Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

En una escritura firmada hace treinta años en mi notaría (cuya copia autorizada no está en el expediente y cuya matriz se encuentra en el archivo) comparecen los tres hijos de un matrimonio y venden una finca (no sabemos si hubo adjudicación de herencia de los padres al estilo de las ventas en comunidad hereditaria o qué fue lo que hicieron exactamente) a uno de los tres hijos. Desde esa escritura (mejor o peor hecha) la finca que era de los padres pasa a ser de la hija A.

Al año siguiente se firma en mi notaría (estando vacante y para el protocolo del sustituto) a una escritura por la que A vende a un matrimonio casado en gananciales (B y C)  esa finca (la registral número 20).

Cuando se llevan a inscribir ambas escrituras, no se inscriben porque esa finca (la número 20) NO EXISTE.

Se tira del hilo y se descubre que tanto en la primera escritura como en la segunda, lo que se tenía que haber vendido son dos fincas (la 25 y la 30) que siguen inscritas a nombre de los hijos del matrimonio que hizo la primera de las dos escrituras.

B y C además eran dueños de otra finca (la 35) que compraron hace casi cincuenta años y que agruparon a las otras dos que compraron (o que debían haber comprado). Hablamos de agrupación física porque no hubo escritura de agrupación.

B falleció y ahora lo ha hecho C y sus hijos están intentando solucionar este lío.

En medio, hubo un procedimiento judicial que terminó bien porque reconoció el dominio de la finca inexistente pero que no generó inscripción (vaya error de planteamiento del asunto en el juzgado), porque la finca no existía.

Hace veinte años B y C otorgaron un acta de manifestaciones (con mi predecesor) para constituir un principio de prueba que les permitiriera usucapir algún día. Todo está bastante bien explicado en el acta, pero hay algunas lagunas. En el acta compareció un abogado.

Para usucapir hay que ir al juzgado y creo que aquí lo que corresponde es una reanudación del tracto interrumpido respecto de las fincas 25 y 30 que cuando haya sido inscrita se agruparán a la 35.

En la escritura de herencia habría que contar un poco la historia y describir la propiedad actual resultante de la agrupación de las tres fincas y de las obras efectuadas. Con eso reorganizado, a reanudar el tracto (las fincas 25 y 30 llevan inscritas a nombre de las mismas personas desde 1949). En la herencia partiendo de las fincas que se debieron vender en aquellas escrituras y y añadiendo la otra, obtendremos una nueva finca al pelo en base a la cual ya luego se iniciaría el expediente de reanudación de tracto (las fincas están inscritas a nombre de unos señores que fallecieron; pasaron a sus hijos; pasaron a uno de los tres hijos y finalmente pasaron a los actuales propietarios que están difuntos, si bien en las dos escrituras que documentan los pases todo fue un despropósito). Han pasado mas de 30 años desde la última inscripción de dominio (con lo cual no hay que notificarle personalmente a los titulares inscritos) pero hay títulos no inscritos  y eso supone que hay que ver el nexo entre los inscritos y los que no, para no meter la pata. Al hacer el INVENTARIO Y AVALUO en la herencia se describirían las dos fincas que se debieron comprar y no se compraron y la finca a la que se tienen ambas que agrupar. En el apartado título se diría:

TÍTULO: El de compra a Doña A en virtud de escritura autorizada por Doña ***, Notario de ***, quien actuaba como sustituta por vacante de la notaría de ***, el día ***, con el número *** de protocolo. Manifiestan a los oportunos efectos que las fincas descritas bajo los números 1, 2 y 3 se encuentran físicamente agrupadas y constituían el domicilio del causante quien las poseía con su esposa desde la fecha de la citada escritura. De dichas fincas, las números 1 y 2 se encuentran inscritas en el Registro de la Propiedad a nombre de Don *** y Doña ***, la primera en virtud de escritura de compra a Don ***, autorizada por Don ***, Notario que fue de ***, el día ***, y la segunda en virtud de escritura de compra a Don ***, autorizada por Don ***, Notario que fue de ***, el día ***, respectivamente, hallándose pendiente en cuanto a ellas y en cuanto a la citada finca número 3, la tramitación de un expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario