Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

“Y estamos así desde hace años, pero ahora voy a vender y no quiero tener ningún problema y no sé lo que tengo que hacer”.

“Pues mire – le dije yo –, ese caso se nos da de vez en cuando y tiene varias soluciones”.

Solución número UNO

En la escritura hicimos constar, compareciendo los vecinos, lo siguiente:

Linderos: Frente, calle de su situación; derecha entrando, finca de esta herencia, hoy referencia catastral xxxx de xxx; izquierda, xxx, hoy referencia catastral xxx de xxx (erróneamente catastrada ya que, debería estar a nombre de Don XXX  aquí compareciente a quien pertenece por donación de su madre Doña XXXX en virtud de escritura autorizada por Don XXX,  Notario de xxx, el día xxxx, con el número xxx de protocolo); y fondo, Calle xxx.   

REFERENCIA CATASTRAL: xxxx, como se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica, que incorporo a esta matriz (erróneamente catastrada a nombre de Don XXX y DOÑA xxx), obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

SEGUNDO.- MANIFESTACIÓN. Los cónyuges xxx, manifiestan que la finca objeto de la presente escritura está catastrada erróneamente a su nombre y que la finca colindante sita en la Calle xxxx, número xxx, se encuentra catastrada erróneamente a nombre de la aquí vendedora, cuando le pertenece con carácter privativo a Don XXX (por escritura de donación de su madre anteriormente citada) por lo que, a los efectos oportunos y por medio de la presente reconocen no ostentar derecho alguno sobre la finca que es objeto de transmisión y consienten la realización o continuación de los oportunos trámites y gestiones catastrales.

Solución número DOS

En este caso la casa vendida estaba en investigación. En la escritura hicimos constar sin comparecer los vecinos propietarios (que no eran titulares catastrales), porque el asunto nos estalló sobre la marcha, lo siguiente:

= URBANA: Casa habitación, compuesta de planta baja con descubierto, sita en xxx, Calle xxx, número xxx y no xxx (como consta por error en la escritura que se cita como título y en la nota simple registral).

Superficie: Tiene una total superficie de xxxx, siendo la superficie de solar de xxx, según catastro, y de xxx (según título y registro al haberse modificado erróneamente la cabida en la escritura que se cita como título a causa del error catastral que luego se dirá).

Linderos, según titulo y registro: 

Hoy linda, según catastro: Frente, calle xxxx; derecha entrando, con la referencia catastral xxxx (que por error consta como propia de esta finca en la escritura que se cita como título y en la nota simple registral), propiedad de xxxx; Izquierda, con la referencia catastral xxxx de xxx; y fondo, con la referencia catastral xxx de xxxx.

REFERENCIA CATASTRAL: xxxx (y no, como consta por error en la escritura que se cita como título y en la nota simple registral, la referencia  xxxx que erróneamente está a nombre de los aquí vendedores) catastrada erróneamente en investigación articulo 47 de la Ley 33/2003, como se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica que incorporo a esta matriz, obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

En este segundo caso luego le preparamos a nuestros clientes un escrito de este tenor:

“A LA GERENCIA PROVINCIAL DE LA DIRECCIÓN GENERAL DEL CATASTRO EN XXXX”

DOÑA xxx, Don XXX y DOÑA xxx.

E X P O N E N:

PRIMERO.- Que mediante escritura autorizada por el Notario de xxx, Don XXX, el día xxx con el número xxxx de protocolo, han vendido la finca que a continuación se describe:

= URBANA: Casa habitación, compuesta de planta baja con descubierto, sita en xxxx, Calle xxx, número xxx. INSCRIPCIÓN: XXX. REFERENCIA CATASTRAL: xxx catastrada erróneamente en investigación (articulo 47 de la Ley 33/2003) y no xxx la cual se encuentra  erróneamente catastrada a nombre de los vendedores. TÍTULO: XXX.

Esto expuesto,  solicitan del Excelentísimo Ayuntamiento de xxx y del Órgano de Gestión Tributaria de xxx que rectifique la titularidad catastral del inmueble xxxx que no es de su titularidad y otorgue la titularidad del inmueble realmente vendido (xxx) a su nuevo propietario  Don xxxx, xxx . 

En xxx, a xxx. Firmado. DOÑA xxx, Don XXX y DOÑA xxx”

Una solicitud similar a este fue cursada por el agente de la propiedad inmobiliaria que llevaba la compraventa de la solución número UNO.

A través del STI yo efectué las oportunas comunicaciones y el comprador de la solución número UNO tuvo su inmueble catastrado a su nombre el mismo día. Los vecinos que comparecieron en la escritura se quedaron sin lo que que era suyo y sin lo que no era suyo pero supongo que se les arreglaría. Eso sí luego podrían quedar muchos flecos que arreglar entre unos y otros como ocurrió en este caso de error en la puerta de un piso. En el caso de la solución DOS, el STI no fue suficiente porque el cambio no es automático cuando una finca está en investigación, así que la casa del vecino siguió a nombre de los vendedores y la casa de los vendedores continuó en investigación. Por supuesto, también habría flecos que los vecinos tendrían que sentarse a resolver, a no ser que prefiriesen hacer tabla rasa y darse por satisfechos con la solución del error.

Solución número TRES (la mas incompleta)

Incompleta, porque al que compra la finca erróneamente catastrada a nombre del propietario de la vivienda contigua se le arregla el problema a través del STI pero el de la vivienda contigua ya no tiene nada en el Catastro a su nombre y el que vende tiene todavía a su nombre la vivienda contigua con lo que con la escritura del vecino terminarán de arreglar la papeleta en el Catastro (véase el siguiente apartado).

“REFERENCIA CATASTRAL: ***.

Se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica, que incorporo a esta matriz (erróneamente catastrada a nombre de Doña *** propietaria de la catastrada bajo la referencia *** que por error se encuentra a nombre del aquí vendedor), obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado la Referencia Catastral y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral.

Si el resultado de la comunicación por mí efectuada es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nueva certificación descriptiva y gráfica obtenida, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándosela a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.

Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro.

TÍTULO: El de compra efectuada por el compareciente para su sociedad de gananciales, en virtud de escritura autorizada por Don ***, Notario que fue de **, el día ***, con el número *** de protocolo, en cuya escritura se hizo constar erróneamente la referencia catastral del inmueble (**, incorrecta) y no la que realmente corresponde al mismo (***, correcta) cuyo error mediante la presente se subsana”.

Tramitación de expediente en la Sede Electrónica del Catastro 

Una última opción previa o posterior sería la tramitación de un expediente en la Sede Electrónica del Catastro. Estoy hecho todo un experto y creo que la presentaría por mis clientes aunque no con carácter previo salvo que hubiera una escritura causante del desaguisado autorizada por mí. Si no fuera mía (o si no fuera reciente) el expediente lo tramitaría yo en la SEC. No he hecho uno de estos hasta ahora pero no lo veo problema. Sobre estos expedientes y sobre la teoría de la minimización de los errores he escrito aquí.

A mi nuevo cliente le diré que tal vez, si la venta es inminente, que lo resolvamos sobre la marcha para que no se produzca luego una interferencia en el procedimiento catastral. Le aconsejaré que no le diga nada al comprador porque este es el que mejor parado sale en todos estos líos.

¿Y qué cuesta hacer todo esto?

Nada, no cuesta nada de nada (bueno el alargamiento de la escritura en un folio como mucho que son cuatro perras) salvo en el caso del expediente SEC que sí que lo cobraría porque supone un tiempo extra que no puedo regalar así como así cuando me ha costado muchas horas el aprendizaje el poder hacerlos ahora a toda máquina.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario