Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. NOTA PREVIA: Me he tomado la libertad de desguazarte el documento para dejar solo aquello en lo que tenía algo que comentarte o rebatirte. Las ideas que manejas son correctas con algún matiz a mi modo de ver. Esta entrada solo puede verse con clave. Georreferenciación y ficheros GML VICENTE: El Informe Catastral de Ubicación de Construcciones (ICUC): viene referido a la inclusión de una edificación dentro de la parcela catastral. Su validación ha de ser necesariamente positiva, pues de momento trabaja contra la parcela catastral. Esto significa que si la parcela catastral no se corresponde con la realidad física y, como consecuencia de ello, la edificación excede de la parcela, habrá que previamente subsanar la discrepancia. MIGUEL: Un matiz: el ICUC puede ser negativo y lo será cuando el suelo esté mal. Luego lo explico. Te enlazo con este post que aun seguimos usando en cuanto a cuando hace falta ICUC y cuando no. IVGS (modificaciones de cabida y declaraciones de obra) e ICUC (Informe Catastral sobre Ubicación de Construcciones) No obstante, en el curso digo: El ICUC (o ICUCPC) Por fin vamos a explicarlo después de haber hecho unas cuantas alusiones a él en clase anteriores. En mi lenta evolución por el texto de la Resolución de 8 de abril de 2021, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución de 29 de marzo de 2021, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban las normas técnicas para la incorporación de la representación gráfica de inmuebles en documentos notariales, que ha ido dependiendo de mi día a día en la notaría (y de las pegas puestas en los registros a mis escrituras), reparé en su artículo décimo que afecta a las obras nuevas y hace referencia a un nuevo informe (el informe catastral de ubicación de construcciones en parcelas catastrales) que habrá que unir a las escrituras en ciertos casos. En el artículo décimo, se dice: "Décimo. Ocupación en planta de las construcciones. 1. Mediante el informe catastral de ubicación de construcciones en parcelas catastrales (ICUCPC), obtenido a través de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, el notario autorizante de una escritura de declaración o de ampliación de obra nueva terminada podrá verificar que las coordenadas de los vértices de la huella de la edificación (la ocupación en planta) se hallan dentro del perímetro de la parcela catastral. Para ello el otorgante deberá aportar el mencionado informe, en el que constará la superficie ocupada por la edificación. En este caso, para aportar las coordenadas de los vértices de la huella de la edificación en los términos que establece el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, bastará con consignar en el instrumento público el CSV que conste en el informe catastral de ubicación de construcciones, cuya copia impresa quedará unida a la escritura, sin necesidad de incorporar al instrumento público la lista de las citadas coordenadas. 2. A los efectos de lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en el caso de giro y/o desplazamiento de la cartografía, el informe catastral de ubicación de construcciones positivo deberá expresar tanto las coordenadas obtenidas por el técnico como las coordenadas resultantes de la cartografía catastral, adjuntando asimismo los parámetros de transformación que relacionan ambos conjuntos de coordenadas. 3. Cuando la declaración o la ampliación de obra nueva hubiera de realizarse de forma simultánea a la modificación de la representación gráfica de la parcela donde se halla la edificación, para poder ubicar la construcción, la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro implementará una herramienta que permitirá comparar la construcción con la nueva geometría de un informe de validación gráfica positivo. El resultado de esta operación se ofrecerá mediante un informe catastral de ubicación de construcciones en recintos gráficos (ICUCRG), que se identificará con un CSV y que hará referencia a dicho informe de validación gráfica positivo. 4. En el caso de subsanaciones de discrepancias que afecten a la ubicación de construcciones deberá aportarse además un informe catastral de ubicación de construcciones en recintos gráficos obtenido en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, reflejando la ubicación de estas". ¿El ICUC también lleva coordenadas del suelo? Si el suelo esta bien sí, si la obra no cabe en el suelo sale negativo y no las comprende. Esta es la teoría básica que ahora intentaremos explicar paso a paso, duda a duda. ¿Podríamos conseguir el ICUC en las notarías? Sí, parece que podríamos conseguirlo (otra cosa es que sea aconsejable). ¿Cómo? Siguiendo estos pasos: En la página de inicio de la SEC (abajo hacia el centro) pone: «VALIDACIONES GRÁFICAS. Informe de validación gráfica de parcelario e informe de ubicación de construcciones». Si entramos, en la última línea vemos: «Informe Catastral de Ubicación de las Construcciones (ICUC)». Si continuamos, ya nos pide CERTIFICADO DIGITAL o CL@VE. Los Notarios podríamos entrar con la FEREN. A continuación se accede a una nueva pantalla donde se nos dice: «Este servicio comprueba si la huella de unas construcciones aportadas por el usuario en formato GML Inspire están ubicadas dentro de la parcela catastral indicada. En caso de ser un trabajo realizado por técnico competente, cumplimente los datos administrativos del formulario». Hay cinco pasos y lo primero que te preguntan es si intervienes como técnico competente o no. Evidentemente dije que NO. Después llegas a una segunda fase: Inserta RC. En la tercera fase se pide que se inserte GML (con lo cual hay que tenerlo y puede que sí o no lo tengamos). Luego toca la COMPROBACIÓN. Y lo último sería obtener el INFORME. Parece fácil, ¿no? Si tuviera el GML tal vez pueda llegar hasta el final. Para los técnicos esto debe ser pan comido y para los Notarios con el GML puede que también. Se trata del GML de las construcciones. ¿Será una locura hacerlo nosotros mismos? Pues probablemente sí porque, aunque la verificación del Notario se limitaría a ver si el ICUC es positivo o negativo, creo que conviene dejar la responsabilidad a quien le corresponde que no es otro que al técnico competente (o, en todo caso, al otorgante). Ya sabemos que también podríamos obtener Informes de Validación Gráfica pero si suponen la obtención de una BGA yo no me metería en ese lío. Si no representan ningún cambio, la cosa es distinta, pero ¿para qué podrían servir si señalan lo mismo que ya está en el Catastro? Pues para el uso de los mismos en el PP. No obstante, yo sigo prefiriendo no correr riesgo alguno con este tipo de documentos técnico-informático-telemáticos. Obtención de IVG o ICUC por el Registro Al igual que en la notaría podríamos obtenerlos, en los registros también pueden. Mi amigo Silvestre, el librario es de mi misma opinión: "En cualquier caso, te aconsejo que insistas en que las coordenadas se aporten mediante IVG obtenido por el técnico, para no enredarte ni comprometerte innecesariamente si surgen problemas. En ON con coordenadas, también puede obtenerse (y así lo hacemos, si no se aporta) el ICUC". ¿Cuándo es necesario el ICUC en las declaraciones de obra? En las obras declaradas por antigüedad con arreglo a Catastro, no hace falta ICUC porque todo lo que vamos a declarar ya está en Catastro. En las obras declaradas por antigüedad mediante informe técnico: hace falta el informe porque lo que vamos a declarar no está en el Catastro. En las obras declaradas con proyecto y licencia, también será necesario por la misma razón que en el caso anterior. Es usual que las obras declaradas con arreglo a proyecto y licencia ya figuren en el Catastro porque el declarante se ha anticipado a su declaración en escritura. En tal caso, pienso que podemos prescindir del ICUC si bien no estaría de mas hacer alguna mención al respecto. ¿Y en las actualizaciones descriptivas de fincas? ¿Y en otros casos? En la actualización descriptiva sin que exista una modificación de obra no sería necesario, pero sí que lo utilizaremos en expedientes del 18.2 y en expedientes hipotecarios de cabida y de dominio. En estos tres casos, las obras en cuestión (si existen, claro) deben estar debidamente declaradas en escritura (que suele ser el título previo al expediente). En el 18.2 lo usaremos porque estamos eliminando discrepancias y debemos suministrar a Catastro toda la información sobre el inmueble incluida la de las obras existentes en el mismo. Aunque el 18.2 se refiera a suelo, ya sabemos que de rebote puede conseguir que una obra entre en Catastro o se actualice. Dado que el suelo presenta discrepancias el ICUC será negativo. Un ejemplo que ya hemos visto en otra clase anterior es el siguiente: Los Informes Catastrales de Ubicación de Construcciones son NEGATIVOS habida cuenta de que para ser obtenidos como POSITIVOS sería preciso tener en este momento ya resuelta la discrepancia relativa al suelo, pero se aportan a los efectos de que, una vez resuelta la discrepancia relativa al suelo, en unidad de acto, la Dirección General del Catastro realice el alta de las citadas construcciones en la forma reseñada en los citados IVG de ubicación de construcciones, pues, de otro modo, tras la finalización del presente expediente NO SE RESOLVERÍA LA DISCREPANCIA DE UNA MANERA TOTAL, siendo el propósito legal de este expediente (tal y como reseña el Artículo 18.2.) que la realidad física y el catastro se encuentren en términos totalmente coincidentes. En el caso de los expedientes de cabida y de dominio, también debe aportarse el ICUC a fin de determinar la exacta ubicación de las obras que existen sobre el suelo cuya cabida estamos modificando o que estamos inmatriculando. Según los casos (según hayamos partido de una BGA o no), también podría ser un ICUC negativo. El ejemplo en un expediente de dominio sería este: INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Los comparecientes me entregan para su incorporación a la presente CERTIFICACION, INFORME de medición y PLANOS con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos el día *** por Don **, Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos, Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), cuya certificación y planos son acreditativos de la descripción de la superficie de suelo de la total finca, suelo ocupado y superficie construida todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario compruebo. Se aportará con la copia autorizada de la presente escritura soporte físico electrónico con los ficheros GML de la finca (suelo total y suelo ocupado). Me entregan los comparecientes para unir a esta matriz informe catastral de validación gráfica de suelo positivo con CSV *** e informe catastral de ubicación de construcciones con CSV ***. ¿Y en un expediente de cabida? En un expediente de cabida con 18.2 previo, si la obra está fuera del Catastro actual, también habría que aportarlo, aunque en el momento del requerimiento del 18.2 nos salga negativo puesto que el suelo en ese momento no está bien catastrado. Ese ICUC negativo ya sería utilizado en el título en el que afloraría la discrepancia. Si no hubiera un 18.2 previo, lo normal será que la obra haya aflorado en un título anterior al que (dado que el suelo está mal) habremos incorporado el ICUC que se volverá a usar en el expediente de cabida. Insisto en que del 18.2 no resultarán en muchos casos la declaración de las obras. VICENTE: Relación con el Catastro. Comunicaciones y subsanaciones Si la inscripción en el Registro de la Propiedad de la representación gráfica se ha realizado sobre la base de una georreferenciación alternativa, se supone que el Registro de la Propiedad lo comunica al Catastro para su coordinación... aunque ignoro lo que sucede en la práctica. MIGUEL: Lo tienes en el libro. El 18.3 funcionaba mal y no se hacían las comunicaciones. Ahora sí que se precoordina, se comunica y se coordina finalmente. VICENTE: Comunicaciones: Desde febrero de 2023 se ha implementado la correspondiente aplicación en la SEC que permite a los Notarios cumplir con la obligación del 14-1-a LCI de remitir al Catastro la información referida a segregaciones, divisiones, agregaciones, agrupaciones. La ruta en la SEC es Expedientes/Registro de expedientes físico-económicos de fedatarios/Comunicaciones. Desde STI han puesto un enlace sin más interés, pues lleva a la página de inicio de la SEC. El art. 47-2 LCI prevé también las divisiones horizontales, incluso sobre obras declaradas en construcción, aunque el aplicativo no las contempla. Miguel Prieto (que ha sido piloto) me confirma que de momento no se puede, salvo que lo hagas en <<abierto>>, pero que es complicado. Según este mismo art. 47-2 LCI la remisión se hará mediante copia remitida en el plazo de 5 días y que el Catastro comunique al Notario la nueva referencia en el plazo de 24 horas. El precepto habla de copia simple, pero el aplicativo obliga a asumir expresamente que “... Confirmo que la alteración que he indicado en el protocolo notarial coincide con la indicada en el IVG...”, aunque advierte de que “La (sic) alteraciones comunicadas en las que no coincida la operación indicada en el protocolo notarial y la indicada en el IVG, no serán realizadas, y el expediente registrado se cerrará sin realizar ninguna alteración catastral...”. MIGUEL: El aplicativo no permite tratar las obras ni las divisiones horizontales (ni los cambios de uso) por lo que esa obligación de confirmar y la advertencia no se refieren a obras ni a divisiones horizontales. Se refiere a todo lo demás que sí se puede hacer y efectivamente si no confirmas eso, no puedes continuar y a pesar de que lo confirmes no te la harán si está mal. VICENTE: De momento nos ceñiremos a segregaciones, divisiones, agregaciones y agrupaciones de terrenos. Añadiremos a la minutación un acta de notificación + 1 copia simple electrónica (y su suplido de 1,21 €). En espera de comprobar la rapidez en su contestación del Catastro (se supone que envía un email a oviedonotaria@gmail.com), de momento no incorporamos a la matriz la contestación, todo lo más la grapamos a la copia. MIGUEL: El concepto "subsanación de discrepancias" con o sin cuantía, existe. Si son varias las fincas, tantas veces como fincas. Lo que no había pensado era en cobrar notificación entiendo que dices para cada tramitación que hagas por el aplicativo. Efectivamente hay CSE y dudo con el 1,21 Euros puesto que la DG insiste en que todos esos 1,21 no se puede cobrar. Todo lo que genera el uso del sistema lo uno (si es que no lo reproduzco) y lo diligencio. Puedes verlo en el libro pero lo mismo en una segregación. Y me autorizan para la tramitación. VICENTE: Subsanaciones: También es posible utilizar la vía notarial directa para subsanar en el Catastro discrepancias relativas a la configuración o superficie de la parcela (¿sólo con ocasión de otro acto negocio documentado?). MIGUEL: No, no hace falta que se documente un acto anterior pero siempre ha de haber un título previo del que la discrepancia resulte. VICENTE: El procedimiento (con notificaciones a los colindantes para que puedan oponerse en el plazo de 20 días) viene previsto en el art. 18-2-c de la Ley del Catastro Inmobiliario. Y se refiere únicamente a suelo, no a la edificación. Miguel Prieto me informa de que alguna vez le han incluido también la edificación cuando así lo exigía la subsanación de la parcela. MIGUEL: Cuidado, yo solo notifico a afectados conforme al IVG, no a colindantes en general. ¿Qué le dices a un colindante no afectado si viene? Esta semana he consultado a la Gerencia de Murcia si tienen un criterio distinto al de la de Alicante sobre las obras porque es un engorro que te las dejen fuera. VICENTE: De momento no lo estamos haciendo, aunque podríamos planteárnoslo si nos traen a todos los colindantes consintiendo, quizás mejor en una escritura complementaria a aquella en que se contenga el negocio documentado y el IVGA. MIGUEL: Si no te los traes, les notificas y listo. Ten en cuenta que un edicto suele ser necesario (o notificar a alguna administración que no te va consentir jamás) por lo que entre que pasa un plazo, te pasa el otro. El número de oposiciones es muy pequeño.
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