Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Después de lo que recientemente me ha sucedido y que conté en el post “Inmatriculación y colindantes”, no sé cómo no he “aprendido la lección” y he pasado por alto, otra vez, unos linderos en la lectura de una escritura.

Debe ser porque mis oficiales los establecen y actualizan con exactitud en la fase de preparación de las escrituras consultando, con los clientes y con el Catastro, porque lo cierto es que me detengo poco en ellos, excepto en aquellos casos en que un lindero tenga especial trascendencia como en las inmatriculaciones, las modificaciones de cabida o si puede surgir el retracto de colindantes o un derecho de adquisición preferente.

Pero (perdón por la ironía), por lo que veo, debo extremar mis precauciones en algunos supuestos más…

La finca que termina en punta

En una disolución de condominio de hace unos meses, unos días después de la firma, uno de los hermanos que extinguían la comunidad, el adjudicatario de la finca objeto de la escritura, vino a “protestar”, ciertamente enfadado, porque “la escritura estaba mal hecha”.

Cuando en mi anterior notaría yo mismo redactaba íntegramente muchas escrituras y fijaba y actualizaba linderos, tenía la costumbre de hacer constar cuando una finca terminaba en punta por algún viento, que así era y no fijaba linderos por el viento en cuestión, pero mis oficiales actuales en tales casos tienen la costumbre de señalar como colindantes a todas las fincas, digámoslo así, de alrededor del punto en el que la finca termina. Probablemente no sea lo correcto, pero de ahí  a entender que una escritura esté mal por esto y a subsanarla, no sé, la verdad.

“Si no se leen los linderos, no se ha leído la escritura”

Así me lo dijo una Señora mayor esta misma semana.

Firmábamos una compraventa con declaración de obra con una docena de otorgantes; repaso previamente la escritura con el oficial que la había preparado; se imprime y los otorgantes entran. Les identifico, confirmo su estado civil y sus regímenes matrimoniales; detecto un error en uno de los DNI que corrijo de mi puño y letra, como tengo costumbre de hacer; leo lo sustancial de la descripción de la finca, pero no los linderos, haciendo hincapié en un exceso de superficie que al ser de menos del 5% se inscribirá sin problemas; comento que en el Catastro están todos los titulares pero mal sus porcentajes de titularidad lo que no representará (en principio) problema alguno, aunque les aconsejo que estén atentos a las cartas que puedan recibir y se pasen por la notaría si algo de ellas no les cuadra aunque espero que con el STI podamos conseguir una CI o incluso una CD si los errores de tracto sucesivo son cubiertos por el manto de la responsabilidad del Notario (que soy yo y lo tengo claro); pasamos al otorgamiento y leo la transmisión del dominio y lo relativo al precio y forma de pago. Después el comprador declara una obra por antigüedad y le leo la descripción de su propiedad (de nuevo sin los linderos) tal y como queda tras la declaración de la obra.

Al llegar a los gastos e impuestos señalo que el Ayuntamiento en cuestión no cobrará plusvalía (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) como corresponde cuando se venden fincas rústicas con edificaciones en su interior, aunque otros Ayuntamientos sí que lo hacen y, en mi opinión, no deba hacerse.

Y doy fe con la fórmula habitual que siempre utilizo: “Yo, el Notario, doy fe de la lectura y del cumplimiento de los demás requisitos legales” y añado que podemos pasar a firmar, si estamos todos de acuerdo.

En ese momento me dice la Señora de cierta edad:

– “Pero no ha leído usted los linderos”, “si no se leen los linderos la escritura no está leída”, “a mí siempre me han leído los linderos”.

Y yo le he dicho a la Señora:

– “Pues mire, yo casi nunca los leo (aunque siempre se actualizan) pero no se preocupe que lo voy a hacer”.

Y se los he leído, de cabo a rabo, y al terminar la Señora no ha dicho nada más, me ha dado sus bendiciones y al despedirse me ha hecho un comentario que ha zanjado el pequeño incidente.

¡Pobre de mí, si esta Señora me viene a firmar una herencia de esas de 50 o más fincas que de vez en cuando tenemos¡ Aunque si siguiera el criterio de Pedro J. Ortíz-Toro (especialista en GeoInmobiliaria, Geomática y Catastro) resulta que me estoy quedando corto pues me señala, y probablemente tiene razón, que: 

“Sería importante informar a los compradores de que los linderos en escritura #normalmente no están contrastados con colindantes”

Miedo me da traspasar esa frontera, aunque podría dar a continuación una vuelta de tuerca y decir como dijo ayer mismo @makinavaja3, que tiene pinta de saber de notarías y/o registros, que:

“El Catastro es como una cama redonda, donde todos caben y nadie se queja”

En fin, que nunca llueve a gusto de todos. Tal vez algunos prefirieran el garganteo del que hablaba aquí el otro día a esta otra forma de leer (de explicar) las escrituras.

Por cierto que la Señora que era uno de los vendedores, también era la madre de la compradora…

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario