El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Es muy interesante para centrar este tema el siguiente artículo de Ático Jurídico: INCIDENCIA DEL VALOR DE REFERENCIA DE CATASTRO, EN EL IMPUESTO DE PLUSVALÍA MUNICIPAL
El Artículo 104.5 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales dice que “si la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas de los párrafos anteriores tomando, en su caso, por el primero de los dos valores a comparar señalados anteriormente, el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones“. Es decir, que en caso de adquisiciones o transmisiones realizadas a título gratuito (herencia o donación), la norma se remite al VD en Sucesiones o Donaciones que tendrá que ser el VR salvo que se haya declarado un VD superior o no haya VR. También hay que tener en cuenta que según el Art. 9 LISD: “En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto”. Esto supone que cómo hay que respetar el VR, si el VD es superior se tendrá en cuenta, pero si es inferior habrá que liquidar por ese VR. Por ambas normas, llegamos a la misma conclusión: gana el VR si es superior al VD y gana el VD si es superior al VR, es decir, que “la Banca siempre grana”.
Dicho esto, para los actos gratuitos, ¿habrá que ir al impreso 650 a fin de determinar el valor de adquisición y con ese valor y el valor de transmisión determinar la pérdida o la ganancia? Sí, es correcto y, para facilitar las cosas, podríamos aportar un testimonio de la parte correspondiente a la escritura (al título de transmisión).
Yo en el apartado título lo que digo es esto:
TÍTULO: El de adjudicación en la herencia de su esposo Don ***, en virtud de escritura autorizada por Don ***, Notario que fue de ***, el día ***, con el número *** de protocolo. Se solicita posteriormente la no sujeción de la transmisión de la finca descrita al Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Y al final de la escritura (en el apartado de gastos e impuestos), digo esto otro:
CLÁUSULA FISCAL PARA IIVTNU.- Se solicita la no sujeción de la transmisión de la finca descrita al Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), de conformidad con lo dispuesto en el artículo 104.5 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, tras la reforma operada por el Real Decreto Ley 26/2021, de 8 de Noviembre, puesto que dicha finca se valoró en la adjudicación de herencia citada en el apartado título en la cantidad de CIENTO VEINTE MIL EUROS (120.000,00 €) y ahora se valora en la cantidad de CIEN MIL EUROS (100.000,00 €), por lo que queda constatada la inexistencia de incremento de valor, a cuyo fin me exhiben la liquidación de la dicha herencia en la que consta en la página relativa al inmueble de la presente dicho valor de CIENTO VEINTE MIL EUROS (120.000,00 €). Incorporo a su solicitud, testimonio de dicha página comprometiéndose a presentar la liquidación íntegra dónde y cuándo sea necesario.
¿Qué parte del 650 metemos? La hoja con valoración, referencia catastral y número de finca y la primera hoja del impreso en el que consta el año de adquisición y los datos básicos de la herencia o donación.
¿Y si la herencia no se liquidó y prescribió y solo hay escritura? ¿Y si se perdieron los datos y solo hay escritura? ¿Qué harán? En mi opinión, como no hay medio de prueba del decremento conforme a ley se liquidará por la fórmula.
¿Y para acreditar el valor de transmisión será suficiente la escritura o también deberá aportarse el 650?
Hasta aquí hemos hablado de la forma de acreditar el valor de adquisición en el título de transmisión, pero ¿el valor de transmisión es el que conste en la escritura por la que se transmite si esta es una herencia o una donación o también podrá exigir el ayuntamiento el impreso 650?
Se me ocurren varias opciones:
- El título de transmisión es una herencia que se liquidó antes de la escritura. En este caso, podríamos testimoniar parte del 650 en la escritura.
- El título de transmisión es una herencia que aun no se ha liquidado. En este caso, no podríamos hacerlo. No parece razonable aportarlo por diligencia con lo que deberá aportarse al ayuntamiento.
- El título de transmisión es una herencia prescrita. En este caso, tampoco podríamos hacerlo y tampoco parece razonable la diligencia. Además hay que tener en cuenta que los impresos de las herencias prescritas podrían hacerse sin valores en cuyo caso tendrán que pasar por los valores de las escrituras, ¿no?
- El título de transmisión es una donación. En este caso, tampoco podríamos hacerlo y tampoco parece razonable aportarlo por diligencia con lo que habrá que aportarlo al ayuntamiento.
Seguro que me estoy olvidando de algún caso y tengan en cuenta que ha de respetarse el VR lo que influirá, sin duda, en la plusvalía municipal que se producirá en casos en los que antes podría haber colado un decremento.
Por cierto, a ver si alguien me explica que significa esto
Artículo 104.5, último párrafo:
En la posterior transmisión de los inmuebles a los que se refiere este apartado, para el cómputo del número de años a lo largo de los cuales se ha puesto de manifiesto el incremento de valor de los terrenos, no se tendrá en cuenta el periodo anterior a su adquisición. Lo dispuesto en este párrafo no será de aplicación en los supuestos de aportaciones o transmisiones de bienes inmuebles que resulten no sujetas en virtud de lo dispuesto en el apartado 3 de este artículo o en la disposición adicional segunda de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.»
¿Cuál es el periodo anterior a su adquisición? Como suele decirse ahora para justificar que no tienes ni guarra, “¿estoy espeso o se me está escapando algo?”.
Llegan las explicaciones
“El art. 104.5 último párrafo quiere decir que si no hay ganancia patrimonial y, por lo tanto, no hay que pagar plusvalía municipal, eso no implica que cuando en el futuro se vuelva a transmitir el bien se considere como fecha de adquisición, en lugar de aquella en que realmente se adquirió, la fecha en que adquirió la persona que ahora ha transmitido el bien”.
Es decir, que viene a decir una cosa obvia: la fecha de adquisición es la fecha de adquisición, no la fecha de adquisición de mi transmitente.
“Es una redacción pésima – a mi también me lo parecía –. Está pensado para que no se computen los años anteriores a la adquisición excepto que la adquisición lo haya sido en uno de los casos no sujetos que se indican (régimen especial fusiones, etc…y operaciones entre cónyuges que se detallan)”.
Lean, por favor, el ejemplo con el que nos ilustra el caso uno de mis lectores al que doy las gracias por la aportación.
Dos últimas cosas
Por cierto, ¿tiene que haber pérdida o basta con que no haya ganancia? Basta con que no haya ganancia.
Esto es del máximo interés: Plusvalía: comienza el aluvión de sentencias que anulan liquidaciones tras la STC
Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
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Buenas tardes compañero.
Muchas gracias a todos por vuestros esfuerzos y dedicación.
Mi pregunta/comentario es más prosaica.
En mi zona todos los gastos de la compraventa corren de cuenta del comprador.
Vuestras aportaciones suponen un encarecimiento del resultado (al menos folios, Testimonio?) que se hacen en beneficio del vendedor…se lo repercutes al vendedor o se le cobra al comprador?
Buenas noches.
Muchas gracias.
Bueno, yo repercuto la factura a quien me han dicho que la me va a pagar con todo lo que lleve, ya sea beneficioso para uno, para los dos o mas para uno que para otro.
Si paga el vendedor o es con arreglo a ley, es posible que se acredite la condición de familia numerosa, o la renta, o la nueva dirección del inmueble (por poner solo algunos ejemplos) que son cosas tan prescindibles (o imprescindibles, según se vea) como la que tu me comentas.
Lo que se pacta es el conjunto y no podríamos desglosar la factura según cada folio o cada unido beneficie a uno o a otro. En mi opinión, no veo posible lo que me planteas y sí que veo claro que hay que intentar evitar problemas y facilitar las cosas a los otorgantes allá donde hayan de hacer valer o usar nuestras escrituras.
Por otra parte, no puedo preguntar cada cosa a cada otorgante así que procuro hacerles la mejor escritura que sea posible a todos los que vengan a firmar conmigo.
Un abrazo, Justito El Notario.
Hola Justito,
Al hilo de las advertencias que comentas introduces en tu escritura no sé si habrás tratado o comentado ya el caso, que se me ha dado ya en varias ocasiones y eso que sólo estamos primeros de año, de que el VR es mayor que el precio REAL pactado. Yo a mis clientes y en notaría estoy pidiendo que se haga constar que el precio es, por ej. el de 735.000 € (caso real) algo así como que, no obstante, dado que el VR es de 805.000 €, se tomará éste último como BI del ITP y aporto a la escritura el informe del VR.
Cómo lo ves?
Un abrazo y muchas gracias por tus artículos
Buenas noches Antonio:
No sé si has leído esto otro:
https://www.justitonotario.es/valor-referencia-impresiones-practicas-advertencias/
Lo veo bien, como puedes ver.
Saludos y gracias, Justito El Notario.
Gracias por tu respuesta, Justito. Me ha resultado muy útil el artículo que me enlazas así como el resto de lecturas de interés. Especialmente últi me han resultado los modelos de encargos de trabajo y la advertencia que haces sobre la posible respondabilidad por tramitar el pago del ITP en caso de cliente que te exige que liquides por un VD inferior al VR, problema sobre el que me has abierto los ojos, pues yo no había caído aún; también es verdad que aún no se me ha dado el caso, peeeerooo…. seguro que no tardará.
Saludos,
Gracias, seguro que no. Saludos, Justito El Notario.
Hola Justito,
Escribo para aclararte (al menos como yo lo entiendo) el inciso que destacas (espero que me permitas tutearte, leo tanto tu blog que ya eres como de la familia) del último párrafo del art. 104.5 LRHL. Para ello, procedo con un ejemplo, creo que así quedará más claro.
– Los hermanos ALEJANDRO, ÁLVARO Y RAIMUNDO, ostentan la plena propiedad a partes iguales de la totalidad de un BIEN INMUEBLE, en virtud de una disposición otorgada en el testamento de un familiar, desde el fallecimiento de este, acaecido el 13/07/2009. En ese momento, el inmueble se valora en 210.000€.
– Tiempo después, el 22/05/2013, se otorga por ellos escritura de extinción de condominio, en la que, debido a la imposibilidad de cómoda división o desmerecimiento del valor del inmueble, se le adjudica la totalidad del pleno dominio del mismo a RAIMUNDO, compensando en metálico por el exceso de adjudicación a ALEJANDRO Y ÁLVARO. Dicha operación, atendiendo a la doctrina y jurisprudencia que me ahorraré citar, no es un acto dispositivo, si no meramente particional y, por tanto, no hay una “transmisión” como tal, lo que supone la NO SUJECCIÓN de la misma al IIVTNU. El valor que se le adjudica aquí a la finca (150.000€), como veremos, es indiferente a efectos fiscales.
– Finalmente, el 17/10/2017, don RAIMUNDO vende el inmueble a un feliz matrimonio, que la adquieren para su sociedad ganancial por el precio de 180.000€.
Bien, conforme a las modificaciones introducidas por el Real Decreto-Ley 26/2021, el párrafo segundo del art. 110.4, dispone que: “En los supuestos de no sujeción, salvo que por ley se indique otra cosa, para el cálculo del periodo de generación del incremento de valor puesto de manifiesto en una posterior transmisión del terreno, se tomará como fecha de adquisición, a los efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior, aquella en la que se produjo el anterior devengo del impuesto.”. Por tanto, para calcular el valor de adquisición no habría que atender a la valoración efectuada en la disolución del condominio, operación que ya hemos visto que no quedó sujeta al Impuesto, si no a la anterior operación que sí motivó liquidación del IIVTNU, esto es, la adquisición hereditaria del 13/07/2009. Y con el método directo introducido por dicho RDL, hace que la operación no quede sujeta (Valor de transmisión < Valor de adquisición = 180.000 < 210.000, lo que no motiva sujeción al Impuesto, aunque haya transmisión del mismo, todo ello cfr. a la redacción dada al párrafo primero del art. 104.1 LRHL por el ya mencionado RDL).
– Posteriormente, el 08/01/2022, el feliz matrimonio vende el inmueble a un fabuloso precio de 250.000€, que adquiere una sociedad para radicar allí su sede social.
En este caso es dónde opera el inciso que destacas del art. 104.5 LRHL. El feliz matrimonio adquirió el inmueble el 17/10/2017 y, por tanto, es el valor que se otorgó en dicha compraventa (180.000€) el que se tiene en cuenta como valor de adquisición para el método directo, y no el de 210.000€ de la adquisición hereditaria de ALEJANDRO, ÁLVARO Y RAIMUNDO, todo ello a pesar de que la compraventa efectuada el 17/10/2017 no quedó en su momento sujeta el Impuesto.
Es decir, el último párrafo del art. 104.5 es una excepción al párrafo segundo del art. 110.4, que admite excepciones pues en este último precepto legal se establece que “[…] salvo que por ley se indique otra cosa […]”. Y esa ley es la misma LRHL, en un artículo anterior. En este caso el legislador ha sido muy cauto y ha procedido con bastante diligencia.
¡Espero haberte aclarado algo Justito!
Un placer.
Hola David:
Agradezco el tuteo en la mayoría de las ocasiones.
Pues queda muy claro.
Solo he publicado tu redacción final y voy a mencionar en el post que se lea tu comentario.
Muchas gracias y gracias por ese seguimiento. Un abrazo, Justito El Notario.
El art. 104.5 último párrafo quiere decir que si no hay ganancia patrimonial y, por lo tanto, no hay que pagar plusvalía municipal, eso no implica que cuando en el futuro se vuelva a transmitir el bien se considere como fecha de adquisición, en lugar de aquella en que realmente se adquirió, la fecha en que adquirió la persona que ahora ha transmitido el bien.
Gracias Sergio. Lo que estoy pensando además que lo predicable para el 650 también lo sería para el 600, ¿no?
Un abrazo, Justito El Notario.
Yo creo que quizá no sea así porque para las transmisiones onerosas se toma como valor de adquisición o transmisión el que conste en el título o el comprobado por la Administración (que parece referirse al resultado de una comprobación de valores).
En cambio, para las transmisiones lucrativas sí se toma como valor de adquisición o transmisión el declarado en el impuesto de sucesiones y donaciones (y no el del título) o el comprobado por la Administración.