Faltan unos dos años (ya hemos alcanzado la quinta parte del tiempo disponible) para el próximo dictamen de notarías. Si los opositores se plantearan un par de cosas de estas todas las semanas, se habrán enfrentado (y fichado) a mas de 200 casos en los dos años que tienen por delante. También, of course, puede venir el pesimista y decir, “sí, pero si todos nos preparamos así, el nivel será mas alto y será aun mas difícil aprobar”. Sí, sí, seguramente, pero como eso no va a suceder, tu procura cogerle ventaja a los demás que no lo hagan.

¿Seríamos capaces de plantear un par de casitos nuevos (o alguno mas por ir adelantando faena) todas las semanas? Vamos a intentarlo….

 

Agradezco a los que, sin pretenderlo, proponen por distintos cauces algunos de los casos que voy recopilando (y especialmente a Dandanovic que sí que se lo propone).

Vamos esta semana con un facilito y con otro que seguro se nos va a atragantar. Tengo que reconocer que estoy repasando muchas cosas y aprendiendo también por mi y gracias al refresco que te representa la conversación y el intercambio de opiniones con los opositores.

 

Semana 21 de 104 (faltan 83 semanas para el dictamen de 2024)

 

Caso 41

Don Ramón instituye heredero universal de todos sus bienes, derechos y acciones, presentes y futuros, a su esposa, Doña Montse, de los cuales sin embargo no podrá disponer por actos mortis causa, pues los que queden a su fallecimiento, que no hubieran sido enajenados en vida por ella, pasarán por iguales partes a sus dos hermanos de doble vínculo Don Javier y Doña Valvanera, a quienes sustituye vulgarmente por sus respectivos descendientes por estirpes. Fallecido Don Ramón, su esposa pretende donar a unos sobrinos una de las fincas que heredó de su marido, “gravada con una sustitución fideicomisaria de residuo”, según la cual, tal y como consta en la correspondiente inscripción registral, según la nota de información continuada que tiene en su poder el Notario al que se ha encargado la escritura, la heredera fiduciaria, Doña Montse, no podría disponer por actos mortis causa de los bienes, “pues los que quedasen a su fallecimiento, que no hubieran sido enajenados en vida por ella, pasarían por iguales partes a hermanos de doble vínculo del testador, a quienes sustituían vulgarmente sus respectivos descendientes por estirpes”. El Notario está dispuesto a autorizar la escritura de donación pero el prudente abogado de Doña Montse cree que puede haber problemas en la inscripción de la donación. Por supuesto, los sobrinos de Doña Montse están de parte del Notario. ¿Quien creéis que puede tener razón?

 

El caso es el de la RDGSJyFP de 6 de septiembre de 2022

 

Caso 42

Los administradores únicos de dos sociedades mercantiles –“Vendedora SL” y “Compradora SL”– acuden al Notario a formalizar seis escrituras de compraventas de seis departamentos de un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal. Sobre las tres primeras entidades se da la circunstancia de que la mercantil “Compradora SL” ostenta ya un derecho de opción de compra.

• Sobre la entidad UNO (vivienda) “Compradora SL” ostenta un derecho de opción de compra constituido en diciembre de 2018 y debidamente inscrito en el Registro. Se da la circunstancia de que la entidad se halla arrendada desde el año 2020, arrendamiento que no consta inscrito en el Registro de la Propiedad.
• Sobre la entidad DOS (vivienda) “Compradora SL” ostenta asimismo un derecho de opción de compra constituido en diciembre de 2018 y debidamente inscrito en el Registro. Esta entidad se halla arrendada con un contrato suscrito en el año 2017, arrendamiento que tampoco consta inscrito en el Registro de la Propiedad.
• Sobre la entidad TRES (vivienda) “Compradora SL” también ostenta un derecho de opción de compra constituido en diciembre de 2018 y debidamente inscrito en el Registro. Esta entidad se halla arrendada con un contrato suscrito en el año 2017, arrendamiento que sí fue objeto de inscripción registral en el citado 2017.
• La entidad CUATRO (vivienda) la adquiere “Compradora, SL” habiendo manifestado “Vendedora SL” que no se halla arrendada. La realidad es otra: se encuentra arrendada desde el año 2020, contrato que ni figura inscrito en el Registro ni su existencia era conocida por la adquirente.
• Con la entidad CINCO (vivienda) ocurra lo mismo que con la anterior. La diferencia estriba en que el arrendamiento se formalizó en el año 2017.
• Finalmente, sobre la entidad SEIS, destinada a local (en la realidad física son dos locales pendientes de las oportunas operaciones notariales y registrales) se concertaron dos contratos de arrendamiento: uno en el año 2020 y otro en el año 2017. Ningunos de los dos contratos figura inscrito en el Registro y la “Vendedora SL” ha silenciado en la escritura de compra la existencia del último de ellos.

¿Qué derechos mantienen los respectivos arrendatarios? ¿Quiénes ostentan derecho de adquisición preferente? ¿Qué actuaciones notariales se derivan?

 

COMENTARIOS DEL PROPONENTE:

“Con este caso pretendo que los opositores dominen el funcionamiento de los artículos 13, 14, 25, 29 y 31 LAU, tanto en la versión del año 2013 (Ley 4/2013) como en la del 2019 (Real Decreto-ley 7/2019). La DGSJFP es muy clarificadora en esta materia (vg. Resolución de 4 de julio de 2019). ENTIDAD UNO. Es un supuesto de resolución del artículo 13 LAU (en la redacción de 2019), en el que durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador queda resuelto por el ejercicio de un derecho de opción de compra. El arrendatario tiene derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1. Consecuencia del mantenimiento del arrendamiento es (si no se ha pactado lo contrario de forma expresa en el contrato) la vigencia de los derechos de adquisición preferente en el arrendatario; en concreto, del derecho de retracto, para lo cual deberá procederse a su notificación en forma fehaciente (artículo 25.3 LAU), es decir, mediante acta notarial. ENTIDAD DOS. Es también un supuesto de resolución del artículo 13 LAU (pero en la redacción de 2013), en el que el derecho del arrendador queda resuelto por el ejercicio de un derecho de opción de compra. A diferencia de lo que sucede con la entidad anterior, queda extinguido el arrendamiento. No existe, por tanto, derecho alguno de adquisición preferente. ENTIDAD TRES. Asimismo es un supuesto de resolución del artículo 13 LAU (en la redacción de 2013), Dado que el contrato de arrendamiento ha accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho de opción de compra continuará por la duración pactada. Por consiguiente, nos encontramos ante un caso como el de la entidad uno, con eventual vigencia del derecho de retracto y necesaria notificación notarial al arrendatario. ENTIDAD CUATRO. Ahora pasamos a la enajenación voluntaria del artículo 14 LH (en la redacción de 2019). La regla general en este caso es que el contrato se mantiene con la duración pactada (sea cual sea ésta) si el adquirente no reúne la condición de tercero del artículo 34 LH. Si, por el contrario, en el adquirente concurren los requisitos del artículo 34 LH (hipótesis probable por la falta de inscripción del contrato y por la manifestación falsa de la vendedora), sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica. Vemos por tanto que el contrato se mantiene y con él el derecho de retracto y la notificación notarial. ENTIDAD CINCO. Nuevamente un supuesto de enajenación voluntaria del artículo 14 LAU (esta vez en la redacción de 2013). La doble confluencia de su no inscripción en el Registro y la condición de tercero del artículo 34 LH comportan que el adquirente no quede subrogado en los derechos y obligaciones del deudor (“venta quita renta”). Desaparece el derecho de retracto. ENTIDAD SEIS. También es un supuesto de enajenación voluntaria, pero que se rige por el artículo 29 LAU. La redacción de este precepto no presente modificaciones: el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la LH. En principio nos encontramos con que en el arrendamiento de 2020 se subrogara la compañía adquirente y en el de 2017 no. Una vez llegados a este punto se plantea el interrogante de si el arrendatario del contrato de 2020 goza o no del derecho de retracto. Nos vamos a la famosa regla VAR (Venta=Arrendamiento=Retracto). La regla jurídica que sienta la jurisprudencia señala que el retracto no puede extenderse a más de lo arrendado y vendido: el retrayente ha de serlo de toda la finca transmitida, de modo que cuando el arrendador enajena una porción mayor que la que el arrendatario tenía arrendada, no es posible el derecho de retracto (SSTS 29.01.1966; 24.05.1982; 27.03.1989; 23.03.1990; 12.03.1991; 22.06.1993; 09.02.1994). Tampoco es viable el retracto si no hay identidad entre lo enajenado y lo arrendado, o no existe coincidencia entre lo mayor vendido y lo menor arrendado (SSTS 08.05.1968; 15.06.1974; 24.05.1982 y 30.04.1985). La posesión viene establecida como delimitadora del derecho de adquisición preferente, pues la facultad de inmiscuirse en un contrato ajeno no puede extenderse al punto de legitimar otras adquisiciones distintas de las que indica el título posesorio (STS 17.11.2011). Una última cuestión que se debería observar es la posible aplicación del artículo 25.7 LAU, que establece que no habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble. La RDGSJFP 20.07.2020 reconoce que de los artículos 31 y 25.7 LAU resulta inequívocamente que no hay lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando el local arrendado se vende conjuntamente con los restantes locales o viviendas propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble”.

 

Quedo a la espera de respuestas.

 

No me digáis, amigos opositores, que no es posible resolver estas dos cositas a lo largo de los seis días de estudio de una semana, ¿sí? o ¿no?

Solo habrá solución para el que conteste o lo intente … como, cuando y donde pueda … paciencia, amigos que creo todo el mundo tendrá respuesta.  Primero van los opositores con los que me trato por e-mail. Después les tocará el turno a los del blog. Tengo un pequeño tapón con dos o tres cosas.

Sepan ustedes que voy añadiendo cosillas a los casos de semanas anteriores.

 

Se aceptan aportaciones de casos.

Al margen, me estoy planteando seriamente hacer un grupo de Zoom o similar porque por escrito esto es algo realmente agotador por esta vía.

 

De momento, esta es la 15ª entrega y estos son los enlaces a las catorce anteriores:

 

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 1 al 4)

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 5, 6 y 7)

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 8, 9 y 10)

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 11, 12, 13 y 14)

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (caso 15: la herencia de F y caso 16 «Ópera, S.L.»)

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 17, 18 y 19)

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 20, 21 y 22)

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 23, 24 y 25)

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 26, 27 y 28)

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 29 y 30)

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 31 y 32)

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 33 y 34)

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 35 y 36)

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 37 y 38)

Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 39 y 40)

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario