Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Se agradece que en el largo otorgamiento y autorización de un acta de transparencia previa a hipoteca uno se encuentre con gente que ha puesto y pone el máximo interés en una relación contractual que puede ser la mas larga de sus vidas.

El escollo en este caso nos surge con la pérdida financiera y su influencia en las comisiones de reembolso anticipado:

“A nosotros nos han explicado que en X tiempo cuando lo que hayamos pagado por intereses sea equivalente a los gastos del Banco (notaría, registro, gestoría, impuesto), si decidiéramos entonces hacer alguna amortización anticipada o la cancelación total del préstamo, no tendríamos que pagar comisión porque en tales circunstancias el Banco ya no tendría pérdida y nos podría cobrar”.

Pues yo creo que eso no es exacto, les he dicho y como ellos tenían claro lo que se les había dicho, nos hemos metido de lleno en la FEIN que dice:

“La pérdida financiera antes aludida sufrida por la entidad, se calculará proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo. Reembolso “pérdida financiera”. Préstamo con reembolso del capital pendiente durante los 10 primeros años del contrato. Comisión de reembolso 2 %. La entidad en el momento del reembolso y por la situación de los tipos de interés de mercado tiene una pérdida financiera de 2000 €. Como el importe de la comisión es superior a la pérdida indicada, la entidad repercutirá únicamente 2000 €. Reembolso “sin pérdida financiera”. Préstamo con reembolso capital pendiente durante los 10 primeros años del contrato. Comisión de reembolso 2 %. La entidad en el momento del reembolso y por la situación de los tipos de interés de mercado no tiene pérdida. Al no existir pérdida financiera, la entidad no repercutirá ninguna comisión el por reembolso anticipado”.

Parece, a mi juicio, que lo determinante no es que la entidad haya recuperado los gastos, sino la situación de los tipos de interés de mercado al tiempo de la cancelación.

Yo siempre pongo dos ejemplos:

• Usted cancela dentro de un mes la hipoteca. Lo hace porque tenía el dinero, porque hereda, porque le toca la lotería o porque hace un buen negocio. En tal caso, le zurran la comisión entera: el Banco ha perdido dinero.
• Usted cancela dentro de seis años la hipoteca. En este caso, el Banco ha recuperado los gastos pero la situación de los tipos de interés será determinante para su comisión. Si en seis años los intereses vuelven a una situación mas normal, y usted devuelve su préstamo el Banco colocará el dinero que usted devuelve (entienda usted que el dinero no es el mismo) en peores condiciones y habrá salido perdiendo.

Para mi esto es mas exacto que lo que dice el del Banco, ¿no?

 

¿Cómo lo explicarán los demás?

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario