Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. La extra de esta semana comprende tres partes: En la primera incluyo cuestiones que me surgieron una vez cerrada la clase "principal". En la segunda una serie de casos prácticos. Valoraré la corrección individual o colectiva dependiendo del número de contestaciones que reciba. En la tercera, como todas las semanas, incluyo cuestiones que han surgido a propósito de las clases ya impartidas o que se han planteado por la clase. PRIMERA PARTE ¿Cómo termina el caso de los Azorines? Lo que tengo en el libro del caso de los Azorines creo que no es toda la historia pero no recuerdo hasta donde tengo contado. El caso es que (y fue un fallo no notificar (no recuerdo bien, pero desde luego a los dos no se les notificó) a los ayuntamientos pero ¡quien iba a saber que había un conflicto de linderos entre los dos¡) al final resultó que la finca no estaba en un solo municipio (estaba en los dos, mientras que no se resuelva el conflicto, pero inscrita donde tenía la menor superficie). Con el 18.2 situamos la finca en el municipio donde está la mayor parte pero la situamos en su totalidad y no parte y parte como es en realidad y ya no podíamos subsanar porque Catastro no va a cambiar el límite del municipio y de la provincia y de la Comunidad Autónoma, con lo que teníamos un 199.1 que vuelve a ser un 199.2 que la registradora aceptó tramitar y que ha terminado bien. Mas o menos… un lío tremendo. Además con mi protesta teléfonica a la registradora por el trato recibido de un empleado del registro que me salpicaba a mi pues se dijo que “lo que te han hecho, no sirve para nada”. Supongo que se llevaría la reprimenda. Falta de audiencia a un no afectado "Ha tenido entrada en esta Gerencia a través de la SEC, en el marco de la prueba piloto que se está llevando a cabo con Catastro, el expediente de subsanación notarial de discrepancias *, en base a ESCRITURA DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA Y DE REQUERIMENTO PARA LA SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS Y RECTIFICACIÓN, protocolo */22, otorgada ante JUSTITO EL NOTARIO. Se han observado las siguientes incidencias: La parcela * aparece como afectada en el Informe de Validación Gráfica (IVG), pero no se encuentra la audiencia a su titular entre las audiencias a colindantes relacionadas en la documentación presentada. Para poder continuar con la tramitación es necesario que se incorpore al expediente". En un principio pensé que se trataba de una señora cuyo DNI no figuraba en la certificación en la que además su domicilio era la Calle Municipio. Así se lo dije a Catastro señalando, además, que la señora estaba notificada en el edicto (con nombre y apellidos), pero al parecer hay una SL dueña de una finca afectada a la que no hemos notificado. Lo estamos revisando. Podrían tener razón. ¿Notificación al titular registral, al titular catastral o a ambos? (esto es lo que está dicho en la clase) El artículo 9.4 LCI dice que: “En caso de discrepancia entre el titular catastral y el del correspondiente derecho según el registro de la propiedad sobre fincas respecto de las cuales conste la referencia catastral en dicho registro, se tomará en cuenta, a los efectos del Catastro, la titularidad que resulte de aquél, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la del título inscrito en el registro de la propiedad”. La norma da preferencia a la titularidad registral salvo que la titularidad catastral se haya constatado posteriormente. Particularmente, me parece poco viable recurrir a la comprobación registral de las titularidades de las fincas afectadas por el procedimiento, las cuales podrían no estar inscritas o estarlo, pero sin constancia de su RC, aunque no hacerlo (no comprobarlo) pueda dar lugar a una oposición posterior en sede registral en el transcurso del expediente hipotecario que pueda corresponder tramitar. Desde luego yo, en el 18.2 solo tengo en cuenta al titular catastral que figura en el listado de colindantes (no a todos) aunque si nos vemos obligados a sacar las CCDYG de los colindantes, notificamos a todos los que aparecen. Notificaciones a titulares catastrales colindantes Dice un compañero: "Se me califica desfavorablemente por no notificar al cónyuge del titular catastral con el argumento de que pueden estar en separación de bienes y ser dueños por cuotas. Ello me obligaría, con la que está cayendo en materia de protección de datos, a consultar los datos protegidos de las certificaciones catastrales colindantes cada vez. ¿Cómo lo veis?" Efectivamente, si hay situaciones de cotitularidad nosotros no las vemos, salvo que saquemos CCDYG de las colindantes. Una opinión autorizada es la de Víctor Esquirol que considera "que cumplimos con notificar a los colindantes que figuran en la CCDYG del requirente. No compete al Notario determinar quiénes son los colindantes a notificar (recuérdese que el 201 no es un acta de notoriedad), sino al requirente (que debe manifestarlo en el acta) y al registrador (al expedir la certificación al inicio del expediente). Como el requirente no suele saber quiénes son, yo suelo poner que se remite a los que figuran en la CCDYG. No tenemos que investigar ni sacar las CCDYG de los colindantes. Y el registrador no puede calificar negativamente por falta de notificación a colindantes que él mismo no ha señalado en la certificación, según reiterada doctrina de la DG". Yo notifico a todo el que nos diga el registro (si hay cotitularidad a todos) y a quien figura como titular en el listado de colindantes de la CCDYG sin entrar en las CCDYG de los vecinos. Si mi cliente no tiene Catastro, notifico a los titulares catastrales que nos indique el IVG previa averiguación de quienes son (no queda otra que obtener sus CCDYG). En mi opinión, el bien jurídico a proteger es mas importante que la protección de datos y eso justificaría una investigación completa al respecto. El Notario ha de velar por la seguridad jurídica y debería poder investigar y notificar aunque esto ¿qué supondría?, ¿meter las certificaciones de los colindantes para justificar esos datos y poder así notificar? ¿con un considerable encarecimiento y complicación del expediente? ¿no podría notificar el registrador cuando el expediente hipotecario (si lo hay) llegue al registro si lo considera conveniente? Sin duda que este puede ser un asunto que ha quedado sumamente lagunoso en la ley y que habría de ser resuelto por nuestra DG en algún sentido dando preferencia a la seguridad jurídica y dejando de alguna manera en segundo plano la protección de datos, ¿no? SEGUNDA PARTE (CASOS PRÁCTICOS) Caso 1: El solape Hace unos meses hicimos una venta de una finca no inscrita, aunque con título previo, adaptando la finca que se vendía a sus datos catastrales, para poder proceder a la inscripción. Al estar inscrita la base gráfica de una de las colindantes, se producía un solape, por el que ha habido que proceder a realizar una medición gráfica alternativa con IVG+. Ahora debo hacer esto ¿verdad?: Hacer la escritura rectificativa donde aflora la discrepancia. E iniciar el 18.2, para que el Catastro rectifique su parcela, y una vez cerrado, poder conseguir la inmatriculación de la finca. A veces el solape impide obtener el IVG+ o se saca y luego da una sorpresa. ¿Lo tienes ya y has comprobado el CSV y te dice que es correcto? Si, he recibido hoy el IVG+, he copiado el Csv en “el programa piloto” y me ha contestado Csv correcto. Yo en este caso, haría un solo documento (cada vez estoy mas a favor de hacerlo así en algunos casos como este). Creo que sería un caso similar al “caso de las dos sociedades” … registro y escritura bien y Catastro mal con lo que lo que se pretende es arreglar catastro y luego inscribir la nueva base gráfica (que tras el 18.2 será catastral y no alternativa). Echa un ojo al modelo porque yo creo que es ese caso. En el 18.2 habrá que ver que afectados salen para notificarles. Al ayto solo si se ve afectado y el edicto siempre es conveniente. A bote pronto, así lo veo. Te ha salido un 18.2 pero un poco especial … Caso 2: La superposición Queremos hacer una escritura de segregaciones y agrupaciones. Al parecer, hay un espacio físico que está castrado en dos parcelas al mismo tiempo. El técnico no consigue la validación positiva. Hay un colindante afectado que (al parecer) se conformaría con la situación. ¿Qué se os ocurre que podríamos hacer? A mi modo de ver, lo más probable es que el técnico no lo estoy haciendo correctamente porque esa superposición es complicado que se produzca. El catastro no incurre en superposiciones en su propia planimetría, pero si el técnico no es es capaz de conseguir el informe de validación gráfica positivo, podría intentarse contactar con la gerencia provincial a ver qué puede estar sucediendo. En este caso, puesto que hay un colindante afectado que (al parecer) se conformaría con la situación, sí que podríamos utilizar el 18.2, pero el 18.2 requiere informe de validación gráfica positivo y ... no lo tenemos. Caso 3: La cartagenera Tenemos una registral rústica de 3.563 m2. Inscrita a nombre de un matrimonio. Ambos han fallecido. En el Catastro hay una urbana de 652 m2 que esta al 50% a nombre de herederos de uno y al 50% a nombre de los herederos del otro y una rústica de 1.651 m2 que está en investigación. Eso suma 2.303 m2 con lo que tenemos un defecto de cabida de mas del 10%. Al parecer, hay otro trozo que en Catastro figura en blanco que completaría una forma de triangulo de la total finca pero que no justificaría la diferencia de 1.200 m2 respecto de registro (porque viendo la cartografía ese trozo no puede tener ese superficie). Es posible que además de perder metros para viales, se hayan perdido por alguna otra razón (vecinos) o que la finca estuviera mal medida (aunque es raro que se midiera de mas y no de menos). Si se da por bueno el Catastro (si se conforman) tendríamos un caso del 199.1 LH (rectificación descriptiva en base a Catastro incluida dentro de la herencia que no tienen hecha) aunque como la diferencia es considerable y no conozco la zona, ni los criterios "registrales" tal vez pueda dar problemas (es decir, que pudiera ser necesario un expediente notarial del 201-203 que principalmente lleva mas tiempo y es mucho mas caro, por lo que habría que preguntarse si la finca merece la pena para el gasto). Además, tenemos el problema de que la finca está en investigación y eso no siempre es fácil de solucionar. Sería bueno que se adjudicaran la herencia rectificando descripción y luego iniciar un expediente catastral (pueden hacerlo en la SEC o pueden encontrar un Notario que sepa hacerlos en la SEC). Otra opción sería solucionar lo de la titularidad antes de firmar la escritura. Ya se haga esto primero o se haga después de la escritura de herencia, al registro la titularidad tiene que llegar correctamente. A través del STI también tendríamos una oportunidad pero con las fincas en investigación nos dará un error grave. Si el Catastro no es correcto, entonces hay que aportar una BGA y en base a ella veremos quienes se ven afectados por el procedimiento pudiendo tramitar el 18.2. Desde el punto del vista del registro a nosotros la apertura de vías públicas no suele darnos problema pero a lo mejor aquí piden alguna certificación municipal acreditativa. ¿Por donde comenzaría? Pues decidiendo si van a dar por bueno lo que dice Catastro o no. Si están de acuerdo la cosa es mas sencilla pero tiene su problemática y si no están de acuerdo, tienen que llamar que técnico que les mida y prepare un IVG+. Al final parece que se fueron a resolverlo a Catastro. Caso 4: Vidal Sasoon Se presenta en la notaría una señora para encargar una venta de un solar urbano que según escritura mide 640 m2 y según catastro 620 m2. La finca no está inmatriculada y se necesita identidad absoluta con catastro para poderla inmatricular. ¿Qué opciones tenemos dado que la señora sospecha que tanto una cosa como la otra están mal? Si se efectúa una medición y no arroja el resultado de catastro, tendríamos dos opciones: la del 18.1 LCI o la del 18.2 LCI siempre que, en este segundo caso, existan afectados puesto que si no los hubiera, no sería posible tramitarlo. Si hubiera afectados y no se opusieran, el procedimiento terminaría con una nueva BGA que permitiría llevar a cabo la inmatriculación de la venta. Así que: .- Con afectados, 18.2 con resultado positivo y a vender con descripción coincidente. .- Sin afectados, tendría que modificarse el Catastro para lograr la coincidencia y no sería posible lograrlo en la notaría. La otra opción y fue la que finalmente se tomó es dar por bueno el Catastro. Eso sí, la compradora me hizo mil preguntas una vez hubo terminado la firma y antes de levantarse de la silla. Caso 5: Afección a dominio público "Tengo entre manos un 18.2 TRLCI sobre una finca que linda con diputación, ayuntamiento, agencia andaluza del agua. La registradora me pidió previa identidad gráfica antes de la inmatriculacion. Espero que catastro no paralice el expediente por oposición de alguno de los entes públicos colindantes". ¿Qué error contiene este comentario? Pues es bien fácil: El Catastro no paraliza ningún expediente por oposición. Simplemente no se le puede remitir el expediente si hay oposición y cuando se le remite con alguna oposición no aceptada por infundada, lo normal es que entonces sí que lo paralice, es decir que no lo tramitará. TERCERA PARTE Cancelación de censos por conformidad del beneficiario (fórmula) CARGAS.- Libres de ellas, según manifiestan las señoras comparecientes que no sea la siguiente que grava, por procedencia, la finca anteriormente descrita bajo el número 3.- de este expositivo, registral * del Registro de la Propiedad de *: -Censo de doscientos treinta y tres kilos cuatrocientos setenta y cuatro gramos de trigo anuales a favor del Ayuntamiento de *, según resulta de la inscripción 1ª, al Tomo *, libro *, folio * de fecha *. Manifiestan las otorgantes, según intervienen, que esa carga ya no existe, lo que me acreditan con Certificación de fecha *, expedida para que surta los efectos oportunos, por el Secretario-Interventor del Ayuntamiento de *, con el VºBº del Alcalde, y solicitan del Señor Registrador de la Propiedad, proceda a la cancelación del asiento correspondiente al mismo en virtud del artículo 82 de la Ley Hipotecaria. No sé si podría hacerse mención al 210 LH. Informe de Validación Gráfica con errores "ocultos" "Preparé y se firmó una escritura de rectificación descriptiva de finca, aportaron y se incorporó IGV+ (que comprobé en abierto en la SEC), y se solicitó 199.2, ya que no quisieron esperar al 18.2 (prisas en vender). Adjunto calificación negativa del registro, a ver que opina". A la vista de esta consulta de uno de los compañeros del curso, le comenté a mi técnico de confianza: Fíjate en el IVG+ que te mando. Es positivo pero con dominio público afectado. El Registro de * dice que “al realizar el envío del Informe de Validación Gráfica aportado, a la aplicación informática auxiliar homologada de bases gráficas para su tratamiento, se producen errores en el proceso, no siendo posible su tramitación, dada la existencia de errores en el archivo” .- ¿Qué problema crees que hay? ¿Será por lo del dominio público afectado? Y él me dijo: "Hemos tramitado expediente con dominio público afectado y no han dado problemas, de hecho creo que son los que nunca nos darán problemas porque son zonas que no está catastradas y no tenemos que hacer coincidir ninguna coordenada. Mira lo que dice el registrador.... Creo que el problema es gráfico, y si el error es muy pequeño, da IVG+ pero al final del proceso da errores. Yo he tenido dos casos, uno el de * que se tramitó en la notaría de *, el que comentamos y otro fue el que solucionamos hace unas semanas. En los dos casos, el error era porque la base de datos del Catastro era errónea. Si te pudieras hacer con los tres GML podría intentar averiguar cuál es el error". En estos casos la solución puede estar en evacuar una consulta a la dirección de correo electrónico de la Gerencia (reservada a fedatarios) y explica lo que sucede a fin de que se eliminen la causa del problema, se pueda hacer un nuevo IVG+ y que se adjunte a la escritura mediante diligencia o otra de subsanación a fin de enviar de nuevo al registro. El mismo lunes me comunica el compañero que: "Ya me han modificado IVG+ (falso positivo según el Registro). Hemos procedido a acompañar por diligencia subsanatoria. A ver qué pasa". Yo le pregunté, pero ¿se hizo previa consulta a la dirección fedatarios? Y nos dijo a todos en clase que no, que el técnico lo había cambiado y listo. Que crucen los dedos. Yo le sugerí que en estos casos y una buena opción es pedir al registro si le puede echar un ojo. Tramito un 18.2 y la gerencia me deja fuera las obras Hoy he remitido este mail a mi contacto en la gerencia (en otra) …. El que no llora, no mama. Espero que con la clase de esta semana comencéis a ver 18.2 por todas partes. A mi ya me ha salido uno esta mañana y me han comunicado de un registro de los duros que el 199.1 tramitado tras un 18.2 ha salido bien y todo está inscrito. Otra vez y ya van unas cuantas, tramito un 18.2 y la gerencia de * me deja fuera las obras. A veces se catastran porque al parecer no hay mas remedio (si no se arregla obra, no se arregla suelo) pero otras veces no (no tengo claro cuando ocurre pero tengo una cierta intuición). Eso me obliga a abrir un 900D que tarda semanas o meses en resolverse. ¿No hay forma de que pasen también como “discrepancias? ¿Se podría solicitar un 18.1 o lo que corresponda en el instrumento para que se metan en catastro? (aunque hubiera que rellenar un 900D y presentarlo .. aunque yo creo que confundiría y hasta bloquearía). La verdad es que un engorro que si queremos solucionar temas no facilita nada ponerles fin ¿Vosotros hacéis lo mismo que aquí? Estoy a la espera de respuesta. Interesantes reflexiones de un compañero del curso Interesantes, sinceras y equidistantes repartiendo palos para todos y con toda la razón, que conste. Creo que van en la línea de mi bienvenida y de la clase introductoria del curso. Aquí el tema siempre siempre empieza igual; la misma frase desde las notarías: “primero arreglen Catastro y luego vienen a notaría”. Los abogados que yo conozco o con los que coincido profesionalmente, tienen poco conocimiento del tema, y muchas menos ganas de estudiarlo, con lo cual, pasamos a la segunda fase: “que se lo coma el oficial”, y punto. Pero como eso no puede ser, pasamos a la tercera fase “tocar lo mínimo y que firmen, así todos cobran por hacer mal el trabajo y el último que cierre la puerta”. En notarías de todo esto no tienen ninguna gana. El topógrafo con el que trabajo en rústicas y dos o tres técnicos en urbanas no se salen del guión, primero 900D, y si hay que segregar, dividir, o cosas complicadas, primero empiezan dividiendo o segregando, pero sin tocar los lindes o la extensión de la finca, independientemente de que estén bien o mal (mal casi siempre), pues dicen que así es más rápido. Y conseguido ese paso, es cuando ya plasman la realidad física con la catastral, lo cual entiendo es alargar más la cosa y complicarla. Pero bueno, puede que cambie la cosa. La solución en principio es sencilla: coordinarnos todos y punto. Si el abogado, la notaría y los técnicos se coordinan, seguro que el trabajo de la notaría es mucho más fácil. Aquí hace falta una buena catarsis y no debe preocuparnos lo que hacen y como lo hacen los demás. Solo debemos ponernos nosotros a trabajar en el sentido correcto. Gracias por tantas interesantes aportaciones. Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
