Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. El final del expediente Briolca Este expediente recaló en mi mesa a principios de Diciembre de 2022 (al tiempo que comenzaba a preparar el curso). Por fin se ha firmado y hasta el último momento he tenido bastante dudas. Existen varios lindes con carretera e invasión del dominio público por lo que podríamos tramitar un 18.2 pero pensé que eso les retrasaría (y tienen muchísima prisa) y no me pareció oportuno. También dude en usar o no el PP. Pensé que si lo usamos, el Catastro quedaría perfecto pero el registro notificará igualmente a Carreteras. Si lo hace caben dos opciones: Que no haya oposición en cuyo caso se inscribirá y quedará abierta la vía 18.3. Que la haya. En tal caso, el asunto volverá a mí y habrá que arreglarlo lo que comportará usar de nuevo el PP. Si no lo usamos: Si no hay oposición, quedará abierta la vía del 18.3. Si la hay, el asunto volverá a mí y la solución será la que sea pero no tendré que arreglar yo el Catastro. Si uso el PP y hay oposición visto lo ocurrido en el caso Poycan, la cosa no es tan traumática por lo que tal vez merezca la pena hacer el PP por las siguientes razones: Menor posibilidad de oposición de Carreteras (les damos ya algo hecho sobre la base de lo que ellos informaron desfavorablemente). Menor posibilidad de pegas en el Registro (tendrán su corazoncito). Y mejor solución a los problemas del agrupante que agrupa para conseguir legalizar una edificación. Al final, no me he podido resistir y he usado el PP. Espero no arrepentirme (demasiado ...). Al día siguiente recibí este correo: "Con fecha 22/03/2022, la notaría de D. JUSTITO EL NOTARIO (código ***) inició, a través de la Sede Electrónica del Catastro, un expediente de alteración físico-económica mediante la aportación de Informe de Validación Gráfica positivo con CSV *** , así como la documentación acreditativa de la aceptación de los titulares catastrales afectados. Todo ello ha quedado registrado en el siguiente expediente catastral: Tipo de expediente catastral: CNFI - COMUNICACIÓN NOTARIAL DE PARCELACIONES Código del expediente catastral: **.**/22 Con este correo le informamos que la Gerencia Territorial de Catastro de **** ha procedido a cerrar el expediente sin posibilidad de completar su tramitación. Para mayor información acerca de este problema contacte con la Gerencia Territorial". Lo dudé, pero escribí a la Gerencia (había comprobado el CSV del IVG+ y esto no me cuadraba del todo. Les dije esto: "No me ha sorprendido este resultado pero me gustaría confirmar la causa. Entiendo que se ha cerrado sin completar la tramitación porque se ve afectado el dominio público en relación con la carretera que separa dos de las catastrales afectadas (que son una única registral) y, en consecuencia, se hace necesario que "Carreteras" de su consentimiento (cosa que se hará tras la notificación que efectuará el registro). Si Carreteras no se opone, el registro inscribirá y la coordinación se producirá por la vía del 18.3, ¿es correcto? La alternativa del 18.2 se valoró pero el cliente tenía muchísima prisa. Estuve dudando hasta el último minuto se usaba o no el Piloto y al final me decidí porque es un caso muy interesante que me sería útil para plantear y resolver otros. Espero noticias, gracias, saludos". Me respondieron enseguida para decirme: "Entendemos que dicho correo - De: SIN_RESPUESTA@catastro.hacienda.gob.es - no es correcto dado que según consta en nuestra base de datos el expediente está tramitado, si bien la resolución del mismo está pendiente de ser firmada por la Gerente Territorial. Saludos". Genial, pero cuando saqué las CCDYG tuve que escribirles de nuevo: "Les escribo para decirles que la titularidad de esta parcela debería ser la misma que la de las otras dos afectadas, no siendo correcto el 50-50. Polígono ** Parcela **". Y me volvieron a responder: "Se ha procedido a la tramitación de un procedimiento de oficio para corregir el dato jurídico erróneo. Un saludo". Genial, pero tuve que volverles a escribir (y estoy a la espera de respuesta): "He vuelto a entrar en la Sede y considero que no se ha resuelto correctamente. El matrimonio que agrupa queda con estos porcentajes: Tras la agrupación efectuada, en cuanto a un 94,70% la finca quedará con carácter privativo de Don *** y en cuanto al 5,30% restante con carácter ganancial, en ambos casos conforme a la valoración de las fincas agrupadas. Inicialmente se puso correctamente para la "urbana" y el suelo sobre el que esta se encuentra, quedando mal el "trocito" al otro lado de la carretera. Tras la corrección sigue bien la "urbana" y las dos rústicas están así: DON, NIF/NIE **, 97,35% de Propiedad; Doña, NIF/NIE **, 2,65% de Propiedad. Cómo he señalado lo correcto es 94,70 y 5,30. Me gustaría que pudiera solucionarse y asignarse todo en esa proporción. Muchas gracias, saludos y perdon por las molestias". Me río yo de esos que presumen de hacer treinta escrituras en un día ... o me tocan a mi todos los líos o serán churriescrituras. El expediente 3x1 Ya sabéis que este expediente 18.2 se deriva del fracaso de un 199.2 que no se quiso tramitar por el registro, dando lugar a que iniciáramos el trámite del 18.2 para las tres propiedades en un solo acta. Tres títulos en que afloraban las discrepancias relativas a propiedades colindantes que se metió en el mismo 18.2 con tres IVG+ con sus respectivos CSV. Cuando terminaron las notificaciones sin oposición, decidí abrir un solo expediente en el PP con uno de los IVG e incorporar el resto como documentos unidos al expediente. Catastro no me lo aceptó y probablemente yo no les entendí que hacía falta UN solo expediente y UN solo IVG porque lo que hicimos fue hacer tres nuevos IVG para tramitar por separado. Di de alta el primero pero cuando fui a tramitar los otros dos no me los dio de alta (las RRCC estaban bloqueadas) con lo cual ha habido que hacer finalmente uno solo y ha llevado bastantes días que se cerrara por segunda vez el expediente lo que nos ha retrasado mucho. A día de hoy creo que hay que hacer tantos expedientes como IVG y procurar que haya uno solo cuando están relacionados entre sí. Estamos en los primeros pasos y no podemos evitar equivocarnos. Tendré que poner una diligencia que explique el cambio (sin dar muchas explicaciones) y luego continuar con las relativas al expediente tramitado Georreferenciación de las obras nuevas en la doctrina de la DGSJYFP No esta una fuente en la que me guste abrevar, pero esté artículo (sin que sirva de precedente) me ha gustado. Dice sobre esta cuestión que ya hemos tratado en la clase de la obra en construcción que: La doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, ha mantenido reiteradamente que debe interpretarse el artículo 202 de la Ley Hipotecaria – y por ende el 28 del texto refundido de la ley del Suelo y Rehabilitación Urbana- en el sentido de que la exigencia de georreferenciación de las construcciones solo resulta exigible respecto a las obras nuevas terminadas, no resultando necesario se aporte en los supuestos de obras nuevas en construcción. Un caso que os planteé y que ya está bastante enfocado: el caso "Mendaz" Un señor es dueño de dos fincas inscritas colindantes entre sí. Las quiere agrupar y actualizar. En su título (escritura de herencia de 2008) se consignaron unos datos catastrales que ahora no son correctos (mas bien, ya no existen) con lo que ya no le giran el IBI. Supo de este problema porque fue a interesarse por el asunto al ver que no le cobraban el IBI del último año. Por su cuenta y riesgo (sin consulta previa o simultánea en la notaría), va a un técnico que prepara certificación, informe, planos, coordenadas y un IVG+ (uno solo) para una "SUBSANACIÓN". ¿No habrá que hacer otro tipo de IVG+? No, es subsanación porque vamos al 18.2. En el IVG+ la lista de parcelas afectadas incluye tres parcelas privadas, un camino y una de dominio público. En una de las dos fincas consta que la superficie (no queda claro si de solar o de qué) es de 43,20 m2. El técnico dice que hay 216 m2 de solar. En la otra finca, consta que la superficie es de 191 m2 y el técnico dice que son 129 m2. Son 234,20 m2 vs 345 m2. Es una diferencia importante así que, tal vez habría que hacer expediente de cabida … ¿o bastará el 199.1 una vez arreglado el Catastro? Es el mismo dilema que en el caso de Rafa con el que cerramos este EXTRA NOVEDADES 12. En este caso, de momento hacemos una escritura de actualización descriptiva y luego un 18.2 y con ello nos iremos al registro. El caso de Rafa Un señor es propietario de la siguiente finca: RÚSTICA.- Un pedazo de tierra secana, de cabida UNA HECTÁREA, NOVENTA Y DOS ÁREAS (19.200 metros), sita en ***, del término de ***. Linda: ***. La finca según certificado catastral tiene una superficie de 13.314 metros cuadrados. Con el levantamiento topográfico tiene 13.200 metros cuadrados. Quiere arreglar todo y que su finca sea de 13.200 en todos los sitios. Vale, tienes un defecto de mas del 10%. Pasos a seguir: Formalizar escritura de rectificación descriptiva de finca y a continuación el acta de subsanación de discrepancias. Me trae toda la documentación, solo le falta la validación catastral frente a parcelario (IVG positivo pendiente). No hay construcciones. Planteado el caso me surgen una serie de dudas: En el acta del 18.2, ¿el modelo 900D hay que presentarlo? No, el 900D sería en los casos de 18.1 (por ejemplo, si hacemos uso de la SEC en abierto para algo). Después de leer el modelo, veo que se incorpora prácticamente toda la documentación del título previo en el que aflora la discrepancia. Dado que cuando hacemos la comunicación del acta a catastro (visto el video de Telegram) incorporamos como archivo unido el citado título ¿podría precindirse de volver a incorporarlo y remitirnos a la escritura previa toda vez que el acta no se lleva al registro? No, entre otras razones, porque el acta genera notificaciones y habrían de atenderse en base a su contenido, nunca en base a la escritura previa que a nadie mas le interesa. Aunque no tengo el IVG sé que pueden resultar como posibles afectados: un vecino que podría comparecer y un camino (propiedad del Ayuntamiento de ****). Entiendo que las posibles notificaciones a afectados se harían por correo certificado y por la Red Sara. El plazo de oposición son 20 días creo ¿no? Y les explico si comparecen en qué consiste la rectificación, ¿correcto? Correcto lo de las notificaciones (acuse de recibo y doble intento) y Sede Electrónica del Ayuntamiento, no Red Sara. Sí son 20 días hábiles (descontad sábados, domingos y festivos autonómicos, locales o nacionales). Al día siguiente (el 21) podemos proceder. Si viene alguien, pues se le explica. ¿Transcurrido ese plazo es cuando hago la comunicación a Catastro que he visto en el video de Telegram siguiendo los pasos que explicas? Sí. Los metros que este señor está dispuesto a perder, ¿pasan a las fincas colindantes afectadas en Catastro? Bueno, mas que estar dispuesto es que en realidad no los tiene. Puede que sí o que no. Hay quien dice que el puzzle catastral supone lo que tu dices (si uno pierde, otro tiene que ganar), pero yo no lo tengo tan claro. Imaginemos que todo sale bien y que hago todo correcto y y cierra Catastro el expediente (conforme he visto por Telegram), ¿entonces es cuando este señor lleva la escritura en la que aflora la discrepancia al Registro? ¿En el título previo reflejamos lo del acta y que se ha cerrado de forma positiva el expediente? Sí, en ese momento. En el título previo pondremos una diligencia relativa al cierre, adaptaremos la descripción si es preciso y añadiremos las nuevas CCDYG. Importante: El previo habrá de liquidarse con lo que habrá que expedir una copia autorizada y una simple. Cuando pongamos la diligencia o diligencias, yo lo que hago es testimoniarlas y añadir ese testimonio a la matriz. Si no se hace así, la segunda copia no tendría los datos relativos a la liquidación y si hacemos "subsanación" tenemos que liquidar de nuevo. ¿Sería en este momento cuándo tendríamos una finca totalmente coordinada en realidad física, registral y catastral? Es para ser como tengo que vender el acta. Efectivamente. Una vez se inscriba habrá coordinación. Si no hiciera el acta, con el título primero podría conseguir lo mismo pero estaría a expensas del 18.3 ¿correcto? ¿Entonces corre el riesgo de una posible oposición posterior? ¿Qué puede suponer esa oposición? Si no haces 18.2 tienes un 199.2 que accionará las notificaciones registrales. Si hay oposición ni siquiera llegarás al 18.3. Si nadie se opone. después vendrá el 18.2 Si el vecino se opusiera en nuestro procedimiento ¿qué ocurre? Que te quedas como estabas y habrás de hacer ¿un deslinde? Ten en cuenta que tu defecto de cabida es grande pero siendo defecto no veo que corresponda o convenga ir al 201. La semana que viene, mas. Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
