Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Convenio entre Catastro y los Ingenieros en Geomática y Topografía

Me decía un ingeniero comentando este post:

“En muchos casos es básico que las subsanaciones de discrepancias estén fundamentadas con una medición topográfica. Los Ingenieros en Geomática y Topografía disponemos de un Convenio con Catastro que permite acelerar la modificación catastral cuando se cuenta con la conformidad de los colindantes”.

A día de hoy, no queda otra. Es sí o sí. No conozco su Convenio pero creo que el procedimiento notarial no tiene competencia. Suele llevar un mes para notificar y si no hay oposición en cinco días hábiles está resuelto.

“El Convenio se fundamenta en la firma previa de un acta de conformidad entre titulares catastrales, en la que constan las coordenadas y el CSV de la validación catastral”.

Sí, lo he entendido pero ¿cuánto tarda el Catastro en eliminar la discrepancia sobre la base de esa documentación? Si es notarialmente, tarda cinco días hábiles.

“Pues el plazo de modificación es parecido. En los expedientes de este tipo que he solicitado a Catastro el plazo ha estado entre dos días y dos semanas. En algunas provincias se solucionan de forma mas ágil que en otras”.

Entonces, también es muy efectivo.

Sin embargo, no terminé de creérmelo e hice una consulta.

“Me dice un ingeniero ( …. ) y que en virtud de ese Convenio, una vez que tienen conformidad de colindantes, la subsanación de discrepancias es tan rápida como la nuestra. ¿Eso es así?“

Sí, así es. El Convenio permite generar un expediente de subsanación de discrepancias si se cuenta con toda la información necesaria. En base al Convenio se le da preferencia pero la rapidez se basa en la conformidad de los colindantes. Si no pueden obtenerla (y no tienen medios para notificar con garantías), se convierte en un expediente mas. Se supone que ellos deben medir con todos los colindantes presentes. Si vosotros aun hacéis pocos, ellos menos aún.

“Entendido. Está muy bien que exista esa opción“.

Declaración de obra terminada y desplazamiento

Tras un parón de meses, se reactiva una escritura de declaración de obra terminada.

El técnico que lleva el caso me dice que los problemas que tenemos son: 

1. La licencia de obras no se corresponde con el proyecto. ¿Tenemos que solicitar la actualización de la misma en el ayuntamiento?
2. La ubicación de la vivienda, respecto al plano de proyecto, sobre la finca registral (constituida por dos parcelas catastrales), está cumpliendo normativa urbanística según proyecto. Sin embargo, la vivienda está desplazada, por lo que debemos actualizarla con su ubicación real. La suma de ambas parcelas catastrales es inferior a la superficie registral, ¿debemos realizar un certificado georreferenciado con coordenadas reales?

Sí, claro (primera pregunta).

Si la superficie de suelo no está bien, hace falta IVG+ e ICUC. Podemos plantearnos un 18.2 pero para decidir y orientarle, necesito ver esa documentación.

Entiendo que quiere decirme que la vivienda ya está en el Catastro pero incorrectamente situada. Creo que con el ICUC podrán situarla correctamente y que habrá luego que corregir el Catastro.

¿La coordinación sin diferencias de superficie en qué norma se encaja?

“Se otorga una escritura de herencia en la que se rectifica la superficie de una finca, adaptándola a Catastro. Se solicita el 199 LH en la escritura. A continuación se otorga una escritura de compraventa de esa finca y, mas adelante, la señora que compró la finca la agrupa a otra de su propiedad, todo ello según Catastro porque lo que recoge es correcto. El registro me dice que en cuanto a la agrupación tiene que volver a hacer 199LH porque la base gráfica de la finca que ya tenía la señora no está inscrita. ¿Es correcto? Yo les digo que no, porque al ser un caso de coordinación obligada y ser BGC no hay que hacer otro 199LH en la agrupación”.

O sea que cuando se agrupa la heredada a la que compró, no hay diferencia de superficie y lo que dicen título, registro y catastro coinciden, ¿no? Para empezar, ya sabes que se puede usar la SEC para tramitar la agrupación (dos registrales y dos catastrales). ¿199? Bueno, se agrupa una finca coordinada a otra que no lo está y en caso de agrupación es obligatoria la coordinación así que estimo que tienen razón aunque no sé en qué hipótesis encajar el caso.

“Efectivamente, cuando se agrupan las dos fincas la superficie es coincidente con Catastro y tenemos dos catastrales y dos registrales. En los casos de coordinación obligada no es necesario 199, pero no especifica “siempre que las fincas tengan la base gráfica inscrita” que es lo que me dice registro. Es decir, que al no tener las dos bases gráficas inscritas es obligado el 199. No lo tengo claro”.

Bueno, sea un 199 o no, lo que está claro es que hay que coordinar de manera que, tal vez, la escritura se pueda hacer con una fórmula ambigua. Estaríamos probablemente ante un caso inscripción de la base gráfica y en tales casos, ¿hay que notificar sin que haya diferencias de superficie?

La respuesta es que no

Y está en el libro de Víctor Esquirol “La Realidad Física de la Finca en la Escritura Pública, Registro y Catastro. Práctica jurídica” a quien consulté el caso y que me remitió a su libro (que tengo y en el que tengo el honor de haber sido citado).

¿Y saben cuál es la solución? Pues el maldito 9b de la Ley Hipotecaria que es (no sé si decir era) la pieza (una de las piezas) que me queda por encajar en todo este lío de la coordinación.

Como le pregunté a Víctor, él me envió a las páginas 208 y 209 de su libro donde se encuentra la respuesta a casos como este que me plantearon el otro día.

Dice Esquirol:

“La RDGRN de 12 de febrero de 2016 dice que carece de sentido generalizar los trámites del 199 cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno. De ahí que, del propio tenor del artículo 9 se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o estas no superen el límite máximo del 10 % de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de las colindantes”.

Las subsanaciones catastrales y la falta de conservación de vías y montes públicos

Me pregunta un cliente durante el otorgamiento de un acta para la subsanación de discrepancias catastrales que si una vez que su finca pierda unos doscientos metros que catastralmente son suyos pero que en realidad forman parte de una vereda con la que linda su finca, la administración titular de la vereda asumirá las obras que correspondan para que la vereda recupere su aspecto de tal.

Le contesto que no, que seguro que no se hará nada y que esa falta de restablecimiento físico de la vereda tras la subsanación de la discrepancia sería muy conveniente. Supongo que mantener miles de kilómetros de veredas no es tarea sencilla pero no hacerlo podría ser el origen de futuras nuevas discrepancias.

En el caso de este expediente la explicación de la discrepancia fue esta:

“SEGUNDO.- RECTIFICACIÓN DE CATASTRO Y  REQUERIMENTO PARA LA SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS (ARTICULO 18.2 DE LA LEY DEL CATASTRO INMOBILIARIO). Tal y como se ha indicado anteriormente, la descripción del Catastro, según manifestación del interesado, referida a la finca objeto de la presente escritura no se corresponde con la realidad física de la misma puesto que existe una discrepancia que consiste en que una porción de dos áreas y cinco centiáreas (205 m²) de la finca-parcela objeto de este expediente, corresponde a la parcela * del polígono *, que es titularidad del Ayuntamiento de *, y que es vía de comunicación de dominio público, concretamente las Vías Pecuarias denominadas “*” y “*”, en base al Informe emitido por la Dirección Territorial de * y al IVG, reseñados anteriormente. La existencia real de las discrepancias me ha quedado, a mí, el Notario, suficientemente acreditada por comparación entre la correspondiente Certificación Catastral y el citado IVG. Queda abierto, por tanto, el Procedimiento de Subsanación de Discrepancias y Rectificación Catastral a fin de ir consignando por sucesivas diligencias todas las incidencias propias del expediente, hasta su definitiva finalización como legalmente proceda”.

En mi libro sobre el acta del 18.2 explico un montón de cosas sobre todo este asunto.

El envío de las nuevas CCDYG a nombre del comprador o adquirente a través de MNO

“¿Y este cuarto e-mail que me envían desde la notaría qué será si ya me mandaron las copia del hat trick (cancelación, compraventa e hipoteca)?”, se pregunta un abogado tras recibir a través de MNO un correo electrónico con enlace a mi espacio reservado para descargarse las nuevas certificaciones catastrales de las fincas adquiridas por sus clientes ya a su nombre.

Pronto salió el abogado de su duda:

“¡Flipante! Mis clientes ya son los titulares catastrales. Es la primera vez que me mandan las nuevas CCDDYGG y, encima, a las 24 horas del cambio de titular. Gracias”.

Son las ventajas del uso del STI y del importante recurso que supone el uso de MNO. No me explico cómo hay todavía tanto personal que no usa el STI (y peor aun, que no sabe ni lo que es).

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario