El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
Esta semana nos ha traído unas cuantas cuestiones reseñables (al margen de lo publicado como posts en mi blog que puede verse con facilidad en la página de inicio). La semana pasada fue tranquila (no hubo post NOVEDADES) y esta, en cambio, muy animada cómo se puede apreciar, tanto que hasta puede que saque una segunda parte en el resto del fin de semana porque aun me queda escribir sobre el nuevo Decreto sobre Certificado de Eficiencia Energética, darle una nueva pensada al 18.2 de la Ley del Catastro (le vamos a sacar mucho jugo), comentar una RDGSJYFP en un recurso (perdido) interpuesto por mi en materia de viudo del segundo causante y derecho de transmisión y alguna otra cosa interesantes como la minutación de las hipotecas. A ver lo que me da tiempo a procesar …
Comencemos con el Informe Semanal ….
1.= Advertencias diversas en escrituras de compraventa y disolución de condominio con compensación de créditos (y otras)
SITUACIÓN MEDIOAMBIENTAL.- “En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 8.1 del Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados, la parte vendedora manifiesta que no ha recibido ninguna noticia o reclamación sobre responsabilidad medioambiental en relación con el inmueble. Asimismo, hace constar que, a su leal saber y entender, durante el tiempo en que ha sido propietaria del inmueble, no se ha desarrollado ninguna actividad que pudiera resultar potencialmente contaminante”.
Gracias Juan Pedro por compartirla y por tu historia de La Mancha Negra …
ADICIONES Y ACUMULACIONES.- “Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las relativas a la aceptación a beneficio de inventario y al Artículo 11 de la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones en cuanto a adiciones de bienes y acumulación de donaciones a la herencia (o también las relativas al Artículo 30 en caso de acumulación de donaciones), y las derivadas de la Ley 8/1989, de 13 de Abril de Tasas y Precios Públicos, y, a efectos fiscales, del plazo en el que los interesados deberán presentar a liquidación la presente escritura, así como de las afecciones al pago del impuesto y de las responsabilidades tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador”.
2.= Alegaciones contra la inclusión de fincas rústicas a los efectos del cálculo del ajuar doméstico
He ganado la segunda alegación. Estoy a la espera de que se resuelva la primera (la de los cuarenta clavos ardiendo).
3.= Escritura de rectificación descriptiva de finca en cuanto a sus datos catastrales para tramitación posterior de escrito general por el Notario a través de la Sede Electrónica de Catastro+email fedatarios provincial o territorial
4.= “Compraventucha” de rústica que como casi todas las escrituras tiene su “aquel” si se tira del hilo y se trabajan bien las cosas
5.= Escritura de elevación a público de acuerdos para la atribución del carácter de microcooperativa a cooperativa (Ley 4/2019, de Microcooperativas de las Islas Baleares)
Gracias a Frank.
6.= Usufructos gananciales
7.= Solicitud de reparto de saldos bancarios una vez practicada la liquidación del Impuesto de Sucesiones
8.= Cuestiones notariales sobre el acta de nombramiento de mediador concursal
He revisado este apartado:
¿Cuántos mediadores hay que intentar antes de cerrar el expediente?
En cuanto a la la comunicación al juzgado de que habla el art. 12 de la Ley 3/2020 (“Agilización de la tramitación del acuerdo extrajudicial de pagos, concurso consecutivo y beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho. Hasta el 31 de diciembre de 2021 inclusive, se considerará que el acuerdo extrajudicial de pagos se ha intentado por el deudor sin éxito, si se acreditara que se han producido dos faltas de aceptación del mediador concursal para ser designado, a los efectos de iniciar concurso consecutivo, comunicándolo al juzgado”), ¿la debe hacer el Notario o se cierra el acta y eso es cosa del interesado? ¿Remite el Notario la copia al juzgado o se encarga el cliente o su abogado? Parece que el Notario se limitará a poner la diligencia de cierre y que será el abogado quien se encargará de tramitar el concurso de acreedores tras haberse intentado sin éxito el acuerdo extrajudicial de pagos. Nuestra labor termina con el segundo intento (veáse que se dice “el deudor… comunicándolo al Juzgado…”, ¿quién? pues el deudor). Bastaría entonces con señalar en la matriz que se hace (o hará) entrega de copia al deudor para su notificación al juzgado y asunto finiquitado.
Gracias a mi compadre José Luis.
9.= Expedientes de alteración catastral y subsanación en la Sede Electrónica de Catastro tramitados por el Notario (la minimización y solución del error)
También he hecho un retoque en esta entrada aunque este procedimiento tenga los días contados puesto que en el Colegio Notarial de Valencia ya estamos en fase de pilotaje de un nuevo mecanismo de tramitación de los expedientes en el área reservada para fedatarios en la SEC. Sin embargo, mientras que no funcione en todas las notarías y para todas las fincas de España (el piloto solo es para fincas en la Comunidad Valenciana), podemos seguir recurriendo a la SEC en su parte abierta para todo el mundo.
Esto es lo que cuento de nuevo:
En relación con la cuestión de que seamos los Notarios los presentadores, podría surgir algún problema (a posteriori) si no se completa-aporta la autorización del cliente en el expediente, pero lo cierto es que en el único caso que he tenido, la cosa se ha resuelto en mi favor. Esta es la historia: “Primer paso: Jefe, han llamado del OGT de la Diputación (de la que depende el Catastro) y dicen que necesitan una autorización del contribuyente para poder presentar el expediente de alteración catastral, respecto a la escritura xxx-xxx. Segundo paso: Escribo un e-mail: Buenos días xxx: La verdad es que como fedatario autorizante no completo la autorización porque considero que no es necesaria, aunque comprendo que sea discutible. Por otra parte, la tramitación de los expedientes por esta vía tiene los días contados puesto que estamos ya con una fase de pilotaje en el Colegio Notarial de Valencia que esperemos que en breve nos permita comunicar, por nuestro acceso especial de fedatarios, los expedientes que tengamos que cursar. Dicho esto, ¿de qué manera podemos suministrar la autorización? El cliente me llama cada quince días por este asunto. Gracias. Saludos. Tercer paso: Buenos días, después de su correo, he hecho consulta a Catastro y me dicen que puedo admitir el declarativo sin autorización al haber sido presentado por la SEC desde la notaría. Le adjunto de todas maneras el modelo de autorización para que lo tenga en la notaría. Muchas gracias y disculpe la molestias. Cuarto paso: Agradecimiento: Ninguna molestia. Todo lo contrario. El modelo de autorización está también en la SEC pero nunca lo había usado. De un tiempo a esta parte sí que lo estoy diciendo en las escrituras (el cliente me autoriza a la tramitación). Pienso que el trato directo con “catastro” desde la notaría es muy positivo porque nos entendemos mejor que cuando es el contribuyente el que se intenta entender con el Catastro. Saludos”.
Por cierto, gracias a este mecanismo en 48 horas me han confirmado desde Catastro que un expediente en una provincia a 600 km de la mía está aprobado y pendiente de notificar a mis clientes que estarán encantadísimos aunque en el fondo no sean demasiado conscientes de la importancia de conseguirlo en ese plazo (o puede que .. sí).
Quisiera añadir que estoy de acuerdo con la inmensa mayoría de los compañeros que consideran que nos han acabado atribuyendo unas competencias, una responsabilidad y una tremenda faena con unas especificaciones técnicas muy complicadas. Sin embargo, mi guerra (nuestra guerra en las notarías) no es la de decidir si eso es correcto, incorrecto, bueno o malo. Nuestra faena es hacer lo que nos corresponde. Puedo criticar y opinar como todo el mundo sobre la norma, pero mi obligación es conocerla y aplicarla. Nada más.
10.= Escritura de modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal
Simplemente añado enlace a un interesantísimo post de Tottributs que puede tener importancia en escrituras de este tipo.
11.= Escritura de cesión en pago de deuda derivada de previa disolución de condominio a fin de evitar la permuta de cuota
Gracias de nuevo a Frank.
12.= Informes de actividad: vivo, fallecido y prestamista
El caso de antielusión que cuento al final de esta pequeña entrada se descubrió gracias al Informe de Actividad. Ahorro: algo más de 600 Euros, más otros 250 Euros de la escritura que, además, hubiera impedido a los donantes hacer otra donación a otro hijo que hubiera sufrido un grave inconveniente de no poder recibirla o de haber tenido los gastos que se hubieran originado por haber hecho la operación de otro modo diferente. En fin .. las ventajas están claras.
De todas formas, conforme voy ampliando los usos que le voy dando al Informe de los Vivos me voy dando cuenta de algunas cosas que no había pensado. ¿La última? Pues me ha pasado también esta semana firmando una pequeña donación de un padre a dos hijos. Tenía previsto pedir informe de los tres, mencionarlo e incorporarlo en la propia escritura pero el de uno de ellos era inmenso (tenía cinco folios) y comprendía un montón de operaciones que no tenían porqué aparecer reflejadas (enumeradas) en mi escritura de donación. Entonces he decidido que documentaríamos la petición en acta previa a la donación. ¿Y por qué no lo pides sin mas? Pues porque no me convence hacerlo. Al igual que no puedo pedirlo sin consentimiento tampoco creo que pueda pedirlo sin dejar constancia del algún modo. Es probable que para las donaciones utilice a partir de ahora un escrito con firma legitimada. Lo llevaré al Libro Indicador, yo quedo a salvo y el cliente tiene su informe que a mi me servirá para evitar que meta la pata con alguna donación que no recuerde y cuente para la acumulación o para la maldita antielusión valenciana.
Una consulta curiosa:
“Deseo una finca de mi abuela que tiene una enfermedad mental”
Y por esta semana ya está. Menos mal que esto es tan fácil como firmar y cobrar … a ver si llega pronto el blockchain y nos salva …
Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
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