“Soy propietario (con mis hermanos) de una finca de 3.600 m2. Se encuentra catastrada a nombre de mi difunta abuela con 2.747 m2. Me he enterado hace muy poco de que un colindante ha promovido un expediente que pretende extender la cabida de su finca apoderándose de la mayor parte de la mía, reducida de esta forma a un tercio de su cabida actual. Dicho expediente ha pasado por exposición pública en el Ayuntamiento y, al parecer, se halla en este momento ya en el Registro de la Propiedad, detenido, supuestamente, porque una colindante, también perjudicada, ha presentado una queja vía notarial en el tiempo de exposición pública”. Yo acabo de medir el terreno para ponerlo a mi nombre en el Catastro y luego actualizar la escritura, pero esto tarda varios días. ¿Sería conveniente o útil que yo presentase también una queja vía notarial aunque haya pasado el tiempo de exposición pública hace varios meses? ¿O me aconsejaría usted otra cosa?”

Lo primero que le diré a este consultante es que por un fallo informático no he podido contestar a su correo electrónico (pues no me aparecía).

Dicho esto, vamos al grano:

Precisamente acabo yo de despachar a un cliente que instaba un expediente de modificación de cabida y había tenido un par de oposiciones. Una de un colindante que finalmente ha abandonado su oposición una vez que ha visto que la de mi cliente no le afectaba y otra de la Comunidad Autónoma que exigía un determinado retranqueo y respeto a una zona de servidumbre. Mi cliente aceptará la propuesta de la CA. Es decir, que ambas oposiciones parece que no frustrarán el expediente que llegará positivamente a su fin.

Mucha gente viene a la notaría cuando se tramita estos expedientes y pregunta “¿y mi finca como está? ¿está bien o mal?” y yo les digo que esa no es la cuestión. Les digo que ellos tienen que oponerse al expediente si los lindes de las fincas no están claros, pues que una finca gane metros no significa que otra los pierda si están claros los linderos. Si los linderos no están claros, entonces si que puede suceder que una finca está cogiendo metros de otra. Esa es la explicación de las notificaciones en estos expedientes y la motivación de una oposición fundada a mi modo de ver. Si usted tiene claros sus linderos y su finca resulta que mide menos en Catastro tendrá que iniciar su propio expediente, no oponerse al de su colindante.

Por otra parte, si usted es colindante debió ser notificado. Las notificaciones son a veces interminables (linderos según escritura, según registro, según catastro, según dudas del Registrador …) y es raro que se dejen a alguien fuera, así que tendría usted que saber a quien se notificó en su caso. Como precaución se publican los edictos y si se le ha pasado el plazo, temo que solo le quede la vía judicial para reclamar. No obstante vaya usted al Registro con sus escrituras y con la información de catastro porque si aún no está inscrito el expediente del colindante, en el Registro también puede oponerse.

En cualquier caso, insisto, en que creo que su problema de superficie no tiene porqué estar ligado al aumento de la superficie de la finca de su vecino.

Para terminar diré que el Notario como instructor del expediente ha de valorar la oposición formulada que ha de estar justificada. Algunos profesionales jurídicos (o no jurídicos) formulan oposiciones injustificadas de una manera insensata e injusta sin haberse estudiado los expedientes previamente sin tener en cuenta que ello puede dar lugar indebidamente a que se frustre una petición que podría ser completamente legítima. Recientemente he tenido una la que se hablaba del afán expansionista del promotor cuando lo que había era una menor cabida.

Un poquito de seriedad y de rigor, please.

Unos días después, llegaron más preguntas

¿Tengo que presentar mi escrito de oposición en la misma notaría en la que el vecino inició el expediente? ¿o puedo presentarlo desde otra notaría? No necesariamente, pero sí que ha de hacerlo dentro de plazo.

¿El acto de presentación es un acto notarial formal? Debería serlo, pero, últimamente, no lo está siendo en muchos casos pues nos llegan cartas no certificadas y sin legitimaciones de firma y no hay comparecencia ante el Notario instructor del expediente. Son cosas muy mal hechas que hay que pensarse mucho si se deben aceptar o no en el expediente.

¿Puedo entregar mi escrito de oposición al mismo tiempo en la notaría y en el registro? ¿o bastaría con hacerlo solo en la notaría? Bueno, si está en plazo notarial, pues en notaría. Si no lo está, pero aún hay plazo en el registro, pues en el registro.

Aquí, un ejemplo. Espero le sea útil.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario