Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. En la clase extra de hoy hablaremos de las cuestiones de interés y consultas que han ido surgiendo durante la semana y también haremos algunos añadidos a clases anteriores (tanto a las ordinarias como a las extras). Esta semana no tengo ningún caso para proponeros aunque cualquiera de los que están en la propia clase número 3 tiene una buena pensada para decidir que haría uno para resolver la papeleta al cliente de turno si en vez de salir al paso y montarle un andamiaje básico se quisieran arreglar definitivamente las cosas. ¿Tienes fórmulas especiales en materia de coordinación para las fincas en división horizontal? Comenta una compañera: "En la notaría tenemos modelos a veces ya un poco anticuados y en las advertencias catastrales de las compraventas no diferenciamos para el caso de que se trate de fincas independientes o integradas en divisiones horizontales. Entiendo que no viene al caso advertir del 18.2 cuando se trata de división horizontal, ¿tú que dices? ¿te pronuncias al menos sobre si la finca registral se corresponde con la catastral? Además de las advertencias genéricas de las obligaciones de los titulares tipo “advierto de la obligación de los titulares de derechos sobre bienes inmuebles de formalizar las declaraciones conducentes a la incorporación al Catastro Inmobiliario de los inmuebles y sus alteraciones conforme al artículo 13 y concordante de la citada Ley (…)” ,¿te pronuncias sobre si tienes o no duda de la identidad? En escrituras de otros Notarios, he leído cosas como “referencia indubitada”. No tengo claro si debo preguntar a los clientes si a su juicio hay o no correspondencia entre lo que compran y lo que aparece en Catastro, o, puesto que no es posible modificar Catastro en división horizontal, ¿simplemente no debo reseñar nada?". La fórmula para la coordinación en caso de división horizontal está en la clase 3 (la consulta me llegó antes de la clase). En cuanto a catastro/referencia catastral/datos catastrales, no hay muchas ocasiones en las que decir algo especial (tal vez el tema de los errores en números o escaleras o plantas o letras), así que se consigna la RC (aclaramos la titularidad si no es correcta y si podemos hacerlo porque nos han explicado lo que pasa) y pasamos a explicar toda la retahíla del STI que veremos en la clase 4. Así que no hago ese tipo de advertencias porque uso el STI y me parece suficiente con todo lo que en relación a él ya hago constar en la escritura. Bueno, advertir del 18.2 en división horizontal no procede (salvo por el solar y no creo que debamos meternos en ese lío, ni nosotros ni el nuevo propietario de un elemento privativo). Tampoco me metería en el lío de preguntar sobre correspondencias en caso de división horizontal. No hago ningún pronunciamiento en ninguno de los sentidos que me indicas mas allá de lo que digo en la fórmula que recojo en la clase 3. Aunque no uso la expresión referencia indubitada, la conclusión podría sacarse de la descripción de la finca y de lo que indico en el apartado Catastro/STI. Conversación con mi amigo Silvestre, el librario sobre el asunto de la incorporación de la base gráfica en las divisiones horizontales (añadido Clase 2) Para añadir en el punto correspondiente de la clase número 2: "Hasta ahora, en caso de propiedad horizontal, el Catastro no asigna referencia catastral (RC) a la finca matriz (suelo y edificio en su conjunto), sino que atribuye una RC distinta a cada elemento privativo. La certificación catastral de cada departamento SÍ incluye las coordenadas del solar sonde se alza el edificio (y, en ocasione, además, un plano en planta del elemento). En la 2ª resolución conjunta de la DGRN y la DGC (23/09/2020), se prevé la asignación de RC y georreferenciación al suelo ocupado por el edificio en PH (está por ver). Si la escritura tiene por objeto un elemento privativo, entiendo que la certificación catastral se aporta al solo efecto de acreditar la RC del departamento, y no la RG de la matriz, aunque no está de más tu advertencia. No recuerdo ningún caso en que el dueño de un elemento haya pretendido georreferenciar la matriz, pero parece complicado. La inscripción de la RG puede implicar rectificación descriptiva de un elemento común (si aumenta o disminuye la superficie), pudiendo afectar a la descripción de la ON y el régimen de PH, lo que aconseja un acuerdo comunitario. A mi juicio, solo si queda bien claro claro que no se ve afectada la ON y la PH, cabría tramitar el expediente199 LH notificando personalmente, además de a los colindantes, a todos los comuneros en PH". Mi conclusión es que lo que digo en estos casos está bastante ajustado a la opinión de Silvestre. Para evitar casos de coordinación no deseada de la finca matriz, pienso que no está de mas excluirla con la fórmula que está en la clase de esta semana. Inmueble sobre parcela coordinada Os comenté en la clase 3 que por primera vez (al menos que nos hayamos dado cuenta) hemos visto esta mención en una CCDYG. La redacción de la escritura quedó de este modo: Concordancia de Catastro y Registro: Inmueble sobre parcela Coordinada como consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica que se ha incorporado a la presente. TÍTULO: * Se solicita posteriormente la no sujeción por pérdida de la transmisión de la finca descrita al Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). No viene al caso, pero es de interés: esto lo ponemos cuando hay pérdida en el apartado título y luego, al final después de gastos e impuestos, aclaramos con una parrafada la cuestión (compré por tanto, vendí por tanto y, en consecuencia, solicito que ahora no "me cobren"). En el apartado INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA, además de lo de costumbre copiamos lo que decía la nota: .- “INSCRIPCIÓN BASE GRÁFICA: “FINCA COORDINADA GRAFICAMENTE CON EL CATASTRO a fecha 28 de Enero de 2016 (arts. 9, 10.4 y 199 de la Ley Hipotecaria y art. 3.1 L. Catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de Junio de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario. DATOS INSCRIPCIÓN: *ª, de la finca matriz *, al folio *, libro * de *, tomo * y por notas marginales en cada una de las fincas de la división horizontal entre las que se encuentra la finca de este número”. El parrafito tiene unas cuantas curiosidades (hay tantas cosas en qué fijarse y reparar): La fecha de la coordinación. ¡Se coordinó en 2016! Solo habían pasado unas semanas desde la Ley 13/2015. Le estuvimos dando vueltas al asunto en el momento de la firma. Conforme a la opinión de Silvestre parece rara la coordinación del solar de un edificio de diferentes propietarios. Eso les dije a mis clientes cuando estábamos firmando, ¿no será que lo coordinastéis porque era vuestro todo el edificio? Decían que no, que en esa fecha también era propietario el Tío Fulano. El registro lo hace constar en el folio de la matriz y en todas y cada de las fincas y a pasar por caja. ¿Haces constar que has identificado la finca en casos de errores en los números? Otra cuestión de interés: "En caso de fincas en división horizontal, a los efectos comunicar el cambio de titular catastral si tienes dudas de identidad de la finca cuando se dan algunas discrepancias en número de puerta o cambio del nombre de la calle, por ejemplo, o si el titular catastral es el comprador, ¿lo comunicas sin mas para que se haga el cambio directamente?" Yo no soy demasiado temeroso (sin llegar a ser temerario) en esos casos porque todo lo tengo bastante bien pensado y me permito dudar solo en supuestos muy concretos (tanto en división horizontal como en cualquier otro caso). Si lo veo claro, digo identificada por el Notario. En el caso concreto de que, por la razón que sea, el inmueble ya está catastrado a nombre del comprador, no comunico porque solo se te reporta un error grave (lo veremos en la clase 4) y un suministro de información. No obstante, aun con dudas puede hacerse el cambio con lo que dudar solo nos libra de responsabilidades y permite culpar a Catastro de posibles errores. En caso de duda "potente", mejor poner que no consta la RC. También lo veremos en la clase de esta semana. Coordinación impuesta en casos potestativos "Según me ha indicado esta misma tarde el oficial de uno de los registros de *, desde hace una semana, la registradora ha indicado que en las COMPRAVENTAS de fincas que reflejen en registro una diferencia inferior al 10 por cien de la certificación catastral que se incorpora, van a adaptar la descripción registral a la catastral e inscribir de oficio la base gráfica, tanto si se indica por parte del interesado que el Catastro está bien (y no se solicita nada más), como si se indica por parte del interesado que desconoce si Catastro está bien o mal. Únicamente no lo harán si el interesado manifiesta expresamente que CATASTRO ESTÁ MAL. No sé si el afán de coordinar se les está yendo de las manos a los registradores o si realmente en notaría nos estamos haciendo demasiado los remolones, pero, en cualquier caso, no paro de pensar en una compraventa con hipoteca posterior, cuando el banco vea inscrito su derecho real sobre una finca de inferior cabida a aquella sobre la que autorizó la hipoteca. No sé si te ocurre algo así en alguno de tus registros habituales". En mi opinión, en buena medida la culpa es nuestra aunque ellos se pasan unos cuantos pueblos. Como expliqué en la clase dos, tenemos la COORDINACIÓN OBLIGATORIA, LA POTESTATIVA, LA “CURIOSIDAD REGISTRAL” (no pido nada pero como actualizo te coordino) y la NO, PERO SÍ (derivada de la resolución de mayo de 2022), que supone que aunque digas que no, se lo pasan por el arco del triunfo y te coordinan igualmente. Para estos casos solo queda decir que el Catastro está mal y así lo hago yo (y lo hemos visto en la clase 3) para evitar ese inconveniente. En los casos de cv+hipoteca pueden darse diversas situaciones y tal vez no se atrevan a hacerlo. Si vende una inmobiliaria/fondo o banco, suelo decir que Catastro está mal. En otros casos, se actualiza todo salvo instrucción contraria del Banco (que no suele decir nada). El colindante al que olvidamos notificar se opone al 18.2 (ver clase Extra número 2) Sí, malas noticias aunque tendrá solución y estamos en ella. Me querían enviar un burofax pero les he pedido que vengan a ver si se puede hacer algo con mis explicaciones personales (aunque parece que no va a poder ser porque controlan la situación de su finca y están seguros de que el IVG+ no es correcto) y por hacer las cosas correctamente puesto que hay que oponerse en plazo y en forma y un burofax solo es una fuente de problemas para ellos y para mi, especialmente para mi porque me obligaría a salirme de los límites del procedimiento aceptando una oposición que existe pero que no se cursa como debe. El trocito de finca dicen que es suyo y que es un acceso a su propiedad (al trozo de la derecha de la 153 que visteis en las fotos del post EXTRA). Y ahora, ¿qué? Una finca con dos componentes; uno arreglado y el otro no y con el expediente que no se puede continuar. Mi cliente tendrá que renunciar a esos metros en controversia. Ya veremos de qué manera (nuevo IVG+ en el que ya no notificaremos a nadie mas puesto el afectado ya no lo es y los demás no resultan afectados por el cambio, aunque habrá que pensarlo con calma). El promotor tendrá que volver a comparecer en la notaría. En fin, no siempre puede salir todo perfecto y el expediente está precisamente para esto. Voy a añadir aquí la diligencia de oposición y el resto de las que tengamos que hacer cuando estén listas. Sobre el asunto del burofax tengo una comunicación muy importante del Colegio Notarial de Canarias Se remite a esta RDGSJyFP de 19-11-2020: • El burofax o la carta certificada dirigidos al Notario no son el cauce adecuado para contestar requerimientos notariales ni interrumpen el plazo previsto para contestar o formular alegaciones:« Sexto.- En cuanto al envío de un burofax al Notario para contestar al requerimiento formulado, es preciso subrayar que no es el medio oportuno para ejercitar el derecho a contestar, ni interrumpe el plazo de treita días, dados los claros términos del art. 204 RN, que en su párrafo segundo, señala que ”la contestación deberá hacerse de una sola vez, bajo la firma del que contesta, y en el plazo improrrogable de dos días hábiles siguientes a aquel en que se haya practicado la diligencia o recibido el envío postal” (siendo, en este caso, en el plazo de treinta días naturales conforme al art. 1005 del CC). Los envíos de burofax o cartas certificadas dirigidos al Notario, no son el cauce adecuado para responder a requerimientos notariales, ni tampoco para comunicarse con el Notario o su Despacho profesional, que tienen la consideración de funcionario y oficina pública respectivamente (Cfr. Instrucción de este Centro Directivo de 5 de junio de 2000).» • Tampoco son medios idóneos para comunicarse con el Notario o su Despacho profesional, que tienen la consideración de funcionario y oficina pública respectivamente. • Por cierto, igual criterio mantienen para las solicitudes de copias las resoluciones de 13 de marzo de 2018 y 3 de noviembre de 2017 (S/N). Consulta previa a Geoportal Una nueva consulta de otra compañera: "Una de las primeras cosas que miro cuando se trata de algún expediente de modificación física es Geoportal porque he tenido varios expedientes en los que después de presentar base gráfica alternativa e instar el 199.2, el registro lo ha rechazado porque la base gráfica del colindante ya estaba inscrita por lo que me han tenido que ajustar ese lindero aún sabiendo que estaba mal porque el vecino había inscrito la base gráfica catastral y mis clientes no se habían opuesto". La verdad es que yo no consulto el Geoportal (para mentir solo lo he usado una vez) pero sería aconsejable hacerlo sin duda alguna (y cada vez mas, porque cada vez hay mas bases gráficas inscritas). En la clase extra 2, he recogido una resolución que trata este problema que apunté en la clase de la semana pasada y del que volveremos a hablar en la clase 12 (si no me equivoco) explicando un caso real. En el caso que cuento “el pobre Pencho” dejó su finca coordinada con Catastro. Posteriormente (no tengo claro como sucedió aquello), volvió a la notaría porque en el registro le habían dicho (esto es lo que sé pero no sé como sucede exactamente) que su vecino quería inscribir su base gráfica y no podía hacerlo porque “chocaba” con la de Pencho. El bueno de Pencho accedió a solucionarlo y firmamos una escritura al efecto (que pagó) que le permitió dejar ya perfecto lo suyo (reconoció que un trozo suyo era en realidad de su vecino aunque no hubo mala fe) y también lo del vecino. Creo que estos casos será abundantísimos. Al efecto (y para promocionar mi libro), publiqué la semana pasada algunos tuits de este tenor: “Cuando las barbas de tu vecino veas coordinar, pon las tuyas a remojar” “¿Sabes en qué se parece el 18.2 al milagro de los panes y los peces?” (¿Quién lo sabe?....;)) “En materia de coordinación, ¿tonto el último?” La inseguridad que va a generar el 199 va a ser brutal y encima la DG admitiendo oposiciones extemporáneas (también hablaremos del tiempo y la forma para oponerse). En fin, que hay que andarse con pies de plomo y estar muy especializado. Por eso me sorprende que haya compañeros que digan que el 18.2 es un procedimiento sencillo (hablaremos de esta visión del 18.2 en la clase correspondiente) que desarrollan realizando notificaciones improcedentes (a no afectados) y publicando edictos en todo caso (lo primero no lo comparto y lo segundo es prudente pero a veces tan prudente como innecesario o improcedente). Herramienta "identidad catastral" Siguen las consultas y comentarios: "He probado a usar la herramienta de "identidad catastral" pero no tengo claro qué utilidad tiene para nosotros. He visto este artículo en "Notarios y Registradores", pero habla de que "el interesado puede ir a la subsanación de discrepancias", ¿eso quiere decir un 18.2 LCI? Porque en ese caso no veo la ventaja". El artículo (el segundo de los dos que enlazo que es de Jiménez Clar) dice lo siguiente: ¿Es aplicable el criterio de identidad gráfica en caso de una declaración de obra nueva en que las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación sobrepasan los límites de la parcela? No es aplicable al linde afectado por la posible extralimitación, por disponerlo así el apartado 3 del anexo II de la RC de 2020, para evitar que la edificación se localice fuera de su delimitación perimetral. En tal caso, para practicar la inscripción debe aportarse un IVGA y el certificado catastral de identidad gráfica, así como tramitar el expediente del art. 199.2 o del art. 201.1 LH. Sin embargo, puede ser de gran utilidad en relación con los restantes lindes no afectados por la posible extralimitación, respecto de los cuales no será necesario tramitar el procedimiento de subsanación de discrepancias (en las CCAA en que sea posible tramitarlo telemáticamente por el notario) si se cumple el criterio de identidad gráfica. Creo que quiere decir que es de gran utilidad la herramienta el caso de que se tramite un 18.2 para asegurarte de esa identidad gráfica en cuanto a los colindantes no afectados, pero ... no sé qué es exactamente lo de la identidad gráfica. Le preguntaré a Victor Esquirol con el que tengo muy buena relación e intercambiamos opiniones. Esta misma mañana me dice que: "La utilidad que tiene para nosotros es mínima (la tiene para ellos) pero me cuesta trabajo verlo claro. Les he preguntado pero no me aclaro". Así que poco puedo añadir yo. ¿Haces el 18.2 en número de protocolo independiente? Hablaremos de ello en unas semanas, pero no me parece mal adelantarme un poco y contestar a la pregunta: "Si en una escritura de un negocio jurídico X (CV, herencia...) aflora la discrepancia catastral y el interesado ya manifiesta que va a querer instar el 18.2 LCI, ¿le haces firmar un acta de requerimiento para recoger todas las diligencias? ¿O te das por requerido en la escritura X?" El negocio jurídico X es relevante para tomar mi decisión al respecto. A grosso modo te diría: Si se trata de una herencia, seguramente lo tramitaría en el siguiente número de protocolo (aunque eso obligue a, según costumbres, añadir alguna diligencia a la herencia que se testimonie para la copia). De esa manera no tienes un número abierto durante largo tiempo (semanas y, a veces, meses). No aconsejo hacerlo todo junto. Además, soy muy minucioso en la explicación de la discrepancia por lo que prefiero hacerlo en número aparte. Si se trata de una compraventa o de una donación y se ha decidido resolver el problema, lo haría también por separado (por razones similares a las expuestas). Si tramitamos el expediente porque una escritura no se inscribe, optaría por hacerlo todo junto: subsanación/rectificación/complemento y 18.2 Si es una rectificación de un título previo pero inscrito, estoy tendiendo a hacerlo todo junto. Si es una obra, mas bien por separado. Es decir, depende … aunque la regla general sería título en el que aflora la discrepancia primero y luego acta. El requerimiento lo situaremos donde nos convenga, no donde diga el interesado que será profano y hará lo que le aconsejemos (y su posible asesor, lo mismo pues generalmente sabrá menos que nosotros del asunto). Tened en en cuenta que el acta no va al registro, no se califica y es mejor que vaya en número independiente que para mí siempre ha de ser posterior y no anterior. Direcciones de fedatarios Tenemos estas. Si alguien quiere aportar las suyas, pues hacemos una lista. fedatarios.almeria@catastro.haciend.gob.es fedatarios.murcia@catastro.hacienda.gob.es fedatarios.alicante@catastro.hacienda.gob.es fedatarios.madrid@catastro.hacienda.gob.es fedatarios.asturias@catastro.hacienda.gob.es fedatarios.andalucia@catastro.hacienda.gob.es ¿Desaparecen los documentos del STI pasado un tiempo? Yo he hecho la comprobación y desde luego en mi caso, no, no desaparecen. Gracias por las aportaciones, así aprendemos los unos de los otros. Hoy ha habido en el chat Vanguardia Notarial una interesante conversación sobre todo este tema. Tal vez pueda resumirla. Hasta otra clase extra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
