Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. La obra nueva en construcción Tengo una finca registral de 14.896,51 m2 que viene segregación y posterior agrupación que ya están inscritas. Esta escritura es de 2021. Catastralmente la finca es una catastral y parte de otra. En el apartado EXPEDIENTES de la SEC figura uno en tramitación. En la nota del registro pone: INSCRITA BASE GRÁFICA NO COORDINADA CON CATASTRO A FECHA SEPTIEMBRE DE 2021. Al margen de los documentos propios de la obra en construcción que veremos esta semana que entra (próxima clase), puesto que título y registro están bien y en el registro está inscrita la BGA no coordinada con Catastro ¿qué pediremos a efectos del suelo para poder otorgar la obra en construcción? ¿nos hace falta algo o no? ¿Cómo resolveríais este tema? Esto es lo que se me ha ocurrido: En la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, apartado octavo, punto 1, dice que “cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá́ constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique”, en este caso que comentas la BG está inscrita en catastro pero no coordinada, pero entiendo que a lo que se refiere la circular es que la finca donde se ubica la construcción este coordinada con Catastro y para eso necesitamos que se inscriba la BGC, que sería siempre lo ideal para no tener problemas con Registro (como podría ser el caso por venir la finca de segregación y posterior agrupación), por lo que en principio creo que necesitaríamos saber si esa base inscrita es BGA o BGC, y sea una u otra, este bien o no (ya que si fuese errónea la tendríamos que rectificar en base al 199.1 o 2), y además tendríamos que saber el objeto que tiene el expediente en la SEC, y en que nos afecta para conseguir la coordinación, he pensado algunos supuestos y como los resolvería: CORRECCIÓN/OPINIÓN: La BG está INSCRITA en el RP y en trámite de coordinación. Es decir, se hizo un 199.2 (CASI CON SEGURIDAD) que por la vía del 18.3 dará lugar a la coordinación. El Catastro aún no ha coordinado pero cuando lo haga ESTARÁ TODO PERFECTO. Esa base inscrita es una BGA porque si no lo fuera no nos dirían que está pendiente la coordinación. Si inscribes con BGC, la coordinación queda hecha automáticamente. -Si la Base Gráfica inscrita es la catastral, y registro/catastro/realidad coinciden, pero no se hubiera solicitado su coordinación, se solicitaría ésta en la escritura de declaración de obra, y obtendríamos de catastro el IVG+ de la parcela, las coordenadas de superficie ocupada por la/s construcción/es, e incluso el ICUC si ya figurasen en catastro las construcciones. -Si la Base Gráfica inscrita es la alternativa: ESTA SEGUNDA ES LA HIPOTÉSIS CORRECTA. --si la BGA inscrita es errónea ya que la superficie no es la real, tendríamos que rectificar previamente la BG inscrita en base al 199.1 o 199.2, para rectificar la superficie del suelo. Pensar en que la BGA sea errónea habiéndose presentado a finales del año pasado no parece razonable. Simplemente queda coordinar vía 18.3 --si estuviera todo bien (y el expediente abierto en la SEC no nos afectará), lo único es que no se hubiera solicitado la coordinación, la solicitaríamos en la escritura de obra y además necesitaríamos el IVG+ del total suelo de la finca, coordenadas del suelo ocupado por la edificación e ICUC, que nos lo tendría que facilitar el técnico. Eso parece, está todo bien. Lo que está en tramite parece que será el propio expediente del 18.3. No hay que solicitar la coordinación. La coordinación era obligatoria y se hizo por medio de BGA que se convertirá en BGC cuando el 18.3 termine. Así que no necesitamos nada de nada. Solo hay que decirle al registro lo que ya sabe: Sr. Registro las coordenadas del suelo son las que usted tiene y ya sabe que la coordinación está realizándose. Todo lo mas, volver a meter el IVG aunque no aporte nada mas. El ICUC no es necesario porque las obras no existen. El ICUC es para obras terminadas. -si estuviera todo bien, el expediente que figura en la SEC es el iniciado para cambiar esa BGA a BGC, como consecuencia del mismo se obtendría la coordinación y no necesitaríamos nada, ya que lo podríamos obtener del catastro, tanto el IVG+ del suelo de la parcela donde se ubica la construcción, como las Coordenadas de representación gráfica del suelo ocupado por la/s construcción/es, e incluso el ICUC si ya figurasen en catastro las construcciones, en todo caso. EFECTIVAMENTE, SALVO LO DEL ICUC. en cuanto al expediente en la SEC, si es para rectificar discrepancias, como puede ser la que indicas, que la finca registral es una catastral y parte de otra, tendríamos que ver el resultado de ese expediente: Si no hay PP en el colegio correspondiente se hubiera podido usar la sede en abierto para la segregación-agrupación. No constan discrepancias (en el sentido del 18.2). --si como resultado, la BGC coincidiera con la alternativa inscrita y con la superficie registral y real, en la propia escritura de declaración de obra con carácter previo a la misma, se solicitaría la coordinación inscribiéndose la base gráfica catastral, y también tendríamos el IVG+ de la parcela, como las coordenadas del suelo ocupado por la construcción, al estar catastro bien, --y si como resultado del expediente no coincidiera la BGC/registro/realidad con la con la BGA inscrita, como he dicho antes, habría que rectificar la base gráfica a través del 199, que se podría hacer previamente en la propia escritura de declaración de obra. Como ocurre en los dictámenes de la oposición, uno no sabe que quiere exactamente el tribunal y a veces desdobla demasiado y se sale del supuesto de hecho. PERO LA RESPUESTA QUE YO QUERÍA ESTÁ INCLUIDA ENTRE LAS DIFERENTES OPCIONES. La pista de que la coordinación estaba en trámite era la clave para darse cuenta que estábamos ante un 18.3 en curso y, por tanto, ya teníamos coordenadas de suelo y ningún problema adicional para declarar la obra. Hace unas semanas firmábamos una escritura de donación de una vivienda El título previo era una protocolización de cuaderno particional. En el cuaderno se indicaba la referencia catastral pero esa referencia correspondía a un segundo piso del mismo edificio cuando el donado era un primero. Lo advertí (no me acuerdo cómo me di cuenta), lo dije y se hicieron los oportunos cambios. El abogado que había hecho el cuaderno "reconoció" que debía haberse equivocado. Hoy llego ya a la notaría para enfrentarme nada mas empezar con un acta de transparencia pero me encuentro antes con este asunto. Tras tirar del hilo durante un rato descubro lo que ha pasado. Cuando se llevó la escritura al registro, este notificó a Catastro la AT de la RC incorrecta, no la de la correcta. Ahora la correcta está a nombre de quien tiene que estar y la incorrecta está a nombre de la misma persona y no de quien es su verdadera dueña (que, menos mal, es la propia donante). ¿Cómo lo he descubierto? Cogiendo la matriz y viendo lo que pusimos y la CCDYG que se incorporó. Entrando en el Catastro para ver a nombre de quien estaba esa RC. Mirando la ficha del objeto en mi PG por si había habido algún error vía STI o IUI. Sacando la RC del otro inmueble (el que se ha cambiado indebidamente). Mirando en el HISTORICO de titularidades catastrales de ambas fincas cuando se cambió una y cuando se cambió otra y DESCUBRIENDO que el cambio indebido se ha practicado por INFORMACIÓN SUMINISTRADA POR EL REGISTRO. Vale, nosotros no tenemos la culpa pero ¿podemos/debemos ayudar en algo? Ya sé que lo que me vais a decir pero es que el cliente estaba ABSOLUTAMENTE convencido de que era cosa nuestra y, es mas, que la RC del cuaderno era correcta (cuando era la del 2º y el piso donado era el 1º). Hasta ha convencido a mi oficiala de que nos habíamos equivocado nosotros. Una declaración de obra sobre finca con una diferencia de cabida Os recuerdo el caso: El compañero tiene que declarar un obra terminada con arreglo a proyecto y licencia. El suelo no está bien. Hay una diferencia de cabida y no sabía el porcentaje que representa. Al técnico no le sale el IVG+ (ya sabemos que según nuestra tesis eso signfica que está haciendo algo mal y que los IVG- aunque se admitan hay que reconducirlos a un IVG+). Hay mucha prisa porque hay que hacer hipoteca posteriormente. Sin PP (no lo hay donde está el compañero) un 18.2 puede demorarse y un 199.2 … también. Yo le he escrito esta mañana y le he dicho: Primero hay que establecer el exceso en porcentaje para ir por una de las tres vías (la segunda y la tercera son iguales). Si no haces 18.2 será el registro el que tramite la rectificación para luego comunicar a Catastro por el 18.3 si es un 199.2 La otra alternativa es ir por el 199.2 otorgando la declaración de obra con actualización y luego el acta que una vez notificado todo el mundo sin oposición ya se puede enviar a Catastro. Hace unos meses ni me hubiera planteado un 18.2 Hoy si tengo ese caso iría por el 199.2 si hay prisa y haría el 18.2 si hay tiempo. Eso sí, estas escrituras son de chup-chup y yo me las pienso mucho. Es fundamental ver bien la documentación técnica y consultar la ortofoto antes de decidir. Si fuera un 201 3 b), todo sería mas sencillo. También le mandé mis fórmulas: Menos del 5% conforme a medición técnica (201 3b): "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes Certificación y Planos de la finca con representación gráfica georreferenciada alternativa, expedida por *, colegiado con el número * en el Colegio de * de * (cuya firma legitimo por haber sido puesta en mi presencia). Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral *. Concordancia y Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida descrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria" Entre el 5 y el 10%, conforme a medición técnica (199.2): "Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi no es correcta la superficie que refleja el Catastro. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes CERTIFICACIÓN, INFORME Y PLANOS con REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA expedida el día * por *, colegiado número * del Colegio Oficial de Arquitectos de * (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE)), cuya certificación es acreditativa de la superficie de suelo. Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral positivo * expedido por * con fecha * que a su requerimiento incorporo a esta matriz". "Concordancia y Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la inscripción de la base gráfica alternativa conforme a la descripción técnica que resulta de dichos documentos tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita". Mas del 10% conforme a medición técnica (199.2 LH): "Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi no es correcta la superficie que refleja el Catastro. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes Certificación y Planos de la finca con representación gráfica georreferenciada alternativa, expedida por expedida por Don XXXX, XXX Colegiado con el número * en el Colegio de * de * (cuya firma legitimo por haber sido puesta en mi presencia). Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral *. Concordancia y Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la inscripción de la base gráfica alternativa conforme a la descripción técnica que resulta del GML incorporado al CSV * tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita". La semana que viene, mas. Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
