Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Andaba yo intentando explicar a mis alumnos del Curso Feapen sobre modificaciones físicas y expedientes hipotecarios que, en su II edición, comenzará en Enero de 2023 (aun nos quedan plazas) porqué (¿extraña?) razón se aplica el artículo 207 de la Ley Hipotecaria a los expedientes de cabida y cual es el riesgo para un adquirente del promotor del expediente o para el hipotecante de la finca objeto del mismo y lo estaba haciendo de este modo: “tengamos también en cuenta que en estos expedientes se expide al comenzarlos, una certificación registral que causa anotación preventiva de su tramitación, la cual producirá todas las consecuencias que de las anotaciones puedan derivarse para los titulares”.

Caí entonces en la cuenta de que, en realidad, no tenía nada claro cuales eran esos efectos por lo que mi ambigua información no me dejaba en absoluto satisfecho por lo que opté por preguntarle a mi viejo amigo Silvestre, el Librario que fue, como yo, uno de los miembros fundadores de la “Banda Cucutrel” (aunque esto ya es otra historía). En el acto le escribí y le dije:

Hola Silvestre: Para mi curso y en relación al asunto de estas anotaciones tengo esa frasecilla, pero dando el penúltimo repaso a esta clase, veo que no dejo el asunto claro. Entiendo que la AP avisa a terceros de que hay un procedimiento iniciado en cuanto a la finca en cuestión y que representa una especie de acceso “preliminar” de la finca al registro (de hecho se le suele dar ya un número) pero ¿qué ocurre si el procedimiento termina mal? ¿o si termina bien? A ver si me explicas un poquito el funcionamiento. No hay prisa. Esa frase la uso al tratar el asunto del 207 que ya comenté contigo para intentar explicar que hay garantías suficientes para los eventuales afectados por un procedimiento y una de ellas es la AP. Gracias, un abrazo, Justito.

Cuando al día siguiente volví a mi despacho, Silvestre me había hecho una explicación magistral que me dio permiso para usar. Una razón mas para inscribirse en el Curso que este año pienso que estará aun mas interesante y completo. Aquí está toda la información.

 

La anotación preventiva de los expedientes hipotecarios de cabida y dominio

 

– INICIO DE EXPEDIENTE: La AP de expediente notarial, además del propio asiento registral, origina, respecto de la RG que se pretende inscribir (con o sin inmatriculación), una alerta gráfica en el geoportal de registradores. A mi juicio, la finalidad de la AP (y la alerta)  es dar publicidad a terceros y asegurar la prioridad registral del promotor, como ocurre en los procedimientos judiciales y administrativos, de tal modo que, durante su vigencia, por ejemplo:

i) No cabe inscribir ninguna RG (de otra finca) que coincida en todo o en parte con la finca georreferenciada objeto de expediente; si se presenta algún título en tal sentido, se suspende el despacho hasta la terminación del expediente; si este concluye en sentido afirmativo y se inscribe la RG, se deniega el título posterior.

ii) Si, después de la AP (que no cierra el Registro) se inscribe algún título relativo a la finca del expediente en curso (embargo; venta de cuota por comunero no promotor), no es preciso que el notario notifique al titular del nuevo asiento, quien conoce o puede conocer la situación por la AP; además, en la nota de despacho del título posterior se advierte al interesado de la pendencia del expediente. Si este culmina con éxito, se inscribe la RG, vinculando a los titulares posteriores, a quienes el registrador notifica la inscripción de RG practicada.

Eso sí, para que la AP surta estos efectos, es necesario que el acta de fin de expediente se presente en el registro durante su vigencia (prorrogable a instancia del notario o promotor).

– FIN DE EXPEDIENTE:

i) Si el expediente culmina en positivo, la AP no se cancela formalmente, sino que se convierte en inscripción definitiva, es decir, se extiende una inscripción vinculada a la AP que produce efectos desde la fecha de la AP. De ahí que los posibles titulares intermedios (entre la AP y la inscripción de RG) se vean afectados por el expediente.

ii) Si el expediente concluye negativamente, el notario archiva las actuaciones, “dando cuenta inmediata al Registrador”, lo que motivará la cancelación de la AP. Si no se recibe comunicación notarial, la AP se cancelaría en su día por caducidad.

– COLINDANTES REGISTRALES:

Lo dicho se refiere al propio folio de la finca del expediente. Pero ¿qué ocurre con los folios de las fincas registrales colindantes, cuyos titulares deben ser notificados, en caso de cambio de titularidad o nueva carga? Nada dice la Ley.

i) En el expediente registral 199 LH, se ha adoptado la práctica de extender nota al margen de la inscripción de dominio de las fincas colindantes expresiva del expediente en curso y la notificación expedida al efecto, con publicidad registral, de modo que los nuevos titulares puedan conocer el expediente y se vean afectados sin necesidad de nuevas notificaciones.

ii) En el expediente notarial, no se practica esa nota marginal, pues el registrador desconoce las notificaciones efectivamente efectuadas por el notario a los colindantes registrales incluidos en la certificación expedida al efecto. No veo inconveniente en extender nota marginal si el notario comunica la notificación fehaciente (no previsto legalmente).

 

De propina, Silvestre me habló de la obligatoriedad de la anotación y de la propia certificación

 

Se ha discutido si la práctica de AP resulta preceptiva.

Yo entiendo que no. Art. 203.1 LH: 3ª) … el notario solicita certificación y “en su caso” AP; 6ª) “Si se hubiere tomado AP …”. En la práctica, he expedido certificaciones sin AP, por solicitarlo así el promotor en el acta inicial. Ahora bien, si no hay AP, el expediente ve limitada su eficacia respecto de tercero. De ahí su interés práctico.

Incluso cabe pensar que la certificación tampoco es obligatoria, aunque no es fácil que sin ella pueda conocerse la identidad y domicilio de los colindantes registrales que han de ser notificados.

Por tanto, a mi juicio, si se presenta directamente el expediente finalizado (sin certificación ni AP) y resulta que han sido notificados todos los interesados con derecho inscrito al tiempo de la presentación, no hay inconveniente en inscribir (así lo entendía Rivas Torralba respecto de los procedimientos de ejecución). En todo caso, es temerario no pedir certificación y arriesgado omitir la AP.

Es cierto que el folio registral de la finca colindante no se ve directamente afectado, pero sí indirectamente, pues queda inscrita la RG del lindero que la separa de la finca del expediente.

 

Fantástico. Gracias Silvestre. Tenemos que reunir de nuevo a la Banda Cucutrel.

 

Sobre el asunto y tras leer a Silvestre me comentaba Vicente Martorell lo siguiente

 

“En el expediente de dominio para inmatriculación (y por remisión, en los de rectificación de descripción y reanudación del tracto) se prevé que, al expedirse la certificación registral, se practique en el Registro una anotación preventiva. Se discutía si tal anotación era obligatoria. Dos Resoluciones DGRN de 21 de noviembre de 2017 dejan sentado que es voluntaria. ¿Pero es útil? El registrador Joaquín Delgado dice que sí, que el asiento de presentación del requerimiento inicial se agota con la expedición de la certificación y que con la anotación se evita tener que practicar nuevas notificaciones en caso de que sobrevengan nuevos titulares de derechos sobre la finca, lo cual no ocurrirá normalmente sobre la finca en cuestión ni es tan grave, sino acaso sobre las colindantes, pero sobre éstas no veo yo que se practique la anotación. Una posible y triste utilidad, que resulta de la Resolución DGRN de 28 de mayo de 2018 (en relación a uno de los antiguos expedientes judiciales), es que se tema que el registrador que emitió la certificación vaya a ser distinto de quien practique la inscripción, pues el juicio sobre la existencia o no de dudas es personal del registrador y no puede vincular a un registrador distinto que se aparte de él por causas justificadas, salvo que esté vigente la correspondiente anotación preventiva que advierte el inicio de este procedimiento. En cualquier caso, lo que preocupa son las posibles consecuencias fiscales pues, según el art. 40-2 del Decreto-legislativo 1/1993: “Están sujetas [al IAJD]… Las anotaciones preventivas que se practiquen en los Registros públicos, cuando tengan por objeto un derecho o interés valuable y no vengan ordenadas de oficio por la autoridad judicial o administrativa competente…”. Añadiendo el art. 44 que el tipo de gravamen es del 0,50%. Existe una extraña Resolución DGRN de 17 de mayo de 2018, en la que emite un informe a petición de la DGT sobre los expedientes registrales vigentes tras la reforma de 2015. Y digo extraña porque la DGRN empieza a pontificar, en clara extralimitación, sobre la tributación de cada uno de ellos. Concretamente, respecto de esta anotación preventiva dice “… No concurren los presupuestos de AJD ya que son anotaciones que tienen por único y exclusivo objeto advertir del inicio de un procedimiento cuya finalidad es la rectificación de descripción, la inmatriculación o la reanudación del tracto, sin que se garantice publique por la anotación ningún derecho. En este sentido, carecen estas anotaciones de objeto valuable y por tanto no son anotaciones de las previstas en el artículo 40.2 del TRITPYAJD…”. Por las dudas, yo advierto al promotor del expediente y, si lo estima conveniente o prudente, pongo esta cláusula: “G) Anotación preventiva.- A fin de ahorrar costes, manifiesta el promotor del expediente su voluntad de que no se practique la anotación preventiva prevista en el artículo 203-1-sexta de la Ley Hipotecaria, por entender que tiene carácter voluntario y rogado, conforme reconocen dos Resoluciones DGRN de 21 de noviembre de 2017. Si a pesar de tal prohibición, llegara a practicarse, por estimarse que es obligatoria, se hace reserva expresa de que no ha sido solicitada dentro de un trámite dispositivo ni por el promotor ni por el notario, sino que vendría ordenada de oficio por la autoridad registral competente, asumiendo ésta su coste arancelario y fiscal”.

 

Sobre el asunto también interesa esto del propio Martorell: Fiscalidad de los expedientes notariales de alteración registral | Notarios y Registradores

A mi me parece (vista la opinión de Martorell) que el que insta un expediente de dominio va “a la desesperada” y no necesita generar costes adicionales ni fiscales ni registrales. No cabe duda de que puede haber algún usurpador o algún usurpado, pero no es lo general por lo que quizá la anotación no aporte gran cosa. Distinto es el caso de los expedientes de cabida que pueden fracasar en mayor número.

Vistas estas dos opiniones, la cosa hay que pensársela. Eso sí, ni me han llegado facturones registrales ni disgustos fiscales.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario