Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Cuidado con el planteamiento fiscal de la declaración de obras antiguas para evitar ganancias en el IRPF en la futura venta.

Por lo visto “las obras y reformas en viviendas están siendo objeto de especial atención por parte de la Agencia Tributaria (AEAT). Los expertos fiscales advierten sobre las dificultades que enfrentan los propietarios para deducir las reparaciones efectuadas en inmuebles alquilados, así como para descontar las mejoras realizadas en propiedades vendidas, tanto en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para residentes, como en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) para aquellos que viven fuera del país. En muchos casos, las reformas pueden llegar a igualar el precio de compra del inmueble. No obstante, al vender la propiedad, Hacienda realiza nuevamente comprobaciones. “Tenemos ejemplos en los que una persona compra una vivienda, invierte hasta un millón de euros en reformas y, poco tiempo después, la vende. Al declarar la ganancia por la venta, esa persona intenta deducir el dinero gastado en la reforma, pero Hacienda lo clasifica como reparaciones y no como mejoras, lo que impide deducir ese importe en el cálculo de la ganancia patrimonial”, …, la AEAT analiza cada factura de manera individual sin considerar el conjunto de las obras, algo que contrasta con su enfoque en el caso de denegar la deducibilidad de gastos de alquiler. El Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) ha respaldado este criterio durante años. Sin embargo, en una resolución reciente, aunque no establece claramente cuándo se pueden considerar las obras como mejoras, ofrece algo más de claridad al indicar que una inversión significativa y el hecho de que una vivienda sea vendida a un precio mucho mayor pocos años después son indicios de que los trabajos realizados pueden ser calificados como mejoras. (Expansión, 23-10-2024)“.

 

 

NÚMERO 

En xxxx, mi residencia, a xxxx.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de xxxx y del Ilustre Colegio Notarial de xxxx.

C O M P A R E C E:

DOÑA 

Interviene en su propio nombre y derecho y tiene, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,

E X P O N E:

PRIMERO.- Que es dueña, en pleno dominio y con carácter privativo, de las siguientes fincas, por el título que se dirá:

1.= RÚSTICA: 

Superficie:

Linderos:

INSCRIPCIÓN:

Las oportunas actualizaciones de superficies y linderos y la expresión de los datos catastrales de la finca que acaba de ser descrita, se realizarán y consignarán a continuación al practicar la actualización de descripción de finca que se otorga.

2.= RÚSTICA: 

Superficie:

Linderos:

INSCRIPCIÓN:

Las oportunas actualizaciones de superficies y linderos y la expresión de los datos catastrales de la finca que acaba de ser descrita, se realizarán y consignarán a continuación al practicar la declaración de edificación y actualización de descripción de finca que se otorga.

TÍTULO de ambas fincas:

CARGAS Y ARRIENDOS:

INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA:

SEGUNDO.-  Esto expuesto,

O T O R G A:

PRIMERO.- ACTUALIZACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE LA FINCA REGISTRAL XXXX: La compareciente en base a Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica que luego se cita ACTUALIZA LA DESCRIPCIÓN de la finca referida, solicitándose su inscripción del Registro de la Propiedad competente:

= RÚSTICA:

Superficie:

Linderos de la total finca:

DATOS CATASTRALES:

De lo rústico: Constituye la Parcela Catastral XXX del Polígono XXX del Catastro de Rústica de Jumilla, XXX bajo la siguiente referencia:

XXX.

De lo urbano: No constan.

Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias y doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, la certificación acreditativa de la referencia catastral, y descriptiva y gráfica, y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral solicitada por la compareciente a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz.

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de la interesada, se corresponde con la realidad física de la finca.

Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita del Registro de la Propiedad que inscriba la descripción literaria actualizada de la finca que consta en la presente escritura y, en particular, que inscriba sus linderos actualizados y la modificación de cabida del total suelo de la finca puesta de manifiesto (exceso de XXX m2 y, por tanto, superior en mas del 10 por 100 de la cabida inscrita, siendo XXX m2 la cabida inscrita y XXX la cabida real y catastral), todo ello con arreglo al procedimiento regulado por el artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria. Se solicita la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral.

SEGUNDO.- DECLARACIÓN DE EDIFICACIÓN Y ACTUALIZACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA.

A).- La compareciente declara que sobre la finca registral xxx descrita en la exposición de la presente existe construida, desde hace más de 100 años, una EDIFICACIÓN destino RESIDENCIAL que por la presente DECLARA TERMINADA, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad competente, con la siguiente descripción total y actualizada de la finca, con arreglo a la Certificación Técnica (en cuanto a la superficie de suelo) y la Certificación Catastral (en cuanto a la descripción y antigüedad de la obra) que luego se citan:

= URBANA: 

Superficies:

Distribución: 

Linderos:

La total finca, linda:

VALORACIÓN: Se valora la obra terminada, a efectos fiscales y arancelarios, en la cantidad de xxx.

DATOS CATASTRALES:

.= La edificación (con una superficie total de suelo de xxxx) está correctamente catastrada bajo la siguiente referencia: xxxx.

.= El resto del suelo de xxxx (xxxx m2) de superficie está catastrado como formando parte de la Parcela Catastral xxx del Polígono xxx del Catastro de Rústica de xxxx (de xxxx m2 de superficie total) con referencia catastral xxxx, del que figura como titular, erróneamente en su totalidad, xxxxx.

Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias y doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales solicitadas por la compareciente a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz.

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de la interesada y tal y como ha quedado indicado, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia le informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me exime de iniciarlos de oficio y se reserva el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.

Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita del Registro de la Propiedad que inscriba la descripción literaria actualizada de la finca que consta en la presente escritura con la total obra que radica en su interior y, en particular, que inscriba sus linderos actualizados y la modificación de cabida del total suelo de la finca puesta de manifiesto (exceso de xxxx, superior en más del 10 por 100 de la cabida inscrita, siendo xxx la cabida inscrita y xxxxx m2 la cabida real), todo ello con arreglo al procedimiento regulado por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, realizando la coordinación Registro-Catastro que regula el apartado 2 del citado precepto, para lo cual, además de las certificaciones catastrales antes mencionadas que han quedado unidas, se aporta el INFORME TÉCNICO de MEDICIÓN con representación gráfica georreferenciada alternativa del total suelo que a continuación se cita y se aportará con la copia autorizada de la presente escritura Disco Compacto (CD) con los ficheros GML de la finca y todas sus porciones.

INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: La compareciente me entrega para su incorporación a la presente, INFORME de medición y PLANOS expedidos el xxxx por Don xxxx, Ingeniero xxxx, Colegiado con el número xxx en el Colegio Oficial de Ingenieros xxxx (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), cuya certificación y planos son acreditativos de la descripción del suelo de la total finca, todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario compruebo.

La representación gráfica georreferenciada del suelo ocupado por la edificación consta en la certificación catastral incorporada relativa a la Referencia Catastral xxxxx.

B).- Manifiesta la compareciente que:

.- la descripción de la ampliación de obra declarada mediante la presente escritura se corresponde con la realidad.

-. que no le consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente.

.- y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada a su patrimonio y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad.

C).= SEGURO DECENAL: Manifiesta que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías.

D).= CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al R.D. 235/2013, de 5 de Abril

E).= LIBRO DEL EDIFICIO: No es exigible, con arreglo a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y en el Decreto nº 80 de 2 de Noviembre de 2001, por el que se regula el Libro del Edificio en la Región de Murcia.

Presentación telemática. Renuncia a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.

Así lo dice y otorga.

Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las derivadas de la Ley 8/1989, de 13 de Abril de Tasas y Precios Públicos, y, a efectos fiscales, del  plazo en el que los interesados deberán presentar a liquidación la presente escritura, así como de las afecciones al pago del impuesto y de las responsabilidades tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador.

El/los señor/es compareciente/s quedan informados de lo siguiente: Sus datos personales serán objeto de tratamiento en esta Notaría, los cuales son necesarios para el cumplimiento de las obligaciones legales del ejercicio de la  función pública notarial, conforme a lo previsto en la  normativa prevista en la legislación notarial, de prevención del blanqueo de capitales, tributaria y en la aplicable al acto o negocio jurídico documentado. Por tanto, la comunicación de los datos personales es un requisito legal, encontrándose el otorgante obligado a facilitar los datos personales, y estando informado de que la consecuencia de no facilitar tales datos es que no sería posible autorizar o intervenir el presente documento público. Sus datos se conservarán con carácter confidencial. La finalidad del tratamiento de los datos es realizar la formalización del presente documento, su facturación y seguimiento posterior y las funciones propias de la actividad notarial de obligado cumplimiento, de las que pueden derivarse la existencia de decisiones automatizadas, autorizadas por la Ley, adoptadas por las Administraciones Públicas y entidades cesionarias autorizadas por Ley, incluida la elaboración de perfiles, cuya lógica aplicada es la prevención e investigación por las autoridades competentes del blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo. Se realizarán las cesiones de dichos datos que sean de obligado cumplimiento a las Administraciones Públicas, a las entidades y sujetos que estipule la Ley y, en su caso, al Notario que suceda al actual en la plaza. Los datos proporcionados se conservarán durante los años necesarios para cumplir con las obligaciones legales del Notario o de sus sucesores en la plaza. Puede ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento por correo postal dirigido a xxxxx. Asimismo tiene el derecho a presentar una reclamación ante una autoridad de control. Los datos serán tratados y protegidos según la Legislación Notarial, la Ley Orgánica 15/1999 de 13 de diciembre de Protección de Datos de Carácter Personal (o la Ley que la sustituya) y su normativa de desarrollo, y el Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo y del Consejo de 27 de abril de 2016 relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos y por el que se deroga la Directiva 95/46/CE.

El/los comparecientes prestan su consentimiento para que la Notaría pueda entregar copias o documentación relativa a el/los comparecientes a las gestorías, asesorías o despachos de abogados que soliciten o recojan dicha documentación en nombre de el/los interesados, con la finalidad de gestión y prestación de los servicios propios de dichos gestores, asesores o abogados

Leída esta escritura por mí, el Notario, a la compareciente, ésto renuncia a su derecho a leerla por si misma, derecho del que le advierto, la aprueba y la firman conmigo, haciendo constar que hanquedado debidamente informada del contenido del presente instrumento.

De haber identificado a la compareciente por su reseñado documento de identidad, de que tiene, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de la otorgante, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en xxxx folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie xxx, números xxxxx y los xxxxx anteriores en orden correlativo de numeración, yo, el Notario, Doy fe.=

 

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 2, 4 y nª 8ª.

Concepto OBRA NUEVA. RECTIFICACIONES DESCRIPTIVAS DE FINCAS.

Base: 

TOTAL:                             (Impuestos excluidos)

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario