Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. CLASE NÚMERO 5: Tramitación de expedientes catastrales 900D e instancias generales a través de la SEC Vamos hablar hoy de la tramitación de algunos tipos de expedientes (900D e instancia o escrito general) en la SEC y en abierto. Será en las dos clases siguientes cuando tratemos los expedientes en el PP para la subsanación de discrepancias del artículo 18.2 LCI y para las segregaciones, agrupaciones, agregaciones y divisiones. Antes de lanzarme a usar el PP estuve haciendo uso en abierto de la SEC para expedientes de todo tipo (especialmente para subsanaciones de errores derivados o no del STI, para segregaciones y agrupaciones y hasta para divisiones horizontales y declaraciones de obra). No lo hice para el 18.2 que, como veremos, tiene difícil encaje en la Sede en abierto. Aun podríamos seguirla usando si nuestro colegio notarial no está adscrito al PP (o si lo está, pero no somos Notarios piloto) para todo lo que no sea el 18.2 LCI y, especialmente, para resolver los errores que hayamos podido cometer en el uso del STI u otro tipo de errores de escrituras pasadas (pero siempre mas bien recientes), incluidos los concernientes a fincas "en investigación". ÍNDICE Expedientes de alteración catastral/modificación física y de subsanación en la SEC tramitados por el Notario ¿Es necesario acreditar la representación de los otorgantes si tramitamos un expediente en abierto como fedatarios en la SEC? ¿Es necesaria autorización en la escritura para tramitar expedientes en abierto en la SEC? ¿Es difícil manejarse en la SEC? Tutorial para el uso de la SEC en abierto Subsanación de errores a través del apartado "Presentar otras solicitudes, escritos y documentos genéricos" Instancia general sin carta previa al afectado (los avaros) Una nueva instancia general para la subsanación de un error cometido por el propio Catastro en un supuesto en el que no se hizo uso del STI (las hermanas de Santa Pola) Instancia general para cambio de titularidad de fincas "en investigación" (los ingleses de ADP) Instancia general previo otorgamiento de escritura (Conchita) Una instancia general que no llegó a prepararse (Beatriz) Instancia sí o instancia no El modelo 900D ¿Qué documentación es necesaria? Mi primer 900 D (el caso de Rafaelita) Mi segundo 900 D (el caso de Enrique y el otro) Un 900D en una declaración de obra (el caso Daly) Un 900D para división horizontal (los del "Hondón) Un 900D para segregación y compraventa (Transfrigo) Un 900D para agilizar una declaración de obra y actualización descriptiva previa a la iniciación de un expediente de cabida (Hermelando) El título en el que aflora la discrepancia y su subsanación tras modificarse la BGC (Hermelando) Escritura de declaración de ampliación de edificación y de actualización de descripción de finca La subsanación de la escritura de ampliación y de edificación y actualización de descripción de finca del caso Hermelando "En el Catastro mi casa está a nombre del vecino y el vecino tiene la mía a su nombre" Primera alternativa (viviendas cruzadas con vecino compareciente: el caso del Vivero) Segunda alternativa (la vivienda del vecino está a mi nombre y la mía "en investigación": El caso de Liberto) Tercera solución (casas cruzadas sin vecino compareciente): El caso de la Ginebra Cuarta solución (todos los vecinos de una división horizontal de cuatro elemento tienen las casas cruzadas entre sí): El caso Benavente Tramitación de instancia general en abierto en la SEC Advertencias respecto de los casos en que se producen comparecencias ¿Qué hacemos con las notificaciones que recibamos de Catastro en relación con estos expedientes? ¿Se puede cobrar por la tramitación del expediente? ¿El STI nos permitirá hacer todo esto en algún momento? Expedientes de alteración catastral/modificación física y de subsanación en la SEC tramitados por el Notario Una cuestión relevante que nos plantearemos al poco de iniciar un expediente de este tipo (concretamente nada mas rellenar los datos personales) y que conviene dejar ya resuelta es: ¿Es necesario acreditar la representación de los otorgantes si tramitamos un expediente en abierto como fedatarios en la SEC? Puesto que actuamos cómo fedatarios y aunque estemos en abierto en la SEC considero que no es necesaria esa acreditación. De hecho solo he tenido una incidencia por no hacerlo (por no tener acreditada la representación). Con ocasión de un expediente que Catastro recondujo al Órgano de Gestión Tributaria de la Diputación de Alicante (SUMA) recibí una llamada en la notaría. Me pedían una autorización del contribuyente para poder presentar el expediente de alteración catastral. Les respondí vía e-mail que "como fedatario autorizante no completo la autorización porque considero que no es necesaria, aunque comprendo que sea discutible". Les añadí, puesto que consideraba que reforzaba mi argumento, que: "Por otra parte, la tramitación de los expedientes por esta vía, tiene los días contados puesto que estamos ya con una experiencia piloto en el Colegio Notarial de Valencia que esperemos que en breve nos permita comunicar, por nuestro acceso especial de fedatarios, los expedientes que tengamos que cursar". En ese momento no tenía claro qué clase de expedientes iban a ser. No obstante les pregunté: "Dicho esto, ¿de qué manera podemos suministrar la autorización?". Mi argumentación causó efecto, puesto que respondieron a mi e-mail diciéndome que: "Hemos efectuado una consulta a la Gerencia de Alicante y nos informan de que podemos admitir el expediente sin autorización al haber sido presentado por la SEC desde la notaría". El modelo de autorización está en la SEC (y estaba en la web del SUMA), aunque como digo nunca lo he usado. En cuanto a los datos personales del Notario que figuran casi al comienzo del formulario a rellenar, aconsejo, en estos expedientes en abierto, que se sustituyan esos datos personales del Notario por los asociados al despacho profesional con el fin de que a efectos del expediente se reciban las notificaciones en la notaría y no en el domicilio particular del Notario. Tengo comprobado que ese cambio puntual no afecta al domicilio catastral del Notario puesto que su cambio debería hacerse por otro conducto de manera que cuando tengamos un nuevo trámite volveremos a ver restablecido el suyo propio y no el que le pusimos para cada uno de los casos (el de la notaría). Es decir, que el cambio no es de carácter permanente. ¿Es necesaria autorización en la escritura para tramitar expedientes en abierto en la SEC? Yo diría que conviene incluir en las escrituras una autorización del cliente para la tramitación en la SEC a fin de evitar cualquier problema que nos pudiera paralizar el expediente por tal motivo o dar lugar a responsabilidades en el futuro, aunque dudo que pueda realmente pueda suceder algo (mas allá de que el expediente no llegue a buen puerto). A pesar de todas las obligaciones que nos imponen los artículos 14, 36 y 47.2 de la Ley del Catastro, conviene no olvidar que estamos llevando a cabo una actuación como fedatarios fuera de nuestra área restringida o reservada y fuera, probablemente, del cauce de todos los mencionados artículos (tal vez exceptuando el 47.2 LCI). Recordemos que el 14 da cinco días para las comunicaciones vía STI, que el 36 da los veinte primeros días de cada mes para las demás alteraciones (vía IUI) mientras que el 47.2 se refiere al envío de CSE en los casos que indica: Cuando las modificaciones a que se refiere el artículo 40.2 consistan en agrupaciones, agregaciones, segregaciones o divisiones de fincas o se trate de la constitución sobre ellas del régimen de propiedad horizontal, el notario remitirá al Catastro, en el plazo de cinco días desde la autorización del documento, copia simple de la escritura junto con el plano o proyecto, si se lo presentase el interesado, para que se expida una nueva referencia catastral. El Catastro comunicará la nueva referencia catastral al notario autorizante del documento público en el plazo de 24 horas, para su constancia en la matriz por diligencia o nota al margen. La misma documentación se aportará para la asignación notarial de la referencia catastral provisional en los supuestos de obra nueva en construcción en régimen de propiedad horizontal. Puede verse que debemos enviar también CSE de las escrituras de obra y división horizontal a través de Signo y a los efectos del 47.2 LCI, aunque no creo que cause ningún efecto su envío por lo que el interesado deberá efectuar las pertinentes altas catastrales por otra vía. ¿Es difícil manejarse en la SEC? Indudablemente tiene un cierto grado de dificultad (el PP es muchísimo mas sencillo de usar hasta el punto de que con mi resuelto manejo en abierto de la SEC prácticamente no hice uso del Manual del PP), sobre todo para el que no esté mínimamente familiarizado con el entorno. Para los que ya se manejen con cierta soltura en la SEC el aprendizaje no será complicado. Todo funciona a través de la FEREN del Notario sin que sea necesario hacer uso de otros aplicativos, ni descargarse programa de firma alguno. No me parece conveniente, si es que se puede, usar tarjetas de empleados para cumplimentar o enviar un expediente. Tutorial para el uso de la SEC en abierto Se accede a la SEC. Se va a "Trámites ante Catastro". Se pincha en "Declaraciones Recursos y Solicitudes" y nos aparece un listado. Particularmente solo he utilizado dos cosas: El modelo 900D que es el primero que figura en la lista y "Presentar otras Solicitudes, Escritos y Documentos Genéricos" que es el penúltimo de la lista, ambos incluidos en el apartado "Trámites ante Catastro con Autenticación". Este tutorial es para un escrito general que tuve que tramitar hace pocos días. El trámite del 900D es algo mas complicado a efectos de incorporar documentos (que no requieren, sin embargo, comprimirlos en un formato ZIP), pero en todo caso es muy similar. Actualmente solo podría usarlo (pues tengo el PP a mi disposición) para obras y divisiones horizontales, pero mi experiencia previa para estos casos no ha sido buena por lo que creo que no volveré a hacer uso del 900D, exceptuando aquellos casos de 18.2 en los que una obra no accede a Catastro que explicaremos en su momento. Cuando se trata de errores hay que cursar la instancia general (no un 900D) para luego enviar todo (también si es 900D) por e-mail a la dirección reservada que comentaremos, a la que no deben enviarse e-mails sin hacer uso de la SEC. Al pinchar en "Documentos Genéricos", nos llevan a una nueva pantalla donde pone "Ir al Formulario". Una vez ahí, nos aparecerán una serie de alternativas. Conviene escoger la opción certificado digital y ha de usarse el del Notario. El sistema lo reconocerá de inmediato y nos pedirá la clave. Una vez dentro, en el apartado "Identificación del Solicitante", quitaremos el domicilio particular del Notario y pondremos el de la notaría. Después, se indicará el correo electrónico corporativo del Notario (yo en realidad pongo el de mi PG y no pasa nada, pero el corporativo es mas oficial). No señalaremos ninguna de las dos casillas que vienen a continuación (ni la del representante, ni la de autorizado). A continuación escribiremos la RC en el apartado correspondiente y pincharemos en el signo +. Inmediatamente nos aparecerán los datos del inmueble. Con el inmueble localizado ya podremos irnos a la Sección Fichero. En ella existe un cuadro donde brevemente describiremos lo que vamos a adjuntar. En el cuadro de mas abajo de este, en formato ZIP, adjuntaremos (puede tardar un poco en hacerlo) los documentos del expediente. No es nada difícil generar un ZIP. Una vez hecho esto, ya podremos darle a continuar. En una nueva pantalla nos ofrecerán varias opciones de firma. Escogeremos la opción con CSV. En la pantalla siguiente, se indicará el DNI del Notario y se firmará. Acto seguido aparecerá el justificante, se descargará, también se grabará y ya nos iremos al correo electrónico para continuar con el trámite. Conocido el mecanismo para el uso de la instancia general en la SEC, vamos a comentar una serie de casos reales. Subsanación de errores a través del apartado "Presentar otras solicitudes, escritos y documentos genéricos" A través del STI comunicamos desde mi notaría una RC que correspondía a otro inmueble distinto del que era objeto de la escritura, aunque ambos eran del mismo propietario (un error probablemente causado por la información tomada desde el PG de la notaría que no fue convenientemente revisado). Tuvimos conocimiento del error que habíamos ocasionado a través del cliente que se presentó con la comunicación recibida de Catastro. El error fue resuelto en tan solo tres pasos a través de una instancia general. PRIMER PASO: La instancia general "Gerencia del Catastro de *. REF/ Procedimiento: INSTANCIA GENERAL. Expediente: Documento IDEM. TODOS ESTOS DATOS FUERON TOMADOS DE LA COMUNICACIÓN RECIBIDA POR MI CLIENTE. JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *, del Ilustre Colegio Notarial de *, con despacho profesional en *, comparezco ante la Gerencia del Catastro de * y como mejor proceda en Derecho EXPONGO: 1º) Que el pasado día * bajo el número * de mi protocolo autoricé escritura de declaración de edificación y compraventa en la que * titular de DNI/NIF *, transmitió a *, titular de DNI/NIF *, la finca registral * del registro de la propiedad de *, en término de * la cual tiene asignada la referencia catastral *. Se adjunta a la presente una copia simple de la referida escritura en la cual aparece descrita dicha finca. 2º) Que la referida escritura fue comunicada a la Gerencia del Catastro a través del Sistema de Tramitación Inmobiliaria de la plataforma telemática SIGNO a fin de cambiar la titularidad catastral de la finca si bien, por error en dicha comunicación, se hizo constar que la finca transmitida tenía la asignada la referencia catastral *, lo que provocó la alteración de la titularidad catastral de la totalidad del pleno dominio de esta última referencia catastral (perteneciente igualmente a *) la cual figura desde entonces catastrada erróneamente a nombre de *, titular de DNI/NIF *. Se adjunta a la presente, copia de la certificación catastral descriptiva y gráfica referida a la alteración catastral errónea, de la que resulta que la titular es actualmente *, cuando lo debe ser *. 3º) Que una vez advertido dicho error por información recibida de los interesados, comunico a la Gerencia del Catastro los datos correctos. Expuesto cuanto antecede SOLICITO de la Gerencia del Catastro la subsanación del error referido a fin de que se restituya la titularidad de la referencia catastral * a Don *. En * a *". Las dos fincas afectadas por el error, como ya he dicho, eran de la misma señora. SEGUNDO PASO: Comunicación por e-mail a la Gerencia Provincial Una vez que conseguí la justificación del envío (que hice con el anterior escrito en formato pdf, CSE de la escritura y CSV de la comunicación recibida del Catastro que me proporcionó mi cliente) envié un e-mail a la dirección habilitada para fedatarios de la gerencia provincial (fedatarios.provincia@catastro.hacienda.gob.es) con este texto: "Por la presente les comunico que el pasado día * a través de la Sede Electrónica y en mi condición de Notario autorizante y comunicante por la vía del Servicio de Tramitación Inmobiliaria, presenté una instancia general acompañada de la documentación que pueden ver en este e-mail. Con la finalidad de una solución más rápida del asunto, les envío todo ello mediante el presente correo. Gracias, saludos, Justito El Notario, Notario de *." TERCER PASO: Respuesta de la Gerencia Al día siguiente (sí, solo al día siguiente) me comunicaron esto: "Buenos días. En relación con la información suministrada por correo electrónico, indicarle, que se ha procedido a incoar el oportuno procedimiento de rectificación, nº *, retrotrayendo las actuaciones. En las próximas fechas le será notificado el correspondiente acuerdo catastral. Saludos. Jefe de Servicio de Coordinación de Procesos Catastrales. Gerencia Territorial del Catastro de *. http://www.catastro.minhafp.es". Hay que afinar todo lo posible para evitar errores aunque ya sabemos que hay algunos errores en el uso del STI son fácilmente solucionables (con el propio STI o en la SEC) por lo que podemos mantener la tranquilidad y proporcionársela a nuestros clientes (o afectados por el error que no sean clientes), cuando nos encontremos ante este tipo de situaciones. Todos los Notarios de España podemos efectuar estos trámites y comunicarlos en la dirección de correo de una provincia que no sea la nuestra, incluso los vascos y navarros para fincas del resto de España. Instancia general sin carta previa al afectado (los avaros) En este caso se comete un error en el STI por la mañana y por la tarde (al descubrirlo) preparo un escrito para presentar en la SEC. PRIMER PASO: La instancia "Gerencia del Catastro de *. Procedimiento: Comunicación de alteración de orden jurídico. Expediente: * (el que consta en el documento recibido en SIGNO). Documento: * (ídem). TODOS ESTOS DATOS FUERON TOMADOS DE LA COMUNICACIÓN RECIBIDA A TRAVÉS DEL STI. JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *, del Ilustre Colegio Notarial de *, con despacho profesional en *, comparezco ante la Gerencia del Catastro de * y como mejor proceda en Derecho EXPONGO: 1º) Que en el día de hoy (*) bajo el número * de mi protocolo he autorizado escritura de extinción de condominio por la que * titular de DNI/NIF * se ha adjudicado la totalidad de la finca registral número * (*, Registro de *) la cual tiene asignada la referencia catastral *. Se adjunta a la presente una copia simple de la referida escritura en la cual aparece descrita dicha finca. 2º) Que la referida escritura ha sido comunicada a la Gerencia del Catastro a través del Sistema de Tramitación Inmobiliaria de la plataforma telemática SIGNO a fin de cambiar la titularidad catastral de la finca si bien, por error en dicha comunicación, se ha hecho constar, además de la indicada referencia, otras dos más que no corresponden a la misma y cuya titularidad se ha modificado ERRÓNEAMENTE en favor de dicha señora: 00... 03... 3º) Que una vez advertido dicho error comunico a la Gerencia del Catastro los datos correctos de la comunicación a fin de que se restaurada la titularidad de las fincas modificadas erróneamente a sus legítimos y anteriores titulares (manteniendo la modificada correctamente). Expuesto cuanto antecede SOLICITO de la Gerencia del Catastro la subsanación del error referido a fin de que se restituya la titularidad de estas dos citadas referencias catastrales. En * a *. Justito El Notario. Notario de *". El segundo y el tercer paso fueron iguales a los del primer caso que hemos estudiado. La respuesta y solución al asunto se produjo cuatro días después. Fui avisado a través de este breve correo electrónico: "Estimado Sr. Notario: Le informo que se ha procedido a la tramitación del expediente de referencia, reponiendo las titularidades de las referencias catastrales correspondientes. Por lo que, en los próximos días, les será notificado a los interesados. Saludos. Jefe de Servicio de Coordinación de Procesos Catastrales. Gerencia Territorial del Catastro de *. http://www.catastro.minhafp.es". Una nueva instancia general para la subsanación de un error cometido por el propio Catastro en un supuesto en el que no se hizo uso del STI (las hermanas de Santa Pola) Este nuevo caso sucedió durante mi baja por COVID en Febrero de 2021. No hubo comunicación STI (jubilación de mi oficiala, cambio de local el mes anterior con obras aun en el nuevo, nueva oficiala y COVID) y Catastro practicó una incorrecta (e inexplicable) AT en base al IUI (que estaba bien cumplimentado puesto que lo revisé cuando vino la clienta). La clienta recibió su carta y desde la notaría le tramitamos la instancia general. Este fue el texto del escrito: "A la Gerencia del Catastro de *. Procedimiento: Comunicación de alteración de orden jurídico. Expediente: * Documento: xxx. TODOS ESTOS DATOS FUERON TOMADOS DE LA COMUNICACIÓN RECIBIDA POR EL CLIENTE. Justito El Notario, Notario de XXX, del Ilustre Colegio Notarial de XXX, con despacho profesional en XXXX, comparezco ante la Gerencia del Catastro de * y como mejor proceda en Derecho EXPONGO: 1º) Que el día XXX bajo el número XXX de mi protocolo fue autorizada en mi sustitución por incapacidad accidental escritura de adjudicación de herencia por la que Doña XXX titular de DNI/NIF xxx se adjudicó la totalidad de la finca registral número XXX (XXX) la cual tiene asignada la referencia catastralXXX. Se adjunta a la presente una copia simple de la referida escritura en la cual aparece descrita dicha finca. 2º) Que la referida escritura ha causado una incorrecta alteración catastral puesto que ha sido catastrada a nombre de dicha señora en cuanto al 50% y de DOÑA xxx (en cuanto al restante 50% en pleno dominio) cuya señora comparecía en dicha escritura pero no fue adjudicataria de porcentaje alguno de dicha finca por lo que una vez advertido dicho error comunico a la Gerencia del Catastro los datos correctos a fin de que sea recogida en las bases catastrales la correcta titularidad de dicha finca que, conforme a la indicada escritura, corresponde al 100% y en pleno dominio a *. Expuesto cuanto antecede SOLICITO de la Gerencia del Catastro la subsanación del error referido. En * a *. Justito El Notario. El resto de los pasos fueron iguales a los del primer caso. Instancia general para cambio de titularidad de fincas "en investigación" (los ingleses de ADP) Animado por el buen resultado de otros casos anteriores, escribí un e-mail a la Gerencia Provincial del Catastro para decirles: "Hace un momento acabo de hacer uso del STI para comunicar una compraventa firmada ayer en mi notaría. Ambas parcelas catastrales vendidas, que constituían una sola finca registral, estaban EN INVESTIGACIÓN por lo que solo he "conseguido" una CI. Me pregunto si en estos casos hay posibilidad de efectuar algún tipo de expediente por la vía de esta dirección de correo electrónico o por la previa de un escrito en la SEC y posterior comunicación en términos similares a esta dirección a la que le estoy escribiendo. Se trata de unas catastrales que se han transmitido al menos tres veces en mi notaría en los últimos veinte años por lo que podría aportar dos ante títulos. Gracias, saludos, Justito El Notario (Notario de *)". Al día siguiente me contestaron: "En el caso que nos comenta, podría presentar un escrito a través de la Sede Electrónica poniendo de manifiesto los hechos descritos e instándonos a subsanar las discrepancias relativas a las parcelas que integran la finca registral, caso de ser físicas para rectificar la delimitación y datos de titularidad, procediendo en base a la documentación remitida a catastrarla a favor del primer propietario conocido. Una vez hayamos subsanado el bien inmueble, usted podría volver a comunicar (o comunicar si anteriormente no hubiese sido efectuada la comunicación) la alteración jurídica. En resumidas cuentas, primero subsanamos y luego usted comunica. Saludos". Vista la respuesta, preparé una instancia general, adjunté la CSE de la escritura autorizada por mí y la de otras dos anteriores en las que se transmitía la misma finca que formaban parte de mi protocolo y efectué la comunicación a la dirección de correo electrónica para fedatarios de mi provincia. Este fue el texto de la instancia general de este caso: "A LA GERENCIA DE CATASTRO DE ***. Justito El Notario, Notario de ***, del Ilustre Colegio Notarial de ***, con despacho profesional en ***, comparezco ante la Gerencia del Catastro de ***y como mejor proceda en Derecho EXPONGO: Que, mediante ESCRITURA DE COMPRAVENTA, número ***, autorizada por mi en ***, el ***, los cónyuges ***, vendieron a los cónyuges ***, el pleno dominio de la siguiente finca: = RÚSTICA: ***. Superficie: ***. Linderos: ***. INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). DATOS CATASTRALES: Constituye las parcelas *** y *** del polígono *** del Catastro de Rústica de ***, catastradas (erróneamente en investigación) bajo las siguientes referencias: *** y ***. TÍTULO: El de compra a Doña ***, en virtud de escritura autorizada por Don ***, Notario de ***, el día ***, con el número *** de protocolo. ANTE TÍTULO: El de compra efectuada por Doña *** a Don *** y Doña ***, en virtud de escritura autorizada por Don ***, Notario que fue de ***, el día ***, con el número * de protocolo, previa adjudicación de la herencia de sus padres Don * y Doña *. ANTE-ANTE TÍTULO: El de compra efectuada por Don *, en estado de casado en gananciales con Doña *, en virtud de escritura autorizada Don *, Notario que fue de *, el día *. Se unirán al expediente copias simples electrónicas de la mencionada compraventa y de los dos títulos anteriores. Expuesto cuanto antecede SOLICITO de la Gerencia del Catastro se registre la cadena de titularidades catastrales sucesivas hasta los actuales propietarios de las parcelas de referencia que son * y * POR MITADES INDIVISAS, titulares de los NN.I.EE. * y * o, subsidiariamente, a favor del primer propietario conocido (* cuyo DNI/NIF se desconoce). En * a *. JUSTITO EL NOTARIO. Notario de ***". Unos meses después (ni muchos, ni pocos) me comunicaron que el expediente había terminado, pero no reparé en que las fincas se habían catastrado a nombre de los vendedores, no de los compradores. No se había efectuado el alta a favor del primer propietario conocido, pero tampoco a favor del último. Tenía previsto para cuando la dieran de alta a favor del primer propietario conocido, recargar el expediente STI y proceder a efectuar una nueva comunicación pero no conseguí hacerlo aunque lo intenté por todos los medios que se me ocurrieron. Primero pasé el IUI de exportado a incompleto y lo volví a enviar sin cambiar nada mas y no se recargó el expediente STI. Después, desde el IUI, cambié un dato (quité un folio que luego añadí) y tampoco se me recargó el expediente. Volví de nuevo al PG y, como la finca tenía dos RRCC, cambié el orden en que las había incluido y la que estaba la primera la puse la segunda y viceversa. Gracias a esta treta, sí que se me recargó el expediente, pero luego no conseguí hacer el cambio a nombre de los compradores. Incluso entré en el histórico de expedientes en la SEC y el derivado de mi cambio, estaba aun abierto. No me quedó otra que desistir y encima me tocaba proceder a reenviar el IUI. Desesperado, decidí entonces escribir a la gerencia provincial y les dije (reenviando todo el expediente que tenía archivado en el antiguo e-mail) que: "Cursé este expediente por instancia general en julio 2021. Los vendedores tienen actualmente las fincas catastradas a su nombre, pero al tener conocimiento de ello y hacer uso del STI (como me indicaron ustedes en consulta previa), solo he conseguido un Suministro de Información. Es decir, de estar en investigación pasaron las fincas a los señores ***, pero el STI no ha permitido después que pasen a nombre de los ***que fueron los que las compraron. ¿Podemos solucinarlo "facilmente" o se tendría que cursar una nueva instancia general y repetir toda la historia?". Al día siguiente ellos me contestaron: "En relación con el correo remitido se ha tramitado el expediente de alteración catastral cuyo acuerdo será notificado a los interesados en las próximas fechas". Increíble. Lo cierto es que estos señores (extranjeros para mas señas) pueden darle las gracias a la FEAPEN. De no ser por la primera edición del curso, no hubiera luchado tanto este asunto. Es mas y seguro que lo diré varias veces en estas semanas: gracias al curso estoy en una dimensión mucho mas avanzada de la que estaba cuando me liaron para impartir el curso. Instancia general previo otorgamiento de escritura (Conchita) A veces se hace indispensable proceder al otorgamiento de una escritura que nos permita proceder posteriormente a la elaboración de una instancia general. Se trata de supuestos en los que parece mas adecuado que el error se corrija puesto que lo ha ocasionado la propia escritura (sea de quien sea la culpa) y no sus derivaciones. Comentamos un caso de este tipo en la clase anterior. En este caso, el error surge de la escritura aunque por culpa de los interesados. Esta fue la escritura que hicimos: PRIMERO.- Que mediante escritura otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, Doña xxx, junto con su madre y hermanos, aceptó y se adjudicó la herencia de su padre Don xxx, siendo adjudicada la finca descrita bajo el número 4.= del inventario (finca registral número XXX de las del Registro de la Propiedad de XX número XXX, sita en término municipal de XX), a la compareciente. SEGUNDO.- Que en dicha escritura, se hizo constar que a dicha finca le correspondía la parcela XX del polígono XX del Catastro de Rústica de XXX, cuando en realidad constituye la parcela XX del polígono XX del Catastro de Rústica de ***, siendo su correcta descripción actualizada la siguiente: = RÚSTICA: Superficie: Linderos: DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela ** del polígono XX del Catastro de Rústica de ***, catastrada (a nombre de los herederos de XXX), bajo la siguiente referencia: XXX. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, la certificación acreditativa de la referencia catastral, y descriptiva y gráfica, y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, solicitada por la otorgante a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. TERCERO.- Esto expuesto, O T O R G A: PRIMERO.- Que rectifica la descripción de dicha finca en cuanto a sus datos catastrales en los términos señalados en la presente escritura, solicitando sea tenida en cuenta por la Gerencia Territorial del Catastro a fin de modificar la titularidad catastral de la parcela XXX que se encuentra actualmente a nombre de los herederos de Don xxx y que sea atribuida a la compareciente, solicitando del Sr. Registrador de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. DATOS DE INSCRIPCIÓN DE LA FINCA OBJETO DE LA PRESENTE: ***. La compareciente me autoriza a mi, el Notario, a la tramitación del expediente catastral que sea oportuno para la modificación de la titularidad catastral de la finca objeto de la presente. Presentación telemática.- Renuncia a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dice y otorga. ¿Por qué hicimos una escritura? Pues porque la de herencia que generó el error estaba mal. Esta familia estaba absolutamente convencida de que los datos catastrales de la herencia del esposo y padre eran correctos, pero al poco tiempo de que se otorgara, un compañero me llamó para decirme que como consecuencia de mi comunicación vía STI, se había puesto la finca a nombre de mi clienta perdiendo uno suyo la titularidad, cuando la finca en cuestión (la que verdaderamente era de mis clientes) era otra que estaba a nombre de los herederos del difunto causante y que estos no tenían controlada. Su cliente estaba tan convencido como el mío de su versión por lo que no hice nada hasta que mi cliente, por la llamada del otro, se aclaró y reconoció que tenía razón por lo que hubo que subsanar la escritura para aclarar el embrollo antes de hacer uso de la SEC. Si me hubiera allanado ante la protesta del compañero, se hubiera arreglado lo de su cliente, pero no lo del mío. Este fue el texto de la instancia general relativo a dicha escritura, que era necesaria dado que la subsanación otorgaba no generaba expediente STI: Gerencia del Catastro de * JUSTITO EL NOTARIO, Notario de ***, del Ilustre Colegio Notarial de ***, con despacho profesional en *** comparezco ante la Gerencia del Catastro de Murcia y como mejor proceda en Derecho EXPONGO: Que el día *** bajo el número *** de mi protocolo autoricé escritura de rectificación descriptiva de finca por la que DOÑA ***, *** y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal *** rectificó la descripción de finca registral número *** (término de *** (*), Registro la Propiedad de ***) la cual tiene asignada la referencia catastral***, haciendo constar que mediante la escritura otorgada bajo mi fe, el día ***, con el número *** de protocolo, junto con su madre y hermanos, aceptó y se adjudicó la herencia de su padre Don ***, correspondiéndole la finca descrita bajo el número 4.= del inventario (finca registral número *** de las del Registro de la Propiedad de ***, sita en término municipal de ***), a DOÑA ****. Se acompaña copia de dicha escritura de herencia a los efectos de la presente solicitud. En dicha escritura se hizo constar erróneamente que a dicha finca le correspondía la parcela **, del polígono *** del Catastro de Rústica de ***, cuando en realidad constituye la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de ****, siendo su correcta descripción actualizada la siguiente: = RÚSTICA: ***. Linderos: ****. DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastrada (a nombre de los herederos de **, padre de DOÑA ***), bajo la referencia: ****, antes citada. Tras lo expuesto, dicha Señora, rectificó la descripción de dicha finca en cuanto a sus datos catastrales en los términos señalados, solicitando sea tenida la rectificación en cuenta por la Gerencia del Catastro a fin de modificar la titularidad catastral de la parcela *** que se encuentra actualmente a nombre de los herederos de Don *** y para que le sea atribuida a ella misma. La compareciente me autorizó a mi, el Notario, para la tramitación del expediente catastral que sea oportuno para la modificación de la titularidad catastral de la finca objeto de la presente. Expuesto cuanto antecede SOLICITO de la Gerencia del Catastro la subsanación del error referido a fin de que sea practicada la rectificación de la titularidad a favor de Doña ***. En *** a ***. Justito El Notario. Notario de ***. El asunto se solucionó en pocos días. Una instancia general que no llegó a prepararse (Beatriz) Esta señora vino a la notaría para contarnos que en la escritura de herencia de su marido había una finca que tenía dos RRCC y que solo le indicamos una de las dos. Esa segunda RC se encuentra a nombre de quien pudo venderle la finca a su marido (no está segura de quien es quién figura como titular catastral). Si ella no sabía que la registral estaba conformada por dos catastrales y que la titularidad estaba a nombre de ese señor, era difícil que nosotros pudiéramos llegar a saberlo, ¿no? Vamos, que error nuestro no parece que fuera. Aun no tenemos bola de cristal. La señora había ido al Catastro y allí le dijeron que hiciéramos una escritura, así que se la hicimos. Incluimos (por si acaso) una autorización para cursar un expediente en la SEC aunque parecía que la señora tenía intención de resolverlo directamente en el Catastro y así lo hizo. Es decir, hicimos la escritura pero no cursamos el expediente. Esas autorizaciones para cursar expedientes en abierto o en el PP me parecen muy convenientes. Incluso voy a empezar a incluir una nueva modalidad para aquellos casos en que triunfa un 18.2 pero tenemos que continuar con un expediente abierto en la Sede para que se efectúe el alta de una obra que se ha quedado fuera del Catastro tras el 18.2. Como la finca estaba compuesta por dos componentes separados por un camino, la describimos con esos componentes (otra cosa indispensable en estos tiempos), pero ya en la firma, la señora comentó "me gustaría donar a un hijo el trozo grande y a otro hijo el trozo pequeño y el oficial me ha dicho que no se puede". Inmediatamente me puse a pensar en si teníamos alguna alternativa. Me rondaba la cabeza la idea de dejar la finca que íbamos a rectificar como estaba (aunque mi escritura se fuera a la papelera) y la de adicionar a la herencia del marido la otra catastral como una nueva finca, pero no podía ser. En los linderos de la finca heredada constaba que por el Sur lindaba con un camino y actualmente las dos piezas estaban separadas por un camino, pero ese camino no era el camino del Sur con el que linda la total finca. Ese camino que las separaba era otro camino mas reciente que partió la finca en dos dejándola como estaba ahora. Era un riesgo crear una nueva finca y que luego pudieran salirnos en el registro con que esa nueva finca estaba ya inmatriculada y formaba parte de la otra. Yo, por lo menos, no me atrevo a hacerlo en estos tiempos, así que la señora no podría ejecutar su propósito (sin proceder antes a una segregación). Esta fue la escritura (en la que además se solicitó una modificación de la cabida): E X P O N E: I.= Que es dueña, en pleno dominio, con carácter privativo, y por el título que se luego se dirá, de la siguiente finca: = RÚSTICA: Trozo de tierra secano blanca y con alguna viña, hoy viña secano, sita en ***. Superficie: Cuatro hectáreas (40.000 m2). Linderos: Norte, ***; Sur, camino de ***, que constituye la parcela *** del Ayuntamiento de ***, ***; Este, ***; y Oeste, ***. INSCRIPCIÓN: DATOS CATASTRALES: Constituye las parcelas ** y ** del polígono * del Catastro de Rústica de ***, catastradas (la primera a nombre de la compareciente y la segunda, erróneamente, a nombre de Don *** quien podría ser la persona a quien su difunto esposo compró dicha parcela) bajo las siguientes referencias: ***. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, solicitadas por la compareciente a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. TÍTULO: El de adjudicación de la herencia de esposo Don ***, en virtud de escritura autorizada bajo mi fe, el día **, con el número ** de protocolo. CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiesta su propietaria que la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes, de arriendos y aparceros, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos. INFORMACIÓN REGISTRAL: No es de aplicación en este caso el deber de obtención de información registral previa. La descripción del inmueble, su titularidad y la situación de cargas antes expresadas resultan de las manifestaciones realizadas y del título reseñado. Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación de esta escritura en el Registro de la Propiedad. SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A: PRIMERO.- RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA. Que dicha finca se halla atravesada por un camino de Este a Oeste y, como consecuencia de ello, queda dividida en dos componentes que constituyen las parcelas ** y ** ambas del polígono **, del Catastro de Rústica de ***, solicitándose del Registro de la Propiedad competente, para cuando proceda, la correspondiente inscripción, con la siguiente descripción actualizada de la finca: = RÚSTICA: Trozo de tierra secano blanca y con alguna viña, hoy viña secano, sita en ***. En la actualidad se halla atravesada de Este a Oeste por un camino. Superficie: Cuatro hectáreas (40.000 m2), según título y registro, y tres hectáreas, noventa y un áreas y dos centiáreas (39.102 m2), según catastro. Dicho trozo de tierra está integrado por los DOS siguientes COMPONENTES: = COMPONENTE UNO: Trozo de tierra viña secano, sita en ***. Superficie: Tres hectáreas, tres áreas y cincuenta y ocho centiáreas (30.358 m2). Linderos del componente número UNO: Norte, ***; Sur, parcela *** del Ayuntamiento de ***, que es camino; Este, ***; y Oeste, ***. DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela ** del polígono **, del Catastro de Rústica de **, catastrada bajo la siguiente referencia: ***. = COMPONENTE DOS: Trozo de tierra viña secano, sita en **. Superficie: Ochenta y siete áreas y cuarenta y cuatro centiáreas (8.744 m2). Linderos del componente número DOS: Norte, parcela *** del Ayuntamiento de **, que es camino; Sur, parcela *** del Ayuntamiento de ***, que es camino .... DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela *** del polígono **, del Catastro de Rústica de **, catastrada bajo la siguiente referencia: **. Linderos de la total finca: Norte, **; Sur, camino de **, que constituye la parcela *** del Ayuntamiento de ***; .... Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de la interesada, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria. Con el criterio de mi registro, nos habría ido al 199.1 y no al 201.3 b) como ya hablamos en la clase número 2. SEGUNDO.- Solicita de la Gerencia Provincial del Catastro la modificación de la titularidad catastral de la parcela ** y que sea atribuida a la compareciente. El quid de la cuestión. La compareciente me autoriza a mi, el Notario, a la tramitación del expediente catastral que sea oportuno en la Sede Electrónica del Catastro para la modificación de la titularidad catastral de la finca objeto de la presente, adjuntando a dicho fin copia simple electrónica de la presente escritura y del título de herencia mencionado en el apartado correspondiente. Me autorizó, pero como digo me libré del dichoso expediente. Instancia sí o instancia no Pues en el caso de Beatriz, firmamos la escritura en Febrero de 2022. Ella la llevo en Marzo a Catastro y abrió el procedimiento. A mediados de Octubre, el expediente se traslada a "Entidad Colaboradora". La "Entidad Colaboradora", lo cierra el mismo día del traslado aunque una semana después del cierre figura en abierto. Han pasado ocho meses desde la firma y el procedimiento podría estar en vía muerta. Sin embargo en el caso de Marifé (que comentaremos la semana que viene por su relación con el 18.2 y que está en mi libro, firmamos la escritura en Marzo, presenté la instancia unos días después, se pusieron en contacto conmigo desde la Gerencia para decirme que no iba a ser posible, les repliqué, les convencí, notificaron a los afectados y el expediente quedó resuelto favorablemente hace ya unos cuantos meses. En el primer caso, una catastral estaba a nombre de un propietario anterior (el transmitente del transmitente del actual dueño). En el otro, el mío, era mucho peor porque había una finca en investigación y otra a nombre de los herederos de un señor que nadie sabía quien era. Así que Catastro 0, Justito 1. El modelo 900D ¿Qué documentación es necesaria? En todos los casos que tramitemos necesitaremos la CSE (a veces mas de una si consideramos conveniente adjuntar alguna previa) de la escritura y preparar el correspondiente escrito (similar a los que ya hemos visto para las instancias generales). Adicionalmente, según el caso, necesitaremos IVG+, coordenadas GML, planos, fotografías, presupuestos de obra y otros documentos que debemos reunir previamente para poderlos adjuntar al expediente. Conviene tener todo correctamente archivado (yo suelo guardarlo en un e-mail al que previamente me lo han hecho llegar) y dejar abierta la escritura mientras trabajamos en la SEC. Es también conveniente cuando manejemos documentos que se unen a una escritura y que tengan CSV que lo indiquemos en la propia escritura para agilizar su uso en trámites en la SEC a través de un simple "corta y pega". Mi primer 900 D (el caso de Rafaelita) Mi primer 900D intentaba resolver un caso mixto a medio camino entre el error y un auténtico 900D en el que decidí intervenir ante la imposibilidad de mis clientes para arreglar la situación en una compleja escritura de disolución de condominio y donación que había dado lugar a cambios de titularidad erróneos. En este caso, había terceros implicados (no otorgantes de la escritura) que se habían puesto en contacto conmigo reclamándome una solución que gracias a este expediente pude darles. Aunque estos terceros sufrieron las consecuencias de un error catastral, la situación previa al error tampoco era la correcta. Mi expediente puso fin a una situación ya errónea antes de mi escritura y por la que estos terceros nunca se habían preocupado. PRIMER PASO: La presentación del 900D en la SEC "Gerencia del Catastro de xxx. REFERENCIAS/ Procedimientos: COMUNICACIÓN DE ALTERACIÓN DE ORDEN JURÍDICO. Expediente: xxx y xxx. Documento xxx y xxx. TODOS ESTOS DATOS FUERON TOMADOS DE LA COMUNICACIÓN RECIBIDA POR EL CLIENTE. JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *, del Ilustre Colegio Notarial de *, con despacho profesional en *, comparezco ante la Gerencia del Catastro de * y como mejor proceda en Derecho EXPONGO: 1º) Que el pasado día * bajo el número * de mi protocolo autoricé escritura de extinción de condominio y donación en la que Doña * titular del DNI/NIF *, resultó adjudicataria de la finca registral número * (finca número 2 del inventario) indicándose que dicha finca constituía solo parte de la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada erróneamente en su totalidad a nombre de Don * bajo la siguiente referencia *. En la misma escritura * procedió a donar dicha finca registral a su hijo *, titular del DNI/NIF *. Se adjuntan a la presente una copia simple de la referida escritura en la cual aparece descrita dicha finca, así como las comunicaciones recibidas por la Sra. * relativas al acuerdo de alteración de la adjudicación derivada de la disolución de condominio y de la no alteración de la derivada de la donación. Igualmente se incorporan la comunicación recibida por * relativa al acuerdo de baja de titularidad, junto con la escritura que acredita su propiedad de parte de la catastral citada en la que igualmente se hizo constar que constituía parte de esta y no la totalidad de ella. 2º) Que la referida escritura de disolución de condominio y donación fue comunicada a la Gerencia del Catastro a través del Sistema de Tramitación Inmobiliaria de la plataforma telemática SIGNO señalándose la finca en cuestión como "identificada y dudosa" y generándose a pesar de ser objeto de la escritura solo una parte de la catastral, una Comunicación Directa para el acto de extinción de condominio y una Comunicación Indirecta para el de donación. 3º) Que una vez advertido dicho error por información recibida de los interesados, lo comunico en mi condición de fedatario autorizante de ambas escrituras a la Gerencia del Catastro a fin de que en base a la documentación técnica incorporada a ambas escrituras sea segregada la catastral ** en dos parcelas diferentes una a favor de Don xxx y otra a favor de Don XXX (titular del DNI/NIF xxx). Expuesto cuanto antecede SOLICITO de la Gerencia del Catastro dicha segregación en los mencionados términos. En * a *. JUSTITO EL NOTARIO". Fue un caso de finca identificada y dudosa a efectos del STI que originó un cierto desaguisado en forma de cambio de titularidad y, de rebote, gracias al expediente, el arreglo de una situación catastral que ya era incorrecta anteriormente. SEGUNDO PASO: Comunicación por e-mail a la Gerencia Provincial Una vez que conseguí la justificación del envío (que hice con el anterior escrito en formato pdf, con copia simple electrónica de la escritura, planos en pdf y los CSV de las comunicaciones recibidas del Catastro que los interesados me habían aportado) envié un e-mail a la dirección indicada con este texto: "Por la presente les comunico que el día * a través de la Sede Electrónica y en mi condición de Notario autorizante y comunicante por la vía del Servicio de Tramitación Inmobiliaria, presenté un 900D acompañado de la documentación que pueden ver en este e-mail. Con la finalidad de una solución más rápida del asunto, les envío todo ello mediante el presente correo electrónico. Muchas gracias, saludos, Justito El Notario, Notario de *". TERCER PASO: Respuesta de la Gerencia Provincial En un brevísimo plazo me contestaron desde Catastro: "Estimado Sr. Notario. En relación con la alteración declarada, he de informarle que el expediente nº * (declarativo parcela XX polígono XX de XXX), presentado, por usted, el ***, se ha procedido a recalificar como rectificación de errores, procediéndose a reponer la titularidad de la parcela ** del polígono XXX, cuyos cambios serán notificado a los interesados. Por otro lado, se nos indica se proceda a la segregación de la parcela *** y a su vez se pone de manifiesto, en escritura pública, la falta de concordancia entre la descripción catastral de la parcela ** y la realidad inmobiliaria, pero no se inicia el procedimiento del artículo 18.2 LCI. Procedimiento de Subsanación de discrepancias previa intervención notarial (actuaciones que deben ser informadas por medios telemáticos, a través de los formatos de intercambios aprobados). Por lo que, en aras de la eficacia en la gestión catastral, y aportándose documentación gráfica y jurídica de los dos interesados, se ha procedido a recalificar el expediente remitido por esa Notaria, nº *** (suministro de información al no cumplir los requisitos que permiten iniciar el procedimiento), en un procedimiento de subsanación de discrepancias del artículo 18.1 TRLCI, con la finalidad de proceder a conciliar la descripción catastral con la realidad inmobiliaria de la parcela **. Para cualquier aclaración, puede dirigirse a través del buzón de fedatarios de esta Gerencia, fedatarios.xxx@catastro.minhafp.es. Saludos, **. Jefe de Servicio de Coordinación de Procesos Catastrales. Gerencia Territorial del Catastro de ***. http://www.catastro.minhafp.es" Como puede verse consideraron que era procedente un 18.2 LCI (reconozco que en ese momento no sabía de qué me estaban hablando), si bien aceptaron dar comienzo a un 18.1 LCI. En casos como este cuesta un cierto trabajo conseguir los documentos que la Sede te pide para poder cursar el alta. A menudo hay que trocear documentos unidos a la matriz y recurrir a los técnicos que llevaron el asunto. A fin de cuentas, hay que ser imaginativo. Mi segundo 900 D (el caso de Enrique y el otro) Mi segundo caso igualmente supuso una intervención a posteriori por otra escritura bastante compleja. Ni los gestores ni los abogados que participaron en la preparación del asunto quisieron saber nada del expediente catastral que era enrevesado. Si acepté hacerlo es porque quienes debían hacerlo no lo hicieron dejando claro que no había en este caso rastro alguno de error por parte de la notaría. Después de estos dos primeros casos, ya solo me ocupé de expedientes derivados de escrituras que aun no habían sido objeto de ningún trámite catastral; quiero decir que también en este supuesto intervine en base a la comunicación que mis clientes habían recibido de Catastro. PRIMER PASO: La presentación de la solicitud en la SEC en abierto "REFERENCIA/ Procedimiento: COMUNICACIÓN DE ALTERACIÓN DE ORDEN JURÍDICO. Expediente: EL INDICADO EN LA COMUNICACIÓN. Documento: ÍDEM. TODOS ESTOS DATOS FUERON TOMADOS DE LA COMUNICACIÓN RECIBIDA POR EL CLIENTE. JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX, del Ilustre Colegio Notarial de XXX, con despacho profesional en XXX, comparezco ante la Gerencia del Catastro de XXX y como mejor proceda en Derecho, EXPONGO: Que el pasado día XXX bajo el número XXX de mi protocolo autoricé escritura de agrupación, segregaciones, extinción de condominio, declaración de ampliación de edificación y cesión al Excelentísimo Ayuntamiento de XXX en la que Don xxx y DOÑA ***, titulares de los Documentos Naciones de Identidad y Números de Identificación Fiscal XXX y Don xxx y Doña xxx titulares de los Documentos Nacionales de Identidad y Números de Identificación Fiscal XXX, formalizaron una serie de operaciones (las descritas en el título de la escritura y antes citadas) sobre las parcelas catastrales siguientes: ****. Se adjuntan a la presente una copia simple de la referida escritura en la cual aparecen descritas las fincas afectadas, así como la correspondiente documentación técnica y la comunicación recibida por el Sr. *** comunicándole una de las alteraciones de titularidad relativa a una de esas fincas, si bien todo el conjunto de la escritura, según comprobación por mi efectuada, no ha causado los debidos cambios catastrales hasta el momento. Expuesto cuanto antecede SOLICITO de la Gerencia del Catastro que practique las operaciones de agrupación y segregación (con cesión para viales) en los términos de la meritada escritura resultando de todo ello las titularidades adjudicadas, inclusive la otorgada a favor del Excelentísimo Ayuntamiento de *. En * a *. Justito El Notario". Como puede verse, no me compliqué demasiado la vida en mi petición. El segundo paso fue idéntico al de mi primer 900D. Pasadas dos semanas no había recibido aun respuesta, así que escribí un nuevo e-mail a la gerencia. Solo unas horas después me llegó un e-mail: "En relación con el expediente de referencia, he de indicarle que se ha procedido a elevar la propuesta de modificación de la descripción catastral de las parcelas afectadas. Dichos acuerdos serán notificados en los próximos días, una vez se haya procedido a su firma, en su caso, a los interesados afectados. Atentamente, le saluda, XXX. Jefe de Servicio de Coordinación de Procesos Catastrales. Gerencia Territorial del Catastro de ***. http://www.catastro.minhafp.es". Otro caso resuelto o acelerado gracias a nuestra intervención. No obstante, aunque la intervención notarial acorta mucho o muchísimo los plazos es posible que puedan pasar unos cuantos meses para la terminación de un expediente. En este supuesto estaba afectado hasta un Ayuntamiento al que se le cedían gratuitamente unos viales. Un 900D en una declaración de obra (el caso Daly) Hasta este momento mis clientes me habían metido en el embrollo del 900D por causas diversas. Con este asunto empecé a hacerlos de motu propio. Probablemente me vine arriba y escogí un asunto poco apropiado. PRIMER PASO: La presentación de la solicitud en la SEC "Gerencia del Catastro de ***". JUSTITO EL NOTARIO, Notario de ***, del Ilustre Colegio Notarial de ***, con despacho profesional en *, comparezco ante la Gerencia del Catastro de * y como mejor proceda en Derecho EXPONGO: Que el pasado día xxx bajo el número * de mi protocolo autoricé escritura de DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EDIFICACIÓN Y DE ACTUALIZACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA en la que *, titulares de los DNI/NIF *, formalizaron las meritadas ampliación de obra y actualización descriptiva sobre parte de la parcela xx del polígono xx del Catastro de Rústica de *, erróneamente catastrada en su totalidad a su nombre junto con las edificaciones existentes en su interior (la que es objeto de dicha escritura y otra existente dentro de la misma parcela catastral que no es de su propiedad), bajo la siguiente referencia: *. Se adjuntan a la presente una copia simple de la referida escritura en la cual aparece descrita la finca afectada, así como la correspondiente documentación técnica a fin de que se causen los oportunos cambios catastrales. Expuesto cuanto antecede SOLICITO de la Gerencia del Catastro que practique las operaciones de actualización descriptiva en los términos de la mencionada escritura. En * a *. Justito El Notario, Notario de *". Puede verse que propuse también el cambio de titularidad que por la vía STI no era posible en esta clase de escritura. Fue de lo poco que conseguí con este trámite. El segundo paso es la que ya hemos comentado para casos anteriores. A los quince días recibí esta respuesta: "Estimado Notario. Le informo en relación con el correo remitido, que se ha procedido a su tramitación por el procedimiento abreviado, estando actualmente en fase de notificación del acuerdo adoptado. Saludos. Jefe de Servicio de Coordinación de Procesos Catastrales. Gerencia Territorial del Catastro de *. http://www.catastro.minhafp.es"". Parecía que el asunto quedó en vía de solución a través de ese procedimiento abreviado que no he conseguido saber en qué consiste. Podría ser el del 14.3. También hay un 18.1 abreviado. Si se incumple la obligación de declarar en plazo cualquier AT o MF puede haber una inspección y hasta una sanción. Eso justificaría ciertas peticiones de copia que Catastro nos hace. Con motivo de la clase dedicada a esta materia en la primera edición del curso efectué una consulta en la SEC que me permitió descubrir que lo único que había conseguido cambiar fue la titularidad y añadir un aseo existente junto a la piscina (que se dio de alta como vivienda). Visto el resultado decidí no usar mas la SEC para las obras. No puedo dar mayor explicación de lo sucedido. No obstante, sí que lo he vuelto a hacer para esos casos en que el 18.2 no consigue que una obra entre en Catastro. Dos expedientes los tengo en vías de solución. Un 900D para división horizontal (los del "Hondón) Por esta esta misma época había tramitado un 900D para división horizontal que había dado lugar a una notificación con acuse de recibo (en papel) desde Catastro (vía OGT de la Diputación) en la que se me solicitaron "planos de cada planta a escala y acotados en el plazo de diez días hábiles". Lo esperaba porque registré el expediente en la SEC con bastantes dificultades puesto que la documentación de que disponía era muy insuficiente; además, había algo que no terminaba de cuadrarme cuando intentaba casar Catastro con las explicaciones de los interesados. Los afectados tuvieron que recurrir a un técnico que se los hizo y que se encargó de su presentación en Catastro. No me consta la terminación favorable del expediente pero el cliente no ha vuelto a presentarse en la notaría por lo que doy por bien empleado mi tiempo, aunque tampoco tramitaré mas 900D para divisiones horizontales. Extender nuestra actuación a supuestos que han quedado fuera del PP (obras y divisiones horizontales) por el hecho de facilitar el trámite aprovechándonos de nuestro conocimiento del terreno, y adquiriendo conocimientos y experiencia, es cosa de cada uno y de cada caso. Al día siguiente de dar esta clase en la segunda edición del curso, consulté Catastro y descubrí que los dos elementos de la división horizontal tienen RC propia, así que el expediente terminó bien y confirmo que cobré 150 Euros mas Iva por tramitarlo. Un 900D para segregación y compraventa (Transfrigo) Probablemente veremos algún caso mas en la clase número 7 y hasta puede que volvamos de nuevo a este caso, pero me interesa que también quede mención aquí para un caso que ya se puede tramitar por el PP o en la SEC si no hay PP en el Colegio correspondiente. En este caso conseguimos, gracias al 900D y a la SEC, que por primera vez se otorgara RC propia a una finca de uno de los dos polígonos industriales de mi pueblo que se encontraba prácticamente sin catastrar (bueno, catastrados están pero como rústico y "de aquella manera"). El expediente se cerró tras dos aportes de documentación por mi parte y de una conversación telefónica con la gerencia provincial. La felicidad no fue total porque se efectuó el alta como rústico y no como suelo industrial. El asunto aun colea respecto de ambos polígonos a día de hoy. Las cosas de palacio, van despacio. Este fue el texto del escrito: A la Gerencia del Catastro de ***: JUSTITO EL NOTARIO, Notario de ***, del Ilustre Colegio Notarial de ***, con despacho profesional en ***, comparezco ante la Gerencia del Catastro de *** y como mejor proceda en Derecho EXPONGO: Que el pasado día *** Diciembre de 2020 con el número *** de mi protocolo autoricé ESCRITURA DE SEGREGACIÓN Y COMPRAVENTA, en la que el “EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO ***”, titular del N.I.F. *** segregó de la finca registral número *** (Código Registral Único ***), sin datos catastrales conocidos, una porción (también sin datos catastrales) descrita de este modo: = URBANA: Dicha finca fue posteriormente vendida a la mercantil “***, S.L.” ***. Los comparecientes me hicieron entrega para su incorporación a la escritura de Plano con representación gráfica georreferenciada alternativa expedido el día 2 de Abril de 2020, por Don ***, Ingeniero Técnico de Obras Públicas. Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral positivo expedido por dicho técnico, con fecha *** que también fue incorporado a la escritura. Expuesto cuanto antecede SOLICITO de la Gerencia del Catastro que practique las operaciones de alta catastral de la porción segregada y vendida con arreglo a la citada escritura. En *** a 26 de Marzo de 2021. JUSTITO EL NOTARIO. Notario de ***. Tardé dos meses en presentar un expediente que fue cerrado positivamente en unos diez meses. Un 900D para agilizar una declaración de obra y actualización descriptiva previa a la iniciación de un expediente de cabida (Hermelando) Había en este caso un abogado de por medio que se había comprometido a efectuar este trámite pero se lo acabé haciendo yo (por el pressing de mi cliente-amigo). Como siempre, enviaremos el e-mail informativo o de cortesía que acompaña a la documentación con un texto similar a este: "Por la presente les comunico que el día **** a través de la Sede Electrónica y en mi condición de Notario autorizante, presenté un 900D acompañado de la documentación que pueden ver en este e-mail. Con la finalidad de una solución más rápida del asunto, les envío todo ello mediante el presente correo electrónico. Muchas gracias, saludos, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de ***". El texto del escrito presentado fue este: A la Gerencia del Catastro de **** JUSTITO EL NOTARIO, Notario de ****, del Ilustre Colegio Notarial de ***, con despacho profesional en ***, comparezco ante la Gerencia del Catastro de *** Que el pasado día **** con el número *** de mi protocolo autoricé ESCRITURA DE DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EDIFICACIÓN Y DE ACTUALIZACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA por la que DON ***, *** y titular del DNI/NIF ***, DECLARÓ TERMINADA, con arreglo a la Documentación Técnica que luego se cita una obra sobre la finca registral ***, Código Registral Único *** y REFERENCIA CATASTRAL ***, cuya descripción quedo de la siguiente manera: = URBANA: ****. El compareciente me entregó para su incorporación a la escritura, CERTIFICACIÓN y PLANOS con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos el día *** por Don ***, Ingeniero Técnico de Obras Públicas, acreditativos de la descripción y antigüedad de la ampliación de obra y de la superficie de suelo de la total finca y suelo ocupado. Expuesto cuanto antecede SOLICITO de la Gerencia del Catastro que practique las actualizaciones catastrales oportunas con arreglo a la documentación aportada. En *** a ***. JUSTITO EL NOTARIO. Notario de ***. Un tiempo después, al hacer una de mis periódicas consultas para informarme sobre el estado del expediente (puesto que teníamos que continuar con el tema del expediente de cabida y el cliente me estaba apretando cada cierto tiempo), me encontré con que se había cerrado. Al no cuadrarme lo que escrituramos con lo catastrado, escribí un e-mail a la gerencia (sobre la base del último que les había enviado) en el que les decía: "Ayer accedí a la Sede para ver como iba este expediente y me encontré con que estaba cerrado. El problema es que se ha dado de alta como vivienda en planta baja una superficie de 194 m2 (correcto) y otro tanto (194 m2) en primera planta y esto es incorrecto porque la vivienda es solo de planta baja. ¿Sería posible solucionarlo por esta vía sin necesidad de cursar expediente o modificación de expediente? Mi cliente lleva mucho tiempo esperando. Adjunto la documentación. Muchas gracias, saludos. Justito El Notario, Notario de ***. Daba por hecho que yo lo había hecho bien y ellos mal, pero me contestaron que de la documentación técnica resultaban dos plantas. Éramos nosotros los que nos habíamos equivocado (y menos mal que ellos no), así que hubo que subsanar la escritura. El título en el que aflora la discrepancia y su subsanación tras modificarse la BGC (Hermelando) Escritura de declaración de ampliación de edificación y de actualización de descripción de finca Esta fue la escritura en que se basó mi expediente y que luego tuvo que ser subsanada cuando el expediente terminó. E X P O N E N: PRIMERO.- Que es dueño, en pleno dominio y con carácter privativo, de la siguiente finca, por el título que se dirá: = URBANA: UNA CASA DE CAMPO o labor, sita en ****, con bodega, corral y cuadra, con una superficie (según título y registro) de setenta metros cuadrados (70 m2) y que linda por el Norte, ****; Sur, camino; Este, era y Oeste, vereda. Atención. Teníamos una vereda que no dio problemas tras la oportuna notificación a la Consejería de Agricultura en el curso del expediente de cabida puesto que, al parecer, no era realmente tal. INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de ***. Las oportunas actualizaciones de superficies y linderos y la expresión de los datos catastrales de la finca que acaba de ser descrita, se realizarán y consignarán a continuación al practicar la declaración de ampliación de edificación y actualización de descripción de finca que se otorgan. TÍTULO: El de donación que le hizo su madre, Doña ***, por escritura otorgada el día ***, ante el que fue Notario de ***, Don ***, con el número *** de protocolo. CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiesta su propietario que la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes, de arriendos y ocupantes, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos. INFORMACIÓN REGISTRAL: No es de aplicación en este caso el deber de obtención de información registral previa. La descripción del inmueble, su titularidad y la situación de cargas antes expresadas resultan de las manifestaciones realizadas y del título reseñado. Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación de esta escritura en el Registro de la Propiedad. SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A: PRIMERO.- DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EDIFICACIÓN Y ACTUALIZACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA. A).- DON **** declara que sobre la finca descrita en la exposición de la presente existe construida una AMPLIACIÓN de OBRA (con una antigüedad superior a 100 años) que por la presente DECLARA TERMINADA, solicitando su inscripción en el de Registro de la Propiedad competente, con la siguiente descripción total y actualizada de la finca, con arreglo a la Documentación Técnica que luego se cita: = URBANA: EDIFICACIÓN destino VIVIENDA con dos almacenes, nave-bodega, garaje y patio descubierto, de planta baja, sita en ***, Referencia Catastral ***. Superficies: El suelo sobre el que se ubica la edificación tiene una superficie total de seiscientos cincuenta y ocho metros cuadrados (658 m2). La total edificación ocupa una superficie solar de cuatrocientos ochenta y dos metros cuadrados (482 m2), quedando los restantes ciento setenta y seis metros cuadrados (176 m2) de suelo no ocupados por la edificación, destinados a patio descubierto central. La vivienda propiamente dicha ocupa una superficie de suelo de ciento noventa y seis metros cuadrados (196 m2); el almacén situado al centro de la total edificación (vista desde el lindero de Sur) ocupa una superficie de suelo de ciento catorce metros cuadrados (114 m2), el almacén situado a la izquierda de la total edificación (visto desde el lindero de Sur) ocupa una superficie de suelo de cincuenta metros cuadrados (50 m2), el garaje ocupa una superficie de suelo de cuarenta y tres metros cuadrados (43 m2) y la nave bodega ocupa una superficie de suelo de setenta y nueve metros cuadrados (79 m2). La total edificación tiene una superficie construida de cuatrocientos ochenta y dos metros cuadrados (482 m2), de los cuales a la vivienda propiamente dicha corresponden ciento noventa y seis metros cuadrados (196 m2); al almacén situado al centro de la total edificación (vista desde el lindero de Sur) ciento catorce metros cuadrados (114 m2); al almacén situado a la izquierda de la total edificación (visto desde el lindero de Sur) cincuenta metros cuadrados (50 m2); al garaje cuarenta y tres metros cuadrados (43 m2) y a la nave bodega setenta y nueve metros cuadrados (79 m2). La vivienda está distribuida en varias habitaciones y dependencias y los demás elementos constructivos son diáfanos. Linda todo, incluido patio descubierto: Norte, ****; Sur, Este y Oeste, vías públicas de la pedanía de ***. La vereda desaparece cuando actualizamos los linderos. Obsérvese que hablamos solo de planta baja. VALORACIÓN: Se valora la ampliación de obra terminada, a efectos fiscales y arancelarios, en la cantidad de ***. REFERENCIA CATASTRAL: ***, de la que es titular el compareciente. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, la certificación acreditativa de la referencia catastral, y descriptiva y gráfica, y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral solicitada por el compareciente a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados y tal y como ha quedado indicado, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia le informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me exime de iniciarlos de oficio y se reserva el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita del Registro de la Propiedad, para cuando proceda, que inscriba la descripción literaria actualizada de la finca que consta en la presente escritura (con la ampliación de obra declarada) y, en particular, que inscriba sus linderos actualizados y la modificación de cabida del total suelo de la finca puesta de manifiesto (superior en mas del 10 por 100 de la cabida inscrita), con arreglo a lo dispuesto en el TITULO VI (Concordancia entre el Registro y la realidad jurídica) de la Ley Hipotecaria, de acuerdo con las descripción anterior que habrá de ser coincidente con Catastro, informando yo, el Notario, al compareciente de los procedimientos legales existentes para lograr la inmatriculación del citado exceso de cabida. INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: El compareciente me entrega para su incorporación a la presente, CERTIFICACIÓN y PLANOS con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos el día *** por Don ***, Ingeniero Técnico de Obras Públicas (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), cuya certificación y planos son acreditativos de la descripción y antigüedad de la ampliación de obra que se realiza mediante la presente y de la superficie de suelo de la total finca y suelo ocupado, todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario compruebo. B).- Manifiesta el compareciente que: .- la descripción de la ampliación de obra declarada mediante la presente escritura se corresponde con la realidad. -. que no le consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. .- y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada a su patrimonio y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. C).- SEGURO DECENAL: Manifiesta que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. D).- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana. E).- LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, y en el DECRETO 25/2011, de 18 de Marzo, del Consell, por el que se aprueba el libro del edificio para los edificios de vivienda NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. Presentación telemática. Renuncia a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dice y otorga. Esta escritura tendría que haber sido la base del expediente tramitado por el abogado y que acabé cursando yo. Me dio bastante pereza pero si el asunto se solucionó fue gracias a que fue tramitado por un Notario. Tras esta escritura y la subsanación, vino el inicio y cierre del expediente que veremos en otra clase. Actualmente la finca ya pertenece a otra persona. Lo curioso del caso es que los metros que se ganaron ya formaron parte de la finca y pudieron desaparecer por algún tipo de error "aritmético" (alguien se comió un cero en algún momento del historial jurídico de la finca). La subsanación de la escritura de ampliación y de edificación y actualización de descripción de finca del caso Hermelando E X P O N E: I.- Que por escritura otorgada el día *** bajo mi fe, con el número *** de protocolo, procedió a realizar una DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE OBRA Y ACTUALIZACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA referida a la Finca Registral *** (Código Registral Único ***) del Registro de la Propiedad de ****. En dicha escritura, primeramente, se hizo constar que Don *** es dueño, en pleno dominio y con carácter privativo, de la citada finca, cuya descripción registral actual, es la siguiente: = URBANA: INSCRIPCIÓN: En el otorgamiento de dicha escritura, el compareciente declaró que sobre la finca existe construida una AMPLIACIÓN de OBRA (con una antigüedad superior a 100 años) que declaró terminada con arreglo a la Documentación Técnica que en dicha escritura se cita e incorpora. La descripción actualizada de la finca, tras la ampliación de obra operada en la citada escritura, fue la siguiente: = URBANA: II.- Que en la citada escritura se padeció error al trasladar al cuerpo literario de la escritura el contenido de la documentación técnica que le sirvió de base y estando, a día de hoy, actualizados los datos catastrales de la finca de forma correcta, reflejando la realidad exacta del inmueble, se hace preciso SUBSANAR la citada escritura para hacer constar que, realmente, la descripción actualizada de la finca, tras la ampliación de obra otorgada, es la siguiente, cuya inscripción se solicita del Registro de la Propiedad, para cuando proceda: .= URBANA: EDIFICACIÓN de planta baja y alta, destino VIVIENDA con tres almacenes, aparcamiento y patio descubierto, sita en ***, Referencia Catastral ***. Superficies: El suelo sobre el que se ubica la edificación tiene una superficie total de seiscientos cincuenta y tres metros cuadrados (653 m2). La total edificación ocupa una superficie solar de cuatrocientos ochenta y dos metros cuadrados (482 m2), quedando los restantes ciento setenta y un metros cuadrados (171 m2) de suelo no ocupados por la edificación, destinados a patio descubierto central. La total edificación tiene una superficie construida de seiscientos setenta y ocho metros cuadrados (678 m2). La planta baja tiene una total superficie construida de cuatrocientos ochenta y dos metros cuadrados (482 m2), de los cuales ciento noventa y seis metros cuadrados (196 m2) corresponden a vivienda; ciento catorce metros cuadrados (114 m2) a un almacén; cincuenta metros cuadrados (50 m2) a otro almacén; setenta y nueve metros cuadrados (79 m2) a otro almacén y los restantes cuarenta y tres metros cuadrados (43 m2) al aparcamiento. La planta alta tiene una superficie construida de ciento noventa y seis metros cuadrados (196 m2) todos ellos destino vivienda. La vivienda está distribuida en varias habitaciones y dependencias y los demás elementos constructivos son diáfanos. Linda todo, incluido patio descubierto: Norte, *** y vía pública de Las Encebras; Sur, Parcela Catastral *** del Polígono ** que constituye una vía pública denominada *** del Excmo. Ayuntamiento de *** y vía pública de ***; y Este y Oeste, vías públicas de ***. Se concretaron bastante los linderos como puede verse gracias a la modificación catastral derivada de mi expediente en la Sede. REFERENCIA CATASTRAL: ***. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, la certificación acreditativa de la referencia catastral, y descriptiva y gráfica, y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral solicitadas por el compareciente a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación del interesado y tal y como ha quedado indicado, se corresponde con la realidad física de la finca. Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita del Registro de la Propiedad, para cuando proceda, que inscriba la descripción literaria actualizada de la finca que consta en la presente escritura (con la ampliación de obra declarada y subsanada) y, en particular, que inscriba sus linderos actualizados y la modificación de cabida del total suelo de la finca puesta de manifiesto (superior en mas del 10 por 100 de la cabida inscrita), con arreglo a lo dispuesto en el TITULO VI (Concordancia entre el Registro y la realidad jurídica) de la Ley Hipotecaria, de acuerdo con las descripción anterior, informando yo, el Notario, al compareciente de los procedimientos legales existentes para lograr la inmatriculación del citado exceso de cabida. El resto de la escritura subsanada no varía. III.- Esto expuesto, O T O R G A: El compareciente SUBSANA la referida escritura en el sentido indicado en el apartado II.- expositivo de la presente solicitándose del Registro de la Propiedad competente las operaciones registrales oportunas. Así lo dice y otorga. "En el Catastro mi casa está a nombre del vecino y el vecino tiene la mía a su nombre" Vamos ahora a estudiar una situación que, desgraciadamente (ya lo vimos en la clase 1), se presenta de vez en cuando ocasionando cuando se descubre (pues no suele conocerse), gran preocupación a los afectados y que podría tener varias soluciones (alguna a través de la SEC y de la correspondiente instancia general) según el caso de que se trate y de la antelación de que se disponga para su solución. Primera alternativa (viviendas cruzadas con vecino compareciente: el caso del Vivero) En una escritura de compraventa, compareciendo los vecinos que tenían la vivienda que se vendía a su nombre, se hizo constar lo siguiente: Linderos: Frente, calle de su situación; derecha entrando, finca de esta herencia, hoy referencia catastral * de *; izquierda, *, hoy referencia catastral * de * (erróneamente catastrada ya que, debería estar a nombre de *, aquí compareciente, a quien pertenece por donación de su madre * en virtud de escritura autorizada por Don *, Notario de *, el día *, con el número * de protocolo); y fondo, Calle xxx. REFERENCIA CATASTRAL: *, como se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica, que incorporo a esta matriz (erróneamente catastrada a nombre de *), obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. SEGUNDO.- MANIFESTACIÓN. Los cónyuges *, manifiestan que la finca objeto de la presente escritura está catastrada erróneamente a su nombre y que la finca colindante sita en la calle *, número *, se encuentra catastrada erróneamente a nombre de la aquí vendedora, cuando le pertenece con carácter privativo a * (por escritura de donación de su madre anteriormente citada) por lo que, a los efectos oportunos y por medio de la presente reconocen no ostentar derecho alguno sobre la finca que es objeto de transmisión y consienten la realización o continuación de los oportunos trámites y gestiones catastrales. Segunda alternativa (la vivienda del vecino está a mi nombre y la mía "en investigación": El caso de Liberto) En este caso, la casa que se vendía estaba en investigación. Las casas de uno y otro vecino (la que se vendía y la colindante) llevaban tiempo confundidas de manera que en un título previo se había actualizado la descripción de la finca que ahora se vendía con los datos de la del vecino (que no tenía ni la suya ni la otra a su nombre). ¿Cómo se descubrió? Pues cuando les leí a los otorgantes la calle y el número. El otorgamiento se alargó mas de un hora hasta que conseguimos aclarar la situación. En la escritura de compraventa hicimos constar, sin comparecer los vecinos propietarios (que no eran titulares catastrales) puesto que el asunto nos estalló sobre la marcha, lo siguiente: = URBANA: Casa habitación, compuesta de planta baja con descubierto, sita en *, calle *, número * y no * (como consta por error en la escritura que se cita como título y en la nota simple registral). Superficie: Tiene una total superficie de *, siendo la superficie de solar de *, según catastro, y de * (según título y registro al haberse modificado erróneamente la cabida en la escritura que se cita como título a causa del error catastral que luego se dirá). Linderos, según titulo y registro: Hoy linda, según catastro: Frente, calle *; derecha entrando, con la referencia catastral * (que por error consta como propia de esta finca en la escritura que se cita como título y en la nota simple registral), propiedad de *; Izquierda, con la referencia catastral * de *; y fondo, con la referencia catastral * de *. REFERENCIA CATASTRAL: * (y no, como consta por error en la escritura que se cita como título y en la nota simple registral, la referencia * que erróneamente está a nombre de los aquí vendedores) catastrada erróneamente en investigación articulo 47 de la Ley 33/2003, como se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica que incorporo a esta matriz, obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. Posteriormente le preparamos a los que vendían un escrito de cuya presentación se encargaron ellos mismos. Fue este: "A LA GERENCIA PROVINCIAL DE LA DIRECCIÓN GENERAL DEL CATASTRO DE *" ** E X P O N E N: Que mediante escritura autorizada por el Notario de *, Don *, el día * con el número * de protocolo, han vendido la finca que a continuación se describe: = URBANA: Casa habitación, compuesta de planta baja con descubierto, sita en *, calle *, número *. INSCRIPCIÓN: *. REFERENCIA CATASTRAL: * catastrada erróneamente en investigación (articulo 47 de la Ley 33/2003) y no * la cual se encuentra erróneamente catastrada a nombre de los vendedores. TÍTULO: *. Esto expuesto, solicitan del Excelentísimo Ayuntamiento de * y del Órgano de Gestión Tributaria de * que rectifique la titularidad catastral del inmueble * que no es de su titularidad y otorgue la titularidad del inmueble realmente vendido (*) a su nuevo propietario *. En *, a *. Firmado. *” No sé si se ha solucionado pero una solicitud similar a esta, fue cursada por el agente de la propiedad inmobiliaria que llevaba la compraventa del caso anterior (la de los del Vivero). En ambos casos tal vez se hubiera podido hacer un intento a través de la instancia general de la SEC. En la siguiente clase explicaremos la distinción entre las fincas "en investigación" sin mas, y las fincas "en investigación artículo 47 de la Ley 33/2003) puesto que podría influir en el desenlace de este tipo de situaciones. A través del STI efectuamos, en ambos casos, las oportunas comunicaciones y el comprador de la solución número UNO tuvo su inmueble catastrado a su nombre el mismo día. Los vecinos que comparecieron en la escritura seguían sin lo que era suyo y se quedaron sin lo que no era suyo, pero supongo que se les arreglaría gracias a la actuación del API. Eso sí, luego podrían quedar muchos flecos que arreglar entre unos y otros como ocurrió en el caso del error en la puerta de un piso que explicaba en la clase introductoria. En el caso número DOS, el STI no fue suficiente porque el cambio no es automático cuando una finca está en investigación, así que la casa del vecino siguió a nombre de los vendedores y la casa de los vendedores continuó en investigación. Por supuesto, también habría flecos que los vecinos tendrían que a resolver, a no ser que prefiriesen hacer borrón y cuenta nueva y darse por satisfechos con la solución del error sin rendirse cuenta alguna. Al vecino, también se le podría resolver el tema con una escritura y un expediente en abierto en la SEC (si la instancia no resolvía su problema). No he tenido mas noticias de ninguno de los dos asuntos. Es imposible hacer seguimiento a todos los casos y por eso no vuelvo a ellos salvo que sea indispensable. Tercera solución (casas cruzadas sin vecino compareciente): El caso de la Ginebra En este caso al que compra una finca erróneamente catastrada a nombre del propietario de la vivienda contigua se le arregla el problema a través del STI, pero el de la vivienda contigua (que no comparece) ya no tiene nada en el Catastro a su nombre y el que vende tiene todavía a su nombre la vivienda contigua con lo que con la escritura del vecino terminarán de solucionarlo en el Catastro con un escrito similar a los expuestos. Es decir, un caso igual al anterior sin la complicación añadida del "en investigación". En la escritura se hizo constar lo siguiente: "REFERENCIA CATASTRAL: ***. Se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica, que incorporo a esta matriz (erróneamente catastrada a nombre de Doña *** propietaria de la catastrada bajo la referencia *** que por error se encuentra a nombre del aquí vendedor), obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. TÍTULO: El de compra efectuada por el compareciente para su sociedad de gananciales, en virtud de escritura autorizada por Don ***, Notario que fue de **, el día ***, con el número *** de protocolo, en cuya escritura se hizo constar erróneamente la referencia catastral del inmueble (**, incorrecta) y no la que realmente corresponde al mismo (***, correcta) cuyo error mediante la presente se subsana". Al vecino, le podría resolver el tema con una escriturilla y un expediente en abierto en la SEC. Como en otros casos, la instancia de los interesados podría sustituirse por otra preparada por mi y cursada a través de la Sede en abierto. Cuarta solución (todos los vecinos de una división horizontal de cuatro elemento tienen las casas cruzadas entre sí): El caso Benavente Firmaba unas novaciones hipotecarias de un señor que está bastante asfixiado (econónicamente). Cuando le leí lo básico de la descripción de su vivienda, me dijo ¿qué piso pone? Y yo le dije: "el 1ºDerecha pero en el Catastro pone que es el 2ºIzquierda". Entonces, empezamos a tirar de un hilo para intentar aclarar algo que este señor sabía o intuía que estaba sucediendo. Tras sacar las CCDYG de los 4 pisos del inmueble en división horizontal, llegamos a la conclusión de que todos los inmuebles estaban mal de titularidad en el Catastro. Ni un solo vecino lo tenía bien. El registro y las escrituras están perfectas. Lo que está mal es la titularidad catastral. El STI no nos sirve para solucionar este problema (ni aun firmando una nueva escritura). Cabe la solución catastral pero si firmamos una escritura de "rectificación" con los cuatro vecinos podemos usar una instancia general en la SEC y solucionarles el problema. Parecía que el señor estaba muy interesado en el asunto, pero nadie ha vuelto a preguntar por el tema. Tramitación de instancia general en abierto en la SEC Una última opción en casi todos los casos, como ya he apuntado, sería la tramitación de un expediente en la Sede Electrónica del Catastro siempre que la notaría hubiera sido la causante del problema (y esto no ocurría en ninguno de los casos anteriores). Y, ¿previa o posteriormente a la escritura que realmente se encarga? Pues, depende. Si me avisaran con tiempo suficiente podría ser previamente (a fin de asegurarnos de que el caso estuviera resuelto antes de la firma), en caso contrario se haría con posterioridad. Si no fuera mía la escritura, si no fuera suficientemente reciente, si no hubiera sido ocasionado el problema en mi notaría o en otra, pues tendría que pensarlo y probablemente no tramitaría el expediente sin hacer la oportuna escritura de rectificación. Hace pocos días he tenido un caso. Hace unos 14 años en mi actual notaría autoricé una donación que constituía un primer título. La finca en Catastro estaba "en investigación" (sin mas) y lo sigue estando. Ofrecí a mis clientes un expediente sin garantía de resultado e hice una consulta a la Gerencia que tampoco me garantizaba un resultado positivos. Avisé a mis clientes de que el expediente se lo cobraría pero tras la contestación de la Gerencia, decidí no tramitarlo. Tal vez con una escritura y una instancia, podría terminar bien pero no vi a los interesados "suficientemente interesados" en resolverlo. Venían a firmar otras cosas y preguntaron esto de pasada por lo que decidí no embarcarles en algo sin solución segura al 100x100. Advertencias respecto de los casos en que se producen comparecencias Recientemente unos titulares catastrales que comparecieron para reconocer que un inmueble catastrado a su nombre no era, ni había sido nunca de su propiedad, han visto como en la información fiscal o borrador de la renta para el 2022 figuraba la información relativa a la referencia catastral que había dejado de ser suya y a la escritura de compraventa que los verdaderos propietarios habían otorgado. ¿Puede que sea mejor un arreglo catastral antes que el arreglo notarial de estos problemas? ¿Si lo haces en Catastro pasas inadvertido para Hacienda y te evitas un problema? Podría ser que sí o que se haga vía instancia general que no deja rastro y no compareciendo en una escritura. ¿Qué hacemos con las notificaciones que recibamos de Catastro en relación con estos expedientes? Hasta ahora yo he recibido dos tipos de notificaciones: Las que reclaman mas documentación que he contestado proporcionándola telemáticamente si disponía de ella o solicitándola a mi cliente o a su técnico, en caso contrario. En estos casos si mi cliente ha podido necesitar recurrir a un técnico para obtenerla como ocurrió en el caso de la única división horizontal que he tramitado y que he comentado, pues lo explico y hasta puedo ponerle en contacto con alguno de los de mi confianza. Y las que me avisaban del término del expediente que me he limitado a archivar tras descargar la documentación en la Sede y obteniendo e imprimiendo las nuevas CCDYG, sin proceder a ponerme en contacto con mi cliente dado el buen fin del expediente, salvo que tuviéramos una nueva escritura para preparar (o salvo que me interesara por este curso como en el caso Daly o en el caso de los ingleses de ADP). Si el cliente aparece se le entrega lo suyo sin ponerte a refrescar el procedimiento. Así que, solo hago averiguaciones si el cliente me lo pide o si me llaman de Catastro. Si no me piden nada, cuando termina el expediente lo imprimo y guardo todo por si el cliente viene en algún momento a solicitar información "de lo suyo". ¿Se puede cobrar por la tramitación del expediente? A mi juicio, esta tramitación constituye una gestión extra arancelaria que puede minutarse. No me importa decir lo que yo cobro: unos 150 Euros, Iva incluido. Una ganga. ¿El STI nos permitirá hacer todo esto en algún momento? Hasta ahora, el STI no permite efectuar rectificaciones concebidas como tales (otra cosa es lo que yo llamo el trampeo que nos pueda llevar al mismo resultado y del que hablamos en la clase de la semana pasada), así que para las rectificaciones solo tenemos la SEC en abierto por el momento (con o sin escritura). Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario.www.justitonotario.es
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