Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

ATENCIÓN: Tributación de la elevación a público de arrendamiento de terreno rústico sujeto a IVA

 

 

Se actualiza descripción de una de las tres fincas objeto del arriendo disminuyendo su cabida pero la finca está catastralmente “en investigación”. ¿Será un problema para tramitar el 199.1 LH? ¿Que se podría hacer a través del Piloto.? La instancia general está ahí, pero en este caso …. ¿Qué es el Piloto? ¿Qué es una instancia general? Pues en mi libro y en el Curso Feapen que repetiremos en 2024 lo cuento todo.

 

NÚMERO 

En *, mi residencia, a *.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *,

C O M P A R E C E N:

De una parte:

DON

Y de otra:

DON

I N T E R V I E N E N:

1.= El primero en su propio nombre y derecho.

2.= Y el segundo en nombre y representación como apoderado de la mercantil de nacionalidad española denominada “*, S.L.”, cuyas circunstancias esenciales son las siguientes:

Constitución:

N.I.F.: *.

Yo, el Notario, he procedido a consultar, a través de SIGNO, la lista de números de identificación fiscal revocados, no constando en la misma el de la entidad interviniente, todo ello en cumplimento de lo dispuesto en el art. 23 de la Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862, según redacción dada por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal.

EUID: *.

Domicilio social: *.

Inscripción: Registro Mercantil de * al tomo * general, folio *, hoja *.

Objeto social: La sociedad tendrá por objeto las siguientes actividades *.

C.N.A.E.: *.

Ejerce su representación en su calidad de *, cuya copia autorizada me exhibe y le devuelvo.

Consultado en el día de hoy el Registro Público de Resoluciones Concursales, no consta, ningún resultado en cuanto a dicha mercantil.

Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, suficientes sus facultades representativas para la elevación a público de contrato privado de arrendamiento a que la presente escritura se refiere.

Me asegura que la Sociedad por él representada se halla actualmente en vigor, que se encuentra en el ejercicio del cargo que ostenta, sin que las facultades de representación que le competen le hayan sido revocadas, limitadas, suspendidas ni modificadas en forma alguna, así como la exactitud de los datos anteriormente consignados.-

Yo, el Notario, hago constar expresamente que he cumplido con la obligación de identificación del titular real que impone la Ley 10/2010, de 28 de Abril, y el Real Decreto 304/2014, de 5 de Mayo, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 10/2010, de 28 de Abril, cuyo resultado consta en el acta de manifestación de la titularidad real, autorizada por Don *, Notario de *, el día *, con el número * de protocolo, manifestando el Sr. Apoderado no haberse modificado el contenido de la misma.

Tienen, a mi juicio y según intervienen, capacidad para formalizar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,

E X P O N E N:

I.= Que por CONTRATO PRIVADO de ARRENDAMIENTO otorgado en *, el día *, que tengo a la vista, Don *, arrendó a la sociedad “*, S.L.” el pleno dominio de la parcelas catastrales *, ambas del polígono * del Catastro de Rústica de *, cuyas parcelas se corresponden con las tres siguientes fincas registrales:

1.= RÚSTICA:

Superficie:

Linderos:

INSCRIPCIÓN:

VALORACIÓN: 

DATOS CATASTRALES: Forma parte de la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada (erróneamente a nombre de los herederos de *), bajo la siguiente referencia: *.

2.= RÚSTICA:

Superficie:

Linderos:

INSCRIPCIÓN:

VALORACIÓN: 

DATOS CATASTRALES: Constituye el resto de la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la referencia *, antes citada.

3.= RÚSTICA:

Superficie:

Linderos:

INSCRIPCIÓN:

DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada (erróneamente en investigación), bajo la siguiente referencia: *.

CIRCUNSTANCIAS COMUNES:

DATOS CATASTRALES: Se acreditan con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que incorporo a esta matriz, obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

TÍTULO:

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiesta su propietario que, sin perjuicio de las afecciones fiscales vigentes que figuran en las notas registrales adjuntas, las fincas descritas se encuentran libres de cargas y gravámenes, de arriendos y aparceros y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos.

INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que, por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de las fincas descritas.

La descripción de las fincas, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de su propietario, del título reseñado y de notas simples del Registro de la Propiedad, obtenidas por telefax, conforme al citado Artículo 175 del Reglamento Notarial, el día *, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente.

En dichas notas consta que la posible constancia registral de las referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de las fincas, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de las parcelas catastrales, salvo en los casos en que las fincas estén coordinadas gráficamente con Catastro, y que las fincas objeto de la presente escritura, no se encuentran coordinadas gráficamente con el Catastro a la fecha de expedición de la misma conforme a los Artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 3.1 de la Ley del Catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de Junio.

Además, en dichas notas consta igualmente que: “Esta información registral tiene valor puramente indicativo, careciendo de garantía, pues la libertad o gravamen de los bienes inscritos, solo se acredita en perjuicio de tercero, por certificación del registro (Artículo 225 de la Ley Hipotecaria).” Y que: “Esta información no surte los efectos regulados en el art. 354-a del Reglamento hipotecario”.

Yo, el Notario, advierto de que conforme al citado artículo del Reglamento Hipotecario, las solicitudes de información respecto a la descripción, titularidad, cargas, gravámenes y limitaciones de fincas registrales pedidas por los Notarios por telefax serán despachadas y enviadas por el Registrador al solicitante, por igual procedimiento, de acuerdo entre otras con la regla 2ª de dicha norma que indica: “2.ª La información, que el Registrador formalizará bajo su responsabilidad en una nota en la que se transcribirá la descripción de la finca si sus datos variasen respecto de los de la solicitud de información del Notario y se relacionarán su titular y, sintéticamente, los datos esenciales de las cargas vivas que le afecten, deberá comprender no sólo los datos del folio registral de la finca a la que la solicitud se refiera y el contenido de los asientos de presentación concernientes a ella practicados en el libro diario antes de la remisión, sino también las solicitudes de información respecto de la misma finca recibidas de otros Notarios, pendientes de contestación o remitidas en los diez días naturales anteriores”.

Yo, el Notario, conforme al Artículo 249 del Reglamento Notarial procederé a la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, consintiendo los otorgantes la inscripción parcial de la misma, si de la calificación registral resultare algún defecto que impida la inscripción de parte de ella.

Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura.

III.= Que el original del citado contrato está extendido, en * FOLIOS de PAPEL COMÚN escritos por ambas caras, menos el último que lo está por una sola.

Las partes me entregan y yo, el Notario, a su instancia dejo unido a esta matriz dicho contrato.

En dicho contrato figuran las firmas de Don * y Don *, en nombre y representación de la sociedad “*, S.L.”, el primero aquí presente y el segundo aquí presente, y se hizo constar que cualquiera de las partes podría exigir a la otra elevar este contrato a escritura pública, así como que los gastos de la escritura pública y de la inscripción en el Registro de la Propiedad (una vez inscrita la finca en el Registro de la Propiedad pertinente), en su caso, así como los impuestos que se deriven, serían satisfechos por el arrendatario.

IV.= Esto expuesto, según intervienen,

O T O R G A N:

PRIMERO.- AGRUPACIÓN Y RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA. DON * en base a la CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA que ha quedado incorporada a la presente, AGRUPA Y ACTUALIZA LA DESCRIPCIÓN de las fincas registrales *, solicitándose del Registro de la Propiedad de *, la inscripción de la misma, para cuando proceda, con la siguiente descripción completa y actualizada:

= RÚSTICA:

Superficie: Siete hectáreas, cinco áreas y veintiuna centiáreas (70.521 m2), según título y registro, y nueve hectáreas, setenta y cinco áreas y cincuenta y cinco centiáreas (97.555 m2), según catastro.

Linderos:

DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la referencia *, antes citada.

VALORACIÓN: 

Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mí es correcta la superficie de suelo que refleja el Catastro

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos.

Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.

SEGUNDO.- RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA. DON * en base a la CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA que ha quedado incorporada a la presente, ACTUALIZA LA DESCRIPCIÓN de la finca registral *, solicitándose del Registro de la Propiedad de *, la inscripción de la misma, para cuando proceda, con la siguiente descripción actualizada:

= RÚSTICA:

Superficie: Tres hectáreas, sesenta áreas y diez centiáreas (36.010 m2) según título y registro, y tres hectáreas y sesenta y tres centiáreas (30.063 m2), según catastro.

Linderos:

INSCRIPCIÓN:

DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *.

Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mí es correcta la superficie de suelo que refleja el Catastro.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos.

Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.

TERCERO.- ELEVACIÓN A PÚBLICO.

DON * y la entidad “*, S.L.”, ELEVAN A PÚBLICO el contrato privado de ARRENDAMIENTO otorgado el día *, referido en el apartado I.= expositivo de la presente y que ha quedado unido a esta matriz.

En consecuencia con la Elevación a Público otorgada, los comparecientes hacen constar que por dicho contrato DON * ARRENDÓ a la entidad “*, S.L.”,   las Fincas Registrales *, todas del Registro de la Propiedad de *, con cuantos derechos y accesorios les son inherentes, en el enunciado estado de libres de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y otros gastos, remitiéndose en cuento a lo demás al contenido de los citados contratos que se elevan a público en los que está prevista una duración inicial de treinta y ocho años y una renta de * por hectárea ocupada y año, más los impuestos y cantidades asimiladas correspondientes.

La parte arrendataria declara conocer y aceptar las condiciones físicas, jurídicas y urbanísticas en las que se encuentran las fincas objeto de esta escritura.

CUARTO.- GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se originen con motivo del presente otorgamiento serán satisfechos por la parte arrendataria.

SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, se considera como presentante de dicho título por designación de los comparecientes a la parte arrendataria, cuyos datos, a efectos de notificaciones y requerimientos, son los que constan en la comparecencia de la presente escritura.

Así lo dicen y otorgan.

Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las derivadas de la Ley 8/1989, de 13 de Abril de Tasas y Precios Públicos, y, a efectos fiscales, del plazo en el que los interesados deberán presentar a liquidación la presente escritura, así como de las afecciones al pago del impuesto y de las responsabilidades tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador.

El/los señor/es comparecientes quedan informados de lo siguiente: Sus datos personales serán objeto de tratamiento en esta Notaría, los cuales son necesarios para el cumplimiento de las obligaciones legales del ejercicio de la función pública notarial, conforme a lo previsto en la normativa prevista en la legislación notarial, de prevención del blanqueo de capitales, tributaria y en la aplicable al acto o negocio jurídico documentado. Por tanto, la comunicación de los datos personales es un requisito legal, encontrándose los otorgantes obligados a facilitar los datos personales, y estando informados de que la consecuencia de no facilitar tales datos es que no sería posible autorizar o intervenir el presente documento público. Sus datos se conservarán con carácter confidencial. La finalidad del tratamiento de los datos es realizar la formalización del presente documento, su facturación y seguimiento posterior y las funciones propias de la actividad notarial de obligado cumplimiento, de las que pueden derivarse la existencia de decisiones automatizadas, autorizadas por la Ley, adoptadas por las Administraciones Públicas y entidades cesionarias autorizadas por Ley, incluida la elaboración de perfiles, cuya lógica aplicada es la prevención e investigación por las autoridades competentes del blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo. Se realizarán las cesiones de dichos datos que sean de obligado cumplimiento a las Administraciones Públicas, a las entidades y sujetos que estipule la Ley y, en su caso, al Notario que suceda al actual en la plaza. Los datos proporcionados se conservarán durante los años necesarios para cumplir con las obligaciones legales del Notario o de sus sucesores en la plaza. Puede ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento por correo postal dirigido a *. Asimismo, tienen el derecho a presentar una reclamación ante una autoridad de control. Los datos serán tratados y protegidos según la Legislación Notarial, la Ley Orgánica 15/1999 de 13 de diciembre de Protección de Datos de Carácter Personal (o la Ley que la sustituya) y su normativa de desarrollo, y el Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo y del Consejo de 27 de abril de 2016 relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos y por el que se deroga la Directiva 95/46/CE.

Yo, el Notario, advierto de que conforme al artículo 30 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre en su redacción dada por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal “en las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa” y de que “cuando la base imponible se determine en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido”, según el cual “salvo que resulte de aplicación alguna de las reglas contenidas en los apartados siguientes de este artículo o en los artículos siguientes, se considerará valor de los bienes y derechos su valor de mercado. No obstante, si el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o ambos son superiores al valor de mercado, la mayor de esas magnitudes se tomará como base imponible. Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas. En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado”.

Yo, el Notario, hago, expresamente, las advertencias a que hace referencia el artículo 64 de la Ley 39/1988, de 28 de Diciembre, Reguladora de las Haciendas Locales, para los supuestos de cambio, por cualquier causa, en la titularidad de los derechos que constituyan el hecho imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Particularmente informo de la afección, en su caso, de la/s finca/s objeto de la presente escritura al pago de la totalidad de las cuotas tributarias del mencionado Impuesto que pudiera haber pendientes.

El/los comparecientes prestan su consentimiento para que la Notaría pueda entregar copias o documentación relativa a el/los comparecientes a las gestorías, asesorías o despachos de abogados que soliciten o recojan dicha documentación en nombre de el/los interesados, con la finalidad de gestión y prestación de los servicios propios de dichos gestores, asesores o abogados.

Leída esta escritura por mí, el Notario, a los comparecientes, éstos renuncian a su derecho a leerla por sí mismos, derecho del que les advierto, la aprueban y la firman conmigo, haciendo constar que han quedado debidamente informados del contenido del presente instrumento.

De haber identificado a los comparecientes por sus respectivos documentos de identidad, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes y/o intervinientes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en trece folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie *, número * y los * posteriores en orden correlativo de numeración, yo, el Notario, Doy fe.=

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 2, 4 y nª 8ª.

Concepto ARRENDAMIENTO RÚSTICO (ELEVACIÓN A PÚBLICO). RECTIFICACIONES DESCRIPTIVAS DE FINCAS. AGRUPACIÓN.

Bases: 

TOTAL:                               (Impuestos excluidos)

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario