi elección, a través deSigno o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándosela a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales, pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio. Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. Rectificación de Catastro:La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación. Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral. TÍTULO: El de compra efectuada en su actual estado civil y régimen de matrimonial a Doña *, en virtud de escritura otorgada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo. No me presentan el título alegado, por lo que no lo puedo examinar ni anotar, procediéndose a este otorgamiento en los términos del artículo 172 del Reglamento Notarial, de lo que advierto expresamente. CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que, sin perjuicio de las afecciones fiscales que figuran en la nota registral adjunta, la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes, de arriendos y ocupantes, y al corriente en el pago de impuestos, *habiendo constituido el domicilio familiar de sus propietarios y no estando destinada a constituir el domicilio habitual de los compradores en España. Por imposibilidad técnica telemática, me eximen a mí, el Notario, de obtener del Ayuntamiento competente información sobre la existencia de reclamaciones del Ayuntamiento por deudas pendientes del Impuesto sobre Bienes Inmuebles relativas al inmueble objeto de transmisión en la presente. INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que, por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de la finca descrita. La descripción de la finca, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de sus propietarios y de nota simple del Registro de la Propiedad, remitida por correo electrónico, conforme al citado Artículo 175 del Reglamento Notarial, el día *, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente. En dicha nota se indica que: “Estado de Coordinación: No coordinado con catastro”. “PUBLICIDAD INFORMATIVA: De conformidad con el artículo 65.3 y 28.4 de la Ley 7/2015 de 30 de octubre del Suelo, se ha practicado la notificación correspondiente a la CARM y al Excmo. Ayuntamiento”. Yo, el Notario, conforme al Artículo 249 del Reglamento Notarial procederé a la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, consintiendo los otorgantes la inscripción parcial de la misma, si de la calificación registral resultare algún defecto que impida la inscripción de parte de ella. Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura. Actualmente todo lo que no sean cargas pero esté en la nota, lo reproducimos y tengo una retahíla para los registros que dicen que no responden del contenido de la nota de información continuada. SEGUNDO.- Esto expuesto, según intervienen, O T O R G A N: PRIMERO. DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EDIFICACIÓN TERMINADA Y DE ACTUALIZACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA. A).- DON * y DOÑA *, hacen constar que, sobre la finca que acaba de ser descrita en la exposición de la presente escritura, al amparada en la Licencia que luego se refiere conferida en base a proyecto-expediente de legalización, con fondos propios, y sin adeudar cantidad alguna por razón de mano de obra, materiales, dirección ni ningún otro concepto, han construido una PISCINA que por la presente DECLARAN TERMINADA, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción completa y actualizada de la total finca: Y ya está, no hay mucha mas historia en esta variante de las legalizaciones. = RÚSTICA (URBANA, según Catastro): Suelo hacer este tipo de precisiones. Superficie: ... Sobre la superficie libre del patio, existe UNA PISCINA de forma trapezoidal, con una superficie de lámina de agua de nueve metros con cinco decímetros cuadrados (9,05 m²), siendo la superficie construida de once metros con setenta decímetros cuadrados (11,70 m²). Linderos: VALORACIÓN: Se valora la declaración de la edificación declarada, a efectos fiscales y arancelarios, en la cantidad de ** €. B).=SEGURO DECENAL: Manifiestan DON * y DOÑA * que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. C).= CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. D).=LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. E).= INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Se incorporan a la presente junto a la mencionada certificación catastral: .- Testimonio por mí, el Notario, deducido de la Licencia urbanística, concedida por la Junta de Gobierno Local en la sesión celebrada el día *, nº */2023, expediente *, expedida y firmada electrónicamente por Doña *, Secretaria del Excmo. Ayuntamiento de *, con el visto bueno de la Alcaldesa, con fecha *. Yo, el Notario, he comprobado en la Sede Electrónica del citado Excmo. Ayuntamiento el CSV de dicho certificado. .- Testimonio por mí, el Notario, deducido del Certificado de obra finalizada de la edificación descrita, expedido el día *, por Don *, Arquitecto Técnico colegiado nº * del Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de *, presentado en dicha fecha en el Registro de Entrada del Ayuntamiento de *, bajo el número *. Yo, el Notario, he comprobado en la Sede Electrónica del citado Excmo. Ayuntamiento el CSV de dicho certificado. .- Y certificación expedida con fecha *, por el citado Don * (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado), acreditativa de la descripción y finalización de la edificación, conforme al proyecto-expediente de legalización por él redactado, y para el que se concedió la licencia ante referida, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo. F).- REPRESENTACIÓN GRÁFICA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de la superficie de suelo ocupada por la edificación que se declara consta en la certificación expedida por Don *, antes citada, y en el INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES con CSV * que me entregan para unir a esta matriz. La representación gráfica de dicho suelo consta en la certificación catastral que ha quedado incorporada a la presente. SEGUNDO.- COMPRAVENTA. Lo que sucede desde aquí no tiene interés a nuestros efectos que eran los de ejemplificar una escritura de obra declarada en base a licencia de legalización. Bueno salvo esto, que refuerza que todo es ciertamente legal aunque no creo que la licencia repare en la existencia de la piscina. TERCERO.- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTO. A solicitud de los comparecientes, se incorpora a la presente, la licencia de segunda ocupación de la finca objeto de la presente escritura, expedida y firmada electrónicamente por Doña *, Secretaria del Excmo. Ayuntamiento de *, con el visto bueno de la Alcaldesa, con fecha *. Yo, el Notario, he comprobado en la Sede Electrónica del citado Excmo. Ayuntamiento el CSV de dicho certificado. Una declaración de obra en base a certificación técnica por falta de antigüedad en la CCDYG (el caso de "Bienvenido") O T O R G A N: PRIMERO.- AGRUPACIÓN Y DECLARACIÓN DE EDIFICACIÓN. A).- * AGRUPAN las fincas descritas en la parte expositiva que son colindantes entre sí, DECLARANDO, simultáneamente, que sobre la finca resultante de la agrupación, existe CONSTRUIDA desde el año 1920 (con una rehabilitación efectuada en 1978), una edificación destinada a VIVIENDA UNIFAMILIAR con almacén y patio descubierto que por la presente DECLARAN TERMINADA, conforme a la documentación técnica que luego se cita, cuya inscripción se solicita del Registro de la Propiedad competente con la siguiente descripción total y actualizada de la total finca: = URBANA: Vivienda unifamiliar de planta baja y alta, con almacén y patio descubierto, situada en *. Superficie: Tiene una total superficie de suelo de noventa y nueve metros y treinta y un decímetros cuadrados (99,31 m2). Atención a este dato. Tiene una total superficie construida de ciento sesenta y ocho metros y cuarenta y dos decímetros cuadrados (168,42 m2), de los que ciento cuarenta y nueve metros y cincuenta y cuatro decímetros cuadrados (149,54 m2) corresponden a la vivienda, a razón de setenta y cuatro metros y setenta y siete decímetros cuadrados (74,77 m2) por planta, y los restantes dieciocho metros y ochenta y ocho decímetros cuadrados (18,88 m2) al almacén de que dispone. La edificación ocupa una total superficie de parcela de noventa y tres metros y sesenta y cinco decímetros cuadrados (93,65 m2), estando el resto de superficie, es decir, cinco metros y sesenta y seis decímetros cuadrados (5,66 m2) destinados a patio descubierto. Linderos: Frente, calle de su situación; derecha entrando, referencia catastral * de *; izquierda, referencia catastral * de *; y fondo, referencia catastral * de *. VALORACIÓN A EFECTOS FISCALES Y ARANCELARIOS DE LA FINCA formada por agrupación: *. VALORACIÓN A EFECTOS FISCALES Y ARANCELARIOS de la OBRA DECLARADA:*. A solicitud de los comparecientes, se incorpora a la presente, fotocopia por mí, el Notario, deducida con valor de testimonio del Certificado Catastral de Valor de Referencia, obtenido de la Sede Electrónica del Catastro y relativo a las fincas objeto de agrupación, en el cual se indica un valor INFERIOR (*) al indicado en la presente escritura. REFERENCIA CATASTRAL: *. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo al existir una diferencia inferior al margen de tolerancia en fincas urbanas. Concordancia de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral. B).- Respecto de la DECLARACIÓN DE LA EDIFICACIÓN, manifiestan los comparecientes que: C).= INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: De conformidad con lo anteriormente expuesto, * me entregan para su incorporación a la presente, CERTIFICADO Y PLANOS DE SUPERFICIES y ANTIGÜEDAD, con REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA, expedidos el día *, por Don * Arquitecto Técnico Colegiado con número * en el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de * (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificad y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado)), que son acreditativos de la descripción y antigüedad de la obra terminada que se declara mediante la presente, todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario, compruebo. Se daba una circunstancia poco común: la CCDYG no incluía antigüedad y, por tanto, necesitábamos un técnico que la certificase porque el Catastro no nos servía. Indudablemente el recurso al técnico era mucho mas rápido que acudir al Catastro o solucionar el tema. Además, cuando el técnico acudió al inmueble resultó que el Catastro no estaba perfecto. Entonces, ¿todo solucionado? Pues no porque el Catastro sigue ocultando algún problema que habrá que solucionar llevando luego la escritura allí. D).= SEGURO DECENAL: E).= CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: F).= LIBRO DEL EDIFICIO: G).= REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA EDIFICACIÓN DECLARADA: La representación gráfica de la superficie de suelo ocupada por las edificaciones que se declaran y amplían, como las del total suelo, constan en la certificación expedida por el Sr. * (que difiere mínimamente, dentro del margen de tolerancia, con las de Catastro), antes citada, figurando asimismo dicha representación de las edificaciones en el INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES con CSV * que me entregan para unir a esta matriz. La superficie certificada por el técnico fue la indicada y estaba dentro del margen de tolerancia comparando con la catastral. Quise decirlo para evitar que se tramitara algún expediente en el registro. Los comparecientes me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. H).= En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de Abril, de residuos y suelos contaminados .... El registrador está obligado a la comprobación de que la obra declarada no está afectada por la zona de servidumbre de una carretera Un registro me dice para inscribir una escritura de declaración de obra que, como la finca linda con una carretera, es necesario acreditar que las construcciones no están afectadas por la servidumbre correspondiente. Me citan el 28.4 a) del TRLS que obliga al registrador a efectuar la correspondiente comprobación. Todos los registros de la zona efectúan notificación al órgano correspondiente, excepto este que no inscribe y le endiña el asunto al propio interesado. Sin haber estudiado el asunto, pensé que si el registrador es el obligado, lo tendrá que hacer él … ¿no? El artículo dice esto: 4. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento: a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general. Es lo que le comentaba a mi compañero Carlos Marín que me respondió lo siguiente: He encontrado estas tres resoluciones que te extracto abajo (hay otras parecidas). A la vista de ellas, mi conclusión es que, efectivamente, el registrador es el obligado a hacer la indagación, pero sin que sea necesario que averigüe además si hay una prohibición legal de construir, sino que basta que, por las bases gráficas a su disposición, resulte una colindancia o una proximidad a la carretera que sitúe la obra en las zonas de exclusión que marca la ley, según la anchura de dichas zonas que también dice la ley aplicable. De manera que, una vez que el registrador hace constar en su calificación que ha comprobado tal colindancia o proximidad, lo que debe hacer es suspender la inscripción, y, a partir de ahí es el interesado el que debe pedir y conseguir una autorización o una declaración de que, en su caso, no perjudica o no afecta a la carretera. Lo que no puede el registrador es limitarse a no hacer nada hasta que el interesado demuestre que no hay servidumbre legal. Resoluciones: Rcd de 4 de junio de 2013 (repetida igual en la Rcd de 19 de febrero de 2016): “La posible afectación a las correspondientes servidumbres legales podrá ser advertida por el registrador en los casos de colindancia con bienes de dominio público, como en el caso examinado de las carreteras, en que legalmente la propia contigüidad entre el bien demanial y las fincas limítrofes generen la servidumbre por el ministerio de la ley. Y en este sentido la actuación impuesta al registrador de «comprobación» de que el suelo sobre el que se declara la edificación antigua no está afectado por una servidumbre que limite el uso edificatorio o el «ius aedificandi» del titular de la finca debe traducirse, como ha sucedido en el caso ahora debatido, en una suspensión de la inscripción hasta tanto se acredita la correspondiente autorización administrativa o la innecesariedad de la misma por ubicarse la concreta edificación fuera de la zona afectada por la servidumbre o limitación del dominio”. Rcd 28 de octubre de 2022: “Y en este sentido la actuación impuesta al registrador de «comprobación» de que el suelo sobre el que se declara la edificación antigua no está afectada por una servidumbre que limite el uso edificatorio o el «ius aedificandi» del titular de la finca debe traducirse, como ha sucedido en el caso ahora debatido, en una suspensión de la inscripción hasta tanto se acredita la correspondiente resolución administrativa –vid. Resoluciones de 11 de junio de 2013, 27 de febrero de 2014 y 29 de junio de 2015–”. “Por todo ello, la declaración de la concreta situación administrativa de la edificación conforme a ese estatuto particular derivado de su colindancia con carretera requerirá la oportuna resolución administrativa del órgano que tenga atribuida la competencia sobre la misma, pues sólo así podrá cumplirse el requisito impuesto por el artículo 28.4 de la Ley de Suelo, esto es, no afectar a servidumbre de uso público general”. “En el presente caso, se aporta informe de la Diputación Provincial de Alicante” en el que “se concluye que no existe alteración alguna de las cosas”; “A la vista de ese pronunciamiento puede considerarse cumplido el requisito”. Como mi cliente ya se ha adelantado y ha presentado una solicitud telemáticamente, no voy a hacer nada pero… insertaré referencia a esas resoluciones cuando vuelva a tener el caso en ese registro. Para terminar este apartado, una imagen vale mas que mil palabras: Para terminar, algunas resoluciones Edificio construido por fases RDGSJyFP de 17 de enero de 2023 Se aplica exigencia de georreferenciación, conforme a la ley actual. ACCESO AL REGISTRO DEL DECRETO MUNICIPAL DE SUSPENSIÓN DE OBRAS SIN LICENCIA. Resolución de 10 de julio de 2023 (BOE 28 de julio de 2023). Descargar Se presenta decreto de la Alcaldía por el que se da traslado de la orden de la suspensión de obras acordada en relación con una determinada finca registral en la que se está realizando una edificación sin licencia. El registrador deniega la práctica del asiento de presentación basándose en el artículo 420 del Reglamento Hipotecario por entender que la orden de suspensión de obras no es un acto inscribible. La Dirección General dispone que se practique el asiento porque la orden “constituye sin duda una medida propia de un expediente de disciplina urbanística”, cuya anotación preventiva está prevista en los artículos 65 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 178 del Real Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero, Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla La Mancha; y 56 del Real Decreto 1093/1997; la constancia registral de la orden permitirá al registrador denegar la inscripción de una obra nueva por antigüedad (art. 28.4 RDLeg. 7/2015) DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN ANDALUCÍA SIN APORTAR LAS COORDENADAS GEORREFERENCIADAS. Resolución de 2 de junio de 2023 (BOE 29 de junio de 2023). Descargar El cambio legislativo operado en Andalucía por la Ley 7/2021 debe provocar un cambio de criterio de esta Dirección General determinando que, para la inscripción de las declaraciones de obras nuevas en construcción, que entren en el ámbito de aplicación de la Ley 7/2021, a partir de su entrada en vigor, debe exigirse la constancia de la identificación de las coordenadas de la superficie de la finca ocupada por la edificación, que el notario podrá́ tomar de la resolución administrativa de concesión de la licencia y expresarlas en la escritura. En el supuesto planteado, la solicitud de licencia de la que deriva la escritura calificada se realizó́ el día 27 de julio de 2021, es decir, antes de la entrada en vigor de la Ley 7/2021, por lo que no se le puede aplicar retroactivamente un requisito exigido por una ley posterior. INMATRICULACION DE CASA CUEVA. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA DE CASA CUEVA. FINCAS TERRESTES Y VOLÚMENES EDIFICABLES Y SUB-EDIFICABLES. Cfr.: Resolución de 20 de junio de 2017 (BOE de 21 de julio de 2017) y Resolución de 18 de abril de 2023 (BOE de 8 de mayo de 2023). Para inscribir una cueva es necesario aportar, además de las coordenadas de georreferenciación de sus vértices, las cotas que determinen la situación exacta en el plano vertical. Criterios generales: 1.- El propietario del suelo no es necesariamente el del subsuelo pues el principio de accesión tiene excepciones, que pueden ser voluntarias o impuestas por disposición legal. Incluso es posible considerar como fincas los volúmenes edificables o sub-edificables siempre que estén suficientemente delimitados para poder ser objetos de derecho. 2.- La delimitación de estos volúmenes sub[1]edificables podrá hacerse añadiendo a las coordenadas de georreferenciación de los vértices las cotas que determinen 108 22/6/2023 2 la situación exacta en el plano vertical. Esto resulta aplicable a las cuevas. 3.- Si la cueva (o el subsuelo) y el suelo pertenecen a distinto propietarios las soluciones jurídicas pueden ser variadas: segregación del volumen subterráneo, régimen de propiedad horizontal, medianería horizontal, o incluso, como en el caso de los engalabernos, la de comunidad sui generis sobre cada una de las casas colindantes. Res. 2017-06-20-1 Res 2023-05-08-07. Sobre casa cueva Res 2023-07-26, también trata esta otra. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA DE UNA BODEGA-CUEVA. Resolución de 18 de abril de 2023 (BOE 8 de mayo de 2023). Descargar. En el presente caso se solicita la inscripción de una declaración de obra nueva consistente en una bodega-cueva, que se sitúa sobre el subsuelo de la finca 36.603 de Tomelloso, finca que procede de una segregación de la finca 23.675 también de Tomelloso, sin que la existencia de la cueva en el subsuelo de la finca resulte del contenido del Registro. La Dirección General entiende que es necesario articular las relaciones entre el suelo y el subsuelo configurando jurídicamente las relaciones entre los diferentes volúmenes, o que conste el consentimiento del titular de la finca 23.675 a la división física de la bodega-cueva, tal como exige la registradora. Y ello porque la voluntad de las partes es, precisamente, que se aplique el principio general de accesión del dominio y no modular una excepción al mismo, que no se moduló jurídicamente al segregarse la finca. Todo ello lleva a concluir que estamos ante uno de los supuestos de excepción al régimen del principio general de accesión de dominio, que requiere el acuerdo de las partes, al no resultar dicho régimen jurídico del subsuelo del contenido del Registro, del que sí resulta la existencia física de la cueva sobre el subsuelo de dos fincas registrales, por lo que sus respectivos titulares deben consentir la determinación de ese régimen jurídico. NEGOCIO DE APROBACIÓN Y SUPERFICIE NO EXPRESADA EN OBRA INSCRITA: FALTA DE MOTIVACIÓN. Resolución de 8 de mayo de 2023 (BOE 29 de mayo de 2023). Descargar. Se debate en el presente recurso si puede suspenderse la inscripción de una escritura de aportación al capital social de una sociedad de determinadas fincas inscritas en el Registro de la Propiedad, por no expresar las superficies de las casitas de labor que se ubican en dos de las fincas, que ya están inscritas. Lógicamente, la respuesta es negativa. En primer lugar, porque la identidad, respecto de la finca a inmatricular, entre el título inmatriculador y la certificación catastral, hay que entenderla referida exclusivamente al espacio físico ocupado por la finca, sin que obligatoriamente deba extenderse a las edificaciones que pueda haber en ella. En segundo lugar, porque el principio de identidad se cumplió al practicarse la inmatriculación de la finca en su momento, con arreglo al principio de legalidad vigente en el momento de practicarse la inscripción. SILENCIO POSITIVO EN LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN: Resolución de 31 de Marzo de 2023 (B.O.E. de 18 de Abril de 2023). Descargar. La Dirección General, estimando el recurso, considera que para la inscripción de una obra nueva en Ibiza, se puede entender concedida la licencia de primera ocupación por silencio administrativo positivo, respetando la normativa autonómica (la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears), y lo dispuesto en el art. 48 del Real Decreto 1093/1997, y siempre que se acredite el silencio administrativo, en este caso con la manifestación del interesado y la acreditación de la falta de respuesta en el plazo mencionado en acta notarial, copia de la instancia presentada al Ayuntamiento competente, así como la solicitud de certificado de acto presunto el día 1 de agosto de 2022. DERECHO DE SUPERFICIE: SE REQUIERE LA PREVIA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA SOBRE LA QUE RECAE DICHO DERECHO Resolución de 25 de octubre de 2023 (BOE 22 de noviembre de 2023). Descargar Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir una escritura de constitución de un derecho de superficie, al considerar que es necesario inscribir previamente la obra nueva para proceder a la inscripción de un derecho de superficie sobre la misma. La notario recurrente alega que la inscripción de la obra nueva es voluntaria y no puede considerarse requisito previo para la constatación registral del derecho de superficie. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, señalando que el principio de tracto sucesivo impone la necesaria delimitación del objeto sobre el que recae el derecho para poder inscribir éste. Esta necesidad de previa inscripción de la edificación no inscrita también viene impuesta por el principio de especialidad registral, que impone la precisa descripción de la finca en el título que pretenda su acceso al Registro como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la regulación de los derechos reales y el desenvolvimiento de la institución registral. Concluye señalando que la constatación de la existencia de una edificación en una finca determinada es un acto susceptible de inscripción específica, por lo que la inscripción de un derecho sobre dicha edificación sin que esta conste antes inscrita podría suponer una mención de un derecho susceptible de inscripción separada y especial, mención prohibida por los artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria. NO PROCEDE DECLARAR UNA OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD SI NO ESTÁ CONCLUIDA Y DISPUESTA PARA SU DESTINO Resolución de 26 de octubre de 2023 (BOE 22 de noviembre de 2023). Descargar Se suspende la inscripción de una edificación declarada por antigüedad por no estar terminada, por lo que no puede afirmarse la prescripción de las acciones administrativas por la posible infracción en que hubiere podido incurrir el edificante, al no haber siquiera comenzado el plazo prescriptivo, por no estar la edificación concluida y dispuesta para su destino. El notario recurrente alega que no se pretende la inscripción de la edificación con la descripción que procedería en caso de estar la obra terminada y dispuesta para su destino final, sino como “obra incompleta”, y que procede su inscripción en los términos en que la obra ha sido declarada de modo que, si se desea continuar legalmente la obra y terminarla para su uso final de viviendas o locales, habrán de solicitar los promotores la oportuna licencia. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, señalando que no estando ejecutadas las obras al 100%, sino en porcentajes sensiblemente inferiores, es claro que la edificación en cuestión no está totalmente terminada ni dispuesta para su destino, y que el único extremo que consta acreditado por parte del Ayuntamiento es que no se ha iniciado aún expediente de disciplina urbanística. Recuerda el Centro Directivo que el fundamento del artículo 28.4 de la Ley de Suelo, es permitir el acceso registral de las edificaciones consolidadas respecto a la cuales no procede la acción de demolición para la protección de sus propietarios, en muchos casos, terceros adquirentes de buena fe, sin que ello signifique desconocer su carácter de fuera de ordenación o asimilado y las limitaciones que ello implica. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA Resolución de 29 de noviembre de 2023 (BOE 28 de diciembre de 2023). Descargar En el supuesto de hecho de este expediente, se ha optado por ir por la vía del artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, por lo que es indiferente la aportación de la liquidación definitiva -que no la licencia propiamente dicha- dentro de expediente de obtención de licencia de primera ocupación. Lo cierto es que se aporta para acreditar la antigüedad de la edificación una certificación catastral, que señala como año de construcción de la edificación el 2015, sin que por tanto hayan pasado los plazos exigidos en la legislación autonómica para la prescripción de las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística. Fin a la clase mas larga del curso. Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
