Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Atención: El Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios, introduce novedades en materia de subrogación hipotecaria que están estudiadas en este artículo.

 

Para comprender un modelo poco usado (y que probablemente habrá caído en casi total desuso con la normativa vigente sobre la subrogación activa o de acreedor) aconsejo la lectura de este estupendo artículo en Hay Derecho y que se consulte el magnífico cuadro sobre la LCCI de mi compañero Vicente Martorell que lo actualiza constantemente según se van producción novedades (y que puede consultarse aquí pinchando en la sección “préstamos hipotecarios”).

El caso es que en estos días convulsos de Coronavirus y después de varios años sin ver una subrogación de acreedor, me han consultado sobre la viabilidad de firmar una en los próximos días.

Intento ganar tiempo y respondo que “habrá que practicar notificaciones y ver que pasa con los plazos, pues se encuentran suspendidos por el estado de alarma”. Me responden que ya se han encargado ellos de las notificaciones que se han practicado electrónicamente. Entonces me pregunto por el acta de notificación que tenía en mente que había que hacer en estos casos, ¿es que ya no se hace? Cuando llego a casa (unas cinco horas y pico antes de lo que lo hago sin estado de alarma) no me queda más remedio que ponerme a estudiar para así dejar el asunto claro para el día siguiente. A buen seguro me seguirán preguntando sin piedad sobre el asunto. Como siempre recurro los habituales para aclarar mis ideas. Gracias a los dos.

Breves conclusiones

Actualmente los pasos para la subrogación activa son los siguientes:

Primero. La nueva entidad efectúa una oferta vinculante al deudor hipotecario.

Segundo. Se hace notificación al Banco acreedor actual para la entrega de la certificación de saldo en siete días naturales. Ya no es necesaria el acta notarial y la entrega es obligatoria.

Atención, sobre este tema, a este trabajo de Antonio Longo: SOBRE LA SUBROGACIÓN DE ACREEDOR HIPOTECARIO SIN EMISIÓN DEL CERTIFICADO DE DÉBITO. Y si se entrega la certificación, ¿pero fuera de plazo? Bueno, si se admite que no la haya, debería admitirse que se entregue fuera de plazo pero respetando luego los quince días, ¿no? Y si admitimos que no se entregue o que se entregue fuera de plazo, ¿también aceptamos que se entregue en mano y quede al margen de la comunicación entre acreedores? Pues quien puede lo más, puede lo menos, ¿no? No lo sé, la verdad ….

Tercero. Entrega de la certificación de deuda por el Banco acreedor actual al posible nuevo Banco. Una vez que se ha efectuado la entrega se inicia un nuevo plazo de quince días naturales para contraofertar, pero el deudor es libre de aceptar o no, aunque se le iguale o mejore la oferta que le ha efectuado el nuevo Banco. Ha desaparecido la posibilidad de la enervación: el Banco antiguo no puede retener a su cliente igualando o mejorando. En quince días naturales no puede firmarse la escritura de subrogación y en ese plazo podría haber una novación por parte del Banco acreedor actual. En la subrogación se hará constar el pago que ya no es posible rechazar.

Dudas

Suspensión de plazos por el estado de alarma. Es fundamental asegurarse de que la entrega de la notificación ha tenido lugar, a más tardar, el 27 de Febrero de 2020 (recordemos que 2020 es bisiesto) porque hasta el 13 de Marzo, habrían transcurrido esos, al menos, quince días naturales.

Acreditación de la notificación y de la entrega de la certificación. En mi caso, tengo los correos electrónicos que se han cruzado las entidades y la certificación con fecha de Enero de este año así que los plazos están cumplidos y daremos por buena la comunicación entre ambas entidades.

Acta de transparencia: El acta no sería necesaria si hay una subrogación sin más, pero esto parece poco posible en el escenario actual con lo que en la inmensa mayoría de las ocasiones entiendo que será indispensable por razón de los numerosos cambios legislativos y jurisprudenciales de los últimos años que no sé si permitirían una subrogación “a pelo”. Por cierto, en el test que finaliza el acta de transparencia hay una pregunta específica sobre la subrogación de acreedor cuyo objeto es confirmar que la gente conoce esta opción, que no paga impuestos y que tiene los aranceles notariales y registrales.

Gastos de la subrogación: ¿Deben figurar los que corresponden al antiguo acreedor? Bueno, estos gastos ya están en el certificado de deuda (intereses pendientes, comisión de cancelación y comisión por riesgo de tipo de interés) y con ello entiendo que es suficiente, no siendo necesario que figuren en la documentación necesaria para el acta de transparencia, aunque no estaría de más que se indiquen evitando sorpresas. Es una de las cuestiones que traté en este otro post.

Modelo de acta adaptada a la Ley 5/2019

No creo que se firmen muchas de estas con el nuevo sistema, pero, por si acaso, aquí va mi adaptación de la que utilizaba hasta ahora conforme a la Ley 41/2007.

NÚMERO  // En xxxx, mi residencia, a xxxx // Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de xxx y del Ilustre Colegio Notarial de xxx // C O M P A R E C E:

DOÑA // I N T E R V I E N E: // En nombre y representación como apoderada de la Entidad “Bank, S.A.”,

Tiene, a mi juicio, según interviene, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente acta, anteriormente calificada, y al efecto, E X P O N E:

I. Que en virtud de escritura autorizada por Don xxxxx, Notario que fue de xxxx, el día xxxx, con el número xxxx de protocolo, “Bank, S.A.”, concedió a los cónyuges Don xxxx y Doña xxxx, un préstamo hipotecario por importe de xxxx, siendo el saldo pendiente de amortización al día de hoy, de xxxx.

II. Que en garantía de la devolución de dicho préstamo, fue hipotecada la finca siguiente:

=RÚSTICA: /INSCRIPCIÓN: /DATOS CATASTRALES: /DE LA FINCA RÚSTICA: /DE LA FINCA URBANA: /TÍTULO:

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiesta que la finca descrita se encuentra gravada con la hipoteca a favor de “Bank, S.A.” y libre de otras cargas y gravámenes.

III. Que según manifiesta la compareciente bajo su responsabilidad, y en la representación que ostenta, sobre la finca descrita no existe más hipoteca que la mencionada anteriormente.

IV. Que la entidad “Bank, S.A.” ha formulado a los deudores Don xxx y Doña xxx, el día xxx, una oferta vinculante, de conformidad con la Ley 2/94, tras su modificación por la Ley 41/2007 y por la Ley 5/2019, al objeto de subrogarse aquella en el referido préstamo hipotecario, la cual fue aceptada y firmada por los deudores. Incorporo a esta matriz testimonio notarial de la referida oferta vinculante, cuyo original entregaré a la entidad acreedora.

V. Que de conformidad con todo lo anterior, me requiere a mí, Notario, para que notifique a “Bank, S.A.”, sucursal de XXX, su disposición a subrogarse, requiriéndole para la entrega, en el plazo máximo de siete días naturales, de certificación del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar. Acepto el requerimiento que llevaré a efecto mediante la entrega de la oferta vinculante antes referida y de copia simple de la presente a la entidad acreedora. Advierto a la entidad requerida que la entrega de la certificación tiene carácter obligatorio y no que tiene derecho a enervar la subrogación si bien, en el plazo de quince días naturales, a contar desde la notificación del requerimiento y en respuesta a la misma, podría formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo que igualen o mejoren la oferta vinculante. Transcurrido dicho plazo podrá llevarse a efecto el otorgamiento de la escritura de subrogación sin que pueda negarse a la aceptación del pago. Y advierto a la entidad dispuesta a subrogarse que, para el supuesto de llevarse a efecto la subrogación pretendida, deberá aportar copia autorizada de la presente.

Así lo dicen y otorgan.

Posibles diligencias

1ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio de XXX, para hacer constar que el mismo día de su autorización, siendo las XXX, me constituyo en la Oficina de XXXX, en cuyo lugar soy atendido por quien me consta llamarse DOÑA xxx y ser directora de dicha sucursal, cuya señora después de advertirle de mi presencia en mi condición de notario y del objeto de la misma acepta que le haga entrega de la cédula de notificación dirigida a la entidad para la que trabaja y de la oferta vinculante a que se refiere la matriz precedente, en cuya cédula se le advierte del derecho que le asiste a contestar a la notificada, si lo estima procedente, así como del plazo legal que tiene para ello. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente folio de papel de uso exclusivo para documentos notariales, yo, el Notario, Doy fe.=

2ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio de XXX, el día XXXXX, para hacer constar que ha transcurrido el plazo previsto en el Artículo 204 del Reglamento Notarial sin que la notificada haya hecho manifestación alguna. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la inmediata anterior, yo, el Notario, Doy fe.=

3ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio de XXX, el día XXXXX, para hacer constar que dentro del plazo de siete días naturales la entidad acreedora ha comparecido ante mi para entregar la certificación del importe del débito de los deudores que le fue requerida. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia y con ella la presente acta. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la inmediata anterior, yo, el Notario, Doy fe.=-

¿Interesa la subrogación de acreedor?

Pues mi impresión tras volver a tener una entre manos varios años después de la última, es que dado que ahora los Bancos corren con casi la totalidad de los gastos de constitución de una hipoteca y con el IAJD, la subrogación podría ser un buen mecanismo para birlarle hipotecas a otras entidades con menos gastos notariales y registrales (gastos que además que están notablemente reducidos para esta hipótesis, es decir, más baratos que haciendo una hipoteca nueva, sin la obligatoriedad del acta de notificación y siendo gratuita el acta de transparencia) y con solo una parte del IAJD reintegrado por parte de la entidad prestamista subrogante (mientras, claro, que al fisco no se le ocurra otra cosa en el caso de que la subrogación activa proliferase) ganándose así a un cliente que mejoraría en algo sus condiciones y que seguirá pagando fielmente sus intereses años y años a la nueva entidad acreedora. El Banco nuevo puede tener un buen cliente, un cliente más o menos garantizado “a mitad de precio” mientras que el deudor tendría también alguna buena ventaja (porque la hipoteca seguiría siendo la misma) que tengo comentada aquí. Hasta probablemente al Banco viejo le puede interesar luchar por su hipoteca. 

Artículo 14 LCCI: No obstante lo dispuesto en los párrafos anteriores, si durante el periodo de duración del préstamo se produjesen una o varias subrogaciones de acuerdo con la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, el prestamista subrogado deberá ser reintegrado por el prestamista subrogante en la parte proporcional del impuesto y los gastos que le correspondieron en el momento de la constitución del préstamo al subrogado conforme a los apartados anteriores.

Para calcular el importe que corresponde como compensación, se aplicarán las siguientes reglas: i) En el caso del impuesto pagado por la cuota de actos jurídicos documentados, documentos notariales, se deberá efectuar la liquidación del impuesto que correspondería a una base imponible integrada por la cantidad total garantizada entendiendo por tal la constituida por el importe del préstamo pendiente de amortización en la fecha de la subrogación y los correspondientes intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento y otros conceptos análogos, que se hubieran establecido. La entidad subrogante deberá reintegrar a la subrogada el importe resultante de dicha liquidación ii) En el caso del resto de gastos, se deberá prorratear la liquidación de dichos gastos entre la suma del importe del préstamo y los correspondientes intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento y otros conceptos análogos, que se hubieran establecido. La entidad subrogante deberá reintegrar a la subrogada la parte de dicha suma que corresponda al préstamo pendiente de amortización.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario