Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

A menudo pienso que parece que soy el único (o de los pocos) a los que sus clientes le piden que deje todo perfectamente arreglado y no solo que se consiga la inscripción en el registro. Muchos se conforman con el IVG- o van por la vía del 199.2 LH pero luego (en esos casos, por esas vías) el Catastro no se arregla y eso es malo para el IBI, para valoraciones futuras del inmueble y de cara a los impuestos directos e indirectos. Falta mucha, muchísima concienciación. No se puede alegar el desconocimiento de la gente porque para eso estamos nosotros: para explicarles bien y hacer reales sus propósitos. Para mí la solución está en el 18.2 (enlazo aquí a mi libro sobre el asunto) y en el 199.1 LH que disipa dudas fundadas y, mas pronto que tarde, en el IIG (Informe de Identidad Gráfica) aunque antes tendré que resolver las muchas dudas que me está generando. Con el IIG puede que el todopoderoso Geoportal lo vaya a ser mucho menos.

 

Hoy quería centrarme en un aspecto de todo el proceso de la coordinación que podría estar dando escaso resultado. Me refiero a la comunicación de los registradores a Catastro una vez que se ha producido la precoordinación. De ello se ocupa el artículo 18.3 LCI que dice:

La Dirección General del Catastro podrá rectificar de oficio la información contenida en la base de datos catastral cuando la rectificación se derive de uno de los procedimientos de coordinación con el Registro de la Propiedad a los que se refiere el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, en los que se hayan utilizado otros medios distintos de la cartografía catastral para la descripción gráfica de las fincas. A tal efecto, una vez tramitado el correspondiente procedimiento de conformidad con la normativa hipotecaria, el Registrador informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios electrónicos y en el plazo máximo de cinco días desde la inscripción. Una vez validada técnicamente por la citada Dirección General se incorporará la correspondiente rectificación en el Catastro. La Dirección General del Catastro comunicará la incorporación al Registro de la Propiedad junto con la certificación descriptiva y gráfica actualizada, para que éste haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica de la misma. A través de este procedimiento no procederá incorporar al Catastro Inmobiliario ninguna alteración catastral que deba ser objeto de alguno de los procedimientos de comunicación regulados en el artículo 14.

 

¿Cómo funciona exactamente el 18.3 LCI?

Pues no tengo ni idea y solo puedo hacer suposiciones. Estoy dispuesto a ir a hacer prácticas de becario y sin cobrar a un registro que me muestre qué es lo que hacen porque con el incremento de los casos de inscripción de BGA nos encontramos con fincas que no están coordinadas, ni precoordinadas que siguen teniendo mal el Catastro porque presumiblemente no se ha puesto en marcha el 18.3 LCI. En este artículo he escrito sobre una parte de este problema.

La segunda parte llega cuando un inmueble en esa situación se transmite de nuevo. Explicas la situación en la escritura y no te queda otra que mandar a la gente al registro para pedir que se ponga en marcha el 18.3 LCI o a Catastro para intentar solucionarlo allí.

En medio de unos y del otro, de cara a esta problemática, quedamos situados los Notarios pero, ¿qué podemos hacer nosotros? ¿un 18.2 LCI a posteriori? Que soy dueño, que se inscribió la base gráfica, que no se coordinó ni se precoordinó y que insto el 18.2 para que se notifique y acceda lo que ya tengo en escritura e inscrito. No, no me cuadra un 18.2. Si se ha inscrito una BGA, tocaría precoordinar y que registro comunique a Catastro. Sin embargo, se manda a la gente al Catastro, ¿por qué?

 

Ante tanta duda, he decidido comenzar a actuar de alguna manera

Aunque sea dando palos de ciego.

En una compraventa de hace poco días se ha dicho:

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de las interesadas, no se corresponde con las realidades físicas de las fincas.          

Concordancia de Catastro y Registro: Las fincas descritas tienen inscritas sus respectivas bases gráficas alternativa, no coordinadas y en trámites de coordinación a fecha de 25 de Julio de 2019, según las notas de información continuada que luego se citan. 

En la Sede Electrónica de Catastro consta un expediente abierto asociado a la parcela *, polígono *, cuya información fue remitida por el Registro de la Propiedad de *r. Se incorpora a la presente la recepción del Suministro de Información obtenido por mí, el Notario, a través de mi tarjeta FEREN.     

No consta expediente asociado al inmueble ni a la finca iniciado ni cerrado a instancias del Registro de la Propiedad de * en cuanto a las referencias catastrales indicadas para la finca número 1 por lo que con arreglo al artículo 18.3 de la Ley del Catastro Inmobiliario se solicita de dicho registro que efectúe las comunicaciones que pudieran resultar oportunas a fin de lograr la efectiva coordinación de la finca con arreglo a la base gráfica alternativa que ya consta inscrita en el Registro.    

 Al día siguiente me hice una pregunta.

 

¿Y podría yo presentar una instancia general en la Sede Electrónica de Catastro y mandar luego un e-mail a fedatarios@ a fin de que se inicie o reinicie  la coordinación? 

En el caso anterior, tenía la escritura recién firmada y también tenía los títulos de la vendedora. Además, había visto sendos expedientes en la sede cerrados pero basados en la documentación técnica que usó para inscribir la base gráfica, con lo que pensé que el Catastro podría tener suficiente información para coordinar y comunicar a registro la coordinación. Esos procedimientos cerrados los presentó un API que intentando ayudar no sé si formo mas lío.

Un entendido en Catastro (y que conoce el registro) me hizo varias suposiciones:

Hay varios motivos por los que tras una inscripción de una base gráfica en el registro posteriormente no llegue la modificación en Catastro (en aplicación del 18.3 LCI):

• No comunicación por parte del registro. A veces se olvidan de darle a la tecla de comunicar, por lo que no se comunica ni se genera un expediente. Pasa también que una vez modificado Catastro, se comunica pero no coordinan porque no saben cómo (informáticamente hablando).
• Comunicación del Registro que desemboca en un expediente en Catastro que se cierra automáticamente (nace muerto) o se abre con poca información. Catastro y CORPME son sistemas totalmente distintos que se comunican por lo que se llama servicios web. Estos servicios, cuando llega una información del registro, la clasifican en función de unos criterios graduados en función de la gravedad. Por ejemplo, es una falta grave que no lleve IVGA o que lo lleve negativo, o que el tracto sucesivo que viene en la información del registro sea otro al titular que figura en Catastro, o que no traiga la nota simple. Esto hace que se genere un expediente de suministro de información, que puede incluso cerrarse si no cumple varios de esos criterios.

A veces ocurre que se abren dos expedientes con mismo protocolo y automáticamente en Catastro se cierran los dos.

Mándalos a Catastro si hay inscripción. Si este expediente se ha generado, aunque esté cerrado, se reabrirá si el titular viene a informar de la situación (al final el 18.3 es de oficio). Si no hay expediente, abrimos una subsanación, pero en este caso la información nos la tiene que traer el titular (escritura/nota simple).  Esto es una materia que genera mucho trabajo, duplicidades, requerimientos, etc…

No veo mal que presentes instancia general y envíes correo a fedatarios. Puede que con la comunicación del STI fuera suficiente teniendo en cuenta lo que has puesto en la escritura. Lo importante es que se llegue a la coordinación y que el proceso no se quede a medias. Puedes probar, a ver cuál es el resultado. 

El caso es que las tres referencias catastrales ya han generado la Alteración de Titularidad porque la titularidad sí que era correcta. Así que creo mejor es usar la instancia general en este caso. Como hay un abogado, le preguntaré qué quiere hacer.

Casi inmediatamente le consulte al abogado: “Yo podría preparar un escrito sencillo, unir copia simple electrónica, mencionar los procedimientos que se abrieron y cerraron (los del API) y después con el justificante enviarlo todo por e-mail a la gerencia mediante un correo reservado a fedatarios. ¿Qué te parece? Sería una cosa novedosa que puede salirnos bien en otros casos. Si no lo hacemos así quedarán dos opciones: que el registro haga lo que le hemos pedido o que se lleve el asunto a Catastro”. Él me dijo: “Estupendo, le ruego proceda con la instancia ante el Catastro, tal como sugiere. Le agradezco de veras su implicación en este asunto”.

 

Instancia para coordinar

Solo un par de días después, presenté la instancia y envié un mail a la gerencia con este texto: “Por la presente les comunico que en el día de hoy * a través de la Sede Electrónica y en mi condición de Notario autorizante, he presentado un escrito general acompañado de la documentación que pueden ver en este e-mail. Con la finalidad de una solución más rápida del asunto, les envío todo ello mediante el presente correo. Gracias, saludos, Justito El Notario, Notario de *.

 La instancia fue esta:

A la Gerencia del Catastro de *

JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *, del Ilustre Colegio Notarial de *, con despacho profesional en *, comparezco ante la Gerencia del Catastro de * y como mejor proceda en Derecho EXPONGO:

I.= Que en virtud de ESCRITURA DE COMPRAVENTA otorgada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, DOÑA *, * y titular del Pasaporte de su nacionalidad número *, vigente hasta el día *, del Permiso de Residencia número *, vigente hasta el día *, y del N.I.E. *, vendió a DOÑA *, *, y titular  del Pasaporte de su nacionalidad número *, vigente hasta el día *, y del N.I.E. * y a DOÑA *, *,  y titular del Pasaporte de su nacionalidad número *, vigente hasta el día *, y del N.I.E.  *, la finca que a continuación se describe:

= URBANA: *. INSCRIPCIÓN: *.

DATOS CATASTRALES: De lo urbano: *.

De lo rústico: *.

II.= Dichas referencias catastrales fueron objeto de la pertinente Alteración de Titularidad en favor de sus nuevas dueñas al 50% a través del Servicio de Tramitación Inmobiliaria (STI).

III.= Que en dicha escritura se hizo constar lo siguiente:

“Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de las interesadas, no se corresponde con las realidades físicas de las fincas. Concordancia de Catastro y Registro: Las fincas descritas tienen inscritas sus respectivas bases gráficas alternativa, no coordinadas y en trámites de coordinación a fecha de 25 de Julio de 2019, según las notas de información continuada que luego se citan”. 

“No consta expediente asociado al inmueble ni a la finca iniciado ni cerrado a instancias del Registro de la Propiedad de Monóvar en cuanto a las referencias catastrales indicadas para la finca número 1 por lo que con arreglo al artículo 18.3 de la Ley del Catastro Inmobiliario se solicita de dicho registro que efectúe las comunicaciones que pudieran resultar oportunas a fin de lograr la efectiva coordinación de la finca con arreglo a la base gráfica alternativa que ya consta inscrita en el Registro“.

Que dichos procedimientos cerrados fueron identificados como expedientes (presentados por Don *)=: Parte urbana: RC * – EXPEDIENTE */19 y Parte rústica: RC * – EXPEDIENTE */19.

IV.= Esto expuesto, solicito que sea tenida en cuenta por la Gerencia Territorial del Catastro la meritada escritura y el resto de la información proporcionada a fin de que se pueda concluirse la coordinación registral de la finca descrita anteriormente mediante la tramitación o procedimiento que corresponda cuya terminación se solicita sea comunicada al registro competente.

Se acompaña copia simple electrónica de la citada escritura de compraventa.

En *, a *. Justito El Notario. Notario de *.

Cursé la instancia general hace ya unos días pero no he recibido respuesta alguna. Si funciona, podría haber unos cuantos casos mas porque es una situación frecuente. De momento, ya he visto que el procedimiento consta en los expedientes abiertos asociados a la finca.

 

Otro caso mas tan solo unos días después

Y es que cuando caes en la cuenta de algo, empiezas a tener casos a porrillo.

PRIMERO.- Que DOÑA * y DON * y DOÑA *, son dueños, por terceras partes indivisas, con carácter privativo, y por el título que luego se dirá, del pleno dominio de la siguiente finca:

= RÚSTICA: Tierra almendro secano, sita en *.

Superficie: Treinta y una áreas y doce centiáreas y cincuenta y un decímetros cuadrados (3.112,51 m2).

Linderos:

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, finca registral número * (Código Registral Único *).

DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela *, del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *.

Se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, que incorporo a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado la Referencia Catastral y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral.

Si el resultado de las comunicaciones por mí efectuadas es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nuevas certificaciones catastrales descriptivas y gráficas obtenidas, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándosela a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales, pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

Rectificación de Catastro y Concordancia de Catastro y Registro: La descripción del Catastro, según manifestación de sus propietarios, no se corresponde con la realidad física de la finca encontrándose inscrita la base gráfica precoordinada gráficamente con el Catastro y pendiente de procesamiento a fecha de 31 de Enero de 2023, al folio *, tomo *, libro * de *, inscripción *, según nota de información continuada que luego se cita. En la Sede Electrónica de Catastro consta un expediente abierto asociado a la parcela *, polígono * del Catastro de Rústica de *, cuya información fue remitida por el Registro de la Propiedad de *. Se incorpora a la presente la recepción de dicho Suministro de Información obtenido por mí, el Notario, de dicha Sede a través de mi tarjeta FEREN.

En este caso, era razonable que la coordinación no se hubiera producido. En el primer caso había pasado ya mucho mas tiempo sin coordinación.

 

Espero que la gerencia también estime mi implicación y nos abra la puerta a ser una alternativa a la aparente inacción del 18.3 LCI.

No obstante y conforme a lo expuesto hoy, a ver si la cuestión es que el Catastro no hace lo que tiene que hacer. Bueno, eso se irá viendo según vayamos analizando el histórico de expedientes en la SEC. En este sentido he tenido también algunos casos. Lo despaché de este modo en la escritura:

Concordancia de Catastro y Registro: Inscrita la BASE GRÁFICA ALTERNATIVA y pre-coordinada gráficamente pendiente de procesamiento a fecha de *, según nota de información continuada que luego se cita, si bien consultada por mí, el Notario, la Sede Electrónica del Catastro respecto de las dos referencias catastrales del inmueble no consta abierto ningún expediente asociado a la finca o al inmueble, constando cerrados sendos expedientes en los que el Suministro de Información fue efectuado por “Registradores”. Yo, el Notario, les hago al respecto las oportunas advertencias.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario