Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. Una extra corta pero algunas tareas pendientes por mi parte (alguna corrección de mis propios casos y alguna opinión de casos vuestros). Se hará lo que se pueda. ¿El ICUC también lleva coordenadas de la obra? Sí, las lleva. Si es negativo es porque no cabe la obra en el suelo o porque el suelo está mal pero las coordenadas están y en la parte de abajo de los ICUC se dice: "La relación completa de coordenadas de los vértices de las construcciones se encuentra en los archivos GML adjuntos, así como un fichero XML con todos los datos de este informe". RDGSJyFP de 17 de enero de 2023 Edificio construido por fases. Se aplica exigencia de georreferenciación, conforme a la ley actual. Proyecto de ejecución material y valoración Arrastramos una duda desde hace tiempo. No sabemos a cuándo se remonta ni en base a que, pero en la valoración de las obras con licencia indicamos el valor del presupuesto material de ejecución, y a la hora de valorar la obra lo multiplicamos por el 1,3. Ese 1,3 lo aplicamos desde siempre, aunque desconocemos la norma que lo establece y créeme que la he buscado. Sé que en otras notarías lo hacen igual. Se multiplicaba por 1,3 el presupuesto de ejecución y puede que estuviera «regulado» en algún sitio. En un momento dado lo dejamos de usar porque «cambió la ley» y ahora es el interesado el que nos dice el valor (los técnicos mas bien). Pues mas o menos lo mismo que nosotros. La cláusula que me pasa Sergio Mocholí es esta: QUINTO.- CLAUSULA FISCAL PARA LA OBRA NUEVA.- Se hace constar que la base imponible en actos jurídicos documentados por la declaración de la obra nueva es el coste de ejecución material, sin incluir tasas, ni tributos, ni honorarios profesionales, ni beneficio empresarial, de conformidad con lo dispuesto en la Resoluciones del Tribunal Económico Administrativo Central de 16 de octubre de 2018 y 16 de enero de 2014, en la Resolución de la Dirección General de Tributos V1761/2013, de 29 de mayo de 2013, y en las Sentencias del Tribunal Supremo 5495/2009, de 29 de mayo de 2009, 1751/2013, de 11 de abril de 2013, y 1565/2014, de 10 de abril de 2014. Rectificación de cabida en división horizontal Es una consulta que me llega de un compañero. No es mas que una aproximación por falta de datos. "Tengo una rectificación de superficie de una finca que tiene naturaleza rustica el suelo y urbana la edificación que en ella existe. Esta en régimen de propiedad horizontal tumbada con otra finca rustica. Para la rectificación de la superficie dado que el art. 201 LH no permite expediente de rectificación por estar en régimen de propiedad horizontal tendría que hacer una modificación del título constitutivo para hacer constar la extensión superficial (tienen un informe de arquitecto). Mi duda es, ¿como cálculo el valor de esa modificación a los efectos de minutar la escritura y de liquidar el impuesto? ¿El valor del suelo según catastro de la finca cuya extensión superficial se modifica?" Bueno, antes de valorar modificaciones habrá que saber qué estamos haciendo exactamente y con lo que me cuentas, no lo tengo claro. Esta clase de operaciones no tributan (CUIDADO) y, por tanto, no hay ningún valor a ninguno de los dos efectos (sin cuantía y exentos), aunque hay riesgos si vamos por la vía del 201-203 y va por barrios (aquí nunca pagan, pero en otros sitios sí). El 199, y a veces combinado con el 18.2 LCI que nos lleva al 199.1 suele dar mejores resultados. Vamos, que no hay que morir en el expediente hipotecario necesariamente. Al tratarse de DH, la cosa se complica un poco mas desde el punto de vista notarial, registral y catastral. Tendría que saber algo mas para opinar. No obstante, tu me preguntas por valores y yo antes de dar ese paso, estudiaría si el procedimiento es el adecuado y, si lo es, si me lo van a hacer tributar o no. Si no tributa no necesitas cuantía. Y si la necesitaras de todas todas, pues no hay una regla pero como la justificación de que pueda tributarse se encuentra en que no se tributó por ese suelo “aumentado” (¿y si fuera disminuido?) habría que buscar alguna proporcionalidad o relación con el valor que fue fijado en el título de adquisición. Si fuera antiguo pues yo jugaría con valores catastrales y de referencia y, tal vez, con las antiguas reglas de valoración por coeficientes. No obstante, insisto en que no tengo datos suficientes para darte mejor opinión. "En 2007 el propietario de la finca declaró una obra nueva, constituyó en la finca sobre la que había declarado la obra nueva una división horizontal tumbada (dando lugar a dos fincas) y donó una de ellas a su hijo. Todo ello en una sola escritura. Cada finca fue inscrita en el Registro con una cabida de 400 metros cuadrados. Ahora el dueño de una de esas fincas quiere que en el Registro conste que su finca en lugar de tener 400 metros cuadrados tiene 560. Tiene informe de arquitecto técnico en el que se acredita dicha extensión superficial y ya han modificado el Catastro. Dado que el artículo 201 LH no permite usar tal expediente en caso de división horizontal (puesto que no diferencia si es o no una división horizontal tumbada, supongo que comprende todas las modalidades), la única posibilidad que veo es la modificación del título constitutivo de propiedad horizontal. No estoy segura de que sea la vía adecuada". Bueno, el 201 dice que no se puede usar en división horizontal pero se refiere a usarlo para los elementos independientes, para el suelo sí que se podría utilizar. ¿O sea que en Catastro ya está correcto y la superficie gráfica del total solar es de 560 m2? El padre tiene una finca y el hijo tiene otra, ¿no? ¿Y ambos estarían de acuerdo en arreglarlo? Una sola no se puede arreglar. Tendrían que estar de acuerdo. Sobre esta base, tienes un exceso del 40% pero creo que podría tramitarse sin necesidad de expediente 201-203. Una escritura de rectificación descriptiva que se refiera a la total finca sobre la que se hizo la declaración con repercusión en el suelo de cada uno de los dos elementos y a registro para que se tramite un 199.1 LH. Si fracasa, sobre esa base inicias el expediente pero muchas veces con el 199 se inscriben excesos gigantescos. Yo uso muchísimo mas el 199 que el 201-203 y en este caso, me cuadra. ¿Cómo lo ves? El caso Flores La casa y el almacén que están en la finca que compra Flores, catastralmente están en la del vecino que está arreglando lo suyo con un técnico. Encima de estar donde no deben, están a nombre del vecino que seguramente está pagando ese IBI y no está pagando nada por la suya. NOTAS PREVIAS (PRIMER CHUP CHUP): Va a comprar una finca registral que está en una bolsa blanca. Dos opciones: o la compra como está y la arregla o compra sin arreglar. En todo caso, para arreglarlo necesita documentación técnica mas ivg+ y con eso o a registro y 18.3. Como el suelo está mal, también necesitará ICUC. También podemos hacer un 18.2 y a luego llevar todo a registro. El PROBLEMA QUE LA OBRA NO ESTÁ EN CATASTRO Y NOS VAMOS AL EXPEDIENTE en abierto después. De lo que hemos hablado en el segundo chup-chup es de lo siguiente: Se habla con el técnico y usamos su documentación técnica (ya se hizo algo hace años), aunque falta el ICUC para las coordenadas que se tendría que hacer. Falta medición del suelo (solo tenemos lo de las obras) y el correspondiente IVG+. Con estos documentos, hacemos una declaración de obra y compraventa y pedimos la modificación de la cabida al registro que notificará y precoordinará. En esta situación no debe haber problemas para la venta aunque lleve un tiempo que todo esté correcto en Catastro. EN CUANTO TENGAMOS ESOS DOCUMENTOS QUE FALTAN, LA ESCRITURA VÁ RÁPIDA. ADEMÁS, HAY UNA CANCELACIÓN DE HIPOTECA PREVIA. Es decir, en este caso había un 18.2 pero no lo vamos a hacer. CASOS PRÁCTICOS Una declaración de obra sobre finca con una diferencia de cabida Un compañero tiene que declarar un obra terminada con arreglo a proyecto y licencia. El suelo no está bien. Hay una diferencia de cabida y no sabía decirme cuando me contactó el porcentaje que representa. Al técnico no le sale el IVG+ (ya sabemos que según nuestra tesis eso probablemente significa que está haciendo algo mal y que los IVG- aunque se admitan hay que procurar reconducirlos a un IVG+). Hay mucha prisa porque hay que hacer hipoteca posteriormente. Sin PP (no lo hay donde está el compañero) un 18.2 puede demorarse y un 199.2 … también. Yo le he escrito esta mañana y le he dicho: Primero hay que establecer el exceso en porcentaje para ir por una de las tres vías (la segunda y la tercera son iguales). Si no haces 18.2 será el registro el que tramite la rectificación para luego comunicar a Catastro por el 18.3 si es un 199.2 La otra alternativa es ir por el 199.2 otorgando la declaración de obra con actualización y luego el acta que una vez notificado todo el mundo sin oposición ya se puede enviar a Catastro. Hace unos meses ni me hubiera planteado un 18.2 Hoy si tengo ese caso iría por el 199.2 si hay prisa y haría el 18.2 si hay tiempo. Eso sí, estas escrituras son de chup-chup y yo me las pienso mucho. Es fundamental ver bien la documentación técnica y consultar la ortofoto antes de decidir. Si fuera un 201 3 b), todo sería mas sencillo. Obra antigua sobre finca cuya cabida podría disminuir según Catastro y/o linde con rambla ESTA ES LA FINCA OBJETO DE UNA CV DE MI PROTOCOLO FIRMADA EN 2021 = RÚSTICA: Tierra sembradura de secano, sita en *. Superficie: Una hectárea y ochenta áreas (18.000 m2). ATENCIÓN: EN CATASTRO MIDE 17.100 M2. Linderos: Según título y registro: OJO AL SUR Y AL ESTE HAY UNA RAMBLA. Hoy linda, según catastro: AL NORTE APARECE AHORA UN CAMINO Y LA RAMBLA. AL ESTE UN CAMINO Y AL OESTE, OTRA VEZ LA RAMBLA. LINDEROS CONFLICTIVOS, ESPECIALMENTE LA RAMBLA. INSCRIPCIÓN: INSCRITA. DATOS CATASTRALES: ES UNA CATASTRAL AL COMPLETO Y NO HAY PROBLEMAS DE TITULARIDAD. En el Catastro mide menos y habría que saber EXACTAMENTE cuánto mide por dos razones: .- Si hay que declarar obra y damos por buena la BGCatastral, se perderán los metros. .- Si linda con una rambla, podría haber afección y se podrían tener que perder metros y ya hacer otro tipo de escritura (LA QUE SE PRETENDE ES UNA DECLARACIÓN DE OBRA ANTIGUA). Según lo que resulte, podríamos necesitar IVG+ para subsanación. Hay una antigua edificación que no consta en Catastro aunque pinchando en algún sitio, hemos conseguido ver una fotografía que es lo único que sobre ella hay en Catastro. ¿Qué hacemos? Declaración de obra y diferencia de cabida Se pretende declarar un obra que se construyó con arreglo a proyecto y licencia pero como también consta en Catastro con antigüedad suficiente nos planteamos declararla con arreglo a Catastro. El problema es que en Catastro tiene un par de metros menos. Es un dilema usual y lo correcto es declararla con arreglo a su proyecto y licencia (aunque hay mas papel y sale mas caro y le pondrán la notita marginal en el Registro que puede asustar a futuros adquirentes). Pero el problema no es ese. El problema es que la finca mide en Catastro 2.000 m2 menos que en escritura. Siendo así, ¿qué hacemos?; el registro querrá coordenadas y se damos las de Catastro, bajará la cabida. Si bajamos cabida, la finca quedará con menos de una hectárea. Con lo que ya hay construido seguramente no se podrá edificar mas. Las opciones son: .- Declarar la obra, dar las coordenadas de suelo ocupado pero no decir nada del suelo y que el registro decida. A veces nos dan la sorpresa aunque no sé en que se fundan para pasar por alto las coordenadas exteriores. .- Aportar BGA con la medición correcta que tal vez sea la del registro y el título, pero ¿a quien le quitarán los metros? ¿nos meteríamos en terreno 18.2? .- Perder los metros con las consecuencias que tenga. Agrupación de varias registrales que son una sola catastral "Tengo que agrupar una serie de registrales que constituyen una sola catastral. La cabida según Catastro es bastante mas grande que la suma de las registrales. Sobre ellas hay una edificación que no es la que consta en el registro sobre algunas fincas y que puede declararse por antigüedad catastral. En el registro me hablan de que tenemos que aportar no se qué informe". ¿Qué informe? ¿Qué hay que hacer? La solución a tu caso no es complicada. Agrupas con la superficie catastral y con las coordenadas catastrales aportando la CCDYG. Luego declaras la obra con la documentación técnica y añades el ICUC que lleva las coordenadas GML. No necesitas el IVG+ porque la BGC es correcta pero al declarar por antigüedad las obras necesitas el ICUC que te proporciona las coordenadas de la obra en formato GML que el Registro necesita. Si el suelo estuviera mal, el ICUC te saldría negativo pero como el suelo es correcto, será positivo y no necesitas el IVG. Eso sí, para darlas correctamente de alta en Catastro, tienes que morir en Catastro (a salvo expediente en abierto desde la notaría). Siendo el exceso grande puede haber registradores que prefieran el acta 201/203. Al margen de preferencias, a mi me gusta hacerlo en la notaría porque controlas tú las notificaciones y posibles oposiciones y si hay abogados soluciones “alternativas”. Si vas por el 199.2 y te sale mal, ya no servirá el acta y habrá que buscar otras salidas, pero es posible que un registrador directamente te indique (al margen de calificaciones) que no lo tramita y que se haga el acta. A mi me ha pasado. En resumen, hago muchos más 199.2 (pido, porque hacer no hay que hacer nada), pero cuando la diferencia es gigantesca me gusta más el 201/203. Gracias por tantas interesantes aportaciones. Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
