Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

Durante los cuatro últimos meses, he estado dedicado casi en exclusiva al Curso Feapen sobre Modificaciones Físicas y Expedientes Hipotecarios. Han sido 13 clases con sus 13 macro post mas uno extra que contiene un resumen de las fórmulas que utilizo para las modificaciones de cabida. Además, durante estos meses he publicado otros 13 posts extras con casos prácticos y cuestiones variadas de interés. Todo se ha publicado bajo contraseña y solo ha estado a disposición de los 50 alumnos del curso. Hemos tenido incluso un canal en Telegram con vídeos tutoriales y casos prácticos con correcciones vía correo electrónico. Si la FEAPEN me ofrece repetir en 2023, ¿te lo vas a perder?

La materia es trascendental en estos tiempos y hay un brutal nicho de trabajo para notarías, registros, técnicos y profesionales jurídicos. Yo que tú empezaría a pensármelo porque no encontrarás un curso similar en el mercado puesto que este Curso de la Feapen tiene una perspectiva práctica que no podrás encontrar en ningún otro sitio.

Infórmate y nos vemos en el del año que viene.

 

Con la idea de dar a conocer como hemos ido funcionando, he decidido publicar en abierto el último post EXTRA. Así que os dejo con los últimos contenidos del Curso Feapen sobre Modificaciones Físicas y Expedientes Hipotecarios 2022.

 

El caso “Lía”

 

Se trata de una compraventa con agrupación de dos regístrales que constituyen una única registral.

Según título y registro tenemos 10.195 m2 y según catastro tenemos 14.105 m2. Se trata de un exceso de cabida del 27,72%. El catastro se da por bueno.

¿Qué procedimiento tenemos que cursar?

El procedimiento es un 199.1. Siendo una modificación de cabida en la que se utiliza base gráfica catastral no cabe utilizar el procedimiento del 18.2 LCI.

Si, además, como parece que va a ser, comparecen los colindantes en la escritura y prestan su consentimiento, no habrá problemas para la inscripción si no existen duda por parte del registrador.

No es posible usar el programa piloto puesto que se trata de una agrupación con arreglo a catastro (el resultado es el de catastro y en tal caso, no hay nada que hacer en él).

Un caso bien fácil.

 

El caso de “La balsa”

 

Se encarga a la notaría una escritura de compraventa y posterior declaración de obra antigua en base a catastro. En el interior de la parcela catastral hay una parte de menos de 900 m2  en la que hay una balsa que pertenece al ayuntamiento y que no tiene escritura, ni catastro. En la descripción de la finca según título y según registro, tenemos un indicio de que esa propiedad municipal existe, porque se señala que ES PARTE DE LA PARCELA CATASTRAL.

No veo posible segregar, porque la finca con la que trabajamos no incluye esa porción que simplemente está mal catastrada y no está escriturada ni inscrita. Así que lo tenemos que hacer, es un IVG+ (concepto subsanación) en el que se saque esa porción de esa parcela catastral. Con esa BGA iríamos al registro que luego comunicaría la inscripción a catastro para la coordinación (18.3LCI).

La alternativa a esto podría ser firmar la escritura y promover un acta de subsanación de discrepancias del 18.2. Para resolver el 18.2 podríamos hacer uso del programa piloto.

Si el suelo está mal, no estaría de mas tener el ICUC.

 

El IVG negativo

 

Son unas cuantas las resoluciones de la DG que admiten los IVG negativos. Lo hacen en base a la Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad que en su apartado 5.4 dice:

 

4. Cuando el resultado del informe previo de validación sea negativo, si el registrador de la propiedad, tras la calificación de la correspondencia gráfica de las fincas afectadas,
practica la inscripción solicitada, incorporará al folio real la representación gráfica alternativa de las fincas resultantes, haciendo constar la circunstancia de que la descripción
de la finca no ha quedado validada por el Catastro dando traslado a éste, en el plazo de cinco días, de la información prevista en el número 2. a) y b) del apartado cuarto y un
informe que detalle las causas que hayan impedido la coordinación.

Cuando el informe de validación técnica del Catastro se haya realizado con posterioridad a la inscripción y su resultado sea negativo, el registrador de la propiedad hará constar en el folio real la circunstancia de que la representación gráfica inscrita de la finca registral no ha quedado validada por el Catastro. Todo ello sin perjuicio de que se pueda instar, en su caso, el procedimiento catastral o registral que corresponda para rectificar la descripción de las parcelas o fincas afectadas.

 

Es decir, que quedamos supeditados a que el registro no tenga dudas. Además, aunque no las tenga siempre dejaremos el catastro sin arreglar (al menos de momento). Por eso siempre soy partidario de los IVG+ como he defendido a lo largo de todo el curso.

 

Un ejemplo del criterio de la DG es esta Resolución de 6 de febrero de 2018:

 

1. Debe decidirse en este expediente si es inscribible una representación gráfica alternativa a la catastral, una vez tramitado el expediente previsto en el apartado 2 del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. El registrador suspende la inscripción, manifestando dudas de identidad fundadas en la posible invasión de una parcela catastral colindante, existiendo oposición del titular colindante fundada en un informe técnico y una representación gráfica contradictoria aportada al expediente. No es objeto de recurso el defecto relativo a la no inscripción de una mención de servidumbre, por lo que no se referirá al mismo la presente Resolución (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria).

2. El artículo 9 de la Ley Hipotecaria configura la incorporación de la representación gráfica con carácter preceptivo siempre que se «inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos». Tal precepto debe ser interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria, afectando por tanto a la finca resultante una agrupación como se plantea en el presente expediente. El apartado 2 del artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados. En cuanto a los requisitos que debe reunir la representación gráfica alternativa aportada, el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria señala que «en todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral. Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral». En este punto debe recordarse que el punto 4 del apartado séptimo de la Resolución Conjunta de la Dirección General del Catastro y de la esta Dirección General prevé que «cuando se aporte una representación gráfica que se derive de la digitalización sobre la cartografía catastral, que deberá especificar en su caso la documentación cartográfica de apoyo utilizada, el cumplimiento de los requisitos establecidos en el número 1 de este apartado se podrá acreditar aportando el informe de validación técnica del Catastro, previsto en el número 4 del apartado segundo de esta resolución. A tal efecto cualquier interesado, siempre que se encuentre debidamente identificado, podrá utilizar los servicios, que estarán disponibles en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, de descarga de la geometría de las parcelas catastrales y de validación técnica de las parcelas resultantes de la modificación realizada». La aportación de un informe de validación catastral es suficiente para cumplir los requisitos técnicos que permiten la inscripción en el Registro de la representación gráfica y la remisión de la información correspondiente para su incorporación al Catastro, y ello con independencia de que el resultado de tal validación sea o no positivo. Si el resultado es positivo, supondrá que la representación gráfica es directamente incorporable al Catastro desde el punto de vista técnico, lo que no significa que sea inscribible en el Registro, ya que la representación de las parcelas colindantes afectadas deberá contar en todo caso con el consentimiento de sus titulares y, además, será objeto de calificación por el registrador. En caso de validación negativa, ello impedirá la incorporación directa al Catastro pero esto no obsta que, en caso de calificación positiva por el registrador y tras la tramitación del pertinente procedimiento del artículo 199.2 en el que deberán intervenir los colindantes afectados, pueda inscribirse en el Registro la representación gráfica; considerando que tal informe de validación contendrá la representación de las partes afectadas y no afectadas de las parcelas colindantes y la determinación del perímetro catastral, y técnicamente permite la remisión de la información para su incorporación al Catastro, todo ello tal y como prevé el artículo 9.b). Por tanto, la consecuencia de que el resultado del informe de validación sea negativo no debe conllevar, por este sólo hecho, la denegación de la inscripción de la representación gráfica. Impedirá, como se ha dicho, su incorporación directa al Catastro. Así se infiere del artículo 10 de la Ley Hipotecaria que, en su apartado 2 prevé el supuesto de inscripción de representación gráfica catastral y el efecto de su coordinación, y de su apartado 3, que, para el caso de representación alternativa, dispone la comunicación por el registrador a Catastro de tal circunstancia, con objeto de realizar las alteraciones procedentes. En este caso, como resulta del apartado 5 del artículo 10 citado, tratándose de representación catastral se logrará la coordinación, exigiendo, para el caso de representación alternativa del correspondiente informe de validación, sin exigir que éste sea positivo. Así también lo prevé expresamente la meritada Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015, cuyo punto quinto, apartado 4, contempla el supuesto de inscripción de la representación gráfica con un informe de validación negativo, desarrollando lo dispuesto en la Ley, al disponer que «cuando el resultado del informe previo de validación sea negativo, si el registrador de la propiedad, tras la calificación de la correspondencia gráfica de las fincas afectadas, practica la inscripción solicitada, incorporará al folio real la representación gráfica alternativa de las fincas resultantes, haciendo constar la circunstancia de que la descripción de la finca no ha quedado validada por el Catastro dando traslado a éste, en el plazo de cinco días, de la información prevista en el número 2. a) y b) del apartado cuarto y un informe que detalle las causas que hayan impedido la coordinación. Cuando el informe de validación técnica del Catastro se haya realizado con posterioridad a la inscripción y su resultado sea negativo, el registrador de la propiedad hará constar en el folio real la circunstancia de que la representación gráfica inscrita de la finca registral no ha quedado validada por el Catastro. Todo ello sin perjuicio de que se pueda instar, en su caso, el procedimiento catastral o registral que corresponda para rectificar la descripción de las parcelas o fincas afectadas».

3. En todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, pues tal y como dispone el artículo 9.b) «la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes». Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016). Además, dispone el precepto que a los efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.

4. En relación con lo anterior, debe recordarse la doctrina reiterada de este Centro Directivo sobre los excesos de cabida (Resoluciones de 17 junio y 5 de noviembre de 2002, 25 de mayo de 2005 y, más recientemente, 28 de agosto de 2013 y 30 de marzo de 2015). Debe partirse del principio, ampliamente repetido en otras resoluciones (vid. las de 19 de abril, 2 de junio y 13 de julio de 2011 y 25 de febrero, 3 y 4 de abril y 6 de mayo de 2013) de que: a) la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente, es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente; c) que para la registración del exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca y, d) las dudas sobre la identidad de la finca deben estar justificadas, es decir, fundamentadas en criterios objetivos y razonados.

5. Según el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, corresponde al registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio. La nueva regulación de este precepto se incardina en el marco de la desjudicialización de procedimientos que constituye uno de los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015 de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y de la citada Ley 13/2015, de 24 de junio, regulándose en esta última los procedimientos que afectan al Registro de la Propiedad y atribuyendo competencia para la tramitación y resolución a los notarios y registradores de la Propiedad. Uno de los principios de esta nueva regulación de la Jurisdicción Voluntaria es que, salvo que la ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la citada Ley 15/2015 o su artículo 17.3. En esta línea el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al regular el procedimiento registral para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, dispone que «a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Ahora bien, como ha reiterado este Centro Directivo, la dicción de esta norma no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador, más aún cuando tales alegaciones se fundamentan en informe técnico, tal y como ocurre en el caso que nos ocupa. En cuanto a la alegación del recurrente relativa a la falta de acreditación de la condición de heredero del titular catastral por quien se opone, corresponde al registrador valorar la legitimación del mismo para intervenir en el procedimiento, sin que proceda en este trámite exigir los requisitos que corresponderían en caso de pretenderse la inscripción la sucesión causada. Debe recordarse que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en los procedimientos para la acreditación de un exceso de cabida: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión». Por ello, el fallecimiento del titular catastral o registral no puede impedir la intervención de sus herederos en el procedimiento, correspondiendo al registrador valorar su legitimación para intervenir, y sin que el recurso pueda extenderse a esta concreta cuestión, ya que se limita a la decisión de suspensión o denegación de la inscripción de la representación gráfica (cfr. artículos 199 y 326 de la Ley Hipotecaria).

6. Como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras). En el presente caso resultan claramente identificadas y fundamentadas las dudas del registrador en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes, con posible invasión de las mismas. Dudas que quedan corroboradas con los datos y documentos que obran en el expediente, como la existencia de diferentes y contradictorios informes técnicos justificativos tanto de la representación gráfica del promotor como de las alegaciones del colindante, que evidencian que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca propuesta por el recurrente. Por lo expuesto resulta posible o, cuando menos, no incontrovertido, que no nos encontramos ante la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, sino que con tal rectificación se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros. Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al procedimiento del deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

 

Otras Resoluciones en la misma línea son las de 16 de Julio de 2018, 19 de Julio de 2018, 20 de Diciembre de 2018 y 24 de Octubre de 2019.

 

Coordinación no rogada

 

Otra cuestión de la que hemos hablado bastante en el curso es la de si es posible la coordinación en el registro cuando no se ha solicitado en la escritura. La respuesta, aunque muy criticada, es positiva. El asunto lo trata, entre otras, la reciente Resolución de 21 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cocentaina, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, se deniega la inscripción de la rectificación superficial y descriptiva de una finca.

 

1. Debe decidirse en el presente expediente si es o no procedente que la registradora haya tramitado el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria sin que haya una solicitud expresa. En el caso concreto, en la escritura de compraventa por la que don J. A. G. E. vende a don C. R. C. la finca registral 1.131 de Millena, se dice que, según Registro, dicha finca ocupa una extensión superficial de 46.536 metros cuadrados, si bien los comparecientes manifiestan que, según reciente medición, su superficie es de 29.285 metros cuadrados, tal y como resulta de la certificación catastral que se acompaña, señalando que «existe identidad entre la realidad física y la certificación catastral (…)». Conforme a estas manifestaciones, se tramitó el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, efectuándose las pertinentes notificaciones, y, habiéndose formulado oposición por un colindante, y estimándose fundadas las alegaciones presentadas a juicio de la registradora, ésta denegó la inscripción de la rectificación. No obstante, con consentimiento de los interesados, sí se inscribió la compra a favor de don C. R. C. El recurrente niega haber pretendido que se rectificase la descripción de la finca y considera improcedente que se haya tramitado el referido procedimiento.

2. En el presente supuesto, la cuestión central que se plantea es si es posible entender tácitamente solicitada la iniciación de la tramitación del procedimiento del artículo 199 y así poder proceder a la inscripción del documento con la superficie de la finca resultante de la certificación catastral incorporada al título. Como ya ha señalado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 15 de junio de 2016, 29 de septiembre de 2017 o 10 de abril de 2018), el procedimiento para la inscripción de la representación gráfica se inicia a instancia del titular registral en cumplimiento del principio de rogación y no de oficio por parte del registrador. Además, resulta esencial para poder iniciar su tramitación que dicho titular identifique la representación gráfica georreferenciada que se corresponde con la finca de la que es titular y cuya inscripción se pretende. En el caso de este recurso no resulta solicitud expresa relativa a la rectificación de descripción de la finca conforme a su representación gráfica georreferenciada, pero esta solicitud puede considerarse implícita en el documento, ya que según el criterio del apartado segundo, letra a), de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 se entiende solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore, lo que sucede en el caso que nos ocupa, ya que en la escritura se incorpora la certificación registral y los comparecientes manifiestan que «existe identidad entre la realidad física y la certificación catastral (…)».

3. Una vez constatado que la actuación de la registradora fue procedente al tramitar el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, conviene analizar si las causas por las que la misma denegó la inscripción de la rectificación pueden estimarse suficientemente fundadas. En el presente caso, practicadas las notificaciones previstas en el referido procedimiento, los herederos de uno de los colindantes, don A. L. S., cuya legitimidad se acredita mediante copia de su testamento, se opusieron a la inscripción de la representación gráfica alegando que el promotor pretendía incorporar en la parcela catastral 129 una porción de terreno que en la realidad física no formaba parte de su finca sino de la parcela 130, al haberse segregado en documento privado –que se acompaña y que no ha tenido acceso al Registro de la Propiedad–. La registradora corrobora sus dudas con una copia del plano catastral antiguo expedida por el Ayuntamiento de Millena, donde radica la finca. De acuerdo con lo anterior, resulta que existen dudas fundadas acerca de la existencia de una posible segregación encubierta y la consiguiente invasión de una finca colindante inmatriculada, por lo que resulta correcta la actuación de la registradora. No obstante, a solicitud del interesado podrá practicarse la inscripción con la superficie que consta en el Registro.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

 

El caso de la vereda o caso “Valsados”

 

He abierto un nuevo expediente “18.2” que tardaba mucho en cargarse y ha acabado grabándose por triplicado. Entiendo que me cerrarán dos y que quedará uno solo porque solo uno de los tres me ha proporcionado el parcelario actual y el propuesto. No se han asignado RRCC a pesar de que comprobé el CSV y se me dijo que era correcto sin mas. Se trata de un caso de linde con vereda de dos parcelas agrupadas. Tal vez no me hayan asignado las nuevas RRCC por verse afectada la vereda que quedará ahora “restablecida”.

 

Tras el incidente he enviado un correo electrónico a la gerencia provincial que me ha contestado para decirme que “previamente a realizar una parcelación (agrupación, agregación, segregación o división) deben subsanarse las discrepancias de linderos que existan en la cartografía, lo que implica que la subsanación y la comunicación de la parcelación son dos procedimientos diferenciados que deben tramitarse por separado con sus IVG respectivos. Ambos se pueden presentar dentro del marco de la experiencia piloto, primero la subsanación notarial de discrepancias y una vez resuelta ésta la comunicación notarial de parcelaciones. Para mayor agilidad en la tramitación de los expedientes pueden incorporar directamente la documentación jurídica acreditativa (en este caso ambos protocolos serían comunes a los dos procedimientos) así como la conformidad de colindantes afectados. Procederemos al cierre del presente expediente, así como de los duplicados, para que no impidan las futuras presentaciones. Para cualquier duda pueden consultarnos en esta misma dirección de correo”.

 

A partir de ese correo, he manifestado mi disconformidad con el cierre en cinco correos electrónicos a los que de momento no he obtenido respuesta:

 

“Pues vaya “disgusto” me dan, la verdad.

Se trata de un asunto (bueno, como son todos los de este tipo) muy complicado que aun tiene que pasar otra vez por el registro que denegó la inscripción por la invasión de la vereda.

Hemos restablecido la vereda que está invadida por todas (sin excepción) las fincas de “ese lado” y, en otras ocasiones, yo he entendido que ustedes me indicaban que lo hay que recoger en el IVG es el resultado final lo que obliga a hacer prevalecer algun concepto jurídico sobre otro (a dar preferencia a algo sobre algo). Ahora, en cambio, me dicen que hubieran sido necesarios dos IVG lo que supondría que primero subsanaría quitando la vereda, pero sin agrupar, para luego si no hay oposición, hacer otro IVG para la agrupación. ¿No se puede aplicar lo del orden de los factores no altera el producto?

Yo he agrupado y he subsanado a un tiempo, pero ustedes me dicen que primero tendría que haber subsanado (notificando a Consellería) y que después con la parcela subsanada (pasado el plazo sin oposición) es cuando realizaría la agrupación de las dos parcelas.

Como ya me ha pasado varias veces, no es fácil acertar cuando debe uno abrir un expediente o varios o mandar un IVG o varios, pero si el sistema te dice que lo que mandas es correcto, que luego se repute incorrecto, no termino de entenderlo. Este IVG se dio por correcto (y lo comprobé antes de firmar). Si agrupar y subsanar al tiempo no era posible, deberían haber dicho que era incorrecto para no lanzarme a firmar dos escrituras.

Dicen: “Para mayor agilidad en la tramitación de los expedientes pueden incorporar directamente la documentación jurídica acreditativa (En este caso ambos protocolos serían comunes a los dos procedimientos) así como la conformidad de colindantes afectados”.

No sé si entiendo lo que me quieren decir con esto. El único colindante afectado ya ha dado su conformidad y lo habría hecho igualmente de haberle presentado la subsanación en cuanto a la parcela que invadía la vereda.

Tal y como me lo dicen, entiendo que quieren que ahora que:

1.= Pida un IVG de subsanación solo en cuanto a la parcela que invadía la vereda.

2.= Notifique este IVG (porque tendría que volver a notificar)

3.= Pida un IVG de agrupación que ya se haría contando con que la subsanación sería aceptada por consellería o esperando a que no se opusiera.

4.= Y que tramite en dos expedientes diferentes, con la misma documentación, cada IVG.

Probablemente no tendré razón, pero creo que mi orden, desde el punto de vista civil, resultaba completamente lógico.

Tengan en cuenta que yo estaba subsanando una agrupación (que podría adjuntar al expediente), con lo que la finca ya estaba agrupada aunque no se hubiera inscrito la agrupación.

Siendo así, lo que hago es ese “todo en uno” que permite subsanar lo que al tiempo se agrupa.

Espero que pueda tener otra solución.

Gracias. Espero que puedan considerarse mis argumentos, saludos”.

 

En los tres correos posteriores (este refunde dos), he seguido mi matraca en busca de una respuesta y una solución mas lógica.

 

Novedades

 

Al poco de llegar hoy al despacho (un par de horas después de publicar el post), he hablado con Catastro.

Insistían en subsanar y luego agrupar. Les he convencido (mas bien rogado …) de hacerlo al revés porque para mí era mas sencillo notarialmente hablando. Han comentado que deberíamos hacer alguna reunión mas para pulir este tipo de cosas y que puedo preguntarles (ya lo hago bastante) cualquier duda sobre el enfoque de mis procedimientos.

Me queda claro que un IVG no sirve para mezclar segregaciones y demás con subsanaciones. O subsanas y luego segregas con dos distintos IVG o viceversa. Por supuesto, los técnicos no podrán hacer el segundo hasta que cambiemos el Catastro con el primero, así que CUIDADO.

El cambio de planes lo he empezado a resolver con esta diligencia: 

1ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de Justiville y del Ilustre Colegio Notarial de ****, el día *** para hacer constar que en el día de hoy, me hacen entrega de un nuevo IVG + relativo a la agrupación de las fincas objeto de la presente escritura, al haberse cerrado el procedimiento cuya tramitación yo, el Notario, había iniciado al serme indicado por la Gerencia Provincial de Catastro que era necesario cursar en primer lugar el expediente de agrupación de las fincas, para posteriormente cursar el de la subsanación de discrepancias utilizando para este un IVG+ que señalará como parcelario inicial el de las fincas ya agrupadas. Incorporo a la presente dicho documento al que le corresponde el CSV ****, el cual yo, el Notario, he comprobado en la Sede Electrónica de Catastro que me señala lo siguiente: “CSV correcto, se asignarán las nuevas referencias catastrales y se tramitará la actualización cartográfica automáticamente”. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, Doy fe.=

 

El expediente 3 en 1

 

En cuanto al expediente 3 en 1 (tres IVG y un solo acta de subsanación que incluye obras no catastradas), me insisten: Hay obras que no pueden entrar a Catastro con el expediente de subsanación. Esto es también un serio inconveniente porque supedita nuestro funcionamiento a la consulta previa que ahora que se usa poco el PP parece viable, pero mas adelante ya veremos.

 

¿Base gráfica del registro?

 

En una nota de información continuada veo lo siguiente:

 

“PUBLICIDAD INFORMATIVA. VALIDACIÓN BASE GRÁFICA: Validada e incorporada la finca de este número a la base gráfica del registro, según nota al margen de la inscripción cuarta”.

 

Supongo que se referirán al famoso GEOBASE.

 

El final del expediente “Briolca”

 

Tras comunicar por el piloto una escritura de segregación, compraventa y agrupación, observo que las titularidades asignadas a los cónyuges agrupantes sobre la finca resultante de la agrupación no son correctas. Envío un e-mail y me indican:

 

“En relación a las distintas interpretaciones de la estructura de titularidad de los inmuebles de referencia del expediente nº 405241.03/22 indicar que la estructura del proindiviso se ha recogido conforme a lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 9 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario establece que “3. Cuando alguno de los derechos a que se refiere el apartado 1 sea común a los dos cónyuges, conforme a las disposiciones o pactos reguladores del correspondiente régimen económico matrimonial, la titularidad catastral corresponderá a ambos y se atribuirá por mitad a cada uno de ellos, salvo que se justifique otra cuota de participación.”

Catastro en cuanto al contenido de la titularidad de las descripción del inmueble no recoge informáticamente de forma diferenciada si parte de un bien es privativo o parte ganancial, sino que asigna los porcentajes del proindiviso a cada uno de los titulares del derecho, sin diferenciar la naturaleza de cada una de las partes del bien. Obviamente, se ha tenido en cuenta la naturaleza para asignar los porcentajes pero no para diferenciarlos informáticamente en la descripción de la titularidad catastral.

A la vista de la escritura 94,70% es privativo que corresponde plenamente a Don **** y el 5,30% restante de carácter ganancial, es decir, 50% a cada uno de los cónyuges y el articulo 9.3 TRLCI la estructura de titularidad catastral debe quedar  reflejada en base de datos de la siguiente forma :

***    97,35% = 94.70+ (5,30/2)

***:  2,65% =  5.30/2″

 

Yo les respondo:

 

“Efectivamente. Muy interesante. No lo había pensado, pero si es así entonces la urbana (la edificación) estaría mal porque sí que sigue lo que dice la escritura y debería ser atribuida en la misma proporción que las dos RRCC de rústica, ¿no? Muchas gracias, saludos y espero noticias”.

 

Sí, yo tenía razón y se corrigió.

 

Las cuestiones destacables de la matriz del caso Briolca y las diligencias

 

En la matriz es destacable lo siguiente:

 

En dicha licencia se ha tenido en cuenta la superficie catastral existente al tiempo de su solicitud y no la efectuada en la medición de técnico que luego se cita cuya medición tiene en cuenta el informe técnico obtenido de la Dirección General de Obras Públicas, Transporte y Movilidad Sostenible de la Consellería de Política Territorial, Obras Públicas y Movilidad de la Generalitat Valencia emitido el día *** (Expediente ***), testimonio del cual se incorpora a la presente a efectos de acreditar que dicha medición se ajusta a los parámetros determinados por dicho órgano administrativo.

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación del interesado, no se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me harán entrega los comparecientes de la documentación técnica que luego se cita.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente de la Registradora de la Propiedad que rectifique la cabida descrita (en base a dicha medición técnica) por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria.

SEGUNDO.- COMPRAVENTA.

TERCERO.- AGRUPACIÓN

A). ****, AGRUPAN las fincas registrales números **** descritas en los expositivos SEGUNDO.- y TERCERO.-, y la porción de finca segregada y objeto de compraventa, formando la finca que a continuación se describe, solicitando su inscripción del Registro de la Propiedad competente con la siguiente descripción completa y actualizada:

= RÚSTICA: 

La finca está atravesada en dirección de Sur a Norte por ****.

Superficie: ***, según título y registro, ***, según reciente medición que se dirá.

Dicho trozo de tierra está integrado por los DOS siguientes COMPONENTES:

= COMPONENTE UNO: 

Superficie: 

Linderos del componente UNO: 

= COMPONENTE DOS: 

Superficie: 

Linderos del componente DOS: 

Linderos de la total finca: 

Tras la agrupación efectuada, en cuanto a un 94,70% la finca quedará con carácter privativo de Don ***  y en cuanto al 5,30% restante con carácter ganancial, en ambos casos conforme a la valoración de las fincas agrupadas.

DATOS CATASTRALES: 

VALORACIÓN: 

Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi no es correcta la superficie que refleja el Catastro. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me harán entrega los interesados de la documentación técnica que ahora se cita.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la inscripción de la base gráfica alternativa conforme a la descripción técnica que resulta de dichos documentos tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria (o en base al Artículo 199.1 en el caso de que acceda al Catastro la base gráfica alternativa resultante del IVG+ que ahora se menciona, como consecuencia del expediente para cuya tramitación en la Sede Electrónica de Catastro a continuación se me requiere).

Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.

CUARTO.- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Los comparecientes me entregan para su incorporación a la presente, Planos con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos por Don ***, Ingeniero Técnico de Obras Públicas Colegiado número *** en el Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos de Obras Públicas de ***, cuyos planos son acreditativos de la superficie de la finca segregada, de la del resto de finca matriz resultante de la segregación y de la de la finca resultante de la agrupación (así como de las porciones que se atribuyen al dominio público).

REPRESENTACIÓN GRÁFICA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV  *** de validación gráfica catastral positivo expedido por Don ***, con fecha ***, que a su requerimiento incorporo a esta matriz. Dicho CSV ha sido comprobado por mí, el Notario, en la Sede Electrónica del Catastro que me ha informado de “CSV correcto pero no se asignarán referencias catastrales. Para el tipo de operación del IVG no se tramitará automáticamente la asignación de nuevas referencias catastrales”.

Los comparecientes me autorizan a mi, el Notario, a la tramitación del expediente catastral que sea oportuno para la SEGREGACIÓN, DETERMINACIÓN DE RESTO Y AGRUPACIÓN (esta última con la separación por vía pública de las parcelas *** del polígono ** y ** del polígono *** que no resultarán catastralmente agrupadas como resulta del IVG+ mencionado).

 

Y en las diligencias, destacaría las que se pusieron fueron estas:

 

1ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de **, el día ***, para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente, la documentación acreditativa de la iniciación en la Sede Electrónica de Catastro del expediente contenido en la matriz precedente consistente en la comunicación de inicio del procedimiento y en el certificado de modificación gráfica con el parcelario actual y el propuesto. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente. Doy fe.=

 

2ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de ***  y del Ilustre Colegio Notarial de ***, el día *** para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente certificaciones acreditativas de las referencias catastrales de las fincas objeto de la presente con los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las fincas resultantes de la segregación y agrupación practicadas, obtenidas por mi, el Notario, de la Sede Electrónica del Catastro por medio de mi tarjeta de firma electrónica (FEREN) tras el cierre del procedimiento. De las citadas certificaciones resulta que el alta catastral del componente número UNO de la finca resultante de la agrupación se ha producido asignándole una superficie de un metro cuadrado (1 m2) mas de lo que fue indicado en la matriz precedente por lo que la completa descripción de la finca con los demás cambios resultantes del alta, queda como sigue: = RÚSTICA: **. La finca está atravesada en dirección de Sur a Norte ****. Superficie: ***. Dicho trozo de tierra está integrado por los DOS siguientesCOMPONENTES: = COMPONENTE UNO: ***. = COMPONENTE DOS: ***.  De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y el presente. Doy fe.=

 

Una agrupación de dos registrales que son parte de una catastral (caso Pacá)

 

La situación que tenemos es la siguiente: tenemos tres fincas registrales que pertenecen a dos hermanos. Pero entre las tres constituyen una sola parcela catastral. Lo que se pretende es agrupar dos de las tres y dejar la otra con una finca registral independiente pero solo tenemos un catastro. El técnico me envía un informe de validación gráfica positivo para subsanación, pero ese informe no me sirve para efectuar un trámite en el programa piloto, salvo que inicie un 18.2 de la ley del catastro. Podría hacerlo puesto que el resto de la parcela catastral es de los mismos dueños o incluso aunque fuera de diferentes persona, pero realmente no me interesa porque con un informe de validación gráfica para reparcelación puedo conseguir mejor resultado. ¿Por qué puedo conseguir mejor resultado? Pues porque estoy casi seguro de que si tras la firma de la escritura utilizo el piloto con ese informe de validación gráfica, aunque no sea de manera automática, y tarde unos días, conseguiré que la que es actualmente una sola parcela catastral quede convertida en dos. Una de ellas será la finca agrupada, y la otra será la otra registral pertenece a estos mismos propietarios y que tendrá a partir de este momento su catastro independiente. Creo que no me sirve un informe de agrupación porque aunque esto es lo que estamos haciendo en la escritura, en catastro solo hay una parcela catastral. La tercera registral finca linda con una vereda y no se va a quitar de ella trozo alguno, simplemente quedará con el resto de la superficie, según catastro. Si en algún momento se pretendiera actualizar esa tercera finca, nos encontraríamos con el problema de la vereda.

 

En base a todo ello intercambié unos mails con el técnico. Yo le decía: 

 

“He comprobado el CSV en la Sede y me dice que es correcto para una subsanación. Sin embargo, si lo tratamos de subsanación (que lo es …) no podré utilizar el programa piloto en la sede para dejar catastro perfecto antes de expedir copia. Si me lo haces como agrupación (le decía al técnico), creo que no pasaría porque no estamos agrupando. Si me lo haces como segregación, tal vez sí porque segregando estamos (catastralmente hablando). Sin embargo, catastro considera que el concepto tiene que corresponderse con lo que en la escritura se hace y en la escritura estamos agrupando. Como con la división ocurre lo mismo (no estamos dividiendo si no lo contrario, es decir, agrupando), ¿podrías calificarlo de REPARCELACIÓN a ver si con REPARCELACIÓN consigo cambiar catastro? La situación de partida registral y catastral influyen mucho en el resultado de uso del piloto. Si lo hacemos como subsanación, nos inscribirán, pero el arreglo de catastro irá por la vía del 18.3 (es decir, se hará en catastro previa comunicación del registro y eso puede tardar mucho). Así que, ¿puedes hacérmelo como reparcelación y pruebo a ver qué sale?”

 

Sin embargo, al día siguiente pensé otra cosa: 

 

“Esta mañana por el camino he pensado que SÍ estamos agrupando. Catastro dice que el IVG tiene que tener el concepto que se corresponda con lo que se hace en la escritura, aunque catastralmente no sea eso lo que se hace. Así que, en vez de REPARCELACIÓN, házmelo de AGRUPACIÓN. Perdona las molestias pero encajar la situación catastral, del título y del registro con el uso del programa piloto da lugar a muchísimas variantes que hay que pensar y dominar”.

 

Curiosamente con el IVG+ titulado reparcelación el piloto me dice que “CSV correcto pero no se asignarán referencias catastrales. Para el tipo de operación del IVG no se tramitará automáticamante la asignación de nuevas referencias catasrales”. El de la subsanación en cambio me decía simplemente: “IVG correcto”.

Si uso el primero se arreglará catastro pero si uso el segundo no podré hacer nada porque teóricamente es para el caso de que tramitara un 18.2 y eso no está previsto de momento.

No obstante, visto el problema de la vereda, estoy pensando que tal vez cuando comunique pueda surgir algún problema y que me cierren el procedimiento si se observa que hay otras parcelas afectadas (que las hay). Me curaré en salud y advertiré al cliente y dejaré algo dicho en la matriz en tal sentido (en cuanto a que tal vez sea necesario tramitar un 18.2).

 

La Raya del Obispo

 

“Necesitaría, si es posible, orientación y ayuda con este asunto”, les dije a los de la gerencia.

Tengo este CSV: ***. Al consulta en la sede me dice: “CSV correcto, se asignarán las nuevas referencias catastrales y se tramitará la actualización cartográfica automáticamente”. EL IVG ES PARA DIVISIÓN y ya ven lo que responde el sistema, pero lo cierto es que no vamos a dividir. Mas bien vamos a subsanar. Tenemos una registral de *** m2 sita entre Alicante y Murcia, compuesta en la parte de Alicante de la parcela *** que actualmente tiene en Catastro *** m2 y de parte de la *** que según el citado IVG son *** m2. Todo sumado salen *** m2. En Registro (en el de *** donde estaba y sigue estando la parte mas grande) tenemos *** m2. Así que tenemos un defecto de cabida. Lo que yo veo aquí es un 18.2 (me tendrían que cambiar el IVG) y por tanto una escritura de actualización de la descripción y un acta del 18.2  en la que no notificaríamos a nadie porque la *** está “en investigación” y depende de ustedes. Así que firmo una cosa, luego la otra y el mismo día les comunico. Sin embargo, si el CSV de división es correcto, me planteo que mi cliente se ahorre un documento (el 18.2). Haríamos solo la actualización, comunico por el piloto, obtengo la nueva CCDYG y al registro. Claro, con mi experiencia en el piloto, me da miedo que cuando lo reciban me digan que el IVG no vale para esa escritura de actualización y que hace falta 18.2 ¿Cómo lo ven? Si pido IVG de subsanación, tengo que registrar el expediente como subsanación y cuando se describen sus características en la sede, se nos dice: “Permite iniciar un procedimiento de subsanación de discrepancias según el artículo 18.2 de la Ley del Catastro”. Y luego: “Confirmo que todos los afectados por la alteración han sido notificados y están conformes”. ¿Lo comunico como 18.2 sin acta? 

Me dijeron que sí, aunque creo que lo prudente será publicar edictos.

Hablando se entiende la gente. No obstante la cosa no será tan sencilla pues la parte de Alicante no tiene CCDYG y ya me han dicho que no se puede obtener con lo que me parece que se tendrá que aportar IVG+ (subsanación) y estando la finca repartida entre dos registros y teniendo que pasar del que está a otro (porque actualmente hay mas superficie en el otro que en el uno), no sí si con una provincia subsanada y un IVG+ para la otra, será suficiente aunque haya que morir en el 18.3.

 

Si no surge nada esta semana, con las 26 entradas en el blog (sin contar los índices de cada una que he publicado en abierto), esto ha terminado.

 

Ha sido duro, pero tengo que hacer una valoración positiva, muy positiva de la experiencia. Doy las gracias a la FEAPEN por pensar en mí y darme esta oportunidad de abrirme camino en la docencia.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario