Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

Sobre la operación jurídica de compraventa formulada emito el siguiente informe:

Se trata de seis fincas de las que una está inscrita en el Registro de la Propiedad (la procedente de Concentración Parcelaria) y el resto no.

De cinco se transmite el pleno dominio pero de una solo se transmite una mitad indivisa. Debe tenerse en cuenta que el dueño o dueños del resto tendrán un derecho de retracto de comuneros como consecuencia de la venta.

Sobre cuatro de las fincas parece necesario efectuar, previa a la venta, el otorgamiento de una escritura de agrupación y declaración de ampliación de obras. Esta escritura unirá esas cuatro fincas dejándolas con su superficie correcta según medición técnica y con las obras correctamente declaradas si es que no lo estuvieran. La medición técnica deberá acompañarse de un Informe de Validación Gráfica de resultado positivo (IVG+) y de un Informe Catastral de Ubicación de Construcciones (ICUC). Al margen del gasto por razón de los honorarios del técnico y de la factura de la notaría, habrá que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por la agrupación y por la obra (aunque la escritura no sea propiamente inscribible en el Registro de la Propiedad, hay que contar con efectuar esta liquidación). Se entiende que el o los vendedores se harán cargo de gastos e impuestos, salvo que se haya pactado otra cosa.

Esta escritura no será inscribible en el Registro de la Propiedad porque:

Primero hay que arreglar el Catastro. La inmatriculación de una finca requiere plena coincidencia con la descripción catastral.

Segundo hay que hacer la venta para que con este segundo título se pueda realizar la inscripción, si es que la parte compradora está de acuerdo en comprar sin la previa inscripción. Si no lo estuviera habría que pensar otras alternativas (otro segundo título o un expediente de dominio, en ambos casos previo o simultáneo arreglo del Catastro).

Para arreglar el Catastro, hay dos opciones:

Instar un expediente de subsanación de discrepancias catastrales en la notaría. El Notario notificará a los afectados y terminado el plazo de reclamación, si todo va bien, se enviará el documento a Catastro que cursará los cambios oportunos en el suelo de la finca. Este expediente no sirve para catastrar las obras.

Para las obras hay dos opciones:

Presentar un modelo 900D en Catastro con la documentación correspondiente. ¿Inconveniente si lo hacen los interesados? Que puede tardar muchos meses.

La otra opción es que lo presente el Notario a través de la Sede Electrónica de Catastro. ¿Inconveniente si lo hace el Notario? Que considere el Catastro considere que el Notario no es competente para este trámite. En algunas gerencias yo hago este trámite y no me ponen problemas, pero la primera vez que lo hice sí que las pusieron. Haciéndolo el Notario es fácil que también tarde meses aunque serán bastantes menos que si lo hace el particular interesado.

La segunda opción para arreglar el Catastro es que sean los interesados los que recurran a Catastro para arreglar suelo y obras. En este caso, se firmaría la escritura de agrupación y obras y se llevaría a Catastro. Cuando terminen, y puede tardar meses, se firmaría la compraventa. La otra opción es firmar las dos escrituras seguidas y llevar todo a Catastro. Cuando Catastro termine posiblemente habrá que hacer alguna escritura complementaria porque suele haber pequeñas diferencias entre la escritura y el alta catastral.

A mi modo de ver, y siempre que la parte compradora esté conforme, se prepararían las dos escrituras y se haría el trámite catastral desde la notaría. Al terminar todo se llevarían las escrituras al registro de la propiedad.

Lo mejor que podría hacer usted para completar las explicaciones es leerse mi libro sobre al Artículo 18.2 LCI y el acta de subsanación de discrepancias catastrales.

 

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario